LE RECOUVREMENT DES IMPAYÉS DE LOYERS

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1 LE RECOUVREMENT DES IMPAYÉS DE LOYERS P R É V E N T I O N E T P R O C É D U R E S Cahier n 01 Les collections " Regards sur " - Avril 2013

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3 SOMMAIRE Définition générale 5 Introduction 5 Le surendettement en quelques chiffres 5 Le recouvrement en quelques mots 6 La prévention des expulsions en quelques réformes 7 Chapitre 1 : La prévention de l impayé de loyers 9 La détection de l impayé : une étape importante pour anticiper les difficultés des ménages 9 Chapitre 2 : Les solutions proposées en phase précontentieuse 11 Les aides possibles pour faciliter le maintien dans les lieux 11 Le plan d apurement, le premier pas pour solder la dette 11 Le LOCA-PASS : éviter le contentieux 11 Le Fonds Solidarité Logement Accès : mettre en œuvre le droit au logement pour tous 11 Le Fonds Solidarité Vilogia, une aide pour les familles qui subissent un accident de la vie 12 La mutation du logement pour répondre aux besoins des familles et adapter leur logement à leurs revenus 12 La procédure de rétablissement personnel 13 Chapitre 3 : L accompagnement social, une nécessite pour répondre au mieux aux besoins des ménages 15 Chapitre 4 : Les étapes de la phase contentieuse 17 L envoi du commandement de payer 17 La saisine de la CAF 17 L assignation au tribunal 18 L audience 18 Chapitre 5 : La prévention des expulsions 19 La politique de cohésion sociale et le protocole Borloo 19 Le collège de prévention des expulsions au sein de Vilogia 19 La saisie de la CCAPEX 19 Chapitre 6 : La procédure d expulsion 21 Les délais de paiement 21 Le commandement de quitter les lieux 21 Les commissions de recours ultime 22 La procédure d expulsion du locataire 22 Fiches annexes : 25 Fiche 1 : Le LOCA-PASS, un produit Action Logement 25 Fiche 2 : Le FSL Accès 25 Fiche 3 : Le FSL Maintien 26 Fiche 4 : La CCAPEX 27 Glossaire / Lexique 29 Bibliographie 31

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5 DÉFINITION GÉNÉRALE Introduction : Le surendettement, une problématique d aujourd hui, accentuée par la crise depuis 2008 Au cœur des problématiques des citoyens français, le logement occupe une place de choix : de nombreuses études montrent que le logement est un frein à la mobilité professionnelle, un besoin pour les générations futures et une inquiétude généralisée. Le baromètre de la cohésion sociale de 2012 réalisé par le CREDOC, à la demande de la Direction Générale de la Cohésion Sociale 1, montre que l attente des français en matière de logement ne cesse d augmenter. En effet, 39% des français sondés (+ 2 points par rapport à 2011) sont convaincus que les pouvoirs publics ont la capacité de «permettre à tous de bien se loger» et qu ils doivent traiter en priorité ce volet de la cohésion sociale. A ces chiffres viennent s ajouter ceux extraits de l enquête de la Banque de France, sur le surendettement des ménages en 2011, qui mettent en exergue la nouvelle augmentation des dossiers de surendettement (+ de 11,5%) et réaffirment les impacts de la crise économique. De plus en plus de locataires sont touchés par des situations d impayés et sont victimes d une situation d exclusion à la fois économique et sociale (hausse de 26% du nombre de dossiers déposés et recevables, depuis 2008). Dans un contexte de crise, la problématique du recouvrement associée généralement à la notion de prévention des expulsions est au centre de nombreux débats. En accord avec les politiques publiques déployées ces dernières années, les institutions, les opérateurs et les acteurs du logement sont mobilisés pour «garantir le droit au logement [qui] constitue un devoir de solidarité pour l ensemble de la nation» 2. Dans cette optique, les acteurs se sont affairés à la formulation de la procédure de recouvrement en s appuyant notamment sur un besoin fort d accompagnement des ménages en difficulté et sur une volonté partagée de garantir l accès au logement et le maintien en son sein. Depuis les années 90, le schéma classique «relance, procédure, expulsion» montre ses faiblesses, notamment en raison de l évolution de la conjoncture économique. Le traitement de l impayé s inscrit désormais dans une démarche pérenne qui tient compte de la solvabilité, de l endettement et des problématiques environnementales des foyers. Vilogia est fortement engagé dans une politique d accompagnement de ses clients, de lutte contre l exclusion des familles en difficultés sociales et familiales. Tout au long du parcours résidentiel, le Groupe met tout en œuvre pour que les familles en difficulté ne perdent pas leur logement. En cas d impayé, les services de proximité réagissent très vite pour alerter les locataires. 1 Baromètre de la cohésion sociale 2012, La peur du chacun pour soi, Etude réalisée par le CREDOC à la demande de la Direction Générale de la Cohésion Sociale, Mission Analyse stratégique, synthèse et prospective Juin Loi n du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement (1), Article 1, Modifié par Loi n du 13 août art. 65 (V) JORF 17 août 2004 en vigueur le 1er janvier 2005 Le surendettement en quelques chiffres Enquête typologique sur le surendettement des ménages en 2011 par la Banque de France 3 64,2 % des surendettés sont des personnes seules (célibataires, veufs ou divorcés) et n ayant personne à charge (51.8%) Les 35 à 54 ans sont les plus surendettés (53,3%) et 23,6% des surendettés sont âgés de 55 ans et plus (de 65 ans et plus dans 8,4% des cas) Les locataires surendettés sont 78,6% en 2011 contre 80% en 2010 Les propriétaires ou propriétaires accédants surendettés sont 9,3% en 2011 contre 7,5% en 2010 Les personnes surendettées hébergées ou occupant leur logement à titre gratuit sont 10,8% en 2011 Les employés sont 35,1% à être surendettés, les ouvriers 24,5% Le niveau d endettement moyen pour l ensemble des dossiers recevables est de euros en 2011 contre euros en Enquête typologique sur le surendettement des ménages en 2011 par la Banque de France, Communiqué de presse, 18 février p. 5

