ÉVALUATION CERTIFICATIVE COURTAGE COMMERCIAL

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1 Scénario 2 Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits réservés.

2 LISTE DES DOCUMENTS Nom Numéro de formulaire Nombre de pages Cocher Démarche Mise en contexte Fiche client Extrait du Registre des entreprises Informations complémentaires obtenues lors de la rencontre du 26 mai 2050 Informations relatives à l entreprise 1 page 2 pages 1 page 4 pages 1 page 6 pages Canada inc. États financiers 10 pages Promesse d achat immeuble PAG pages Annexe G AG pages Divulgation d entente de rétribution 1 page Je, atteste que tous les documents (Nom du candidat en lettres moulées) répertoriés dans la liste ci-dessus sont présents et complets. Signature du candidat Page 1 de 1

3 DÉMARCHE À LIRE AVANT DE POURSUIVRE CETTE ÉVALUATION CERTIFICATIVE 1. Lisez la mise en contexte et répondez à chaque élément, exactement dans l ordre précis où ils vous sont présentés. a. Ne sautez pas d un élément à l autre. Les informations vous sont divulguées de façon chronologique. b. Dans le but de simplifier cette évaluation, certaines de ces informations peuvent ne pas refléter la réalité. 2. La durée allouée pour chaque élément est donnée à titre indicatif seulement. Elle est un guide vous aidant à déterminer la quantité d informations requises, l importance des détails et le temps que vous devriez consacrer à chaque section de l évaluation. 3. Pour chaque élément, consultez les documents que vous jugez pertinents. 4. Remplissez les documents requis, de façon claire et détaillée, afin d aider le correcteur à évaluer adéquatement votre niveau de compétence. 5. NE PAS OUBLIER : a. Lorsque des calculs sont à faire, utilisez les feuilles-réponses pour : Identifiez clairement les calculs que vous effectuez; Démontrez l ensemble de votre démarche; Présentez distinctement votre résultat. b. Lorsque des explications doivent être données, utilisez les feuilles-réponses pour : Détaillez vos réponses (plusieurs informations devraient s y retrouver); Rédigez vos réponses comme vous le feriez avec un client, sous forme de conseils professionnels. c. Lorsque les feuilles-réponses comparables sont fournies, elles doivent : être remplies pour chaque comparable présenté; présenter tous vos ajustements et les totaux requis pour chacun des comparables; présenter les calculs et la démarche vous menant au prix à offrir; présenter distinctement votre résultat. c. Lorsque les formulaires sont requis : À chaque élément, si vous jugez que des formulaires en lien avec la partie de la transaction que vous représentez devraient être remplis, vous devez le faire, sauf avis contraire. Ceci inclut les formulaires vierges qui vous sont fournis et dont vous jugez avoir besoin. Ceci inclut également les formulaires remplis par l autre partie qui vous sont fournis et pour lesquels votre partie devrait poser des actions (signer, accuser réception, répondre, etc.). Ainsi, comme vous le feriez dans la réalité, remplissez tous les formulaires ou toutes les «sections» de formulaire qui devraient l être. Par exemple, si vous représentez le courtier de l acheteur et que le courtier du vendeur vous remet un formulaire «Déclarations du vendeur sur l immeuble» rempli, vous devrez en faire accuser réception par votre client acheteur, avant de remplir ou présenter une promesse d achat. Partout où votre client doit signer, faites-le à sa place, en lettres moulées. (Ceci est une mesure exceptionnelle aux fins de l évaluation certificative.) Si votre client doit remplir un formulaire, remplissez-le à sa place. (Ceci est une mesure exceptionnelle aux fins de l évaluation certificative.) Notez que dans la présente évaluation certificative, les taxes applicables sont calculées de la même façon que les taxes actuelles et sont les suivantes : 1. TPS : 5 % 2. TVQ : 9,975 % Placer TOUS les documents, utilisés ou non, dans l enveloppe principale qui vous a été remise, à défaut de quoi votre évaluation certificative NE SERA PAS CORRIGÉE. Soignez votre écriture. Si les correcteurs ne peuvent pas lire vos réponses, ELLES NE SERONT PAS CORRIGÉES. Page 1 de 1

4 MISE EN CONTEXTE La présente mise en contexte vous donne les informations nécessaires à la compréhension du cas sur lequel vous serez évalué. En tant que courtier immobilier commercial, assurez-vous, tout au long du scénario, d effectuer chacune des actions professionnelles requises et de démontrer l ensemble de votre cheminement, tant au niveau des actions que des calculs. Des informations additionnelles vous sont fournies dans les documents joints au dossier, tenez-en compte. Enfin, notez que les documents ne sont pas placés selon un ordre précis. Comme dans la réalité, vous devrez utiliser les documents, formulaires et outils joints au scénario au moment approprié. Vous êtes le courtier (utilisez votre nom) Votre numéro de permis est X1234 Les coordonnées de votre agence sont : Immobilier Mirador-Québec 2475, rue Jarry, Mirador (Québec) H2J 4G9 Tél. : Télec. : Adresse courriel : [email protected] Le 26 mai 2050, M. Louis Magnan vient vous rencontrer. Il vous explique que sa compagnie de gestion, Québec inc. est intéressée par l achat d un immeuble et d une entreprise de la région qui exploite un dépanneur et une station-service à titre de franchisé sous la bannière DÉPANNEUR BON MATIN (ci-après, «l Entreprise»). L Entreprise est la société Canada inc. et est propriétaire de l immeuble dans lequel elle exerce ses activités. L Entreprise désire vendre l immeuble avec ou sans le dépanneur et la station-service. L Entreprise est située au 425, rue Bellavance à Mirador, K1K 1K1 ( Cadastre du Québec). L Entreprise convoitée a un contrat de franchise avec son franchiseur, la société Canada inc. ÉLÉMENT A (Durée approximative pour traiter cet élément : 30 minutes) Dans un premier temps, M. Magnan vous demande de lui résumer les différentes étapes de l achat de l entreprise qu il convoite. Sur les feuilles-réponses, répondez à votre client de façon détaillée. ÉLÉMENT B (Durée approximative pour traiter cet élément : 60 minutes) Satisfait de vos explications, M. Magnan aimerait maintenant avoir votre opinion sur la valeur de l immeuble et de l entreprise afin d être certain d offrir un prix adéquat. Vous contactez alors le courtier immobilier du vendeur, M. Léo Auclair (travaillant pour l agence Les Maisons de la Ville inc.) et, une fois l avis de confidentialité signé par les parties, il vous envoie le document «Informations relatives à l entreprise», joint à la présente évaluation certificative, et les états financiers de l entreprise. Énumérez les ajustements dont il faudrait tenir compte si on voulait isoler la valeur de l immeuble, en regard des revenus bruts potentiels de l immeuble et justifiez vos réponses. À la lecture des états financiers, déterminez le bénéfice avant impôt, intérêts et amortissement (BAIIA) ajusté de l entreprise. À la lumière des informations que vous avez sous la main, énumérez les éléments qui sont susceptibles d affecter la valeur des actifs de l entreprise (incluant l immeuble) et dites pourquoi. Page 1 de 2

5 ÉLÉMENT C (Durée approximative pour traiter cet élément : 20 minutes) M. Magnan vous demande si, dans le cas d une transaction commerciale, il est obligatoire de joindre un acompte à la promesse d achat et qu elle est l utilité d une telle pratique. Également, il veut savoir ce qu il adviendra des intérêts sur cet acompte. Sur les feuilles-réponses, répondez aux questions de M. Magnan en détaillant vos explications. ÉLÉMENT D (Durée approximative pour traiter cet élément : 50 minutes) M. Magnan a visité l immeuble et l entreprise le 5 juin Pour les fins de cette évaluation certificative, considérez que le formulaire DV00001 vous a été remis et qu il est conforme. À la suite de cette visite, le 30 juin 2050 à 10 h, après avoir parlé à sa notaire, M e Catherine Dubé et considérant l ensemble des informations obtenues et l importance de l investissement, M. Magnan désire faire une promesse d achat uniquement pour l immeuble sans l entreprise. Il décide d y joindre un acompte de $ et choisit de ne pas assumer les obligations hypothécaires du vendeur. Il devra financer son achat pour $. À l aide des informations dont vous disposez à cette étape-ci, remplissez les formulaires appropriés afin de vous conformer à vos obligations. ÉLÉMENT E (Durée approximative pour traiter cet élément : 20 minutes) La clôture de la transaction de vente de l immeuble a lieu le 1 er septembre Comme prévu au contrat de courtage que le courtier immobilier commercial avait conclu avec le vendeur, une commission de vente de 5 % du prix de vente (plus taxes de vente applicables) aurait normalement été due. Le courtier avait conclu avec vous, le courtier de l acheteur, une entente de partage de la rétribution avant les négociations menant à la résiliation de la transaction. En vertu de cette entente, vous deviez avoir droit chacun à 2,5 % du prix de vente. Or, au cours des négociations, le vendeur a demandé à son courtier immobilier de baisser la rétribution prévue à son contrat de courtage à 4 %, ce à quoi le courtier du vendeur a consenti. Vous avez également consenti à baisser votre rétribution à 2 % du prix de vente. Sur les feuilles-réponses, indiquez le pourcentage de rétribution auquel vous avez droit et expliquez votre réponse. Placer TOUS les documents, utilisés ou non, dans l enveloppe principale qui vous a été remise, à défaut de quoi votre évaluation certificative NE SERA PAS CORRIGÉE. Page 2 de 2

