LEGAL MINDS FOR REAL ESTATE

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1 Acquisitions (audit, montage juridique, négociation et rédaction des contrats) Acquisitions (audit, legal structuring, negotiation and drafting of contracts). Acquisti (due-diligence, montaggio giuridico, trattativa e redazione dei contratti). Structuration des accords entre associés. Structuring of agreements between partners. Strutturazione degli accordi tra soci. Rédaction des contrats relatifs aux opérations de promotion et de construction-vente d immeubles. Drafting of contracts related to building development, construction and sale transactions. Redazione dei contratti riguardante le operazioni di promozione e di costruzione-vendita degli stabili. Opérations complexes de financement. Structuration de la dette. Complex financing transactions. Debt structuring. Operazioni complesse di finanziamento. Strutturazione del debito. Négociation et rédaction de baux commerciaux. Negotiation and drafting of commercial leases. Trattativa e redazione d affitti commerciali. Rédaction de contrats de construction d infrastructures «clés en main». Drafting of turnkey contracts. Redazione dei contratti di costruzione d infrastrutture «chiavi in mano». Organisation de la Copropriété et litiges. Co-ownership organization and disputes Organizzazione del Condominio e dei litigi. Réclamations financières dans le cadre de marchés de travaux privés (AFNOR FIDIC). Financial claims in connection with private works contracts (AFNOR FIDIC). Reclami finanziari nell ambito di mercati di lavori privati (AFNOR FIDIC). Autorisations d urbanisme et implantation de centres commerciaux. Planning permits and establishment of shopping centers. Autorizzazioni d urbanismo e impianti di centri commerciali. Contentieux général en droit immobilier et en droit de la construction. General litigation matters in construction law and real property law. Contenziosi generali nel diritto immobiliare e nel diritto della costruzione. Ingénierie patrimoniale (chefs d entreprise - cadres dirigeants groupes familiaux Wealth management (business owners, executives, family groups). Clienti privati (imprenditori - quadri dirigenti gruppi familiari). LEGAL MINDS FOR REAL ESTATE ANASTASI Téléphone + 33 (0) Télécopie + 33 (0)

2 Le classement des hôtels et des résidences de tourisme en France I. L état de la réglementation actuelle du classement hôtelier... 2 I.1- La création de l Agence France Atout... 3 I.2- La nécessité d une démarche volontaire... 3 I.3- Les deux sortes de catégories d établissements concernés... 4 I.4- Les différentes catégories... 5 II. La procédure de classement... 6 II.1- Les critères de classement... 6 II.2- La demande de classement... 7 II.3- La décision de classement... 8 II.4- Contrôle et suivi du classement... 8 Par la présente note, il est examiné l état de la réglementation relative au classement des hôtels et résidences de tourisme, telle qu insérée dans le Code du tourisme par la Loi n du 22 juillet 2009 «de développement et de modernisation des services touristiques» 1 et par les décrets n et n du 23 décembre I. L état de la réglementation actuelle du classement hôtelier La Loi est l une des mesures voulues par le Législateur, complétée par une refonte du référentiel de classement des hôtels de tourisme suivant arrêté du23 décembre 2009, et de classement des résidence de tourisme suivant arrêté du 04 juin 2010, afin de moderniser l offre touristique en France. Le souci de réforme du classement hôtelier résultait de l effet combiné de deux raisons tenant, d une part, à la montée en puissance de l hôtellerie de chaîne, et d autre part, à la nécessaire adaptation des standards à l évolution des attentes de la clientèle, par une rénovation du parc hôtelier français vieillissant. En 2008, les deux tiers des hôtels classés «tourisme» offrant chambres (en 2007) étaient considérés comme nécessitant une rénovation, et il existait 9 à hôtels non classés. 3 1 Modifiée par la Loi n du 22/03/2012 relative à la simplification du droit et à l allègement des démarches adm. 2 Modifiés par le décret n du 06 juillet 2010 et le décret 2012 n du 07 mai Communiqué du Ministère de l économie, des finances et de l emploi du 08/09/2008 sur la réforme du classement hôtelier 2

