FINANCEMENT HYPOTHÉCAIRE

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1 ÉDITION 2013 Le PETIT LIVRE du FINANCEMENT HYPOTHÉCAIRE

2 Sommaire DE QUOI ALLONS-NOUS PAR LER? 3 Présentation du Petit Livre 4 Sur la même longueur d onde : les définitions 6 Les critères pour une approbation La mise de fonds Les ratios d endettement Le pointage de crédit 13 Les intérêts 15 L immeuble, c est le gage 16 Les accessoires Les paiements anticipés Les pénalités Les taux pondérés La marge de crédit hypothécaire 18 Les mythes 20 Mots de la fin et remerciements Quoique la plupart des informations incluses dans ce document s appliquent pour l ensemble du Canada, le document s adresse spécifiquement au marché du Québec. De plus, le contenu concerne les immeubles résidentiels de un à quatre logements Jean Bouthillette

3 Présentation du Petit Livre D abord, un grand merci d avoir acquis le Petit Livre du financement hypothécaire. Le but de ce document est sa diffusion au plus grand nombre de personnes qui pourraient en bénéficier. Vous avez fait l effort d ouvrir le document, je l apprécie et j espère que la présente information vous sera utile. Vous êtes intrigué par le sujet du financement hypothécaire? Assez pour y consacrer environ 1 heure de lecture? Eh bien, ce document tombe à point pour vous. Jean Bouthillette L intention du Petit Livre est de démystifier certains concepts concernant les institutions financières. Sans entrer dans les détails, le but est de vous situer dans le processus et d éviter certains pièges. Cependant, si vous désirez avoir une opinion sur votre pouvoir d achat personnel, je vous suggère de consulter un professionnel. Après une première lecture, certains me diront, par exemple : «Vous ne parlez pas des frais de départ pour les premiers acheteurs?» Ce sujet fera l objet d un autre Petit Livre. Les sujets sont nombreux dans le monde de l immobilier. Ce n est que partie remise! J espère que ce document provoquera des «aha» de compréhension. Bienvenue à bord! Petit livre du financement hypothécaire 3

4 Sur la même longueur d onde : les définitions ALOR S, ÇA Y EST, ON EST PR Ê T? J aimerais d abord définir certains termes, afin d éviter toute confusion pour la suite du document. QU EST- CE QU UNE H Y PO T HÈQUE? Le Code civil du Québec définit une hypothèque comme «un droit réel sur un bien ( ) affecté à l exécution d une obligation». Il existe donc plusieurs types d hypothèque. En ce qui nous concerne, on parle d une hypothèque dans le contexte d un prêt en argent qu une institution financière nous octroie. Lorsqu il y a une hypothèque sur une maison, cette maison devient une garantie pour l institution financière qui prête, s il y a un non-paiement par l emprunteur. QU EST- CE QU UN AMORT ISSEMEN T? L amortissement est le temps requis pour rembourser le prêt hypothécaire en entier. Ceci peut prendre, par exemple, entre 20 et 30 ans à partir du début de la vie du prêt. 30 ans est le maximum d amortissement possible (25 ans pour les prêts assurés voir page 7). QU EST- CE QU UN T ER ME? Le terme est la durée de l engagement que vous allez prendre avec l institution financière. Il peut varier entre 1 et 25 ans. À la fin de ce terme, il y aura fort probablement un solde au prêt, que vous êtes libre de rembourser entièrement d une manière ou d une autre. C est donc l occasion de refinancer le prêt, de transférer le prêt ailleurs, ou de simplement renouveler avec votre institution financière. Le terme est presque toujours plus court que l amortissement restant sur un prêt. Les termes de 15 à 25 ans sont plutôt rares au Canada à cause de leur haut taux d intérêt. QUELLE EST LA DIFFÉR ENCE EN T R E UN T ER ME OU V ERT OU UN T ER ME FER MÉ? La plupart des termes sont dits «fermés» parce qu on ne peut se désengager avant la fin du terme sans payer une pénalité à l institution financière. Un terme hypothécaire ouvert peut être interrompu avant la fin du terme sans pénalité. 4 Petit livre du financement hypothécaire

