LES DIFFÉRENTS DIAGNOSTICS ET PRÉLEVEMENTS

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1 LES DIFFÉRENTS DIAGNOSTICS ET PRÉLEVEMENTS Informations techniques et réglementaires au 15/10/2010 Contenu AMIANTE 2 PLOMB 4 DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE) 7 DIAGNOSTIC DE SECURITE DES INSTALLATIONS INTERIEURES DE GAZ A USAGE DOMESTIQUE 10 DIAGNOSTIC DE SECURITE DES INSTALLATIONS INTERIEURES D ELECTRICITE A USAGE DOMESTIQUE 12 RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES 14 LOI CARREZ 15 TANTIÈMES DE COPROPRIETE 16 ÉTAT DES LIEUX (Prêt à taux 0% et conventionné) 17 RADON 18 LÉGIONELLES 19 1

2 AMIANTE Champ d intervention Vente et création du Dossier Technique Amiante : repérage non destructif selon la norme NF X Travaux : repérage destructif suivant le programme de travaux et selon la norme NF X Démolition : repérage destructif tout matériau, selon la norme NF X Santé : contrôle périodique des matériaux amiantés Définition et objectifs Vente : ce repérage a pour objectif d identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l amiante mentionnés en annexe du code de la santé publique, à la suite de contrôle visuel. Création du DOSSIER TECHNIQUE AMIANTE : ce repérage a pour objectif d identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l amiante, incorporés dans l immeuble bâti et susceptibles de libérer des fibres d amiante en cas d agression mécanique résultant de l usage des locaux (chocs et frottements) ou générée à l occasion d opérations d entretien et de maintenance. Il est basé sur la liste de matériaux et produits mentionnée en annexe du code de la santé publique et résulte de contrôle visuel. Travaux : ce repérage a pour objectif d identifier les matériaux et produits susceptibles de libérer des fibres d amiante à l occasion des travaux prévus par le donneur d ordre, il résulte de contrôle visuel et destructif. Démolition : ce repérage a pour objectif d identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l amiante, incorporés ou faisant indissociablement corps avec l immeuble, ou partie d immeuble à démolir, il résulte de contrôle visuel et destructif. Santé : en cas de présence de flocage, calorifugeage ou faux plafond contenant de l amiante, l opérateur remplit une grille d évaluation qui conduit au classement du matériau (1 2 ou 3). Suivant le classement, un contrôle périodique de l état du matériau, des mesures d empoussièrement, des mesures conservatoires et/ou des travaux sont à réaliser. Obligation du vendeur Le vendeur a l obligation d annexer un constat de repérage d amiante à tout acte de vente ou, à défaut, à toute promesse de vente dès lors que la vente porte sur tout ou partie d un immeuble (quel qu en soit l usage) dont le permis de construire date d avant le 1 er juillet Des consignes générales de sécurité à l égard de ces matériaux et produits sont annexées au constat. Obligation du propriétaire Les propriétaires des immeubles de bureaux, les établissements recevant du public et classés de la 1 ère à la 5 ème catégorie, les IGH, les immeubles destinés à l exercice d une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et les parties communes des immeubles collectifs d habitation doivent constituer le dossier technique amiante (DTA). Biens concernés Le repérage d amiante concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire date d avant le 1 er juillet 1997, quelle que soit leur utilisation. Réalisation du diagnostic Le constat de repérage d amiante doit être réalisé par un technicien certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Cette personne : - ne doit pas avoir de lien avec le propriétaire ou son mandataire qui serait de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, - est tenue de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir ses interventions, 2

3 - est tenue de remettre à son client un document attestant qu il est en règle au regard de ces obligations sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales. Durée de validité Le constat de repérage d amiante a une date de validité illimitée. Toutefois, en cas de présence d amiante, une mise à jour sera nécessaire lors de modification substantielle de l ouvrage. Consultation Le propriétaire doit constituer, conserver et actualiser le dossier technique amiante (DTA) dans lequel figurent les diagnostics et travaux. Il doit présenter le DTA à la demande des occupants, de l inspection du travail, de l inspecteur de la CRAM et de toute personne amenée à effectuer des travaux dans l immeuble, et doit conserver une attestation écrite de cette communication. Responsabilité du vendeur ou du bailleur En l absence de constat de repérage d amiante la vente peut avoir lieu mais le vendeur demeure pénalement responsable si l acquéreur découvre la présence d amiante dans l immeuble. Si des personnes occupantes, ou professionnelles du bâtiment, sont soumises à une pollution par l amiante du fait de l absence d information sur le risque, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée pour mise en danger de la vie d autrui. 3

