LE POINT SUR. La maison à

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1 LE POINT SUR La maison à Mars 2007 I - Le contexte La maison à s inscrit dans la politique d encouragement à l accession sociale à la propriété, qui est un des objectifs du plan de Cohésion Sociale, renforcé par le pacte national pour le logement. Elle participe à la volonté des pouvoirs publics, d une part, de diversifier les statuts d occupation dans un même quartier afin de permettre une certaine mixité sociale et, d autre part, de contribuer à une stabilité sociale, voire professionnelle ou familiale des ménages, puisqu en devenant propriétaires, leur implication dans la vie de quartier ou de la cité pourrait être plus importante. Elle répond également au souhait d un grand nombre de personnes, y compris à revenus modestes, de devenir propriétaires de leur logement afin de préparer leur avenir et d avoir la possibilité de transmettre un patrimoine à leurs enfants. L objectif social de la maison à est de proposer un produit adapté aux besoins et aux moyens financiers des accédants potentiels ciblés par la commune (par exemple : jeune couple avec enfants, personnes âgées ou à mobilité réduite ) et s adresse à des ménages primo-accédant disposant de ressources modestes et souhaitant acquérir un logement destiné à être leur résidence principale. Le dispositif de la maison à repose sur une volonté forte des collectivités locales de produire des logements accessibles à des personnes qui ne parviennent plus à accéder sur le marché concurrentiel. Les pouvoirs publics afin d inciter les maires à s approprier le dispositif de la maison à ont élaboré une Charte 1 définissant les exigences de qualité de la maison à et présentant les différents mécanismes juridiques pouvant être utilisés pour réaliser des programmes de ce type. Cependant, il est à noter que la maison à est davantage un concept destiné à promouvoir une véritable politique d aménagement du territoire et d accession à la propriété qu un produit, car sa mise en œuvre, qui nécessite un fort investissement des collectivités locales, est rendu difficile en raison de l importance du prix du foncier dans certaines communes. C est pourquoi, l aménagement du territoire doit passer par une recherche d utilisation la plus appropriée du foncier avec pour objectif de permettre à des personnes ne pouvant plus accéder à la propriété sur le marché dit libre de pouvoir réaliser leur rêve de devenir propriétaires, tout en gardant à l esprit que la réalisation des maisons à sera rendue plus facile dans les communes où le prix du foncier reste modéré. II - Les exigences de qualité de la maison à Les maisons à (maison traditionnelle ou appartement) doivent être «prêtes à vivre», respecter des exigences de confort et de qualité en répondant aux caractéristiques suivantes : une superficie minimum de 85 m², pas de finition à la charge de l acquéreur, au moins une place de stationnement (si possible couverte) doit être prévue, une très haute performance énergétique permettant de réduire la consommation d énergie de 15% par rapport aux normes actuellement en vigueur, une intégration harmonieuse tant par leur architecture que leur implantation dans le tissu urbain avoisinant. Les maisons doivent être proposées à un prix «clés en mains». Le prix de vente de correspond à une maison avec son jardin clôturé et toutes les charges afférentes : les honoraires, le coût de raccordement aux réseaux, le coût d aménagement de la parcelle, le montant des redevances et des taxes, le coût des assurances ainsi que les frais d acquisition et d hypothèque. III - Les opérateurs de la maison à Charte signée le 8 décembre 2005 Les maires sont invités à s approprier le dispositif de la maison à pour développer dans leur commune l accession sociale à la propriété. Un véritable partenariat doit être établi entre la commune et l opérateur qui réalisera les logements.