6 Le recouvrement en quelques mots Le recouvrement est souvent associé à la créance ou encore aux impayés. En effet, la créance est une dette, une somme d argent, qu une personne physique ou morale doit à un autre particulier ou à une autre entreprise. Le recouvrement des loyers est l action menée par le bailleur afin de récupérer les loyers dus par le locataire en place. Deux acteurs seront cités : le débiteur, celui qui est contraint à payer la dette, et le créancier, celui qui attend le paiement. Le recouvrement est une procédure longue qui se couple nécessairement à une démarche d accompagnement social et de recherche constante de solutions. Il s agit alors de déployer les dispositifs visant à amener le débiteur à régler sa dette au créancier. La procédure de recouvrement est enclenchée à partir du moment où la dette n est pas payée à la date d exigibilité. La somme due se transforme alors en impayé. Le recouvrement peut être amiable ou contentieux. Les organismes HLM sont couramment amenés à gérer les difficultés de paiement de leurs locataires. Sont alors intégrés en leurs seins des procédures juridiques mais aussi des démarches d accompagnement des ménages les plus vulnérables. L impayé peut concerner le dépôt de garantie, le loyer, les charges ou encore le supplément de loyer de solidarité 4. Les charges locatives concernées sont décrites dans l annexe du décret du 26 août (exemples : les dépenses d électricité, l eau froide, l eau chaude, le chauffage collectif, etc.). 4 Cf. Glossaire 5 Décret n du 26 août 1987 pris en application de l article 18 de la loi n du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l investissement locatif, l accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, version consolidée au premier janvier 2009 Les étapes du précontentieux et du contentieux PHASE PRÉCONTENTIEUSE (moins de deux mois d impayés) 1. Prise de contact Envoi de courriers de relance Prise de contact par téléphone et visites à domicile 2. Proposition de solutions adaptées Plan d apurement, Proposition du LOCA-PASS, FSL, Mutation de logement, Fonds Solidarité Vilogia, Accompagnement social 3. Concours du chargé de développement social Diagnostic social Contact de tous les organismes pouvant aider le locataire en difficulté 4. Réunion mensuelle interne pour éviter le passage en phase contentieuse et rechercher des solutions adaptées à chaque situation d impayé 5. Envoi d une lettre à entête d huissier PHASE CONTENTIEUSE (au delà de deux mois) 1. Envoi du commandement de payer 2. Saisine de la CAF Accord pour le maintien des APL ou refus en cas de mauvaise foi avérée Proposition d un plan d apurement Saisie du FSL ou d un autre dispositif d aide au locataire en situation d impayés 3. Assignation au tribunal Assignation en résiliation d expulsion Rappel du droit au FSL Maintien 4. Audience 5. Prononciation du jugement Avec accord : proposition d un plan d apurement, arrêt de la procédure et poursuite du bail Sans accord ou si non respect de l accord : résiliation du bail, demande de versement au locataire d indemnités d occupation et délivrance de la signification du jugement au locataire. Le bailleur peut recourir à la saisie attribution EXPULSION DU LOCATAIRE 1. Prévention de l expulsion Réunion de la CRU Réunion du collège de prévention des expulsions de Vilogia 2. Expulsion du locataire Envoi du commandement de libérer les lieux Expulsion ou demande de concours de la force publique Communication du procès verbal d expulsion au locataire expulsé Accompagnement social des locataires en situation d impayés, recherche d une résorption de la dette à l amiable : l objectif étant d éviter l expulsion et de favoriser le maintien dans le logement p. 6

