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1 Table des matières Introduction Partie 1. Pour mettre en location un bien, quelles formalités faut-il accomplir? 1. Quels sont les documents à prévoir? Une attestation de propriété? Un certificat de performance énergétique? Qu en est-il en Région bruxelloise? Qu en est-il en Région wallonne? Qu en est-il en Région fl amande? Quelle est la durée de validité d un certifi cat de performance énergétique? Une attestation de conformité de l installation électrique? Une attestation d entretien de la chaudière? Une attestation de sol? État du bien Le bien doit-il être meublé? Les conditions sont-elles strictes quant à l état du bien? Et si ces conditions élémentaires ne sont pas respectées? Le locataire souhaite louer et rénover mon bien délabré? Faut-il équiper le bien loué de détecteurs de fumée? En Région wallonne En Région bruxelloise En Région fl amande Publicité Obligation de mentionner le loyer, les charges et les mentions du certificat de performance énergétique dans toute annonce Un candidat locataire marque son accord sur le loyer affiché, suis-je engagé? Obligation supplémentaire de publicité pour les locations de plus de neuf ans? I

2 4. Choix du futur locataire Dans quelle mesure puis-je protéger mon bien? Dans quelle mesure la vie privée du locataire est protégée? Quelles informations préalables puis-je facilement obtenir? Quelles informations sont essentielles? Quelles sont les informations délicates à obtenir? Le numéro d inscription au registre national Le certifi cat de bonne vie et mœurs L état du compte bancaire La fi che de salaire Le locataire peut-il posséder des animaux dans le bien loué? Puis-je connaître le passé de l amateur en tant que locataire? Puis-je être exigeant dans mon choix et mes conditions? Partie 2. Signer et conclure un contrat de bail de résidence principale 1. Qu est-ce qu un contrat de bail? Qu est-ce qu un contrat de bail de résidence principale? Pourquoi cette qualification est- elle importante? Qu entend-on par logement affecté à la résidence principale du locataire? Peut-on considérer la location d une caravane, d une péniche comme étant un logement affecté à la résidence principale? Qu en est-il de l accord du propriétaire quant à l affectation du logement à titre de résidence principale? Si le locataire installe sa résidence principale dans le logement dès la conclusion du bail? Si le locataire installe sa résidence principale dans le logement en cours de bail? Est-il possible d interdire l affectation à titre de résidence principale? Et si le bien affecté à la résidence principale du locataire change d affectation en cours de bail? Le sous-locataire est-il automatiquement protégé par la loi sur le bail de résidence principale? Le locataire est une commune, un CPAS, une société à fi nalité sociale : peut- on envisager de parler de bail de résidence principale? II

3 Et si le preneur est une société qui loue pour le compte de son administrateur délégué, de son gérant? Que se passe-t-il si la loi sur le bail de résidence principale n est pas applicable? Quelles conditions de forme sont importantes? Faut-il un contrat écrit ou un simple engagement verbal suffit-il? Quelles sont les mentions essentielles du contrat de bail de résidence principale? Combien d exemplaires originaux sont obligatoires? Pour un bail de résidence principale, au minimum trois! Un simple écrit ou un acte notarié? Dans quelle langue dois-je établir le contrat de bail? Annexes? Quelle est la durée d un bail de résidence principale? Règle générale : neuf années Quand débute la période de neuf ans? Comment expire la période de neuf ans? Et si aucune des parties ne manifeste son intention de mettre fi n au bail? Attention particulière pour les anciens baux quant à la durée? Bail de courte durée (maximum trois ans ou moins) Faut-il un bail écrit? Puis-je signer plusieurs baux successifs de trois ans avec le même propriétaire ou locataire? Et si aucune des parties ne manifeste son intention de mettre fi n au bail? À l expiration de mon bail de courte durée, puis-je convenir d un bail de six ans? Bail de longue durée (plus de neuf ans) Quelle est la durée d un bail de longue durée? Faut-il un écrit? Bail à vie Utilité d un bail à vie? Faut-il un écrit? III

4 5. Qui peut conclure et signer le bail? Qui est le bailleur? Le propriétaire L usufruitier Pluralité de propriétaires Propriétaires mariés Une société propriétaire Qui est le locataire? Un seul locataire Pluralité de locataires Locataires mariés Locataires cohabitants légaux Locataires en concubinage (union libre) Une société locataire Quels sont les éléments financiers? Le loyer est-il fixé librement? En principe : oui Mais Indexation du loyer Tous les baux sont-ils concernés par l indexation du loyer? Quand le loyer est-il indexé? L indexation est-elle automatique? Le locataire refuse de payer le montant de l indexation? Comment calculer l indexation? La révision du loyer Quand le loyer peut-il être révisé? À quelles conditions le loyer peut-il être révisé? Charges et taxes Les charges Précompte immobilier : à charge du propriétaire ou du locataire? Frais d un agent immobilier? Garantie locative Est-elle obligatoire? Quel montant et quel type de garantie locative sont prévus par la loi? Quand et comment la garantie est-elle remboursée au locataire? Est-il possible de convenir d autres modalités de constitution de la garantie locative? IV

