L'Investissement en France Avril 2008

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1 SYNTHÈSE L'Investissement en France Avril Forte baisse de l investissement au er trimestre Avec, milliards d euros investis en immobilier d entreprise au er trimestre, le marché français a connu une diminution de moitié des placements par rapport au er trimestre 7. Si l inflexion a concerné toutes les zones géographiques et tous les types de bien, elle a été particulièrement marquée dans le segment des grandes transactions de bureaux. Notamment, la raréfaction des transactions de bureaux de plus de millions d euros dans Paris ainsi qu à La Défense secteurs où elles furent très nombreuses l année dernière - explique que la diminution des investissements ait été plus forte en Ile-de-France qu en régions. Forte et généralisée, la correction de ce début d année n en était pas moins largement attendue. A l instar des autres marchés européens, le marché français de l investissement subit en effet les conséquences bancaires de la crise du "subprime". Le financement des opérations est plus difficile que par le passé car les conditions du crédit imposées par les banques sont plus restrictives. Particulièrement pour les grandes opérations de bureaux "prime". Ces difficultés, qui devraient vraisemblablement perdurer toute l année, empêchent certaines opérations immobilières de se concrétiser. En lien avec les nouvelles conditions de financement, les exigences de rendement de la part des acheteurs sont plus élevées qu auparavant et bloquent sur les propositions des vendeurs. La forte diminution des transactions, et c est important de le rappeler, ne provient pas d une pénurie d offre, ni d une demande insuffisante, mais bien de la difficile rencontre de l une avec l autre. Les blocages entre l offre et la demande pèseront sur les volumes d investissements tant que les acteurs du marché n auront pas pleinement intégré la dépréciation de la valeur des actifs. Si les freins à l activité sont aujourd hui nombreux, les soutiens existent également. Le marché profite toujours de l attrait du statut SIIC. Les entreprises sont fortement incitées à externaliser leur patrimoine. Ensuite, l ensemble des acteurs disposant d importants fonds propres sont moins défavorisés que les autres. Les investisseurs faisant appel à l épargne publique foncières cotées, SCPI et OPCI ainsi que les investisseurs institutionnels allemands et français ont ainsi été particulièrement actifs au er trimestre. Enfin, le marché de l investissement profite toujours de la bonne tenue des marchés utilisateurs. Même s ils accusent des diminutions de l ordre de % des volumes de commercialisations, les marchés utilisateurs de bureaux et d entrepôts d Ile-de-France et de régions constituent une base sous-jacente solide sur laquelle les investisseurs peuvent s appuyer. Études & Recherche Au total, Atisreal prévoit un volume global d investissement en immobilier d entreprise en France pour l année compris entre et 7 milliards d euros. Finalement, après deux années et 7 exceptionnelles, marquerait la fin de la période d euphorie et un retour à des niveaux d investissements proches de.

