Foire Aux Questions. Sommaire

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1 Foire Aux Questions Sommaire 1. Questions générales : Quelle différence entre habitat groupé et coopérative d habitants? La coopérative d habitants peut-elle être soumise au mécanisme de spéculation immobilière? Existe-t-il déjà des coopératives d habitants en France? Y-a-t-il un réseau, une fédération des coopératives d habitants en France? Y-a-t-il un soutien gouvernemental sur la question? Quel lien entre coopérative d habitants et autopromotion? Les coopératives d habitants concernent-elles uniquement de la construction neuve? Quelles sont les possibilités de création d une coopérative d habitants en milieux urbains? Montage du projet : Combien de temps faut-il pour monter un projet de coopérative? Qu est-il possible de mettre en commun au sein de la coopérative d habitants? Comment envisager une coopérative d habitants dans un village? Peut-on envisager d insérer un local professionnel dans une coopérative d habitant? Existe-t-il une méthodologie de projet? Y-a-t-il des architectes ressources en matière de coopératives d habitants? Existe-t-il une charte commune à toutes les coopératives, sur laquelle les nouvelles coopératives peuvent s appuyer? L autoconstruction par les habitants est-elle envisageable dans des projets de coopératives? Comment constituer un groupe projet? Les bailleurs sociaux sont-ils intégrés aux projets? Lorsqu un bailleur social est intégré au projet, qui est le maître d ouvrage? Composition et vie du groupe: Quelles sont les motivations des coopérateurs? Quelle est la taille idéale pour un groupe de coopérateurs? Combien de voix par ménage? Si les caractéristiques du logement ne sont plus adaptées aux besoins du coopérateur, peut-il changer de logement au sein de la coopérative? Y-a-t-il un système de modérateur élu chaque année pour la résolution de conflits au sein des projets? Comment les étudiants peuvent-ils accéder à la coopérative? Doivent-ils souscrire un emprunt pour acquérir la part sociale obligatoire? Si plusieurs coopérateurs partent en même temps, que se passe t-il pour la coopérative? Un coopérateur quitte la coopérative, comment est-il remplacé? Aspects juridiques : Doit-on déjà s être constitué en coopérative pour acheter le terrain ou l immeuble? Dans la phase de constitution du groupe, peut-on rester en groupe informel?...9

2 3.Est-il possible de monter une coopérative d habitants sous la forme d une SCI? Sur quel montage juridique la Cité Radieuse de Rezé a-t-elle été construite? Habicoop peut-elle réexploiter cette expérience? Comment éviter la faillite de la coopérative? Comment se passe la succession? Dans le cas d une liquidation de coopérative, qu adviendrait-il du bâtiment? Que se passe t-il à la fin du bail emphytéotique conclu sur le terrain? Est-il possible d être coopérateur sans être locataire? Parmi les différentes formes de sociétés coopératives pourquoi choisir la forme commerciale? Que se passe t-il lorsque les revenus d un habitant d un logement social viennent à dépasser le plafond légal? Peut-on transformer une copropriété en coopérative d habitants? Aspects financiers : Habicoop accompagne-t-elle à la recherche de financement? Existe-t-il un exemple de chiffrage de projet? Que recouvrent exactement la «redevance» mensuelle? Comment garantir que l argent investi par le coopérateur ne se déprécie pas? Quelle fiscalité s applique dans les coopératives d habitants? Les financements publics sont-ils possibles dans le cas d une société commerciale? Peut-on financer le projet par de l épargne privée? Comment garantir la bonne utilisation de l argent public au sein de la coopérative? La coopérative peut-elle constituer une réserve pour effectuer des travaux? Que faire si mon apport initial couvre la valeur de mon logement? A propos d'habicoop : De quels soutiens dispose Habicoop? Quel est le rôle d Habicoop? Face au modèle proposé par Habicoop, quels choix et libertés reste-t-il à un groupe projet?...14

