Contact : info@habicoop.fr

Transcription

1 Contact : info@habicoop.fr Le Village Vertical de Villeurbanne La coopérative d'habitants c'est plus que du logement!

2 résentation!justine DALY, accompagnatrice de porteurs de projets de coopératives d habitants!!audrey GOLLUCCIO, accompagnatrice de porteurs de projets de coopératives d habitants!!valérie MOREL THOMAS, coordinatrice d Habicoop Rhône Alpes Auvergne, accompagnatrice de porteurs de projets de coopératives d habitants et secrétaire de la Fédération française des coopératives d habitants

3 ABICOOP! Association loi 1901 créée en 2005! Promotion et accompagnement des coopératives d'habitants en France! Structuration du mouvement avec la transformation en Fédération française des Coopératives d habitants et la création d Habicoop Rhône-Alpes Auvergne (atelier A46)! Membre de la Coordin action, du RAHP, du Conseil Supérieur de la Coopération, de la FNSCHLM, de CLT France! Dix projets accompagnés en Rhône-Alpes et d'autres à distance! Projet pilote : Village Vertical de Villeurbanne

4 aleurs des coopératives d habitants!propriété collective : une société, coopérateurs propriétaires de parts sociales!non spéculation : valeur des parts sociales indépendante de la valeur du bien immobilier!démocratie : une personne = une voix Les coopérateurs sont collectivement propriétaires et individuellement locataires

5 aleurs des coopératives d habitants! Inscription dans le mouvement de l économie sociale et solidaire! Loyers au coût réel d'exploitation de l'immeuble (inférieurs au prix du marché)! Propriété durable par la coopérative et gestion collective : Provision pour gros entretien et prise en compte des vacances et impayés de loyers! Mutualisation d'espaces et de services, réduction du nombre d intermédiaires! Implication des coopérateurs, démarche d éducation populaire! Ouverture sur le quartier, mixité, échanges et solidarité

6 Statut actuel

7 réation de la coopérative

8 onctionnement! Acquisition par les coopérateurs de parts sociales (fonds propres de la société) : 20% du montant de l opération! Emprunt par la société coopérative! Partenariats éventuels avec bailleurs sociaux pour les logements PLUS et PLAI! Responsabilité limitée des associés aux apports! La coopérative d habitants est durablement propriétaire de l ensemble des logements et espaces communs

9 récisions sur le montage financier! Point sur le profil financier du groupe! Recherche d un montage répondant aux objectifs du groupe :! accès foncier! partenariat bailleur social! type d emprunt! montant des apports en fonds propres! niveaux de loyers

10 inancement!emprunt «libre» : pour les logements des ménages dont les revenus sont au-dessus des plafonds du logement social!emprunt PLS : Prêt Locatif Social pour les logements des ménages dont les revenus sont sous les plafonds du PLS, plafonds de loyers, exonération TFPB 25 ans, TVA 5,5%, financement d espaces communs selon destination!partenariats éventuels bailleurs sociaux pour les logements PLAI (Prêt locatif aidé d intégration) et PLUS (prêt locatif à usage social)

11 mprunts! Durées des emprunts :! libre : 25 ans! PLS : 30 à 40 ans pour le bâti, 40 à 60 ans pour le foncier! Garantie d emprunt :! libre : hypothèque! pour le PLS : garantie des collectivités pour longue durée ou hypothèque

12 artenariat avec un bailleur social! Financement et gestion des logements PLAI et PLUS! Expertise technique! Délégation de maîtrise d ouvrage! Sécurisation du projet

13 Fonctionnement

14 onctionnement!! Les coopérateurs sont locataires de la coopérative et s acquittent mensuellement d une redevance :! part loyer qui dépend du type de logement occupé (PLS, libre )! part épargne en compte courant d associé récupérable

15 onctionnement! Au départ d un coopérateur! remboursement des parts sociales initiales à leur valeur nominale ou par leur revente au taux d Indice de Révision des Loyers (IRL)! Epargne : comptes courants d associés remboursés par la coopérative, dès qu'elle en a les moyens financiers (actualisés à l IRL). Il est possible que ce remboursement n'intervienne qu'à l'issue de l'emprunt principal

16 Le Jardin de Jules Comprenant le Village Vertical à Villeurbanne

17 ontage Village Vertical de Villeurbanne

18 e Jardin de Jules!R+4 et attique, 1 niveau sous-sol!24 logements en accession sociale!14 logements pour la coopérative d'habitants dont :! 9 PLS et 1 libre! 4 PLAI résidence sociale! 100m2 d'espaces communs + chambres d'amis

