BAIL COMMERCIAL DE BIENS IMMOBILIERS MEUBLES POUR LE LOGEMENT DE «PERSONNES AGEES»

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1 BAIL COMMERCIAL BAIL COMMERCIAL DE BIENS IMMOBILIERS MEUBLES POUR LE LOGEMENT DE «PERSONNES AGEES» Entre les soussignés : Monsieur.., Ci-après désigné (e) par le vocable «Le Bailleur», d'une part Et Le Clos d Armagnac, Société par Actions Simplifiée Limitée au capital de 176 Euros, dont le siège social est situé au 5 rue MIREPOIX TOULOUSE, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro , représentée par Monsieur Jacques DELLARD, président (Groupe OMEGA), Ci-après désignée par le vocable «Le Preneur», de seconde part, Et La société OMEGA, SAS au capital de , dont le siège social est 185 avenue des ETATS-UNIS, TOULOUSE, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n , représentée par son Président, Monsieur Jacques DELLARD, dument habilité aux fins des présentes en vertu d une délibération en date du 14 mars Ci-après désignée par le vocable «La Caution», de troisième part, Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 1

2 PREALABLEMENT, IL EST EXPOSE: Par les présentes, le Bailleur donne à bail à loyer, conformément aux dispositions des articles L et suivants du Code de commerce, au Preneur qui accepte, les biens et droits immobiliers ci-après désignés. Les parties conviennent expressément et en tant que de besoin, de la soumission du présent bail et de ses renouvellements successifs au statut des baux commerciaux régit par les dispositions légales visées ci-dessus et ce alors même que les conditions légales d application de ce statut ne seraient pas réunies. La société Preneur, aux termes de ce bail, a pour activité principale d'exploiter et de gérer l'ensemble immobilier dont dépend le bien loué, sous forme de résidence destinée à l'hébergement des personnes âgées dépendantes, en offrant les locaux d'habitation, en vue de leur utilisation permanente ou temporaire et en proposant aux résidents un ensemble de services propres à l'hébergement des personnes âgées dépendantes, ainsi que des équipements communs. Pour ce faire, le Preneur se propose de louer les appartements auprès des propriétaires intéressés afin de les sous-louer librement et de leur offrir, en contrepartie, une garantie de services. Titre 1: CONDITIONS GENERALES Le Preneur prend à bail les locaux désignés aux conditions particulières, faisant partie de la résidence Le Clos d Armagnac située à CAZAUBON (GERS ). Le Preneur déclare, du fait de la transmission des pièces essentielles, à savoir le règlement de copropriété, le descriptif des parties communes et privatives, les plans, avoir connaissance suffisante de la désignation et de la consistance des locaux, sans qu il soit besoin d en faire une plus ample description. Il a été convenu ce qui suit : 1 DUREE DU BAIL Le présent bail est consenti pour une durée de 11 ans et 9 mois, avec prise d'effet le 1er jour qui suit la date d'achèvement des travaux de la résidence ou à la date de signature de l'acte notarié si celle-ci est postérieure à la date d'achèvement des travaux de la résidence, pour se terminer 11 ans et 9 mois plus tard. Si les travaux de construction de l immeuble ou si la signature de l acte notarié ne pouvait intervenir avant la date du 31 décembre 2014, pour quelque raison que ce soit, les présentes seront caduques, sans indemnité de part ou d autre. De convention expresse et par dérogation aux dispositions du second alinéa de l'article L du Code de Commerce, le Bail ne pourra être résilié par le Preneur avant l expiration des 11 années et 9 mois, le Preneur renonçant irrévocablement à exercer sa faculté de résiliation à l expiration des trois premières périodes triennales. La partie qui voudra mettre fin au bail au terme de ce dernier, devra donner congé à l autre par acte extrajudiciaire au moins neuf mois avant l échéance du bail. En cas de renouvellement du Bail, le Preneur recouvrira à l échéance de chaque période triennale du nouveau Bail, la faculté de résiliation prévue par l article L du code de commerce à laquelle il a expressément renoncé en vertu des présentes. Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 2