3 Questions générales : 1. Quelle différence entre habitat groupé et coopérative d habitants? Le concept d habitat groupé est un terme générique, qui recouvre différents types de projets collectifs d habitat : sous la forme de copropriétés, de SCI (sociétés civiles immobilières), de collocations, etc. La coopérative d habitants s inscrit dans ce concept général d habitat groupé. Elle fait également partie de la grande famille des coopératives, encadrée par la loi de 1947 sur la coopération. La coopérative d habitants est donc une forme d habitat groupé qui implique un montage juridique et financier très spécifique, qui garantit les principes suivants : une personne = une voix, quel que soit le nombre de parts sociales détenu. double qualité du coopérateur : propriétaire de parts sociales et locataire de son appartement propriété collective du bien immobilier : le coopérateur ne paie pas au-delà du coût du projet déconnexion entre la valeur du bien et la valeur des parts, non spéculation. 2. La coopérative d habitants peut-elle être soumise au mécanisme de spéculation immobilière? Une coopérative d habitants entend précisément s émanciper du risque de spéculation immobilière en déconnectant la valeur des parts sociales de la coopérative de la valeur du bien immobilier. La forme coopérative permet de sortir durablement de la spéculation en offrant un coût de logement toujours identique relativement au coût de la vie. Notons toutefois que les cessions de parts sociales d une société coopérative peuvent s effectuer à prix libre. C est donc à l ensemble des coopérateurs de garantir la non spéculation par le mécanisme de l agrément des cessions. Le cadre légal de la coopération n a pas été pensé pour accueillir des projets d habitat en propriété collective, c est pourquoi Habicoop demande un encadrement légal du prix de cession pour renforcer la non spéculation. 3.Existe-t-il déjà des coopératives d habitants en France? Oui, la première coopérative d'habitants en France, le Village Vertical, a déposé ses statuts en décembre 2010, la construction devrait commencer au printemps Il existe d'autres projets en cours, et Habicoop travaille à leur donner un cadre. Un système similaire a existé en France auquel la loi Chalandon de 1971 a donné un coup d arrêt. Les coopérateurs ont alors dû choisir entre la propriété individuelle et un statut de locataire HLM. L esprit coopératif perdure cependant dans certains de ces immeubles. 4. Y-a-t-il un réseau, une fédération des coopératives d habitants en France? A l heure actuelle, plusieurs dynamiques à l échelle locale ou régionale travaillent à l émergence des coopératives d habitants en France. Habicoop participe à la création d un réseau national en lançant une dynamique de rencontres nationales régulières.

4 5.Y-a-t-il un soutien gouvernemental sur la question? En février 2009, le parlement a étudié un «Projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion». Une centaine de sénateurs et députés à été approchée lors de la campagne nationale engagée par Habicoop et relayée par ses membres depuis septembre Habicoop a proposé plusieurs amendements à cette loi pour faire reconnaître les coopératives d habitants dans le système français. Le ministère du logement a demandé que les amendements soient retirés, préférant mener une étude complémentaire pour mieux comprendre les enjeux du montage juridique et financier des coopératives d habitants. A ce jour, un groupe de travail interministériel est en cours, menant une réflexion sur la viabilité du montage proposé par Habicoop. 6. Quel lien entre coopérative d habitants et autopromotion? La création de coopératives d habitants est un processus d'autopromotion à partir du moment où une partie des futurs habitants participe à la conception des logements et du projet. 7.Les coopératives d habitants concernent-elles uniquement de la construction neuve? Non, on peut imaginer indifféremment des coopératives d habitants en construction ou en rénovation. Il se trouve que dans l agglomération lyonnaise, les opportunités sont plutôt dans des ZAC (zones d aménagement concerté) où les politiques souhaitent attirer un public mixte. Les coopératives d habitants répondent à cette volonté. 8. Quelles sont les possibilités de création d une coopérative d habitants en milieux urbains? Les opportunités vont se trouver principalement dans les ZAC (Zones d Aménagement Concertées), car dans ces secteurs la collectivité conserve la maîtrise du foncier et peut mettre en œuvre une politique publique favorable à l implantation d une coopérative d habitants. Montage du projet : 1.Combien de temps faut-il pour monter un projet de coopérative? Les expériences à l étranger montrent qu une moyenne de 2 à 3, voire 4 années paraît raisonnable. En effet, qu il s agisse de réhabilitation ou de construction, il faut ajouter à la durée habituelle de construction, des délais inhérents au processus collectif et coopératif : Temps d échanges et de prise de décisions plus long. Montage plus complexe. Au-delà de 3 ans, le risque d essoufflement est plus élevé, d où l intérêt d établir un plan d action général, de se fixer des échéances auxquelles on essaiera de se tenir et de faire appel à un accompagnement.

