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1 essais dossier u LES NOUVEAUX ABUS À TRAQUER p. 44 u NOTRE COMPARATIF DES RÉSEAUX NATIONAUX p. 46 u PETIT TOUR DE FRANCE DES MEILLEURS CONTRATS p. 49 u SECOUEZ VOTRE SYNDIC OU CHANGEZ-EN p. 52 Syndics : tro la perle rare Notre palmarès des cont 42 l 60 millions de consommateurs l n 468 l février 2012

2 SYNDICS Pour la première fois, «60» a comparé les réseaux de syndics et regardé à la loupe 282 contrats venant de toute la France. À peine 2 % d entre eux sont acceptables. LIONEL MAUGAIN AVEC BERNARD GENÈS. VIRGINIE POTIRON, JURISTE. uver rats 7 MILLIONS DE COPROPRIÉTAIRES Dès qu un immeuble appartient à plusieurs personnes, il s agit d une copropriété, avec règlement et syndic. Plus de 85 % des immeubles en copropriété sont gérés par un syndic professionnel. T. DESCHAMPS/OFFICE DE TOURISME DE LYON Près de 7 millions de mé - nages vivent en copropriété. Soit un quart des foyers français, contraints de se plonger dans ce grand théâtre qu est un immeuble, avec le conseil syndical (les représentants élus des copropriétaires) et le syndi cat des copropriétaires (l ensemble des possesseurs de logements), qui se réunissent chaque année en assemblée générale. Le troisiè - me acteur est le cabinet de syndic, mandaté pour exécuter les résolutions votées en assemblée générale et gérer l immeuble au mieux des intérêts des copropriétaires. Mais la pièce qui se joue est complexe, et les divers acteurs pas toujours au top. Un syndic compétent, un bien précieux «Notre président a plus de 80 ans, et sur les sept élus au conseil, quatre ont lâché au bout de trois mois, nous écrit Jean- Pierre, membre du conseil syndical d un immeuble à Rambouillet. Le syndic a donc les mains libres pour faire ce qu il veut.» De nombreux copropriétaires sont ulcérés par les pratiques de leur cabinet, et dépités par la crise de l engagement dans les immeubles. Difficile, de nos jours, de susciter des vocations de conseiller syndical, et même de réunir une majorité de copropriétaires lors de l assemblée générale, ce qui est pourtant le minimum. Du côté des gestionnaires d immeubles employés par les cabinets, le turn-over est important et l inexpérience parfois désarmante, dans ce métier complexe et exigeant. C est pour cela qu être géré par un syndic compétent, disponible et correct est précieux. Ces qualités se détectent dès le début dans le contrat. Voilà pourquoi nous les avons analysés et comparés. Objectif : vous orienter vers les meilleurs. Ou plutôt, les moins pires! Un projet de loi plutôt gênant Sur les 282 contrats que nous avons étudiés (195 ca binets indépendants et 87 agences issues de réseaux nationaux) seuls 4, selon nous, sont quasiment conformes aux lois et règlements en vigueur. Cette profession, dont les principaux réseaux sont aux mains de fonds d investissement, a la particularité d enfreindre massivement certains articles de loi qui la régissent, ainsi que l arrêté Novelli du 19 mars Arrachée de haute lutte, cette réglementation formalise le contrat de syndic, notamment en énumérant les tâches relevant de la gestion courante. Un pas en avant en 2010, mais un en arrière en Suite à l affaire Urbania, qui a révélé de curieux arrangements entre ce syndic et certaines banques, une loi devait, entre autres, instituer le compte bancaire séparé sans dérogation possible. Mais le lobby immobilier l a fait capoter avant même sa présentation au Parlement. Ce n est que partie remise. février 2012 l n 468 l 60 millions de consommateurs l 43

3 dossier SYNDICS Les nouveaux abusàtraquer Malgré l encadrement des contrats, les copropriétaires subissent encore de nombreux abus, divers et variés, contre lesquels ils peuvent désormais se prémunir. Voici les principaux. Dans les contrats de certains petits malins, la même prestation est délivrée plusieurs fois, sous des noms différents : «création du carnet d entretien», «tenue du carnet d entretien», «mise à jour», et pourquoi pas «nouvelle reliure» ou «entretien du carnet d entretien» C est d autant plus abusif que l établissement et la mise à jour du carnet d entretien ne sont pas facturables. On peut jouer au même petit jeu avec le contentieux : «suivi de la procédure contentieuse», «clôture du compte contentieux» et ainsi de suite. Là encore, l accumulation de frais pour un même travail est abusive. Bonne nouvelle pour les copropriétaires : la Commission des clauses abusives (CCA) a méthodiquement recensé les abus dans les contrats de syndic, et a dégotté une trentaine de clauses abusives et/ou illicites. Elle en recommande la suppression. Les copropriétaires peuvent d ores et déjà se servir de cette recommandation du 15 septembre 2011 pour négocier leur contrat. Au pire, il leur faudra saisir le juge pour rendre caduques ces dispositions. Pour rendre la réglementation plus simple et plus protectrice, les pouvoirs publics seraient quand même bien inspirés de revoir l arrêté du 19 mars 2010, le fameux arrêté Novelli, qui régit le contenu des contrats de syndic, afin d y introduire de légitimes protections juridiques issues de cette recommandation. En attendant, ces clauses récemment considérées comme abusives existent dans nombre de contrats. Elles gênent les compa raisons des tarifs, et pénalisent les copropriétaires. Trop d âpreté au gain Des frais qui se dédoublent Autre invention redoutable, les doubles facturations, qui ont essaimé ces dernières années, après avoir germé dans le cerveau des pontes des réseaux nationaux. Le principe est très simple : à côté de l encaissement des honoraires pour la gestion courante, de grands cabinets taxent une seconde