Valse-hésitations juin 2015

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1 Valse-hésitations juin 2015 Prélude à une gabegie planifiée : Chez M. Piaget 4 à 5 carreaux supplémentaires sonnent creux depuis l'année dernière. De plus les piliers des balcons se dégradent, le carrelage se décolle à cet endroit. (..) M. Piaget souhaite faire des travaux. JPN propose que les copropriétaires prennent en charge le carrelage et la PPE l'étanchéité. Il propose également de rembourser l'étanchéité à M. Degoumois qui a fait les travaux précédemment (..) Source : Helios & Grecos, extraits du procès-verbal de «l'assemblée générale », page 3 Cela fera sept déjà, le huit novembre prochain, que M. Philippe Vasserot, architecte expert mandaté par les deux PPE, a préconisé la solution nécessaire et suffisante la plus appropriée pour la réparation de nos balcons. À toutes fins utiles le coût des travaux envisagés en vue de contenir l expion du phénomène de décollement des carrelages n avait rien d'excessif, un argument crucial favorable aux copropriétaires d'appartements en attique, soucieux de prévenir tous risques de corrosion des armatures de la dalle et des parapets de leur balcon. Toujours est-il que jusqu'ici rien n'a été entrepris. Cet état de fait révèle, au sein même de la copropriété, des pratiques contraires aux règles de la bonne foi : présumant un «degré élevé d'altération des dalles et des parapets», diffusant un signal très pessimiste sur l état du support des carrelages posés, les membres d'un petit comité - séduits par un «système de revêtement synthétique, de conception censément moderne (tel que les dalles composite bois-résine)» - ont tenté de contraindre la communauté des propriétaires d'étages au financement outrancier d'une réfection totale du sol de tous les balcons. Un tel comportement pernicieux, tendant à ignorer les conseils avisés d'un expert compétent, n'est pas s conséquences. Il a conduit au «non respect du droit de chacun des copropriétaires», une maladresse regrettable qu'il a bien fallu récuser. Il est aussi à l'origine des très mauvaises décisions emportées en cascade par une majorité devant l'assemblée générale de la PPE. Mauvaises décisions dont la pire d'entre elles est encore celle qui n'a pas été prise : réaliser la réparation conformément aux directives de M. Vasserot pour moins de CHF l'unité. Il s'agit bien sûr d'une réfection usuelle, mais par ailleurs susceptible d'améliorer considérablement les performances du joint en matière d adhérence et de durabilité sur tout le pourtour du balcon, pour une durée de. Aujourd'hui la question d'un «revêtement neuf et dispendieux» censé intervenir (sic) «d l'intérêt général de la sauvegarde de notre immeuble» refait surface, alors que le coût d'une réparation devrait toujours rester marginal. Par référence à la durée de vie moyenne des équipements, dire qu'il apparaît peu judicieux de vouloir entamer des travaux pour améliorer - après seulement douze d'existence de l'ouvrage - l'évacuation des eaux de pluie sur l'un ou l'autre balcon¹, serait un euphémisme. Les carreaux d'origine en grès cérame étant d'excellente qualité leur durée de vie est voisine de : ils peuvent être déposés, nettoyés et réutilisés. Quant à l'aspect du dallage rien n'empêche les propriétaires mécontents d'en poser un neuf, à leur frais évidemment, sur toute la surface du balcon. Tabelle d'amortissement commune aux associations de bailleurs et de locataires À titre indicatif une liste de référence² de la durée de vie moyennes des installations et des équipements de qualité ordinaire, d un contexte d usure normale, fait l'objet des dernières pages de ce document. Antony Degoumois ¹ Le support devrait être reprofilé pour mettre le maximum de pente en fonction des trois déversoirs centraux et latéraux. Ces travaux exigent toutefois un investissement considérable, la reprise des pentes s avérant parfois difficile à réaliser sur une chape de faible épaisseur. ² Constatant le nombre important de litiges relatifs à la réparation et à la trformation des locaux et installations, la Fédération romande immobilière (FRI) et l Association suisse des locataires (ASLOCA-Fédération romande) ont souhaité disposer d une référence indicative proposant des durées d amortissement précises. Service de publication en ligne Techniques de l information - Rue du Cudeau-du-Haut 4 - CH-2035 Corcelles NE