5 2.Qu est-il possible de mettre en commun au sein de la coopérative d habitants? Voici quelques exemples de mutualisation : espaces communs : salle commune, salle de jeux, chambre d amis, bibliothèque, buanderie, atelier de bricolage, jardin-potager, terrasse de toit, parc à voitures et vélos, etc. services mutualisés : activités pour enfants, aide aux devoirs, autopartage, mise en place de circuits courts pour l alimentation, etc. 3.Comment envisager une coopérative d habitants dans un village? Habicoop n a pas encore eu l opportunité de réfléchir à cette question. Néanmoins, des projets sont en émergence dans des villages. 4.Peut-on envisager d insérer un local professionnel dans une coopérative d habitant? Oui c est possible, mais il est préférable que l activité professionnelle soit indépendante juridiquement, pour scinder les risques financiers. De plus, la présence d un local professionnel peut engendrer des conséquences fiscales lors du montage financier de l opération. 5.Existe-t-il une méthodologie de projet? Une méthodologie de projet est en construction par Habicoop avec sa commission composée d adhérents. Elle s inspire des exemples étrangers, notamment suisses et québécois. Elle sera bientôt en ligne sur l intranet Habicoop. Les fiches thématiques «groupes» sont déjà en ligne. 6.Y-a-t-il des architectes ressources en matière de coopératives d habitants? Il n y a pas d architectes spécialistes des coopératives d habitants. En revanche, certains architectes ou cabinets d architectes sont spécialisés dans l écoconstruction et ont de l expérience sur des projets environnementaux et avec des collectifs. L intérêt prononcé par l architecte pour la démarche collective ainsi que la méthode de travail qu il propose sont des critères de choix prépondérants. Quelques cabinets d architectes intéressés par la conception de coopératives d habitants sont référencés sur l intranet Habicoop. 7.Existe-t-il une charte commune à toutes les coopératives, sur laquelle les nouvelles coopératives peuvent s appuyer? Habicoop a écrit une charte avec ses adhérents. Les coopératives en développement peuvent également s inspirer des chartes des expériences existantes à l étranger. L étape de rédaction de la charte de la coopérative est une étape essentielle dans le projet. Elle permet au groupe de se souder et de clarifier ses propres objectifs et valeurs. Même si l on peut s appuyer sur des exemples, il est donc recommandé de rédiger soi-même sa charte.

6 8.L autoconstruction par les habitants est-elle envisageable dans des projets de coopératives? L autoconstruction soulève des questions : difficultés juridiques (travail au noir, assurance) difficultés techniques quand il s agit d un immeuble C est pourquoi les projets soutenus par Habicoop n envisagent actuellement qu un travail sur les finitions, intervenant après la livraison du bâtiment. Les coopérateurs peuvent se charger de certains travaux selon leurs compétences ou se former en prévision des travaux. Des chantiers participatifs peuvent être organisés avec des personnes compétentes extérieures au projet. L autoconstruction peut être valorisée au moment du montage financier du projet par un «apport travail» qui permet par exemple aux membres ayant un apport financier de départ inférieur à la moyenne, de combler ce différentiel en participant à la phase de construction. 9.Comment constituer un groupe projet? La constitution d un groupe projet peut se faire à l initiative d un groupe d habitants, qui une fois les bases du projet établies étoffent leur groupe. Par la suite ils vont à la rencontre des partenaires potentiels (collectivités, bailleurs...). L impulsion peut également être provoquée par une structure associative ou institutionnelle, en partant d une opportunité foncière ou immobilière. Le groupe se forme alors autour d un lieu prédéfini. 10.Les bailleurs sociaux sont-ils intégrés aux projets? Le projet pilote du Village Vertical avec lequel nous travaillons monte un partenariat avec un bailleur social, la coopérative HLM Rhône Saône Habitat. Ce partenariat concerne l assistance à maîtrise d ouvrage (en réalité c'est une délégation de maîtrise d'ouvrage) et le portage financier du projet. Il consiste également à monter une opération conjointe, avec un unique bâtiment divisé entre une partie Village Vertical et une partie produite par Rhône Saône Habitat pour de l accession sociale à la propriété. Ce montage permet de sécuriser l opération vis-à-vis de l aménageur : en cas d échec du Village Vertical, Rhône Saône Habitat récupère l intégralité de l îlot. Il garantit également des prix de sortie moins élevés, grâce à des économies d échelle. Rhône Saône Habitat participe pleinement à la réflexion globale sur le montage des coopératives d habitants, comme d ailleurs la fédération nationale des coopératives HLM. D autres types de partenariat peuvent être envisagés avec les bailleurs sociaux, comme la production de logements sociaux à l intérieur de la coopérative d habitants. Ce montage est en cours de validation pour le Village Vertical. 11.Lorsqu un bailleur social est intégré au projet, qui est le maître d ouvrage? Il est tout à fait possible de travailler en partenariat avec un opérateur HLM tout en conservant la maîtrise d ouvrage : la coopérative est le maître d ouvrage et le bailleur social peut intervenir en tant qu assistant à la maîtrise d ouvrage par exemple ou avec un contrat de promotion immobilière ou une délégation de maîtrise d ouvrage.