2 Ainsi un projet devra être établi conjointement pour déterminer notamment : - la cible des futurs accédants en fonction des souhaits de la commune, - les caractéristiques de la maison, - le nombre de maisons et leur implantation sur la parcelle, - l assiette foncière et les aides de la collectivité pour rendre l opération possible, - ou encore les modalités de commercialisation du programme par l opérateur et celles de financement de l opération par le particulier. Il est à préciser que cette liste ne peut pas comporter de critère fondé sur le lieu de résidence du ménage accédant à la propriété 2. La mise en œuvre du dispositif est ouverte à toute sorte d opérateurs, aussi bien ceux relevant du secteur public que ceux relevant du secteur privé. Il peut ainsi s agir d organismes HLM, de Sociétés d Economie Mixte, de promoteurs privés, de constructeurs de maisons individuelles, d artisans... Les communes et opérateurs qui se lancent dans un programme de maisons à doivent adhérer à la Charte précitée. IV - Le cadre juridique de l acquisition d une maison à Depuis déjà quelques années, il apparaît clairement, malgré les aides déjà existantes, qu accéder à la propriété dans le neuf devient de plus en plus difficile pour certains ménages en raison de la hausse des coûts, et plus particulièrement de celle du prix des terrains. Au vu de ce constat, l objectif de doit passer par la limitation de l impact de la hausse du foncier grâce à la mobilisation d aides des collectivités publiques et à l utilisation de certains dispositifs juridiques. Les programmes de maisons à pourront être réalisés grâce à trois types de montages dont le choix dépendra de chaque situation locale au regard du marché immobilier et de la cherté du foncier : - le dispositif ANRU, - la location-accession, - le foncier différé. 1 ) L acquisition de la maison à dans une zone où existe une convention de rénovation urbaine signée avec l Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) Dans les quartiers faisant l objet d une convention de rénovation urbaine, l ANRU peut apporter une subvention 3, qui ne peut être versée qu à des opérateurs (promoteurs publics ou privés, personnes morales) qui proposent des logements en accession sociale à la propriété dans des conditions définies par l ANRU. Cette subvention viendra en déduction du prix de vente, ce qui se répercute en fin de compte sur l accédant à la propriété. La localisation des opérations subventionnées doit privilégier l implantation en cœur de quartier et avoir un impact notable sur la diversification du logement sur le quartier. A titre indicatif, pour le département de l Hérault, les projets signés ou passés en Comité d Engagement (CE) de l ANRU au 1 er mars sont : BEZIERS - Devèze NOM DU PROJET MONTPELLIER Mosson MONTPELLIER Petit Bard MONTPELLIER Gambetta / Nord Ecusson ETAT D AVANCEMENT Signé Présenté au CE Signé Présenté au CE Par ailleurs, lorsque l opération a lieu dans un des quartiers de rénovation urbaine ou sur une unité foncière entièrement située à moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers, l acquisition ou la construction des logements par des ménages respectant les plafonds de ressources applicables aux prêts locatifs sociaux (PLS) est soumise à la T.V.A à taux réduit à 5,5%. Les plafonds de ressources, qui sont à comparer avec l ensemble des revenus imposables du ménage au titre de l année 2005, sont pour le département de l Hérault et pour l année 2007 les suivants : 3 Montant maximum de par logement 4 Pour connaître l état d avancement des projets, consulter le site 2 En effet, cette exigence contreviendrait au principe d égalité des citoyens devant la loi et les charges publiques.

3 Autres régions Catégorie de ménage (que Paris, communes limitrophes et Ile de France) (en ) Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l exclusion des jeunes ménages Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage (1) sans personne à charge Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge (2) Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge Personnes supplémentaires Remarque : Revenu imposable avec l abattement actuel de 20% pour les salariés. (1) Jeune ménage : couple marié sans personne à charge, dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans. (2) Personne à charge : enfants à charge au sens du Code des impôts et si leurs ressources ne sont pas passibles de l impôt sur le revenu, les ascendants de 65 ans ou plus et les ascendants, descendants ou collatéraux infirmes. Enfin, l obtention d un prêt à 0%, sous réserve de respecter les conditions d octroi 5, est possible. De l ensemble de ces dispositions, il va en résulter par exemple, qu une maison avec son terrain construite dans un quartier concerné par ce dispositif pour , pourra être vendue par l opérateur grâce à la réduction du taux de T.V.A. ( ) et à l aide de l ANRU ( ). 2 ) L acquisition de la maison à dans le cadre du dispositif de la location-accession sociale ou «l achat en deux temps» Les maisons à peuvent être réalisées dans le cadre du dispositif de la location-accession qui ouvre droit à un taux de T.V.A. de 5,5% et à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. 5 Pour connaître les conditions d octroi du prêt à 0% : Mais pour mettre en œuvre ce dispositif, l opérateur social ou privé doit utiliser le prêt social de location accession (PSLA). Pour bénéficier de ce type de prêt et obtenir la décision d agrément préfectoral, l organisme constructeur doit signer avec l Etat une convention aux termes de laquelle il prend l engagement de respecter les conditions de la location accession en PSLA. A cet égard, les logements faisant l objet d un PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus 6 sont inférieurs aux plafonds de ressources suivants : Nombre de personnes Pour l ensemble des destinées à occuper le communes du logement département de l Hérault (en ) et plus Remarque : Revenu imposable avec l abattement actuel de 20% pour les salariés La particularité de l acquisition en locationaccession c est que l opération se déroule en deux phases, à savoir une phase de location, suivie d une phase d accession. Le ménage conclut avec un promoteur un contrat de location-accession portant sur la maison à dont il souhaite devenir propriétaire. Ce contrat, dont le contenu est réglementé 7, doit être passé par acte authentique devant notaire ; il peut éventuellement être précédé d un contrat préliminaire signé entre les parties. Pendant la phase de location, le promoteur reste propriétaire de la maison à Le ménage lui verse une redevance dont une fraction correspond à l occupation du logement et une autre fraction correspond à une épargne qui viendra en déduction du prix de la maison s il décide de s en porter acquéreur. La phase d accession intervient lorsque le ménage décide d acheter la maison à Le prix auquel le ménage achète la maison à est fixé dès la signature du contrat de location- 6 Les revenus à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence qui figure sur l avis d imposition. Jusqu au 31 mars, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l avant dernière année précédant l offre de prêt. A partir du 1 er avril et jusqu au 31 décembre de l année, le revenu fiscal de référence est celui de l année précédant l offre de prêt. 7 Loi n , modifiée, du 12 juillet 1984 définissant la locationaccession à la propriété immobilière.