19 e Village Vertical!Apports en fonds propres : 20 % de la valeur du logement et du prorata des espaces communs acquisition de parts sociales initiales ( dont subventions, environ pour un T3)!!Emprunt PLS : durées 40 ans bâti et 50 ans foncier ( ) exonération TFPB, TVA réduite, plafonds de revenus et de loyers

20 e Village Vertical Redevance PLS :!Part loyer : 8 / m² de Surface Utile (SU) / mois!part épargne : 2,45 / m² de Surface Utile (SU) / mois!redevance : 10,45 / m² de Surface Utile (SU) / mois Soit pour un T3 de 65m² : 680 dont 160 de CCA Redevance libre :!Part loyer : 10,79 / m² de Surface Utile (SU) / mois!part épargne : 2,45 / m² de Surface Utile (SU) / mois!redevance : 13,25 / m² de Surface Utile (SU) / mois Soit pour un T3 de 65m² : 861 dont 160 de CCA!60 / mois pour le parking

21 e Village Vertical Acteurs :!Collectivités : accès au foncier ZAC, garantie d'emprunt!rhône Saône Habitat : co-maître d'ouvrage, MOD, coopérateur!accompagnement : HABICOOP ingénierie sociale, immobilière, juridique et financière!architectes : Cabinet Detry & Levy et Arbor & Sens, travail avec groupe et RSH

22 Statut Alur

23 oi ALUR et reconnaissance du statut!bref retour sur le processus d élaboration de la loi et du travail sur les décrets de la commission juridique et financière d Habicoop, remontées du terrain!chapitre VI, article 47 du code de la construction et de l Habitation : sociétés coopératives d'habitants et sociétés d'attribution et d'autopromotion!promulguée le 24 mars 2014, décrets d'application en cours de finalisation!reconnaissance du statut des coopératives d habitants!travail sur les outils financiers spécifiques

24 oi ALUR et reconnaissance du statut!objet des coopératives d habitants : «Art. L Elles ont pour objet de fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d'un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective dans les conditions prévues au présent article. ( )! «Un décret en Conseil d'etat détermine les conditions dans lesquelles il peut être dérogé à l'obligation d'établir sa résidence principale dans l'immeuble de la société coopérative régie par l'article L

25 oi ALUR et non spéculation!cas de la cession de parts : «Art. L I. Le prix maximal de cession des parts sociales des sociétés coopératives est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, tient compte de l'indice de référence des loyers. «Toute cession de parts sociales intervenue en violation d'une telle clause est nulle. Un associé coopérateur peut se retirer de la société après autorisation de l'assemblée générale des associés. ( )»!Fédération française des coopératives d habitants garante de la non spéculation

26 oi ALUR et non spéculation!cas du remboursement de parts :! «II. Le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration dont le plafond est prévu dans les statuts. Ce plafond ne peut pas excéder l'évolution de l'indice de référence des loyers. Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession des parts sociales défini au premier alinéa du I du présent article.( )»

27 oi ALUR et non spéculation!cas de l exclusion d un coopérateur :! «III. L'exclusion d'un associé ne peut être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. Le prix maximal de remboursement des parts sociales de l'associé exclu est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, correspond à l'évolution de l'indice de référence des loyers. L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge, saisi dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision.

28 oi ALUR et double qualité du coopérateur!introduction du contrat coopératif :! «Art. L Un contrat coopératif est conclu entre la société coopérative d'habitants et chaque associé coopérateur avant l'entrée en jouissance de ce dernier. Ce contrat confère à l'associé coopérateur un droit de jouissance sur un logement et mentionne, notamment : «1 La désignation et la description du logement dont l'associé coopérateur a la jouissance et des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs ; «2 Les modalités d'utilisation des espaces mentionnés au 1 ; «3 La date d'entrée en jouissance ; «4 L'absence de maintien de plein droit dans les lieux prévue à l'article L ;

29 oi ALUR et double qualité du coopérateur!introduction du contrat coopératif :! «5 Une estimation du montant de la quote-part des charges mentionnées à l'article L que l'associé coopérateur doit acquitter pour la première année d'exécution du contrat ; «6 Le montant de la redevance mise à la charge de l'associé coopérateur, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision. Le contrat coopératif précise à ce titre : «a) La valeur de la partie de la redevance correspondant à la jouissance du logement, appelée fraction locative ; «b) La valeur de la partie de la redevance correspondant à l'acquisition de parts sociales, appelée fraction acquisitive. «Lorsque le contrat coopératif est signé avant l'entrée en jouissance, aucun versement ne peut être exigé au titre de la redevance dès lors que la jouissance n'est pas effective.»

