LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER

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1 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER COMITÉDERÉDACTION L ÉQUIPE IMMOBILIER BAIL COMMERCIAL De la nécessité de contrôler a priori le contenu des actes d huissier DIRECTION DE PARIS 4-6 avenue d Alsace Paris La Défense cedex Tél. : Fax : En application des articles L et L du Code de commerce, le congé, la demande de renouvellement et sa réponse doivent être formalisés par exploit d huissier. Cet acte extra-judiciaire relève du régime des nullités des actes de procédure prévu par les articles 112 et suivants du Code de procédure civile. Ce régime définit de manière restrictive les causes d annulation (vices de forme faisant grief, irrégularités de fond limités à trois cas) qu il réserve à l adversaire de l auteur de l acte, seul autorisé à s en prévaloir. Que peux donc faire l auteur d un exploit d huissier pour contrecarrer les effets de son propre acte affecté d un vice ou d une erreur matérielle? Dans l espèce, le bailleur avait accepté un prix annuel qui correspondait au prix mensuel. Après avoir jugé que la nullité d'un congé ne pouvait être prononcée au motif que l'huissier aurait agi en dehors de son mandat, ou que cet acte aurait été délivré par erreur et en l'absence de consentement de l émetteur, au motif que cette absence d'intention ne constituait pas une irrégularité de fond de l'article 117 du Code de procédure civile (Cass 3 è civ 5 juin 2013 n ), la Cour de Cassation approuve les juges du fond d avoir interprété souverainement un acte extra-judiciaire ambigu, pour en écarter les effets, au motif de l erreur matérielle grave et flagrante affectant le montant du loyer. (Cass 3 è civ 19 février 2014 n Vitiscot SCP Guillon Daval c/ SCP Tuaillon Bildsteine- SCI d Angoulotte). Il est donc impératif de vérifier le contenu de l acte extra-judiciaire avant sa notification, car ensuite la portée de l acte notifié dépendra uniquement de l appréciation souveraine des Tribunaux. Point d étape sur le projet de loi Pinel (Acte II) : Le projet de loi relatif à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été adopté en première lecture par le Sénat dans sa séance du 17 avril Le texte a connu de nouvelles évolutions au nombre desquelles on signalera (i) une application de la variation maximale du loyer (10%) étendue à la révision légale des articles L et L du Code de commerce, (ii) la limitation dans le temps de la garantie solidaire du locataire cédant (3 ans à compter de la cession du fonds), (iii) ou encore la possibilité d une déspécialisation partielle de l activité prévue au bail en cas de procédure collective du preneur pour faciliter la reprise de son exploitation. Le texte a été entériné par la Commission mixte paritaire dans sa séance du 21 mai, et a fait l objet d un vote définitif de l Assemblée nationale le 26 mai et du Sénat le 5 juin. Interprétation stricte du droit de préférence du preneur Certains baux accordent au preneur un droit de préférence ou de préemption en cas de vente des locaux loués. Ce droit s applique-t-il lorsque la vente concerne la totalité de l immeuble et non uniquement les locaux loués? La Cour de cassation répond par la négative : la clause par laquelle le bailleur octroie au preneur un droit de préemption en cas de vente des locaux ne saurait imposer au propriétaire de diviser le bien en vue de le 1

2 céder à des personnes distinctes (Cass. Civ. 3 ème, 9 avril 2014 n ). La loi PINEL dans sa version actuelle, accorde au preneur un droit de préférence en cas de vente des murs mais seulement pour la chose louée. Ce droit n aura, comme précédemment, pas d efficacité en cas de vente de l ensemble immobilier, sauf à ce qu une clause expresse le prévoit. Contacts : claire.castela@fidal.fr regis.hallard@fidal.fr elisabeth.guelle@fidal.fr FISCALITÉ Rappel : enregistrement obligatoire des transactions en matière de contentieux de l urbanisme conclues depuis le 19 août Dans le contentieux de l urbanisme, il est le plus souvent mis fin à l instance par le désis - tement du requérant. Utiles à la réalisation des projets de construction, de démolition ou d aménagement dans la majorité des cas, ces transactions qui accompagnent ces désistements sont parfois l aboutissement d un processus de chantage exercé par un requérant malveillant. Afin de limiter ces pratiques sans interdire la conclusion de telles transactions, l ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l urbanisme a introduit certaines mesures visant à réduire les abus et à soutenir les projets d urbanisme. Entré en vigueur le 19 août 2013, le nouvel article L du Code de l urbanisme issu de l ordonnance précitée dispose que «toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du Code général des impôts». La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature. Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi». Désormais, à défaut d enregistrement au service des impôts, la transaction sera réputée sans cause et les sommes versées en contrepartie du désistement pourront être récupérées à tout moment dans un délai de cinq ans, soit par le promoteur directement, soit même par les acquéreurs successifs qui en auraient supporté le coût répercuté par le promoteur dans le prix qu ils ont acquitté pour l achat de leur bien. En conséquence, si l on est du côté du bénéficiaire des sommes, il est évident qu en cas d omission (ou d absence de preuve) de l enregistrement, le bénéficiaire aura tout intérêt à régulariser le défaut d enregistrement en soumettant ladite transaction à l enregistrement et ce même après le délai d un mois prévu par l article 635 du CGI. Du côté de la partie versante, le régime dépendra des intentions de cette dernière. Soit la partie versante entend se ménager la faculté de réclamer le remboursement des sommes versées sans cause à défaut d enregistrement et alors cette dernière n aura aucun avantage à régulariser le défaut d enregistrement.