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7 EXTRAIT DU REGISTRE DES ENTREPRISES Rechercher une entreprise au registre État de renseignements d une personne morale au registre des entreprises Renseignements en date du Informations générales Identification de l entreprise Nom de l entreprise Québec inc. Numéro de l entreprise du Québec (NEQ) Adresse du domicile Adresse 1080, rue Simard, Mirador, Québec J5X 2J8 (123) Adresse du domicile élu (adresse de correspondance) Adresse Idem Immatriculation Date d immatriculation Statut Immatriculée Date d entrée en vigueur du statut d immatriculation Date de cessation prévue Aucune date de cessation n est prévue Forme juridique Type Compagnie Date de formation Lieu de constitution (province, État, pays) Régime constitutif Loi sur les sociétés par actions Régime courant Loi sur les sociétés par actions Dates de mises à jour Date de mise à jour de l état de renseignements Date de la dernière déclaration de mise à jour annuelle Date de fin de la période de production de la déclaration de mise à jour annuelle Page 1 de 4

8 Faillite Le registre ne fait état d aucune faillite pour cette entreprise. Entreprises liées L entreprise n a fait l objet d aucune procédure légale la liant à une autre entreprise. Continuation ou transformation L entreprise n a fait l objet d aucune continuation ou transformation Liquidation ou dissolution L entreprise ne fait pas l objet d une liquidation ou d une dissolution. Activités économiques et nombre de salariés 1 er secteur d activité CAE 9999 Description Services professionnels Précisions (facultatif) 2 e secteur d activité Activité non déclarée Nombre de salariés Nombre de salariés au Québec 1 à 5 Personnes liées Actionnaires Premier actionnaire Le premier actionnaire est majoritaire Nom de famille Prénom Adresse Magnan Louis 99, rue Du Bois, Mirador, Québec K2K 2K2 Membres du conseil d administration Page 2 de 4

9 Nom Louis Magnan Fonction Président Période du mandat - Adresse Même adresse (rue Du Bois) Nom Fonction Adresse Louis Magnan Secrétaire Même adresse (rue Du Bois) Nom Fonction Adresse Louis Magnan Trésorier Même adresse (rue Du Bois) Personnes non membres du conseil d administration Président Il n y a pas de président Secrétaire Il n y a pas de secrétaire Principal dirigeant Il n y a pas de principal dirigeant Fondé de pouvoir Il n y a pas de fondé de pouvoir Administrateurs du bien d autrui Il n y a pas d administrateur du bien d autrui Établissements Nom et adresse de l établissement principal Documents Documents en traitement Aucun document n est actuellement traité par le Registraire des entreprises Documents conservés Page 3 de 4

10 Type de document Déclaration annuelle 2049 Certificat de constitution Date de traitement Nom et autres noms utilisés au Québec Date de mise à jour de l index des noms Page 4 de 4

11 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES OBTENUES LORS DE LA RENCONTRE DU 26 MAI 2050 x Le numéro de téléphone de Canada inc. (l ENTREPRISE) est le x L Entreprise est représentée par M. Pierre Caron ([email protected]) x M. Magnan achètera les actifs via la société Québec inc. et souhaite offrir un prix de $, incluant $ pour l immeuble. Ce prix tient compte des nombreux éléments négatifs dans le dossier relatif à l entreprise. x La ventilation des actifs de l entreprise sera la suivante : - Achalandage : $ - Biens meubles, appareils et équipements : valeur comptable - Stocks de marchandise (60 % du coût payé pour chaque marchandise) x M. Magnan désire que l acte de vente soit signé au plus tard le 1er septembre 2050 devant la notaire Me Catherine Dubé, et que l occupation de l immeuble aient lieu à cette même date. x L acheteur est d accord pour acheter tous les actifs de l entreprise, à l exclusion des comptes clients, des comptes fournisseurs et des comptes bancaires. x L offre doit être valide jusqu au 10 juillet 2050, à 17 h. x L acheteur donnera un acompte de $. Le chèque sera à l ordre de La Maisons de la Ville inc. en fidéicommis (applicable sur l achat de l immeuble). Le solde du prix de vente sera payé au moment de la signature de l acte de vente. x L acheteur devra être financé par un emprunt hypothécaire de $ auprès de la Banque XYZ [taux maximum de 4 %, amortissement sur 25 ans, solde devenant exigible dans 10 ans, versements mensuels de 3 945,15 $] (condition qui devra être satisfaite dans les 30 jours de l acceptation de la promesse d achat). L emprunt sera relatif à l immeuble seulement et sera garanti par une hypothèque de premier rang. x L achat de l immeuble sera conditionnel à ce que l acheteur puisse faire inspecter l immeuble par un expert en bâtiment dans les 7 jours suivant l acceptation de la promesse d achat. Si l inspection révèle l existence d un facteur se rapportant à l immeuble susceptible, de façon significative, d en diminuer la valeur ou les revenus ou d en augmenter les dépenses, l acheteur aura la possibilité de rendre la promesse d achat nulle et non avenue. x Il n y aura pas de solde de prix de vente pour l achat de l immeuble. Il n y aura pas d ajustement. Page 1 de 1

12 INFORMATIONS RELATIVES À L ENTREPRISE Page 1 de 6

13 1. CONSTITUTION Canada inc. (ci-après, «l entreprise») a été constituée le 12 mai 2032 sous l autorité de la Loi canadienne sur les sociétés par actions. Elle exploite depuis 2041 une franchise de dépanneur et station-service sous le nom de DÉPANNEUR BON MATIN, conformément au contrat de franchise intervenu avec le franchiseur, la société Canada inc. Le capital-actions de l entreprise se compose de cinq catégories d actions. Ses statuts ne contiennent pas de restrictions sur le nombre d actionnaires. 2. ORGANISATION L exercice financier de l entreprise se termine le 30 septembre. 3. ACTIONNAIRES Les actionnaires actuels de l entreprise sont : M. Pierre Caron, qui détient les actions ordinaires de catégorie «A», votantes et participantes; M. René Caron, son père, ancien propriétaire du commerce, qui détient les autres actions. 4. GOUVERNANCE Le nombre minimum d administrateurs prévu dans les statuts est de deux (2) et le nombre maximal est de cinq (5) administrateurs. Les décisions du conseil d administration doivent être prises à l unanimité des administrateurs. Les administrateurs actuels de la société sont M. Pierre Caron et Mme Lise Allard, des résidents canadiens. Le mandat des administrateurs actuels expire le 30 septembre M. Pierre Caron est le PDG de l entreprise. Mme Lise Allard occupe le poste de responsable des achats de l entreprise. 5. CONFORMITÉ Les déclarations annuelles pour les années 2048 et 2049 n ont pas été déposées auprès du registraire des entreprises du Québec. La compagnie n est pas un émetteur assujetti au sens de la Loi sur les valeurs mobilières, puisqu elle bénéficie de l exemption d émetteur fermé. Le certificat de localisation est conforme (non-joint à la présente évaluation certificative) 6. FILIALES AFFILIÉS PARTICIPANTS L entreprise a une filiale, la société Canada inc., qui exploitait également un dépanneur, mais dont le commerce a été vendu avant le 30 septembre Puisqu il s agissait d une vente d actifs, l entreprise possède toujours les actions de la société Canada inc., mais cette dernière est une coquille vide. 7. FINANCEMENT L entreprise dispose d une marge de crédit bancaire de $, portant intérêt au taux préférentiel majoré de 0,75 % et garantie par les stocks. L offre de financement se rapportant à la marge de crédit contient une clause selon laquelle tout changement non autorisé de contrôle de l entreprise constitue un cas de défaut permettant à la banque de rappeler sa marge. Une hypothèque de $ a été contractée pour l achat de l immeuble, dont $ restent à rembourser. Le taux d intérêt est de 5 % et la période d amortissement de 25 ans, dont 16 ans restent à courir. Page 2 de 6