4 PLOMB Champ d intervention Vente et location : constat de risque d exposition au plomb (CREP) Travaux et démolition : recherche et mesure du plomb dans les revêtements et poussières, selon une méthodologie adaptée au programme de travaux Santé : diagnostic du risque d intoxication au plomb dans les peintures (DRIP) Santé : mesure de la teneur du plomb dans l eau Définition et objectifs Le constat de risque d exposition au plomb (CREP) consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements de l immeuble concerné, afin d identifier ceux contenant du plomb, qu ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d identifier les situations d insalubrité. Obligation du vendeur et du bailleur Le vendeur à l obligation d annexer un CREP à tout acte de vente ou, à défaut, à toute promesse de vente dès lors que la vente porte sur tout ou partie d un immeuble d habitation construit avant le 1 er janvier A compter du 12 août 2008, le bailleur à également l obligation d annexer le CREP à tout nouveau contrat de location d un immeuble affecté en tout ou partie à l habitation construit avant le 1 er janvier Une notice d information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb doit être annexée au CREP. Biens concernés Le CREP concerne les immeubles d habitation construits avant le 1 er janvier Il porte uniquement sur les revêtements privatifs d un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volets, par exemple). Dans les locaux annexes de l habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie, par exemple). Par ailleurs, à partir du 12 août 2008, les parties communes d un immeuble doivent également faire l objet d un CREP, mais celui-ci n a pas à être remis au locataire qui pourra toutefois en demander 4

5 la consultation s il le souhaite. Réalisation du diagnostic Le CREP doit être réalisé par un technicien certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Cette personne : - ne doit pas avoir de lien avec le propriétaire ou son mandataire qui serait de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, - est tenue de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir ses interventions, - est tenue de remettre à son client un document attestant qu il est en règle au regard de ces obligations sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales. Durée de validité Le CREP doit avoir été établi depuis : - moins de 6 ans à la date de signature du contrat de location, - moins d un an à la date de la promesse de vente ou contrat de vente. Toutefois, si le constat établit l absence de revêtement contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1mg/cm 2, sa validité n est pas limitée dans le temps ; il n y a pas lieu d établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de vente ou de location. Consultation Le propriétaire doit communiquer le CREP aux occupants de l immeuble concerné ainsi qu à toute personne chargée d effectuer les travaux. Le propriétaire est également tenu de laisser le CREP à la disposition des inspecteurs du travail et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale. Présence de plomb Si le constat révèle la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales au seuil de 1mg/cm 2, le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l immeuble, et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. Une copie du constat faisant apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti doit être transmise dans les plus brefs délais au préfet du département concerné, par la personne qui a réalisé le CREP. 5

6 Responsabilité du vendeur ou du bailleur En l absence de CREP, la vente ou la location peut avoir lieu mais le vendeur ou le bailleur demeure pénalement responsable si l acquéreur ou le locataire découvre la présence de plomb dans les revêtements. De plus, si des personnes occupantes ou professionnelles du bâtiment, sont soumises à une pollution par le plomb du fait de l absence d information sur le risque, la responsabilité pénale du vendeur ou du bailleur peut être engagée pour mise en danger de la vie d autrui. Le plomb dans l eau Le plomb constitue un enjeu de santé publique en France, c est pourquoi le Ministère de la Santé a mis en oeuvre des mesures qui visent à prévenir les intoxications au plomb. Il s est fixé un objectif à long terme : abaisser progressivement la norme limitant la teneur en plomb de l eau consommable au robinet. Jusqu en décembre 2003, la norme limitant la teneur en plomb de l eau était fixée à 50µg/l. Depuis le 25 décembre 2003, la norme a été baissée à 25µg/l. En décembre 2013, la norme sera fixée à 10µg/l. Cette mesure s inscrit dans une politique globale de diminution des expositions au plomb ayant pour objectif de limiter les risques d accumulation dans l organisme. 6