fois, au titre de prestations particulières, certaines tâches qui entrent pourtant dans cette gestion courante. Par exemple, certains contrats facturent en sus les appels d offres, les études de devis et de mise en concurrence. D autres missions basiques du syndic, pour lesquelles ils sont déjà payés, sont concernées, comme sa présence à l assemblée générale annuelle ou au conseil syndical le précédant. Certains tarifent la transmission au syndic successeur, ou la gestion de comptes et la transmission des archives. La facturation en sus de fournitures, comme le registre d assemblée ou les imprimés obli gatoires, de frais de correspondance, mais aussi de frais administratifs, de tirage, d affranchissement et d acheminement pour les activités de production de documents est une autre mauvaise plaisanterie couramment pratiquée. Les contrats omettent bien sûr d indiquer en quoi ces services se distinguent de prestations déjà La fixation a priori de frais privatifs concernant tel ou tel copropriétaire constitue aussi une source de facturation abusive. L exemple le plus flagrant est celui du copropriétaire qui vend son appartement. Le syndic doit alors remplir un questionnaire pour le notaire, qu on appelle état daté : au maximum deux heures de travail pour le cabinet. Pourquoi, dans ce cas, le vendeur devrait-il payer la somme exorbitante (jusqu à 600!) rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières. Or la CCA estime clairement abusif le fait de mentionner des prestations particulières imprécises. Cela empêche de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, «offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation». L idéal serait d établir une définition précise de ce que recouvre la gestion courante Pas assez de nuances Des tarifs à négocier mentionnée dans le contrat passé entre le syndic et l immeuble? La CCA estime que cette rémunération doit faire l objet d un prix convenu entre vendeur et cabinet, hors du contrat. Même chose pour la ribambelle de prestations particulières, qui n ont rien à faire dans un contrat. En effet elles relèvent d une facturation éventuelle de gré à gré : l accès par Internet à la page personnelle du copropriétaire, la commission pour la 44 l 60 millions de consommateurs l n 468 l février 2012

4 SYNDICS Une liste qui n en finit pas! Voici la liste d autres clauses à éliminer de votre contrat, établies à partir de la recommandation de la Commission des clauses abusives (CCA). GUNNAR/AGEFOTOSTOCK La double facturation de frais administratifs figure parmi les abus les plus fréquents de la profession. re cherche d un prêt, l aide aux déclarations fiscales, la mise en place d un échéancier de paiement, l établissement d un protocole pour règlement de la dette, d un décompte des char - ges locatives ou d attestation de travaux Tout cela doit être né - gocié directement avec chaque copropriétaire. Qu on se le dise! Les honoraires sur les travaux posent aussi problème. Selon notre étude, une infime minorité de cabinets respecte l article 18-1 A de la loi de 1965, modifié en 2010! Cet article précise que sur la plupart des travaux votés en assemblée des copropriétaires, le montant des honoraires à verser au syndic doit être décidé par cette même assemblée lors d une résolution à part. Il ne peut donc pas être mentionné d autorité dans le contrat. Cette rémunération dépend, en effet, de l importance et de la complexité de chaque chantier. Et il faut autant de décisions sur ce que percevra le cabinet qu il y aura de travaux décidés. C est très clair. Pourtant, 95 % des contrats que nous avons épluchés prévoient un pourcentage sur les travaux. Des abus de pouvoir Quand le syndic décide seul Pour éviter toute tentation de compenser les pertes relatives à un immeuble en puisant dans la trésorerie d un autre (et pour éviter qu un syndic s évapore avec toutes les caisses), la loi SRU de 2000 oblige les cabinets à ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété sauf si l assemblée générale l autorise à y déroger. Les cabinets, qui trouvent un intérêt financier à conserver un compte unique, ont donc systématisé la surfacturation du compte séparé pour obtenir une dérogation de l assemblée générale. Certains ne s embarrassent même pas avec la dérogation et continuent à travailler avec le compte unique. Selon l Association des responsables de copropriété (ARC), seuls 15 % des immeubles seraient gérés en compte séparé. La dérive est donc massive. Certains contrats laissent croire que «le principe est celui de l ou verture d un compte unique alors que la loi prévoit le contraire», constate la CCA. Elle estime abusif de rémunérer à part l ouverture d un compte séparé, alors que celle-ci doit figurer au titre des prestations courantes. De même, le compte unique ne doit pas être présenté comme le seul compte bénéficiant d une garantie financière, comme osent le faire certains cabinets. La mise en garde est cependant insuffisante pour renverser la tendance. Il faut donc légiférer pour obliger les cabinets à ouvrir un compte bancaire séparé, sans dérogation possible, comme le demandent toutes les associations représentant les copropriétaires. Un autre abus concerne les placements. Selon l article 35-1 du décret du 17 mars 1967, c est l assemblée générale qui décide, s il y a lieu, du placement des fonds versés et de l affectation des intérêts produits par ce placement. Or certains contrats prévoient que ces intérêts sont automatiquement versés au syndic. Ben voyons! Il est présumé abusif : s de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l initiative du consommateur qu à celle du syndic ; s de laisser le consommateur dans l ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations ; s de mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic, sans autorisation préalable de l assemblée générale ; s de prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d une déclaration de sinistre concernant les parties communes ; s de rémunérer le syndic au titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans en préciser la nature ; s de prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat ; s de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable ; s de faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ; s de permettre au seul professionnel d opter pour l un des modes de rémunération prévu au contrat. info + Retrouvez la recommandation 11/01 du 15 septembre 2011 sur le site de la Commission des clauses abusives (CCA) : février 2012 l n 468 l 60 millions de consommateurs l 45

5 dossier SYNDICS Notre comparatif des La France compte quelques mastodontes de la gestion des immeubles, présents un peu partout. Nous avons analysé et comparé leurs contrats, qui sont le plus souvent standardisés. Le bilan est plutôt navrant pour les copropriétaires. Plus de 85 % des copropriétés sont gérées par un syndic professionnel, ce qui représente un gros gâteau d environ 2 milliards d euros annuels. Sept réseaux nationaux, présentés dans le tableau ci-contre, s en partagent une grosse part. Ils parviennent à réaliser un chiffre d affaires cumulé estimé à 1,3 milliard d euros en Malgré leur notoriété, force est de déplorer une nouvelle fois des pratiques massivement abusives. Tous les grands réseaux, sans exception, facturent par exemple des frais administratifs divers, et plus ou moins démultipliés, en supplément du forfait annuel qui doit en principe, justement, rémunérer les tâches administratives de base. Pour autant, tous les contrats ne se valent pas. Nous avons donc comparé ceux que vous nous avez adressés, en nous montrant intransigeants sur le respect de quelques règles essentielles. Ne pas infliger de frais administratifs indus en est une, tout comme indiquer les horaires et la durée de l assemblée générale ordinaire (en adéquation avec la disponibilité des copropriétaires). Autre point important: l ouverture d un compte bancaire séparé au nom de l immeuble sans supplément ou, au pire, avec une surtaxe de moins de 20 % par rapport au compte unique. Ceux qui imposent directement un compte unique écopent donc de la mention très insuffisant sur ce critère. Enfin, puisque les honoraires pour la plupart des travaux doivent être négociés avec le conseil à chaque chantier, un autre très insuffisant est appliqué aux contrats qui les facturent a priori au-delà de 2 % de leur montant. L appréciation globale intègre en priorité ces éléments, mais aussi toutes les spécificités positives ou négatives du contrat. IMMO DE FRANCE Syndic du groupe Procivis Immobilier, Immo de France se targue d être le numéro 4 français, avec plus de 140 agences et lots en gestion. Sur les huit contrats que nous avons étudiés, sept précisent la durée des assemblées générales, mais à des horaires inadaptés. La moitié surtaxe le compte bancaire séparé en moyenne de 19 %. Quelques cabinets prennent des honoraires pour le placement aa Bon a Acceptable c Insuffisant cc Très insuffisant Les syndics sont classés en fonction de l évaluation globale. Ceux dont l évaluation globale est identique sont présentés par ordre alphabétique. Prestations de gestion courante Assemblée générale annuelle Compte bancaire séparé Photocopies (1) Mise en demeure État daté Prestations facturées de manière Frais de rejet de paiement (3) Honoraires pour travaux Facturation de frais administratifs Évaluation globale du contrat Les appréciations données reflètent la moyenne des contrats des fonds et la lettre de relance. C est dommage, car le montant des frais (contentieux, photocopies) est globalement maîtrisé. Immo de France ne facture pas les archives et, surtout, s en remet au vote de l assemblée générale pour sa rémunération en cas de travaux. C est le seul grand réseau (cinq agences sur huit dans notre étude) qui commence à respecter ce point de la loi. Un effort entaché par de trop nombreux frais contestables : plusieurs cabinets taxent le vote électronique en as sem- Vous venez d acheter? L établissement et la mise à jour du carnet d entretien de l immeuble ne doivent pas être facturés aux nouveaux arrivants. 46 l 60 millions de consommateurs l n 468 l février 2012

6 SYNDICS réseaux nationaux IMMO DE FRANCE ORALIA URBANIA CITYA FONCIA LAMY (NEXITY) SERGIC et prestations particulières a c a cc c a c c c c cc c c cc 0,10 à 0,36 0,22 à 0,23 0 à 0,30 0,20 à 0,60 0 à 0,81 0 à 0,23 Non précisé 15 à 45,45 34 à 36 28,71 à 47,84 19,14 à 40 17,95 à 55,78 31,20 à 121,99 (2) à à ,32 à 546, à 418,60 119,60 à 526, à 418, à 360 contestable 20 à 39,46 45 à 46 Non prévus 25,12 à 29,90 24,40 à 44,85 33,73 à 71,76 10 a cc cc cc cc cc cc cc cc cc cc cc cc cc c c c cc cc cc cc analysés. (1) Parfois incluses dans un forfait. (2) Mise en demeure ou dernier avis avant poursuites. (3) En plus des frais bancaires. MASTERFILE blée générale, des débours par lot, la mise en place d un échéancier ou la prise en charge de l immeuble. Un cabinet va jusqu à prendre de frais de papeterie, en prestation particulière! ORALIA Numéro 6 français de l administration de biens, Oralia est surtout implanté en région parisienne et en Rhône-Alpes (il commence à conquérir Bor - deaux et Marseille) et gère au total près de lots. Le groupe propose l accès à un site Internet dédié à chaque propriétaire, ce qui