7 La maîtrise d ouvrage peut aussi être intégralement confiée au bailleur, l immeuble est alors acheté en vente en l état futur d achèvement (VEFA) par la coopérative. Composition et vie du groupe: 1.Quelles sont les motivations des coopérateurs? Les projets de coopératives demandent beaucoup d investissement et d implication de la part de chaque coopérateur. Ceux-ci sont donc souvent militants, engagés, impliqués et recherchent dans le projet un aspect collectif et alternatif fort. La motivation financière ne peut pas être la seule motivation. La réponse à une situation d urgence non plus car les projets sont souvent longs à concrétiser. Les avantages pour les coopérateurs sont les suivants : Implication des habitants Ils définissent collectivement leur projet d habitat : les caractéristiques de leurs logements et des espaces qu ils souhaitent partager, ainsi que les valeurs partagées et le fonctionnement de la coopérative. Par la suite, ils gèrent ensemble leur immeuble, en s appuyant au besoin sur des professionnels. Mutualisation des espaces Les espaces et services en communs facilitent la convivialité. Ils entraînent des économies pour chaque ménage, dans une optique de modération de la consommation. Un projet de voisinage La vie en coopérative encourage le développement des liens sociaux, les échanges et la solidarité entre voisins. La participation aux décisions communes encourage une véritable coopération de voisinage. Coût et constitution d épargne Société sans but lucratif, la coopérative propose des logements à leur coût réel. L implication des coopérateurs, les efforts de mutualisation de moyens et d espaces et la réduction des intermédiaires permettent l accès à un logement de qualité pour un prix raisonnable. A leur entrée, les coopérateurs doivent faire un apport initial. Ensuite, ils paient une redevance dont une partie est capitalisée sous la forme d achat de parts sociales de la coopérative, qui leur seront remboursées à leur départ. Prise de risque circonscrite L engagement dans une organisation coopérative suppose une prise de risque, saine contrepartie des avantages reçus. Mais plusieurs gardes fous permettent une certaines sécurisation des parcours. 2.Quelle est la taille idéale pour un groupe de coopérateurs? Entre 15 et 25 coopérateurs nous semble être une fourchette idéale. D un point de vue organisation et fonctionnement de groupe, cette fourchette permet de : Répartir les nombreuses tâches induites dans le montage puis la gestion de la coopérative. Regrouper des compétences et connaissances plus diverses et plus nombreuses au sein du groupe. Conserver la proximité et la convivialité entre les habitants. Instaurer la décision collective et les responsabilités partagées. Dans un trop petit groupe, chaque membre est essentiel et doit s investir beaucoup. De plus l affect y prend une place très importante rendant parfois l évolution du projet plus

8 délicat, notamment lors de départs. A contrario dans un plus grand groupe, l organisation et la gestion deviendrait plus lourde, perdant sans doute à force de l esprit de coopération. L anonymat et la taille du groupe encourage parfois le désengagement. 3.Combien de voix par ménage? L un des fondements d une coopérative réside dans le principe démocratique 1 personne =1 voix, indifféremment du nombre de parts sociales détenues. Faut-il dès lors que les parts sociales soient détenues par une seule personne par foyer? Chaque personne majeure? Les ou les adultes signataires du bail? Pour lever cette question, il convient d étudier avec attention les questions d héritage, de séparation, etc. 4.Si les caractéristiques du logement ne sont plus adaptées aux besoins du coopérateur, peut-il changer de logement au sein de la coopérative? Le fait que le coopérateur ne soit pas propriétaire de son logement facilite les échanges (changement de bail le cas échéant). Mais sous certaines conditions : s il s agit d un logement social il faut que le futur bailleur réponde aux critères sociaux, le changement de logement ne peut se faire qu au moment d un départ de la coopérative ou s il y a une opportunité d échange. 5.Y-a-t-il un système de modérateur élu chaque année pour la résolution de conflits au sein des projets? Ce peut être une bonne idée. Dans la coopérative des Voirets à Genève par exemple, le mécanisme de résolution de conflits a été rédigé très en amont. 6.Comment les étudiants peuvent-ils accéder à la coopérative? Doivent-ils souscrire un emprunt pour acquérir la part sociale obligatoire? Si l étudiant n a pas d apport initial et qu il répond aux critères du logement social, il est envisageable qu il intègre un logement géré par un bailleur social au sein de la coopérative. Dans ce cas il n a pas à fournir d apport initial. En Suisse, la Cigüe est une coopérative conçue spécialement pour les besoins des étudiants et jeunes travailleurs. On pourrait imaginer qu un modèle similaire soit mis en place en France. 7.Si plusieurs coopérateurs partent en même temps, que se passe t-il pour la coopérative? Dans les statuts, certaines clauses peuvent être prévues pour protéger la coopérative de départs trop rapprochés : on peut interdire que le capital social descende en dessous d un certain seuil, on peut également instaurer un délai de remboursement des parts sociales en cas de problèmes de trésorerie. La meilleure réponse à cette problématique est en cours de construction : il s agirait de trouver un produit bancaire adapté, qui permette à la coopérative de se réendetter à chaque entrée sortie pour être en mesure de rembourser immédiatement le ou les coopérateurs sortants. L enjeu est alors de pouvoir rééchelonner l emprunt principal pour éviter un empilement des emprunts. Pour pouvoir remplacer au plus vite le coopérateur sortant, la coopérative doit tenir à jour une liste d attente avec des ménages désireux de la rejoindre.