7 DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE) Définition Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui présente : - la quantité d énergie consommée ou estimée pour une utilisation standard du bâtiment, - une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Pourquoi un DPE? Pour informer le futur locataire ou acheteur et pouvoir comparer différents logements entre eux, Pour sensibiliser les occupants aux économies d énergie, Pour inciter à effectuer des travaux d économies d énergie et contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Précisions : le DPE n est pas un audit énergétique et les recommandations ne sont pas des prescriptions. Biens concernés La notion de bâtiment s entend par : - des bâtiments ou parties de bâtiment clos et couvert, - des maisons individuelles dont la surface hors oeuvre brute est supérieure à 50 m 2, - des appartements situés dans un immeuble collectif existant à usage principal d habitation. Le DPE porte ici sur les parties privatives du lot. L obligation de fournir un DPE ne concerne pas : - les constructions provisoires prévues pour une durée d utilisation inférieure ou égale à 2 ans, - les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de 4 mois par an (cas notamment des locations saisonnières), - les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d eau chaude pour l occupation humaine produit une faible quantité d énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques, - les bâtiments servant de lieux de culte, 7

8 - les bâtiments ou parties de bâtiments, autres que les locaux servant à l habitation, non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement, - les monuments historiques classés ou inscrits à l inventaire. Obligation du vendeur et du bailleur Cette obligation s applique : - aux ventes de bâtiments existants. Le DPE doit être annexé à tout avant-contrat ou à l acte de vente notarié. A partir du 1 er janvier 2011, il devra être affiché lors de la mise en vente d un bien. Le vendeur doit également mettre le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du logement, - aux locations lors de la signature ou renouvellement du bail. Le DPE doit être annexé à tout nouveau contrat de location aux frais du propriétaire. Le propriétaire est tenu de mettre le DPE à la disposition de tout candidat locataire qui lui en fait la demande, - aux constructions ou extensions de bâtiments. Le maître de l ouvrage doit faire établir un DPE et le remettre au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réalisation du bâtiment. Contenu du DPE Le DPE est établi conformément à un modèle type, il comprend notamment : - les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques, - l indication, pour chaque catégorie d équipements, de la quantité annuelle d énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, - l évaluation de la quantité d émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d énergie consommée ou estimée, - l évaluation de la quantité d énergie d origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause, - le classement du bâtiment ou partie de bâtiment en application d une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou partie de bâtiment, - lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d une chaudière d une puissance supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d inspection de la chaudière, - des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d une évaluation de leur coût et de leur efficacité. Le contenu du DPE peut varier suivant le type de logements ou de bâtiments en cause et leur date d achèvement. Ces précisions sont apportées par arrêté. Cas d une installation collective Lorsque le DPE porte sur un bâtiment ou partie de bâtiment qui bénéficie d un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière : - la quantité annuelle d énergie consommée pour ce bâtiment ou partie de bâtiment par le dispositif collectif, - le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d énergie consommée par le dispositif collectif, - et une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d eau chaude et de leur mode de gestion. 8

9 Durée de validité En cas de vente ou de location de tout ou partie du bâtiment, le DPE doit être réalisé depuis moins de 10 ans. Réalisation du diagnostic Le DPE doit être réalisé par un technicien certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Cette personne : - ne doit pas avoir de lien avec le propriétaire ou son mandataire qui serait de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, - est tenue de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir ses interventions, - est tenue de remettre à son client un document attestant qu il est en règle au regard de ces obligations sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales. Consommations énergétiques (en énergie primaire) Pour le chauffage, la production d eau chaude sanitaire et le refroidissement Consommation conventionnelle : 130 kwh ep/m 2.an Émissions de gaz à effet de serre (GES) pour le chauffage, la production d eau chaude sanitaire et le refroidissement Estimation des émissions : 27 kg eqco2/m 2.an 9