3 2 DESTINATION Le Preneur exercera dans les biens immeubles loués meublés faisant l'objet du présent bail, une activité d'exploitant de résidence pour personnes âgées valides et dépendantes, consistant en la sous-location des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture, en sus de l'hébergement, d'au moins trois des prestations suivantes : Le petit déjeuner Le nettoyage régulier des locaux La fourniture de linge de maison La réception, même non personnalisée, de la clientèle. Le Bailleur ne sera associé, ni directement, ni indirectement, à l'activité ou aux résultats de l'activité exercée par le Preneur. Cette activité, soumise de plein droit à la TVA, en application des dispositions des articles 261 D 4 b) et 261 D 4 c) du Code Général des Impôts, répond aux prescriptions de l'instruction administrative du 11 avril 1991 (B01 3A.9. 91), à celles de l'article 18 de la loi n du 30 décembre 2002 (loi de finance rectificative pour 2002) et aux dispositions de l'instruction DGI n 79 du 30 avril 2003 (B01 3A-2-03). Les adjonctions d'activités connexes ou complémentaires ainsi que l'exercice dans les lieux loués d'une ou plusieurs activités différentes de celles prévues ci-dessus ne seront possibles que dans les conditions fixées aux articles L à L du Code de commerce. Le Preneur fera son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les lieux loués, sans recours contre le bailleur. Le Preneur s'oblige à respecter toute prescription actuelle ou future, légale, administrative ou autre relative aux activités qu'il exercera dans les lieux loués. Le Preneur devra fournir au Bailleur sur simple demande, le rapport annuel du comité d hygiène et de sécurité interne, et le rapport annuel de la commission départementale de sécurité. Le Preneur prendra toutes les précautions nécessaires pour que l exercice de son commerce et de ses activités ne puisse nuire en quoi que ce soit à l entretien, à la tranquillité, au bon aspect et à la bonne tenue de l immeuble, il prendra toutes précautions et assurera toutes responsabilités à ce sujet. Le preneur s interdit d introduire dans les lieux loués des matières inflammables, explosives ou dangereuses pour la sécurité de l immeuble, d utiliser le gaz sous quelque forme que ce soit. Il ne pourra rien déposer ni laisser séjourner dans les parties communes de l immeuble qui devront toujours rester libres d accès. Afin d'assurer son plein effet au privilège que le Bailleur tient de l'article du Code Civil, le Preneur devra tenir les locaux loués constamment garnis de matériel, marchandises et mobilier pour répondre du paiement du loyer, des charges ainsi que de l'exécution de toutes les conditions du présent Bail. Il fera son affaire personnelle de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de ses activités, de telle sorte que le Bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché à ce sujet. Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de ses activités, tout en restant garant vis-à-vis du Bailleur de toute action en dommages et Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 3

4 intérêts que pourraient provoquer l'exercice de ses activités. Il respectera le cas échéant le règlement de copropriété de l'immeuble et son règlement intérieur. Le Preneur pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d'obtenir les autorisations administratives et de copropriété. Cette installation sera, bien entendu, réalisée aux frais du Preneur et entretenue en parfait état. Le Preneur s'engage à exploiter personnellement son commerce, conséquence du caractère intuitu personae du présent contrat à son égard. 3 - ETAT DES LIEUX L'état des lieux sera réalisé lors de l'entrée dans les lieux qui n'interviendra qu'après que les lieux loués aient été achevés et seront livrables, à savoir lorsque auront été exécutés les ouvrages et auront été installés les éléments d'équipement essentiels prévus aux plans et descriptifs annexés à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement et aux présentes. Dans l'appréciation de l'achèvement, ne seront pas pris en considération les défauts de conformité n'ayant pas un caractère substantiel, les malfaçons ne rendant pas les ouvrages impropres à leur utilisation, les aménagements et équipements extérieurs tels que, la pose des candélabres, plantations. La livraison et l état des lieux seront constatés aux termes d'un procès-verbal unique établi contradictoirement par le Preneur et le Bailleur ou son mandataire. Au cas où, pour une raison quelconque, cet état des lieux ne serait pas dressé et notamment si le Preneur et le Bailleur faisaient défaut, les locaux seront considérés comme réceptionné, sans réserve et ayant été loués en parfait état. L état des lieux sera établi par un Huissier de Justice et signifié aux signataires des présentes aux frais du Preneur. Il sera dressé un état des lieux contradictoire entre les parties, lors de la fin dudit contrat. 4 - VISITE DES LIEUX Le Preneur laissera visiter le Bailleur ou ses représentant, pendant toute la durée du bail, à charge pour le Bailleur de prévenir le Preneur par simple lettre quinze jours en avance. 5- CHARGES ET CONDITIONS Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes : Concernant le Preneur Travaux entretien réparations. Le Preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance, étant précisé que ceux-ci seront à l'état neuf et meublés, sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours de la location, ni à aucune diminution de loyer pour quelque cause que ce soit, le Preneur déclarant connaître parfaitement le projet de construction et trouver les locaux tels que définis dans ledit projet, propres à l'usage auquel ils sont destinés et s'engageant à les rendre à son départ dans l'état d'origine, sauf ce qui est dit ci-après. Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 4