5 QUELLE EST LA DIFFÉR ENCE EN T R E UN TAU X FI X E OU UN TAU X VAR IABLE? Comme le nom le dit, le taux fixe demeure inchangé pendant tout le terme pour lequel vous vous engagez, c est garanti! Le taux variable, lui, va fluctuer tout au long du terme. Ceci n a aucune relation avec le fait qu un prêt pourrait être ouvert ou fermé. Toutes les combinaisons sont possibles : variable/fermé; variable/ouvert; fixe/ouvert; fixe/fermé. QU EST- CE QU UN R EFINANCEMEN T? Un refinancement est un nouveau prêt hypothécaire sur une propriété donnée, sans nécessairement effectuer un achat. Qu il y ait un prêt existant ou non, le principe est qu il y aura un nouvel acte d hypothèque signé chez le notaire. On repart à zéro avec possiblement un nouveau solde, un nouvel amortissement, un nouveau terme, un nouveau taux, etc. Il n est pas nécessaire que ce soit avec une institution financière différente que celle où le prêt serait actuellement contracté. QU EST QUE L ÉQUI T É? Quand on parle d équité dans une maison, on parle de sa valeur nette. Ce qui veut dire que l on calcule la valeur marchande de la maison moins le prêt hypothécaire qui la grève. Exemple : il y a un prêt de $ sur une maison valant $. L équité sur cette maison est donc de $. QU EST- CE QU UNE INST I T U T ION FINANCIÈR E? Ben voyons Question facile! J amène le sujet sur la table parce que plusieurs types de prêteurs sont apparus sur le marché depuis 25 ans. Quand je parle d institutions financières, j inclus évidemment les banques à charte canadienne, mais aussi le Mouvement Desjardins. Celui-ci est un mouvement coopératif qui relève d une loi provinciale. J inclus également d autres prêteurs de type «virtuel» comme ING Direct ou bien des sociétés comme Industrielle Alliance (l assureur bien connu) qui offrent des prêts hypothécaires. Afin d alléger le texte, je vais parfois référer à la «banque». Bien sûr, je veux dire une institution financière. Mais c est plus long à dire J QU EST- CE QUE «PA SSER CHE Z LE NO TAIR E»? Certains «passent chez le notaire», comme on passe chez le coiffeur. Selon de Code civil, tout contrat de prêt hypothécaire doit être notarié. On ne peut pas conclure une transaction hypothécaire de façon totalement privée. Le notaire s occupe de plusieurs aspects de la transaction, dont l enregistrement du lien entre la banque et la maison. C est aussi à ce moment que la banque décaisse l argent et que la vie du prêt commence. Les avocats sont aussi habilités à effectuer ces transactions. Essentiellement, la transaction doit être enregistrée au Bureau de la publicité et des droits (BPD), pour ainsi normalement apparaitre au Registre foncier. À titre informatif, le notariat est spécifique au Québec. Dans le reste du Canada, on se tourne vers un avocat. Petit livre du financement hypothécaire 5

6 Les critères pour une approbation Voici un sujet chaud s il en est un : les critères d acceptation d un prêt hypothécaire. Il y a des règles précises qui régissent les critères d acceptation d un prêt hypothécaire. Cependant, ce n est pas tout noir ou tout blanc, il y a des zones grises où les dossiers sont étudiés dans leur ensemble en tenant compte des points forts et des points faibles. C est le rôle du souscripteur (c est-à-dire les analystes qui approuvent les dossiers dans les banques) de trancher selon la position de l institution financière sur une situation donnée. Le processus sert à déterminer le risque que représente un dossier. C est complexe, mais il y a quand même trois grandes catégories dans l étude d un dossier. Les voici : 1. La mise de fonds ou le ratio prêt/valeur 2. Les ratios d endettement 3. Le pointage de crédit L A MISE DE FONDS (OU R AT IO PR Ê T/ VALEUR) Que l on parle de mise de fonds ou de ratio prêt/valeur, on parle de la même chose. Que l on achète une maison avec une mise de fonds de 10%, ou que l on refinance sa propre maison avec un prêt qui correspond à 90% de sa valeur, c est la même chose aux yeux de la banque. La mise de fonds est remplacée par une valeur d équité sur la maison. Dans le monde de la finance, on va référer le plus souvent au concept de ratio prêt/ valeur (ou RPV). C est la valeur du prêt sur la valeur de la maison. Plus le ratio est bas, moins la banque court un risque. C est normal, si la dette équivaut à 50% de la valeur de la maison, les chances que la banque retrouve son compte en cas de défaut de paiement sont beaucoup plus grandes que si la dette équivaut à 95% de la valeur de la maison. La mise de fonds minimale pour un achat, propriétaire occupant, est la suivante : Pour les immeubles de 1 et 2 unités (unifamiliales, condo et duplex) : 5% (RPV de 95%) Pour les immeubles de 3 et 4 unités (triplex et quadruplex) : 10% (RPV de 90%) Ces règles ne s appliquent pas pour les propriétés locatives qui ne sont pas occupées par le propriétaire. Il faut alors avoir une mise de fonds de 20% peu importe le type d immeuble. Pour les refinancements, le RPV requis est de 80% pour tous les types de bâtiments de un à quatre logements, propriétaire occupant (donc 20% de valeur d équité requise). 6 Petit livre du financement hypothécaire