10 DIAGNOSTIC DE SECURITE DES INSTALLATIONS INTERIEURES DE GAZ A USAGE DOMESTIQUE Champ d intervention Depuis le 1 er novembre 2007, le vendeur d un logement doit fournir à l acheteur, en annexe de la promesse ou de l acte de vente, un état de l installation intérieure de gaz lorsqu elle a plus de 15 ans. Contenu et objectifs Le diagnostic a pour objet d établir un état de l installation intérieure de gaz afin d évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et de rendre opérante une clause d exonération de la garantie du vice caché. L état de l installation intérieure de gaz porte sur : - l état des tuyauteries fixes d alimentation en gaz et leurs accessoires, - l état des appareils fixes de chauffage et de production d eau chaude sanitaire alimentés par le gaz, - l aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l aération de ces locaux et l évacuation des produits de combustion. L état de l installation intérieure de gaz est réalisé par un technicien sans démontage d éléments des installations. Obligation du vendeur En l absence de réalisation de l état de l installation intérieure de gaz lors de la signature de l acte de vente notarié, le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Deux documents peuvent toutefois tenir lieu d état de l installation intérieure de gaz, dès lors qu ils ont été établis depuis moins de 3 ans à la date à laquelle l état doit être produit : - le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, - le diagnostic réalisé avant le 1 er novembre 2007 par le distributeur de gaz. 10

11 Biens concernés L état de l installation intérieure de gaz est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d habitation d un immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé. Réalisation du diagnostic L état de l installation intérieure de gaz doit être réalisé par un technicien certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Cette personne : - ne doit pas avoir de lien avec le propriétaire ou son mandataire qui serait de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, - est tenue de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir ses interventions, - est tenue de remettre à son client un document attestant qu il est en règle au regard de ces obligations sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales. Durée de validité L état de l installation intérieure de gaz doit dater de moins de 3 ans. 11

12 DIAGNOSTIC DE SECURITE DES INSTALLATIONS INTERIEURES D ELECTRICITE A USAGE DOMESTIQUE Champ d intervention Depuis le 1 er janvier 2009, le vendeur d un logement doit fournir à l acheteur, en annexe de la promesse ou de l acte de vente, un état de l installation intérieure d électricité lorsqu elle a plus de 15 ans. Contenu et objectifs Le diagnostic a pour objet d établir un état de l installation intérieure d électricité en identifiant par des contrôles visuels, des essais et des mesures les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes. Il permet de rendre opérante une clause d exonération de la garantie du vice caché. Le diagnostic vérifie, au regard des exigences de sécurité, l existence et les caractéristiques : - d un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité, - d au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l origine de l installation électrique, - d un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit, - d une liaison équipotentielle et d une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche. Le diagnostic identifie : - les matériels électriques vétustes, inadaptés à l usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, - les conducteurs non protégés mécaniquement. L état de l installation intérieure d électricité concerne l installation en aval de l appareil général de commande et de protection et jusqu aux socles de prise de courant. 12

13 Il ne porte que sur les constituants visibles de l installation. Il ne s applique pas aux circuits internes des appareils reliés à l installation. Obligation du vendeur En l absence de réalisation de l état de l installation intérieure d électricité lors de la signature de l acte de vente notarié, le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Un document peut toutefois tenir lieu d état de l installation intérieure d électricité, dès lors qu il a été établi depuis moins de 3 ans à la date à laquelle l état doit être produit : - le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé (Consuel). Qu est-ce que l attestation de conformité Consuel? L attestation de conformité est un document établi par un installateur électricien à l issue de travaux réalisés sur une installation électrique. Elle est présentée au Consuel (organisme indépendant reconnu d utilité publique) qui appose son visa, validant ainsi la déclaration de l installateur. Ce document officiel est remis par l installateur à son client qui pourra le présenter en cas de vente de son logement, si le visa du Consuel date de moins de 3 ans à la signature de l acte chez le notaire. Cette attestation, obligatoire dans le neuf, ne l est pas en rénovation. Pour l obtenir, il vous faudra donc la demander à l installateur. Biens concernés L état de l installation intérieure d électricité est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d habitation d un immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé. Réalisation du diagnostic L état de l installation intérieure d électricité doit être réalisé par un technicien certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Cette personne : - ne doit pas avoir de lien avec le propriétaire ou son mandataire qui serait de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, - est tenue de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir ses interventions, - est tenue de remettre à son client un document attestant qu il est en règle au regard de ces obligations sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales. Durée de validité L état de l installation intérieure d électricité doit dater de moins de 3 ans. 13