5 Le Preneur ne pourra prétendre à aucune diminution de loyer ou indemnité en cas de suppression temporaire ou réduction des services collectifs tels que l eau, l électricité, le téléphone, le chauffage, etc. Le Preneur devra souffrir et laisser faire, travaux, modifications, surélévations ou même constructions nouvelles que le Bailleur jugerait nécessaire d'entreprendre et ce, quelles qu'en soient la durée, la nature, l'inconvénient, alors même que la durée desdits travaux excéderait quarante jours, sans pouvoir prétendre pour autant à une indemnisation ou diminution du prix du loyer ainsi que des charges. Le Preneur devra faire place nette à ses frais, à l'occasion de tous travaux, des coffrages et décorations ainsi que de tous agencements divers, canalisations et appareils dont la dépose serait nécessaire. Le preneur devra : maintenir en bon état d entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l ensemble des locaux loués, les accessoires et les équipements, les remettre en état aussi souvent qu il sera nécessaire et remplacer, s il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé ou ce qui est vétuste ou obsolète, maintenir les installations de toute nature en parfait état de fonctionnement, se conformer aux règles en vigueur pour l entretien et le contrôle de toutes les installations et notamment celle de protection contre l incendie, faire surveiller et vérifier à ses frais les installations électriques, et pouvoir en justifier à première demande du Bailleur, déclencher les contrôles réglementaires propres à son Local en matière de sécurité, effectuer tous travaux de remise aux normes ou de conformité généralement quelconque, quel qu en soit l importance, même de modification, en conformité de la réglementation actuelle ou future, ou qui pourraient être exigés par l administration, en quelque matière que ce soit, notamment de sécurité, d hygiène, d environnement, de législation du travail etc. effectuer toutes les réparations sans distinction, grosses ou menues, même si elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, par dérogation aux dispositions de l article 1755 du Code civil, y compris les réparations prévues par l article 606 du Code Civil, la réfection de la toiture et le ravalement Le Preneur reste responsable de l obtention éventuelle des autorisations administratives et de la conformité de ses travaux et réparations. Le Bailleur pourra faire exécuter aux frais du preneur dans les lieux loués, tous travaux de réparations ou de remplacements qui s avèreraient nécessaires du fait de la carence du Preneur, le tout sans que le Preneur puisse prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, et à peine de tous dépens et dommages intérêts. Le Preneur ne pourra effectuer dans les lieux loués des travaux qui puissent changer la destination de l immeuble ou nuire à sa solidité; de même il ne pourra faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance sous peine d être responsable de tous désordres ou accidents. Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 5