7 Voici un graphique qui résume la situation : RATIO PRÊT-VALEUR (RPV) Propriétaire Propriétaire non-occupant Résidence secondaire, MAXIMUM occupant (immeuble locatif) propriétaire occupant Achat Refinancement Achat Refinancement Achat Refinancement Immeuble de 1 à 2 logements 95% 80% 80% 80% 95% 80% Immeuble de 3 à 4 logements 90% 80% 80% 80% n/a n/a Les institutions financières vont accorder beaucoup de flexibilité à la qualification d un prêt conventionnel dont le RPV est bas. Par exemple : un refinancement avec un prêt de $ sur une valeur de $ (RPV 25%). Dans le cas inverse, les institutions financières vont jeter un regard attentif sur les détails d un dossier assuré où il y aurait, par exemple, un prêt de $ sur une valeur de $ (RPV 95%). Les prêts assurés vs les prêts conventionnels Nous allons faire une distinction entre les prêts assurés et les prêts conventionnels. S il y a moins de 20% de mise de fonds ou d équité dans la transaction, on parle alors d un prêt assuré, le plus souvent par la SCHL. QU EST- CE QUE LA SCHL? La SCHL est la Société canadienne d hypothèques et de logement. Elle est l organisme national responsable de l habitation au Canada. Le gouvernement en est donc ultimement propriétaire. En ce qui nous concerne, la SCHL offre l assurance hypothécaire aux prêteurs. À ce titre, il y a aussi d autres sociétés privées qui remplissent les mêmes fonctions que la SCHL. Il s agit de Genworth Financial et Canada Guaranty. Il existe donc une compétition dans le secteur des assureurs hypothécaires. Mais quelle est cette assurance? Il a été statué au Canada que tous les prêts hypothécaires à plus de 80% de RPV devront être assurés. Donc, si vous possédez moins de 20% de mise de fonds ou d équité, votre prêt sera assuré. Ceci n est malheureusement pas négociable. C est une règle relative à la loi sur les banques. Lorsqu un prêt est assuré, cela signifie que la banque transfère son risque à la SCHL/Genworth/CG. S il y a défaut de paiement, alors l assureur se chargera de dédommager la banque. Vous pouvez donc faire une transaction que les institutions financières ne feraient normalement pas à cause du risque plus élevé que cause le haut RPV. Petit livre du financement hypothécaire 7

8 Bravo! Sauf que ce n est pas gratuit. Une prime d assurance sera assortie au prêt hypothécaire. Cette prime correspond à un pourcentage du prêt, elle est payée une seule fois au début de la vie du prêt. Elle peut être payée comptant ou, le plus souvent, ajoutée au prêt hypothécaire. Lorsque la prime est ajoutée au prêt, elle se noie dans le solde final et n est pas remboursable dans le futur, quoi qu il arrive. Voici un exemple pour un achat de $ avec 10% de mise de fonds, amortissement de 25 ans : Achat : $ Mise de fonds : $ Prêt : $ Prime de 2% : $ Prêt total avec prime : $ Note : La prime d assurance est assujettie à une taxe provinciale de 9%, payable chez le notaire. Dans notre exemple, la taxe sur la prime de $ serait de 324 $. Achat et mise de fonds Peu importe son importance, la mise de fonds doit provenir d avoir propre ou d un don d un parent (père ou mère). Le montant de la mise de fonds et sa provenance doivent être démontrables. Quand on parle «d avoir propre», on signifie des épargnes accumulées, des placements ou le produit de la vente d une maison notamment. Si la mise de fonds provient d un don d une autre personne (ou que c est la banque qui la fournit sous forme de remise en argent), ce prêt devra alors être assuré avec un programme spécial de la SCHL, bien entendu, avec un supplément sur la prime! En plus de la mise de fonds Lors d un achat, les institutions financières vont exiger l équivalent de 1,5% de la valeur de la maison disponible en argent, en plus de la mise de fonds. Vous devrez prouver qu elle vous appartient et qu elle est disponible lors d une demande de prêt, suite à une promesse d achat. Ce montant correspond habituellement à tous les frais afférents que vous devrez acquitter lors de la transaction immobilière : les frais de notaire, les droits de mutation, l inspection du bâtiment, etc. Exemple : un achat d une maison d une valeur de $. La mise de fonds minimale est de $ (5%) $ (1.5%) pour les frais afférents. Le montant minimal que les acheteurs devront avoir épargné sera de $. 8 Petit livre du financement hypothécaire

