DROIT IMMOBILIER. Le Conseil constitutionnel a été saisi le 16 janvier 2012 par la Cour de Cassation

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1 DROIT IMMOBILIER LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL BOULEVERSE LE DROIT DE Christophe DEGACHE Septembre 2012 Le Conseil constitutionnel a été saisi le 16 janvier 2012 par la Cour de Cassation d une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit des articles L 15-1 et L 15-2 du code de l expropriation. Par une décision n en date du 6 avril 2012, le Conseil constitutionnel bouleverse le droit de l expropriation en prononçant l abrogation des articles L 15-1 et L 15-2 du code de l expropriation et en instituant de facto une exécution provisoire automatique des jugements du Juge de l expropriation favorables à l exproprié. Cette décision juge : «Considérant que si le législateur peut déterminer les circonstances particulières dans lesquelles la consignation vaut paiement au regard des exigences de l article 17 de la Déclaration de 1789, ces exigences doivent en principe conduire au versement de l indemnité au jour de la dépossession ; qu en cas d appel de l ordonnance du juge fixant l indemnité d expropriation, les dispositions contestées autorisent l expropriant à prendre possession des biens expropriés, quelles que soient les circonstances, moyennant le versement d une indemnité égale aux propositions qu il a faites et inférieure à celle fixée par le juge de première instance et consignation du surplus; que par suite, les dispositions contestées des articles L 15-1 et L 15-2 du code de l expropriation pour cause d utilité publique méconnaissent l exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d une juste et préalable indemnité ; que, sans qu il soit besoin d examiner l autre grief, les dispositions des articles L 15-1 et L 15-2 du code de l expropriation pour cause d utilité publique doivent être déclarées contraires à la Constitution.» En application de l article 61-1 de la Constitution, le Conseil constitutionnel considère que les dispositions des articles L15-1 et L15-2 ne seront abrogées qu après le 1er juillet

2 Cette décision de prime abord généreuse va générer certains problèmes pour l exproprié qu elle est censé protéger. Il appartiendra au législateur de corriger les effets secondaires. 1. Le contexte de la décision 1.1 Le cadre législatif L article 545 du code civil pose le principe que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n est pour cause d utilité publique moyennant une juste et préalable indemnité. La rédaction de ce texte découle directement de l article 17 de la déclaration des droits de l homme de 1789 qui dispose : «La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l exige évidemment, et sous la condition d une juste et préalable indemnité.» L article L 15-1 du code de l expropriation permet à l autorité expropriante de prendre possession de l immeuble objet de la procédure d expropriation dans le délai d un mois à compter soit du paiement ou de la consignation de l indemnité allouée à l exproprié soit de l acceptation ou de la validation de l offre d un local de remplacement. L article L 15-2 précise : «L expropriant peut prendre possession moyennant versement d une indemnité au moins égale aux propositions faites par lui et consignation du surplus de l indemnité fixée par le juge.» On rappellera qu avant la réforme introduite par le décret du 13 mai 2005, l appel des jugements du Juge de l expropriation n était pas suspensif. 2

3 En application de l article 539 du code de Procédure civile, la disposition abrogée par le décret de 2005 n ayant jamais été remplacée, l appel des jugements fixant le montant de l indemnité d expropriation est devenu suspensif. 1.2 Le cadre factuel La procédure d expropriation est un instrument destiné à permettre à une personne publique de s assurer de la maîtrise foncière d un secteur géographique dans le cadre de la réalisation d un projet d intérêt général. Cette procédure a un impact économique qui est souvent marginalisé mais dont le bon déroulement de celle-ci en termes de délai permet d assurer la pérennité financière d un projet. Ainsi il est important et parfois déterminant pour l autorité expropriante de disposer au plus vite du bien exproprié pour réaliser le projet qui a fait l objet d une déclaration d utilité publique. C est en ce sens que les articles L15-1 et L15-2 du code de l expropriation étaient d une utilité essentielle pour l autorité expropriante car ils permettaient une prise de possession rapide indépendamment d un appel dont le délai de traitement varie selon les juridictions entre un et deux ans. Par ailleurs en cas d appel, si l exproprié obtenait plus que la somme fixée par le premier juge, il n avait pas à s inquiéter de la solvabilité de l autorité expropriante et recevait le solde de son indemnisation sous quelques mois. Nous étions donc en présence d un système qui fonctionnait bien. 3

4 2. La portée de la décision et l avenir : Le conseil Constitutionnel retenant que la nécessité d une juste indemnisation préalable n était pas respectée par les textes a choisi de les abroger. Cette abrogation n entrera en vigueur que le 1er juillet Mais il n est pas certain que le législateur ait comblé d ici là le vide créé. 2.1 La mise en place d une exécution provisoire de facto Cette abrogation conduit en pratique à assortir de l exécution provisoire les jugements du Juge de l expropriation favorables à l exproprié. En effet, l indemnité allouée à l exproprié devra dans tous les cas lui être payée par l autorité expropriante si celle-ci veut prendre rapidement possession des lieux, ce nonobstant appel. Cela peut poser quelques problèmes dans la mesure où la décision rendue par la Cour d Appel n interviendra que un ou deux ans après la prise de possession des lieux et le paiement de l indemnité. En cas de réduction de l indemnité allouée à l exproprié, l autorité expropriante devra se retourner contre l exproprié sans être certaine de pouvoir obtenir restitution des sommes versées. Et le cas n est pas d école notamment lorsque le bien exproprié sera la propriété d une indivision. Et en l état, il ne semble pas possible de suivre la procédure prévue par l article 524 du code de procédure civile pour suspendre l exécution provisoire. Le risque de contentieux en répétition de l indu n est donc pas négligeable. Et il générera un coût. 2.2 Les orientations législatives A l heure actuelle nous n avons aucune information publique sur les orientations que le législateur va prendre à la suite de la décision d abrogation. 4

5 Au vu de la position du Conseil constitutionnel il semble improbable que le législateur ne pose pas comme principe le paiement intégral préalable à la prise de possession de l indemnité fixée par le premier juge. Son seul champ d action risque de se limiter à l introduction dans le code de l expropriation d un mécanisme inspiré des dispositions de l article 524 du code de procédure civile applicable à la différence entre la somme proposée par l autorité expropriante et celle fixée par le Juge de l expropriation. Quoiqu il en soit, il est indéniable que nous nous orientons vers un alourdissement de la procédure d expropriation en termes de temps et de coût tant pour l exproprié que pour l expropriant. 5

6 Cliquez ici pour consulter la E-newsletter Vous pouvez aussi copier le lien: Sommaire de la e-newsletter Soulier du mois de Septembre 2012 Droit Fiscal : Les grandes orientations fiscales pour 2013 par Jean-Pierre CHAUX et Mélissan JAUBERT Droit Social : Le casse-tête du régime social des indemnités de rupture : nouveau durcissement apporté par la loi de finances rectificative pour 2012 et rappel des règles applicables en l état actuel des textes par Emilie DUCORPS-PROUVOST Droit Immobilier : Le Conseil constitutionnel bouleverse le droit de l expropriation par Christophe DEGACHE Droit des Sociétés : Seule la valeur patrimoniale des parts sociales souscrites ou acquises par le conjoint commun en biens pendant le mariage entre en communauté par Chems IDRISSI Perspective Internationale : Foreign Investment Law contribution de Vincente Grau A., Jorge Barrero S. and Aarón Levet V SANTAMARINA Y STETA Focus : L affaire Jean-Marie Deveaux et ses conséquences sur le système d indemnisation français Retrouvez toutes nos e-newsletters sur le site info@soulieravocats.com 6