Quelques apports de la LOI. Habitat indigne ou non décent

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1 Quelques apports de la LOI ALUR Habitat indigne ou non décent Bouche-Double - septembre 2014

2 Droit locatif Art 15 -I/ loi de 1989 La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter: «a)de la réception de l avis de tenue de la réunion du CODERST ; «b) De l engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l articlel du CCH. «Cette suspension est levée à l expiration d un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l autorité administrative compétente engageant l une des procédures mentionnées aux aet b,, faute de notification d un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. + rappel de l application des art L et vs du CCH Art 24-1 loi de 89 / décence «La collectivité territorialement compétente en matière d habitat ainsi que les organismes payeurs des aides au logement territorialement compétents peuvent être destinataires du mandat à agir mentionné au présent alinéa.»; Vérification du caractère sérieux du congé; le juge peut soulever d office la question (pour locations vides et meublées)

3 La colocation «Art.8-1. I. La colocation est définie comme la location d un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. «II. Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L et L du code de la construction et de l habitation. «Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titrei er ou, s il concerne un logement loué meublé, le titrei er bisde la présente loi. «Le montant de la somme des loyers perçus de l ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. «Les normes de peuplement prises en application du2 dui de l articlel du code de la sécurité sociale s imposent aux logements loués en colocation. «Un décret en Conseil d État adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

4 Les locations meublées Ajout à la loi de 1989 d un «TITRE I ER BIS -«DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DANS LES LOGEMENTS MEUBLÉS RÉSIDENCE PRINCIPALE «Dispositions d ordre public -s appliquent aux contrats de location de logements meublés dès lors qu ils constituent la résidence principale du locataire. «Les articles1 er, 3-2, 3-3, 3, 4, (à l exception dul), 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. «Un logement meublé est un logement décent équipé d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.» Liste par décret; Durée du contrat de bail : un an, de droit, sauf locations «étudiantes»(9 mois); délai de congé : 3 mois pour le bailleur, 1 pour le locataire Motif de reprise : identique aux conditions de location vide

5 Hôtels meublés -CCH : Art.L La location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titrei er bisde la loin du 6juillet En cas d expiration du bail commercial ou cessation d'activité : le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. - Si renouvellement du bail commercial ou poursuite de l'activité, durée du contrat : un an. Notification obligatoire de l'assignation par l'exploitant aux fins de résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale, au préfet Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un ERP, celle-ci est soumise au titre I er bisde la loi de Ne sont pas applicables à cette location les articles3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et25-11 de la même loi. Le local loué à titre de RP doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Un décret en Conseil d'état adapte les caractéristiques applicables aux conditions de décence aux locaux susceptibles d'être loués à usage de résidence principale dans les ERP, dans le respect du RSD.

6 Déontologie professions immobilières Loi Hoguet: Art Est sanctionné par une amende administrative, prononcée par l autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, dont le montant ne peut excéder pour une personne physique et pour une personne morale, selon les modalités et la procédure prévues au VIII de l articlel du code de la consommation, le fait, pour une personne mentionnée à l article1 er de la présente loi et exerçant l activité mentionnée au1 de ce même article, de mettre en location aux fins d habitation des locaux frappés d un arrêté d insalubrité pris en application des articles L , L , L ou L du code de la santé publique ou d un arrêté de péril pris en application des articlesl et suivants du code de la construction et de l habitation. Le représentant de l État dans le département ou le maire transmet à l autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, à sa demande, les mesures de police arrêtées permettant de caractériser l infraction. Code de déontologie Question : quid du contrôle de la décence ou du caractère impropre à l habitation d un local à louer?

7 Traitement de l habitat indigne par les EPCI «pour permettre l unification des polices de l habitat» Transfert des polices de sécurité publique relatives à l habitat exercées par les maires au président de l EPCI, compétent en habitat; services communaux concernés mis à disposition de l EPCI par convention entre communes/epci (Sauf opposition des communes) : art L du CGCT Délégation possible de la compétence insalubrité aux présidents des EPCI délégataires des aides à la pierre, après avis de l ARS, sur le territoire des communes ayant transféré leurs pouvoirs de police de sécurité publique: L du CCH Une convention d objectifs et de moyens est signée entre l Etat, l ARS, les maires de l EPCI et le président de l EPCI; Le président de l EPCI délégataire exerce les polices dans le cadre d un service intercommunal d hygiène et de santé- et de sécurité, qui fera le rapport prévu à l art L du CSP; Instruction des procédures inchangées- du CSP, travaux d office; relogement des occupants à la charge de l EPCI délégataire; En cas de défaillance du président de l EPCI, compétence préfet dans tous les cas