14 8. GESTION FINANCIÈRE Les états financiers de l entreprise ont été produits à la fin de chaque exercice financier. Même si cela n apparaît pas aux états financiers, un problème d inventaire subsiste : des marchandises désuètes qui apparaissent encore aux livres et que les vérificateurs voudraient rayer. Il y aussi environ $ de stock non déclaré. Le chiffre d affaires de l entreprise pour 2049 est de $. Un projet de construction qui détournera la circulation aura vraisemblablement un impact négatif sur le chiffre d affaires. Les taxes municipales et scolaires totalisent $ par année. Les autres dépenses afférentes à l immeuble, qui correspondent aux frais d exploitation normaux, sont de $ par année. 9. FISCALITÉ L entreprise n a pas produit sa déclaration de revenus provinciale pour l année Elle a cependant produit sa déclaration fédérale. Elle a reçu tous ses avis de cotisation jusqu à l année 2048, et ce, tant au provincial qu au fédéral. Les déclarations concernant la T.P.S. et la T.V.Q. de l entreprise sont remises de façon mensuelle. En date d aujourd hui, les déclarations concernant la T.P.S. et la T.V.Q. sont à jour. L entreprise a reçu récemment un avis de retard relatif à la remise des déductions à la source exigées par la Loi sur l assurance-emploi. Il s agit d une erreur qui sera corrigée rapidement car l entreprise a toujours été à jour quant à ces remises. 10. TITRES D OCCUPATION L immeuble dans lequel l entreprise exerce ses activités est la propriété de l entreprise et est situé au 425, rue Bellavance, à Mirador. L immeuble a une superficie totale de 928 mètres carrés, soit 32 mètres x 29 mètres. Le terrain a une dimension de 1 858,1 mètres carrés, soit 45 mètres x 41,29 mètres. Le stationnement extérieur a 75 places communes. L immeuble a été acheté en 2041 (considérez que l acte de vente est valide et que le transfert a été publié à l index des immeubles. Non-joint à la présente évaluation certificative) 11. OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES Un autre commerce occupe l immeuble pour l exercice de ses activités, dans le domaine de la restauration rapide, mais, puisque le propriétaire de ce commerce est une personne liée au propriétaire de l Entreprise, aucun bail n a été signé. Le loyer payé par le commerce de restauration rapide, soit d environ $ par mois, est très en dessous du marché. Ce prix devrait normalement être du double. Deux autres commerces sont abrités par l immeuble et ceux-ci ont des baux à long terme avec l Entreprise. Il s agit d un salon de coiffure et d un commerce de vente de livres usagés. Les revenus totaux de location sont de $ par année, incluant le loyer payé par le commerce de restauration rapide. Le taux de capitalisation de l immeuble est de 8 %. Page 3 de 6

15 12. APPROVISIONNEMENT L entreprise s approvisionne en exclusivité auprès du franchiseur et de ses fournisseurs pour l achat des produits vendus dans le DÉPANNEUR BON MATIN. En vertu du contrat de franchise, l entreprise ne doit pas vendre d autres produits que ceux du franchiseur et ceux de ses fournisseurs. Le franchiseur veut absolument contrôler la qualité des produits et services offerts par ses membres pour assurer l uniformité de son réseau. L entreprise n a pas à négocier avec ses fournisseurs pour les produits vendus dans le dépanneur. Elle bénéficie des escomptes de volume du franchiseur. Pour l essence, l entreprise peut faire affaire avec le fournisseur de son choix, en autant que l essence vendue satisfasse entièrement les standards et spécifications établis, et modifiés de temps à autre, par le franchiseur. Le fournisseur doit être pré-approuvé par le franchiseur. Les stocks sont renouvelés environ 5 fois par année. 13. EXPLOITATION L entreprise exploite un dépanneur et une station-service à titre de franchisé sous la bannière DÉPANNEUR BON MATIN. L entreprise a conclu un contrat de franchise avec le franchiseur. Le franchiseur a mis sur pied, il y a plus de dix ans, la bannière DÉPANNEUR BON MATIN, un concept solide de services qui a généré un achalandage constant chez les franchisés de la province de Québec. Ce concept tire son succès du perfectionnement des nombreux éléments composant les commerces de type «dépanneur avec station-service» tels le choix de l emplacement, l identification, l aménagement physique interne et externe des lieux d exploitation, les produits, l organisation, l administration, l équipement, la sélection, l utilisation et l habillement du personnel ainsi que les sources d approvisionnement. Le franchiseur a fourni à l entreprise un manuel d exploitation qu elle doit suivre rigoureusement. Le contrat de franchise prévoit qu en cas de changement de contrôle de l entreprise, le contrat peut être transféré avec le consentement écrit du franchiseur, agissant raisonnablement. Un tel transfert est cependant assujetti à une redevance de $ au franchiseur, advenant l acceptation du transfert par ce dernier. En cas de changement de contrôle du franchisé, le franchisé doit obtenir le consentement écrit du franchiseur au transfert du contrat de franchise, le franchiseur devant agir raisonnablement. Advenant que le franchiseur donne son consentement au transfert, une cession écrite, dans une forme satisfaisante au franchiseur, devra être signée par le cessionnaire et prévoir que ce dernier s engage à acquitter toutes les obligations du franchisé en vertu du contrat de franchise. Également, en cas de cession du contrat de franchise, le cessionnaire est tenu de payer au franchiseur la somme de 5000 $ à titre de frais d administration pour la cession, ainsi que tous les frais légaux et autres débours encourus par le franchiseur pour les fins de la cession.» L entreprise dessert ses clients à son site d exploitation et fait quelques livraisons de commandes dans le quartier. Les commandes sont prises par téléphone et via le site Web de l entreprise. 14. PERMIS L entreprise possède tous les permis d exploitation requis par les autorités publiques en relation avec son entreprise. Les permis sont renouvelables à chaque année. 15. ENVIRONNEMENT L entreprise n a jamais procédé à quelque étude ou évaluation environnementale de ses activités, et notamment de ses activités de station-service. L entreprise a reçu un avis du ministère de l Environnement au mois de janvier 2049 la sommant de mettre à niveau ses réservoirs d essence. L entreprise fait présentement l objet d une enquête de la part des autorités gouvernementales en matière environnementale. L enquête porte sur l entreposage de matières dangereuses (notamment, l essence), pour lequel l entreprise n aurait pas adopté les mesures requises dans le but de réduire les risques environnementaux. Page 4 de 6

16 16. RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT L entreprise collabore aux recherches pouvant être menées de temps à autre par le franchiseur aux fins d amélioration et de perfectionnement des techniques d exploitation des franchises. L entreprise ne participe cependant pas aux coûts liés à de telles recherches. 17. PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE L entreprise n a aucune marque de commerce enregistrée à son nom. Les marques de commerce utilisées par l entreprise, incluant la marque DÉPANNEUR BON MATIN, sont la propriété exclusive du franchiseur. L entreprise possède cependant un droit non exclusif d utilisation de telles marques de commerce en vertu d un contrat de licence intervenu avec le franchiseur. La redevance à payer en contrepartie de l utilisation des marques de commerce du franchiseur est inclue dans le paiement mensuel relatif à la publicité. L entreprise a décidé de modifier légèrement une marque graphique du franchiseur, de façon à l adapter au marché local. Comme cette marque n apparaît que sur une affiche à l intérieur du dépanneur, l entreprise a choisi de ne pas en parler au franchiseur. 18. MISE EN MARCHÉ L entreprise a conclu un contrat de franchise avec le franchiseur. La commercialisation de ses produits se fait conformément au manuel d exploitation fourni par le franchiseur. Ce dernier fournit également à l entreprise, sur une base annuelle, un plan de commercialisation que l entreprise doit suivre rigoureusement. Le manuel d exploitation et le plan de commercialisation sont disponibles auprès de M. Pierre Caron et Mme Lise Allard seulement, compte tenu de leur caractère confidentiel. La commercialisation des produits est la responsabilité de M. Pierre Caron. 19. PUBLICITÉ ET MOYENS PROMOTIONNELS La publicité est assurée par le franchiseur, tant à l égard de sa conception et de sa forme qu à celui des différents réseaux publicitaires ou médias par lesquels elle est diffusée. Le franchiseur fait la diffusion, la publication et la distribution de matériel publicitaire relatif à la bannière DÉPANNEUR BON MATIN au moyen de la radio, de la télévision, de magazines, de journaux, d affiches ou d autres formes de médias publicitaires. L entreprise ne peut faire aucune autre forme de publicité sans le consentement exprès et explicite du franchiseur et doit se conformer à la politique et aux critères déterminés par ce dernier pour la publicité. En considération de la valeur de toute publicité émanant du franchiseur, l entreprise doit lui payer annuellement un montant au moins équivalant à 5 % de ses revenus bruts, en plus de consacrer annuellement un montant équivalent à la publicité locale. La contribution au fonds de publicité est payée au franchiseur à la fin de chaque mois. 20. CRÉDIT À LA CLIENTÈLE L entreprise n a pas de procédure établie d allocation de crédit à la clientèle. Page 5 de 6