6 Tous les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, poutre ou plancher, d installation de machinerie quelle qu en soit la source d énergie, devront faire l objet d une autorisation préalable et écrite du Bailleur. Pour obtenir celle-ci, le Preneur communiquera au Bailleur tous documents relatifs aux travaux ou installations projetés tels que plans, notes techniques. Les travaux devront être exécutés aux frais, risques et périls du Preneur et sous surveillance d un Architecte ou d un Bureaux d Etudes Techniques agrées par le Bailleur et dont les honoraires seront supportés par le Preneur. Le Preneur fera son affaire personnelle de toutes réclamations faites par les autres occupants de l immeuble, les voisins ou tiers, notamment pour bruits, odeur, chaleur ou trépidations et souscrira toutes les assurances nécessaires à la réalisation des dits travaux, et en justifiera au Bailleur. Tous les travaux, embellissement, amélioration, installation, et construction quelconque y compris les cloisons fixes, mobiles ou amovibles et, le cas échéant, ce qui pourrait être imposé par des dispositions législatives ou réglementaires, fait par le Preneur en cours du Bail, deviendront lors de son départ, la propriété du Bailleur sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit Bailleur d exiger le remise des lieux, en tout ou partie, dans l état primitif, aux frais du Preneur, même pour des travaux expressément autorisés par le Bailleur. Contributions personnelles Le Preneur s engage à payer ses contributions personnelles, mobilières, taxe professionnelle, taxes locatives et autres de toute nature le concernant particulièrement ou relative à son commerce, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis, de supporter la taxe d enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentations d impôts pouvant être créées à la charges des locataires de toute nature et sous quelque dénomination que ce puisse être. Il supportera toutes ces dépenses à travers les millièmes de charges attachés aux lots loués. Le Preneur souscrira tous abonnements à l eau, à l électricité et au téléphone, fera installer tous compteurs et payera régulièrement les primes et cotisations à leurs échéances, de façon que le Bailleur ne soit pas inquiété à ce sujet, et supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, aux compteurs, aux canalisations, ainsi qu à tous les robinets. Cession sous location Le Preneur ne pourra pas sous louer les locaux en dehors de son activité telle que stipulée ci-dessus, ni donner son fonds en location gérance, ni céder son droit au Bail sans le consentement exprès et écrit du Bailleur, sauf à l acquéreur de son fonds de commerce. Le preneur s engage à faire respecter par les occupants des lieux de son chef, l ensemble des clauses du présent bail. Le Bailleur sera appelé à concourir à l'acte de cession, quinze jours avant la date effective de la signature de celui-ci, par lettre recommandée avec accusé de réception à laquelle sera joint le projet d'acte définitif de cession. Un original de cet acte lui sera remis le jour de la signature. Une copie exécutoire de l'acte de cession ou un original enregistré devra être remise au Bailleur, sans frais pour lui, dans le mois de la signature, le Preneur étant tenu de respecter les règles de l'article 1690 du Code Civil. Le cédant, le cessionnaire de même que les successeurs de celui-ci en cas de cessions successives demeureront garants et répondants solidaires jusqu à la fin du bail cédé, du paiement des loyers, de leurs accessoires, des indemnités d'occupation dues, le cas Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 6

7 échéant, comme de l'exécution de toutes les clauses du présent bail, et ce quelle que soit la période pendant laquelle le fonds aura été exploité par l'un d'entre eux. Cette garantie solidaire sera due tant par tout cédant du chef du ou des cessionnaires, que réciproquement par tout cessionnaire du chef de tout cédant et ce sans que le Bailleur ne soit tenu d'effectuer la moindre formalité ou dénonciation notamment dans l'hypothèse où des délais de paiement seraient consentis amiablement ou judiciairement au débiteur principal. 6 ASSURANCE Assurance Le Bailleur assurera la totalité de l ensemble immobilier en valeur de reconstruction à neuf, contre les risques d incendie, d explosion, tempête, ouragan, cyclone, dégâts des eaux, chutes d appareils de navigation aérienne, émeutes et mouvements populaires, à une ou plusieurs compagnies notoirement solvables et maintiendra cette assurance pendant toute la durée du Bail. Le Bailleur est ses assureurs renoncent à tous recours qu ils seraient en droit d exercer contre le Preneur et ses assureurs du chef des évènements assurés ci-dessus. Le Preneur s'engage de son côté à assurer auprès de compagnies d'assurance notoirement solvables : - les aménagements, agencements, installations, matériels, mobiliers, marchandises et autres biens lui appartenant se trouvant dans les lieux loués, ainsi que toute perte d exploitation, contre tous dommages et notamment les risques d'incendie, foudre, explosion, dommages électriques, effondrement, dégâts des eaux, tempête, ouragan, cyclone, chute d'appareils de navigation aérienne, chute de la grêle, poids de la neige, attentats et actes de terrorisme, émeutes, mouvements populaires, vols y compris les détériorations immobilières consécutives, bris de glaces et catastrophes naturelles, pertes de loyers et d exploitation, - les recours des voisins et des tiers, - les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile générale et couvrant les dommages corporels, matériels et immatériels dont il pourrait être tenu pour responsable vis-à-vis des clients, des employés et/ou des tiers dans le cadre de ses activités, - les conséquences pécuniaires de sa responsabilité consécutive aux travaux d'aménagement à sa charge. Cette assurance devra couvrir une période suffisamment longue et au minimum sur deux années dans le cas d une reconstruction à neuf, suite à un sinistre grave, afin de garantir les revenus locatifs au Bailleur, le temps de la reconstruction. Le Preneur et ses assureurs déclarent renoncer à tous recours contre le Bailleur et ses assureurs pour les risques susvisés et notamment du fait de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets, mobiliers, valeurs quelconques et marchandises du fait de la privation ou trouble de jouissance partiel ou total des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle du fonds de commerce, y compris les éléments incorporels attachés au dit fond. Le Preneur s'engage à porter cette clause de renonciation à recours à la connaissance de ses assureurs et à obtenir de leur part une renonciation à recours. Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 7