3 I.1- La création de l Agence France Atout A l article L du Code du tourisme, il a été instauré un groupement d intérêt économique dénommé «France Atout, Agence pour le développement touristique de la France» (ci-après France Atout), issu du rapprochement entre Odit France et la Maison de France. France Atout est placée sous la tutelle du ministre chargé du tourisme. Cette agence est soumise au contrôle économique et financier de l Etat, et un commissaire du gouvernement est désigné auprès de celle-ci. France Atout est l opérateur unique de l Etat en matière de tourisme, et sa mission est de concourir à la mise en œuvre des politiques publiques en faveur du tourisme. Désormais, France Atout est l acteur responsable de l élaboration et de l actualisation des tableaux de classement des hôtels et des résidences de tourisme (respectivement art. L et L du Code de tourisme) afin d éviter de retomber dans le travers où le référentiel de 1986 n avait pas été actualisé pendant plus de 20 ans. Parmi ses missions d intérêt général, France Atout se voit confier un rôle central dans le domaine du classement hôtelier, qui sera en partie exercé grâce au secteur privé. Celle-ci sélectionne les organismes privés évaluateurs des établissements hôteliers en fonction de leur capacité, de leur organisation interne et des moyens, de leur indépendance vis-à-vis du contrôle, de la formation des contrôleurs et du coût du contrôle. Les collectivités territoriales et leurs établissements publics peuvent décider de participer à France Atout. I.2- La nécessité d une démarche volontaire Le classement d un hôtel ou d une résidence de tourisme intervient à la demande de son exploitant. Il s agit donc d une démarche volontariste. L exploitant qui le souhaite doit formuler une demande de classement auprès de France Atout, et il ne peut prétendre au classement de son établissement dans une des catégories prévues par l arrêté du 23 décembre 2009 pour les hôtels et par l arrêté du 4 juin 2010 pour les résidences de tourisme que s il répond aux exigences posées pour la catégorie de classement qu il requiert. Afin d obtenir le classement, l exploitant doit : - réunir le nombre de points minimum fixé par l arrêté du 232 décembre 2009 en fonction des critères déterminés par le tableau de classement ; - produire un certificat de visite élaboré par un organisme évaluateur. 3

4 Toutefois, l homologation dans la catégorie souhaitée ne dépend pas uniquement d un respect point par point des dispositions techniques. Un pré requis à la demande de classification doit être observé, tenant au respect de la législation en vigueur applicable aux établissements hôteliers. I.3- Les deux sortes de catégories d établissements concernés L article D du Code du tourisme définit l hôtel de tourisme, comme: «( ) un établissement commercial d hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n y élit pas domicile.» Pour ce qui est de la résidence de tourisme, celle-ci est aujourd hui définie à l article D du même Code, comme : «( ) un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.» Il est en outre précisé par l article D du Code du tourisme que la résidence de tourisme peut être placée sous le statut légal de la copropriété des immeubles bâtis, ou sous le régime des sociétés d attribution d immeubles en jouissance à temps partagé lorsque les documents contractuels régissant ces modes de propriété : - reprennent la définition de la résidence de tourisme susmentionnée et comportent une obligation durable de location d au moins 70% des chambres ou appartements meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, avec une possibilité de réservation prioritaire pour les copropriétaires ou associés ; - prévoient une gestion de l ensemble de la résidence par une seule personne liée par contrat de louage ou mandat. Ainsi, la résidence de tourisme se distingue de l hôtel de tourisme : - par l impossibilité d élire domicile ; - par l existence d un minimum d équipements et de services communs. 4

5 Cette distinction est approfondie aux termes du glossaire édité par Odit France et FNCDT 4, lequel fait reposer celle-ci sur trois éléments : - une gamme de services offerts plus étendue pour les hôtels que pour les résidences hôtelières, notamment un certain nombre de services quotidiens (petits-déjeuners, entretien des chambres, fourniture du linge de toilette etc.) qui ne sont pas automatiquement fournis par les résidences de tourisme ; - l homogénéité des unités d habitation exigée pour les résidences de tourisme ne l est pas pour les hôtels ; - les normes d habilitation sont différentes, les unités d habitation des résidences devant être équipées d une cuisine ou d un coin cuisine et d un sanitaire privé (espace prêt à vivre). L exploitation de ces établissements est permanente ou saisonnière, selon que leur durée d ouverture excède neuf mois par an en une ou plusieurs périodes. I.4- Les différentes catégories Les hôtels et résidences de tourisme pour lesquels une demande de classement est faite sont répartis dans l une des catégories désignées par un nombre croissant d étoiles, en fonction de critères fixés, pour chaque catégorie, par un tableau de classement élaboré par France Atout et homologué par arrêté du ministre chargé du tourisme 5. Actuellement, le tableau de classement concernant les hôtels de tourisme est celui prévu à l annexe unique de l arrêté du 23 décembre 2009 et celui relatif aux résidences de tourisme, à l annexe unique de l arrêté du 4 juin Le nombre d étoiles pouvant être attribué va de un à cinq. Les classements s imposent aux éditeurs des guides et annuaires de tourisme et des indicateurs de publicité. Aucun document de publicité touristique ne doit contenir d indication de nature à créer une équivoque à cet égard. Les établissements classés doivent apposer sur leur façade un panonceau mentionnant le nombre d étoiles attribué, selon un modèle établi par France Atout et homologué par arrêté du ministre chargé du tourisme. En marge de la procédure de classement, il est également prévu à l article L du Code du tourisme la faculté pour le Ministre chargé du tourisme de créer un label en raison de la situation géographique, de l intérêt 4 Dans le Glossaire des hébergements touristiques publié en 2006 : 5 Article D , al. 1er du Code du tourisme (hôtels) ; article D , al. 1er du même Code (résidences de tourisme) 5