30 Loi ALUR et gestion collective durable!révision coopérative : «Art. L La société coopérative d'habitants fait procéder périodiquement, sous le nom de révision coopérative, à l'examen de sa situation technique et financière et de sa gestion, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'etat.!!provisions :! «Art. L La société coopérative d'habitants constitue des provisions pour gros travaux d'entretien et de réparation, pour vacance des logements et pour impayés de la redevance, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'etat.

31 Loi ALUR et gestion collective durable!espaces communs : «Art. L Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Un règlement est adopté par l'assemblée générale des associés avant toute entrée dans les lieux et prévoit notamment les modalités de répartition de ces charges entre les associés. Ce règlement est annexé au contrat coopératif prévu à l'article L

32 oi ALUR et relation avec les tiers non associés! «Art. L Les statuts peuvent prévoir que la coopérative d'habitants admette des tiers non associés à bénéficier des services mentionnés au 6 de l'article L , selon des conditions fixées par décret en Conseil d'etat. Ces opérations font l'objet d'une comptabilité spéciale permettant de connaître le résultat de cette activité. «Le chiffre d'affaires correspondant ne peut excéder un pourcentage du capital social ou du chiffre d'affaires de la société, déterminé par décret en Conseil d'etat.

33 oi ALUR et relation avec les personnes morales! «Art. L Les personnes souhaitant s'engager dans cette démarche peuvent s'associer en sociétés d'habitat participatif, sous réserve, lorsqu'elles se constituent sous la forme de coopératives d'habitants ou de sociétés d'attribution et d'autopromotion, que les éventuelles personnes morales qui y adhèrent ne détiennent pas plus de 30 % du capital social ou des droits de vote.

34 oi ALUR et relation avec les locataires du bailleur social! «Art. L L'assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble, notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective mentionnés au 4 de l'article L et au 3 de l'article L «Avant l'entrée dans les lieux, les locataires n'ayant pas la qualité d'associé signent cette charte, qui est annexée à leur contrat de bail. «Il est remis au futur locataire à qui est faite la proposition d'attribution d'un logement locatif social relevant d'une société d'habitat participatif la copie des statuts de la société ainsi que tout document que celle-ci a souhaité annexer à ces statuts et qui porte sur la participation des futurs habitants et sociétaires à la vie de la société d'habitat participatif. Le refus ou le défaut d'attestation de transmission de ce document vaut refus par le futur locataire de la proposition d'attribution du logement. Les conditions particulières du bail signé ultérieurement par le locataire sont annexées aux documents susmentionnés.

35 oi ALUR et apport travail! «Art. L Des parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti, sous réserve notamment d'un encadrement technique adapté et d'un nombre d'heures minimal. «(. ) Elles concourent à la formation du capital social et sont alors cessibles ou remboursables après un délai de deux ans à compter de la libération totale des parts, déduction faite d'un montant, réparti, correspondant aux coûts spécifiques engendrés par cet apport travail. «Un décret en Conseil d'etat définit l'apport travail, ses conditions d'application et le nombre minimal d'heures.

36 oi ALUR et conditions de développement!décrets d application de la loi Alur!Répondre aux objectifs de mixité au sein des coopératives par la création d un emprunt coopérative d habitants : travail avec la Caisse des Dépôts et Consignation pour créer un nouvel emprunt adapté!répondre aux besoins refinancement des entrées/sorties des coopérateurs par la création d un fonds de mutualisation des coopératives d habitants : amorce par la Caisse des Dépôts et Consignations, dépôt des provisions des coopératives, épargne citoyenne

37 oi ALUR et conditions de développement!egalité d accès aux dispositifs de financement entre propriété individuelle et propriété collective :! PEL-CEL-PTZ, Prêt complémentaire 1%, collectivités! APL! non imposition sur les plus values! possibilité de pratiquer des loyers <marché

38 Merci de votre attention! Et maintenant, vos questions!! Contact : info@habicoop.fr