7 La prévention des expulsions en quelques réformes La Loi du 31 mai 1990 dite Loi Besson, est la première loi qui structure l ensemble de l action en faveur des ménages en difficulté. Cette loi a notamment créé les Plans Départementaux d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALD) mis en œuvre par l Etat et le Département. Le PDALD, doté du Fonds Solidarité Logement (FSL), assure un accompagnement social des foyers en situation d impayés. La possibilité pour le locataire en situation d impayés de contacter et de s appuyer sur le soutien financier du FSL doit dorénavant être mise en lumière sur le commandement de payer. La Loi du 29 juillet 1998 d orientation relative à la lutte contre les exclusions se décline en trois grands chapitres, réaffirmant les droits fondamentaux d une politique de cohésion sociale : l accès au droit (emploi, logement, soins), la prévention des expulsions (traitement des situations de surendettement, maintien dans le logement, saisies immobilières ), l accès à l éducation et à la culture, la réaffirmation des rôles des institutions dans les politiques sociales avec notamment la création de la commission de médiation départementale. La création des commissions de médiation départementales est rendue obligatoire par la Loi du 5 mars 2007 (instituant le DALO). Elles sont composées de représentants des bailleurs sociaux, de représentants des associations de locataires et de représentants d associations ayant pour objet le logement des personnes défavorisées. Cette loi ouvre la voie à la phase précontentieuse en permettant aux locataires en difficulté d échelonner leurs dettes, ou en permettant l ouverture de la procédure de contentieux à partir de deux mois d impayés afin de préserver le maintien dans le logement et d offrir aux locataires du temps pour recourir aux institutions à caractère social et à tous les autres dispositifs de droit commun. Cette loi rend obligatoire les chartes départementales de prévention des expulsions locatives, préexistantes jusqu alors. L objectif de ces chartes est de mobiliser l ensemble des acteurs de l impayé pendant toute la procédure de recouvrement, en coordination avec les Plans Départementaux d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALD). La Loi du 18 janvier 2005 redéfinit la procédure de maintien et d accès au logement suite à la décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges. En effet, le maintien des APL dans le parc social, est conclu si l occupant du logement subventionné s engage à «payer régulièrement l indemnité d occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire, et à respecter un plan d apurement de sa dette locative approuvé par la commission». Cette loi renforce la responsabilité du locataire débiteur : s il respecte l intégralité de ses engagements, l organisme bailleur s engage lui aussi à renoncer à la procédure d expulsion et propose la signature d un nouveau bail au locataire, sous contrôle de la Commission des Aides Publiques au Logement (CDAPL). La loi du 5 mars 2007 instituant le Droit Au Logement Opposable (DALO) et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, assure que «le droit à un logement décent et indépendant, [ ] est garanti par l Etat à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d Etat, n est pas en mesure d y accéder par ses propres moyens ou de s y maintenir». Cette nouvelle loi de cohésion sociale redéfinit le rôle de l Etat via l action préfectorale, et le place comme acteur central de la lutte contre l expulsion des ménages. La loi met en avant deux recours pour le DALO : un recours amiable devant une commission de médiation (effectif depuis le 1 er janvier 2008), ou un recours contentieux devant le tribunal administratif. La commission de médiation départementale peut être saisie «sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement, menacé d expulsion sans relogement, hébergé ou logé temporairement dans un établissement ou un logement de transition, logé dans des locaux impropres à l habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux». Cette commission de médiation est présentée comme le dernier appel pour les locataires menacés et c est elle qui estime la priorité de la demande de logement selon le profil du demandeur. La Loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion, dite Loi Molle ou Loi Boutin : cette loi a pour objectifs de libérer l offre de logements et de rétablir le bon fonctionnement de la chaîne pour parvenir à un niveau de construction de près de logements par an et à une production de logements sociaux. Par cette loi, votée le 25 mars 2009, les Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) sont rendues obligatoires. Parallèlement, la loi assure le droit au maintien dans les lieux avec notamment la signature de la Convention d Utilité sociale (CUS), i.e. un contrat entre l Etat et les bailleurs sociaux sur la construction, la politique patrimoniale, la qualité du service rendu aux locataires, les conditions d occupation et de peuplement, et le parcours résidentiel. La CUS donne aux bailleurs sociaux des objectifs à mettre en œuvre dans la prévention des expulsions et leur demande de mesurer leurs actions dans la lutte contre les expulsions grâce à «des indicateurs permettant de mesurer si les objectifs fixés pour chaque aspect de la politique des organismes [ ] ont été atteints». p. 7

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9 CHAPITRE 1 La prévention de l impayé de loyers Le recouvrement peut être évité, notamment grâce aux dispositifs de prévention des impayés. De la demande de logement à la procédure contentieuse, les difficultés des ménages vulnérables peuvent être détectées par les acteurs au contact du client. Le précontentieux permet de prévenir et de résoudre en amont les difficultés financières. La procédure de prévention des impayés prend en considération l ensemble des facteurs (familiaux, sociaux, environnementaux, objectifs ou subjectifs) qui engendrent les difficultés de paiement des loyers. La phase précontentieuse s enclenche à partir de deux mois de loyers bruts (hors APL) et de trois loyers résiduels (avec APL) non payés par le débiteur. Le calcul de l impayé ne s effectue donc pas sur une période mais bien sur un montant d impayé. Zoom sur : impayé réel, impayé fictif? Il est important de différencier l impayé fictif et l impayé réel. L impayé fictif peut être dû à des retards de versement des APL, des aides à l entrée dans le logement, etc. L impayé réel est une absence de paiement, un chèque impayé, un retour de TIP ou un refus de prélèvement automatique. La créance doit être quantifiable et exigible, les délais de paiement devant être dépassés. La détection de l impayé, une étape importante pour anticiper les difficultés des ménages Tous les moyens pour entrer en contact avec le locataire sont mis en œuvre pour comprendre sa situation d endettement et y remédier le plus rapidement possible. La prise de contact par téléphone et la visite à domicile (fructueuse ou infructueuse) sont une obligation du bailleur d accompagner socialement le débiteur. En effet, plus la dette est repérée en amont et soignée par une action conjointe des deux parties prenantes, plus la stabilité financière du locataire pourra être retrouvée rapidement. Le Groupe Vilogia met en place, dans le cadre de son projet d entreprise, une nouvelle manière d accompagner les ménages vulnérables grâce à l optimisation de l accompagnement des prospects pour détecter en amont et dès la commercialisation du logement, les difficultés à venir. Le chargé de clientèle est l interlocuteur privilégié des clients (locataires ou accédants) et, est en mesure de l accompagner dans ses démarches de solvabilité de sa dette. La connaissance des détresses du locataire permet à l ensemble des services de Vilogia de mieux comprendre les causes de l impayé et de mettre en place de manière réactive toutes les aides dont ce dernier peut bénéficier. Dès le premier impayé réel détecté, une prise de contact est effectuée par le chargé de clientèle du Groupe avec le locataire débiteur. Quatre courriers de relance à l amiable sont envoyés pour permettre au locataire de prendre connaissance des sommes dues et lui proposer les premières solutions pour résorber sa dette. Différents dispositifs peuvent être proposés aux ménages en difficulté : Bail glissant : dispositif permettant de loger une personne ou une famille par l intermédiaire d une association, titulaire temporairement du bail en charge d accompagner socialement le locataire et de proposer à Vilogia, le glissement du bail au profit du locataire. Bail associatif : le logement est loué à une association qui communique au chargé de développement social l identité de l occupant. Pour exemple, lettres de relance ont été envoyées par mois, soit lettres pour l année , par 86 organismes HLM de la région Ile-de- France (soit pour plus de logements). 6 Enquête impayés en Ile-de-France, AORIF, Dossier Ressource n 23 - Mars 2011: «L action des organismes HLM franciliens pour prévenir les expulsions locatives, Résultats de l enquête sur les indicateurs de suivi des procédures amiables, précontentieuses et contentieuses» bilan p. 9