17 21. TRANSPORT L entreprise utilise les services d un transporteur routier pour la livraison de l essence à la station-service. Les pertes de marchandises en transit sont couvertes par l assurance globale de l entreprise. 22. ASSURANCES L entreprise a souscrit et maintient en vigueur des polices d assurance couvrant, entre autres, les dommages à la propriété, incluant les dommages causés par le feu, le vandalisme ou tout acte volontaire, relativement aux lieux d exploitation de la franchise ainsi qu à toute amélioration desdits lieux y compris les produits, meubles, accessoires et équipements situés dans lesdits lieux pour un montant équivalant à leur pleine valeur de remplacement. L entreprise a souscrit et maintient en vigueur des polices d assurance couvrant, entre autres, sa responsabilité civile, y compris la garantie relative à la responsabilité des produits, pour une somme minimale de $ par événement en cas de préjudice ou dommage à une ou plusieurs personnes. Annuellement, les assurances coûtent $. 23. LITIGES Litige avec un client : Un client de l entreprise, M. Cadieux, poursuit l entreprise pour des dommages corporels subis sur les lieux de l entreprise. En effet, l hiver dernier, le client a effectué une chute malheureuse à l entrée du dépanneur et s est fracturé un bras. L action a été intentée le 15 mars Des pourparlers sont en cours avec le client pour régler le dossier hors cour. Litige avec un livreur : La société est également aux prises avec une réclamation de la part d un livreur que l entreprise engageait à la pige. Ce dernier prétend ne pas avoir reçu le plein paiement des derniers services rendus. Ce litige n a jamais été au-delà d une mise en demeure reçue en l an Il n y a pas encore eu de suite à cette menace et l entreprise considère cette réclamation comme frivole. Page 6 de 6

18 CANADA INC. ÉTATS FINANCIERS AU 30 SEPTEMBRE 2049 Page 1 de 10

19 AVIS AU LECTEUR À partir des renseignements fournis par les administrateurs, j ai compilé le bilan de Canada inc. au 30 septembre 2049 ainsi que l état des résultats de l exercice terminé à cette date. Je n ai pas exécuté une mission de vérification ni d examen à l égard de ces états financiers et, par conséquent je n exprime aucune assurance à leur sujet. Le lecteur doit garder à l esprit que ces états risquent de ne pas convenir à ses fins. Mirador, le 1 er février 2050 COMPTABLE AGRÉÉ Page 2 de 10

20 CANADA INC. RÉSULTATS EXERCICES TERMINÉS LE 30 SEPTEMBRE 2048 et 2049 Non vérifié CHIFFRE D AFFAIRES $ $ ( ) ( ) COÛT DES PRODUITS VENDUS BÉNÉFICE BRUT FRAIS D EXPLOITATION Frais de ventes ( ) ( ) Frais d administration ( ) ( ) Frais financiers (reliés à l exploitation) (4 348) (4 250) ( ) ( ) Frais financiers (reliés à l emprunt hypothécaire sur l immeuble) et autres frais reliés à l immeuble (incluant l amortissement pris sur le bâtiment) (41 500) (43 000) BÉNÉFICE D EXPLOITATION REVENUS DE LOCATION Dividendes de la filiale BÉNÉFICE AVANT IMPÔTS IMPÔTS SUR LES BÉNÉFICES EXICIBLES FUTURS (16 361) (11 630) (10 000) (11 000) BÉNÉFICE NET $ $ Page 3 de 10

21 CANADA INC. BILAN AU 30 SEPTEMBRE 2048 et 2049 Non vérifié ACTIF À COURT TERME Encaisse $ $ Comptes clients Frais payés d avance Stocks (note 1) PLACEMENTS EN ACTIONS D UNE SOCIÉTÉ PRIVÉE (note 3) IMMOBILISATIONS CORPORELLES (note 4) PASSIF À COURT TERME Créditeurs et frais courus (note 5) $ $ Dû aux administrateurs, sans intérêt Impôts sur le bénéfice À LONG TERME Emprunt hypothécaire CAPITAUX PROPRES Capital-actions (note 6) Bénéfices non répartis (Déficit) $ $ Page 4 de 10

22 FLUX DE TRÉSORERIE Aux 30 septembre 2048 et 2049 Non vérifiés ACTIVITÉS D EXPLOITATION Bénéfice net $ $ Amortissement des immobilisations Impôt future Variation nette des éléments hors caisse du fonds de roulement ACTIVITÉS DE FINANCEMENT ( ) ( ) Remboursement d emprunt bancaire (35 000) (37 000) ( ) ( ) ACTIVITÉS D INVESTISSEMENT Acquisition d immobilisations AUGMENTATION (DIMINUTION) DES ESPÈCES ET QUASI-ESPÈCE ESPÈCES ET QUASI-ESPÈCE AU DÉBUT ESPÈCES ET QUASI-ESPÈCE À LA FIN $ $ Page 5 de 10

23 ÉTAT DES CAPITAUX PROPRES Aux 30 septembre 2048 et 2049 Non vérifiés Solde au début $ $ Bénéfice net Dividende sur les actions E, C et A ( ) ( ) Solde à la fin $ $ Page 6 de 10

24 CANADA INC NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS AU 30 SEPTEMBRE 2049 Non vérifié NOTE 1 - ÉNONCÉ DES CONVENTIONS COMPTABLES Stocks Les stocks sont évalués au moindre du coût et de la valeur nette de réalisation. Le coût étant déterminé selon la méthode de l épuisement successif. Immobilisations corporelles Les immobilisations sont comptabilisées au coût d acquisition. La compagnie amortit ses immobilisations selon la méthode du solde dégressif aux taux suivants : Équipement et mobilier de bureau 20 % Équipement et outillage 20 % Équipement informatique 30 % Matériel roulant 30 % Bâtiment 10 % Améliorations locatives 20 % Page 7de 10

25 CONVERSION DE DEVISES ÉTRANGÈRES Les devises étrangères ont été converties en devises canadiennes en utilisant le taux de change en vigueur à la fin de l exercice pour les éléments d actif et de passif. Les éléments de l état des résultats en furent convertis au taux de change moyen de l exercice. Le revenu ou la perte résultant de ces conversions sont inclus à l état des résultats. INFORMATION DIFFÉRENTIELLE: La société a choisi, avec le consentement unanime de ses actionnaires, d établir ses états financiers en conformité avec les principes comptables généralement reconnus du Canada, en appliquant les traitements différentiels décrits ci-dessous auxquels peuvent avoir recours les entreprises sans obligation publique de rendre des comptes : a) Impôts sur le bénéfice La société a choisi d appliquer le traitement différentiel pour la mesure des impôts sur le bénéfice et, par conséquent, de comptabiliser les impôts sur le bénéfice selon la méthode des impôts exigibles. b) Instruments financiers - juste valeur La société a choisi de ne pas fournir d informations sur la juste valeur des actifs et des passifs financiers lorsque celle-ci ne peut être déterminée facilement. Toutefois, la société a obtenu en 2049 un rapport d expert établissant la juste valeur marchande de l équipement et outillage à $. c) Capital-actions La société a choisi de donner la description du capital actions que pour les actions qui sont émises. d) Environnement Suite à une inspection environnementale, la compagnie a reçu en 2049 un avis du Ministère de l environnement lui demandant de mettre à niveau ses réservoirs d essence. Le coût des travaux exigés est à ce jour inconnu. Page 8 de 10

26 CANADA INC. NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS AU 30 SEPTEMBRE 2049 Non vérifié NOTE 2 - STATUT ET NATURE DES ACTIVITÉS La société a été constituée le 12 mai 2032 selon la L.C.S.A. et opère un commerce de dépanneur avec station service sous la bannière «Dépanneur Bon Matin» NOTE 3 - PLACEMENTS EN ACTIONS D UNE SOCIÉTÉ PRIVÉE Canada Inc. 100 actions ordinaires de catégorie «A», soit 100 % des actions émises 100 $ actions privilégiées de catégorie «E» $ NOTE 4 - IMMOBILISATIONS CORPORELLES 2049 Coût Amortissement Valeur cumulé nette Équipement et mobilier de bureau* $ $ $ Équipement et outillage* Équipement informatique* Matériel roulant* Terrain Immeuble Améliorations locatives* *L amortissement cumulatif pris sur tous ces éléments en 2049 est de $ $ $ $ Page 9 de 10

27 NOTE 5 - CRÉDITEURS ET FRAIS COURUS Fournisseurs $ $ Salaires et déductions à la source Taxes de vente Frais courus $ $ CANADA INC. NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS AU 30 SEPTEMBRE 2049 Non vérifié NOTE 6 CAPITAL - ACTIONS Émis et versé : actions ordinaires de catégorie «A», votantes et participantes 100 $ 100 $ actions privilégiées de catégorie «C», dividendes 7 %, non cumulatif votantes mais non participantes, rachetables au montant du capital versé actions privilégiées de catégorie «E», non votantes et non participantes, dividendes 1 % mensuel, non cumulatif, rachetables au gré de la société au montant du capital versé $ $ Page 10 de 10