2 GRECOS-INFO.CH HISTOIRE DE BALCONS

3 grecos-info 2013 Histoire de balcons Avant-propos Quand les meuniers s entendent sur les prix le boulanger se fait rouler d la farine La notion de défauts cachés (SIA 118) est désormais prescrite : du pain béni pour les opportunistes de tous bords! Une aubaine pour ceux qui, par intérêt ou par peur, propagent les demi-vérités et les faux bruits perçus ici ou là et mènent une campagne des plus équivoque en faveur de réalisations coûteuses, inappropriées, voire même parfois inutiles. «Trêve de beaux discours, étayés par les conseils prétendument gratuits des professionnels de la construction ou des services du bâtiment, qui ne proposeraient à notre administrateur qu une solution toute faite, à adopter dès maintenant, s que les membres de l assemblée des copropriétaires ne la leur aient jamais demandée». Trop, c est trop! Un copropriétaire La maquette de couverture a été crée, dessinée et réalisée par Francine Erard, CH-2732 Reconvilier Le modèle de mascotte est propriété de CristalXp.net Services de publication en ligne Techniques de l information - Rue du Cudeau-du-Haut 4 - CH-2035 Corcelles NE

4 Histoire de balcons PPE Helios & Grecos Construits en Entretien des balcons : pose d une plinthe avec bande de dilatation remontante pour empêcher le phénomène de décollement local des carrelages et prévenir tous risques de corrosion des armatures. Pour réparer les défauts visibles sur la plupart des balcons les experts indépendants recommandent l application du mortier élastique «Mapelastic», typiquement conçu pour l imperméabilisation et la protection des chapes et enduits de ciment (1) : Image 2 : appliqué en couche mince continue sur le support (chape et parapets) appelé à recevoir les bandes de dilatation remontantes en fibre polyester caoutchoutée «Mapeband», ce mortier élastique améliore de beaucoup les performances du joint en matière d adhérence et de durabilité sur le pourtour du balcon Balcon 3ème ouest résidence Grecos, septembre 2011 Image 1 : en présence d une liaison dalle-parapet rigide réalisée par recouvrement d armatures avec bétonnage du joint, la réparation préconisée empêche l humidité de gagner la chape et de se propager par capillarité (2) d le mortier-colle, sous les carrelages en grès cérame. Image 3 : étendue sur le pourtour des parapets, la plinthe avec bande de dilatation remontante élimine de facto tous risques de corrosion des armatures aux endroits critiques, là où les variations de température extérieure pourraient entraîner déformation et fissures. Cette réparation économique (CHF par balcon) a fait ses preuves. Elle se réfère au devis numéro de l entreprise Zucchet Chapes SA du 30 octobre Documentation et rédaction Antony Degoumois Techniques de l information (1) Le mortier élastique bi-composant «Mapelastic» est destiné à la protection et l imperméabilisation du béton, des balcons, des terrasses, des douches et des piscines. Source : Mapei Suisse SA (2) La capillarité caractérise la tendance naturelle d un liquide, ici de l eau, à se déplacer vers le haut d un milieu poreux tel que la tige des fleurs, la pierre, les mortiers. Ref 1/11 Juin 2012 Techniques de l information Services en ligne Rue du Cudeau-du-Haut 4 CH-2035 Corcelles NE

5 Octobre 2008 CHAPES CIMENT ZUCCHET CHAPES SA CHAPES ANHYDRITE Le coût des travaux envisagés ici pour contenir l expion du phénomène de décollement des carrelages n est pas disproportionné par rapport à l intérêt des copropriétaires désirant prévenir tous risques de corrosion des armatures de leur balcon. Ref 2/11

6 Novembre 2008 Les observations de l expert laissent entendre qu il s agit, à ce stade, d un problème mineur, s gravité et facile à réparer. les conseils d un expert mandaté par la PPE. Le risque de dommages est grand où l eau stagne! «Avant de vous préconiser la solution la plus appropriée pour la réparation de vos balcons, j aimerais revenir sur les causes de ces décollements qui peuvent provenir de plusieurs facteurs. 1- Retrait de la chape de mortier : lorsque les carreaux céramiques se décollent, la faute en est le plus souvent à leur support. 2- Délitage dû au gel (1) dont souffrent les carrelages céramiques des balcons et terrasses : l origine peut être attribuée aussi bien à une faute commise par le concepteur ou l exécutant qu à un défaut du matériau. Au nombre de ces fautes, il y a surtout la pente trop faible donnée au sol, car le risque de dommages est grand où l eau stagne. 3- Un autre cas est celui des défauts caractéristiques du matériau : ce sont de petits trous d la glaçure des carreaux céramiques. Si l eau de pluie ne s écoule pas rapidement en surface, elle s introduit par ces petits trous capillaires jusqu à l intérieur de la matière, qui est à grand pouvoir d absorption et que le gel fait éclater. 4- La pose au mortier-colle peut également provoquer un décollement des carreaux si celleci n est pas répartie de manière uniforme et en quantité suffisante sur le carreaux. [...] En ce qui concerne le mode réparation, j ai constaté que l entreprise Zucchet Chapes SA envisage la pose d un mortier élastique bi-composant «Mapelastic». J ai entendu de bon échos sur les produits «Mapei», mais je n ai pas eu l occasion de les utiliser. A mon avis, il est certain que compte tenu de la faible pente des balcons il serait souhaitable d avoir une étanchéité côté parapet du balcon, là où l eau peut stagner. Je vous conseillerais, avant de prendre votre décision, de faire appel au conseiller technique de la maison «Mapei» pour lui soumettre votre cas». Lettre de M. Philippe Vasserot, architecte expert, envoyée le 8 novembre 2008 à la PPE, extraits (1) Les carrelages en grès cérame sont non gélifs. La chape ciment, coulée sur la dalle, possède de toute évidence les propriétés de solidité et de durabilité qu exigent les normes de construction en vigueur. Par conséquent seul le mortier-colle pourrait se déliter sous les carrelages et se trformer peu à peu en un support humide, d une consistance friable, d la mesure où les joints périphériques de dilatation ne sont pas suffisamment efficaces. ndr Ref 3/11