9 Les institutions financières et la SCHL vont ainsi s assurer que la transaction va se conclure sans mauvaise surprise. À quel moment ces fonds devront-ils être accessibles? Le tout doit être démontrable lors d une demande de prêt afin d obtenir une approbation sans condition de la banque. Pour un achat, ce sera à l occasion d une promesse d achat. Cas typique qui revient assez souvent : des acheteurs veulent faire une promesse d achat, mais leur mise de fonds sera constituée d un bonus que l employeur versera dans un mois. C est un no go comme dirait un de mes souscripteurs. La mise de fonds doit être prouvable en entier lors de la promesse d achat! Hé oui, même si la date pour «passer chez le notaire» est prévue 2 mois après la promesse d achat. La propriété Dans la composante du ratio prêt/valeur, il y a l élément «valeur» à considérer : la valeur de la propriété concernée par la transaction. La propriété est un critère en soi! Vous pourriez «passer au crédit» haut la main et votre prêt pourrait être refusé à cause de la valeur trop basse de la propriété (à la suite d une évaluation par exemple), ou bien à cause d un problème majeur qui affecterait sa revente. On va y revenir plus tard dans ce Petit Livre. LE S R AT IOS D ENDE T T EMEN T La deuxième grande catégorie est le ratio d endettement. Il y a différentes manières de calculer les ratios. J explique ici la plus répandue : l amortissement total de la dette ou ATD. Cet aspect détermine votre pouvoir d achat. Ce critère tient compte de votre emploi, puisque vos revenus font partie du calcul des ratios. Ce calcul se décrit comme suit : on prend tous les paiements mensuels qui correspondent à une dette (incluant paiements hypothécaires, paiement minimum de cartes de crédit, paiement automobile,etc.), on y ajoute les taxes municipales et scolaires, en plus des paiements de chauffage. On divise tout par le salaire, le tout sur une base mensuelle. Voici l illustration de la formule : Paiement hypothécaire + dettes + taxes + chauffage Salaire Plus le ratio est bas, meilleur sera le dossier. Selon les institutions financières, le ratio maximal que l on peut atteindre varie entre 35% et 44%. Ce n est donc pas nécessairement le gros salaire qui permet un gros pouvoir d achat. Il suffit qu un ménage soit responsable de deux gros paiements automobiles pour que le pouvoir d achat soit compromis. Petit livre du financement hypothécaire 9

10 À l opposé, je vois souvent des dossiers excellents pour des couples qui gagnent des salaires relativement modestes, mais complètement exempts de dettes. Lorsqu il y a deux emprunteurs, toutes les données sont mises dans le même panier. Toutes les dettes ainsi que les deux salaires entrent dans l équation. Généralement, cette situation améliore les ratios. Le calcul semble simple, mais d autres questions doivent être répondues. Exemple : quel montant de salaire doit-on inscrire dans l équation? Si on est salarié avec un statut à temps plein et permanent, on indique le salaire tel quel. Mais que se passe-t-il pour le travailleur autonome, le salarié contractuel, le salarié à commission, le salarié à temps partiel ou le bénéficiaire d une rente? Ces réponses varient d une institution financière à l autre, et dépendent également de l assureur SCHL/Genworth/CG si le prêt est assuré. Il est important ici de consulter un professionnel afin de faire les calculs exacts de son profil. Malgré les ratios, votre confort Bien sûr, vous voulez être confortable dans votre maison. Mais je pense aussi que vous voulez vous sentir confortable dans vos paiements. C est pourquoi je veux aborder un aspect qui m est cher : votre aisance à assumer le paiement hypothécaire pour vous offrir une meilleure qualité de vie. D une part, les institutions financières vont vous permettre un montant d emprunt maximum. D autre part, quel paiement, en tant qu individu ou en tant que couple, êtes-vous à l aise de débourser mensuellement? Souvent, les deux réponses sont fort différentes. Il peut arriver que les banques vous allouent plus que vous ne le pensiez! Où se situe votre zone de confort? Je dois mentionner que l inverse est également possible. Par exemple, un couple avec deux salaires pourrait être pénalisé si un des revenus n est pas admissible dans l équation. Cela est tout à fait possible lorsqu une personne commence un bon emploi, mais qu elle est dans un tout nouveau domaine comparativement aux emplois précédents (*). Amputé d un salaire, le ratio ATD sera alors peut-être trop élevé, même si vous étiez aptes à vous permettre le paiement hypothécaire associé. (*) La norme SCHL demande d être dans le même domaine depuis au moins 1 an. Immeubles avec revenus de loyer Lorsqu il y a un achat d un duplex, d un triplex ou d un quadruplex, on peut inclure 50 % des revenus de loyer aux salaires dans le calcul de l ATD. Il faudra alors fournir des baux à long terme afin de prouver ce revenu. Certains prêteurs acceptent de ne pas inclure les taxes municipales et scolaires dans l équation. Le calcul de l ATD devient le suivant : Paiement hypothécaire + dettes + chauffage Salaires + 50% revenus de loyer Si le prêt est conventionnel, certains prêteurs pourraient appliquer des calculs différents selon leur tolérance au risque. 10 Petit livre du financement hypothécaire