9 8.Un coopérateur quitte la coopérative, comment est-il remplacé? Le remplacement d un coopérateur s effectue par agrément, accordé par les coopérateurs, selon les règles qu ils se sont données dans leurs statuts. Il y a donc un risque de choisir le futur habitant selon des critères subjectifs d affinités. Les coopératives d habitants doivent trouver un équilibre entre l éthique de l ouverture et la nécessité de faire tenir un projet, donc de rassembler des personnes qui sont en accord sur un ensemble de valeurs. Concernant les logements sociaux au sein de la coopérative les obligations légales d attribution s appliquent, notamment s agissant des plafonds de ressources. En Suisse, les coopératives d habitants ont l obligation de tenir à jour une liste d attente et d étudier les candidatures par ordre d arrivée. Cette solution pourrait être envisagée afin d éviter les dérives d ordre discriminatoire lors du remplacement d un coopérateur. Aspects juridiques : 1.Doit-on déjà s être constitué en coopérative pour acheter le terrain ou l immeuble? Pas forcément. Il est possible de faire des actes de réservation en tant qu association, avant la constitution complète du groupe de coopérateurs, ou dans l attente des statuts définitifs. 2.Dans la phase de constitution du groupe, peut-on rester en groupe informel? Il est possible de rester longtemps informel. Se déclarer sous une forme ou une autre (association par exemple) n est pas forcement la première chose à effectuer. Néanmoins, pour l octroi de subventions, ou tout simplement pour des raisons de légitimité vis-à-vis des partenaires, il peut être nécessaire de constituer une structure légale, même temporaire. 3.Est-il possible de monter une coopérative d habitants sous la forme d une SCI? Une coopérative d habitants s inscrit dans le cadre de la loi de 1947 sur la coopération. Cette loi ne se suffit pas à elle même, il faut la croiser avec une forme juridique de type SARL, SCI, etc. La SCI est à responsabilité illimitée, donc en cas de faillite chacun des coopérateurs est responsable des dettes à proportion du capital qu il détient. Dans une SARL, la responsabilité est limitée, c est-à-dire que le coopérateur peut perdre les parts sociales qu il détient, mais il ne peut pas être poursuivi au-delà. En revanche même dans une SARL le banquier peut prendre des garanties, qui engagent alors les coopérateurs sur leurs biens propres. 4.Sur quel montage juridique la Cité Radieuse de Rezé a-t-elle été construite? Habicoop peut-elle réexploiter cette expérience? Extraits du site La Maison Radieuse était une société de location coopérative. Ce système permettait aux locataires de devenir propriétaires au bout de soixante-cinq ans. A ce terme, les coopérateurs devaient devenir propriétaires indivis de l immeuble ce qui empêchait alors toute spéculation extérieure et touchait à la vrai socialisation de l habitat.

