DIAGNOSTIC FONCIER. Projet Stratégique pour l Agriculture et le Développement Rural. Diagnostic foncier PSADER

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1 Syndicat Mixte ArdŁche Verte 36 Place de glise 734 PEAUGRES DIAGNOSTIC FONCIER Projet Stratégique pour l Agriculture et le Développement Rural Un diagnostic foncier, pourquoi et comment 2 L occupation du territoire et son évolution L occupation de l espace. 3 Les dynamiques d urbanisation.. 4 Illustration de l urbanisation. 5 L évolution des espaces agricoles et naturels.. 7 Le marché de l espace rural Le marché de l espace rural, son évolution.. 8 La segmentation du marché de l espace rural....1 La typologie des acheteurs 11 La pression des non agriculteurs.. 12 Les flux géographiques des acheteurs.13 Le marché agricole Le marché agricole.. 14 Le marché viticole 15 Les collectivités Le patrimoine des collectivités.. 16 Les achats par les collectivités..17 SAFER Rh ne-alpes DØpartement tudes et DØveloppement 3, rue GØnØral Plessier LYON cedex 3 TØl. : Fax : E.mail : yleger@saferral.com 1

2 Un diagnostic foncier : une vision partagøe pour des actions cohørentes Les Aires urbaines et rurales selon l INSEE Les objectifs poursuivis Dans le cadre de sa politique territoriale, la Région Rhône-Alpes ouvre la possibilité aux territoires CDRA, via le Projet Stratégique pour l Agriculture et le Développement Rural (PSADER), de mettre en évidence la nécessité d agir sur les problématiques du foncier agricole, forestier et naturel. Le volet foncier du PSADER s inscrit ainsi de manière transversale dans le projet de territoire du CDRA. La réalisation d un diagnostic foncier préalable doit permettre d identifier les principaux enjeux fonciers de ce territoire afin d aboutir, si la nécessité et la faisabilité en sont approuvées, à la mise en place d actions foncières. Le présent diagnostic se veut un outil de connaissance et de compréhension du contexte foncier du territoire. Il s'agit d une analyse descriptive de la structure et de la dynamique foncière du territoire à destination des décideurs. Les moyens La SAFER Rhône-Alpes, en réponse aux missions qui lui ont été confiées par le législateur et notamment la transparence du marché foncier rural, collecte et compile sous forme de bases de données des informations sur les territoires, leur structure foncière et leur marché foncier. Ces bases de données sont la matière première quantifiée de la connaissance foncière des territoires. La base cadastrale DGI (Direction Générale des Impôts) contient des données relatives à l ensemble des parcelles cadastrées et à leur(s) propriétaire(s). Elle est réactualisée chaque année et son analyse régulière permet de produire une photographie de la structure foncière d un territoire et de caractériser son évolution. La base des notifications regroupe des informations relatives d une part à l ensemble des données issues des Déclarations d Intention d Aliéner (DIA) et d autre part aux biens que la SAFER rétrocède dans le cadre de son activité. Les DIA sont transmises par les notaires lorsqu ils instruisent un projet de vente dans l espace naturel et rural et que les biens concernés répondent à certaines conditions. Les DIA spécifient différentes informations quant à la nature du bien, au prix, aux conditions de vente et aux contractants. La compilation de ces informations au cours du temps et l analyse de la base qui en résulte permettent à la SAFER d appréhender dans l espace rural, le marché foncier et son évolution. Les cantons du CDRA La base de données territoriales rassemble des données de cadrage relatives à la démographie (population, parc de logements, etc. => Source INSEE), à la vocation des territoires (zonages des aires urbaines et rurales de l'insee, zonages issus des travaux de la DATAR/DIACT), à l'agriculture (Recensement Général Agricole), à l'environnement (DIREN), ainsi qu'aux multiples entités territoriales ou administratives qui couvrent désormais le territoire hexagonal (communes, cantons, EPCI, CDRA, Pays, PNR, SCOT ). Cette base de données territoriales n'est pas en soit génératrice de données foncières mais fournit, au travers de croisements thématiques, des facteurs explicatifs des problématiques foncières. Les échelles de traitement L échelle territoriale d agrégation des données est l échelle communale. Aussi l ensemble des indicateurs est-il calculé pour chacune des communes du CDRA. Toutefois certains indicateurs trouveront une meilleure pertinence statistique sur un territoire plus vaste. Enfin, la lisibilité des analyses sera parfois facilitée par une agglomération des données. Compte tenu de la couverture totale des communes par des EPCI et de la cohérence géographique de celle-ci, l intercommunalité a été retenue comme échelle de traitement supra-communale. Source : IGN BD carto limites administratives Source : IGN BD carto limites administratives 2