7 Un projet hors de propos : Les directives de M. Vasserot, architecte expert mandaté par la PPE, n ont malheureusement suscité que bien peu d intérêt. En réalité, à l écoute d émissaires diffusant un signal très pessimiste sur l état du support des carrelages posés, l administrateur de la PPE envisage déjà très sérieusement la réfection totale des revêtements du sol de tous les balcons! Juin 2009 faire confiance à ceux qui profitent de la crédulité d autrui serait, en l occurrence, une belle preuve de courage! «L état de nos balcons est jugé mauvais mais ne nécessite pas de mesure d urgence. On peut encore tenir deux ou trois mais pas plus». Selon M. Python (1), vice-président de la société Setimac SA, les copropriétaires sont condamnés à mettre de l étanchéité (résine polyuréthanne ou similaire) sur toute la surface de leur balcon. Source : rapport de l administrateur du 12 juin 2009 «Une action doit être entreprise par la PPE, d le courant des deux prochaines années, pour stopper la dégradation des balcons. Il est décidé de constituer une commission (4) qui devra statuer sur la répartition des frais entre PPE et copropriétaires, et également sur le moment de réalisation des travaux». Source : procès-verbal de l Assemblée Générale du 23 juin 2009, pages 3 et 4 (1) A la suite du passage de M. Python de la société Setimac SA, un rapport alarmiste en ce qui concerne l état des balcons éveille de grosses craintes parmi une majorité de copropriétaires : «Nos joints en ciment ne sont pas étanches et permettent à l eau de pénétrer d la chape puis progressivement d la dalle. Le premier signe de ce phénomène est le carrelage qui sonne creux (2). Le deuxième signe est la trace de salpêtre (3) qui suinte le long du parapet. Ces deux signes sont déjà bien visibles chez nous. L eau qui pénètre va évacuer progressivement le sel et le ciment. Il ne va rester à la longue que du sable». Source : rapport de l administrateur de la PPE du 12 juin 2009, extraits (2) Des réparations effectuées sur un balcon (Grecos, 3ème ouest, septembre 2011) ont bien mis en évidence qu après avoir enlevé le carrelage (sonnant creux) un support humide à trempé (d une consistance friable) apparaît. Cependant, malgré une chape humidifiée, voire mouillée par endroit sous les carreaux en grès, aucun signe de désagrégation n a pu être décelé. (3) Le salpêtre et les sels minéraux qui cristallisent sur l enveloppe des constructions neuves sont les effets secondaires des remontées d humidité par capillarité d les matériaux. Le salpêtre est aussi le résultat de la perte d eau de cristallisation du nitrate de potassium qui forme une couche pulvérulente blanchâtre sur les vieux murs humides. (4) La commission se compose de 4 membres et de l administrateur de la PPE, tous copropriétaires. Aucun d entre eux n est un professionnel du bâtiment. ndr Techniques de l information Services en ligne Rue du Cudeaux-du-Haut 4 CH-2035 Corcelles NE Ref 4/11