14 RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES Champ d intervention L obligation d information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs est entrée en vigueur le 1 er juin Cette nouvelle réglementation renforce le schéma réglementaire de l information préventive et fait entrer la prévention des risques dans la vie courante pour contribuer à faire du citoyen un acteur responsable. Définition et objectifs L obligation d information sur les risques naturels et technologiques est double, elle concerne : - d une part, les risques auxquels est exposée l habitation, indiqués dans les Plans de Préventions des Risques Naturels (PPRN), les Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) et le zonage sismique de la France, - d autre part les sinistres subis et qui ont donné lieu au versement d une indemnité au titre des effets d une catastrophe naturelle ou technologique. Obligation du vendeur et du bailleur Le vendeur ou le bailleur d un bien immobilier, bâti ou non bâti, doit annexer au contrat de vente ou de location : - une fiche «état des risques» réalisée à partir des informations mises à disposition par le Préfet de département, - une déclaration indiquant les sinistres subis par le bien ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d une catastrophe naturelle ou technologique, pendant la période où le vendeur a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé par écrit lors de la vente du bien. Biens concernés La fiche «état des risques» est obligatoire pour les biens immobiliers situés dans les communes : - qui disposent d un PPRT prescrit ou approuvé, - qui disposent d un PPRN prescrit ou approuvé, - soumises au risque sismique. L information relative aux sinistres est obligatoire dans toutes les communes ayant fait l objet d au moins un arrêté de reconnaissance de l état de catastrophe naturelle ou technologique. Les types d actes et de contrats concernés sont : - Les promesses unilatérales de vente ou d achat, - Les contrats de vente, - Les contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif «3 6 9 ans», - Les locations saisonnières ou de vacances, - Les locations meublées, - Les contrats de vente en l état futur d achèvement, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, partages successoraux ou actes assimilés, les baux emphytéotiques, tec, Durée de validité L état des risques naturels et technologiques doit avoir été établi depuis moins de 6 mois. Responsabilité du vendeur ou du bailleur En cas de non fourniture de l état des risques naturels et technologiques et/ou de la déclaration des sinistres subis, l acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. 14

15 LOI CARREZ Champ d intervention Toute promesse unilatérale de vente ou d achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d un lot ou d une fraction de lot d un bien en copropriété. Définition et objectifs L objectif est d améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. La superficie de la partie privative d un lot ou d une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d une hauteur inférieures à 1,80m. Les lots ou fractions de lots d une surface inférieure à 8m 2 ne sont pas pris en compte dans le calcul. Obligation du vendeur Une obligation d information à la charge du vendeur est instaurée : tout acte de mutation d un lot de copropriété ou d une partie d un lot doit indiquer la superficie de la partie privative de ce lot, tel que décrit dans le règlement de copropriété, en recourant en tant que de besoin aux services d un professionnel. Biens concernés L obligation s applique à tout lot ou fraction de lot dépendant d un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, quelle qu en soit la nature. Responsabilité du vendeur En cas d absence de la mention de la superficie du lot vendu, l acquéreur dispose d un délai d un mois à compter de la signature de l acte authentique pour invoquer la nullité de l acte. En cas d information inexacte sur la superficie annoncée par rapport à celle mesurée, l acquéreur ne peut pas demander l annulation de la vente mais peut demander une diminution du prix, dès lors qu existe une disparité de plus de 5% entre la superficie réelle et celle mentionnée dans l acte de vente. L acquéreur dispose d un délai d un an à compter de la signature de l acte authentique pour saisir le tribunal compétent. 15