28 FORMULAIRE RECOMMANDÉ PROMESSE D ACHAT IMMEUBLE NOTE : Le présent formulaire ne constitue pas le contrat préliminaire requis par les articles 1785 et suivants du Code civil du Québec pour la vente d un immeuble par un constructeur ou un promoteur. Pour les cas où un tel contrat préliminaire est exigé, un formulaire spécifique doit être utilisé. 1. IDENTIFICATION DES PARTIES NOM, ADRESSE, NUMÉRO DE TÉLÉPHONE ET COURRIEL DE L ACHETEUR 1 ET, LE CAS ÉCHÉANT, DE SON REPRÉSENTANT, LIEN AVEC L ACHETEUR (EX. : MANDATAIRE) NOM, ADRESSE, NUMÉRO DE TÉLÉPHONE ET COURRIEL DU VENDEUR 1 ET, LE CAS ÉCHÉANT, DE SON REPRÉSENTANT, LIEN AVEC LE VENDEUR (EX. : MANDATAIRE, LIQUIDATEUR D UNE SUCCESSION OU D UNE SOCIÉTÉ) NOM, ADRESSE, NUMÉRO DE TÉLÉPHONE ET COURRIEL DE L ACHETEUR 2 ET, LE CAS ÉCHÉANT, DE SON REPRÉSENTANT, LIEN AVEC L ACHETEUR (EX. : MANDATAIRE) (ci-après appelé «l ACHETEUR»). (ci-après appelé «le VENDEUR»). NOM, ADRESSE, NUMÉRO DE TÉLÉPHONE ET COURRIEL DU VENDEUR 2 ET, LE CAS ÉCHÉANT, DE SON REPRÉSENTANT, LIEN AVEC LE VENDEUR (EX. : MANDATAIRE, LIQUIDATEUR D UNE SUCCESSION OU D UNE SOCIÉTÉ) 2. OBJET DE LA PROMESSE D ACHAT 2.1 Par la présente, l ACHETEUR promet d acheter l immeuble ci-après décrit, aux prix et conditions énoncés ci-dessous, par l intermédiaire de : exerçant ses activités au sein de la société par actions représentant l agence, courtier, NUMÉRO DE PERMIS ou agissant à son compte. 3. DESCRIPTION SOMMAIRE DE L IMMEUBLE 3.1 L immeuble avec, le cas échéant, construction érigée, est décrit comme suit : NUMÉRO RUE APPARTEMENT OU LOCAL VILLE PROVINCE CODE POSTAL DÉSIGNATION CADASTRALE DE L IMMEUBLE OU DE LA PARTIE PRIVATIVE DE L ESPACE DE STATIONNEMENT DE L ESPACE DE RANGEMENT DIMENSIONS L immeuble est détenu en copropriété divise et comprend également : SUPERFICIE En présence d une fraction d un immeuble détenu en copropriété divise, voir ci-dessous : espace(s) de stationnement, numéro(s) partie privative partie commune à usage restreint autre : intérieur extérieur espace(s) de rangement, numéro(s) partie privative partie commune à usage restreint et tous les droits afférents dans les parties communes : m pi m 2 pi 2 autre : intérieur extérieur QUOTE-PART DES PARTIES COMMUNES DÉSIGNATION CADASTRALE DES PARTIES COMMUNES 1/9 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] PAG Page 1 de 9

29 OU En présence de plus d une fraction d un immeuble détenu en copropriété divise, voir l Annexe générale AG- qui a été remplie. L immeuble est détenu en copropriété par indivision, pour une quote-part de % de l immeuble ci-avant décrit, avec usage exclusif de : (EX. : ADRESSE, NUMÉRO D APPARTEMENT OU DE LOCAL, COUR, TERRASSE) et comprend également: espace(s) de stationnement numéro(s) espace(s) de rangement numéro(s) SUPERFICIE DE LA QUOTE-PART INDIVISE m 2 pi 2 BRUTE NETTE AU CERTIFICAT DE LOCALISATION (ci-après appelé «l IMMEUBLE»). 4. PRIX ET ACOMPTE (PLUS TAXES, LE CAS ÉCHÉANT) 4.1 PRIX Le prix d achat sera de dollars ( $ ) que l ACHETEUR convient de payer entièrement lors de la signature de l acte de vente. 4.2 L IMMEUBLE n est pas assujetti OU est assujetti à la taxe sur les produits et services et à la taxe de vente du Québec dans une proportion de %. En conséquence, toute taxe pouvant être imposée comme conséquence de la vente et devant être perçue par le VENDEUR, en vertu des lois fiscales applicables, devra être remise par l ACHETEUR au VENDEUR à ces fins au moment de la signature de l acte de vente. 4.3 ACOMPTE Avec la présente promesse d achat, l ACHETEUR remet au courtier mentionné en 2.1, à titre d acompte sur le prix d achat à payer, une somme de dollars ( $ ), au moyen d un chèque fait à l ordre de «en fidéicommis» (ci-après appelé «le FIDUCIAIRE»). Après l acceptation de la présente promesse d achat, le chèque pourra être visé et devra être remis au FIDUCIAIRE. Celui-ci devra déposer cette somme sans délai dans son compte en fidéicommis jusqu à ce que cette somme soit requise par le notaire aux fins de l acte de vente, alors qu elle sera imputée au prix d achat. Dès qu il aura déposé cette somme dans son compte en fidéicommis, le FIDUCIAIRE devra remettre un reçu au déposant. Advenant que la présente promesse d achat devienne nulle et non avenue, le FIDUCIAIRE devra rembourser immédiatement au déposant, l acompte sans intérêt, le FIDUCIAIRE pouvant exiger que cette demande de remboursement soit faite par écrit. Autrement, le FIDUCIAIRE ne pourra disposer de cet acompte que conformément à la présente promesse d achat ou à la loi. 5. MODE DE PAIEMENT NOM DE L AGENCE OU DU COURTIER FIDUCIAIRE 5.1 ACOMPTE Acompte versé conformément à la clause 4.3 de la présente promesse d achat : $ 5.2 FONDS ADDITIONNELS Dans le délai indiqué par le notaire instrumentant, l ACHETEUR versera ou fera verser à celui-ci, en fidéicommis, une somme additionnelle : $ 5.3 NOUVEL EMPRUNT Dans le délai indiqué par le notaire instrumentant, l ACHETEUR fera verser à celui-ci, en fidéicommis, une somme correspondant à tout montant devant être obtenu sous forme de nouvel emprunt hypothécaire conformément à la clause 6.1 : $ 5.4 EMPRUNT EXISTANT L ACHETEUR prendra en charge, conformément à ce qui est prévu à l annexe Financement AF-, les obligations relatives aux emprunts hypothécaires existants, dont le solde global s élève à environ : $ 5.5 SOLDE DU PRIX DE VENTE L ACHETEUR paiera au VENDEUR, conformément à ce qui est prévu à l annexe Financement AF-, le solde du prix de vente : $ PRIX TOTAL $ 2/9 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] PAG Page 2 de 9