8 Bien que Grecos compte à peine huit d existence : «La commission s engage à soumettre des offres concrètes à l assemblée générale des copropriétaires pour que les travaux puissent débuter en été 2011». Source : procès-verbal de l Assemblée Générale 2010, page 3 Février 2011 La liberté c est le respect des droits de chacun, l ordre c est le respect des droits de tous! «Le financement de l opération devrait être réparti sur l ensemble des copropriétaires selon l avis de la majorité des 5 membres de la commission». «Les fonds d immeuble sont largement insuffisants car il avoisinent les CHF 25'000.- par PPE et le coût global sera 2 à 3 fois supérieur». Source : procès-verbal de la séance du 14 février 2011, commission des balcons règlement PPE «Une augmentation de 160% de l attribution au fonds de rénovation d immeuble a été approuvée par la majorité des copropriétaires de Grecos pour le financement des travaux de réfection prévus sur tous les balcons». (*) Source : procès-verbal de Assemblée Générale 2011, page 6 (*) Art. 8 let. i, balcons : Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance d un balcon doivent le maintenir en parfait état d entretien. D le cas où des emplacements pour grils de balcon seraient prévus, avec les canaux d évacuation des fumées, seuls les combustibles pour grillades seront tolérés. Il ne sera pas autorisé d incinérer des déchets ou autres. Les copropriétaires d un balcon sont responsables de tout dommage (fissure, fuites, etc.) provenant directement ou indirectement de leur fait et supporteront les frais de remise en état. En cas de carence de leur part, les travaux seront commandés à leur frais par l administrateur. Seuls les gros travaux résultant d une vétusté normale seront à la charge de la communauté. Source : Règlement de la communauté des propriétaires d étages de l immeuble Grecos Techniques de l information Services en ligne Rue du Cudeaux-du-Haut 4 CH-2035 Corcelles NE Ref 5/11

9 Septembre 2011 Les travaux de réparation préconisés par M. Vasserot, selon le devis de l entreprise Zucchet Chapes SA du 30 octobre 2008, ont été réalisés sur le balcon de M. Degoumois, immeuble Grecos, 3ème étage ouest. «La dépose des carreaux a dûment montré que l eau ne s écoule pas sous le revêtement céramique et que, par conséquent, la chape et la dalle ne présentent pas les formes de dégradation qui ont été décrites et esquissées sur plan en juin 2009». La liberté est le droit de faire tout ce que permet le règlement (*) «Nous constatons donc que la situation qui a été décrite aux copropriétaires en 2009 reposait sur de fausses allégations». [... ] «Grâce à l argumentation de notre assuré, le vote concernant les travaux à entreprendre sur tous les balcons a été reporté. Toutefois, les copropriétaires ont accepté de créditer le fonds de rénovation de CHF 15'000,00». «Ce crédit a donc été versé s motif ou à tout le moins sur des motifs injustifiés. Il convient donc de le restituer à chaque copropriétaire». Source : Lettre du 21 octobre 2011 de «Protekta assurance» à l administrateur de la PPE, extraits Les faits, tout comme les chiffres, parlent d eux-mêmes! (*) Monsieur, Par la présente nous portons à votre connaissance que nous sommes chargés de la défense des intérêts juridique de notre assuré M. Degoumois. Source : Lettre du 21 octobre 2011 de «Protekta assurance» à l administrateur de la PPE, extraits «A titre de rappel, M. Degoumois a ajourné les travaux prévus suite à votre suggestion de modifier à la charge de la communauté l aspect et le revêtement du sol de tous les balcons d un délai de deux, et ceci en violation de l art. 8 let. i du règlement de la copropriété». «En effet, cet article stipule clairement que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance d un balcon doivent le maintenir en parfait état d entretien et sont responsables de tout dommage provenant directement ou indirectement de leur fait et supporteront les frais de remise en état. Seuls les gros travaux résultant d une vétusté normale seront à la charge de la communauté». «Pourtant, nous doutons fortement de la vétusté de l immeuble après seulement huit d existence». «Tout au plus, une expertise aurait dû être engagée afin de déterminer d une part la vétusté ou non de l immeuble et d autre part, quels travaux étaient envisageables». «Par la violation de cette disposition, vous engagez votre responsabilité d la mesure du préjudice subi par M. Degoumois». Source : Lettre du 28 novembre 2011 de «Protekta assurance» à l administrateur de la PPE, extraits Techniques de l information Services en ligne Rue du Cudeaux-du-Haut 4 CH-2035 Corcelles NE Ref 6/11

10 Octobre 2011 Les copropriétaires ont été dupés (*) La prévention des risques de corrosion naturels impliquent, de la part des membres de la commission des balcons, une intégrité surnaturelle! «L entreprise Zucchet SA a confirmé l état satisfaisant de la chape du balcon. Ceci est d ailleurs signalé sur la facture du 6 octobre 2011 adressée à notre client». Source : Lettre du 21 octobre 2011 de «Protekta assurance» à l administrateur de la PPE, extraits (*) Une démarche qui va de soi! Quand un sérieux problème de maintenance semble se poser et qu on tient à ce qu il soit réglé proprement, ce n est pas à grand renfort d informations trompeuses et de demi-vérités qu on tente de le résoudre. Le bon sens veut qu on s approche du concepteur de l ouvrage : c est à l architecte qui a suivi toute l exécution des travaux qu il convient de poser les questions. Lui seul est en mesure de formuler la bonne réponse et de conseiller la meilleure solution. ndr Techniques de l information Services en ligne Rue du Cudeaux-du-Haut 4 CH-2035 Corcelles NE Ref 7/11