16 TANTIÈMES DE COPROPRIETE La copropriété C est l organisation de la propriété d un immeuble bâti, répartie par lots entre plusieurs personnes. On mettra en œuvre une copropriété lorsqu un terrain fait l objet de constructions ou portions appartenant à des personnes différentes et que cette parcelle de terrain ne peut être répartie physiquement. Ces portions sont de 2 types : - parties privatives, appelées lot de copropriété, - parties communes, elles ne peuvent pas faire l objet de limite de propriété et seront réparties en fonction de la valeur de chaque partie privative. Le règlement de copropriété Le règlement de copropriété est un acte écrit obligatoire qui s impose aux copropriétaires et aux locataires de l immeuble. En général, il est établi par le notaire qui réalisera la copropriété. Ce document est une véritable charte commune. Il décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et les parties communes ainsi que le fonctionnement interne de la copropriété. Il est complété de l état descriptif de division et de l état de répartition des charges. L état descriptif de division Ce document est constitué des articles qui régissent tout immeuble bâti ou groupes d immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots. Chaque copropriétaire est propriétaire d un lot qui comprend : - Un élément privatif (appartement, local commercial, cave ), - Une quote-part de propriété indivise des parties communes de l immeuble (sol, cour, voie d accès, toiture, murs, escalier, couloir ). L état descriptif de division contient la liste des lots numérotés avec la mention du nombre de tantièmes de copropriété affecté à chaque lot. Les tantièmes de copropriété Cette quote-part de propriété indivise des parties communes est évaluée en tantièmes (millièmes) qui représentent la part de chacun des copropriétaires. Les tantièmes sont proportionnels à la valeur de chaque lot par rapport à la valeur des autres lots de l immeuble. Il s agit donc de quantifier chaque lot afin de lui attribuer une valeur sous forme numérique. C est le rôle de la surface utile et des différents coefficients qualificatifs (nature, étage, éclairement, hauteur sous-plafond, ascenseur ). Le diagnostic technique Toute mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d un diagnostic technique portant constat de l état apparent de la solidité du clos et du couvert, et de celui de l état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs de sécurité. 16

17 ÉTAT DES LIEUX* (Prêt à taux 0% et conventionné) Champ d intervention La fourniture de ce document s applique dans le cadre de l octroi d un prêt à taux zéro ou conventionné, pour l acquisition d une résidence principale. Lors de l achat ou après travaux, les locaux doivent être aux normes de surface et d habitabilité. Les normes de surfaces et d habitabilité Le logement doit répondre aux normes de surfaces et d habitabilité. Cela concerne : - L étanchéité des sols, murs, seuils et plafonds, - L état des parties communes dans le cas d une copropriété, - Les canalisations d eau, les appareils qui leurs sont raccordés et les réservoirs, - Les normes dimensionnelles du logement, - La présence d ouverture et de ventilation, - L installation de la cuisine, - Les équipements sanitaires, - L installation de gaz et/ou d électricité, - Le mode de chauffage. Réalisation du diagnostic Le certificat doit être réalisé par un professionnel. Cette personne : - ne doit pas avoir de lien avec le propriétaire ou son mandataire qui serait de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, - est tenue de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir cette intervention. * Ce diagnostic est en cours de modification réglementaire 17

18 RADON Champs d intervention - Dans 31 départements, les propriétaires de certains lieux ouverts au public font procéder à des mesures d activité volumique du radon par un organisme agréé, - Dans les établissements où les travailleurs, en raison de la situation de leurs lieux de travail, sont exposés à l activité du radon, l employeur fait procéder à des mesures de cette activité par un organisme agréé. Le radon Le radon est un gaz radioactif d origine naturelle. Il est reconnu comme étant un des agents du cancer du poumon et est considéré responsable d un tiers de l exposition totale de l homme aux rayonnements. Sa concentration est très variable en fonction de paramètres environnementaux (géologie, météorologie ) et propres aux bâtiments (localisation, structure architecturale, mode de vie des occupants ). L évolution de la législation et des normes conduit à réaliser des mesures de dépistage du radon dans les bâtiments. Objectif L objectif d un dépistage du radon est de déterminer si un bâtiment ou une partie d un bâtiment présente une valeur moyenne annuelle de l activité volumique du radon supérieure à une ou des valeurs d intérêt déterminées par le législateur. Le déroulement du dépistage - Détermination des zones homogènes Une zone homogène est une zone dont les caractéristiques (nature des murs, du sol, du soussol, des fondations, niveau du bâtiment, ventilation, ouvrant, température, etc.), vis-à-vis de la pénétration du radon et de sa répartition à l intérieur des volumes de cette zone, sont identiques ou très voisines. - Implantation des dispositifs de mesure dans une zone homogène. Pour chaque zone homogène retenue, le(s) dispositif(s) de mesures doi(ven)t être posé(s) dans une pièce occupée du bâtiment. Les conditions habituelles d utilisation et d occupation des locaux ne doivent pas être modifiées pendant la mesure. - Pose et dépose des dispositifs de mesures Afin d approcher la valeur moyenne annuelle de l activité volumique du radon dans les bâtiments et de ne pas la sous-évaluer : - Les mesurages de l activité volumique sont réalisés entre le 15 septembre de l année n et le 30 avril de l année n+1, - Les dispositifs de mesures sont laissés pendant une durée d au moins 2 mois, - Les mesures sont réalisées pendant une période où le nombre de jours consécutifs d inoccupation du local n excède pas 20% de la période retenue. - Rédaction d un rapport de synthèse Dans le rapport seront indiqués le déroulement de la campagne de mesures, les résultats par bâtiment, les actions correctrices si nécessaire et une conclusion. Durée de validité Le rapport de dépistage du radon est valable : - 10 ans dans pour les lieux ouverts au public, - 5 ans pour les lieux professionnels. 18