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11 CHAPITRE 2 Les solutions proposées en phase précontentieuse L analyse de la dette et les propositions d actions socio-financières encouragées par le bailleur, sont les premières étapes de solvabilité de la dette. Les aides possibles pour faciliter l accès et le maintien dans les lieux Le plan d apurement et l échéancier de paiement Les aides financières : FSL Accès et Garantie de Loyer : aide à l installation versée aux nouveaux locataires en fonction de leurs ressources et de leurs conditions antérieures de logement précaire. FSL Maintien : dispositif permettant de solder une dette de loyers impayés sous certaines conditions. LOCA-PASS : prise en charge du Dépôt de Garantie et une Garantie de Loyers qui ne prévoit pas d accompagnement social. Fonds Solidarité Vilogia : allocation Vilogia en cas d accident de la vie des locataires Vilogia dans le cadre du renforcement du PDALPD. Les autres aides Mutation de logement combinée à un plan d apurement Accompagnement social : ïïfinancé en totalité par Vilogia, 50% de ce montant étant assuré par Action Logement. Chaque année, ce sont plus de 200 familles qui en bénéficient. ïïassuré par le service social départemental, les associations, les centres communaux d actions sociales ou encore les Services d Accompagnement à la Vie Sociale (SAVS), Association des Paralysés de France, les Unités territoriales de prévention et d action sociale... Recours à la Banque de France : face à un locataire en situation d impayés de loyers, la Banque de France peut solliciter Vilogia pour trouver une solution (étalement de la dette, report de la dette, etc.). Le Plan d apurement, le premier pas pour solder la dette Le plan d apurement est le premier pas que le locataire débiteur et le bailleur créancier doivent faire ensemble pour éviter que la dette ne devienne trop lourde pour le locataire. La proposition d un plan d apurement et d un échéancier de paiement permet au locataire de réguler sa dette et de retrouver rapidement un équilibre financier pour conserver son logement. Pour exemple, en Ile-de-France, plans d apurement amiables ont été réalisés en Il s agit de déterminer face aux dettes du locataire, un échéancier réaliste calculé mensuellement. Le LOCA-PASS : éviter le contentieux Le LOCA-PASS est un produit Action Logement permettant la prise en charge du Dépôt de Garantie et une Garantie de Loyers de clients. Il est proposé aux locataires bénéficiaires d un logement à loyer modéré. Le LOCA-PASS ne concerne pas les garages, les commerces et les annexes. Dans le cas d un échec Le Fonds Solidarité Logement Accès : mettre en œuvre le droit au logement pour tous Le Fonds de Solidarité Logement Accès (FSL Accès) a été instauré par la loi Besson du 31 mai Le Fonds Solidarité Logement s inscrit dans le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) et est piloté par les Conseils Généraux. Il a pour objectif de favoriser l accès au logement des d une procédure de recouvrement à l amiable (plan d apurement et mise en place d un échéancier de paiement de la dette en accord avec le bailleur), le LOCA-PASS est déclenché dès le deuxième mois d impayé de loyer, afin d éviter au locataire débiteur de se retrouver en phase contentieuse. 8 ménages les plus en difficulté. Les nouveaux locataires peuvent aussi bénéficier sous forme de subvention, d une aide à l accès au logement ou d une aide à l installation, sous conditions, ainsi que d une Garantie de Loyers. Ces aides sont accordées lors des réunions des Commissions Locales du FSL (CLFSL) Enquête impayés en Ile-de-France, AORIF, Dossier Ressource n 23 Mars 2011 : L action des organismes HLM franciliens pour prévenir les expulsions locatives, Résultats de l enquête sur les indicateurs de suivi des procédures amiables, précontentieuses et contentieuses bilan 2009 représentant 86 organismes HLM de la région Ile-de-France (plus de logements). 8 Cf. Fiche 1 sur le LOCA-PASS en annexe 9 Selon l article 4, Modifié par Ordonnance n du 26 avril art. 12 (V), Loi n du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement (1), Le plan départemental «précise les besoins résultant de l application de l article 1er en distinguant les situations des personnes ou des familles dont la difficulté d accès ou de maintien dans un logement provient de difficultés financières ou du cumul de difficultés financières et de difficultés d insertion sociale.» 10 Cf. Fiche 2 sur le FSL Accès en annexe p. 11

12 Zoom sur le Fonds Solidarité Vilogia, une aide pour les familles qui subissent un accident de la vie Le Fonds de Solidarité Vilogia a été créé en 2002, en vu de venir en aide aux familles logées par le Groupe Vilogia, privées momentanément ou définitivement d une partie importante de leurs ressources à la suite d un décès ou de l impécuniosité temporaire du client. Cette contribution à la solvabilité des ménages vient renforcer le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (établi à la suite de la loi du 31 mai 1990). En 2011, ce sont 58 familles qui ont été aidées grâce au Fonds de Solidarité Vilogia. En cas de décès, d invalidité totale et définitive du chef de famille, la famille pourra bénéficier d une allocation du Fonds de Solidarité Vilogia, dès le mois où se produit le décès, ou à la notification de la reconnaissance de la situation d invalidité. Le montant global de l allocation sera déterminé en fonction de la composition et des ressources du foyer. Dans le cadre du maintien dans les lieux des locataires en situation d impayés, le Fonds de Solidarité Vilogia peut compléter l aide financière accordée par le Fonds de Solidarité Logement. Lors de l accès au logement par des personnes bénéficiant du R.S.A., le Fonds de Solidarité Vilogia peut allouer, à titre de subvention, une aide égale au montant du dépôt de garantie, si celui-ci ne peut être pris en charge par le LOCA-PASS. Ce fonds peut être sollicité pour la prise en charge de tout ou d une partie des frais de déménagement du locataire, dans le cadre d une mutation, si le logement est sous-occupé et que le locataire accepte une proposition de logement moins onéreux. La mutation du logement pour répondre aux besoins des familles et adapter leur logement à leurs revenus Il peut être proposé au locataire en situation d impayés, une mutation de logement dans le parc social de Vilogia en cas de sous-occupation du logement initial. Les locataires concernés par la mutation de logement doivent respecter les plafonds de ressources sauf dans les cas de sous-occupation du logement. FOCUS JURIDIQUE La mutation de logement est une nouvelle attribution de logement. Elle doit donner lieu à l édition d un nouveau numéro unique départemental et est soumise à un passage en commission d attribution. Cela engendre la création d un nouveau bail de location et le calcul des droits à l APL. A noter que le délai de préavis dans ce cas, est d un mois. p. 12