3 Soit elle n entend pas revenir sur sa transaction et il paraîtrait alors plus satisfaisant de régulariser immédiatement le défaut d enregistrement car il ne paraît pas souhaitable d être réputé avoir procédé à des versements sans cause. En effet, on peut toujours se demander quelle appréciation pourrait tirer l administration fiscale du versement sans cause d une indemnité et du fait que le contribuable n ait pas exercé son droit à répétition. Contacts : mcrette@fidalinternational.com sdodin@fidalinternational.com Point d actualité TVA : Option pour l assujettissement des loyers à la TVA et transfert des droits à déduction : ce qui change 3 Par suite de l adoption du décret n du 20 janvier 2014, l administration fiscale a récemment modifié sa doctrine concernant notamment l option pour l assujettissement des loyers à la TVA ainsi que la procédure de transfert des droits à déduction des personnes publiques. Rappelons en effet que ce décret a modifié la date de prise d effet de l option pour l assujettissement à la TVA des loyers en précisant que l option prenait à nouveau effet au premier jour du mois au cours duquel elle est formulée (alors que depuis le 13 septembre 2010, l option prenait effet au premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle était formulée). Cette modification permet ainsi aux bailleurs souhaitant assujettir leur activité locative à la TVA de revenir à une position plus souple et de limiter le risque de perte d une partie des droits à déduction afférente à cette activité. Par ailleurs, ce décret met fin à l'exigence d'enregistrement des baux ruraux pour pouvoir bénéficier de l'option pour la taxation à la TVA prévue au 6 de l'article 260 du CGI. Enfin et plus spécifiquement, l administration a apporté des précisions concernant le transfert du droit à déduction dans le cadre de délégation de service public. A titre liminaire, il convient de rappeler que les entreprises chargées de la gestion d'un service public peuvent déduire la taxe afférente aux investissements que l'etat, les collectivités locales ainsi que leurs groupements ou leurs établissements publics leur confient pour assurer l'exploitation d'un service public. Pour ouvrir droit à la procédure de transfert, la convention liant l'entreprise à une collectivité ou un organisme public doit présenter tous les caractères d'un contrat de concession, d'affermage ou de délégation de service public. L article 210 de l annexe II au Code général des impôts précise les modalités du transfert de droit à déduction dans ce cadre. Le décret a modifié les dispositions de cet article qui prévoit désormais qu est déductible la TVA grevant les dépenses exposées pour les investissements publics que l'état, les collectivités territoriales ainsi que leurs groupements, ou leurs établissements publics n'utilisent pas pour la réalisation d'opérations ouvrant droit à déduction et qu'ils confient à une entreprise qui les utilise afin d'assurer, à ses frais et risques, la gestion du service public qu'ils lui ont déléguée. Ainsi, dorénavant, seules sont en principe éligibles à la procédure de transfert, les dépenses relatives aux investissements supportées par la collectivité délégante, pour autant qu'elle n'ait pas pu déduire la TVA qui les a grevées (en pratique lorsque la collectivité a mis à disposition les investissements à titre gratuit). Contacts : amoraine@fidalinternational.com falparslan@fidalinternational.com