est une bonne idée. À condition que l accès ne soit pas facturé en sus. Seulement voilà, certaines agences Oralia le font (4 par lot). Il est à regretter aussi que le réseau contraigne à adhérer à un service d urgence et d assistance de 5 à 9 par lot, selon les contrats étudiés. De même, le compte bancaire séparé coûte 15 à 45 % plus cher, même si on peut négocier. L état daté coûte lui aussi trop cher, et Oralia s adonne à la plupart des abus habituels des grands réseaux. On déplore enfin que la durée des six contrats étudiés ne soit pas toujours très précise. URBANIA Avec lots gérés, Urba - nia est le troisième géant du secteur, derrière Foncia et Lamy (Nexity). Il a connu de graves difficultés financières, avec plus de 400 millions de dettes auprès de banquiers un peu complices de cette situation. C est d ailleurs pourquoi ils ont renoncé à la moitié de leur créance. Urbania a pu repartir, sous la houlette du fonds d investissement français IPE et de sa filiale Ulysse. «Nous allons gérer les copropriétés en bons pères de famille et de façon transparente», promet le nouveau patron d Urbania. Il est vrai que le contrat est loin d être le moins bon de notre comparatif. Par exemple, la lettre de relance n est pas facturée, ce qui est normal par rapport à la loi, mais assez exceptionnel chez ces messieurs et dames des syndics. La majorité des contrats indique les heures de l assemblée générale, et prévoit un compte bancaire séparé, surtaxé de 21 % en moyenne. Mieux encore : rien n est prélevé au titre d un rejet de paiement, ce qui est à saluer. Cependant, il est regrettable que de nombreuses prestations soient facturées à la vacation horaire, ce qui laisse le champ libre au cabinet pour taxer sans vérification possible. Sans parler de ces satanés forfaits administratifs annuels de 19,14 par lot, prélevés dans six des neufs contrats étudiés. CITYA Lancé à Tours, Citya s est développé par rachat de cabinets depuis 2003 dans le Grand Ouest et le Sud-Est. Aujourd hui, l enseigne créée par Philippe Briand, député-maire de Saint- Cyr-sur-Loire, gère lots via 77 agences et revendique avec Immo de France la place de numéro 4 français. Les huit contrats étudiés sont globalement déplorables. Les horaires de l assemblée générale manquent souvent, le compte bancaire séparé est trop fréquemment imposé, et les copropriétaires subissent une pa lanquée de frais administratifs prévus en prestations particulières, mais qui doublonnent a priori avec la gestion courante. FONCIA Avec 575 millions de chiffre d affaires réalisés par 577 cabinets, Foncia domine largement le marché de l administration d immeubles en copropriété. Après avoir racheté à prix d or le premier réseau de syndics à son fondateur en 2007, les Banques février 2012 l n 468 l 60 millions de consommateurs l 47

7 dossier SYNDICS populaires l ont revendu l an passé (tout en gardant 17 %) à deux fonds d investissements, Eurazeo et Bridgepoint, qui, on s en doute, sont attachés à la notion de rentabilité. «À deux chiffres», a même précisé le patron d Eurazeo en mai dernier, qui envisage une revente «d ici cinq à six ans». Il va donc falloir faire entrer beaucoup de sous dans les caisses. Avec une moyenne de 137 par lot en gestion courante constatée sur les 28 contrats étudiés (de 83 à 250 ), le ton est donné. Il faut ajouter la présence dans certains contrats de nombreuses factures contestables comme le livret d accueil (jusqu à 101!), les attestations de TVA à taux réduit (3 par lot environ), la location de salle dans leurs propres locaux (54 à 138 ), la prise en charge de l immeuble (5 à 12 par lot), des frais de prélèvement (ben voyons, de 0,76 à 2,69 par mois!) et des honoraires sur travaux prérédigés, ce qui est illicite. Pour bien dissuader d en ouvrir un, le compte séparé est surtaxé de 13 à 388 %. L état daté peut grimper au-dessus de 500, mais il peut aussi être inférieur à 120. Et Foncia propose parfois un contrat de trois ans, alors qu il faut laisser la possibilité d en sortir chaque année. Il semble toutefois que les contrats soient largement négociables par un conseil syndical pugnace. Nous en avons même trouvé un, à Lyon, qui n inclut qu une seule prestation particulière, l état daté à 101. D. SCHNEIDER/URBA IMAGES SERVER LAMY (NEXITY) Imposant numéro 2, avec lots en gestion, Lamy dispose de 225 agences aux trois-quarts réparties dans les régions. Il a été absorbé par le mastodonte de l immobilier Nexity. Claironné par une campagne de pub, son nouveau contrat standard a été salué début 2011 par la sourcilleuse Association des responsables de copropriété (ARC), qui a même parlé de miracle. La réalité du terrain est moins lumineuse : sur les vingt-deux contrats que nous avons étudiés, seuls cinq prévoient le compte bancaire séparé d office, huit s en croient exemptés et neuf le surtaxent de 14 % en moyenne. La tenue de l assemblée générale annuelle est fixée pendant les heures ouvrables, sans limite de durée, dans 19 contrats sur 22. Point positif : les relances simples ne sont pas facturées. En revanche, de nombreuses prestations courantes restent taxées en sus : frais administratifs divers (de 5 à 30 par lot), frais de location de salle au sein de l agence pour tenir l assemblée générale ordinaire En cas de rejet du mode de paiement des charges, les frais exigés sont Les nouvelles entourloupes s Cette année, une nouvelle astuce se répand comme une traînée de poudre dans les agences Foncia, Citya et Nexity Lamy : celle de ne pas envoyer de lettre de relance en cas de retard dans le paiement des charges, mais de passer directement à la juteuse mise en demeure. Une pratique