Brice Fèvre et Jean-Marc Chailloux. Réussir. sa demande de permis de. construire

Transcription

1 Réussir sa demande de permis de construire Brice Fèvre et Jean-Marc Chailloux

2 Réussir sa demande de permis de construire Brice Fèvre et Jean-Marc Chailloux Déclaration préalable, permis de construire, d'aménager, de démolir : comment bien préparer votre demande d'autorisation Conception graphique : Primo&Primo De nombreux travaux sont soumis à une demande de permis de construire auprès de la mairie : construire, démolir tout ou partie d un bâtiment ou bien créer une extension, modifier l aspect extérieur d un bâtiment, construire une piscine, implanter une résidence mobile de loisirs ou faire poser une éolienne. Après avoir calculé les surfaces (SHOB et SHON) et pris en compte les contraintes d urbanisme, et même s il s agit d un cas particulier situé en secteur protégé, vous aurez tous les éléments pour remplir les formulaires de demande. Les assurances dommages ouvrage, tous risques chantier (TRC) et les garanties qui suivent la réalisation des travaux y sont aussi largement commentées. Ce guide rassemble les informations pratiques et administratives pour réaliser correctement un dossier de demande de permis, et le déposer à la mairie dûment rempli. Sur le Télécharger les formulaires et les bordereaux de demande de permis de construire, d aménager et de démolir. Une fiche d aide illustrée est jointe pour le calcul des surfaces.. Pour faire une demande de permis Les documents d urbanisme Le calcul des surfaces La nature des travaux exécutés La réalisation du dossier L instruction de la demande d autorisation Après l obtention de l autorisation Après la réalisation des travaux Les assurances et garanties Brice Fèvre est ingénieur d études et diplômé de l École supérieure d'ingénieur des travaux de la construction (ESITC). Il exerce aujourd hui son métier dans le domaine de l ingénierie et la conception hospitalière. Il est le coauteur avec S. Fourage du Mémento du conducteur de travaux aux Éditions Eyrolles (2002). Jean-Marc Chailloux est architecte DPLG. Il exerce aujourd hui en milieu associatif, dans le domaine de l amélioration de l habitat. code éditeur : G11573 ISBN : :HSMCLC=VVZ\XY: 20

3 Réussir sa demande de permis de construire Brice Fèvre et Jean-Marc Chailloux

4 Du même auteur avec S. Fo u r a g e. Le mémento du conducteur de travaux, 2 e édition, 6 e tirage, G11048, Dans la même collection M. Mo r o. Bien choisir sa maison, G11593, Chez le même éditeur J.-P. Go u s s e t. Lire et réaliser les plans de maisons de plain-pied, G11718, H. Re n a u d. Plans et perspectives, Plain-pied et étage, G11630, H. Re n a u d. Plans de maisons de plain-pied et combles aménagés, G11517, H. Re n a u d. Réussir ses plans, G11096, T. Ta n g a z. Architecture d intérieur, Cours pratique et théorique, G11921, 2006.

5 Réussir sa demande de permis de construire Brice Fèvre et Jean-Marc Chailloux

6 ÉDITIONS EYROLLES 61, bld Saint-Germain Paris Cedex 05 Le code de la propriété intellectuelle du 1 er juillet 1992 interdit en effet expressément la photocopie à usage collectif sans autorisation des ayants droit. Or, cette pratique s est généralisée notamment dans les établissements d enseignement, provoquant une baisse brutale des achats de livres, au point que la possibilité même pour les auteurs de créer des œuvres nouvelles et de les faire éditer correctement est aujourd hui menacée. En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans l autorisation de l Éditeur ou du Centre Français d exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands Augustins, Paris. Groupe Eyrolles, 2008, ISBN :

7 Sommaire Avant-propos Historique du permis de construire Esthétisme et sécurité Protection patrimoniale et considérations sanitaires Urbanisme et réglementation nationale Décentralisation et planification Intérêt du respect du règlement La simplification du règlement Les infractions et les sanctions Les infractions Le constat des infractions Le recours à un architecte Chapitre 1 Le cadre réglementaire Les Codes Le Code de la construction et de l habitation Le Code de l urbanisme Le Code civil Le Code de l environnement Le Code du patrimoine Les documents d urbanisme Le règlement national d urbanisme Les Schémas de cohérence territoriale Les Plans locaux d urbanisme I