8 Si l activité exercée par le Preneur entraînait soit pour le Bailleur, soit pour les voisins des surprimes d assurance, le Preneur sera tenu tout à la fois d'indemniser le Bailleur du montant de la surprime payée par lui et, en outre, de garantir le Bailleur contre toute réclamation des voisins. Le Preneur devra maintenir et continuer lesdites assurances pendant toute la durée du bail : à cet effet il règlera les primes de manière régulière et par avance pour leur montant annuel, fournira à la compagnie d assurance tant à la souscription que par la suite tous les documents nécessaires à l exécution des contrats et en justifiera au Bailleur à toute réquisition. Le Preneur s'engage à communiquer au Bailleur, à la souscription et en cours de bail, tous éléments susceptibles d'aggraver le risque et de modifier le taux de prime applicable aux lieux loués. Le Preneur sera tenu de laisser libre accès des lieux aux assureurs du Bailleur afin de leur permettre une bonne appréciation des risques à couvrir. Le Preneur s'engage également à respecter les obligations habituelles en matière de prévention et de protection du site. Dans la mesure où il ne répondrait pas à ces exigences et où la non-conformité ainsi constatée entraînerait un surcoût d assurance pour le Bailleur, le Preneur serait tenu tout à la fois d indemniser le Bailleur du montant de la surprime payée par lui et, en outre, de le garantir contre toute réclamation de l organisme de gestion technique et/ou administrative, et dans le cas d une mise en copropriété, des autres propriétaires qui lui demanderaient le remboursement de leurs propres surcoûts de prime. Le Preneur déclarera à son assureur d'une part, et simultanément au Bailleur d'autre part, tout sinistre quelle qu'en soit l'importance même s'il n'en résulte aucun dégât apparent et ce, dès qu'il en aura connaissance et au plus tard dans les quinze jours. Concernant Le Bailleur Le Bailleur s'interdit formellement d'exploiter, directement ou indirectement, dans le surplus de l'immeuble dont font partie les locaux objets du présent bail ou de louer à qui que ce soit, tout ou partie du surplus dudit immeuble pour y exploiter un commerce similaire à celui du Preneur. Le Bailleur autorise irrévocablement le Preneur et, en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et obligations relativement à la mise en jeu, contre le vendeur et le constructeur, de toutes les garanties de vente et de construction, telles que la garantie décennale, à laquelle ce dernier est tenu, et à mettre en jeu également l'assurance «dommage-ouvrage». Dans ce cas, les indemnités versées seront encaissées par Le Preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux. Lesdits travaux seront décidés soit en accord avec le Bailleur s'ils concernent les parties privatives, soit par l'assemblée générale des copropriétaires s'ils concernent les parties communes, Le Bailleur pouvant en l'espèce donner des instructions de vote impératives à son mandataire. Le Bailleur donne expressément pouvoir au Preneur de procéder pour son compte à la réception d'éventuels travaux effectués dans les locaux objets des présentes par les entreprises chargées de les exécuter. Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 8