brutale, contraire aux intérêts du copropriétaire, qui se retrouve en contentieux immédiatement, mais aussi en contradiction avec le principe d une sanction progressive en cas de re - tards de paiement. s Autre nouvelle pratique des grands réseaux, le prélèvement de frais d un montant souvent scandaleux en cas de rejet de paiement par chèque ou prélèvement, qui s ajoute aux frais pris par la banque dans ce cas (50 pour un chèque et 20 pour un prélèvement). s Quelques progrès sont heureusement à noter, comme l absence apparente de tarification de la gestion des archives. Le montant de la rémunération du syndic en cas de travaux ne doit pas être indiqué dans le contrat mais faire l objet d une négociation avec le conseil syndical, puis être adopté en assemblée générale. Seul Immo de France respecte globalement cette règle. hallucinants, jusqu à 71, en plus des frais bancaires. Bref, ce n est encore pas l ami des copropriétaires. «Après avoir fait croire qu il pratiquait un contrat enfin conforme aux vœux des copropriétaires, Lamy montre un tout autre visage», a finalement déchanté l ARC. SERGIC Depuis quarante ans, la région Nord est le bastion du groupe familial Sergic, un réseau qui s est développé dans le Nord- Pas-de-Calais et la Picardie, et qui conquiert progressivement d autres contrées. Le contrat Sergic est toutefois parsemé d imprécisions (rien sur les horaires de l assemblée générale), de lourdes facturations (150 la location de salle, parfois négociables), d inappropriés frais de papeterie (par lot). Il prévoit 10 pour une lettre de relance, alors qu elle ne doit pas être facturée au copropriétaire. Le contrat indique également des honoraires sur travaux, ce qui est illégal. Et il s accompagne d une adhésion à e-copro, le service en ligne personnalisé du groupe. La gestion courante coûte de 64 à 250 par lot sur les six contrats étudiés. 48 l 60 millions de consommateurs l n 468 l février 2012

8 SYNDICS Petit tour de France des meilleurs contrats Grâce à vous, nous avons reçu de nombreux contrats, de toute la France. Nous en avons épluché 282 pour ne garder que les moins pires. Car les bons contrats sont rares. Certaines enseignes nationales créent parfois la surprise localement. Saperlipopette! Sur les 282 mé - ticuleusement étudiés par nos juristes, aucun contrat ne peut être qualifié de parfaitement conforme, c est-à-dire méritant l appréciation bon. Certes, nous parvenons à distinguer quatre contrats proches de la légalité absolue. Cela ne prouve pas que ces cabinets proposent une administration idéale de l immeuble, mais reconnaissons qu avec un contrat qui n entourloupe pas trop les copropriétaires, on part sur d excellentes bases. Seulement quatre syndics distingués L un de ces meilleurs syndics se trouve à Manosque, il s appelle le cabinet Gimmo Provence. Compte bancaire séparé, présence en assemblée générale durant trois heures, jusqu à 20 heures, et un forfait qui inclut presque tout. Aucune clause abusive ni pratique illicite, ce qui est exceptionnel. Seul petit reproche : les 0,4 % prélevés sur le montant des fonds placés par la copropriété. Autre très bonne adresse, pour les résidents des Hautes- Pyrénées cette fois, la société Agence 44/45 située à Saint- Lary-Soulan respecte, elle aussi, en tout point l arrêté Novelli (sauf une facturation des contrôles Urssaf), avec compte séparé d office et des rémunérations sur travaux non fixées au contrat. Signalons également le cabinet Verger, à Honfleur, qui serait parfait s il ne prévoyait pas de rémunération pour les travaux dans son contrat : c est à négocier à chaque chantier, rappelons-le! Enfin, le cabinet Foncia Coupat, à Lyon, réussit à proposer un contrat avec une seule prestation particulière. Et puis c est tout! Malgré une certaine bienveillance, impossible de repêcher les dizaines d agences qui n indiquent pas les Quelques indépendants à la rescousse Paris heures de tenue de l assemblée générale, ne proposent pas de compte séparé (ou alors en le surtaxant à l excès) ou qui prélèvent des honoraires sans résolution spécifique. Un bon cabinet ne prospecte plus «Il existe des syndics à taille humaine, qui proposent des contrats correspondant à 98 % au contrat type de l arrêté Novelli», affirme toutefois Jean Lopez, Avec plus de immeubles, Paris est aussi la capitale de la vie en copropriété. On y trouve, bien sûr, tous les grands groupes nationaux, avec quelques spécificités locales dont on se passerait, comme les lourdes locations de salle chez le syndic, l état daté qui peut dépasser 500 à 600, et de fréquentes taxations de frais qui nous semblent indues. Foncia Paris Gestion s empare, par exemple, de de frais de gestion injustifiés, entre autres abus. Oralia propose un contrat un peu plus altéré qu ailleurs, avec plusieurs tâches courantes facturées en supplément, et surtout la fixation de deux pourcentages considérables sur les travaux, ce qui est inapproprié dans le contrat. président de l Association des responsables de copropriété du Sud-Ouest. Malheu reusement, ces perles rares refusent souvent de nouveaux clients pour s occuper correctement des plus anciens. Mais elles existent, et elles apportent la preuve qu aucune malédiction ne plane sur cette profession. web + Retrouvez notre article consacré à Lyon sur en saisissant le code dans le cadre Ç Web+ È. Un large choix de cabinets, et plusieurs adresses qui ne sont pas mauvaises. Du côté des indépendants, c est à la fois pire et parfois bien mieux. Sur la quarantaine de contrats étudiés, seuls cinq méritent d être distingués pour avoir su limiter les abus et les lourdeurs tarifaires. Le meilleur contrat de la capitale (disons le moins pire) que nous ayons eu à éplucher est celui de PG Lance et compagnie. Au-dessus du lot également, le syndic Lema a simplement le tort (assez généralisé) de prévoir des honoraires pour travaux au contrat, mais aussi SCP Blankenberg Dura (malgré une taxe de prise en charge), qui a la particularité d être également un cabinet d architecte. Signalons enfin Balma Gestion et Vinci Immobilier, qui parviennent à modérer leurs tarifs, dans une ville où les prestations sont exorbitantes. février 2012 l n 468 l 60 millions de consommateurs l 49