13 La procédure de rétablissement personnel Dans le cadre de la négociation à l amiable entre le locataire débiteur et le créancier, la Banque de France peut être sollicitée pour trouver un consensus entre l ensemble des créanciers et le débiteur. Ce consensus a pour objectif d apurer les dettes du débiteur en 8 ans maximum, en proposant par exemple, un projet de réaménagement et/ou un plan conventionnel de redressement. En cas d impossibilité pour le débiteur de solder sa dette dans les 8 années à venir, la procédure de rétablissement personnel est engagée. La procédure de rétablissement personnel (PRP) est une procédure qui permet l effacement des dettes privées du débiteur. Depuis la Loi Lagarde, la commission de surendettement peut recommander une PRP sans liquidation judiciaire au juge du tribunal d instance qui l homologue, la rend exécutoire et efface la dette du débiteur. La procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire concerne les personnes dont l endettement ne peut être résorbé par les mesures citées précédemment. La PRP peut effacer la dette du débiteur. Les personnes concernées par la PRP avec liquidation judiciaire sont celles qui possèdent des biens susceptibles d être vendus pour rembourser une partie de la créance (et cela, même si la valeur des biens n équivaut pas au montant de la dette). L enclenchement de la PRP est décidé par le juge d exécution qui convoque l ensemble des créanciers à l audience du débiteur. Le juge, après vérification de la bonne foi du débiteur, peut lancer la PRP et ainsi effacer l ensemble des dettes du débiteur. La PRP clôturée sur décision de justice, met fin à la procédure d expulsion du locataire. La Loi du 1er juillet 2010, dite Loi Lagarde, portant réforme du crédit à la consommation, impose un traitement de l impayé plus rapide et donne accès aux propriétaires aux procédures de surendettement. En effet, depuis 2010, la décision de la recevabilité et de l orientation d un dossier de surendettement doit être prise dans un délai de trois mois. Le juge peut être saisi par la commission, et en cas d urgence le débiteur lui-même, pour prononcer la suspension des procédures d expulsion du logement. Cette loi met en avant la mesure de suspension des poursuites : les foyers surendettés dont le dossier a été accepté par la commission de surendettement ne peuvent plus être poursuivis par leurs créanciers. Références règlementaires Loi du 1 er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, entrée en vigueur progressivement entre le 1 er septembre 2010 et le 1 er mai 2011 Article L332-5 du Code de la consommation Article L , du Code de la consommation, modifié par Loi du 22 décembre art. 11 (V) Article L332-6 du Code de la consommation, modifié par Loi du 22 décembre art. 11 (V) Article L332-9 du Code de la consommation, modifié par Loi du 1 er juillet art. 45 Circulaire du 19 décembre 2011 relative au traitement des situations de surendettement p. 13

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15 CHAPITRE 3 L accompagnement social, une nécessité pour répondre au mieux aux besoins des ménages L accompagnement et le suivi social font partie des axes forts que Vilogia développe pour assurer à ses locataires un cadre de vie adapté à leurs besoins. Un chargé de développement social accompagne et guide le locataire dans ses démarches de proximité. Perdre son logement est souvent le premier signe de l exclusion des ménages et de rupture avec son environnement, Vilogia s engage sur l accompagnement social des familles en situation d impayés pour leur permettre de trouver une solution stable et durable, et leur assurer l accès au logement. Que permet le suivi social? Le suivi social répond aux attentes du Plan Départemental pour l Accès au Logement pour les Personnes Défavorisées et s attache à : la recherche d un logement sur le patrimoine Vilogia en accord avec les besoins des personnes en difficultés (personne à mobilité réduite, en sortie d hôtel, sans domicile fixe ). l orientation vers des organismes compétents en veillant à maintenir les liens sociaux et familiaux des ménages pour favoriser leur retour à l autonomie. Le suivi social peut-être réclamé par des organismes externes (mairies, associations, DDE, préfectures ) pour une demande de logement ou pour gérer une situation de difficulté d un locataire logé dans le patrimoine Vilogia. Les collaborateurs du Groupe Vilogia en relation avec les locataires en difficulté peuvent solliciter un suivi social pour répondre aux problématiques sociales des ménages en détresse. La décision de la prise en charge du suivi social par Vilogia est appuyée par un diagnostic social, effectué par le chargé de développement social, au domicile du locataire. Avec l adhésion de la famille, le chargé de développement social en partenariat avec les associations et les organismes sociaux, recherche et propose la solution la mieux adaptée aux besoins diagnostiqués de la famille accompagnée. Pour faire face aux impayés, les chargés de recouvrement de Vilogia se réunissent mensuellement avec les chargés de clientèles pour éviter le passage en phase contentieuse. En dernier recours, et sans réponse du débiteur, une mise en demeure à entête d huissier est envoyée pour prévenir d une future procédure contentieuse. Cette dernière action vise à éviter par tous les moyens la mise en œuvre d une procédure longue, synonyme de difficultés supplémentaires pour l occupant débiteur. En 2011, l accompagnement social a représenté pour Vilogia entièrement financé par ses fonds propres : ce sont ainsi 194 familles locataires en difficulté qui ont pu bénéficier d un accompagnement personnalisé. p. 15

