Le marche de l immobilier au Brésil

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1 2011 Le marche de l immobilier au Brésil Laptop Particular 8/9/2010

2 Le marché de l immobilier au Brésil 09/05/2011

3 Le marché de l'immobilier au Brésil Classification Sectoriel. Le marché primaire d acquisition Le marché primaire d acquisition est l'achat d'un bien déjà construit ou d un terrain constructible. Dans cette position d achat l acquéreur devra se certifier que le bien est en parfait état juridique de vente. (Voir PDF Procédure d achat immobilier au Brésil) L acquéreur devra analyser la qualité de la construction et l'emplacement du terrain. Dans ce cas, l'équilibre est basé uniquement sur le montant immobilisé et la réévaluation du prix, qui sera basé en fonction de la croissance de la région choisi. Ce mode de participation limite relativement les risques. Cette phase peut être un premier pas pour sentir le Marché. Le marché secondaire d acquisition Ce marché est adressé à un public d investisseur semi qualifié ou qualifié qui se positionne davantage en amont dans la chaine de production. Acquisition en (Vefa ou prés Vefa) Fonctionnement : Avant même de commercialiser leur unités résidentiel en Vefa, les promoteurs réalisent ce que l'on appel au Brésil : Un pré lancement ou prés Vefa. Ce prés lancement à lieu environ 6 mois à 1ans avant le lancement public (Vefa) il est généralement réservé aux (Professionnels du secteur, agent immobilier, client investisseur etc....)

4 Cela permet aux promoteurs d augmenter leurs cash-flow et à l'acquéreur de se positionner en amont, en choisissant les unités les mieux placé tout en visant une belle marge de rentabilité. En général au moment du pré lancement les constructeurs demandent seulement 5 % pour bloquer l unité habitationnel et demande ensuite qui soit versé un montant de 35 % du prix de vente, jusqu'à la livraison du produit. Généralement entre 3ans et demie et 4 ans à partir du pré lancement. Le financement des 40% peut être réalisé de la manière suivante (Acompte de 5%, prestation mensuel, ballon annuel) Donc l acquéreur dispose d environ 4 ANS pour régler les 35 % restant. Cela lui permet d acquérir un actif immobilier sans trop ce décapitaliser. Jusqu à la livraison les prestations seront indexées mensuellement par l indice général des prix du marché (IGPM), après la livraison celles-ci seront indexé par L INCC + 1% qui est nettement supérieur à L IGPM. INCC (Indice National du Cout de la Construction) D où l intérêt pour l investisseur de revendre l actif avant ou au moment de la livraison. L acquéreur intéressé à garder son unité devra au moment de la livraison solder la différence ou passer par une ligne de financement. Plus le projet avance, plus l actif prend de la valeur, selon les disponibilités les actifs ou unités habitationnel peuvent être acheté et revendue à n importe quelle phase du projet. Plus l acquéreur attend plus son actif à de chance de se valoriser.

5 Généralement les marges sont de 60 % à 90 % net, entre le moment du pré lancement et la livraison et de 45 % à 75% net, entre le lancement public (Vefa) et la livraison. Dans cette position d achat l investisseur bénéficie d excellentes modalités de financement tout en jouissant d un important effet de levier par rapport à sa faible mobilisation de capital. Cette méthode d investissement est actuellement la plus pratiqué chez les investisseurs Brésiliens. Exemple de montage sur un Appartement de réais au moment d un prés lancement en janvier 2007 et qui vaut réais au moment de sa livraison en janvier 2011, tout en sachant que durant cette période il n a était versé que 40% de réais soit réais. La rentabilité réel est donc / = 84% Sans cet effet de levier la rentabilité réel aurait été de / =47,5% L acquéreur devra se certifier de la solidité et de la notoriété du promoteur ainsi que du parfait état juridique d exécution, qui doit être accord avec la loi n 4591 du 16 décembre Le mode de sélection des projets en prés lancement doit passer par l avis d un consultant spécialisé qui sera définir avec discernement la notion de risque et les réelles perspectives de rentabilité en fonction de la région choisit.

6 Le marché tertiaire d acquisition Achat de prise de participation de projet immobilier destiné à un public d'investisseur qualifié, désirant participer du processus dans sa quasi globalité. Dans cette modalités d'investissement les entreprises Brésiliennes proposent d'incorporer des projets dont elles ont déjà pris le soin de viabilisé. (Étude de viabilité, Obtention des autorisations administratives, etc....) Généralement l investisseur incorpore le projet en achetant le terrain, l'achat du terrain se transforme en quotte part du projet, qui est transformé en un numéro d'unités habitationnel. Le promoteur se chargera ensuite de commercialiser la totalité des unités habitationnels. Dans cette phase de participation l investisseur devra passer par l avis de plusieurs consultants spécialisés (Avocat, ingénieur, Architect, financier, etc. ) de manière à discerner parfaitement toutes les phases du projet. La réalisation complète Ce mode d investissement s adresse aux entreprises désirant participer du processus dans sa globalité. Achat du terrain Construction Vente Ce marché est pratiquement inaccessible sans la collaboration d'une entreprise Brésilienne, qui administre l'opération. Notre expérience nous a conduits à participer de projets déjà viabilisé, plutôt que d'agir seul dans la réalisation de projets dans leurs intégralités. Les compagnies avec lesquels nous travaillons, ont une efficience dans l'usage des procédures financières et administratives qui reflètent de leurs noms et crédibilités. Un gain de temps indispensable.*

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8 Le marché financier Actuellement, le Brésil propose une large gamme de titres immobiliers ayant un aspect similaire à l acquisition de parts de nos SCPI (Société civil de placement immobilier) ou SIIC (Société d Investissement Immobilier Cotée) mais offrant des perspectives de rentabilité nettement supérieur. Voir liste des fonds investissement immobilier au Brésil.

9 BRAZIL PARTNER INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA Avenida Dom Luís, Shopping Avenida, 6º andar, sala 619, CEP: , Brasil, Ceará, Fortaleza, Aldeota. Tel / / contact@bresilimmo.com.br / contact@brazilpartner.com / /