11 LE POIN TAGE DE CR ÉDI T (CO T E BEACON). La 3e catégorie n a pas besoin de présentation, c est le fameux pointage de crédit. C est un sujet qui cause beaucoup d angoisse, bien souvent inutilement. En fait, les angoisses causées par le bureau de crédit sont souvent reliées aux erreurs ou aux fraudes commises dans le dossier. C est pourquoi il est bon de le vérifier j y reviendrai. Retournons au point de départ : Que sont les pointages de crédit? Les pointages de crédit sont établis par des agences, à partir des comportements des consommateurs. Il y a principalement deux agences de crédit au Canada qui établissent ces pointages : Equifax et Transunion. Dans le cas d une hypothèque, on fera plus souvent appel à Equifax. Dès que l on commence à faire des transactions qui demandent un financement, qui utilisent une carte de crédit, ou dès que l on participe à certains types de transactions, un historique de crédit est créé par ces agences. À partir de cet historique, le pointage «Beacon» est créé, qui peut varier entre 350 et 900. Le pointage change avec le temps, il s agit donc d un Polaroïd de votre situation de crédit à un moment donné. Le pointage est le reflet de ce qui se passe dans votre dossier. Exemple : le fait d avoir des cartes et marges de crédit constamment près des limites affecte à la baisse le crédit (même s il n y a pas de retard). Des retards courants changent dramatiquement le pointage, tout comme le recours à la collection pour défaut de paiement. Qu est-ce qu un bon pointage? On peut dire qu une cote en haut de 700 est très bien et ouvre la porte habituellement à l obtention d un prêt hypothécaire. Une cote inférieure à 680 ne veut pas dire que c est mauvais, mais certains programmes SCHL pourraient vous limiter. Si votre cote est inférieure à 650, des institutions financières pourraient hésiter à vous prêter. Si votre cote est inférieure à 600, il sera presque impossible d obtenir un prêt hypothécaire avec un prêteur «A» régulier. Il faudra faire appel à des prêteurs alternatifs. L interaction entre les éléments du dossier est importante. Si le RPV est bas et que le ratio d endettement est bon, une cote plus basse sera tolérée par les institutions financières. Surveiller son bureau crédit Dommage que cette mise en garde ne soit pas diffusée plus souvent, mais surveiller son bureau de crédit est de la plus haute importance. Les banques l utilisent, les assureurs l utilisent, les compagnies de sans-fil l utilisent, vous n avez pas idée jusqu à quel point c est important. C est comme aller chez le dentiste. C est loin d être plaisant, mais c est pire de ne pas y aller. Vérifier son bureau de crédit en va de même. Il est recommandé de vérifier son bureau de crédit une fois par année afin d éviter les erreurs ou les cas de fraude. Petit livre du financement hypothécaire 11

12 Maintenant, comment peut-on maintenir un bon pointage ou le faire augmenter? Les algorithmes qui déterminent les pointages de crédit sont gardés secrets par les agences. Cependant, plusieurs facteurs sont connus : b Acquitter sans retard les paiements de carte de crédit à la date d échéance indiquée (même s il s agit du paiement mensuel minimum). b Maintenir les soldes des cartes de crédit à un maximum de 50% de leur limite (sinon, garder un maximum de 75% de la limite). b Payer les mensualités entières des paiements de location d auto et des prêts personnels. b Acquitter ses factures courantes afin d éviter les collections. b Éviter les demandes de crédit à répétitions. Ex. : faire plusieurs demandes de prêt pour différents besoins dans la même semaine. b Ne pas annuler plusieurs cartes en même temps. Si un des éléments ci-haut se produit une fois, dormez sur vos deux oreilles. Peu d impacts sont à prévoir. Les baisses de pointages surgissent lorsque les problèmes s étirent ou s il y a accumulation de ces problèmes. Vous pouvez demander votre pointage de crédit sur le site de Equifax. Il y a des frais pour ce service, mais la démarche n affectera pas votre pointage de crédit : Pour communiquer avec l agence Équifax : Service à la clientèle : Pour obtenir de l information sur votre dossier de crédit gratuitement : LE S CR I T ÈR E S D APPROBAT ION EN BR EF Personne n est parfait et un résultat optimal dans chacun des trois critères n est pas nécessaire. Il y a toujours une interaction entre les éléments d un profil de crédit et les souscripteurs regardent les dossiers dans leur ensemble. Généralement, les choses devraient bien aller si le dossier est solide dans deux des trois critères. Ironiquement, même si on satisfait aux normes minimales des trois critères, il est possible que la demande soit déclinée. En effet, même si on a la mise de fonds minimale, un crédit moyen et des ratios à 44%, l approbation ne sera pas facile! Si la qualification est serrée, la solidité de l emploi peut jouer un rôle dans la balance. Par exemple, un employé municipal permanent sera favorisé comparativement à un employé à statut plus précaire ou avec une expérience trop récente. Le gros bon sens vient donc jouer dans l acceptation des demandes. Ce n est pas systématique et il faut se rappeler qu un humain est toujours derrière une décision d une demande de prêt. Cette dernière remarque termine les critères d acceptation. Il est à noter que vous pouvez faire faire une préanalyse de votre dossier avant même de procéder à une offre d achat. C est plus prudent et vous saurez à quoi vous en tenir! 12 Petit livre du financement hypothécaire