9 7 LOYER Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors TVA défini aux conditions particulières. Il sera, sauf pour le premier, payable trimestriellement à terme à échoir, le 5 du deuxième mois du trimestre civil si c est un jour ouvré. Si le 5 du deuxième mois n est pas un jour ouvré, le loyer sera payable le premier jour ouvré qui suit cette date. Le premier loyer sera dû prorata temporis 30 jours après la Date de Prise d Effet du Bail. Ce loyer fera l'objet d'une révision automatique de plein droit le 1er janvier de chaque année. Pour le calcul de cette variation, il est expressément convenu et accepté par chacune des parties, que, compte tenu de ce que la durée du présent bail est supérieure à 9 ans, le taux de révision sera calculé annuellement le premier janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l'insee. Pour permettre la montée en charge de l exploitation, la première indexation n interviendra que le 1er janvier 2015, l indice de référence étant alors le dernier indice publié le 1er janvier 2014 et l indice de comparaison sera celui correspondant au même trimestre de l année suivante. Pour les révisions suivantes, l indice de référence sera l indice de comparaison retenu pour la révision précédente et l indice de comparaison sera le dernier indice publié correspondant pour le même trimestre de l année suivante. Sans préjudice des dispositions du paragraphe qui précède, le réajustement du Loyer s effectuera de plein droit et sans aucune formalité ou demande préalable. Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle. En conséquence, la révision triennale légale actuellement prévue par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 demeure toujours applicable. En cas d absence de publication ou de disparition de l indice retenu par les Parties, et si un nouvel indice était publié afin de se substituer à l indice ne pouvant recevoir application, le Loyer se trouverait de plein droit indexé sur ce nouvel indice légal et le passage de l indice précédent au nouvel indice s effectuerait en utilisant le coefficient de raccordement nécessaire. Dans le cas où aucun indice de remplacement ne serait publié, ou si l indice retenu par les Parties était déclaré inapplicable au présent Bail par une décision de justice devenue exécutoire, les Parties conviennent de lui substituer l indice le plus voisin possible de l indice antérieurement appliqué par les Parties et ne pouvant recevoir application. En cas de non paiement à échéance du loyer dû par le Preneur ou tout autre somme due en vertu du présent Bail et qui n aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur percevra de plein droit et huit jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, un intérêt de retard calculé au prorata temporis au taux de base bancaire augmenté de quatre points. Par dérogation expresse aux articles 1253, 1254 et 1256 du code civil, les paiements effectués par le Preneur s'imputeront dans l ordre suivant : - Frais de recouvrement et de procédure ; - Dommages et intérêts, intérêts et pénalités ; - Dépôt de garantie et réajustement du dépôt de garantie ; - Loyers, charges, indemnités d occupation, étant précisé qu en ce qui concerne ce poste l imputation sera faite dans l ordre suivant : - loyers et charges courants ainsi que leurs accessoires ; - loyers et charges ayant fait l objet d un commandement de payer visant la clause résolutoire. Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 9

10 En sus du montant du loyer le Preneur versera au Bailleur, dans les mêmes conditions que le loyer, le montant de TVA correspondante, déterminée par application du taux en vigueur sur le montant du loyer principal, en cas de variation du taux de TVA applicable de plein droit au bail, pendant toute la durée du bail, la TVA facturée en sus du loyer ci-dessus fixé subira la même variation. Tous paiements auront lieu au domicile du Bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui. 8 - ACCESSOIRES DU LOYER Le Preneur remboursera au Bailleur les charges des locaux donnés à Bail, des prestations communes, les assurances, les honoraires du syndic, taxes de toute nature, actuelles et futures en ce compris l'impôt foncier, la taxe de balayage et d enlèvement des ordures ménagères, la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, les fournitures individuelles, les dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté de l immeuble et de ses parties communes. Le Preneur supportera également la charge des réparations et travaux de toutes natures des parties communes de l immeuble et ceux concernant tous les équipements techniques (ascenseur, climatisation, chauffage), les modifications imposées par des changements intervenants dans les textes de lois et dans les différentes règlementations s imposant au bâtiment ou à l activité du Preneur, y compris les réparations et travaux relevant de l article 606 ou rendues nécessaires par la vétusté ou la mise en conformité des lieux, ainsi que les travaux de réfection de l ensemble de la toiture et les travaux de ravalement qu'ils soient imposés par la réglementation existante ou non, cette liste étant non exhaustive et nullement limitative. Il supportera toutes ces charges à travers les millièmes de charges attachés aux lots loués. Il est convenu expressément entre le Bailleur et le Preneur que l ensemble des charges sera payé directement par le Preneur. Les frais, impôts, taxes, charges, assurances, frais d entretien qui seraient facturés au Bailleur, mais à la charge du Preneur par le présent Bail, seront remboursés au Bailleur dans les dix jours de la présentation des factures, quittances, ou appels de fond. 9- CLAUSES RESOLUTOIRES Il est convenu qu à défaut par le Preneur d exécuter une seule des charges et conditions du Bail, qui sont toutes de rigueur ou de payer exactement un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, le présent Bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d user de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai. Si le Preneur refusait d évacuer les lieux, il suffirait pour l y contraindre sans délai, d une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l immeuble, exécutoire par provision et sans caution nonobstant appel. Dans ce cas et quelle que soit la cause de la résiliation, le dépôt de garantie ci-après mentionné au chapitre 14, demeurera acquis au Bailleur à titre de premiers dommages- intérêts sans préjudice de tout autre. A défaut d évacuer les locaux, le Preneur sera redevable au Bailleur de plein droit et sans aucun préavis, d une indemnité d occupation fixée d ores et déjà, pour chaque jour de retard au double du loyer en cours calculé au prorata temporis sans préjudice de tous droits à dommages et intérêts au profit du Bailleur. Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 10