10 Cette formule favorisait "l esprit maison", mais aussi permettait à chacun de se responsabiliser et de participer à la vie commune de l immeuble. Le principe une personne = une voix faisait partie du montage de la Cité Radieuse. Concrètement, l occupant apportait à l emménagement 15 % de la valeur de son logement, ce qui correspondait à la part non financée par les prêts d Etat. Ce versement se réduisait à 7,5 % pour les allocataires de la CAF, qui subventionnait l autre moitié. Dans les deux cas s ajoutaient un droit d entrée et des frais fixés à 1,5 %. Par ailleurs, chaque année, en contrepartie de son effort de loyer, le sociétaire recevait des actions nouvelles de la société. Après la loi Chalandon de 1971, la société de location coopérative a disparu par fusion avec la société HLM Loire Atlantique Habitations, et les coopérateurs ont du choisir entre l accès à la propriété individuelle et un statut de locataire HLM. Le montage d Habicoop est similaire à celui de la Cité Radieuse sur plusieurs points : principe une personne = une voix apport initial des habitants double qualité du coopérateur : locataire et sociétaire. 5.Comment éviter la faillite de la coopérative? Les risques majeurs encourus sont la dégradation du groupe, celle du bâtiment et la mauvaise gestion de la coopérative. Pour réduire les risques il convient donc de : fixer les règles du jeu concernant le règlement des conflits, la prise de décisions, etc. former le groupe à la fois concernant son fonctionnement et par rapport à la gestion de son bien faire des réserves pour les travaux fixer les règles de sortie du capital, dresser une liste d attente pour l occupation des appartements ne pas hésiter à avoir recours à un professionnel si nécessaire. 6.Comment se passe la succession? Dans le modèle envisagé par Habicoop, les parts sont nominatives : un coopérateur ne peut céder ses parts à un autre coopérateur ou à un tiers. qu avec l agrément de la coopérative. En cas de succession, l héritier devra donc être agréé pour intégrer la coopérative. S il ne souhaite pas devenir coopérateur ou si la coopérative lui refuse l agrément, les parts lui sont alors remboursées. 7.Dans le cas d une liquidation de coopérative, qu adviendrait-il du bâtiment? Le bâtiment est alors revendu sur le marché. Une fois les parts sociales remboursées aux coopérateurs et les dettes épurées, l argent qui reste, appelé boni de liquidation, ne peut être distribuée entre les coopérateurs. Il doit être reversé à un organisme d intérêt général ou à une autre coopérative. Ainsi, les coopérateurs n ont pas d intérêt financier à revendre le bien immobilier, ce qui est gage de stabilité.

11 8.Que se passe t-il à la fin du bail emphytéotique conclu sur le terrain? Dans un bail emphytéotique, il est souvent mentionné qu à échéance le terrain revient à son propriétaire, avec le bâtiment qui a été construit dessus. Certains baux indiquent que le terrain doit être rendu nu. Cette clause peut être discutée par la coopérative lors de la contractualisation. La durée du bail peut être très longue (jusqu à 99 ans), aussi convient-il de modérer les inquiétudes à ce sujet. 9.Est-il possible d être coopérateur sans être locataire? Oui, on peut imaginer des coopérateurs investisseurs, soit parce qu ils adhèrent au projet et veulent le soutenir, soit parce que ce sont d ex-habitants qui souhaitent laisser leur argent dans le projet. 10.Parmi les différentes formes de sociétés coopératives pourquoi choisir la forme commerciale? La SAS (société par actions simplifiée) est l une des formes possibles, cependant une coopérative d habitants peut tout à fait voir le jour sous une autre forme (SARL par exemple). Toute société coopérative régie par loi de 1947 est assujetti à l IS (impôt sur les sociétés), ce qui la contraint également à proposer des loyers au prix de marché d où les amendements que nous réclamons concernant un droit à faire varier la ristourne coopérative selon l'ancienneté des habitants. Cela serait une disposition propre à la famille "coopérative d'habitation" dont nous demandons la création en droit. L avantage de la SCI de pouvoir être en transparence fiscale, donc fixer les loyers librement, n est pas accessible en coopérative loi de Ne restent donc à la SCI que ses inconvénients, en l occurrence le fait que la responsabilité soit illimitée, c est-à-dire que les associés sont responsables des dettes de la société sur leurs biens propres. Dans une SAS au contraire, les associés peuvent au pire perdre toutes leurs parts sociales, mais pas au-delà, sauf garanties prises par le banquier. Une SAS a une nature commerciale, mais pas forcément un objet commercial... c est une nuance, mais de taille! Cela signifie que cette société peut avoir un objet civil tel que l habitat. 11.Que se passe t-il lorsque les revenus d un habitant d un logement social viennent à dépasser le plafond légal? Comme dans un logement social classique le coopérateur bénéficie du droit au maintien dans les lieux. Certes, cette disposition maintient dans des logements sociaux des personnes qui ne relèvent plus des plafonds légaux, mais elle répond à la volonté des habitants de conserver leur logement. L ensemble du mouvement HLM et des associations logement fait consensus pour garder ce fonctionnement. 12.Peut-on transformer une copropriété en coopérative d habitants? Il est imaginable de créer une coopérative à partir d un immeuble en copropriété, à condition que tous les copropriétaires revendent leur bien à la société coopérative. A noter que cette transformation entraînera des frais de notaire. Dans ce cas, un syndic n est plus obligatoire pour une coopérative, même s il peut être rassurant pour les partenaires et