3 Un territoire dominante forestiłre et naturelle oø lagriculture valorise plus de la moitiø des espaces Ardèche Verte : occupation de l'espace en %.7% 4.3% 52.6% 38.3% Bâti et jardin Autre urbain Domaine public Agricole Landes et forêts Ardèche : occupation de l'espace 2.9%.4% 4.7% 28.5% Source : DGI SAFER Source : DGI SAFER 63.5% Bâti et jardin Autre urbain Domaine public Agricole Naturel Rhône-Alpes : occupation de l'espace département moyen 4.9% 1.1% 4.3% 48.% 41.7% Bâti et jardin Autre urbain Domaine public Agricole Naturel Source : DGI -SAFER Méthodologie : la base DGI sert d une part à l identification des propriétaires et d autre part à l établissement de l impôt foncier. Chaque parcelle est affectée d une nature cadastrale et d un revenu cadastral. Cette nature devrait théoriquement correspondre à l occupation réelle des terrains, ce qui n est pas toujours le cas, la mise à jour des natures cadastrales s effectuant sur déclaration du propriétaire. On peut admettre que les natures cadastrales correspondant aux revenus fiscaux les plus élevés sont mises à jour : c est le cas du bâti (sol, jardin ) alors que les natures agricoles et naturelles sont moins exactes. Les cartes ci-dessus sont établies afin de localiser les grands enjeux de ce territoire : les pôles urbains, les secteurs agricoles et le pendant des 2 premiers, les espaces forestiers et naturels, qu ils soient ou non mis en valeur par l homme. Urbain : bâti et jardin Autre urbain : à bâtir, agrément, carrière Domaine public : voirie, fleuve Agricole : terre, pré, vigne, verger Forestier et naturel : landes, bois, eau Avec 4.8% d espace assimilable à l urbain, l Ardèche verte se démarque du reste du département (3.3%) mais reste largement derrière le département rhônalpin moyen (6%). Ses 2 pôles urbains, le bassin d Annonay et le Tournonais concentrent l essentiel de l urbanisation de ce territoire. Les espaces agricoles sont localisés principalement à l est du territoire, les espaces forestiers et naturels restant très majoritaires dans l ouest ha 67 ha 4 ha 35 6 ha 48 8 ha 3

4 Un territoire proportionnellement plus urbanisø que lardłche, dont la dynamique durbanisation est aussi plus soutenue Cumul de lurbanisation (espaces b tis et jardins) entre 1997 et à à à à 25 Bassin d Annonay Vivarhône Tournonais Val d Ay Pays de St Félicien Haut Vivarais ha EPCI Dynamique d urbanisation moyenne annuelle ha/an 12.5 ha/an 11.9 ha/an 8.3 ha/an 4.4 ha/an 3.3 ha/an Dynamique d'urbanisation (espaces bâtis et jardins) Tendance ò Accélération Accélération Accélération Ralentissement Accélération Ralentissement Bassin d'annonay Haut Vivarais Pays de Saint-Félicien Tournonais Val d Ay Vivarhône 1 er constat : les cartes ci-dessus illustrent les surfaces nouvellement urbanisées par commune depuis 1997, et ce par tranche bisannuelle. L évolution cumulée met logiquement en évidence que les communes les plus urbaines sont également celles dont la dynamique d urbanisation est la plus intense. 2 ème constat : à l échelle du CDRA, les espaces bâtis (y compris les jardins) s accroissent chaque année d environ 63 ha. A ce chiffre s ajoutent environ 11.4 ha de terrains nouvellement classés comme «à bâtir» (3.1 ha/an), ou «agrément» (8.3 ha/an) Enfin, on enregistre une augmentation des surfaces non cadastrées, c est à dire principalement les infrastructures qui relèvent du domaine public, d environ 6 ha/an. Au total, les espaces assimilables denviron 8 ha/an depuis lurbain augmentent donc Pour les seuls espaces bâtis (c est à dire en nature de sol au cadastre), et pour un rythme constant d urbanisation dans les années à venir, la surface bâtie 1997 aura doublée en 44 ans, contre 63 ans pour l ensemble de l Ardèche et 67 ans pour l ensemble de la région Rhône-Alpes. L Ardèche verte est donc bien un territoire où la dynamique d urbanisation est soutenue, même si le gisement urbain initial est faible, donc plus facile à doubler. 3 ème constat : la dynamique d urbanisation est très variable d un EPCI à l autre. Le bassin d Annonay concentre à lui seul 35% des surfaces urbanisées nouvelles, Vivarhône 2% et le Tournonais 19%. 4 ème constat : le graphique ci-contre tend à montrer que la dynamique d urbanisation est plus ou moins soutenue suivant les EPCI mais globalement linéaire sur la période. La comparaison entre les périodes et (Cf tableau) montre également des différences entre EPCI : 4 sont plutôt en phase d accélération alors que 2 ralentissent. Méthodologie : la base DGI est mise à jour annuellement afin d intégrer les changements de propriétaire et les changements de nature fiscale, donc de revenu fiscal. Les surfaces affectées à chaque nature cadastrale (fiscale) évoluent donc dans le temps. Si les natures fiscales les moins rémunératrices sont peu mises à jour (une prairie devenant une lande par exemple), on peut admettre que les natures fiscales les plus rémunératrices (bâti, jardin, à bâtir, agrément, carrière) font l objet d une certaine attention, d autant qu elles sont la plupart du temps concernées par des documents d arpentage, voire un dépôt de permis de construire. 4

5 Diagnostic foncier PSADER CDRA Ardèche Verte Illustration d un phénomène d urbanisation, commune de Davézieux années particulièrement favorables en terme économique ont profondément modifié ce territoire rural tourné vers la vallée du Rhône et aux portes d Annonay Les activités industrielles et commerciales se sont développées le long du principal axe de communication. L habitat jusqu alors aggloméré autour du centre bourg a pris une forme plus résidentielle mais encore assez peu concentrée Source : IGN photo aérienne Source : IGN photo aérienne Source : IGN photo aérienne Après guerre, nous sommes en présence d une commune rurale caractérisée par un centre bourg qui s étend le long des voies de communication. L espace agricole est marqué par le micro-parcellaire L espace devenu urbain fini de combler les interstices agricoles Les 8 années suivantes sont surtout marquées par le développement résidentiel qui cette fois prend la forme de projets immobiliers d importance Nota : ces images sont destinées à illustrer une des formes d urbanisation très répandue en milieu rural/péri-urbain. Elles ne portent aucun jugement, d une part parce que l urbanisation de ce secteur n a rien d incohérent, même si on s interroge aujourd hui sur des formes d habitat plus économes en espace (ce qui n était pas le cas il y a 2 ans), et d autre part parce que le développement économique est une priorité pour toute la société. Source : IGN photo aérienne L espace agricole est fortement mité, il s apparente plus alors à de la réserve foncière pour l urbanisation future 8 ans plus tard, peu de chose ont changé excepté l amélioration de la desserte routière avec l aménagement d un rond-point et d un croisement Source : IGN BD ortho 5