2 Contexte macro-économique Vers un net ralentissement de la croissance mondiale CROISSANCE EN FRANCE PMI Industrie PIB 7 +,9 % PIB +, / +,7 % 7 Source : INSEE, Reuters TAUX DIRECTEUR ET TAUX DE COURT TERME EN ZONE EURO Taux directeur BCE Euribor mois Pénalisant le commerce extérieur, les records de l euro modèrent cependant les méfaits du prix des matières premières. Le baril de pétrole poursuit ainsi sa flambée, battant record sur record. Cette tendance est en totale déconnexion avec la modération de la demande mondiale, suite au fléchissement de la croissance, et avec les tensions géopolitiques qui ne s aggravent pas. Une part difficilement mesurable de cette flambée des prix est donc le fruit de spéculations. L accélération de la hausse des prix des matières premières, notamment agricoles, aura ravivé les tensions inflationnistes. Celles-ci semblent toujours contenues en Europe, mais sont toutefois plus importantes qu anticipées. En glissement annuel, l inflation globale française atteint ainsi, % au premier trimestre. Cependant, l inflation sous-jacente - hors composantes volatiles - reste maîtrisée à,9 % sur la même période. Si les prix des matières premières venaient à connaître une accalmie, l inflation globale retrouverait un rythme proche de % l an en 9. PMI Services 7 Le premier trimestre s est distingué par une série de records sur le pétrole, l inflation, et le taux de change euro/dollar. Prolongeant une tendance amorcée en 7, l euro poursuit son ascension face au billet vert avec des pics d échanges à plus de,9 $ en début de second trimestre. Ce renchérissement de l euro est la conséquence de deux phénomènes. D une part, les divergences de politique monétaire américaine et européenne s accentuent. Laissant son taux de refinancement inchangé depuis l été 7 à %, la Banque centrale européenne n a pas encore suivi la Réserve fédérale américaine. En effet, cette dernière a été très réactive en abaissant le taux des Fed Funds de, à, % en six mois. D autre part, la dégradation de l économie outre-atlantique reste pour l instant bien plus franche qu en Europe. La Zone Euro devrait certes connaître un ralentissement marqué, mais pas une récession. Le différentiel de croissance porte l euro contre le dollar. PIB (glissement annuel) 7 Source : Banque centrale européenne INFLATION EN FRANCE Indice de prix : Global Hors composantes volatiles Energie Produits alimentaires Bien que l éclatement de la crise du "subprime" date de plus de huit mois, les incertitudes et la défiance sur les marchés ne s atténuent guère. L activisme des banques centrales ne réduit pas les inquiétudes. Les problèmes de liquidité persistent. En effet, les taux de court terme à mois, américains et européens, restent toujours anormalement élevés au regard des taux directeurs. Quant aux bourses, elles sont très volatiles et surréagissent aux moindres nouvelles. Épicentre de la crise, l économie américaine se dégrade et est sans doute entrée en récession au er trimestre en ayant détruit près de emplois. Après, % en 7, la croissance outre-atlantique pourrait avoisiner % en. Les répercussions sur l économie mondiale seront significatives. Dans ses "Perspectives de l économie mondiale" actualisées le 9 avril, le FMI ne prévoit désormais plus qu une croissance mondiale à,7 % en, après,9 % en 7. La croissance française est estimée entre, et,7 % pour, après avoir atteint,9 % en 7. Source : INSEE L'Investissement en France - Avril

3 L'investissement en France Les investissements sont en diminution début Avec, milliards d euros investis en immobilier d entreprise au er trimestre, le marché français accuse une forte diminution des placements. La baisse atteint - % par rapport au dernier trimestre 7 et - % par rapport au er trimestre 7 qui avait compté, il est vrai, la transaction record de Cœur Défense (, milliards d ). INVESTISSEMENT - FRANCE La tendance observée au sein du marché français n est pas isolée puisque la plupart des marchés européens ont également connu une diminution des investissements. Les inflexions ont pu s avérer très fortes, comme à Central London par exemple. En fait, l ampleur de la correction varie selon les marchés et pays mais la tendance baissière est homogène. Forte et rapide, l inflexion n en était pas moins largement attendue. T,9, 7, Comme