8 Cas des métropoles La loi prévoit que les présidents des métropoles crées en application de la loi MAPAM exerceront les compétences de sécurité publique par transfert des maires des communes; Que ces compétences pourront être subdéléguées aux présidents des «conseils de territoire» lorsque ceux-ci auront une délégation en matière d habitat Que les délégations en matière d insalubrité pourront être faites aux mêmes entités Exercice de ces prérogatives dans le cadre d une convention d objectifs et de moyens (id EPCI) Solutions à étudier pour les situations particulières dans la métropole du Grand Paris

9 Cas des communes à SCHS La loi prévoit, dans certaines conditions, que les communes dotées d un SCHS puissent être délégataires des compétences en matière d insalubrité, après avis de l ARS (art L du CCH) - Dans le cadre d une convention signée avec le préfet et le DG/ARS, précisant objectifs et moyens - Avec les mêmes compétences de droit que pour l EPCI Cette délégation ne concerne que le cas ou la délégation en insalubrité au bénéfice du président de l EPCI n a pas été effectuée Et, logiquement mais ce n est pas précisé dans la loi-lorsque le maire n a pas transféré sa compétence en matière de sécurité publique au président de l EPCI. sinon, on manque l objectif «d unification des procédures»)

10 Accélérer la réalisation des travaux prescrits par un arrêté de police (insalubrité-sécurité sécurité publique) Création d un mécanisme d astreinte lorsque les travaux n ont pas été réalisés par le propriétaire dans le délai prévu cette astreinte n est pas obligatoire Astreinte notifiée par arrêté après la mise en demeure prévue préalablement aux travaux d office et prenant effet à la date précisée (qui peut être antérieure au délai fixé par la mise en demeure) Astreinte journalière d un montant maximum de 1000 /jour de retard (à préciser par voie règlementaire) Un mécanisme particulier prévu lorsque les travaux sont prescrits à une copropriété./fixé par lot/ applicable à l échéance de la mise en demeure - si défaillance d un copropriétaire ayant empêché le syndicat de faire les travaux pour n avoir pas répondu à l appel de fonds- lui seul sera redevable de l astreinte; - si le syndicat des copropriétaires est lui-même défaillant, l astreinte sera appliquée à chaque copropriétaire pour son lot L astreinte court depuis sa notification jusqu à la réalisation des travaux L astreinte n exonère pas la collectivité publique de sa responsabilité et de la réalisation de travaux d office pour mettre fin aux désordres du bâtiment /

11 Application de l astreinte aux arrêtés en cours Art 83 de la loi ALUR : Astreinte applicable aux arrêtés non exécutés A compter d une mise en demeure de réaliser les travaux dans le délai d un mois; arrêté précisant que la non réalisation des travaux expose le propriétaire à une astreinte; À l issue du délai et faute de réalisation des travaux : arrêté notifiant l astreinte applicable par jour de retard; Montant maximal de 1000

12 Cas des immeubles en indivision Art.L nouveau du CCH Lorsqu'un arrêté de police concernant un immeuble en indivision a été notifié à tous les indivisaires, ceux-ci sont solidairement tenus du paiement des sommes résultant des mesures exécutées d'office et des frais d'hébergement ou de relogement des occupants. Lorsque, faute d'avoir pu identifier la totalité des indivisaires, l autorité administrative n a pasété en mesure de notifier l'arrêté à chacun d'entre eux, la solidarité entre les indivisaires identifiés court à compter de la publication de l'arrêté au fichier immobilier ou au livre foncier. L'arrêté, notifié à chacun des indivisaires, précise que la nonexécution des mesures et travaux dans le délai prescrit expose solidairement les indivisaires au paiement de l astreinte prévue

13 Institution d une autorisation de division d immeubles en logements Art L L et L nouveaux au CCH prévoyant la possibilité pour un EPCI compétent en matière d habitat d instituer une autorisation de travaux conduisant à la création de plusieurs logements dans un immeuble existant dans des zones d habitat dégradé : - Respect des dispositions relatives aux divisions du L du CCH - Ne pas porter atteinte à la sécurité ou salubrité publiques - Même mécanisme ouvert aux EPCI compétents en matière de PLU - Mêmes possibilités ouvertes aux communes, à défaut d EPCI - Le défaut de réponse dans le délai de 15 jours vaut autorisation - Le défaut d autorisation est sans effet sur les baux des locataires - Le défaut d autorisation est passible d une amende administrative (max )

14 Institution d une déclaration de mise en location chapitre IV nouveau du CCH : art L634-1 à L634-5 Délibération de l EPCI ou de la commune délimitant les zones et catégories d immeubles soumis à autorisation par délibération de l EPCI ou de la commune; fixe date d entrée en vigueur et modalités Déclaration pour chaque mise en location dans délai de 15 j après signature du contrat location Remise d un récépissé; obligatoire pour bénéfice du tiers-payant de l AL Défaut de déclaration sans incidence sur les baux et les droits des occupants Défaut de déclaration : amende administrative Modalités d application, par décret en CE + arrêté ministériel