13 Les intérêts «Le solde du prêt hypothécaire ne baisse pas vite!» Combien de fois ai-je entendu des clients faire ce constat alors que l on élabore des scénarios de prêts. Effectivement, au début de la vie du prêt hypothécaire, la portion du paiement qui est dédié aux intérêts est très élevée. Ceci s explique par le fait que le paiement mensuel demeure sensiblement le même tout au long de la vie du prêt, même si son solde variera énormément. VOICI UN E X EMPLE Un prêt de $ amorti sur 25 ans à un taux d intérêt de 5%. Les paiements sont de $ par mois. Les intérêts payés annuellement seront de $ x 5% = $. Si on effectue 12 paiements de $, on déboursera $ annuellement, dont $ en intérêt! Dans 20 ans, ce même prêt aura un solde de $. Les taux d intérêt et les paiements sont toujours identiques à 5% et $ par mois. Les intérêts payés annuellement seront alors de $ x 5% = $. Les 12 paiements de $ correspondent toujours à un déboursé de $ annuellement, dont seulement $ en intérêts! Vers la fin de la vie du prêt, la dette se paie très rapidement, car une grande partie du paiement sert au remboursement de la dette. Au début de la vie du prêt, il y a au contraire très peu d argent disponible au remboursement de la dette dans le paiement. Cet effet est accentué lorsqu on allonge l amortissement. Le maximum d amortissement autorisé est 35 ans. À ce rythme, la portion allouée au remboursement de la dette est très bas. Cependant, le montant du paiement mensuel est plus bas que si l amortissement était de 25 ans On me pose souvent la question : est-ce que c est mieux un terme de 25 ans ou un terme de 35 ans? Ça dépend! Si vous voulez payer le moins d intérêt possible, prenez l amortissement le plus court. Vous devrez cependant faire un effort financier plus important parce que le paiement mensuel sera plus élevé. À l inverse, si votre objectif est d accéder à votre prêt hypothécaire avec un paiement raisonnable, un amortissement plus long pourrait vous convenir. Le total des intérêts que vous aurez versés à la fin de la vie du prêt est cependant plus important. Petit livre du financement hypothécaire 13

14 UN T RUC Est-ce une bonne chose de payer aux deux semaines? Oui! On dit un paiement aux «deux semaines accélérées» quand on prend le paiement mensuel et on le divise par deux. Vous aurez payé ainsi un mois supplémentaire à la fin de l année. Le solde du prêt baissera alors plus rapidement. Sur un amortissement initial de 25 ans, on peut raccourcir de plus de trois ans l amortissement juste en effectuant des paiements aux deux semaines. Est-ce qu il y a une différence entre payer à la semaine ou deux semaines? En fait d économie intérêts, ce n est pas significatif. À la fin de l année, il y aura toujours un mois de plus de remboursé. Au Canada, les intérêts des prêts hypothécaires sont capitalisés tous les six mois. Il n y a donc pas vraiment de différence. 14 Petit livre du financement hypothécaire

15 L immeuble, c est le gage Pourquoi les taux hypothécaires sont-ils si bas, comparativement aux autres formes de crédit? On peut résumer le tout en un mot : le RISQUE. Jouons à un petit jeu de rôle. Vous avez $ à prêter. Deux inconnus se présentent à vous. Un vous offre 8% d intérêt en retour de votre argent, sans aucune garantie. L autre vous offre 5%, mais donne sa maison en garantie. Auquel des deux inconnus allez-vous prêter? C est exactement ce qui se passe dans la perspective des banques. Le bas risque leur permet de mieux gérer leur «placement» et d offrir un taux d intérêt plus compétitif. C est pourquoi les banques vont s assurer aussi de la valeur de leur gage. Il arrive régulièrement qu elles fassent évaluer la propriété impliquée dans la transaction. Un évaluateur visitera la propriété et rédigera un rapport sur la valeur marchande de la propriété. Cette valeur se base autant sur les caractéristiques physiques de la propriété que sur les ventes comparables dans le secteur. Les banques vont ainsi confirmer le ratio prêt/valeur de la transaction. Exemple : s il y a un achat pour un prêt de $ et que la valeur marchande déclarée à l institution financière pour la propriété est de $, on arrive à un RPV de 77%. Donc, un prêt conventionnel. Il y a une visite de l évaluateur et son rapport indique une valeur de $. Euh On tombe à un RPV de 85%, qui devra être assuré par la SCHL/Genworth/CG! Petit livre du financement hypothécaire 15