les autres marchés européens, le marché français subit les conséquences financières de la crise du "subprime". Le financement des opérations est notamment plus difficile que par le passé car les conditions du crédit imposées par les banques sont plus restrictives. De plus, la part des fonds propres exigée dans les opérations est revenue à un niveau plus élevé. En conséquence, le recours à l effet de levier pour doper la rentabilité n est plus aussi aisé et fort qu auparavant. Indiscutablement, le marché est devenu plus exigeant et plus sélectif.,7,,, 7 INVESTISSEMENT - FRANCE < m - m > m T T 7 INVESTISSEMENT - EUROPE Central London Central Paris Francfort Berlin Munich La diminution des investissements est flagrante pour les grandes opérations. Seules six transactions de plus de millions d euros, pour un montant de, milliard d euros, ont été enregistrées au er trimestre, contre 7 pour un montant de 7, milliards sur l ensemble de l année 7. La raréfaction des grandes transactions s explique par le fait que ce segment de marché subit de plein fouet, et plus que tous les autres segments, les difficultés de financement. 7 Fait nouveau et déterminant en revanche, la demande immobilière est désormais clairement plus exigeante. Confrontée à des conditions de financement plus contraignantes, les besoins de la demande en termes de taux de rendement sont en effet plus élevés qu auparavant et bloquent sur les exigences des vendeurs. La forte diminution des transactions, et c est important de le rappeler, ne provient donc pas d une pénurie d offre, ni d une demande insuffisante, mais bien de la difficile rencontre de l une avec l autre. S il subit une forte correction, le marché français n a pas pour autant été déserté par les investisseurs. Loin s en faut car, en dépassant milliards d euros, le er trimestre se place au troisième rang des meilleurs premiers trimestres après ceux, exceptionnels, des années et 7. Certes, l offre a diminué. Mais les vendeurs sont toujours présents et actifs sur le marché français. De même, la demande immobilière n est plus aussi forte surabondante qu auparavant mais les acheteurs restent néanmoins en nombre suffisant, au moins théoriquement, pour répondre à l offre. Madrid L'Investissement en France - Avril

4 L'investissement en France Freins et soutiens au marché de l investissement Le marché français est désormais beaucoup plus sélectif. D une manière générale, les investisseurs sont plus regardants sur le rendement, la qualité, l emplacement et la sécurité locative des actifs immobiliers. Dans ce contexte, certains portefeuilles semblent plus difficilement commercialisables, notamment les plus hétérogènes d entre eux. Il y a d ailleurs eu moins de ventes de portefeuilles au er trimestre. Celles-ci ont représenté,9 milliard d euros, soit % du volume total d investissement en France. En comparaison, les ventes de portefeuilles représentaient ces dernières années autour de % du volume total. INVESTISSEMENT - FRANCE Dans le contexte actuel de baisse des prix, de nombreux acteurs attendent de vendre pour acheter, d autres remettent à plus tard leurs opérations. La diminution globale des investissements illustre bien l attentisme ambiant, mais plus encore la diminution des ventes d investisseurs à investisseurs. Les arbitrages n ont en effet totalisé que, milliard d euros, soit % du volume total (contre 7 % pour les ventes promoteur et les externalisations). La part des arbitrages est ainsi en nette diminution par rapport aux années précédentes (7 % en et % en 7). Vente promoteur Arbitrage Externalisation,9, 7,,7,,, 7 TYPE D'ACQUÉREUR - FRANCE Ventes Achats Fonds SIIC Foncières autres que SIIC Assurances, Mutuelles et Caisses de retraite Autres investisseurs dont privés Les freins à l activité sont nombreux. Mais les soutiens existent également. Le marché français profite ainsi toujours de l attrait du statut SIIC. Il en profitera peut-être d autant plus cette année que les dispositions fiscales attractives du statut SIIC pourraient s arrêter en fin d année. D ici là, les entreprises seront fortement incitées à externaliser leur patrimoine. Au er trimestre, les externalisations ont déjà atteint un niveau élevé. Avec un total de, milliard d euros, elles ont représenté % du volume global, contre seulement % sur l