11 10 - MANQUEMENTS DU PRENEUR A SES OBLIGATIONS Indépendamment de la clause résolutoire ci-dessus, en cas d'inobservation par le Preneur d'une quelconque obligation à sa charge, le Bailleur aura la faculté quinze jours après notification d'une mise en demeure restée infructueuse d'exécuter ou de faire exécuter l'obligation méconnue aux frais, risques et périls du Preneur TOLERANCES Toutes tolérances au sujet des conditions du présent Bail, quelles que soient la fréquence et la durée, ne pourront jamais être considérées comme modification ni suppression de ces conditions. 12 CAUTION Aux présentes, intervient la société OMEGA, SAS au capital de , dont le siège social est 185 avenue des ETATS-UNIS, TOULOUSE, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n , représentée par son Président, Monsieur Jacques DELLARD, dument habilité aux fins des présentes en vertu d une délibération en date du. La société OMEGA déclare se porter caution solidaire du Preneur envers le Bailleur, en renonçant au bénéfice de discussion et de division, en garantie du paiement de toutes les sommes qui peuvent ou pourront être dues par ce dernier au bailleur, au titre des engagements pris aux termes des présentes,et notamment du paiement, sans que cette liste soit limitative : - des loyers, charges et accessoires que pourrait devoir le locataire, - des impôts lui incombant et dont le bailleur serait responsable, - des dettes accessoires suivantes : intérêts, indemnités, clause pénale, - des dommages et intérêts pour inexécution de ses obligations par le preneur, - des indemnités d occupation éventuellement dues après la résiliation ou la fin du bail - des frais et dépens de procédure et coût des actes - des travaux à la charge du preneur, - des réparations éventuelles et remise en état, mises à la charge du locataire Le présent cautionnement est consenti pour la durée du bail, y compris s il est reconduit ou renouvelé, à compter de sa prise d effet. En cas de défaillance du Preneur dans le paiement des sommes dues au Bailleur, ce dernier sera en droit d en réclamer immédiatement le paiement à la caution, sans mise en demeure préalable. Monsieur Jacques DELLARD déclare qu il y a une communauté d intérêts entre la société OMEGA et le preneur eu égard aux liens capitalistiques existant entre eux, et que le présent cautionnement qui entre dans l objet social de la société OMEGA est conforme à l intérêt de cette dernière DIAGNOSTICS Diagnostics techniques Diagnostic Amiante Parties privatives Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 11

