Analyse de la fonction commerciale du secteur Saint-Jovite (mise à jour de l étude 2007)

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1 Analyse de la fonction commerciale du secteur Saint-Jovite (mise à jour de l étude 2007) RÉSUMÉ DU RAPPORT FINAL Le 11 juillet 2013 Préparé par : &

2 RÉSUMÉ La planification de la structure commerciale du secteur Saint-Jovite nécessite de bien comprendre la composition du parc commercial actuel, ses disponibilités et ses clientèles. La Ville de Mont-Tremblant préfère éviter de banaliser commercialement les abords de la route 117 et cherche au contraire, à améliorer la qualité des implantations futures. De plus, la croissance du parc commercial interpelle la Ville pour qu elle réponde aux besoins des consommateurs, mais dans la mesure où cette croissance favorise la complémentarité avec les établissements déjà sis dans le secteur. Cette difficulté d arrimage entre les souhaits des promoteurs privés, la protection de l acquis commercial et les attentes en matière d aménagement et de durabilité de la fonction commerciale est à l origine de questionnements sur la fonction commerciale. Le présent document propose d abord un constat sur la fonction commerciale pour la période 2007 à 2011 et une analyse des besoins. La discussion proposée dans ce document émerge de besoins d information de la Vlle que nous avons émise sous forme de questions et réponses. Ce document ne peut être considéré complet sans la présentation par les auteurs qui l accompagnent auprès des autorités de la Ville. Marc Pilon, urbaniste, OUQ no.666 Président Apur urbanistes-consiels & Pierre Laflamme Président Demarcom inc. Page 2

3 Chapitre 1. Évolution du mix commercial de 2007 à 2011 La fonction commerciale demeure rarement stable et fixe. Elle évolue au rythme de plusieurs facteurs : l évolution du nombre de ménages, la concurrence locale et régionale, le positionnement perceptuel des places d affaires et autres. L exercice de 2011 consiste à revoir partiellement cette évolution. Une évaluation de la mixité commerciale a donc fait l objet d une précision pour tenir compte des changements dans l environnement du secteur de Saint-Jovite à Mont-Tremblant. 1.1 L offre commerciale Le tableau suivant illustre les variations de superficies pour le secteur de Saint-Jovite pendant la période de 2007 à Tableau 1. Variation des superficies commerciales (mètres carrés) Années Variation Courant Semi-courant Réfléchi Restauration et divertissement Total Les principales variations de superficie reflètent une hausse de l offre en épicerie (voir l annexe 2 pour plus de détails) et en restauration. Outre les ajouts de superficies, la valeur de l offre commerciale a aussi évolué pour tenir compte des modifications dans les performances de vente au mètre carré. Page 3

4 Tableau 2. Variations dans la valeur de l offre commerciale (en dollars) Années Variation Courant Semi-courant Réfléchi Restauration et divertissement Total Mais cette évolution s est avérée légère et même négative pour le domaine des achats semi-courants où une baisse de la valeur des ventes a été notée. L ajout de superficies commerciales représente une croissance de 17,3 % sur le stock commercial de 2007 et la croissance de la valeur monétaire a été de 16 % pour la même période. Il s agit d une croissance de 4,3 % par année pour les superficies et de 4 % pour la valeur de l offre. 1.2 La demande L évolution de la demande tient à deux facteurs : le nombre de ménages et les dépenses par ménage. Voyons d abord les dépenses par ménage. L évaluation des dépenses par ménage du rapport de 2007 a été basée sur les données de l enquête des familles de Statistique Canada de 2002 et dont les dépenses avaient été ajustées à l indice du coût de la vie. En 2011, ce sont les récentes dépenses émanant de l enquête des familles qui ont été utilisées. Le tableau suivant montre les variations de dépenses par catégories de produits. Le tableau détaillé est présenté à l annexe 3. Tableau 3. Variation des dépenses des ménages ($) Années Variation Courant Semi-courant Réfléchi Restauration et divertissement Total L on constate une croissance des dépenses de l ordre de 22 % en quatre années. Cette marge peut s expliquer par la variabilité des dépenses estimées en 2007 sur la base de l indice du coût de la vie qui a pris pour hypothèse une croissance en parallèle des dépenses des ménages sur l indice. Malgré tout, cette variation exerce une influence sur la valeur finale de la demande. Il faut noter que la valeur de cette demande n implique pas automatiquement qu il existe une offre équivalente pour ces dépenses. Page 4