ensemble de l année 7. Les deux tiers des acheteurs bénéficiaient du statut SIIC. SCPI / OPCI Etablissements financiers L ensemble des acteurs disposant d important fonds propres sont moins défavorisés que les autres. Dans ce sens, les investisseurs faisant appel à l épargne publique foncières cotées, SCPI et OPCI ainsi que les investisseurs institutionnels allemands et français ont été particulièrement actifs au er trimestre. Par ailleurs, le marché français de l investissement profite de la bonne tenue des marchés utilisateurs. Même s ils accusent des diminutions de l ordre de % des volumes de commercialisations, les marchés utilisateurs de bureaux et d entrepôts d Ile-de-France et de régions constituent une base sous-jacente solide sur laquelle les investisseurs peuvent s appuyer. Utilisateurs Promoteurs LOYER FACIAL MOYEN SUR MOIS - BUREAUX NEUFS ( HT.HC./m/an) Paris QCA Paris /// La Défense Boucle Sud Boucle Nord ère Couronne ème Couronne 7 7 Toutefois, à ce jour, les perspectives de hausse des loyers sont très réduites, notamment sur le marché des bureaux en Ile-de-France. Dans un contexte marqué par la diminution des transactions et par une production d offre neuve élevée, les tensions de marché en Ilede-France ne sont pas suffisantes pour générer des hausses de loyers significatives et généralisées. De plus, les capacités financières des entreprises ne se sont pas améliorées. En fait, à l exception de quelques rares zones, dont notamment Paris, les loyers franciliens de bureaux pourraient se stabiliser partout à très court terme L'Investissement en France - Avril

5 L'investissement en Ile-de-France Très forte baisse des placements en Ile-de-France Début, les grandes transactions de bureaux ont plutôt brillé par leur absence. Leur rareté a fortement pesé sur le niveau de l activité. Seules trois transactions de plus de millions d euros ont été enregistrées au er trimestre : le siège de Bristol Myers Squibb à Rueil-Malmaison, River Plaza à Asnières-sur-Seine et un immeuble de BNP Paribas dans Paris. Les contraintes de financement imposées par les banques touchent en effet particulièrement les opérations aux montants unitaires élevés comme celles de bureaux des secteurs d affaires traditionnels. L écart entre les taux de financement demandés par les organismes préteurs et les taux de rendement initiaux offerts par les vendeurs a tellement diminué que peu d opérations se sont concrétisées début dans le segment "prime". A l exception de la vente de River Plaza dans le Croissant Ouest à un taux de, %, et de l immeuble Innovatis II en ère Couronne à un taux de,7 %, aucune autre transaction de bureaux "prime" n a été enregistrée en région parisienne. T,7 9,,,,, 7 TAUX DE RENDEMENT INITIAUX "PRIME" BUREAUX - ILE-DE-FRANCE ème Couronne ère Couronne 7, Croissant Ouest La Défense Paris hors QCA Paris QCA 7,,,,7 *,7,7,,, *,,9 *,, *,7 *,,, *, *, L absence de transaction "prime" ne facilite bien évidemment pas la lisibilité du marché en termes d évolutions des taux. Elle n aide pas les acteurs à se positionner par une méthode comparative. Toutefois, sans avoir été confirmée par des transactions, la hausse des taux estimés "prime" de bureaux s est clairement poursuivie début dans tous les secteurs franciliens. L augmentation apparait d autant plus forte que le niveau plancher des taux atteint en 7 était bas. Ainsi, le taux "prime" dans Paris QCA a augmenté de 7 points de base, passant de, % en 7 à, % début. En revanche, le taux "prime" en ème Couronne a peu augmenté depuis la vente du Futura II à Montigny à,7 % en 7, de seulement et points de base. Il atteint,7 % au er trimestre. Les taux de rendement initiaux des bureaux non "prime" ont également connu une progression en ce début d année. Pour preuve, la moitié des transactions enregistrées au er trimestre l a été à des taux de rendement compris entre, % et %. En comparaison, cette même fourchette s établissait à,, % en 7. La phase de correction par baisse des prix est clairement à l œuvre en Ile-de-France.,, 7 T Les effets de cycle sont généralement plus accentués en Ile-de-France que dans le reste du pays, tant en termes de volumes d investissement que de variation des prix - l un renforçant l autre d ailleurs. L accentuation des amplitudes de cycle pour les volumes à la hausse comme à