4 accession. Ce prix doit être diminué de 1,5% pour chaque année passée en phase de location. La décision d acquérir le bien peut intervenir à tout moment pendant la phase de location. Elle se matérialisera par la signature d un acte notarié constatant le transfert de propriété. Par ailleurs, est prévu dans ce dispositif des mesures de sécurisation pour le ménage avec : - d une part une garantie de relogement 8 à la fin de la phase de location si le ménage ne lève pas l option, l opérateur devant alors lui proposer trois offres de relogement et l épargne accumulée pendant la phase location lui étant restituée. - et d autre part, une garantie de rachat et une garantie de relogement 8 pendant la phase accession en cas d incident de la vie. En effet, si le ménage est confronté à certains évènements 9, l opérateur doit lui proposer de racheter la maison à un prix garanti, à savoir pendant les cinq premières années de la phase accession, ce prix est égal au prix auquel le ménage a lui-même acquis le bien. Pendant les dix années suivantes, ce prix est minoré de 2,5% par année écoulée. Il est à noter que dans ce type d accession, le ménage peut bénéficier de tout type de prêt à l exception du prêt à 0%. 3 ) L acquisition de la maison à dans le cadre du dispositif de foncier différé Les ménages disposant de ressources modestes ont la possibilité, grâce à un mécanisme de dissociation du foncier et du bâti 10, de devenir propriétaires de leur logement sans avoir au moins dans un premier temps à acheter le terrain. Ainsi, les premières années de remboursement d emprunt pourront être consacrées à l acquisition de la maison. Deux montages sont possibles : 8 La garantie de relogement n est offerte qu aux ménages dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS 9 Les évènements pris en compte (l article 4 de l arrêté du 26 mars 2004) sont les suivants : le décès, celui d un descendant direct faisant partie du ménage, la mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kms entre le nouveau lieu de travail et le logement financé, le chômage d une durée supérieure à un an attesté par l inscription à l ANPE, l invalidité reconnue soit par la carte d invalidité prévue à l article 173 du Code de la famille et de l aide sociale soit par la décision de la COTOREP, le divorce, la dissolution d un PACS. 10 La séparation de la propriété du foncier et du bâti est aujourd hui applicable à l acquisition d une maison individuelle. En revanche s agissant de l acquisition d un logement dans un immeuble collectif, une étude est engagée pour définir les conditions de son application car se pose le problème de l individualisation des droits sur le sol qui n existe pas dans l immeuble collectif. - La mise à disposition du terrain par une commune par le biais d un bail à construction assorti d une option d achat et qui va permettre au ménage d y faire bâtir sa maison. En contrepartie, le ménage verse à la commune un loyer trimestriel. Le prix du terrain est déterminé à l avance avec la commune et il sera actualisé en fonction de l évolution de l indice de révision des loyers en vigueur pour les locations de logements. Mais des conditions de rachat, plus avantageuses pour le ménage, peuvent être fixées par la commune. Le bail à construction est conclu pour une durée supérieure à 18 ans, et supérieure ou égale à celle du remboursement du prêt contracté pour l achat de la maison. Le ménage pourra exercer l option d achat une fois qu il aura remboursé la maison ou à tout moment pendant la durée du bail à construction. Il est également prévu un dispositif dans l hypothèse où le ménage ne souhaite ou ne peut lever l option. Le ménage doit respecter les critères d obtention d un prêt à 0% et d un prêt d accession sociale (PAS) 11 afin de financer la construction. - Le Pass-Foncier 12 : ce mécanisme ne peut intervenir que dans les communes qui mettront en place une aide à l accession sociale à la propriété ouvrant droit à la majoration du prêt à taux zéro 13. Dans ce système, l acheteur contacte le CIL local (Comité Interprofessionnel du logement, organisme collecteur du 1% logement) ou la CCI (Chambre de Commerce et d Industrie) de son département et lui demande d acheter