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17 CHAPITRE 4 La phase contentieuse La phase contentieuse est enclenchée lorsqu aucun retour de la part du locataire débiteur n a été fait vers le bailleur ou lorsque les procédures à l amiable, menées par l agence et le chargé de clientèle n ont pas abouti, et ce deux mois après la première relance du créancier. Le contentieux permet le recouvrement FOCUS JURIDIQUE Article R* du Code de la construction et de l habitation de tout impayé par la mise en œuvre de procédures judicaires appropriées pouvant aller de la réalisation du bail à l expulsion du locataire. Les procédures juridiques sont alors engagées parallèlement à un développement des dispositifs d aides permettant de solder la dette du débiteur. Modifié par Décret n du 30 décembre art. 1 JORF 31 décembre 2005 en vigueur le 1 er janvier 2006 «Lorsque le bénéficiaire ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge, son cas est soumis à la commission départementale des aides publiques au logement par le bailleur ou l établissement habilité percevant l aide personnalisée pour son compte. En secteur locatif, l impayé est constitué soit lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés, soit lorsque le locataire est débiteur à l égard du bailleur d une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Dans le secteur de l accession à la propriété, l impayé est constitué, en cas de périodicité trimestrielle lorsque deux échéances de prêt nettes consécutives sont totalement impayées ou lorsque l emprunteur est débiteur à l égard de l établissement habilité d une somme au moins égale à une échéance de prêt brute et en cas de périodicité mensuelle lorsque trois échéances de prêt nettes consécutives sont totalement impayées ou lorsque l emprunteur est débiteur à l égard de l établissement habilité d une somme au moins égale à deux échéances de prêt brutes.» Les étapes du contentieux 1. Envoi du commandement de payer La procédure de recouvrement débute avec l envoi d un commandement de payer, apporté au domicile du débiteur par un huissier pour lui faire part de la résiliation du bail, si les dettes ne sont pas soldées dans les deux mois à suivre. Le commandement de payer doit être signifié à la personne se portant caution pour le locateur débiteur dans un délai de 15 jours après la signification du commandement de payer au locataire débiteur. Si la caution n est pas informée dans les délais, elle ne pourra être tenue responsable des paiements des pénalités ou intérêts de retard. Selon l article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer comprend 11 : Le contact de l étude d huissier envoyant le commandement de payer La somme due par le débiteur et le solde à payer Le relevé de compte du débiteur Le rappel des recours légaux pour parvenir à solder la dette (article 21, 67 et 68 de la Loi du 9 juillet 1991 et l article 1153 du Code Civil) Le rappel de la clause résolutoire du bail du locataire débiteur Le rappel des clauses de l article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la Loi du 21 juillet 1994 et modifiée par la Loi du 29 juillet 1998 Le rappel du dispositif de la Loi du 31 mai 1990 concernant la création du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) dans chaque département avec la possibilité pour le débiteur de saisir ce fonds. Le commandement de payer indique l adresse du fonds départemental. 11 Article 24 de la Loi n du 6 juillet 1989, Modifié par la Loi n du 22 décembre art Saisine de la CAF Une fois le courrier délivré et les deux mois écoulés, sans réponse du locataire ou d accord à l amiable, les bailleurs ont l obligation de saisir la Caisse d Allocation Familiale (CAF) dans un délai de trois mois après la constitution de l impayé soit lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés, soit lorsque le locataire est débiteur à l égard du bailleur d une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Sauf en cas de mauvaise foi avérée, le versement de l aide personnalisée au logement (APL) est maintenu sur décision de la CAF dans les conditions suivantes : Pour le locatif : Mise en place d un plan d apurement par le bailleur dans un délai de 6 mois. Si le plan d apurement proposé par le bailleur est accepté par la CAF, le maintien des APL est effectif sous réserve de l exécution de plan d apurement des dettes par le débiteur. Cette dernière est vérifiée tous les douze mois par la CAF. En cas de non respect des accords conclus ou de la constitution d un nouvel impayé par le débiteur, la CAF peut choisir de ne pas maintenir le versement de l APL. En cas de difficultés dans la mise en place du plan d apurement dès lors que le locataire s acquitte du paiement du loyer, la CAF peut décider du maintien du versement de l APL. Références règlementaires Article R* du Code de la Construction et de l habitation, modifié par Décret n du 30 décembre art. 1 Article 98 de la Loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale p. 17