la baisse - tient à la structure même du marché francilien, très fortement dépendant du segment de marché des grandes transactions de bureaux. En période de fort dynamisme de l activité, leur poids est en effet considérable. Ainsi, les transactions de bureaux de plus de millions d euros ont totalisé,9 milliards d euros en 7, soit plus de la moitié du volume francilien total. Par leur profusion, elles avaient largement participé aux records d investissements des deux années précédentes. INVESTISSEMENT - RÉGION PARISIENNE * taux de rendement estimé RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TAUX DE RENDEMENT INITIAL (bureaux en ile-de-france) Taux maximum % des transactions (en volume) Taux prime,,, 9,,,7,,,,,,,,,, 7 Près de, milliards d euros ont été placés en Ile-de-France au er trimestre, représentant une diminution de -7 % par rapport au er trimestre 7. Cette inflexion est plus forte que celle observée en régions sur la même période (-9 %). L'Investissement en France - Avril

6 L'investissement en Régions La correction en régions est restée modérée début Le bureau reste toutefois toujours l actif majoritaire. Des transactions de bureaux "prime" ont été enregistrées dans certains marchés régionaux au er trimestre (Lyon, Nantes, et Toulouse). Ces opérations dont beaucoup de vente promoteur - avaient été initiées en 7 à des conditions de marché différentes d aujourd hui. C est pourquoi, les taux "prime" de ces marchés n ont pas encore augmenté. Ils devraient néanmoins rapidement suivre les tendances haussières de tous les autres secteurs et segments de marché. INVESTISSEMENT - RÉGIONS 7 T,,7 En atteignant milliard d euros au er trimestre, les investissements en régions ont enregistré une diminution moins marquée qu en Ile-deFrance : -9 % par rapport au er trimestre 7 contre -7 % pour le marché francilien. Les régions profitent, il est vrai, d une plus grande diversification d investissement. Début, les bureaux ont en effet représenté la moitié des investissements, contre 9 % en Ile-de-France. Quand l Ile-de-France a subi de plein fouet la raréfaction des grandes transactions de bureaux, les régions ont compensé la diminution des investissements en bureaux par d autres classes d actifs. Les investissements en activité / logistique ( millions d ), en commerces ( millions d ) et en services ( millions d ) sont ainsi venus compenser le recul des placements en bureaux ( millions d ).,,,,, 7 INVESTISSEMENT - RÉGIONS Bureaux Entrepôt Activité hors entrepôt Commerce Services, Avec millions d euros investis au er trimestre - soit une augmentation de % par rapport au er trimestre 7- le marché lyonnais est resté dynamique. Cependant, le niveau élevé des placements tient à seulement trois opérations de bureaux. L achat par la foncière SIIC Zublin du Danica à un taux "prime" de, %, la vente par Lazard à DB REEF de Gerland Plazza et l achat par la SCPI Edissimo du Monolithe-Confluence ont en effet représenté, ensemble, près de 9 % du volume total. Les marchés de Toulouse, Strasbourg, et Lille ont marqué le pas début. Les volumes d investissements enregistrés au er trimestre sont en effet orientés à la baisse par rapport aux trimestres précédents. Les taux estimés de rendement "prime" en bureaux sont en hausse à Strasbourg et Lille. A Toulouse, le taux "prime" est resté stable à, % (vente de l immeuble Osmose à Blagnac). En comparaison avec la fin d année 7 qui fut exceptionnelle, le marché d Aix/Marseille a clairement ralenti début. Toutefois, avec millions d euros investis au er trimestre, l activité est restée soutenue. Le taux estimé "prime" en bureaux a augmenté pour s établir à %.,,, T T 7 Avec un volume de 7 millions d euros, le marché de Nantes est le seul marché à avoir connu une augmentation significative des investissements au cours du er trimestre. De nombreuses ventes promoteurs, engagées l année dernière, y ont été conclues en ce début d année. La vente de l immeuble de bureaux Insula par Brémont à GE sur l Ile de Nantes à un taux de rendement de,7 % a notamment établi un nouveau point bas en termes de références "prime"., TAUX DE RENDEMENT INITIAUX "PRIME" BUREAUX - RÉGIONS, Strasbourg Nantes,,, Toulouse Lille Aix / Marseille Lyon, 7, 7, 7, 7, 7,, 7, 7, *,,7, *,9,,,,,, *, *,, 7 T Début, la part des externalisations est en régions, comme en Ile-de-France, en augmentation. Au er trimestre, elles ont représenté près d un tiers du volume total, contre seulement % en 7. Il y a notamment eu les ventes des villages de vacance Belambra ainsi que la partie région du portefeuille Eiffage. En lien avec les externalisations, les foncières SIIC ont été particulièrement actives, comme d ailleurs les véhicules SCPI et OPCI. * taux de rendement estimé L'Investissement en France - Avril