6 Diagnostic foncier PSADER CDRA Ardèche Verte Illustration d un phénomène de déprise agricole, commune de St Mélany, Ardèche cévenole St Mélany est une commune très contrainte par le relief. L agriculture et les paysages ont été façonnés par l homme. Après guerre, de vastes espaces cultivés en terrasses s ouvrent sur la vallée de la Drobie. 2 ans plus tard, les terrains les plus en pente et les plus éloignés des hameaux ont été abandonnés. Aujourd hui, il ne subsiste plus que quelques prés parsemés d arbres et les hameaux sont rattrapés par la forêt. 6

7 Des espaces agricoles partout en retrait, soit du fait de lurbanisation, soit en raison de labandon par lagriculture des espaces les plus difficilement valorisables Variation des espaces forestiers et naturels entre 1997 et 25 Les espaces forestiers et naturels 1 er constat : l Ardèche verte dispose d un patrimoine sylvicole intéressant avec 19 7 ha de futaies résineuses et 13 6 ha de feuillus, essentiellement en taillis (72%). Les landes couvrent également de vastes surfaces (15 4 ha) avec une possible valorisation par l agriculture. 2 ème constat : ces espaces varient peu dans le temps. Ils connaissent des évolutions très variables suivant les secteurs avec globalement 2 tendances : les secteurs les plus urbains sont ceux où l on constate un léger retrait : il s agit de la pointe nord du CDRA (Félines, Peaugres, Savas, Davézieux, St Désirat ), ainsi que du Tournonais et de St Agrève / Devesset les secteurs les plus ruraux voient leurs espaces forestiers et naturels augmenter : il s agit globalement de toute la partie centrale du territoire. Méthodologie : sont considérées ici comme espaces forestiers et naturels toutes les parcelles cadastrales dont la nature fiscale relève des différentes catégories de bois (feuillus, résineux, futaies mixtes ), des landes et de l eau (étangs). L évolution temporelle de cette catégorie est très certainement sousévaluée du fait d un défaut de mise à jour des natures cadastrales par les propriétaires (basée sur un système déclaratif dont l enjeu fiscal est ici très faible). Répartition des espaces forestiers et naturels en 25 ha Variation des espaces forestiers et naturels Taillis simple 2.2% Taillis sous futaie 3.6% Bois 3.9% Peupleraie.1% Eau.2% Landes 31.6% Futaie résineuse 4.4% Bassin d'annonay Haut Vivarais Pays de Saint-Félicien Tournonais Val d Ay Vivarhône BILAN DE L EVOLUTION DE L OCCUPATION DES SOLS ENTRE 1997 ET 25 Variation cumulée des espaces agricoles entre 1997 et 25 Les espaces agricoles 1 er constat : territoire de relief, l Ardèche verte présente un espace agricole majoritairement composé de prés. Les vignes représentent environ 13 ha et les vergers 21 ha. 2 ème constat : Les espaces agricoles sont sur tout le territoire en régression pour un total d environ 92 ha/an depuis Ce chiffre correspond essentiellement à l avancée de l urbain (8 ha/an) ainsi qu à la reconversion d espaces agricoles en forêts. Par contre, il reste probablement très inférieur à la réalité car beaucoup de surfaces abandonnées par l agriculture ne font pas l objet de rectification fiscale par les propriétaires. Répartition des espaces agricoles en 25 Vigne 3.6% Verger 5.9% ha -5 Variation des espaces forestiers et naturels U R B A I N Bâti et jardin Domaine public : voirie, fleuve A bâtir, agrément, carrière Agricole : terre, pré, vigne, verger Forestier et naturel : landes, bois, eau Gisement 3 83 ha 67 ha 4 ha 35 6 ha 48 8 ha Variation annuelle +63 ha/an ha/an +6 ha/an -92 ha/an ha/an Terre 4.3% Pré 5.2% -3 Bassin d'annonay Haut Vivarais Pays de Saint-Félicien Tournonais Val d Ay Vivarhône 7