12 investisseurs de savoir qu un intervenant professionnel assure une bonne gestion du bien. Aspects financiers : 1.Habicoop accompagne-t-elle à la recherche de financement? Habicoop peut donner des pistes de recherche de subvention. Le travail sur le budget du projet et son financement fait pleinement partie de l accompagnement. 2.Existe-t-il un exemple de chiffrage de projet? Il s agit du projet du Village Vertical. Exemple chiffrage pour un ménage : Pour un T3 et l accès aux espaces collectifs pour un ménage avec des revenus fiscaux inférieurs à : Le ménage apporte , avec lesquels il achète des parts sociales de la coopérative. Lorsqu il partira 10 ans plus tard, il vendra ces parts au nouveau coopérateur et la coopérative acceptera une cession à environ (qui correspond à une inflation de 2% par an). Chaque mois, le ménage paie une redevance de 730, dont 520 de loyer (possibilité d allocations logement) et 210 d apports en comptes courants + les charges. Au bout de 10 ans, il a accumulé d apports en comptes courants (soit 30% de sa redevance). Le délai de récupération de cette somme dépend des capacités financières de la coopérative. Financement du projet : Coût de l opération : 1,9 millions d environ tout compris. Coût de construction d environ 1360 / m2 HT Coût du foncier : 162 /m² SHON en PLS et 212/m² SHON en libre Prix de sortie : évalué à 2300 TTC /m² Apport du groupe actuel (10 ménages) : Que recouvrent exactement la «redevance» mensuelle? Le terme de «redevance» que nous utilisons vise l ensemble loyer + versement en compte courant d associé que le coopérateur doit payer chaque mois. Les versements en compte courant, contrairement au loyer, constituent une épargne bloquée que le coopérateur pourra récupérer à son départ de la coopérative immédiatement ou en différé selon l équilibre financier de la coopérative au moment du départ. 4.Comment garantir que l argent investi par le coopérateur ne se déprécie pas? Nous avons effectivement réfléchi aux différentes solutions pour que l argent investi ne se déprécie pas. Dans une coopérative, pour que la valeur des parts sociales augmente, il faut que la coopérative fasse des bénéfices. Après avoir alimenté les réserves impartageables, elle peut augmenter la valeur nominale des parts sociales, à condition de rester dans des limites fixées par la loi sur les coopératives. Ces bénéfices peuvent être constitués :

13 -En ayant davantage de recettes que de dépenses, donc des loyers supérieurs aux charges diverses (notamment d intérêt). -L autre solution est de constater comptablement l augmentation de valeur de l immeuble. Par ailleurs, lorsque le coopérateur part, au lieu de se faire rembourser les parts sociales à leur valeur nominale, il peut faire une cession, c est-à-dire vendre ces parts au nouveau coopérateur. Le prix est alors libre, mais nous demandons au législateur de le limiter. 5.Quelle fiscalité s applique dans les coopératives d habitants? Toutes les coopératives sont soumises à l impôt sur les sociétés. Pour plusieurs raisons nous demandons une exonération (voir l exposé des motifs de l amendement n 281 déposé mais non soutenu en février 2009). 6.Les financements publics sont-ils possibles dans le cas d une société commerciale? Les formes SARL (société à responsabilité limitée) ou SAS (société par actions simplifiée) sont effectivement commerciales, mais leur objet ne l est pas forcément : ce serait le cas pour une coopérative d habitants en SARL coopérative par exemple. Le fait que la société soit sous la forme commerciale ne l empêche pas d avoir accès à des financements, tels que l exonération de taxe foncière et la TVA réduite si la coopérative fait appel à des financements du logement social de type PLS. 7.Peut-on financer le projet par de l épargne privée? Faire appel à l épargne privée fait partie de nos objectifs, mais pour le moment nous n avons pas monté de structure ad hoc permettant de collecter l épargne et de l investir dans les coopératives d habitants. 8.Comment garantir la bonne utilisation de l argent public au sein de la coopérative? L argent public utilisé pour créer du logement social fait l objet d une gestion par des bailleurs sociaux agréés et d un strict contrôle. Nous souhaiterions obtenir que les coopérateurs participent à l attribution, pas qu ils la gèrent seuls. Concernant les autres financements qui pourraient être obtenus (subventions pour l innovation ou pour les investissements écologiques par exemple), chaque bailleur de fonds a ses propres procédures de contrôle. En outre, dans les amendements que nous avons rédigés, nous demandons l instauration d une révision coopérative, qui existe dans plusieurs familles de la coopération comme les SCOP (sociétés coopératives de production). Cette révision examine le bon fonctionnement de la société au regard de ses objectifs et de son mode de fonctionnement légaux. Cette révision est une précaution supplémentaire qui n existe pas dans les sociétés classiques. 9.La coopérative peut-elle constituer une réserve pour effectuer des travaux? Comme tout propriétaire-bailleur, la coopérative doit constituer une provision pour grosses réparations, il faut donc prendre en compte cette provision dans le calcul des loyers. Il faut noter qu aux yeux de l administration fiscale une telle réserve n est pas déduite du