7 Prospective Hausse de la prime de risque immobilière D ailleurs, des hausses de l ICC de l ordre de %, en glissement annuel, au cours des deux prochaines années ne peuvent pas être écartées. Dans un tel contexte, la stabilisation, voire la baisse pour certains secteurs, des loyers de marché pourrait être largement compensée, étant donné l indexation des baux, par la hausse substantielle de l ICC sur les deux prochaines années. Le loyer indexé augmentant plus rapidement que le loyer de marché, plus que jamais, un bon immeuble est un immeuble loué. Rendement initial "prime" Paris QCA 9,9 Rendement de l'oat 9,, 7,,,,, Source : Atisreal, Banque de France INDICE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION ET INDICE DES PRIX À LA CONSOMMATION (Indice) ICC (base en 9) ICC (glissement annuel) IPC (base en 9) IPC (glissement annuel) La prime de risque immobilière est évaluée selon trois composantes : le rendement «prime» dans Paris QCA, le rendement de l OAT, et un indicateur de croissance future des loyers courus. La prime de risque est définie par l écart entre le rendement initial «prime» dans Paris QCA et le taux sans risque de long terme assimilé à l OAT à ans, auquel est ajoutée la croissance annuelle de l ICC en glissement sur dix ans. Cette dernière sert à estimer le rythme de croissance anticipé des loyers sur une durée longue d investissement. En supposant stable le rythme de croissance de l ICC, une augmentation importante de la prime de risque est à prévoir. En moyenne annuelle, le rendement de l OAT ne devrait pas augmenter en par rapport à l année précédente. En revanche, le taux de rendement «prime» QCA de qui a déjà augmenté à, % au er trimestre sera, en définitive, nettement supérieur à celui de 7. Analysé sous cet angle, le risque immobilier devrait donc être correctement rémunéré en Si les tensions inflationnistes ne se répercutent pas sur le marché obligataire, leur impact sur l Indice du Coût de la Construction (ICC) apparait quant à lui inévitable. En effet, depuis, la croissance de l ICC a toujours été supérieure à celle de l indice des prix à la consommation (IPC). Or, l inflation accélère aujourd hui. Son niveau actuel, qui s ajoute à la récente flambée du baril de pétrole, + % entre les premiers trimestres 7 et, se traduira par une hausse importante de l ICC. TAUX LONGS ET RENDEMENT "PRIME" Source : Atisreal, INSEE RÉMUNÉRATION DU RISQUE BUREAUX "PRIME" PARIS QCA Prime de risque - Bureaux "prime" Paris QCA,,,,, , - Depuis la crise du «subprime», l appétit des investisseurs pour les obligations s est accru. Face à la détérioration de la conjoncture et l amorce d une récession aux Etats-Unis, la demande pour les placements sans risque s est amplifiée. Les obligations ont joué leur rôle de valeur refuge. La remontée des taux obligataires, constatée depuis l été, s est donc interrompue. Depuis lors, ils n ont cessé de diminuer aux Etats-Unis comme en Europe et ce, malgré les récentes tensions inflationnistes. En retenant un scénario de timide reprise de l économie américaine au second semestre, les taux longs pourraient progressivement se tendre fin pour se normaliser courant Source : Atisreal, INSEE L'Investissement en France - Avril 7