15 Institution d une autorisation de mise en location introduite en un chapitre V du CCH : art L635-1 à L Délimitation de zones et de catégories d immeubles soumis à autorisation par délibération de l EPCI ou de la commune; fixe date d entrée en vigueur et modalités - Chaque mise en location est soumise à autorisation : refus motivé et fondé sur les risques pour la salubrité ou sécurité publiques - Le silence (1 mois) vaut autorisation tacite Défaut d autorisation : - La mise en location sans autorisation préalable est passible d une amende administrative, de même que la location suite à un refus - sans incidence sur les baux et les droits des occupants - Sans incidence sur la qualification de la décence du logement - Sans incidence sur les pouvoirs de police des autorités publiques (en insalubrité ou péril) Modalités d application, par décret en CE + arrêté ministériel Remarque : extrême prudence vis-à-vis de ce mécanisme lourdeur et effets pervers Responsabilité des services et des élus. Mécanisme voté malgré de fortes oppositions et validé par le Conseil Constitutionnel

16 Divers : droit des occupants Équipements communs des immeubles collectifs d habitation (article L ) : «Lorsque l'évacuationa a été ordonnée par le maire, le propriétaire est tenu d'assurer l'hébergement provisoire des occupants, dans les conditions prévues aux articles L et L L'article L est applicable.»; Ajout d un article à la loi du 12avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations, prévoyant que : «Art.25-1A. Lorsqu une demande d un citoyen auprès de l administration relève des prérogatives des maires au titre des articles L et L.123-4, L à L et L à L du code de la construction et de l habitation, ou des prérogatives du représentant de l État dans le département définies aux articles L à L du code de la santé publique, le déplacement d un agent assermenté pour établir un constat doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de la demande.» Institution d une infraction pénale (art du code pénal ) pour le fait de forcer un occupant à quitter son lieu d habitation hors du concours de la force publique

17 Décence du logement : versement de l AL et régime du loyer (code de la Sécu art L /831-3) 3) Rappel de la position du problème Ce que prévoit la loi :(art 85) principes : - Constat de la non décence par la CAF : notifié au bailleur avec suspension et consignation de l AL pendant durée maxi de 18 mois = mise en conformité du logement dans ce même délai; durant ce délai : le locataire n est tenu qu au paiement du différentiel de loyer - Restitution de l AL à la réalisation des travaux; - Si non mise en conformité suite à ce 1 er avertissement : l AL est définitivement perdue et le bailleur ne peut en réclamer l équivalent au locataire; - Le bailleur ne peut demander la résiliation du bail de son locataire; - En cas de changement de locataire et si logement non décent : l AL est conservée pendant 6 mois et locataire tenu au seul paiement du différentiel - Des précisions par décret

18 Expropriation L article L du code de l expropriation pour cause d utilité publique est complété par univ ainsi rédigé: «IV. Le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l arrêté est déduit de l estimation de la valeur d un immeuble bâti. Lorsque les travaux et mesures prescrits concernent les parties communes d un immeuble soumis au statut de la copropriété, la part des travaux et mesures déduits pour chaque lot de copropriété est effectuée au prorata de la quote-part de parties communes affectés à chaque lot. «Le montant de l indemnité ne peut être réduit à la valeur du terrainnu.»

19 Restauration immobilière : faciliter les opérations dans les immeubles en copropriété Notification de l enquête parcellaire au syndicat des copropriétaires : art L du CU Vote des modalités de réalisation des travaux portant sur les PC, tels que notifiés conformément à l art L du CU : - art 24 de la loi «copropriété» - ne s applique qu aux copropriétaires «consentants» Possibilité ouverte au d assurer la maitrise d ouvrage des travaux notifiés portant sur les PP : art 24 - Garantie de cette créance : PSI de l art de la loi «copropriété» Maitrise d ouvrage assurée par une AFU si le syndicat des copropriétaires ne l assure pas : dans ce cas, l AFU a compétence sur la totalité des travaux de restauration immobilière, hors compétence du syndicat des copropriétaires : art 24-7 nouveau de la loi «copropriété» A régler par décret : le calendrier des délais de réponse des copropriétaires lors de l enquête parcellaire

20 En aménagement Adaptation du mandat aux opérations d aménagement Inconvénients du mandat classique Création d un mandat d aménagement : art 167 loi ALUR -études et travaux -convention écrite de mandat obligatoire entre collet mandataire(mentions obligatoires, dont le contrôle) -mandataire agit pour le compte et au nom de la coll -peut recevoir les subventions et gérer les fonds financiers (à préciser dans la convention) -achat et revente de foncier et immobilier (si répond à loi Hoguet)