16 Les accessoires LE S PAIEMEN T S AN T ICIPÉ S Si vous prenez un terme de 5 ans fermé, par exemple, vous vous engagez alors avec l institution financière pour cette période. Est-il possible cependant de rembourser plus que le paiement mensuel requis? Oui! Toutes les institutions financières ont une politique de remboursement anticipé. La plus commune est la suivante : vous pouvez rembourser 15% du solde initial en somme forfaitaire par année, en plus d augmenter vos paiements de 15%. Concrètement, si vous avez un prêt de $. Vous pourrez rembourser de façon forfaitaire un montant de $ par année. Les sommes ne sont pas cumulatives. Ce qui n enlève rien au fait que c est assez substantiel. Je lève mon chapeau à ceux qui peuvent y arriver. Un truc : Il est donc possible de prendre un prêt hypothécaire avec un amortissement initial de 35 ans, et de le rembourser en 25 ans en utilisant les remboursements anticipés. À l inverse, prendre un amortissement de 25 ans et le rééchelonner sur 35 ans est moins facile et souvent couteux. Dans tous les cas, ce n est pas l amortissement mentionné dans votre contrat de prêts qui détermine la réelle durée de vie du prêt. Ce sont les calculs de vos paiements qui déterminent votre amortissement réel. Donc, chaque dollar supplémentaire que vous utilisez à rembourser votre dette raccourcira la durée de vie de votre prêt. LE S PÉNALI T É S Un autre sujet chaud! Pour reprendre l exemple précédent, vous vous êtes engagé pour un terme de 5 ans. Alors voilà, un évènement arrive (vous gagnez à la loto, tiens!) et vous voulez briser votre engagement. En réalité, il s agit d un remboursement anticipé de votre prêt, à la différence que vous désirez rembourser 100% du prêt. Le pourcentage est nettement supérieur aux 15% admis! L institution financière va donc vous pénaliser d avoir brisé votre engagement, parce que dans sa gestion du prêt, la banque avait prévu que son placement était investi pendant 5 ans. La formule la plus répandue pour la pénalité? Ce sera le plus haut des deux montants suivants : 3 mois d intérêt ou le différentiel du taux. «OK, je comprends 3 mois d intérêt, mais le différentiel?!?» Effectivement, ça vaut une explication. 16 Petit livre du financement hypothécaire

17 Cette dernière s applique dans la situation suivante : vous avez signé pour un terme fixe de 5 ans à 7%. À la 3e année, vous devez interrompre votre terme. La banque avait prévu que cet argent soit investi à 7% pendant 5 ans. Si elle est remboursée après 3 ans, elle devra replacer cet argent pour 2 ans. Mais voilà, le marché hypothécaire a baissé. La banque devra replacer cet argent pour 2 ans à un taux de 4%. Vous l aurez deviné, elle vous chargera sa perte, c est-à-dire la différence entre les deux taux pour la période restante. Ceci soulève la question, quel taux de «remplacement» la banque utilisera-t-elle? Le taux affiché 2 ans? Le taux courtier 2 ans (plus bas que le précédent)? Le taux du marché obligataire 2 ans (encore plus bas)? Plus le taux de remplacement est bas, plus la différence sera grande et plus la facture sera salée! De plus, certaines institutions financières pourraient vous charger toute promotion dont vous aurez bénéficié au moment de la signature. Exemple : remise en argent, rabais de taux spécial la première année, etc. Sans être injustifié, la vigilance est de mise. LE S TAU X PONDÉR É S Vous avez des rénovations à faire et vous désirez refinancer votre prêt hypothécaire avant le terme. En refinançant, vous remboursez à 100% votre prêt par un nouveau prêt. Vous brisez donc votre engagement actuel. Une pénalité très salée vous attendra sur la base du différentiel de taux. Afin d éviter cette pénalité, la banque vous offre cette alternative : la signature d un nouvel engagement de 5 ans en tenant compte de la pondération de votre taux passé et des taux du marché actuel. Résultat : vous n aurez pas accès au plus bas taux du marché, mais vous bénéficierez tout de même de la baisse actuelle sans que la banque n ait essuyé aucune perte. Elle ne vous chargera donc aucune pénalité. S il reste deux ans à votre terme, la banque se rattrapera en vous obligeant pour un terme de cinq ans. Exemple : Vous avez signé un prêt à 7% il y a 3 ans. Il reste 2 ans à votre terme. Les plus bas taux escomptés (ou taux courtier) sont à 4% pour 5 ans. Vous vous engagerez à un taux pondéré de 5,2% pour 5 ans, sans pénalité. Quelle option est la plus avantageuse? Payer la pénalité au plus bas taux ou éviter la pénalité à taux pondéré? Ça dépend! Encore ici, je suggère de consulter un professionnel pour faire des calculs. L A MARGE DE CR ÉDI T H Y PO T HÉC AIR E Je ne veux pas aborder trop en profondeur ce sujet puisqu il en sera question dans un autre petit livre. Les institutions financières offrent des marges de crédit garanties par hypothèque. Ces marges sont offertes à un taux nettement inférieur à celui des marges de crédit personnelles. La règle de base est la suivante : la limite de la marge ne doit pas excéder 80% de la valeur marchande de la propriété. Exemple : la valeur marchande de votre propriété est de $. La limite maximum de votre marge de crédit sera de $. Il est donc impossible pour les acheteurs d obtenir une marge de crédit hypothécaire avec une mise de fonds de moins de 20%. Petit livre du financement hypothécaire 17