18 3. Assignation au tribunal Après deux mois sans manifestation du débiteur, le chargé de recouvrement procède à une assignation au tribunal tout en veillant à assurer l accompagnement social du locataire débiteur. L huissier apporte au domicile du débiteur l assignation à comparaitre et rappelle dans son courrier joint le droit du locataire à recourir au FSL Maintien. FOCUS : Le FSL Maintien Du précontentieux, au contentieux à la procédure d expulsion, le FSL Maintien 12 peut être utilisé pour aider et soutenir le locataire dans sa démarche de remboursement de ses dettes. Ce fonds ne peut être sollicité qu après une mobilisation des dispositifs cités précédemment. Le règlement intérieur du FSL de chaque département, définit les conditions d octroi du fonds (article 6-1 de la Loi du 31 mai 1990, modifié par la Loi du 7 décembre 2010). A noter que le fonds peut être saisi directement par la famille ou la personne en difficulté et avec l accord de cette dernière, par tout organisme ou personne y ayant intérêt ou vocation Cf. Fiche 3 sur le FSL Maintien en annexe 13 Article 6-2 de la Loi n du 31 Mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement (1), modifié par LOI n du 7 février art. 1» 4. Audience La date d audience est fixée par le greffe du tribunal d instance. Les chargées de recouvrement se déplacent chez le locataire pour prendre contact avec lui, lui permettre de se rapprocher de partenaires associatifs (CCAS, Mairies, Tuteurs, etc.) selon les difficultés annexes qu il peut rencontrer (drame de vie, dépendances ) mais aussi et surtout, pour trouver un arrangement à l amiable. Au sein du Groupe Vilogia, le chargé de procédure interne, met tout en œuvre pour prendre contact avec le locataire pendant l audience pour inciter à trouver un accord devant le juge. La prononciation du jugement avec accord Le jugement rendu peut être un jugement de résiliation et d expulsion, accompagné ou non d un échéancier de paiement (i.e. un accord entre le débiteur et le créancier). Si les échéances de paiement du plan d apurement et donc l accord convenu lors du jugement, ne sont pas respectés par le locataire débiteur, le bail est résilié et des indemnités d occupation doivent être versées par le locataire au bailleur. Un commandement de payer et de quitter le logement est alors envoyé au locataire débiteur (deux mois de délais avant expulsion, hors trêve hivernale) La prononciation du jugement sans accord Si le locataire n est pas présent lors de l audience, le bail est résilié et des indemnités d occupation doivent être versées par le locataire au bailleur. La signification du jugement est délivrée au locataire par un huissier. Après l audience et la prononciation du jugement sans accord, le bailleur peut dans un premier temps avoir recours à la saisieattribution, saisie vente mobilière, saisie sur salaires, saisie sur véhicule. La saisie conservatoire porte sur tous les biens mobiliers, appartenant au débiteur, qui peuvent l aider à combler sa dette. p. 18

19 CHAPITRE 5 La prévention des expulsions La politique de cohésion sociale et le protocole Borloo Pour les locataires bénéficiant de l APL, un protocole d accord de prévention de l expulsion entre le locataire, le bailleur et l organisme payeur des aides au logement est conclu. Depuis le 1er janvier 2005, la signature du protocole de prévention des expulsions permet de rétablir ou de maintenir le versement de l APL quand le bail a été résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, et qu une procédure d expulsion est en cours. Ce protocole, dit protocole Borloo, prévoit un dispositif de suspension de la procédure d expulsion, en cas de résiliation du bail en vue de son rétablissement. Le locataire doit donc s engager à résorber sa dette grâce au plan d apurement et l échéancier prévu par le protocole et à payer les indemnités d occupation et les charges fixées par la décision judiciaire. Le bailleur s engage à renoncer à la procédure d expulsion, si le locataire en situation d impayés respecte ses engagements. FOCUS JURIDIQUE Article L du Code de la construction et de l habitation, créé par Loi n du 18 janvier art. 98 (V) JORF 19 janvier 2005 «Lorsque le bail de l occupant d un logement appartenant à un organisme d habitations à loyer modéré ou géré par lui est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d un protocole d accord conclu entre l organisme et l intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d occupation et donne droit à l aide personnalisée au logement instituée par l article L Dans des conditions fixées par décret, le droit à l aide personnalisée au logement peut être étendu à la période comprise entre la résiliation du bail et la conclusion du protocole. Dans ce cas, la prescription prévue à l article L n est pas applicable au paiement de l aide personnalisée au logement. L occupant s engage à payer régulièrement l indemnité d occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à respecter un plan d apurement de sa dette locative approuvé par la commission mentionnée à l article L et joint au protocole.» Si les engagements pris par l occupant ne sont pas respectés, l organisme retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail. En l absence de bail, le versement de l aide personnalisée au logement est interrompu. Zoom sur l action menée par Vilogia La prévention des expulsions est une composante essentielle du recouvrement. Eviter l expulsion du client est une priorité pour l ensemble des collaborateurs de Vilogia. Dans cette optique, un Collège de prévention des expulsions interne identifie les ménages en grande difficulté qui ne remplissent pas les conditions de maintien dans le logement. Le collège de prévention des expulsions prend la décision d expulser ou non le locataire et de solliciter la Commission de Recours Ultime de la Ville. Le collège est composé du responsable d agence du secteur concerné par les expulsions, du responsable recouvrement de la Direction Régionale, du responsable de l action sociale de Vilogia et du chargé de recouvrement. Il se réunit mensuellement. En Ile-de-France, dans le Nord et en Rhône-Alpes, 242 dossiers ont été présentés aux Collèges internes de prévention des expulsions, et seuls 61 ont fait l objet d une expulsion, en La saisie de la CCAPEX La CCAPEX traite l impayé dans sa globalité, sur saisine d une des parties prenantes du contentieux. Elle peut donc être sollicitée à toutes les phases du recouvrement, du précontentieux au contentieux. Il est donc essentiel qu elle soit consultée le plus en amont possible pour qu elle puisse émettre des avis rapidement afin que le locataire et le bailleur puissent trouver un accord Cf. Fiche 4 sur la CCAPEX en annexe p. 19