30 6. NOUVEL EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE 6.1 MODALITÉS L ACHETEUR s engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt de dollars ( $ ), garanti par hypothèque; cet emprunt, portant intérêt au taux courant, lequel ne doit pas dépasser un plan d amortissement maximal de ans, le solde en devenant exigible dans un minimum de ans. % l an (calculé semi-annuellement et non à l avance) sera calculé selon 6.2 ENGAGEMENT L ACHETEUR s engage à fournir au VENDEUR, dans les jours suivant l acceptation des présentes, copie de l engagement d un prêteur hypothécaire à lui consentir un emprunt au montant prévu à la clause 6.1 ou à un montant supérieur. La réception d un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux conditions énoncées à la clause ABSENCE D ENGAGEMENT En l absence d une preuve de cet engagement, le VENDEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant l expiration du délai prévu en 6.2 ou suivant la réception d un avis de refus, aviser l ACHETEUR, par écrit : a) qu il exige de celui-ci qu il fasse immédiatement et à ses frais, auprès d un prêteur hypothécaire qu il lui désigne, une nouvelle demande d emprunt hypothécaire conforme aux conditions énoncées en 6.1. Advenant que l ACHETEUR ne réussisse pas à obtenir, dans le délai stipulé à l avis du VENDEUR, l engagement écrit de ce prêteur hypothécaire à lui consentir l emprunt recherché, cette promesse deviendra nulle et non avenue. Par ailleurs, la réception d un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux engagements contenus à la présente section ; OU b) qu il rend cette promesse nulle et non avenue. Dans le cas où le VENDEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe a) ou b) dans le délai stipulé, cette promesse deviendra nulle et non avenue. Malgré ce qui précède, dans le cas d un immeuble détenu en copropriété par indivision, en l absence d une preuve de cet engagement, le VENDEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant l expiration du délai prévu à la clause 6.2, exiger que l ACHETEUR fournisse la preuve du refus de l institution financière à lui consentir un emprunt au montant prévu à la clause 6.1 ou à un montant supérieur. À l expiration de ce délai, la présente promesse d achat deviendra nulle et non avenue. 7. DÉCLARATIONS ET OBLIGATIONS DE L ACHETEUR 7.1 Sous réserve de la clause 8.1 et de toute stipulation contraire à la clause 12.1, l ACHETEUR a visité l IMMEUBLE, le, DATE et s en déclare satisfait. 7.2 L ACHETEUR déclare ne pas être lié OU être lié à l agence ou au courtier mentionné à la clause 2.1 par contrat de courtage - achat. 7.3 Les frais de l acte de vente, de sa publication ainsi que des copies requises seront à la charge de l ACHETEUR. 7.4 Les droits de mutation, à la suite de la signature de l acte de vente, seront à la charge de l ACHETEUR. 7.5 L ACHETEUR ne pourra vendre, céder ou autrement aliéner ses droits dans cette promesse sans obtenir au préalable le consentement écrit du VENDEUR. 7.6 DOMMAGES Advenant que, par sa faute, aucun acte de vente ne soit signé pour l IMMEUBLE, l ACHETEUR s engage à dédommager directement le courtier, lié au VENDEUR par contrat de courtage, conformément aux règles ordinaires du droit, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que le VENDEUR aurait autrement eu à lui payer. 8. INSPECTION PAR UNE PERSONNE DESIGNÉE PAR L ACHETEUR 8.1 Cette promesse d achat est conditionnelle à ce que l ACHETEUR puisse faire inspecter l IMMEUBLE, y compris, le cas échéant, toutes les parties communes, par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel, dans les jours suivant l acceptation de la présente promesse d achat, le VENDEUR s engageant à prêter son concours, s il y a lieu, quant à l obtention de toutes les autorisations requises auprès du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires ou du gérant de la copropriété pour ce faire. Si cette inspection révélait l existence d un facteur se rapportant à l IMMEUBLE, qui soit susceptible, de façon significative, d en diminuer la valeur ou les revenus ou d en augmenter les dépenses, l ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR, par écrit, et devra lui remettre une copie du rapport d inspection dans les quatre (4) jours suivant l expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception, par le VENDEUR, d un avis accompagné d une copie du rapport d inspection. Dans le cas où l ACHETEUR n aviserait pas le VENDEUR, dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. OU En apposant ses paraphes, l ACHETEUR reconnaît avoir été informé de son droit de faire inspecter l IMMEUBLE par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel, y inclus toutes les parties communes, mais avoir décidé de limiter l inspection à la partie privative seulement. Les dispositions du paragraphe précédent s appliqueront quant au rapport d inspection de la partie privative. En apposant ses paraphes, l ACHETEUR reconnaît avoir été informé de son droit de faire inspecter l IMMEUBLE par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel et avoir renoncé à son droit de le faire. 3/9 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] PAG Page 3 de 9

31 9. EXAMEN DE DOCUMENTS PAR L ACHETEUR 9.1 Cette promesse d achat est conditionnelle à ce que l ACHETEUR examine et vérifie les baux présentement en vigueur, les avis de renouvellement ainsi que les dépenses afférentes à l IMMEUBLE, de même que les documents suivants : Dans le cas d un immeuble détenu en copropriété divise, cette promesse d achat est également conditionnelle à ce que l ACHETEUR examine et vérifie la déclaration de copropriété et le règlement de l immeuble ainsi que toutes leurs modifications, les renseignements fournis par le syndicat des copropriétaires s ils sont disponibles, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d administration des dernières années, les états financiers de la copropriété, incluant l état des sommes déposées au fonds de prévoyance, ainsi que les documents suivants : À cet effet, le VENDEUR devra remettre à l ACHETEUR copie des documents mentionnés ci-dessus dans les jours suivant l acceptation de la présente promesse d achat. À défaut de pouvoir fournir une copie authentique de la déclaration de copropriété, une copie certifiée conforme par le Bureau de la publicité des droits sera suffisante. Le VENDEUR devra également fournir une copie certifiée par le syndicat des copropriétaires du règlement de l immeuble. Si l ACHETEUR n est pas satisfait de l examen et de la vérification de ces documents ou qu il ne les a pas reçus dans le délai indiqué et qu il veut rendre la présente promesse d achat nulle et non avenue pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR, par écrit, dans les jours suivant l expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR. Dans le cas où l ACHETEUR n aviserait pas le VENDEUR dans le délai prévu ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. 10. DÉCLARATIONS ET OBLIGATIONS DU VENDEUR 10.1 Le VENDEUR déclare : 1. être le seul propriétaire de l IMMEUBLE ou être dûment autorisé à signer ce contrat et à accepter toute entente visant à vendre l IMMEUBLE ; 2. que l IMMEUBLE ne fait pas l objet d un contrat de courtage avec un autre courtier ou agence ni l objet d une entente visant à le vendre, l échanger ou le louer, ou d un droit de préemption en faveur d un tiers ; 3. qu il est un résident canadien au sens de la Loi de l impôt sur le revenu et au sens de la Loi sur les impôts et n a pas l intention de modifier cette résidence à défaut de quoi les dispositions des lois fiscales concernant la délivrance d un certificat ou la rétention d une partie du prix de vente seront appliquées. 4. que l IMMEUBLE ne fait pas l objet d une entente visant à le vendre, l échanger ou le louer, ou d un droit de préemption en faveur d un tiers, à l exclusion des autres indivisaires ; 5. que les indivisaires : bénéficient, le cas échéant, du droit de préemption suivant (indiquer le délai et les conditions) : le VENDEUR s engage à obtenir des indivisaires de l immeuble détenu en copropriété une renonciation écrite à l exercice de leur droit de préemption ou de retrait et à la remettre à l ACHETEUR dans les jours suivant l acceptation de la présente promesse d achat. La réception d une telle renonciation dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement à la présente condition. À défaut, par le VENDEUR, de remettre cette renonciation à l ACHETEUR dans le délai stipulé ci-dessus, la présente promesse d achat deviendra nulle et non avenue ; ont renoncé à leur droit de préemption ou, dans le cas où les indivisaires ne bénéficient pas d un droit de préemption, ont renoncé à leur droit de retrait prévu à l article 1022 du Code civil du Québec (indiquer les noms des indivisaires qui ont renoncé à leur droit de préemption ou de retrait) : Le VENDEUR en fournira la preuve à l ACHETEUR dans les cinq (5) jours suivant l acceptation de la présente promesse d achat ; 4/9 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] PAG Page 4 de 9

32 6. que l IMMEUBLE n est pas un immeuble visé à l article 1785 du Code civil du Québec, c est-à-dire à usage d habitation, bâti ou à bâtir, dont la vente est faite par son constructeur ou par un promoteur à une personne physique qui l acquiert pour l occuper elle-même, que cette vente comporte ou non le transfert à l acquéreur des droits du vendeur sur le sol Le VENDEUR déclare également : avoir rempli l annexe Déclarations du vendeur sur l immeuble DV- ; OU effectuer les déclarations suivantes : 1. qu il n a connaissance d aucun facteur se rapportant à l IMMEUBLE qui soit susceptible, de façon significative, d en diminuer la valeur ou les revenus ou d en augmenter les dépenses, sauf : 2. qu il n a reçu aucun avis d une autorité compétente indiquant que l IMMEUBLE n est pas conforme aux lois et règlements en vigueur ni aucun avis d un assureur à la suite duquel il n aurait remédié de façon complète au défaut y étant dénoncé, sauf : 3. que les baux dont le détail est décrit à l annexe procurent des loyers rapportant au moins dollars ( $ ) annuellement ; 4. n avoir reçu aucun avis d un LOCATAIRE ou du conjoint d un LOCATAIRE déclarant que l IMMEUBLE, ou une partie de celui-ci, sert de résidence familiale, sauf : 5. qu aucun avis susceptible de modifier les baux existants n a été envoyé par l une ou l autre des parties, sauf : 6. qu aucun LOCATAIRE actuel ne bénéficie d avantages particuliers, de la part du VENDEUR, qui ne sont pas spécifiquement prévus par écrit dans les baux, sauf : 7. qu aucune instance n est en cours devant la Régie du logement ou devant tout autre tribunal, sauf : 8. que l IMMEUBLE : a) fait partie OU ne fait pas partie d un ensemble immobilier au sens de la Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1) ; b) constitue une partie ayant été détachée d un ensemble immobilier au sens de la Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1) à la suite d une aliénation, sans avoir obtenu au préalable l autorisation de la Régie du logement ; OU ne constitue pas une partie ayant été détachée d un ensemble immobilier au sens de la Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1) à la suite d une aliénation, sans avoir obtenu au préalable l autorisation de la Régie du logement ; c) est assujetti OU n est pas assujetti à la Loi sur la protection du territoire agricole ; d) est un bien culturel OU n est pas un bien culturel classé ou reconnu et n est pas situé dans un arrondissement historique ou naturel, un site historique classé ni une aire de protection, conformément à la Loi sur les biens culturels ; e) est conforme OU n est pas conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l environnement ; f) est desservi OU n est pas desservi par des services d aqueduc et d égout ; g) est raccordé OU n est pas raccordé aux services d aqueduc et d égout ; h) est desservi OU n est pas desservi par des services d électricité et/ou de gaz naturel ; i) est raccordé OU n est pas raccordé à des services d électricité et/ou de gaz naturel ; 5/9 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] PAG Page 5 de 9