12 Conformément aux dispositions des articles R et R du Code de la santé publique, le Bailleur déclare avoir fait réaliser un repérage des matériaux et produits de la liste A de l'annexe 13-9 du Code de la santé publique dans les parties privatives constituant les lieux, objets des présentes et avoir constitué le DAPP - Diagnostic Amiante Parties Privatives. Conformément aux dispositions de l'article R du Code de la santé publique, ce DAPP est tenu à la disposition des occupants sur demande préalable formulée auprès du Bailleur ou de son mandataire. Ce DAPP sera communiqué à toute personne physique ou morale appelée à organiser ou effectuer des travaux dans l'immeuble conformément aux dispositions de l'article R , II du Code de la santé publique, ainsi qu'aux personnes visées au 3 du même article DTA - Diagnostic Technique Amiante Conformément aux dispositions des articles R et R du Code de la santé publique, le Bailleur déclare qu'a été réalisé un repérage des matériaux et produits des listes A et B de l'annexe 13-9 du Code de la santé publique dans les parties communes de l'immeuble dans lequel sont situés les locaux, objet des présentes et qu'un «DTA - Dossier Technique Amiante» a été constitué. Il remet au Locataire la «fiche récapitulative» prévue à l'article R , I, 4 du Code de la santé publique, ce que celui-ci reconnaît. Conformément aux dispositions de l'article R du Code de la santé publique, ce DTA est tenu à la disposition des occupants de l'immeuble, employeurs, représentants du personnel, médecins du travail, sur demande préalable formulée auprès du bailleur. Ce DTA ne sera communiqué qu'aux personnes visées au 2 de l'article R , II du Code de la santé publique. Diagnostic de Performance Energétique Conformément à l'article L du Code de la construction et de l'habitation, le Bailleur remet au Preneur, qui le reconnaît, le Diagnostic de Performance Energétique visé à l'article L du Code de la construction et de l'habitation, effectué en date du "Date". Ce document est annexé aux présentes. Etat des Risques Naturels et Technologiques Le Bailleur remet au Preneur, - qui le reconnaît, un Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) du périmètre dans lequel sont situés les locaux, objet des présentes, - établi en date du "Date", conformément aux articles L et R du Code de l'environnement. - Ces documents sont annexés aux présentes. Conformément aux dispositions de l'article L IV du Code de l'environnement, le Bailleur remet au Preneur une déclaration précisant les sinistres subis par les locaux dont s'agit, à l'occasion d'une catastrophe - naturelle- technologique constatée par arrêté interministériel : ce document est annexé aux présentes ENREGISTREMENT -FRAIS Afin d'assurer son plein effet au privilège prévu à son profit par l'article du Code civil, le Bailleur se réserve de faire enregistrer le présent Bail à tout moment si bon lui semble et aux frais exclusifs du Preneur. A cet effet, les parties donnent tous pouvoirs à tout porteur d'un original des présentes. Les frais éventuels, relatifs au présent bail et de ses suites, seront à la charge du Preneur qui Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 12

13 s y oblige expressément, y compris en ce qui concerne les frais engagés par le Bailleur dans le cadre d'éventuelles procédures, sommations, poursuites ou mesures conservatoires ELECTION DE DOMICILE Pour l exécution des présentes, les parties font élection de domicile dans la commune de situation des biens faisant l objet du présent Bail ATTRIBUTION DE JURIDICTION Pour tout litige pouvant naître de l interprétation ou de l exécution des clauses du présent Bail, il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu de situation de l immeuble loué. Fait à., le. Fait en deux (3) exemplaires originaux LE BAILLEUR Son représentant légal Madame où Monsieur LE PRENEUR.. Son représentant légal Madame où Monsieur LA CAUTION Mention manuscrite à reproduire avant la signature de la caution «Bon pour caution solidaire de tous engagements du preneur, naît ou à naître aux termes du présent bail, dans les termes et conditions ci-dessus». Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 13

14 Titre 2 : CONDITIONS PARTICULIERES 17 DESIGNATION DES LOGEMENTS Les logements objets du présent bail sont désignés ci-après : N de lot Etage Surface m² N de lot Etage Surface m² N de lot Etage Surface m² 18 MONTANT DU LOYER Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel égal à. hors TVA. Il se décompose comme suit pour chaque logement N Lot : Loyer Annuel HT : N Lot : Loyer Annuel HT : N Lot : Loyer Annuel HT : Fait à., le. Fait en deux (3) exemplaires originaux LE BAILLEUR CAUTION Son représentant légal Madame où Monsieur LE PRENEUR..LA Son représentant légal Madame où Monsieur Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 14

15 ANNEXE AU BAIL LISTE DU MOBILIER DE CHAQUE LOGEMENT PROPIETE DU BAILLEUR LOGEMENT A UN LIT (CHAMBRE SIMPLE) *Un lit avec vérins électriques, hauteur variable électrique par croisillons relève buste électrique et relève jambes manuel *Un sommier grille avec frein 2 supports potence d angle, dispositif pour tous les accessoires *Une paire de barrières alu démontables pliantes * Un matelas *Une chaise ou bridge avec espace entre assise et dossier * Une table de chevet 1 porte 1 tiroir sur roulette * Un fauteuil de chambre repos inclinable * Une table à manger au lit TL M6 Fait en 3 exemplaires originaux. A... A Le... Le LE BAILLEUR LE PRENEUR Bail Commercial EHPAD Le Clos d'armagnac - Cazaubon (32) Paraphes 15