4 URBANISME Les effets d une DIA incomplète ou erronée CE, 12 fév. 2014, Société Ham Investissement, req. n Le fait qu une déclaration d intention d aliéner (DIA) soit incomplète ou erronée notamment en ce qui concerne la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation est sans incidence sur la légalité de la décision de préemption. Toutefois, l article L du Code de l urbanisme ne s oppose pas à ce que le juge judiciaire prenne en considération ces éléments pour apprécier la validité de la vente. Cette décision va dans le même sens que des décisions précédentes du Conseil d Etat. Elle doit cependant être mise en perspective avec l enrichissement du contenu des DIA par la loi ALUR du 24 mars L extension aux tiers des recours en annulation des contrats CE, Ass., 4 avr. 2014, Département de Tarn-et- Garonne, req. n L exercice d un recours visant à l annulation d un contrat administratif n est plus limité aux parties au contrat, aux candidats évincés et au préfet. Par un arrêt d Assemblée, le Conseil d Etat admet désormais le recours des tiers sous réserve de l appréciation de leur intérêt à agir. Il est à craindre qu une telle évolution, pour ne pas dire, révolution jurisprudentielle déstabilise un peu plus les opérations d urbanisme et d aménagement et notamment les concessions d aménagement ou nouvelles conventions de mandat en la matière introduites par la loi ALUR, surtout lorsque l on sait que les juges du fond admettent la recevabilité des recours des propriétaires de terrains situés en ZAC (CAA Marseille, 11 juill. 2011, req. n 10MA01715). Le permis de construire des éoliennes peut «valoir» dix ans Décret n du 2 mai 2014 relatif à l expérimentation d une autorisation unique en matière d installations classées pour la protection de l environnement (ICPE) A l occasion de ce décret créant à titre expérimental une autorisation unique rassemblant l autorisation ICPE, le permis de construire, l autorisation de défrichement, la dérogation à l interdiction de destruction d espèces protégées et l autorisation au titre de l énergie, est modifié le Code de l urbanisme s agissant des projets éoliens. En vertu de l article R du Code de l urbanisme modifié par ce décret pour les installations de production d'électricité utilisant l'énergie mécanique du vent, c'est-à-dire les éoliennes, la demande de prorogation du permis de construire les autorisant pourra être présentée, tous les ans, dans la limite de dix ans à compter de la délivrance du permis de construire. Contacts : patrick.hocreitere@fidal.fr valerie.gueguen@fidal.fr 4

5 CONSTRUCTION Accessibilité des bâtiments : La loi impose une date butoir au 1er janvier 2015 pour la mise aux normes des ERP en terme d accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Le Gouvernement prépare la mise en place de nouvelles modalités de mise en œuvre de l accessibilité, ces mesures devant être adoptées dans le cadre d une ordonnance. variera selon le type d établissement concerné. Les sanctions pénales seraient suspendues pendant la durée de l ad AP et à nouveau encourues à l expiration de l agenda si la réglementation n est pas respectée. Les dossiers devront être déposés avant le 31 décembre Les maîtres d ouvrage et exploitants d ERP seraient autorisés à mettre en place un agenda d accessibilité programmée (ad AP) leur permettant de programmer sur plusieurs années et selon un calendrier précis les travaux à réaliser. Le report de l échéance Selon l article du code civil : La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. En l absence de réception expresse, l ouvrage peut faire l objet d une réception tacite. Cette dernière est identifiée au moyen d un faisceau d indices constitué le plus souvent par la prise de possession de l ouvrage et le paiement du solde des travaux. La Cour de cassation précise désormais que lorsque la prise de possession est justifiée par des nécessités économiques celle ci ne permet pas de caractériser la volonté non équivoque du Maître de l Ouvrage de recevoir les travaux. En l espèce, elle souligne que la prise de Parallèlement les normes applicables à certains bâtiments ou établissements devraient être assouplies dans quelques domaines. Contacts : estelle.garnier@fidal.fr La prise de possession des lieux fondée sur la nécessité économique d exploiter l ouvrage ne vaut pas, à elle seule, réception tacite. possession résultant d'évidentes nécessités économiques, s'agissant de l'outil de travail du maître de l'ouvrage, non accompagnée du paiement intégral des travaux et assortie de contestations réitérées, ne caractérisait pas la volonté du maître de l'ouvrage de recevoir tacitement les travaux (Cass. 3 ème Civ., 12 février 2014, n et 8 avril 2014 n ). Cette jurisprudence apparaît d autant plus justifiée que, dans la 1 ère espèce, le Maître d Ouvrage avait manifesté son refus de signer le procès verbal de réception. Contacts : eve.nicolas@fidal-fr anne-claire.maury@fidal.fr 5