11 Novembre 2011 Les références aux actes écrits et aux documents techniques devraient toujours être indiquées d un rapport pour en conforter l authenticité. De toute évidence, les explications données ici ne semblent pas très convaincantes! (sic) La commission s est à nouveau réunie pour avoir un nouvel avis, neutre et objectif, de l état des balcons. Monsieur Mauro Zuttion, directeur général de l entreprise Zuttion SA, a eu la gentillesse de nous faire bénéficier de sa grande connaissance du secteur de la construction. «Le meilleur système consiste à poser des dalles composites bois-résine ou similaires sur taquets (1), s chape à même la dalle sur l étanchéité, ce qui permet à l eau de pluie de s évacuer plus facilement du balcon pour autant que les pentes soient bonnes»! crédibilité «En dehors du problème du carrelage qui se décolle, nous sommes en face d un autre problème important : la présence d un parapet préfabriqué en dur. Il possède des point d ancrage en fer d la dalle qui vont avec le temps se détériorer. La rapidité et l importance de la corrosion de l armature ne peuvent pas être vraiment estimées précisément. On parle de 15 à voire plus. On a néanmoins encore du temps avant que les balcons s effondrent... car des signes avant-coureurs se manifesteront». «La pose de plinthes sur la face inférieure du parapet n a aucun effet sur une meilleure étanchéité. Cela permet simplement de reporter un peu le problème d le temps» (2) Source : rapport (décembre 2011) de la séance de la commission des balcons du 21 novembre 2011, extraits (1) Taquet : petite pièce de bois-résine ou similaire destinée à maintenir ou soutenir les dalles composites. (2) La plinthe réalisée sur le balcon de l immeuble Grecos, 3ème ouest, selon les directives des experts, assure une étanchéité efficace et durable sur tout le pourtour des parapets. Ces mesures préventives stoppent toute infiltration d eau et minorent par conséquent les risques d émergence du phénomène de corrosion des armatures aux endroits critiques, là où les variations de température pourraient entraîner déformations et fissures. Où est le problème? ndr Ref 8/11 Techniques de l information Services en ligne Rue du Cudeaux-du-Haut 4 CH-2035 Corcelles NE

12 «C est l ensemble des membres de la commission qui a pris les décisions lors des différentes séances que nous avons tenues. J-P. Neuenschwander n a fait que rapporter par écrit nos conclusions et nos décisions qui ont toujours été prises à l unanimité». Décembre 2011 «Nous tenons à préciser que nous n avons jamais eu l impression que notre rapport était alarmiste et n avons pas l impression d avoir été influencés par l avis de notre administrateur ou qui que ce soit d autre». Les membres de la commission assument leur responsabilité (1) pour lever le discrédit pesant sur l administrateur qui menace de remettre son mandat! Source : lettre du 6 décembre 2011 de la commission des balcons à M. Degoumois, copropriétaire, extraits La seule conclusion qui s impose est que les travaux recommandés et soumis au vote de l Assemblée Générale 2011 par les membres de la commission des balcons n étaient pas conformes aux normes de construction en vigueur et que leur financement ne respectait pas le règlement PPE! Les conclusions du rapport de la commission des balcons ont été trmises à tous les copropriétaires avant le 20 juin ce qui a permis à chacun de l analyser et d exprimer son avis lors de l Assemblée Générale du 23 juin Source : lettre du 6 décembre 2011 de la commission des balcons, MM. Abplanalp, Jeanneret, Margiotta et Piaget à M. Degoumois, copropriétaire, extraits (1) N.B : le coût global des travaux envisagés par la commission des balcons, réalisés d toutes les règles de l art, pourrait bien atteindre les CHF 100'000.- en tenant compte du reprofilage des supports, rien que pour les six balcons de la résidence Grecos qui compte à peine 8 d existence. A titre comparatif, ce montant de CHF 100'000.- correspond à la somme des contributions annuelles versées pendant par tous les copropriétaires de Grecos d le fonds de rénovation d immeuble! ndr Question qu on se pose : «Aucun problème de carrelages n ayant été signalé par les copropriétaires d les cinq premières années après réception de l ouvrage, est-il bien raisonnable d avancer comme probable une altération non accidentelle des revêtements, à seule fin de justifier sur la forme, par ce motif, la rénovation des carrelages, étanchements et chapes de tous les balcons de l immeuble, d les trois années qui suivent?» Un copropriétaire, Grecos Techniques de l information Services en ligne Rue du Cudeaux-du-Haut 4 CH-2035 Corcelles NE Ref 9/11