9 dossier SYNDICS Peu de bonnes adresses Aix-Marseille Quelques indépendants Nice-Antibes Une région sinistrée en matière de syndics? Il existe peut-être des cabinets qui proposent de bons contrats à Aix-Marseille. Mais nous n en avons pas trouvé parmi ceux que vous nous avez envoyés.très souvent, on trouve un empilement de frais abusifs, qui empêchent d en distinguer un parmi la demi-douzaine de contrats de cabinets indépendants scrutés. Concernant les grands réseaux nationaux, nous sommes, là encore, bien en peine de saluer un contrat. Lamy Marseille et son confrère Lamy Aix- Mirabeau ont, certes, le mérite de travailler d office sur un compte bancaire séparé sans supplément, mais ils prélèvent de lourds honoraires en cas de travaux (3,59 % à Marseille, 2,9 % à Aixen-Provence) et en cas de rejet de paiement. Région fort riche en (somptueux) immeubles, la Côte d Azur dispose de nombreux syndics, mais il faut chercher longtemps pour en dénicher quelquesuns dont le contrat soit acceptable. Nous avons étudié 22 contrats de cabinets indépendants et 6 contrats nationaux, essentiellement sur Nice et Antibes. Signalons les quelques cabinets qui nous semblent corrects. Sur Nice, l agence J. Trucco ouvre sans broncher un compte séparé et applique des tarifs de tâches particulières modérés (pas de frais relance, mise en demeure de 15, état daté à 215 ). Dommage qu elle facture des frais administratifs inappropriés. À Antibes, distinguons le cabinet Domi-Sil, qui propose un contrat intéressant si ce n est, là encore, ces 15 de frais administratifs par lot. Mais cela se paye, puisque ce cabinet est un peu plus cher en gestion courante Les autres syndics fournissent des contrats trop imprécis ou trop épicés de prestations facturées à tort, avec une regrettable tendance à s octroyer des forfaits en supplément Du côté des grandes enseignes, Foncia CGI à Antibes multiplie les prestations particulières contestables, Urbania a trop tendance à tarifer à la vacation, et Citya ne fait pas mieux qu au niveau national. Deux cabinets bien implantés Lille Avec une vingtaine d agences dans la région, Lille est le bastion historique du groupe Sergic (voir page 48). Autre réseau local, Sigla gère plus de lots à Lille et dans sa métropole. Son contrat présente plusieurs aspects positifs (compte séparé d office, frais de contentieux modérés, pas d abus sur de doubles facturations) et quelques anicroches (frais financiers de 66 par trimestre, contrat de 3 ans, parfois). Chez Vologia, le contrat est trop imprécis sur de nombreux points. Il mentionne cependant que le syndic s engage à ne toucher aucune commission occulte! Deux agences locales à signaler Montpellier Montpelliérains, vous avez été nombreux à nous faire parvenir votre contrat, ce qui permet de signaler quelques agences intéressantes de la région. Comme le cabinet Roucayrol, qui fait l effort de tenir l assemblée générale sans supplément entre 18 h 30 et 21 h 30, et un compte bancaire séparé d office. Mal - heureusement, de petits frais administratifs entachent le contrat, ainsi que des honoraires sur travaux de 2 à 2,5 %. Perles trop rares Grand syndic de la région, Loiselet & Daigremont fait preuve d une certaine transparence en indiquant quelles sont les sociétés du même groupe qui interviennent dans l immeuble. Mais le contrat peut être amélioré : honoraires pour travaux (certes limités à 2 %), facturation de la moindre circulaire, ou même de la numérisation d un document (25 ), 420 l état daté, À Saint-Aunès (au nord-est de Montpellier), Stéphane Thomas immobilier (STI) propose un contrat avec compte séparé et un forfait incluant les lettres de relance simple, et plusieurs des prestations que ses confrères facturent en sus. Regrettons la présence d un forfait administratif (30 HT par copropriétaire). En re - vanche, rien de bien satisfaisant n a été relevé dans les trois contrats Foncia, le leader sur Montpellier et Nîmes. Banlieue parisie Très difficile de dénicher un contrat qui ne soit pas rempli d abus. 50 l 60 millions de consommateurs l n 468 l février 2012

10 SYNDICS Trois leaders Toulouse nne «À Toulouse, le marché est dominé par Foncia, suivi de Nexity Lamy et Tagerim, signale Jean Lopez, de l Association des responsables de copropriété du Sud- Ouest. Et Monné-Decroix commence à se faire une place.» Les contrats de la Ville Rose qui nous ont été adressés montrent une certaine modération dans les tarifs, et une tendance à respecter le com p - te séparé sans surtaxe. Syndic histori que de Toulouse (qui se développe na - tionalement), Tagerim propose un contrat intéressant pour le compte sé paré, et les honoraires de travaux, mais émaillé d abus (forfait de 18 par lot, frais sur les enveloppes). Quant à Monné-Decroix (groupe du Crédit agricole) il ouvre un compte bancaire séparé d office, offre une salle pour l assemblée générale, mais taxe malheureusement le contrôle Urssaf et l indication du taux de TVA. Signalons également les prestations modérées d ADL Immobilier. Quelques reproches tout de même : la commission de 