33 9. qu à sa connaissance, un assureur a refusé OU n a pas refusé d assurer l IMMEUBLE en tout ou en partie ; 10. que l IMMEUBLE sera vendu libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d utilité publique, et que le VENDEUR se portera garant envers tout acheteur éventuel de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l IMMEUBLE et qui échappent au droit commun de la propriété, sauf : 10.3 Le VENDEUR déclare ne pas avoir reçu OU avoir reçu un avis de cotisation spéciale du syndicat des copropriétaires Le VENDEUR déclare ne pas avoir reçu OU avoir reçu un avis de contravention du syndicat des copropriétaires qui pourrait avoir des répercussions pour l ACHETEUR LIVRAISON DE l IMMEUBLE Le VENDEUR promet de vendre l IMMEUBLE à l ACHETEUR et, à moins de stipulation contraire à la clause 12.1, s engage à le livrer dans l état où il se trouvait lorsque ce dernier l a visité DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ Le VENDEUR fournira à l ACHETEUR un bon titre de propriété. L IMMEUBLE sera vendu libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d utilité publique ainsi que celles déclarées aux présentes. Le VENDEUR se porte garant envers l ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l IMMEUBLE et qui échappent au droit commun de la propriété. Le VENDEUR fournira à l ACHETEUR son acte d acquisition ainsi qu un certificat de localisation décrivant l état actuel de l IMMEUBLE ou, si celui-ci est détenu en copropriété divise, de l ensemble de la copropriété y compris la partie privative, ou à défaut, un certificat de localisation décrivant la partie privative seulement, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale, tout nouveau certificat étant à la charge de l ACHETEUR s il ne révèle aucune modification par rapport au certificat précédent. Le cas échéant, le VENDEUR fournira également à l ACHETEUR la convention d indivision incluant le règlement de copropriété. À défaut de pouvoir fournir une copie authentique de la convention d indivision, une copie certifiée conforme par le Bureau de la publicité des droits sera suffisante. De plus, le VENDEUR fournira à l ACHETEUR, sur demande de ce dernier, les documents qu il a en sa possession concernant l IMMEUBLE. Ces documents devront être transmis au notaire instrumentant mentionné à la clause FRAIS DE REMBOURSEMENT ET DE RADIATION Les frais reliés au remboursement et à la radiation de toute créance garantie par hypothèque, priorité, ou de tout autre droit réel affectant l IMMEUBLE dont le paiement ne serait pas assumé par l ACHETEUR, seront à la charge du VENDEUR. Les frais reliés au remboursement incluent toute pénalité pouvant être exigible dans le cas d un remboursement par anticipation VICE OU IRRÉGULARITÉ Advenant la dénonciation à l ACHETEUR ou au VENDEUR, avant la signature de l acte de vente, d un quelconque vice ou d une quelconque irrégularité affectant les déclarations et les obligations du VENDEUR contenues à cette promesse d achat, ce dernier disposera d un délai de vingt-et-un (21) jours à compter de la réception d un avis écrit à cet effet pour aviser l ACHETEUR, par écrit, qu il a remédié, à ses frais, au vice ou à l irrégularité soulevé ou qu il n y remédiera pas. L ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d un avis du VENDEUR à l effet qu il n a pas remédié au vice ou à l irrégularité, ou suivant l expiration du délai de vingt-et-un (21) jours en l absence de tout avis, aviser le VENDEUR par écrit : a) qu il achète avec les vices ou irrégularités allégués, auquel cas les obligations du VENDEUR seront diminuées d autant ; OU b) qu il rend cette promesse d achat nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l ACHETEUR et le VENDEUR seront à la seule charge du VENDEUR. Dans le cas où l ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe a) ou b) dans le délai stipulé, cette promesse d achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par l ACHETEUR et le VENDEUR seront à leur charge respective INTERVENTION DU CONJOINT Si une partie de l IMMEUBLE constitue la résidence familiale du VENDEUR, ou si son état matrimonial le rend nécessaire, ce dernier s engage à remettre à l ACHETEUR, dès l acceptation des présentes, soit un document constatant le consentement de son conjoint et, le cas échéant, son concours ainsi que l engagement de ce dernier à intervenir à l acte de vente notarié aux mêmes fins, soit copie d un jugement l autorisant à vendre l IMMEUBLE sans le consentement et le concours de son conjoint. À défaut, l ACHETEUR pourra, par un avis écrit à cet effet, rendre la présente promesse d achat nulle et non avenue DOMMAGES Le cas échéant, advenant que, par sa faute, aucun acte de vente ne se signe pour l IMMEUBLE, le VENDEUR s engage à dédommager directement l agence ou le courtier, lié à l ACHETEUR par contrat de courtage-achat, conformément aux règles ordinaires du droit, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que l ACHETEUR aurait eu à lui payer DEMANDE DE RENSEIGNEMENTS AU SYNDICAT Sous réserve de stipulations contraires à la clause 12.1 ou à toute autre annexe faisant partie intégrante de la présente promesse d achat, le VENDEUR déclare que les informations prévues au formulaire «Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires», annexé à la présente promesse d achat, n ont pas fait l objet de changements depuis l obtention de celle-ci. 6/9 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. 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34 11. DÉCLARATIONS ET OBLIGATIONS COMMUNES À L ACHETEUR ET AU VENDEUR 11.1 ACTE DE VENTE L ACHETEUR et le VENDEUR signeront un acte de vente devant le notaire, le ou avant le. L ACHETEUR sera propriétaire à compter de la signature de l acte de vente. L ACHETEUR et le VENDEUR consentent à ce que le courtier mentionné à la clause 2.1 transmette au notaire identifié ci-dessus les informations contenues au présent formulaire et à ses annexes, incluant tout document s y rattachant, dans les délais indiqués par ce dernier OCCUPATION DES LIEUX Le VENDEUR s engage à rendre les lieux qu il occupe disponibles pour l occupation par l ACHETEUR à compter du, à h, et à les laisser libres de tout bien non inclus à la présente promesse d achat ou qui n est pas pris en charge par l ACHETEUR, à défaut de quoi l ACHETEUR pourra les faire enlever aux frais du VENDEUR. Advenant que le VENDEUR quitte l IMMEUBLE avant cette date, il demeurera toutefois responsable de maintenir les lieux dans l état où ils se trouvaient lorsque l ACHETEUR les a visités RÉPARTITIONS Au moment de la signature de l acte de vente, toutes les répartitions, relatives notamment aux taxes foncières générales et spéciales, aux réserves de combustibles ainsi qu aux revenus et dépenses afférents à l IMMEUBLE seront faites : à la date de la signature de l acte de vente ; OU à la date de l occupation. DATE Il n y aura aucune répartition du fonds de prévoyance ou d un autre fonds de la copropriété. Il y aura toutefois répartition des charges communes payables mensuellement ou périodiquement. La créance du syndicat ou découlant d une décision adoptée par les indivisaires est payable par la partie propriétaire au moment où celle-ci devient liquide et exigible, peu importe la date de l assemblée des copropriétaires à laquelle a été approuvée la dépense. La créance est liquide lorsqu elle est déterminée ou connue et elle est exigible lorsqu elle est due ou peut être réclamée. Si l occupation des lieux doit être postérieure à la signature de l acte de vente, une répartition relative à cette occupation sera effectuée au moment de la signature de l acte de vente, selon le calcul qui suit : le VENDEUR devra payer un montant équivalant à $ par mois, calculé de la date de la signature de l acte de vente jusqu à la date d occupation prévue à la clause 11.2, en guise de compensation pour l occupation des lieux par le VENDEUR pendant cette période. Dans cette éventualité, les frais de chauffage, d électricité et d entretien général des lieux occupés seront à la charge du VENDEUR. De plus, le VENDEUR devra fournir à l ACHETEUR la preuve de souscription d une police d assurance - responsabilité, à ses frais RÉTRIBUTION DE L AGENCE OU DU COURTIER INSTRUCTIONS AU NOTAIRE L ACHETEUR et le VENDEUR chargent de façon irrévocable le notaire instrumentant de payer directement à, agence ou courtier du vendeur, le montant de la rétribution, prévu au contrat de courtage, consenti par le VENDEUR à même les sommes disponibles revenant au VENDEUR, après le paiement de toutes les créances prioritaires et hypothécaires ainsi que des honoraires et frais du notaire pour la radiation de ces créances. Sur instructions de l agence ou du courtier du vendeur, le notaire devra verser une partie de cette rétribution à l agence ou au courtier mentionné à la clause INCLUSIONS Sont inclus dans la vente, les biens suivants : lesquels sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l ACHETEUR, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l IMMEUBLE EXCLUSIONS Sont exclus de la vente, les biens suivants : 11.7 Contrats de service et de location visant les appareils et équipements devant être pris en charge par l ACHETEUR : 7/9 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] PAG Page 7 de 9