8 Définition : le marché de l espace rural comprend l ensemble des projets de vente notifiés à la SAFER hors apports en société et ventes < 15 /m² ou < 1 m², ainsi que les rétrocessions SAFER. La SAFER est notifiée de toutes les ventes en milieu agricole et naturel ainsi qu en zone urbaine ou à urbaniser dès lors qu elles sont supérieures à 1 m² et que les terrains ont un usage agricole Le MarchØ de lespace rural Des mises en vente qui se stabilisent 62 Nombre de ventes Moyenne er constat : l activité de marché de l espace rural a connu 2 périodes au cours de la dernière décennie, de 1997 à 22 avec un accroissement de 55% du nombre de transactions, puis de 22 à 24 avec une baisse de 15%. 25 marque une reprise qui devra être confirmée. Globalement sur 1 ans, l activité du marché notifié à la SAFER est en hausse (+3% entre les périodes et 23-25) mais de façon moins prononcée que sur le département de l Ardèche (+46%) et sur la Région (+59%). 2 ème constat : plus les EPCI sont proches de la vallée du Rhône, plus l activité du marché est élevée. Cela s explique par une pression de la demande plus forte et donc pour les propriétaires une meilleure valorisation financière de leurs biens. Marché de l'espace rural en Nombre 6 Non bâti Bâti Source : DIA SAFER Source : DIA SAFER Source : DIA SAFER 43 Surface des ventes (ha) Moyenne Source : DIA SAFER Méthodologie : Les cartes ci-dessus mettent en valeur 2 types d information : Des surfaces par vente qui régressent en raison de l augmentation des prix A l échelle communale : elles traduisent le marché tel qu il est enregistré par la SAFER en nombre de projets de vente, surface et valeur. Ces chiffres sont exprimés en moyenne triennale des 3 dernières années ( ), ceci afin de lisser d éventuelles ventes importantes. A l échelle EPCI : l encadré indique la somme des moyennes triennales des communes constituant l EPCI (il s agit donc là encore d une valeur absolue). La couleur met en évidence ces critères en tenant compte de la surface de l EPCI et permet donc une comparaison des différents secteurs du CDRA entre eux. En effet, 1 ha vendus sur un territoire de 1 ha n est pas identique à 1 ha vendus sur un territoire de 2 ha. La coloration indique donc l activité relative comparée d un EPCI à l autre. La méthode de segmentation en 4 classes est celle dite des moyennes emboîtées : la moyenne de tous les EPCI donne 2 classes sur lesquelles on réalise une moyenne qui donne 2 autres classes. 3 ème constat : les surfaces échangées sur l ensemble du marché suivent avec un temps d avance le nombre de ventes et continuent à baisser en 25 alors que le nombre de ventes augmente à nouveau. Ce phénomène est étroitement lié aux prix pratiqués (page suivante) : les prix augmentent, ce qui entraîne plus de mises sur le marché (paragraphe ci-dessus), mais lorsqu ils atteignent un niveau trop élevé, la surface par vente diminue. L acheteur dispose du même budget mais peut acheter moins de surface. La courbe ci-contre illustre parfaitement ce phénomène, les prix ont le plus augmenté sur les biens bâtis, entraînant une réduction d environ 25% des surfaces vendues par opération. Sur le non bâti où les prix ont certes augmenté mais sans atteindre le seuil admissible par l acheteur, les surfaces par vente sont à peu près stables. 4 ème constat : d un point de vue géographique, on observe globalement une corrélation entre les surfaces échangées et les surfaces agricoles des EPCI, ce qui est logique puisque l essentiel des surfaces échangées sont des surfaces agricoles. Il est intéressant de constater que Vivarhone, qui présente la plus forte activité relative (nombre) est aussi le territoire où les surfaces échangées sont les plus faibles, ce qui traduit bien l attractivité de cet EPCI proche de la vallée du Rhône. Marché de l'espace rural en Surface (ha) 12 Non bâti Bâti Marché de l'espace rural en Surface par vente (ha) Non bâti Bâti

9 Le MarchØ de lespace rural Des volumes financiers échangés en très forte augmentation 1 7 Valeur des ventes (k ) Moyenne er constat : les valeurs échangées sur le marché de l espace rural ont connue une croissance de +185% entre les périodes et alors que sur cette même période le nombre d opérations n augmentait que de +14% et que les surfaces régressaient de -11%. Ces chiffres n ont rien d exceptionnel à l échelle rhônalpine puisqu en Ardèche, on enregistre sur les mêmes périodes des augmentations de +25%, et sur l ensemble de la Région de +34%. On est donc face à un territoire qui suit la tendance globale mais de façon plus modérée qu ailleurs. 2 ème constat : d un point de vue spatial, on retrouve en tête des volumes financiers plutôt le sud du territoire CDRA, en valeur absolue comme en valeur relative, mais dans des proportions qui ne paraissent pas très significatives. Marché de l'espace rural en Valeur (K ) 3 Non bâti Bâti Source : DIA SAFER Source : DIA SAFER Un prix du bâti multiplié par plus de 2 en 1 ans 3 ème constat : la courbe ci-contre visualise l évolution de la valeur moyenne des notifications comprenant du bâti, quel qu il soit (habitation, exploitation, dépendance ). Compte tenu de la diversité des types de bâti pris en compte, cette courbe n a pas valeur de référence mais elle indique d une manière globale que le prix moyen du bâti a été multiplié par 2 entre les périodes et Cela étant, la comparaison avec l Ardèche (x 3.3) et Rhône-Alpes (x 2.3) met ici encore en évidence des augmentations plus modérées qu ailleurs sur le territoire de l Ardèche Verte. Ce constat pose quand même question sur la capacité des exploitants à se rendre propriétaires de bâti, en particulier pour le bâti d habitation. 4 ème constat : la carte ci-contre met en évidence les différences entre EPCI en terme de valeur moyenne des lots bâtis. Le bassin d Annonay figure en tête suivi du Tournonais et du Pays de St Félicien. Vivarhone présente manifestement une anomalie liée au faible nombre de notifications portant sur du bâti enregistrées par la SAFER. A dire d expert, ce secteur s apparente plutôt au bassin d Annonay en terme de valeur. Valeur moyenne du lot bâti (K ) Source : DIA SAFER Méthodologie : les ventes comprenant du bâti comportent tout type de bâti (habitation, hangar, dépendance, etc.) et s accompagnent de surfaces de terrain plus ou moins importantes. Le prix moyen de la vente avec bâti donne donc une tendance mais n a pas valeur de référence. 9