8 Réussir sa demande de permis de construire 2.4 Les cartes communales Les documents opposables aux documents d urbanisme Les habitations légères, mobile home, caravanes et camping Les habitations légères de loisirs Les résidences mobiles de loisirs Les caravanes Le camping L information du public Les secteurs spécifiques Les secteurs sauvegardés Les sites inscrits et classés Le champ de visibilité d un monument historique La zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager Les réserves naturelles et parcs nationaux Les secteurs de décision communale La restauration immobilière Le Certificat d urbanisme La simple demande d information ou Certificat de droit commun La demande préopérationnelle Le formulaire de demande La décision de l autorité compétente Le contenu de Certificat d urbanisme Chapitre 2 Le calcul des surfaces La Surface hors œuvre brute Les éléments constitutifs de la SHOB Les éléments non constitutifs de la SHOB La Surface hors œuvre nette Les déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions Les déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes des rez-de-chaussée Les déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules II

9 Sommaire 2.4 Les déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles La déduction forfaitaire relative à l isolation des locaux à usage d habitation La déduction spécifique aux opérations de réfection d immeubles à usage d habitation Fiche d aide pour le calcul des SHOB et SHON Le Coefficient d occupation des sols Calcul de la SHON maximale Dépassement du COS Chapitre 3 Nature des travaux exécutés Les constructions La création de surface de plancher dans une enveloppe existante La modification de bâtiment Le changement de destination d une construction existante Modification de l aspect extérieur d un bâtiment Les travaux sur immeubles spécifiques La modification de l aménagement des abords d un bâtiment Les murs Les clôtures Les piscines Les châssis et serres Les éoliennes La démolition Les lotissements Les aires de stationnement Les affouillements et exhaussements Les autres travaux dispensés d autorisations III

10 Réussir sa demande de permis de construire 18 Les cas particuliers des habitations légères de loisirs et terrains de camping Les cas particuliers des Établissements recevant du public L autorité administrative compétente Le dépôt et contenu de la demande L instruction de la demande Le délai d instruction L achèvement des travaux L autorisation d ouverture d un établissement recevant du public Le cas particulier des Immeubles de grande hauteur L autorité administrative compétente Le dépôt et contenu de la demande L instruction de la demande Le délai d instruction Tableau récapitulatif Chapitre 4 Réalisation du dossier La déclaration préalable Le formulaire Les pièces à joindre à la déclaration préalable Le récépissé de dépôt d une déclaration préalable Le permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes Le formulaire Les pièces à joindre à la demande Le récépissé de dépôt Le permis de construire Le formulaire Les pièces à joindre à la demande Le récépissé de dépôt Le permis d aménager Le formulaire Les pièces à joindre à la demande Le récépissé de dépôt IV

11 Sommaire 5 Le permis de démolir Le formulaire Les pièces à joindre à la demande Le récépissé de dépôt Tableau récapitulatif Les pièces à joindre à la demande Le plan de situation Le plan de masse Le plan en coupe du terrain et de la construction La notice décrivant le terrain Le plan des façades et toitures Document graphique Photographies Chapitre 5 L instruction de la demande d autorisation L autorité compétente pour délivrer l autorisation Les décisions prises au nom de la commune Les décisions prises au nom de l État Le déroulement des opérations d instruction L enregistrement de la demande La transmission des demandes La publicité de la demande Les opérations d instruction Le point de départ du délai d instruction Les délais d instruction L étude de la légalité du dossier La décision Les décisions tacites et expresses La forme et le contenu de la décision La notification de la décision Le refus de l autorisation V