14 bénéfice imposable au titre de l IS. C est pourquoi, Habicoop réclame des aménagements fiscaux à ce sujet. 10.Que faire si mon apport initial couvre la valeur de mon logement? La coopérative doit apporter environ 20% en fonds propres afin qu elle puisse faire un emprunt et que ses mensualités bancaires soient supportables. Ces fonds propres sont constitués grâce aux apports initiaux de chacun des coopérateurs. L apport initial se fait sous la forme d achat de parts sociales. Il se peut qu un coopérateur ait suffisamment d argent disponible pour financer intégralement son appartement et le prorata des espaces communs. Une partie de cet argent (par exemple 20%) est alors son apport initial et lui sert à acquérir des parts sociales. Le reste (80% ici) est apporté sous la forme de compte courant d associé : une sorte de prêt que le coopérateur fait à la coopérative, qui peut être bloqué et ne donne pas forcément droit à des intérêts. Chaque mois, le coopérateur verse un loyer au prix de marché (sinon, la coopérative est taxé d acte anormal de gestion). En échange, le compte courant lui est remboursé au fur et à mesure, pour un montant équivalent (hors charges). Il peut également être envisagé que le montant du loyer soit supérieur au remboursement du compte courant : ainsi le coopérateur participe par solidarité aux mensualités d emprunt de la coopérative. Le contrat qui définit les modalités du compte courant d associé peut prévoir des délais de remboursement en cas de départ du coopérateur, afin que celle-ci puisse emprunter la somme due. A propos d'habicoop : 1.De quels soutiens dispose Habicoop? Les fondateurs d Habicoop, notamment l URSCOP (union régionale des sociétés coopératives de production) Rhône-Alpes et la société coopérative financière la NEF ont permis à l association de bénéficier donc d une légitimité et d un appui institutionnel. Aujourd hui Habicoop a pour partenaires des collectivités, des organismes d insertion par la logement ; des bailleurs sociaux, etc. Elle dispose de soutiens financiers solides (Région Rhône-Alpes, Fondation de France, Grand Lyon, Fondation Abbé Pierre). 2.Quel est le rôle d Habicoop? Habicoop travaille à l émergence des coopératives d habitants en France, en développant plusieurs axes : Travailler sur le montage juridique et financier des coopératives d habitants. Proposer un accompagnement aux groupes porteurs de projets de coopératives d habitants : mise à disposition d outils méthodologiques et opérationnels et facilitation des démarches (montage financier, juridique, gestion du groupe, relations avec les institutionnels, etc.). L ensemble des outils méthodologiques n est pas encore terminé, Habicoop travaille sur son élaboration. Appuyer le développement de structures relais d accompagnement dans les régions de France où il existe des besoins. Les dernières rencontres nationales sur les coopératives

15 d habitants à Strasbourg de Novembre 2010 ont permis de formaliser ce souhait. 3.Face au modèle proposé par Habicoop, quels choix et libertés reste-t-il à un groupe projet? Habicoop propose une méthodologie et un cadre juridique. Un projet de coopératives d habitants reste avant tout aux mains du collectif qui le porte et le façonne en fonction de ses attentes, de ses objectifs, du contexte dans lequel s inscrit le projet. C est le groupe projet qui prend ses décisions et définit son projet. L équipe d Habicoop entend se situer en tant qu accompagnateur ressource en respectant les limites fixées par la démarche d autopromotion.

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