10 La segmentation du marchø Définition : la SAFER effectue une segmentation des projets de vente qui lui sont notifiés en fonction de la nature du bien (agricole, forestier, bâti ou non ), de la destination du bien (artificialisation, agricole, résidentiel ), ainsi que de la profession de l acquéreur (agricole ou non, collectivité). Une même vente pouvant comporter plusieurs types de biens pour plusieurs destinations, l affectation dans un segment correspond au critère jugé dominant, ou plus exactement à une probabilité de destination. Le marché en vue de son artificialisation regroupe toutes les ventes dont le notaire signale un projet urbain (économique ou autre). Le marché résidentiel et de loisirs concerne tous les achats par les non agriculteurs de biens non loués pour un usage a priori non agricole. Il comprend les ventes à destination résidentielle incluant du bâti et au maximum 5 ha de terrain (environ 1 ha en moyenne dans le cas de l Ardèche Verte sur les 1 dernières années) et les ventes dites de loisirs ou d agrément, c est à dire portant sur du non bâti et de moins de 1 ha. Il est à noter que le marché résidentiel notifié à la SAFER ne tient pas compte de toutes les ventes urbaines (lotissement, immeuble), il s agit donc de biens ruraux ayant potentiellement une vocation agricole. Le marché agricole est celui dont on signale la destination agricole, qu il s agisse ou non d un acheteur exploitant. Un marché de l espace rural composé à 47% de ventes à destination résidentielle et de loisirs SEGMENTATION DU MARCHE EN NOMBRE (moyenne 23-25) 6% 44% 3% Marché en vue d'artificialisation Marché landes, friches, étangs, forêts Marché résidentiel et loisirs Marché agricole Un marché agricole qui recule de façon constante en surface 47% 1 er constat : le marché de l espace rural que l on pourrait imaginer être principalement composé de biens à destination agricole est en réalité composé à plus de 47% de ventes à finalité résidentielle ou de loisirs. Le marché résidentiel occupe une part croissante du marché de l espace rural puisqu il a connu une croissance de +3% entre les périodes et alors que le nombre de ventes sur le marché agricole n augmentait que de +13%. Les achats par les non agriculteurs de petites surfaces (moins de 1 ha) dans un but de loisirs ou d agrément augmentent quant à eux de +5% entre les 2 périodes. Ceci démontre une attente croissante des particuliers en matière d espace. Ce phénomène concoure pourtant au mitage des espaces ruraux par des propriétaires qui n ont aucun souci de rentabilité et qui attribuent de ce fait à leurs biens une valeur de convenance. Ainsi, la valeur au m² des espaces de loisirs a-t-elle été multipliée par 4 entre et 23-25, ce qui constitue la plus forte augmentation des segments analysés. 2 ème constat : le nombre de ventes portant sur des biens destinés à de l artificialisation a connu une forte croissance entre 1996 et 21 (12 notifications/an entre ; 42 notifications/an entre 2 et 22) pour revenir ensuite à un niveau plus modéré (28 notifications/an entre 23-25). Cette fluctuation peut être liée à des phases d urbanisation plus intenses bien que l on constate plus généralement (c est le cas à l échelle de l Ardèche) une augmentation continue, voire exponentielle de ce segment. Le marché des landes, friches, étangs et forêts comprend tous les espaces improductifs et les espaces naturels. Le marché forestier est peu notifié à la SAFER. SEGMENTATION DU MARCHE EN SURFACE (moyenne 23-25) 3% 17% 3 ème constat : en surface, le marché agricole occupe toujours l essentiel du marché de l espace rural mais il est en diminution constante depuis 1 ans alors que tous les autres segments sont en augmentation. La valorisation agricole des espaces perd du terrain au bénéfice de l urbanisation. La part excessivement élevée des landes et forêts est liée à quelques ventes importantes sur les années et ne reflète pas l importance réelle de ce marché. 6% 2% Marché en vue d'artificialisation Marché landes, friches, étangs, forêts Marché résidentiel et loisirs Marché agricole 2/3 des valeurs échangées concernent les espaces résidentiels et de loisirs SEGMENTATION DU MARCHE EN VALEUR (moyenne 23-25) 31% 7% 4 ème constat : 2/3 des valeurs échangées concernent les espaces résidentiels, de loisirs et à but d artificialisation. Ce chiffre, que l on retrouve à l échelle de l Ardèche, a une certaine cohérence puisqu il s agit de biens qui échappent à la logique de rentabilité qui s applique aux espaces agricoles. 2% Marché en vue d'artificialisation Marché landes, friches, étangs, forêts 6% Marché résidentiel et loisirs Marché agricole 1