13 D le cadre de ses investigations l expert a contacté un technicien de MAPEI au sujet de la mise en œuvre des mortiers utilisés pour la réparation qu il préconise. ndr Conclusions de l expert, extraits : 1- Quelle crédibilité faut-il accorder au rapport de l administrateur de la PPE du 12 juin 2009? Selon moi, M. Python de la société Setimac a un avis très pessimiste de l état du support des carrelages posés. Au 3ème alinéa, je suis très sceptique quant à la prise des taux et valeurs d humidité contenue d les dalles. Par contre, le fait d ôter le carrelage et de concevoir l application d une étanchéité me parait être une bonne solution. Cependant, un mortier élastique type «Mapelastic» ou similaire me semble mieux adapté et moins onéreux qu une étanchéité en résine synthétique polyuréthane type «Sikafloor-400» ou similaire. Il est clair que le mortier élastique doit être accompagné de bandes de dilatation remontantes type «Mapeband» ou similaire contre les parapets. Enfin il est important, après la pose des plinthes, de traiter tout le pourtour du balcon avec un joint silicone et de l entretenir régulièrement. [... ] 2- La construction du bâtiment Grecos, et en particulier celle des balcons, respectet-elle les normes de construction SIA? Après avoir consulté l architecte qui a suivi toute l exécution des travaux, les pl (architecte & ingénieur) ainsi que la visite des lieux (appartement de M. Degoumois), oui les normes SIA ont été respectées, hormis peut-être les pentes minimales de 2.0%. [... ] Par contre, au niveau de la corrosion des armatures du balcon je n ai visuellement rien remarqué d anormal. Après avoir consulté les pl de l ingénieur ainsi que les directives de pose mentionnées sur ceux-ci, je ne vois pas de danger concernant la corrosion, surtout en prévoyant la mise en conformité et l entretien à court terme (partiel) au minimum, comme chez M. Degoumois. De toute évidence, pour être certain à 100%, seuls des carottages prélevés là où il y aurait des doutes devraient être préconisés et suivis d analyses en laboratoire (EPFL par exemple). Source : Société Expertibat Neuchâtel, dossier 11'033, février 2012 Eviter déformations et fissures : lorsque la liaison dalle-parapet est rigide - par exemple d le cas d une liaison par recouvrement d armatures avec bétonnage du joint - le parapet ne devrait pas dépasser les 2,5 m afin d éviter que les variations de température n entraînent des dommages. L utilisation de fixations spécialement conçues pour les parapets - par exemple des appuis élastomères absorbant les déplacements dûs aux variations de température - permet d allonger considérablement la longueur de ces éléments. Source : Construire en béton, conception des bâtiments en béton armé Friedbert Kind-Barkauskas 2006, ISBN: Techniques de l information Services en ligne Rue du Cudeau-du-Haut 4 CH-2035 Corcelles NE Ref 10/11

14 faire valoir des arguments trompeurs, étayés par un document à caractère technique qui servirait de référence, est un bon moyen d induire le «syndrome du délabrement» chez un copropriétaire presque s le faire exprès : il semblerait que l expérience acquise en la matière par certains professionnels du marché de la construction, toujours prêts à relever ce genre de défi, s avère cruciale pour contrer les oppositions et atteindre un objectif! Annexes juin 2009 mystification Ce plan n est pas conforme à la réalité : l isolation en SAGEX de 2 cm n existe pas (le parapet est bétonné contre la dalle). L eau de pluie ne «s écoule» pas sous la chape, ni même sous le carrelage, pas plus d ailleurs qu elle ne peut entrer au contact direct des armatures métalliques en s infiltrant jusqu au bac de récupération placé sous la dalle du balcon. ndr Le type d étanchéité proposé correspond à un domaine d utilisation pour lequel les exigences requises sont bien plus sévères que pour un simple balcon : de l avis des experts, en raison de la trop lente évacuation des eaux de pluie, le support devrait être reprofilé pour mettre le maximum de pente en fonction des trois déversoirs centraux et latéraux. Cette option exige un investissement considérable s que, pour autant, le revêtement soit garanti de longue durée, puisque la reprise des pentes s avère parfois difficile, voire même impossible à réaliser sur une chape de faible épaisseur. La conformité du support est pourtant la condition sine qua non qui permettrait de conclure au succès d une telle réalisation qui, le cas échéant, pourrait bien ne pas respecter les normes de construction en vigueur! ndr Techniques de l information Rue du Cudeau-du-Haut 4 CH-2035 Corcelles NE Ref 11/11

15 Annexes avril 2011 Recommandations de la commission et plan de financement des travaux de rénovation des balcons Vouloir financer à court terme les travaux recommandés par la commission en sollicitant les fonds de rénovation d immeubles est une absurdité! Il faudrait faire la différence entre un balcon s habitation au-dessous et une terrasse située sur une habitation! Techniques de l information - Services de publication en ligne - Cudeau-du-Haut 4 - Corcelles NE Ref 1/g