le terrain et de conclure en sa faveur un bail à construction sur ce terrain. Concomitamment au bail à construction, il signe une promesse de cession du terrain sous condition du paiement du prix. A l issue de la période de différé du paiement du prix du foncier (au maximum de 25 ans), le ménage accédant pourra acquérir le foncier. Pour bénéficier de ce dispositif, l accédant doit être primo-accédant et respecter les plafonds de ressources du PSLA 14 Le prêt à 0%, comme le prêt PAS, peuvent être utilisés pour l acquisition de la maison. V - Où trouver des programmes de maisons à dans le département de l Hérault? Si aujourd hui, il y a une forte communication sur les maisons à , sur les dispositifs 11 Pour des informations sur le prêt PAS, cliquer sur le lien suivant : 12 Pour une présentation détaillée du dispositif : g=58&id_scateg=159&id=8688&inter=1 13 Pour des renseignements sur la majoration du prêt à 0% : g=58&id_scateg=817&id=8700&inter=1 14 Voir tableau ci-dessus

5 possibles pour lancer des programmes, la difficulté réside d une part, dans le fait que la demande des ménages quant à l acquisition d une maison à est déjà bien plus importante que l offre et, d autre part, dans l absence d organisme ou de site centralisateur permettant de connaître les lieux d implantation des maisons à Il est donc nécessaire d entreprendre des démarches personnelles auprès : - des organismes HLM du département afin de voir s ils ont déjà lancé un programme de «Maison à » ou s ils envisagent de le faire prochainement. A cet égard, par exemple, il est indiqué dans le Midi-Libre du 8/03/2007 que, sur Montpellier, ACM réalise actuellement une opération de quelques maisons à sur les Hauts de Massane. - du Service de l urbanisme de la Mairie où l achat est envisagée afin d obtenir les coordonnées du ou des promoteurs susceptibles d intervenir sur le territoire communal. En pratique, les programmes de maisons à excèdent rarement la dizaine de logements alors que la demande des ménages, elle, peut représenter plusieurs centaines de candidats. VI - Bon à savoir Certains opérateurs privés ou publics en concertation avec la commune de réalisation de l opération lancent des programmes ciblés, qui bien qu au-delà de restent inférieur au prix du marché concurrentiel et deviennent accessibles à certaines catégories d accédants. conditions, ainsi qu une garantie de rachat et de relogement en cas de mise en vente du bien dans le délai et pour l une des raisons prévues au contrat d assurance souscrit à l occasion de l opération d accession. Enfin, est prévu un mécanisme de pénalisation financière s il y a revente du bien en dehors des garanties susévoquées. Dans ce type de programme, l accédant s engage à affecter le bien à sa résidence principale pendant un certain délai déterminé par le contrat. VII - L Adil de l Hérault, une étape incontournable - pour l établissement d un diagnostic de financement permettant de bien s assurer de ses capacités financières et d avoir une vue d ensemble des différents prêts pouvant être utilisés dans le cadre d un projet d accession, ainsi que tous renseignements juridiques sur le contrat de prêt (garantie pouvant être demandée par le banquier, assurance décès-invalidité, délai de validité de l offre de prêt, délai de réflexion..). - pour l obtention de toutes informations sur les aspects juridiques de l opération envisagée. N hésitez pas à la contacter pour venir rencontrer son équipe de juristes. Dans ce type de programme, les accédants doivent respecter un cahier des charges après l achat, dont l objectif est d apporter des restrictions à la libre disposition du bien pendant un certain délai afin d éviter notamment des reventes spéculatives 15. Ainsi, la revente dans un délai déterminé qui suit l acquisition est interdite, voire encadrée lorsqu il est nécessaire de vendre. Par ailleurs, il est prévu un mécanisme de sécurisation financière avec la mise en place d une assurance revente qui garantit une éventuelle perte financière en cas de revente sous certaines 15 Pour plus d information sur la validité des clauses anti-spéculatives, lire l étude de l Anil : Réponse donnée sous réserve de l appréciation souveraine des tribunaux