11 La typologie des acheteurs Définition : la profession des acquéreurs est saisie dans la base de données SAFER tout autant que l information soit transmise par les notaires. La classification simplifiée qui est proposée ici tient compte de l ensemble des notifications : La classe agriculteur regroupe les professions agricoles personnes physiques et morales, les GFA, les doubles actifs dont un agricole, et les ménages à double revenu dont un agricole. Elle ne tient pas compte des achats par les retraités agricoles, partant du principe que leur acte d achat n est pas motivé par une volonté de valorisation agricole. La classe collectivité comprend l État, les collectivités locales (communes, EPCI, Région, Département), ainsi que les structures publiques rattachées aux collectivités locales. Les non agriculteurs personnes morales regroupent toutes les sociétés (industrielles, commerciales, immobilières ) Enfin, les non agriculteurs personnes physiques, c est à dire tous les acheteurs non agricoles à titre privé. Les acheteurs de biens ayant une destination non agricole sont majoritairement des personnes physiques LES ACQUEREURS DU MARCHE EN VUE DE SON ARTIFICIALISATION LES ACQUEREURS DU MARCHE RESIDENTIEL LES ACQUEREURS DU MARCHE DE LOISIRS EN NOMBRE (moyenne 23-25) EN NOMBRE (moyenne 23-25) EN NOMBRE (moyenne 23-25) % 2% % % 4% % 1% 17% 2% 63% 98% 95% Agriculteur Collectivité Non agriculteur (physique) Non agriculteur (morale) Agriculteur Collectivité Non agriculteur (physique) Non agriculteur (morale) Agriculteur Collectivité Non agriculteur (physique) Non agriculteur (morale) 1 er constat : le marché des biens destinés à être artificialisés, dont on rappelle qu il représente 6% du marché de l espace rural sur la période 23-25, est appréhendé aux deux tiers par des non agriculteurs personnes physiques. Il s agit principalement d achats à but de construction individuelle. Les personnes morales (17%) sont des professionnels de l immobilier et des aménageurs. Les collectivités (2%) sont essentiellement présentes sur ce segment qui correspond à leurs besoins en matière de projets collectifs. 2 ème constat : le marché résidentiel et de loisirs (47% du marché de l espace rural) est typiquement un marché d acquéreurs privés. Les quelques personnes morales que l on retrouve ici sont généralement des achats familiaux. personnes physiques que l on retrouve également en forte proportion sur les marchés agricoles et «naturels» LES ACQUEREURS DU MARCHE AGRICOLE EN NOMBRE (moyenne 23-25) 2% 32% 1% 65% LES ACQUEREURS DU MARCHE DES LANDES ET FORETS EN NOMBRE (moyenne 23-25) 8% 28% 3% 3 ème constat : un tiers des achats sur le marché agricole (44% du marché de l espace rural) s effectue au profit des non agriculteurs. Cette proportion peut sembler élevée sur un territoire peu concerné par les apporteurs de capitaux (investissement agricole). On retrouve ici des achats de surfaces agricoles dans un but de loisirs ou d agrément. Ces espaces restent parfois valorisés par l agriculture mais très rarement dans le cadre de location par bail rural, le propriétaire souhaitant pouvoir récupérer son bien à tout moment. 61% Agriculteur Collectivité Non agriculteur (physique) Non agriculteur (morale) Agriculteur Collectivité Non agriculteur (physique) Non agriculteur (morale) Evolution du statut des acquéreurs en nombre 35 3 Des acquéreurs non agricoles qui augmentent tandis que les agriculteurs perdent du terrain Agriculteur Collectivité Non agriculteur (physique) Non agriculteur (morale) 4 ème constat : la courbe ci-contre montre l évolution des catégories professionnelles au cours des 1 dernières années. On constate la faible prise de marché des non agriculteurs personnes morales et des collectivités qui pourtant ont connu les plus fortes augmentations depuis La phase de croissance de l activité du marché de l espace rural, constatée précédemment entre 1997 et 22, a concerné majoritairement les achats par les non agriculteurs personnes physiques. Les agriculteurs ont suivi le mouvement jusqu en 1999 pour ensuite se stabiliser autour de 15 achats par an jusqu en 24. La population agricole étant plutôt en régression, le maintien des investissements agricoles signifie une volonté de préserver un outil de production et de constituer un patrimoine, même si les prix au m² augmentent. La baisse de l activité du marché foncier entre 22 et 24 a du coup été le fait des non agriculteurs. 25 montre un phénomène nouveau qu il sera intéressant de vérifier dans les années à venir : les achats par les non agriculteurs reprennent fortement alors que la courbe des agriculteurs plonge. Si ce mouvement se confirme, il est le signe de l incapacité du monde agricole à suivre l évolution des prix du foncier et donc à maintenir leur niveau de maîtrise de leur outil de production. 11

12 Limportance des achats par les non agriculteurs sur la RØgion Rh ne-alpes Méthodologie : La SAFER a développé à partir de la base de données des notifications un indicateur illustrant l importance relative du «marché des espaces ruraux sous influence urbaine». Cet indicateur correspond au marché des biens fonciers (hors les biens voués officiellement à l urbanisation) acquis par des nonagriculteurs à des valeurs non compatibles avec l usage agricole après mutation, biens supposés acquis dans un objectif de loisirset/ou d amélioration du cadre de vie. Les critères de statut de l acquéreur et de prix moyen au m² permettent d extraire de l ensemble du marché de l espace rural un ensemble de ventes répondant à cette logique d influence urbaine, ou d influence des non agriculteurs sur le marché de l espace rural. Les surfaces et les valeurs correspondantes à ces critères sont additionnées à l échelle des cantons et corrigées de la taille du canton. Les valeurs obtenues sont ensuite rapportées en base 1 à la moyenne des valeurs de la région Rhône-Alpes. On obtient ainsi 2 indicateurs (surface, valeur) qui traduisent l importance des achats par les non agriculteurs par rapport à la moyenne régionale. 1 er constat : en valeur, on constate que l incidence des non agriculteurs est inférieure à la moyenne régionale. Les pressions les plus fortes en Rhône- Alpes se concentrent autour des grandes agglomérations (Lyon, Valence, Montélimar, Annecy ) et le long des axes autoroutiers (A7, A43- A41 Lyon-Grenoble-Chambéry-Annecy-Genève). On remarque aussi les secteurs à forte vocation touristique comme le sud Ardèche, de Vals-lès-Bains aux Vans et le long des gorges de l Ardèche. 2 ème constat : en surface, le constat est tout autre puisque l on voit apparaître les secteurs où le prix du foncier restant très accessible, les non agriculteurs en profitent pour acheter de grandes surfaces. Ainsi, la moitié sud du CDRA Ardèche Verte est au-dessus, voire très au-dessus de la moyenne régionale. D une manière générale, une grande partie de l Ardèche est concernée par ce phénomène. Son fort potentiel touristique conjugué à une agriculture valorisant de moins en moins d espace, et des valeurs du foncier très en-deçà des capacités d investissement des non agriculteurs, contribuent à cette appropriation de l espace. 12