12 Réussir sa demande de permis de construire Chapitre 6 Après l obtention de l autorisation La durée de validité L affichage de la décision Les autres affichages Le transfert du permis de construire Le permis modificatif Le recours des tiers La déclaration d ouverture de chantier Chapitre 7 Après la réalisation des travaux La déclaration d achèvement des travaux et récolement Conformité des travaux Les taxes liées à la construction La Taxe locale d équipement La Taxe complémentaire à la Taxe locale d équipement La Taxe départementale pour le financement des dépenses des conseils en architecture, d urbanisme et de l environnement La Taxe départementale des espaces naturels sensibles Les autres taxes Le recouvrement des taxes Le dégrèvement, décharge ou restitution partielle des taxes Chapitre 8 Les assurances et garanties L assurance dommages ouvrage Quand doit-on souscrire? Que couvre cette assurance? La déclaration de sinistre La procédure d indemnisation Règlement de l indemnisation VI

13 Sommaire 2 L assurance tous risques chantier Les garanties La garantie de livraison La garantie de parfait achèvement La garantie de bon fonctionnement Garantie décennale Bibliographie Sitographie Sigles Index VII

14

15 Avant-propos Environ demandes de permis de construire sont déposées chaque année, qui aboutissent à autorisations délivrées. La moitié d entre elles, soit , concernent la construction de maisons individuelles, dont 70 % sont issues d une demande faite par le particulier lui-même et 30 % sont faites par un professionnel demandes concernent la construction de logements collectifs et correspondent à des modifications ou agrandissements de bâtiments existants, ou bien à des changements de destination. La construction de locaux professionnels et d activité représente les demandes restantes. S ajoute à cela, déclarations de travaux. La moitié des dossiers de demande de permis de construire s avèrent incomplets. La méconnaissance du système, le flou de la nature exacte des pièces exigées et la superposition de plusieurs réglementations en sont souvent la cause. La réforme engagée en 2004 et qui a abouti à la mise en application au 1 er octobre 2007 de nouvelles règles d urbanisme, a pour but de remédier à ces inconvénients. Cet ouvrage est destiné à guider, avec un langage clair, le candidat vers l acte de construire, de telle sorte qu il sache, en fonction du projet qu il porte, les démarches qu il doit entreprendre. Les services instructeurs pourront quant à eux trouver dans les divers tableaux synthétiques, la réglementation en vigueur qui concerne la demande d autorisation qui leur est soumise. 1

16 Réussir sa demande de permis de construire 1 Historique du permis de construire 1.1 Esthétisme et sécurité Au cours des âges et pour de multiples motifs, les pouvoirs en place ont toujours eu le souci d encadrer l acte de construire. Pour des raisons d esthétisme, de tracés monumentaux et de perspectives sur les palais, les Grecs et les Romains imposaient déjà des règles d alignement et de gabarit. Cela permettait également de renforcer la sécurité civile et militaire : la première en imposant des distances entre les constructions afin d éviter la propagation du feu, la seconde en préservant la libre circulation des véhicules et des troupes. La période moyenâgeuse, moins rigide, va laisser la constitution des villes aux soins des initiatives individuelles, aboutissant bien souvent à des implantations plus ou moins anarchiques. Au XV e siècle, les problèmes de sécurité ainsi que la volonté d embellissement, incitent certaines villes à édicter leur propre règlement. Apparaissent les premières demandes d autorisation préalable à la construction d un édifice. L octroi de ces autorisations se faisait par l intermédiaire d une institution différente en fonction de la cité concernée, instaurant ainsi de nombreuses inégalités. 1.2 Protection patrimoniale et considérations sanitaires À partir du XVII e siècle, la densification des villes va engendrer la nécessité de réglementer les constructions urbaines ainsi que la propriété foncière avec les droits et les devoirs qui en découlent, et ce, au niveau national. De nombreux textes voient le jour : imposition d un alignement, définition de prospects, limitation de hauteur, création de servitudes de reculement, etc. Les considérations sanitaires, développées au cours du XIX e siècle, vont profondément influencer la rédaction de nouveaux textes. Il est ainsi créé en 1810 une police des établissements dangereux, incommodes et insalubres et une police des édifices menaçants ruine en Le décret de 1852 relatif aux rues de Paris, impose le raccordement aux réseaux à toutes nouvelles constructions. Ce décret, lié aux grands travaux d Haussmann, institue pour la première fois l obligation, à tous constructeurs, de déposer une demande préalable avant le début des travaux. Principalement dicté par l intérêt de la sécurité, de la salubrité publique et de l esthétisme des façades, il introduit également les bases du permis tacite. La loi de 1858 relative à la salubrité 2