6 historique, esthétique ou patrimonial particulier d un hôtel ainsi qu au titre des services offerts. En application de ce texte, il a été créé une «distinction Palace» dont le bénéfice est ouvert aux hôtels déjà classés dans la catégorie cinq étoiles 6. Il s agit d une marque collective dont France Atout assure la gestion et la protection 7. La délivrance de cette distinction s effectue au terme d une procédure particulière comprenant une phase d instruction par France Atout et une recommandation transmise au Ministre chargé du tourisme par un jury prévu à cet effet 8. II. II.1- La procédure de classement Les critères de classement Le dispositif en vigueur prévoit une classification par points. Cette classification est composée de 246 critères pour les hôtels de tourisme 9 et de 175 critères pour les résidences de tourisme 10, répartis en trois chapitres «Equipements», «Service au client», «Accessibilité et développement durable». Elle comporte des critères obligatoires et des critères optionnels dits «à la carte». Des pré-requis sont à observer pour le classement : l hôtel doit comporter au minimum 6 chambres 11 ; la résidence de tourisme, au minimum 100 lits 12. Pour obtenir le classement dans une catégorie donnée, il faut atteindre un nombre de points minimum en additionnant les points des critères obligatoires et ceux des critères dits «à la carte». Le classement ne peut être obtenu si l établissement concerné ne recueille pas le nombre suffisant de points obligatoires. Pour chaque type d établissement (hôtel ou résidence de tourisme), un guide de contrôle élaboré avec les organisations professionnelles complète le tableau de classement correspondant. Ce guide définit les règles d évaluation et de validation de chaque critère et garantit ainsi l homogénéité de l évaluation sur le plan national Article 2 de l arrêté du 8 novembre 2010 portant création d une «distinction Palace» 7 Article 1 er de l arrêté du 8 novembre 2010 portant création d une «distinction Palace» 8 Articles 3 et 4 de l arrêté du 8 novembre 2010 portant création d une «distinction Palace» 9 Annexe unique de l arrêté du 23 décembre Annexe unique de l arrêté du 4 juin Annexe unique de l arrêté du 23 décembre Annexe unique de l arrêté du 4 juin Dossier de presse relatif au «Nouveau classement hôtelier» du 24 février

7 Cette classification par points a été élaborée dans le but d atteindre un niveau de confort donné tout en évitant le conformisme, la standardisation ou la rigidité du système de 1986 qui imposait aux établissements de réunir tous les critères de la catégorie concernée afin d obtenir le classement. Ce système permet la recherche de la spécificité et de la distinction. Ainsi, par exemple des établissements évoluant dans des espaces contraints (monuments historiques, immeubles ne pouvant être restructurés etc.) ont-ils désormais la possibilité d obtenir un classement élevé même si l intégralité des équipements ne répond pas exactement à tous les critères requis pas la classe voulue. II.2- La demande de classement Le classement d un établissement intervient après visite d un organisme évaluateur accrédité pour le contrôle de la catégorie d établissement concernée par le Comité français d accréditation ou tout organisme européen équivalent 14, lequel vérifie la conformité de l établissement aux normes requises pour le classement. L accréditation est l attestation de la compétence des organismes qui effectuent des activités d évaluation de la conformité. L exploitant choisit l organisme évaluateur sur une liste rendue publique gratuitement sur le site Internet de France Atout 15. L organisme évaluateur devra établir un certificat de visite qui sera communiqué à l exploitant 16. Le certificat de visite comprend : - Un rapport de contrôle attestant la conformité au tableau de classement dans la catégorie demandée et portant mention de l'avis de l'organisme évaluateur sur le classement dans cette catégorie ; ce rapport de contrôle est établi sur la base d'une visite réalisée dans les trois mois précédant la transmission de la demande de classement à France Atout ; - La grille de contrôle renseignée par l'organisme évaluateur 17. L exploitant transmet à son tour le certificat de visite à France Atout Article D du Code du tourisme (hôtels) ; article D du même Code (résidences de tourisme) 15 Article 1 de l arrêté du 23 décembre 2009 (hôtels) ; article 2 de l arrêté du 4 juin 2010 (résidences de tourisme) 16 Article D du Code du tourisme (hôtels) ; article D du même Code (résidences de tourisme) 17 Article D du Code du tourisme (hôtels) ; article D du même Code (résidences de tourisme) 18 Article D du Code du tourisme (hôtels) ; article D du même Code (résidences de tourisme) 7