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21 CHAPITRE 6 La procédure d expulsion La procédure d expulsion du locataire FOCUS JURIDIQUE Article L411-1 du Code des procédures civiles d exécution, créé par Ordonnance n du 19 décembre art. «Sauf disposition spéciale, l expulsion ou l évacuation d un immeuble ou d un lieu habité ne peut être poursuivie qu en vertu d une décision de justice ou d un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d un commandement d avoir à libérer les locaux.» 1. Délais de paiement Le juge, lors de l audience, peut octroyer des délais de paiement et rendre un jugement avec accord ou sans accord entre le bailleur et le locataire. Dans ce dernier cas, il ordonne généralement l expulsion du locataire débiteur. Il existe deux cas d expulsion, avec ou sans délais de grâce. Le délai de grâce peut être de trois mois à un an et doit être sollicité par le locataire par déclaration remise directement au secrétariat-greffe du tribunal ou envoyée par recommandé 15. Le respect de la trêve hivernal est impératif (du 1 er novembre au 31 mars de l année suivante), sauf si un relogement est possible, si le logement fait l objet d un arrêté de péril, ou si les personnes dont l expulsion a été ordonnée sont entrées dans le logement par voie de fait. Le juge peut décider de transmettre sa décision au représentant de l état de son département, pour que la demande de relogement du locataire soit prise en compte dans le cadre du Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées Commandement de quitter les lieux C est l huissier qui est en charge de la procédure d expulsion. Un représentant du bailleur ne peut être mandaté pour mettre en œuvre la procédure d expulsion. L huissier envoie un commandement de quitter les lieux, qui doit obligatoirement être signifié à la personne expulsée, laissant un délai de deux mois à l occupant pour libérer les lieux. Une copie du commandement de quitter les lieux est envoyée au préfet pour qu une solution de relogement du locataire expulsé soit étudiée dans le cadre du droit au logement. L huissier communique l ensemble des renseignements qu il a en sa possession, concernant le locataire expulsé et les membres de son foyer. Que contient le commandement de quitter les lieux? Selon les articles 194 et 195 du Décret du 31 juillet 1992, le commandement de quitter les lieux doit comporter 17 : l indication du titre exécutoire en vertu duquel l expulsion est poursuivie la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l exécution des opérations d expulsion l indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés l avertissement que l expulsion pourra se faire avec le recours de la force publique la reproduction de l article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et celle des articles L à L du code de la construction et de l habitation. 15 Article 17 du Décret du 30 octobre 1998 pris pour l application de l article 118 de la loi du 29 juillet 1998 d orientation relative à la lutte contre les exclusions et relatif à la saisine du juge de l exécution en matière d exécution des décisions d expulsion «Par dérogation aux dispositions de l article 15, la demande relative à l exécution d une décision de justice ordonnant l expulsion peut être formée au secrétariat-greffe du juge de l exécution par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé.» 16 Article L du Code de la Construction et de l Habitation, modifié par Loi n du 29 juillet art. 117 JORF 31 juillet 1998, abrogé par Ordonnance n du 19 décembre art Articles 194 et 195 du Décret n du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d exécution pour l application de la loi n du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d exécution, Abrogé par Décret n du 30 mai art. 9 p. 21

22 Les Commissions de Recours Ultime, un engagement tripartite Vilogia s engage auprès de ses partenaires associatifs et institutionnels à tout mettre en œuvre pour éviter l expulsion de ses locataires. Dans certaines villes, des Commissions de Recours Ultime (CRU) sont créées en partenariat avec le CCAS de la Ville et Vilogia pour éviter l expulsion. Au sein de la CRU, est représentée chacune des parties prenantes concernées par la situation dans laquelle le locataire se trouve. Les CRU sont composées : d un élu de la Ville d un représentant du Cabinet du Maire ou du Service Logement de la Ville d un représentant du CCAS d un représentant de Vilogia du locataire en situation d impayés et accompagné, s il le souhaite, d un représentant d une association qui a trait au domaine du logement ou de tout autre personne qu il choisit. Ces commissions ont pour objectifs de maintenir les locataires dans leur logement et de réduire le nombre d expulsions sur les territoires. Cette action en partenariat avec les associations et le bailleur permettent d œuvrer ensemble sur la problématique du logement et d apporter aux habitants tous les moyens pour se maintenir dans un logement de qualité, et dans un cadre de vie propice à la vie sociale et familiale. Si une expulsion est le dernier recours possible, Vilogia prend contact avec les mairies et les Centres Communaux d Action Sociale (CCAS) pour communiquer la décision et permettre au locataire de prendre contact avec elles. La procédure d expulsion du locataire L expulsion ne peut avoir lieu qu après un délai de deux mois à partir de la signification du commandement à quitter les lieux (article 62 de la Loi du 9 juillet 1991). L huissier se rend au domicile du locataire expulsé accompagné de déménageurs pour reprendre possession du logement conventionné. Le logement libéré volontairement par le locataire, est alors vidé des effets personnels et du mobilier en place. L huissier dresse alors un procès verbal d expulsion qui décrit tout le déroulé de l expulsion effectuée et dresse l inventaire des meubles, indique leur lieu de dépôt, et récupère les clefs du logement. Si le locataire n est pas présent, l huissier ne peut pénétrer dans le logement sauf s il détient des informations qui attestent que le locataire n habite plus dans les lieux et que l huissier est accompagné d un représentant de l ordre. A noter qu aucune expulsion ne peut avoir lieu le dimanche, les jours fériés, avant 6 heures du matin ou le soir après 21 heures. Que contient le procès verbal d expulsion? Selon l article 201 du Décret du 31 juillet , le procès verbal d expulsion doit contenir : l inventaire des biens laissés sur place ou déposés par l huissier dans un lieu approprié, avec l indication qu ils paraissent avoir ou non une valeur marchande la mention du lieu et des conditions d accès au local où ils ont été déposés la sommation à la personne expulsée d avoir à les retirer dans le délai d un mois, faute de quoi les biens seront vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés. la convocation de la personne expulsée à une audience devant le juge de l exécution du lieu de la situation de l immeuble afin qu il soit statué sur le sort des biens qui n auraient pas été retirés avant le jour de l audience les articles 11 à 14 du décret du 31 juillet 1992 le déroulement de l expulsion et l identité des personnes présentes sur le lieu de l expulsion et leurs signatures (locataire, force publique, serrurier ) ou la mention de leur refus de signer. 18 Article 201, Décret n du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d exécution pour l application de la loi n du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d exécution, abrogé par Décret n du 30 mai art. 9 p. 22