13 ORIGINE GEOGRAPHIQUE DES ACQUEREURS Etranger 2.2% Autre France 11.9% Ain, Savoie & Hte Savoie.5% Isère 3.3% Loire 4.3% Drôme 5.5% Rhône 6.2% Ardèche hors CDRA 4.3% CDRA hors EPCI 6.2% EPCI 55.7% % 1% 2% 3% 4% 5% 6% Vivarhône 32.9% 61.7% 35.5% Des acheteurs locaux en majoritø mais un apport extørieur au CDRA consøquent 1 er constat : le marché de l espace rural est un marché de proximité. Composé à 44% de biens à destination agricole, il paraît logique que les acheteurs soient issus de l EPCI dans lequel se trouve le bien. Pourtant, 38.1% des acheteurs sont extérieurs au CDRA, ce qui constitue une part importante au regard d autres territoires mais s explique assez facilement par le fait que l Ardèche Verte soit limitrophe avec 4 départements (Loire, Haute-Loire, Drôme et Isère) et très proche de l agglomération lyonnaise. 2 ème constat : les échanges intra-départemental sont très faibles. Il est en effet plus facile de venir travailler dans l Ardèche Verte depuis la vallée du Rhône que depuis le sud du département de l Ardèche. L attrait touristique de l Ardèche Verte n est par ailleurs pas plus important que celui du reste du département. Ce constat est également vrai entre les EPCI avec peu d échanges. 3 ème constat : la comparaison entre EPCI donne des résultats très contrastés. Les EPCI en contact avec la vallée du Rhône (Vivarhone et Tournonais) ont des acquéreurs provenant au tiers des départements limitrophes. Le Haut Vivarais, territoire touristique, est fortement tourné vers la Haute-Loire. Le bassin d Annonay, à la fois bassin de vie et d emplois présente moins d échanges, sauf avec le Val d Ay. Tournonais Val d Ay Bassin d Annonay 7.6% 2.5% 2.8%.4% 2.5% 2.5% 2.8% 22.7% 71.2%.8% 1% 12.4% 2.5% 43.3% 2.5% 12.4% 2.5% 2.5% 52% 3.7%.4% 1.9% 3.4% 1%.8%.5% 4% 63.9% 35% 28.2%.5% 1.7% 2.5% Pays de St Félicien Haut Vivarais Région Rhône-Alpes.2%.2% 3.4% 6.9% 1.9% 4.3%.1% 1.7% 48.3% 4% 62.3% 65.1% 34.9%.5%.5% France 11.9% Hors France 2.2% 4.3% 5.5% 3.3% 51.7% 42.6% 13

14 Un marchø agricole qui subit fortement laugmentation des prix du foncier, aussi bien sur le b ti que sur le non b ti Marché en Nombre 25 Non bâti Bâti er constat : en nombre de ventes, l activité du marché agricole était plutôt en baisse jusqu en Pendant les 3 années suivantes, elle connaît un fort regain d activité qui se tasse ensuite de façon quasi linéaire jusqu en 25. Par rapport à l ensemble du marché de l espace rural, on observe un retard au démarrage d un an (1999 au lieu de 1998) et un arrêt de la croissance 2 ans plus tôt (2 au lieu de 22). Les courbes de valeur expliquent à elles seules l incapacité des acheteurs agriculteurs à suivre l augmentation des prix sachant que la valorisation de leurs productions est loin de suivre la même croissance ème constat : les surfaces acquises sur le marché agricole suivent la même tendance, une forte croissance jusqu en 2 suivie d une forte décroissance. L augmentation du prix du foncier (graphiques ci-dessous), en particulier sur le bâti explique ce phénomène. Les agriculteurs, lorsqu ils achètent une propriété bâtie, achètent de moins en moins de terrain avec : la surface moyenne par vente "bâtie" passe de 12.2 ha en moyenne entre à 7.7 ha entre Cette baisse de 35% se retrouve aussi sur le non bâti mais de façon moins importante (-15%). Marché en Surface (ha) 1 9 Non bâti Bâti ème constat : d un point de vue spatial, entre les périodes et 23-25, on observe de moins en moins de surface vendue dans le nord du territoire, secteur le plus concerné par la pression urbaine. Evolution de la surface moyenne par vente (e n ha) 16 Non bâti Bâti Total Marché en Valeur (K ) Non bâti Bâti Evolution du prix moyen à l'ha sur le marché agricole 2 18 Non bâti Bâti Méthodologie : le marché foncier agricole est constitué à partir des projets de vente portant sur des biens de nature agricole dont les notaires mentionnent une destination agricole (1) : les prix au m² n ont pas valeur de référence, le marché agricole comprenant une grande diversité de qualités pédologiques, de même que le bâti agricole qui comprend dans une même vente un hangar ou tout une exploitation. Ces courbes ont uniquement une valeur tendancielle 4 ème constat : l évolution des valeurs se retrouve sur la cartographie avec une partie sud du territoire présentant plus de biens agricoles, où l on constate plus de ventes et où logiquement les valeurs engagées sont plus importantes. 14