8 II.3- La décision de classement La décision de classement est prise par France Atout dans la catégorie pour laquelle l organisme évaluateur a émis un avis favorable 19. Une fois cette décision prise, le classement de l hôtel ou de la résidence du tourisme doit être signalé par l apposition d un panonceau placé sur la façade de l établissement concerné contenant, selon le cas, l indication «H» ou «Résidence de tourisme» suivie du nombre d étoiles attribuées 20. Le classement est valable pour cinq ans 21. L exploitant qui estime, notamment à la suite de travaux de rénovation de son établissement, que celui-ci mérite d être classé dans une catégorie supérieure, et qui souhaite donc obtenir un nouveau classement dans cette catégorie, peut le faire à tout moment en respectant la procédure de demande de classement en vigueur. En tout état de cause, le coût du classement est supporté par l exploitant. 22 Il convient enfin de souligner l existence d une disposition insérée à l article 10 II de la Loi n du 22 juillet 2009 aux termes de laquelle les classements hôteliers délivrés selon les anciennes normes cesseront de produire leurs effets à l issue d un délai de trois ans à compter de l entrée en vigueur de cette loi. Cette loi étant entrée en vigueur le 24 juillet 2009, les anciens classements ne sont plus valables à compter du 24 juillet 2012, et les hôteliers qui en bénéficiaient ne peuvent plus s en prévaloir. Il leur appartient, s ils le souhaitent, de solliciter le classement de leurs hôtels selon les nouvelles normes et la nouvelle procédure. Cette disposition semble ne s appliquer qu aux hôtels, à l exclusion des résidences de tourisme, puisque l article 10 II de la loi de 2009 vise les classements délivrés en application de l article L (ancien) du Code du tourisme qui concerne les seuls hôtels, le classement des résidences de tourisme étant quant à lui prévu à l article L du même Code dans son ancienne rédaction. II.4- Contrôle et suivi du classement France Atout diffuse sur son site Internet la liste des hôtels 23 et résidences de tourisme classées. Le classement ne doit pas être considéré comme un droit acquis. 19 Article D , al. 1 er du Code du tourisme (hôtels) ; article D , al. 1 er du même Code (résidences de tourisme) 20 Voir note n Article D , al. 2 nd du Code du tourisme (hôtels) ; article D , al. 2 nd du même Code (résidences de tourisme) 22 Rapport de Jean Louis Léonard sur le Projet de Loi n Article 4 de l arrêté du 23 décembre 2009 (hôtels) ; article 5 de l arrêté du 4 juin 2010 (résidences de tourisme) 8

9 Le préfet peut en effet prononcer la radiation de la liste des établissements classés en cas de défaut ou d insuffisance grave d entretien de l immeuble et des installations. Il informe France Atout de sa décision 24 qu il prend après avoir avisé et invité l exploitant à se faire entendre personnellement ou par mandataire 25. En parallèle du nouveau dispositif de classement hôtelier introduit par la Loi du 22 juillet 2009, il a été mis en place un plan d accompagnement financier de 1,5 milliards d euros afin de soutenir les hôteliers dans leurs efforts de modernisation. Deux prêts participatifs sont donc proposés par OSEO et la Caisse des dépôts et consignations : - Un prêt participatif pour la rénovation hôtelière (PPRH) doté d une enveloppe de 120 millions d euros sur trois ans ouverte par OSEO, qui concerne les hôtels n excédant pas trois étoiles et qui sont situés dans une agglomération de moins de habitants. Ce prêt est mis en place depuis février Un produit complémentaire au taux de 6,50% depuis janvier 2009 permettant d accompagner tous les autres projets où qu ils se situent et même s ils concernent des hôtels classés quatre ou cinq étoiles, sous réserve que l entreprise bénéficiaire soit une PME au sens européen du terme. Les mesures de la Loi s inscrivent dans une mouvance générale visant à favoriser l industrie hôtelière, déjà amorcée par la Loi n du 04 août 2008 (Loi LME) ayant supprimé l obligation d une autorisation d exploitation commerciale (AEC) pour les hôtels. 24 Article R du Code du tourisme (hôtels) ; article R du même Code (résidences de tourisme) 25 Article R du Code du tourisme (hôtels) ; article R du même Code (résidences de tourisme) 9