8 Prospective DES investissements COMPRIS entre et 7 milliards D'EUROS pour A bien des égards, la correction du marché de l investissement s avère plus forte que prévue. Les conditions d accès au crédit, plus restrictives qu anticipées, ont des implications fortes sur les difficultés de financement. Ces difficultés qui devraient vraisemblablement perdurer toute l année - empêchent certaines opérations immobilières de se concrétiser. INVESTISSEMENT - FRANCE T,9,,7,, 7 INVESTISSEMENT - RÉGION PARISIENNE T,7 9,, - Au total, Atisreal prévoit un volume global d investissement en immobilier d entreprise en France pour l année compris entre et 7 milliards d euros. Finalement, après deux années et 7 exceptionnelles, marquerait la fin de la période d euphorie et un retour à des niveaux d investissements proches de. - 7 D ailleurs, si la baisse des prix venait à être enregistée en premier dans les autres marchés européens, ces derniers pourraient concurrencer le marché français. En effet, le différentiel de taux de rendement qui en résulterait serait préjudiciable aux actifs français. Même si les différents marchés utilisateurs français restent bien orientés, certains acteurs pourraient néanmoins choisir de modifier leur choix initial d investissement en France pour se reporter sur d autres marchés européens déjà corrigés et dès lors plus attractifs. 7,,,, En outre, il est probable que la correction sera plus importante en Ile-de-France qu en régions. En effet, les records d investissements battus en Ile-de-France au cours des deux années précédentes s expliquaient largement par le nombre élevé de grandes transactions de bureaux de plus de millions d euros. Or, ces dernières sont aujourd hui devenues rares et elles pourraient le rester tout au long de l année. Les volumes d investissement en Ile-de-France pourraient dès lors s établir entre et milliards d euros, soit une diminution de % à % par rapport à 7. INVESTISSEMENT - RÉGIONS De leur côté, les régions pourraient un peu mieux résister à la baisse. Des volumes d investissements compris entre, et milliards d euros sont envisageables, soit une diminution d au plus % par rapport à T,,7, -,,,, 7 De plus, les délais de négociations sont beaucoup plus longs. Les besoins de la demande en termes de taux de rendement sont plus importants et bloquent sur les exigences de l offre. Ces blocages entre l offre et la demande pèsent lourdement sur les niveaux actuels de l activité. Ils devraient continuer à peser fortement au moins jusqu à mi-année. En fait, ils influeront négativement sur les volumes d investissements tant que les acteurs du marché n auront pas pleinement intégré la dépréciation de la valeur des actifs. L'Investissement en France - Avril

9 Annexes Les données chiffrées utilisées par Atisreal, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d informations nouvelles portées à notre connaissance. Définitions de A à Z Arbitrage : vente d un actif immobilier propriété d un investisseur à un autre investisseur. Blanc / Gris "En blanc" : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. "En gris" : projet dont le chantier ne sera lancé qu après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Effet de levier : accroissement de la rentabilité d un placement résultant d une opération d endettement. Externalisation : vente d un actif immobilier propriété d un utilisateur à un investisseur. Foncière : société ayant comme objet soit l acquisition ou la construction d immeubles en vue de leur location, soit la détention de participations dans des sociétés à objet social identique. Fonds d investissement : organisme de détention collective d actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion). On distingue : Fonds ouvert : un fonds est ouvert à partir du moment où il n y a pas de limitation dans l émission des parts. Fonds fermé : les parts d un fonds fermé ne sont commercialisées par la société de gestion que pendant la période de souscription. Un fonds fermé a une durée de vie limitée. Fonds de pension : organisme financier qui gère l épargne issue du système de retraite par capitalisation. Cette épargne correspond aux ressources que les salariés du secteur privé et du secteur public ont mises de côté au cours de leur vie professionnelle pour constituer ou pour améliorer leur pension de retraite. Fonds opportuniste : fonds qui cible des rendements supérieurs à 7 %, avec des niveaux de levier dépassant % de la valeur brute de l actif. ICC (Indice du Coût de la Construction) : indice qui mesure chaque trimestre l évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d habitation. Il s agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Immostat : Groupement d Intérêt Economique (GIE) créé en, qui associe Atisreal, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l Ile-de-France, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L organisation du GIE garantit l indépendance du traitement des données et le respect des engagements de confidentialité de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés investisseurs en immobilier d entreprise et utilisateurs d entrepôts d une superficie supérieure à m² et de bureaux en région parisienne. Loyer : Facial : loyer annuel par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail. Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées. Économique : loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). "Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,- d excellente qualité et offrant les meilleures prestations,- dans la meilleure localisation pour un marché donné. "Top" : loyer facial le plus élevé d un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n est pas systématiquement un loyer prime. Neuf / Restructuré : actifs immobiliers construits ou restructurés depuis moins de ans. OAT (Obligation Assimilable du Trésor) : titre de dettes émis par l Etat français. Il constitue la référence pour le taux de rendement sans risque à long terme. OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : fonds immobiliers destinés à remplacer les SCPI. Ils se présentent sous deux formes : - les Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques, - les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d actions. Portefeuille : ensemble de plusieurs actifs localisés sur des sites différents. Précommercialisation : Transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Prime de risque : ecart entre la rentabilité d un actif ou d un portefeuille et l actif sans risque (obligation d Etat). SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : société ayant pour objet l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif. Deviendront à terme des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Seconde main : actifs immobiliers livrés depuis plus de cinq ans. SIIC (Société d Investissement Immobilier Cotée) : le régime SIIC permet une exonération d impôts sur les bénéfices en contrepartie d une redistribution aux actionnaires des revenus à hauteur de %. Taux de rendement : Net : rapport entre le revenu net (hors coûts d exploitation) et le prix d achat incluant tous les coûts d acquisition. Initial : rapport entre le loyer global annuel net et le prix de vente actes en mains en date de la vente. "Prime" : taux de rendement le plus bas obtenu pour l acquisition d un bâtiment :- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,- d excellente qualité et offrant les meilleures prestations,- dans la meilleure localisation pour un marché donné. TRI (Taux de Rentabilité Interne) : taux d actualisation défini tel que la somme des flux actualisés des revenus anticipés de l investissement soit égale au coût initial de l investissement. VAN (Valeur Actuelle Nette) : différence entre la somme des flux actualisés des revenus anticipés et le coût initial de l investissement. Vente promoteur : vente d une opération montée par un promoteur à un investisseur. Volatilité : mesure l importance des fluctuations de valeur d un actif et donc son risque. L'Investissement en France - Avril 9

10 L'Investissement en France Avril Contacts The difference is real Commercial Études & Recherche Atisreal, rue Jacques Ibert 99 Levallois Perret Cedex Pour plus d informations Laurent BOUCHER Directeur Général adjoint Responsable Pôle investissement France Tél. : () 7 9 laurent.boucher@atisreal.com Arnaud BOYER DE BOUILLANE Directeur adjoint Ile-de-France Tél. : () arnaud.boyerdebouillane@atisreal.com Pierre-Michel OLIVIER Directeur investissement Régions Tél. : () 7 9 pierre-michel.olivier@atisreal.com Etienne PRONGUE Investisseurs internationaux Tél. : () 7 9 etienne.prongue@atisreal.com Olivier AMBROSIALI Directeur adjoint Ile-de-France Tél. : () olivier.ambrosiali@atisreal.com Christophe PINEAU Directeur Département Études & Recherche France christophe.pineau@atisreal.com Nicolas ARCHAMBAULT Chargé d Études investissement Département Études & Recherche France nicolas.archambault@atisreal.com Richard MALLE Chargé d'etude Prospective Département Études & Recherche France richard.malle@atisreal.com Département Études & Recherche - Avril - Photo : photothèque BNPPI - Atisreal - Siège Social : / rue Jacques Ibert, 9 Levallois-Perret, France - SAS au capital de 9 - SIREN 9 - RCS Nanterre.