15 Un marchø viticole peu actif 1 er constat : d après la base cadastrale, le territoire de l Ardèche Verte dispose d une superficie en nature de vigne de près de 13 ha répartis essentiellement sur la partie Est du territoire ème constat : le marché viticole est un marché très peu actif au regard de la base de données SAFER. Seulement 2 communes ont enregistré des ventes au cours de 1 dernières années, dont 9 seulement une. Les communes les plus actives se concentrent sur les vignobles de la vallée du Rhône : Limony, St Désirat, Mauves, Tournon, St Jean-de-Muzols, Vion, Sécheras ème constat : en 1 ans, la surface notifiée à la SAFER sur le marché viticole a été de 37 ha, soit seulement 2.9% de la superficie en vignoble de l Ardèche verte. 15

16 Le patrimoine des collectivitøs Les types de collectivités : 1981 ha 67.7% 8.1% 16.9% 1.3% 3.1% 2.9% Source : DGI base cadastrale 25 1 er constat : avec 1981 ha, le patrimoine des collectivités sur l Ardèche verte représente environ 2.2% du territoire. Plus des 2 tiers appartiennent aux communes qui sont les acteurs locaux du territoire. L État vient ensuite soit sur des propriétés naturelles et forestières, soit sur des infrastructures. 2 ème constat : la propriété collective regroupe tous types de biens. Les principaux en surface sont des biens forestiers ou naturels, mais près d un quart sont des biens de nature urbaine. Toutes les communes du territoire sont propriétaires mais à des degrés très variables. Certaines disposent de patrimoines forestiers et naturels importants. Lepatrimoine des communes : ha 16% 7% Etat Région Département EPCI Communes Structures publiques Lepatrimoine des collectivités : 1981 ha 16% 58% 19% 1% Source : DGI base cadastrale 25 Urbain Autre non productif Agricole Naturel 55% 19% Source : DGI base cadastrale 25 Urbain Autre non productif Agricole Naturel Les structures publiques sont de nature très diverse, ce qui explique une propriété répartie sur tous types de biens. Les EPCI sont propriétaires essentiellement dans le secteur du développement économique dont ils ont la compétence. Leur patrimoine agricole constitue très probablement de la réserve foncière. Le patrimoine des EPCI : 57.6 ha Lepatrimoine des structures publiques : 16.3 ha 12% 15% 26% 28% % 31% 62% Source : DGI base cadastrale 25 Urbain Autre non productif Agricole Naturel 26% Source : DGI base cadastrale 25 Urbain Autre non productif Agricole Naturel 16

17 Le patrimoine des collectivitøs Avec 335 ha, l État est le second propriétaire public de l Ardèche Verte. 58% de sa propriété est concentrée sur les communes de St Félicien, Tournon et Limony. Le Département est propriétaire de 62 ha composés majoritairement de bâti et largement concentrés sur les communes de St Agrève et Annonay. Le patrimoine de l'état : 335 ha 9% Le patrimoine du Département : 62.1 ha 25% 19% 47% 66% 6% Source : DGI base cadastrale 25 Urbain Autre non productif Agricole Naturel 27% Urbain Autre non productif Agricole Naturel 1% Source : DGI base cadastrale 25 La Région est propriétaire de 25 ha d espaces naturels sur la commune de Limony. Evolution des achats par les collectivités En nombre 12 Les achats des collectivités sur le marché de l espace rural : projets, réserves et opportunités Artificialisation Landes et forêts Agricole 1 er constat : le nombre d achats par les collectivités en milieu rural (hors acquisitions urbaines) est très faible au regard du marché global : 7 en 1 ans, soit un peu plus d une par commune et par décennie. Malgré une forte variation inter-annuelle, on remarque une légère augmentation entre la première et la seconde moitié de la décennie. 2 ème constat : la destination des biens au moment de la vente a par contre fortement évolué, passant d une majorité d achats à destination agricole à une majorité d achats à but d urbanisation. Les achats à destination agricole constituaient très certainement eux aussi une réserve dans un but d urbanisation mais les collectivités anticipaient sur des projets à moyen terme. L augmentation des achats à destination d artificialisation immédiate indique le manque de réserves foncières des collectivités, et donc le manque d anticipation. 3 ème constat : le total des achats sur 1 ans représente ha, soit 8.6% du patrimoine total des collectivités en 25, ou 4.3% si on ne tient pas compte de l achat par une collectivité d une forêt de 57.8 ha en 23. Ce type d achat en milieu naturel et forestier constitue une opportunité pour la collectivité qui se crée un patrimoine et peut l ouvrir au public. Le reste des biens acquis se répartit entre espace «agricole» (27.9 ha) et espace en vue d artificialisation (29.9 ha). Evolution des achats par les collectivités En surface (ha) ha forêt Evolution des achats par les collectivités En valeur (k ) ème constat : en valeur, on constate que les collectivités n échappent pas à l augmentation des prix du foncier, en particulier lorsque le bien est destiné à l artificialisation. Le prix moyen décennal des biens acquis par les collectivités est de 1.6 /m² pour les biens agricoles (de.15 à 3.1 /m²) et de 19.2 /m² pour les biens destinés à être artificialisés (entre 2.6 et 85 /m²) Artificialisation Agricole Artificialisation Landes et forêts Agricole 17