35 11.8 Biens faisant l objet d un contrat de vente à tempérament, de vente à l essai, de vente avec faculté de rachat, de vente avec clause résolutoire, de créditbail et obligations du VENDEUR devant être prises en charge par l ACHETEUR : 12. AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS ANNEXES 13.1 Les dispositions apparaissant aux annexes désignées ci-dessous font partie intégrante des présentes : Annexe Déclarations du vendeur sur l immeuble DV- Annexe Financement AF- Annexe immeuble locatif AL- Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires DRCOP- Annexe générale AG- Logements et baux - liste détaillée LD- Autre(s) : 14. CONDITIONS D ACCEPTATION 14.1 L ACHETEUR et le VENDEUR déclarent que leur consentement n est le résultat d aucune représentation ou condition qui n est pas écrite à cette promesse. L ACHETEUR s oblige irrévocablement jusqu au, à h. Si le VENDEUR l accepte, pendant ce délai, cette promesse constituera un contrat liant juridiquement l ACHETEUR et le VENDEUR jusqu à sa parfaite exécution. Si le VENDEUR ne l accepte pas, dans ce délai, cette promesse deviendra nulle et non avenue. Tout refus par le VENDEUR aura pour effet de rendre la présente promesse nulle et non avenue. Toute contre-proposition par le VENDEUR aura le même effet qu un refus. 15. INTERPRÉTATION 15.1 À moins que le contexte ne s y oppose, tout mot écrit au masculin comprend aussi le féminin, et vice versa, et tout mot écrit au singulier comprend aussi le pluriel, et vice versa Le présent contrat et son exécution sont régis par les lois du Québec. 16. CLAUSE D ARBITRAGE (OPTIONNELLE) 16.1 À l exception des réclamations de la juridiction de la Cour du Québec, division des petites créances, au sens du Code de procédure civile du Québec, si l ACHETEUR et le VENDEUR apposent leurs paraphes dans les cases ci-dessous, tout différend découlant du présent contrat devra être soumis à l arbitrage, à l exclusion des tribunaux. Le différend sera soumis à un arbitre unique nommé de consentement par les parties. La décision liera les parties et sera finale et sans appel. Sauf incompatibilité avec la présente clause, les dispositions du Code civil du Québec et du Code de procédure civile du Québec en matière d arbitrage s appliquent.1 ACHETEUR 1 ACHETEUR 2 VENDEUR 1 VENDEUR 2 8/9 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] PAG Page 8 de 9

36 17. SIGNATURES ACHETEUR L ACHETEUR reconnaît avoir lu, compris et consentir à cette promesse, y compris ses annexes, et en avoir reçu copie. RÉPONSE DU VENDEUR Le VENDEUR reconnaît avoir lu et compris cette promesse, y compris ses annexes, et en avoir reçu copie. Il déclare «ACCEPTER» OU «REFUSER» promesse ou y faire la contre-proposition CP -. cette Signé à, Signé à, le, à h. DATE le, à h. DATE SIGNATURE DE L ACHETEUR 1 SIGNATURE DU VENDEUR 1 TÉMOIN TÉMOIN Signé à, Signé à, le, à h. DATE le, à h. DATE SIGNATURE DE L ACHETEUR 2 SIGNATURE DU VENDEUR 2 TÉMOIN TÉMOIN ACCUSÉ DE RÉCEPTION L ACHETEUR reconnaît avoir reçu copie de la réponse du VENDEUR. INTERVENTION DU CONJOINT DU VENDEUR Le soussigné déclare être le conjoint du VENDEUR, consentir et, le cas échéant, concourir à l acceptation de la présente promesse, y compris ses annexes, et s engager à intervenir à l acte de vente à cet effet. Signé à, Signé à, le, à h. DATE le, à h. DATE SIGNATURE DE L ACHETEUR 1 SIGNATURE DU CONJOINT DU VENDEUR TÉMOIN TÉMOIN Signé à, le, à h. DATE SIGNATURE DE L ACHETEUR 2 TÉMOIN 9/9 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] PAG Page 9 de 9

37 FORMULAIRE RECOMMANDÉ ANNEXE G GÉNÉRALE G1. IDENTIFICATION DU FORMULAIRE PRINCIPAL Les dispositions apparaissant à la présente annexe font partie intégrante du formulaire intitulé : Contrat de courtage CC - Promesse d achat PA - Autre(s) : portant sur l IMMEUBLE sis au : ADRESSE G2. TERMES ET CONDITIONS SUPPLÉMENTAIRES 5600F_V8 (04/2012) 1/2 L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] AG Page 1 de 2

38 G2. TERMES ET CONDITIONS SUPPLÉMENTAIRES (SUITE) G3. SIGNATURES L AGENCE ou le COURTIER ou l ACHETEUR reconnaît avoir lu, compris et consentir au présent formulaire et en avoir reçu copie. L AGENCE ou le COURTIER ou le VENDEUR reconnaît avoir lu et compris le présent formulaire et en avoir reçu copie. Signé à, le, à h. DATE Signé à, le, à h. DATE SIGNATURE 1 SIGNATURE 1 TÉMOIN TÉMOIN Signé à, le, à h. DATE Signé à, le, à h. DATE SIGNATURE 2 SIGNATURE 2 TÉMOIN TÉMOIN INTERVENTION DU CONJOINT DU VENDEUR Le soussigné déclare être le conjoint du VENDEUR, consentir, et, le cas échéant, concourir au présent formulaire et s engage à intervenir à l acte notarié à toutes fins que de droit. Signé à, le, à h. DATE 2/2 SIGNATURE DU CONJOINT DU VENDEUR 1 TÉMOIN L OACIQ a pour mission d assurer la protection du public et édite des formulaires dans ce but. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits de reproduction réservés, sauf accord écrit. Pour information : Info OACIQ Tél. : ou Téléc. : [email protected] AG F_V8 (04/2012) Page 2 de 2

39 section I DIVULGATION D ENTENTE OU DE PARTAGE DE RÉTRIBUTION (Art. 36 et 38 du Règlement sur les conditions d exercice d une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité) Note : Si vous devez divulguer à plus d un destinataire qui ne sont pas liés, veuillez vous assurer d utiliser un second formulaire. IDENTIfIcATION DU OU DEs DEsTINATAIREs DE LA DIVULGATION NOM 1 NOM 2 AdResse 1 AdResse 2 MUNICIPALITÉ COde POsTAL MUNICIPALITÉ COde POsTAL INd. RÉG. N de TÉLÉPHONe INd. RÉG. N de TÉLÉPHONe section II DÉcLARATION D'ENTENTE DE RÉTRIBUTION Règlement sur les conditions d exercice d une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité «Toute entente de rétribution au bénéfice d un titulaire de permis et qui peut mettre en conflit l intérêt de ce titulaire avec celui d une partie à une transaction, doit lui être divulguée par écrit. De plus, le titulaire de permis doit lui divulguer sans délai et par écrit l identité de l autre personne ou société qui lui doit une rétribution, la nature de sa relation avec celle-ci, ainsi que la nature de la rétribution due, dans le cas d un avantage autre que monétaire.» (article 36) > Je déclare avoir une entente de rétribution avec : le ou les prêteurs hypothécaires suivants : l agence immobilière ou hypothécaire ou le courtier immobilier agissant à son compte suivant : autre : Nature de la rétribution, si autre que monétaire (par exemple : voyage, voiture, etc.) : Nature de la relation (par exemple : client, fournisseur, collaborateur, etc.) : IDENTITÉ DU TITULAIRE Numéro de permis : Type de permis : courtier immobilier courtier hypothécaire agence immobilière agence hypothécaire Nom du titulaire de permis : NOM Adresse de l'établissement : PRÉNOM NUMÉRO RUe BUReAU MUNICIPALITÉ PROVINCe COde POsTAL INd. RÉG. N de TÉLÉPHONe N de TÉLÉCOPIeUR X signature du TITULAIRe de PeRMIs date DIVULGATION D ENTENTE OU DE PARTAGE DE RÉTRIBUTION PAGE 1 DE 2 Page 1 de 1