16 Les mesures préventives seraient bien suffisantes! (1)? La perspective d un découvert de CHF 12'600.- est bel et bien la preuve explicite de l inadéquation d un tel projet! Ce genre de considérations est hors de propos : le fonds de rénovation d immeuble n a pas vocation à subventionner les travaux d entretien planifiés sur des unités privées PPE! (2) (1) Les balcons sont des unités privées PPE au niveau des revêtements, carrelage, étanchement et chape. L entretien d une telle unité est à la charge de son propriétaire. (2) Ce plan de financement ne respecte pas le taux de croissance planifié du fonds de rénovation Grecos ( 0,2% de la couverture d assurance ECAP ) : outre les provisions nécessaires à l entretien des balcons les disponibilités du fonds devraient atteindre les CHF 44'400.- en La contribution serait alors d environ CHF par copropriétaire au cours des 3 années de dotation. Ce chiffre correspond à une hausse totalement démesurée de 500%! Techniques de l information - Services de publication en ligne - Cudeau-du-Haut 4 - Corcelles NE Ref 2/g

17 Le fonds de rénovation n est pas un compte courant alternativement créditeur et débiteur pour octroyer un prêt de courte durée aux propriétaires de balcon! s rénovation des balcons (3) 3 x 5' ' % % (accepté à la majorité le 29 juin 2011) Selon le règlement PPE la décision de financer et de réaliser des travaux de rénovation sur les balcons ne peut être prise qu à l unanimité : une disposition qui, de toute évidence, ne s impose pas d elle-même à certains copropriétaires! (3) Il va de soi que le règlement PPE veille précisément à ce que les copropriétaires investissent exactement la même somme d argent pour des travaux identiques effectués sur leur balcon respectif. D ce cas, la part individuelle des copropriétaires ne doit pas être prise en compte. Techniques de l information - Services de publication en ligne - Cudeau-du-Haut 4 - Corcelles NE Ref 3/g

18 Tabelle d amortissement commune aux associations de bailleurs et de locataires AVERTISSEMENT INTRODUCTIF Constatant le nombre important de litiges relatifs au rafraîchissement, à la réparation et à la trformation des locaux et installations mis en location ainsi qu à la répartition de la charge financière liée à de tels travaux, La Fédération romande immobilière (FRI) et l Association suisse des locataires (ASLOCA-Fédération romande) ont souhaité mettre à disposition un outil permettant, tant aux locataires qu aux bailleurs, de disposer d une référence indicative proposant des durées d amortissement précises. La présente tabelle d amortissement n a aucune force contraignante et ne permet à aucune des parties d en tirer un droit. Elle donne, à titre indicatif, des durées de vie moyennes pour des installations et des équipements de qualité ordinaire, d un contexte d usure normale. Les droits et obligations des locataires et des bailleurs, fondés sur les dispositions du Code des obligations et des dispositions paritaires cantonales, ainsi que sur la jurisprudence, se déterminent de cas en cas, en fonction de l usure effective et des défauts préalablement établis. Les parties signataires forment le vœu que ce document prévienne les litiges et permettent aux locataires et bailleurs de Suisse romande de régler leurs différends à l amiable. La présente tabelle entre en vigueur le 1 er mars 2007 pour une durée de deux. Elle se renouvellera pour deux et ainsi de suite, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance. Fédération romande immobilière Roland Niklaus Président Philippe Leuba Secrétaire général ASLOCA Fédération romande Alain Berset Président Carlo Sommaruga Secrétaire général Reconnu par : Union suisse des professionnels de l immobilier Francis M. Godel Olivier Feller Président Secrétaire général 1. Chauffage / ventilation / climatisation Chaudière Brûleur Commande Pompe de circulation Cheminée : Acier chromé Vitrocéramique Pompe à chaleur Convertisseur, pour chauffage à distance, incluant les frais de raccordement Capteur solaire Chauffage au sol Radiateurs / parois chauffantes : Radiateur Radiateur porte-linges Conduites cuivre/ acier/ fonte Peinture en résine synthétique Vernis en résine synthétique thermolaqué Installation électrique de la chaufferie Citerne à mazout / combustible : Intérieure à l immeuble Enterrée Installation de protection contre les fuites Instruments de mesure : Compteurs de chaleur, de volume, de débit Répartiteur des frais de chauffage Vannes : Vannes thermostatiques des radiateurs Vannes ordinaires des radiateurs Climatiseur individuel pour une seule pièce Ventilation : Ventilation contrôlée du logement Canaux de ventilation 2. Production d eau chaude Chaudière combinée Pompe de circulation Installation électrique du système de production d eau chaude Instruments de mesure, compteurs électroniques Chauffe-eau (boiler) :