19 LÉGIONELLES Champs d intervention La surveillance des légionelles dans les installations de production, de stockage et de distribution d eau chaude sanitaire s applique aux établissements de santé, les établissements sociaux et médico-sociaux, les établissements pénitentiaires, les hôtels et résidences de tourisme, les campings, les lieux ouverts au public (ou professionnels) qui possèdent des douches, douchettes, bains à remous ou jets. Les légionelles Les légionelles sont des bactéries. Dans la nature, leurs habitats naturels sont les eaux douces de surface et les boues. Ces organismes vivent aussi dans les réseaux d eau potable où l eau stagne et sont également présents dans les tours aéroréfrigérantes. On distingue aujourd hui 43 espèces et 64 sérogroupes. Legionella pneumophila sérogroupe 1 est le plus souvent retrouvée en pathologie humaine dans 70% à 90% des cas. Legionella pneumophila est responsable d une pneumopathie aiguë, accompagnée d une toux, d une fièvre très élevée et d une grande fatigue, mortelle dans 5 à 20% des cas. La contamination de l homme se fait par voie aérienne par inhalation d eau contaminée diffusée sous forme d aérosols ou de microgouttelettes, par exemple à l occasion de douches. Les bactéries de la famille des Legionellaceae sont thermophiles. Leur température optimale de croissance se situe entre 20 et 45 C. Elles préfèrent le domaine de ph neutre, bien que des légionelles aient pu être cultivées dans des milieux acides et basiques (ph extrême entre 5,5 et 9,5). L identification des souches de légionelles fait appel à des techniques de détection dans l eau, source des aérosols infectants qui contaminent l homme. Les techniques de détection dans l air demeurent expérimentales. La recherche et le dénombrement des Legionella et Legionella pneumophila dans l eau se fait par culture sur gélose (norme AFNOR T906431). L identification des espèces et sérogroupes des bactéries pathogènes est effectuée par immunofluorescence et par des tests d agglutination spécifiques au latex. Objectif L objectif du diagnostic est de déterminer si les installations hydrauliques permettent de développer des légionelles dans les installations de distribution d eau chaude sanitaire et de refroidissement. Le déroulement du diagnostic - Plan de prélèvement Un plan de prélèvement est établi en tenant compte du nombre de points d usage à risque et de la configuration de l installation. Dans le cas où les réseaux d eau chaude sanitaire ne sont pas utilisés pendant plusieurs semaines, des prélèvements sont réalisés après la purge des réseaux et dans les 2 semaines qui précèdent l accueil du public. - Les prélèvements Chaque échantillon sera conditionné en bouteille stérile à usage unique et contenant 20mg de thiosulfate si l eau est chlorée. - Rédaction d un rapport de synthèse Dans le rapport seront indiqués le déroulement de la campagne de mesures, les résultats par bâtiment, les actions correctrices si nécessaire et une conclusion. 19

20 Fréquence des analyses Les analyses doivent être effectuées au moins une fois pas an, hors incident particulier. 20

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