0,5 % sur le montant des fonds placés et les 0,50 en cas de prélèvement, ainsi que les honoraires pour travaux fixés d office et la facturation des archives (3,65 ). et peu d indications sur les conditions de la tenue de l assemblée générale. Autre cabinet réputé, Jourdan est particulièrement dur : assemblée générale d une heure seulement, information par Internet facturée 2,39 par lot, attestation en cas de travaux de 23,92, frais de paiement rejeté de 36, etc. À Maisons-Laffitte Une cité plutôt mieux lotie que la moyenne. (Yvelines), sa luons l agence indépendante A2BCD, qui propose, sans supplément, de tenir l assemblée générale le samedi. Pas de frais administratifs en plus, mais une taxe de 30 en cas de rejet de paiement. Du côté des géants du secteur, pas grand-chose à espérer chez Lamy, Urbania, ou Foncia. Tous se montrent très durs envers les copropriétaires. Testez votre syndic Voici comment savoir si le cabinet qui gère votre résidence est plutôt respectueux ou plutôt incorrect dans ses pratiques. Il est possible de soumettre votre syndic à un petit test qui vous permettra de l évaluer soit seul, soit au sein de votre conseil syndical. Si vous répondez non à une majorité des questions ci-dessous, c est qu il existe un gros problème avec le cabinet qui gère votre résidence s Pouvez-vous joindre rapidement et gratuitement le gestionnaire aux heures ouvrables? s Le gestionnaire se rend-il sur place au moins quatre fois dans l année? s Y a-t-il un compte-rendu de ces visites à destination du conseil syndical? s Le syndic assiste-t-il gratuitement à la réunion du conseil syndical précédant l assemblée générale? s Le syndic répond-il précisément et rapidement aux lettres des copropriétaires? s Le syndic produit-il au moins trois devis pour des travaux d importance? s Le syndic vérifie-t-il que la prestation a été correctement réalisée, dans les délais, et qu elle est conforme au devis? s Les grands prestataires de la copropriété sont-ils régulièrement mis en concurrence, tous les cinq ans par exemple? s Comprenez-vous toujours les comptes établis par le syndic? s Le syndic inscrit-il toutes les questions des copropriétaires à l ordre du jour de l assemblée générale? s Le syndic étudie-t-il l augmentation des tarifs de prestations et vérifie-t-il les clauses de révision? s Existe-t-il un document où apparaissent l évolution des consommations d eau, de gaz, d électricité, de fioul? s Le syndic parvient-il à recouvrer rapidement les charges impayées? s Le contrat de votre syndic inclut-il spontanément des prestations supplémentaires par rapport à la liste prévue dans l arrêté Novelli? s Le syndic prend-il à sa charge la gestion des archives? février 2012 l n 468 l 60 millions de consommateurs l 51

11 dossier SYNDICS Secouez votre syndic Vous êtes mécontent de votre syndic? S il refuse d améliorer ses pratiques, vous pouvez chercher à le remplacer. Attention, la démarche est longue et ne s improvise pas. Changer de syndic peut améliorer le fonctionnement d une copropriété, mais ce n est pas une formule magique qui garantit la résolution de tous les problèmes. Et les bons syndics sont comme les bons dentistes, ils sont souvent débordés et ne souhaitent pas forcément de nouveaux clients. Aussi, avant de songer à le remplacer, mieux vaut commencer par pousser votre syndic à mieux travailler. Après avoir recensé les points sur lesquels il ne donne pas satisfaction (réactivité, tarifs, gestion des travaux ), le conseil syndical, ou un groupe ad hoc de deux ou trois conseillers, lui exposera les améliorations qui lui paraissent néces saires. Au passage, cela pourra aussi amener le conseil syndical et l ensemble de la copropriété à réfléchir sur leur propre fonctionnement et leur mode de relation avec le syndic : les copropriétés qui fonctionnent bien sont celles où le syndic et le conseil jouent chacun leur rôle en bonne intelligence. Étape 1 Établir un cahier des charges Si cette procédure ne produit pas d améliorations concrètes, un groupe de travail commencera à démarcher d autres syndics. Pour rendre cette prospection plus efficace, établissez un cahier des charges listant ce que vous attendez du syndic, et une note de présentation de votre copropriété : nombre de lots principaux et secondaires, type d immeuble, présence d équipements collectifs, chauffage, ascenseur, travaux en cours ou programmés, niveau des impayés Étape 2 Solliciter des candidatures Adressez-vous à des cabinets présents dans votre quartier ou votre ville, recourez au boucheà-oreille auprès de connaissances ou de copropriétés du voisinage. Méfiez-vous des syndics qui envoient un devis d honoraires dès le premier contact, sans même vous avoir rencontré ni avoir visité l immeuble. Allez les voir dans leurs locaux. Informez-vous sur le nombre de collaborateurs, le nombre moyen d immeubles et de lots par collaborateur, l ancienneté de leur implantation dans le quartier ou la ville, leur affiliation éventuelle à un grand groupe, l importance de l activité d administration d immeubles par rapport aux transactions, à la gestion locative ou autres. Il faut aussi demander un projet de contrat afin d évaluer la clarté des tarifs, ce qui est compris ou pas dans le forfait de gestion courante, l absence de clauses abusives, etc. Soyez particulièrement attentif aux points litigieux le plus souvent révélés par notre enquête et susceptibles de générer des abus : ouverture d un compte bancaire séparé, assemblées générales, gestion des archives, photocopies, suivi des travaux Attention enfin à la durée du mandat : écartez les syndics qui veulent vous lier pour plus d un an, beaucoup