19 Chauffe-eau combiné avec le chauffage Chauffe-eau électrique Appareil à gaz 3. Cheminée Cheminées : Cheminée, poêle 25 Revêtement en briques réfractaires 15 Foyer à air chaud 25 Ventilateur pour l évacuation de la fumée 20 Moteurs électriques : Pour foyer à air chaud 20 Pour récupération de chaleur 20 Pare-feu, treillis métallique, verre 20 Isolation du toit, du grenier et de la cave Tablette d appui de la fenêtre, adaptée suite à l isolation du bâtiment Joints élastiques extérieurs Fenêtres à double vitrage, double vitrage bois Fenêtres à vitrage isolant : Fenêtres plastiques, bois, bois/métal, à isolation thermique et phonique Fenêtres métal à isolation thermique et phonique Peinture à huile, émail synthétique ou acryl sur cadres et tablettes de fenêtres Joints caoutchouc, pour les fenêtres Volets roulants : Plastique Bois Métal, aluminium Stores à lamelles : Plastique Extérieurs, métal Intérieurs, aluminium ou plastique Sangles, pour volets à rouleaux ou stores 8 4. Enveloppe du bâtiment Isolation du bâtiment, fenêtres, volets roulants, stores à lamelles, toit, auvent Isolation compacte : Polystyrène (sagex) 25 Panneaux isolants en laine de verre 30 Isolation ventilée des façades : Revêtement en bois 30 Plaques 30 Revêtement, bardeaux en éternit 40 Crépis : Crépis minéral pour façade, sur maçonnerie 40 Enduit synthétique, sur maçonnerie 25 Peinture silicate, sur crépis de façade (purement minéral) 25 Dispersion extérieure, revêtement minéral pour couche de fonds 20

20 Volets : Bois Bois, avec nouvelle peinture Métal, aluminium Moteurs, pour stores en tissu, à lamelles, volets roulants Manivelles : Manivelles Support pour manivelle, métal Support pour manivelle, plastique 5 Toit plat : Couverture en gravier aggloméré Revêtement en plaques de ciment Toit en pente : Tuiles, éternit 50 Tuiles, éternit avec nouvelle isolation thermique 50 Ferblanterie : Peinte ou zinguée Cuivre, titane, zinc Acier, uginox, cuivre Auvent : Construction métallique Construction en bois Couverture en verre armé Couverture en verre composite de sécurité Couverture en tuile ou similaire Couverture en tôle ou similaire 5. Plafonds / murs/ portes / boiseries Travaux de menuiserie, plâtrerie et tapisserie Tapisseries : Qualité moyenne, ingrain, imprimé ou peint brut Bonne qualité, lisse, lavable Tapisserie en fibre de verre pouvant être peinte Peinture des revêtements de mur et plafond / crépis : Dispersion, peinture à la colle, acryl (blanc-fix, blanchi) 8 Peinture de résine alkyde, résine synthétique Enduits : Enduit en matière plastique Enduit brut, rustique, etc., minéral Enduit blanc Lambris : Paroi brute, revêtement Enduit d une lasure Peint Lasure / peinture de couverture (huile, acryl ou résine synthétique) sur lambris Plafonds : En métal, suspendu, y compris les éclairages encastrés En bois, lambrissé En bois, suspendu Parois de séparation, de construction légère, alu avec panneaux en verre, revêtement plastique Armoires murales : Aggloméré Bois massif Garnitures (serrures et gonds) Peinture à l huile ou en résine synthétique, sur armoires Portes, extérieures et intérieures : Bois massif Matériaux en fibre de bois, aggloméré Métal Peinture à l huile ou synthétique, pour portes et cadres de portes Châssis pour vitres de portes Garnitures (serrures et gonds), pour les portes Joints de portes en caoutchouc Portes coulissantes / parois pliantes : Aggloméré ou bois massif Rouleaux Cadres, encadrements, seuils de portes : Intérieurs, en bois Intérieurs, en métal, pierre naturelle ou artificielle Rebords de fenêtres, intérieurs, laqués, peints à l huile, en acryl ou en résine synthétique Installation de fermeture, automatique Serrures : Porte palière Portes intérieures Joints 6. Revêtements de sols : Sols : PVC, novilon, etc. Caoutchouc Linoleum Revêtement en liège vitrifié Revêtement laminé (parquet synthétique) : Qualité médiocre, classe 31 Qualité moyenne, classe 32 Qualité supérieure, classe 33 Parquet : Parquet collé, en bois massif, lames de petit format (parquet mosaïque), rénovable jusqu à 6 fois Lames en bois dur, parquet massif, rénovable jusqu à 4 fois Lames en bois tendre, parquet couches multiples Parquet plaqué, bois véritable ou lamellé (couche d usure en bois ne correspondant pas à un véritable parquet), généralement non rénovable et surface supérieure traitée d usine 35 12

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