5 7. Quelles sont les annexes obligatoires au contrat de bail? Un état des lieux Est-il obligatoire? Qui en assume la charge fi nancière? Quand doit-il être dressé? Faut-il recourir aux services d un expert? Doit-il être détaillé? Une des parties refuse de procéder à l état des lieux? Le bail est terminé, que se passe-t-il? Et si aucun état des lieux n a été dressé? Les autres annexes obligatoires Lorsque le bail est signé, quelles formalités d ordre fiscal ne faut-il pas oublier? Qui doit faire enregistrer le bail? Pourquoi faire enregistrer le bail? Dois-je faire enregistrer les annexes? Comment dois-je faire enregistrer mon bail? Quand dois-je faire enregistrer mon bail? Qui doit faire enregistrer le bail? Où dois-je faire enregistrer le bail? À qui en incombent les frais? Quelles sont les sanctions civiles si je ne fais pas enregistrer mon bail? Partie 3. Les complications au cours de la location 1. Si le bien doit subir des réparations, qui paie quoi? Quelles sont les réparations à charge du locataire? Quelles sont les réparations à charge du bailleur? Si le propriétaire n effectue pas les réparations, le locataire peut-il les effectuer de sa propre initiative? Si le locataire effectue les travaux à la place du propriétaire, peut- il lui envoyer la facture? Qui entretient la chaudière? V

6 2. Si le bailleur vend le bien, le contrat de bail est- il rompu? Le bail à date certaine avant la vente/donation du bien Le bail n a pas date certaine avant la vente/donation du bien Occupation des lieux par le locataire depuis moins de six mois Occupation des lieux par le locataire depuis plus de six mois Et pour un bail de courte durée? Qu en est-il de la garantie locative? Le locataire peut-il sous-louer le logement affecté à sa résidence principale? Autorisé? Quelques règles particulières pour le locataire? Quelques règles particulières pour le sous- locataire? Partie 4. La fin du bail de résidence p rincipale 1. Le décès met-il fin au bail? Décès du locataire Qui sont les héritiers? Décès du bailleur Qui sont les héritiers? Le contrat expire-t-il automatiquement à son échéance? Faut-il un préavis? Le préavis doit-il être écrit? Simple lettre ou lettre recommandée? À qui le locataire doit-il signifi er le préavis? Quand débute le délai d un préavis? Et si le préavis n a pas été signifié? Puis-je prolonger le bail en cours? Est-il possible de rompre le contrat avant son échéance? D un commun accord? Préavis dans le cadre d un bail de neuf ans Préavis dans le cadre d un bail de courte durée Préavis dans le cadre d un bail de longue durée Préavis dans le cadre d un bail à vie Quelles sont les circonstances qui ne mettent pas fi n au bail? VI

7 3. Prolongation pour circonstances exceptionnelles Quelles circonstances peuvent justifier une telle demande? Quand le locataire doit-il faire cette demande? Accord des parties ou refus du propriétaire? Le bail peut-il être prolongé une seconde fois? Et si le locataire quitte le bien avant l expiration du délai fixé dans le préavis? Le propriétaire doit-il accepter les clés sans autre formalité? Le contrat est rompu, le locataire a déménagé, mais a encore son domicile dans le bien loué? Partie 5. Le dénouement des conflits locatifs 1. À quel juge de paix s adresser? La procédure en conciliation Si les parties s entendent? Mais si les parties ne s entendent pas La procédure judiciaire Comment expulser mon locataire? Interdiction de toute clause autorisant l expulsion du locataire? La procédure d expulsion du locataire Comment récupérer les loyers impayés? Interdiction de toute clause résolutoire dans les contrats Quels recours pour le propriétaire? Peut-il récupérer les loyers impayés? Peut-il rompre le contrat et expulser le locataire? Et si le bien a subi des dégâts locatifs? En principe Comment chiffrer le montant des dégâts locatifs? Qu en est-il de la garantie locative? VII

8 Partie 6. Droit commun des locations d habitations non affectées à la résidence principale 1. Pas de règles impératives Particularités de la location d un logement d étudiants (kots) Est-il question d un bail de résidence principale? En Région wallonne, dois-je obtenir certaines autorisations? En Région bruxelloise, dois-je obtenir certaines autorisations? Partie 7. Annexes Annexe 1 Bail de résidence principale Annexe 2 Annexe standard à un bail de résidence principale en Région wallonne Annexe 3 Annexe standard à un bail de résidence principale en Région de Bruxelles-Capitale.. 87 Annexe 4 Annexe standard à un bail de résidence principale en Région flamande Annexe 5 État des lieux Annexe 6 Préavis donné par le bailleur pour occupation personnelle Annexe 7 Préavis donné par le bailleur pour travaux Annexe 8 Préavis donné par le bailleur sans motif Annexe 9 Préavis donné par le preneur Annexe 10 Demande d indexation du loyer Annexe 11 Indices pour le calcul de l indexation du loyer VIII

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