18 Les mythes «MA MAISON APPART IEN T À LA BANQUE POUR LE S 25 PRO CHAINES ANNÉE S» Non. Selon le Code civil, vous êtes légalement propriétaire de votre maison, même si elle est assujettie à une hypothèque. Les institutions financières ne font pas partie des titres de propriété dans le cas d une hypothèque. En cas de défaut de paiement, s active un mécanisme qui pourrait rendre la banque propriétaire de votre maison. Pas avant. «JE VAIS FAIR E FER MER MES CART E S DES CR ÉDI T S AVAN T DE DEMANDER UN PR Ê T H Y PO T HÉC AIR E» Non, de grâce Cela était probablement vrai il y a 20 ans. À cette époque, les institutions financières tenaient compte de la limite de vos cartes de crédit dans l équation des ratios d endettement. De nos jours, ils prennent seulement le solde courant des cartes. De plus, du point de vue des agences de crédit (Equifax), ce comportement qui correspond à annuler des cartes occasionne une baisse de pointage du crédit! Il est donc important de garder actives les lignes des crédits et de les maintenir à un bas niveau. «QUELQU UN PEU T SIGNER AV EC MOI» Dans le monde des prêts hypothécaires, la notion d endosseur est très rare. Les institutions financières vont plutôt exiger des coemprunteurs, ce qui signifie que toute personne ayant l intention de vous aider à obtenir le prêt en sera conjointement et solidairement responsable. Cette personne sera aussi copropriétaire, à moins que l institution financière ne vous permette de faire autrement. Règle générale, en cas de non-paiement par la personne aidée, les gens qui sont responsables d un prêt apprécient également être propriétaires de l immeuble. En plus, le coemprunteur peut calculer ce nouvel actif dans son bilan financier pour faire contrepoids à ce nouveau passif. 18 Petit livre du financement hypothécaire

19 «J AIMER AIS EMPRUN T ER PLU S D ARGEN T, CAR LA MAISON VAU T PLU S QUE LE PR I X DE V EN T E» Tous les prêts hypothécaires sont soumis à la règle du ratio prêt/valeur. Lorsqu il y a une transaction immobilière, le prix d achat figure sur la promesse d achat. Le maximum d emprunt possible par la loi est 95% de la valeur de la propriété, comme vu précédemment. «Oui, mais je paye beaucoup moins que la valeur réelle du marché». Peut-être, mais les institutions financières vont se baser sur le prix contractuel, appuyé sur une évaluation quelconque*. Si le prix payé à l achat est effectivement bas, il sera possible de refinancer la propriété ultérieurement, après sa réévaluation selon les normes actuelles du marché. Ce genre de situation est fréquente lorsque le propriétaire a effectué des rénovations majeures qui restaurent la pleine valeur de la propriété. *En fait, les banques vont prendre le plus bas des deux : valeur contractuelle ou valeur marchande suite à une évaluation. Petit livre du financement hypothécaire 19

20 Mot de la fin Grâce à la magie du virtuel, j ai l intention de rendre cet outil vivant. Tout changement dans l industrie ou toute modification qui rendrait ce document plus précis et utile sera inclus dans les versions subséquentes. Le tout disponible en ligne sans attendre de réimpression. Mon souhait? Que toute personne impliquée dans un prêt hypothécaire puisse le faire d une manière informée, consciente des conditions imposées, consciente de leurs options. Merci de votre attention! J aimerais remercier Jean-Pierre St-Vincent, Louise Lagacé et tous mes collègues de l équipe, Antonio Di Lalla, Patrice Atwell et France Pomminville Salutations à tout le monde au siège social de Multi-Prêts Hypothèques. Un merci final à mon épouse et ma petite famille pour le support inconditionnel. Les premières lignes de ce document ont été rédigées sur le bord de la plage en Jamaïque. Merci au soleil et au sable chaud pour l inspiration. NO T E DE DROI T D AU T EUR Vous pouvez transférer, imprimer ou copier ce document à des fins personnelles, à condition de garder le document en entier, intégral et sans modification, avec les mentions de droit d auteur 2010 Jean Bouthillette. Toutes autres utilisations de ce document sont interdites. La traduction de ce document est interdite. Dernière mise à jour : Février Petit livre du financement hypothécaire

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