cherchant en effet à obtenir la durée maximale légale de trois ans. Il est bon également de discuter et de préciser noir sur blanc dans le contrat la répartition des rôles et des tâches entre le conseil syndical et le syndic, ainsi que les moyens que le syndic s engage à mettre en œuvre pour la gestion de votre copropriété. Exigez de rencontrer le futur gestionnaire de l immeuble et tâ - chez d obtenir des garanties sur la durée pendant laquelle il restera à ce poste. Enfin, évaluez la façon dont le syndic va répondre à vos demandes, les contre-propositions qu il fait, et jusqu à quel point il est ouvert à la discussion. Étape 3 Choisir le meilleur moment Une fois un candidat retenu (deux, à la rigueur), réfléchissez au moment où vous pourrez changer de syndic. Si le mandat de votre syndic actuel est d un an, il s agira de la prochaine as - semblée annuelle, sauf si elle est trop proche. Si le terme du mandat est plus éloigné (les mandats 52 l 60 millions de consommateurs l n 468 l février 2012

12 SYNDICS ou changez-en En cas de problèmes, commencez par étudier avec votre syndic les améliorations que vous pourriez apporter au contrat actuel. de trois ans ne sont pas rares), vous devrez remettre l opération à plus tard ou envisager de révoquer le mandat du syndic, par exemple dès la prochaine assemblée. Mais pour cela, la copropriété doit avancer des motifs graves et légitimes, comme des malversations ou des négligences répétées du syndic, dûment constatées. Faites le nécessaire pour que l assemblée générale ait lieu avant le terme du mandat du syndic, et ne le laissez pas faire traîner les choses, notamment s il sent qu il risque de se faire évincer. Quitte, s il ne réagit pas à vos mises en demeure, à faire convoquer l assemblée par le F. ACHDOU/URBA IMAGES SERVER Est-il indispensable? président du conseil syndical (décret du 17 mars 1967). Il faut par ailleurs faire inscrire à l ordre du jour de l assemblée un premier projet de résolution concernant la reconduction éventuelle du syndic en place. Celleci ne peut résulter que d une décision expresse de l assemblée, même si le contrat du syndic autorise une reconduction tacite (clause abusive, et donc sans valeur). L autre projet de résolution à faire inscrire porte sur la désignation du nouveau syndic pressenti, si possible soutenu par le conseil syndical, y compris devant l assemblée des copropriétaires. Si vous avez retenu plus d un candidat, il faut une résolution par candidat. Ces projets de résolution et la demande de leur inscription à l ordre du jour peuvent émaner du conseil syndical ou même d un ou de plusieurs copropriétaires. Là aussi, la loi de 1965 et le décret de 1967 prévoient des recours contre la mauvaise volonté éventuelle du syndic. Le contrat de syndic proposé par chaque candidat devra être joint à la convocation. Les résolutions s Faute de trouver un syndic professionnel satisfaisant, vous pouvez aussi envisager de vous en passer : la loi permet que cette fonction soit assurée bénévolement par un des copropriétaires. s Cette forme de gestion est surtout adaptée à de petites copropriétés, sans ou avec peu de services collectifs. Il impor te également que le syndic bénévole suive une formation spécifique, et soit surtout épaulé par les autres copropriétaires. Il est souhaitable qu un autre copropriétaire volontaire prenne le relais au bout de quelque temps. s L intérêt de ce fonctionnement est de faire baisser les charges. Mais il exige un engagement collectif plus important. devront ensuite être soumises au vote de l assemblée générale. Étape 4 Désigner le nouveau syndic Après le vote, trois possibilités : une des résolutions a été votée à la majorité au sens de l article 25 de la loi de 1965, soit la moitié des voix de la copropriété plus une (501 sur 1 000, par exemple). La résolution est adoptée et le candidat concerné devient syndic ; aucune résolution n a obtenu la majorité, mais une au moins a recueilli plus du tiers des voix. Elle peut alors être soumise à un nouveau vote, à la majorité simple au sens de l article 24, celle des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés ; RETROUVEZ CE DOSSIER DE «60» dans l émission C est notre affaire présentée par Claire Fournier mercredi 25 janvier à 22 h 10 dimanche 5 février à 21 h 30 aucune résolution n a recueilli plus du tiers des voix, et il faudra alors revoter pour chacune lors d une assemblée ultérieure, à la majorité au sens de l article 24. Si le syndic ne convoque pas spontanément cette assemblée, le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes peut l y contraindre. Il importe, en effet, que cette assemblée intervienne avant la fin du mandat pour que la copropriété ne se retrouve pas sans syndic. Si un changement de syndic intervient, l ancien doit transmettre au nouveau (sans aucuns frais), dans le mois à compter de la cessation de ses fonctions, tous les documents qui concernent la copropriété, ainsi que la totalité des fonds immédiatement disponibles. Si l archivage d une partie de ces documents a été sous-traité à un prestataire, l ancien syndic doit avertir celui-ci de son remplacement et communiquer ses coordonnées à son successeur. Enfin, l ancien syndic dispose de deux mois supplémentaires (soit trois mois à compter de la cessation de ses fonctions) pour verser au nouveau syndic le solde des fonds de la copropriété après apurement des comptes. Et s il fait preuve de mauvaise volonté, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut l assigner en justice. février 2012 l n 468 l 60 millions de consommateurs l 53

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