5 Chapitre 2. Le bilan offre et demande en 2011 La réévaluation du bilan de l offre et de la demande commerciale pour 2011 pose des hypothèses d affaires spécifiques. 1. Le calcul de base du bilan se fonde sur la population du secteur Saint-Jovite d abord. Cela permet de mettre en perspective l offre commerciale qui est destinée à d autres types de clientèles. Ainsi, le bilan OD est présenté pour ce premier créneau de marché. 2. La présentation des opportunités d affaires commerciales est offerte en fonction de différentes zones de provenance de clientèle. Ainsi, l on pourra observer les besoins ou surplus commerciaux pour des zones telle la Ville de Mont-Tremblant, la zone primaire de provenance de la clientèle pour le secteur Saint-Jovite et le territoire de la MRC des Laurentides. 3. Aux fins de clarté, les clientèles suivantes ne sont pas incluses dans le calcul du bilan commercial : les passants autoroutiers, les villégiateurs, les touristes et les excursionnistes. 2.1 Achat courant Le tableau des achats courants montre que l offre alimentaire dépasse les besoins de la population de Saint-Jovite. Cette offre couvre les besoins d une demande équivalente à la zone primaire du secteur, soit les gens demeurant dans un périmètre de 25 kilomètres de Saint-Jovite. 2.2 Achat semi-courant Les besoins commerciaux visent surtout le domaine du vêtement. La plupart des autres besoins s avèrent difficiles à récupérer du fait du format des commerces associé à chaque produit. Par exemple, on ne peut implanter une quincaillerie de 116 mètres carrés, ni une librairie de 138 mètres carrés. 2.3 Achat réfléchi Le secteur abrite quelques pôles locaux (meubles, ordinateurs et logiciels, bijouteries) et comprend aussi des secteurs de fuites commerciales. L opportunité la plus forte semble résider dans les magasins d appareils électroménagers où le besoin s élève à un commerce de mètres carrés. 2.4 Achat de restauration et de divertissement Les besoins s articulent autour de deux composantes en divertissement : une salle de cinéma et une salle de quilles et de billard. Page 5

6 Chapitre 3. Demandes / fuites versus les usages recherchés Il appert qu il existe une demande pouvant atteindre près de mètres carrés de nouvelles surfaces commerciales. La répartition de cette demande peut s établir comme suit : 1. Biens courants : m 2 2. Biens semi-courants : m 2 3. Biens réfléchis : m 2 4. Restaurations et divertissements : m 2 Cependant, il importe de comprendre que ces fuites ne sont pas nécessairement récupérables à 100%. Celles-ci sont dépendantes de plusieurs factures dont, notamment : - Des formats commerciaux ; - De la desserte de la clientèle ; - Du niveau de complémentarité avec les activités commerciales du centre-ville. À titre, d exemple considérant l offre actuelle au niveau de l alimentation et les produits pharmaceutiques, il faut éviter d accueillir un commerce tel que Walmart qui offre également des produits d épicerie et de pharmacie et également concurrencer les petites boutiques spécialisées du centre-ville. Dans le contexte présent et particulier de Mont-Tremblant et des orientations de consolidation économique au sein d une approche de complémentarité qui a été mise de l avant au cours des dernières années, il est particulièrement évident que le rôle de la Ville n est pas de «régir» la concurrence sur son territoire, mais plutôt d optimiser la complémentarité entre les usages commerciaux. La Ville doit éviter toute forme de décision qui puisse générer la dévitalisation commerciale de son secteur central. Les principales préoccupations qui ont mené à la mise à jour de l étude de positionnement commercial de 2007 provenaient des sous-secteurs de planification 1, 5 et 7 de ladite étude. Soit : 1. Destination courante; 5. Route du futur (axe central) et 7. Route 117 sud. À ce titre, nous reprenons la structure des usages recherchés ou souhaités pour chacun de ces sous-secteurs,et ce, en fonction des nouvelles données du mix commercial. Page 6

7 Sous-secteur 1 : Destination courante (sous-secteur 1) USAGES OPTIMAUX USAGES COMPATIBLES COMMENTAIRES ET/OU RECOMMANDATIONS Marché d alimentation grande surface (correspond au groupe de commerce «C-1», mais doit être limité). Magasin type «grande quincaillerie, vente d articles d automobile (ex : Canadian Tire)», à valoriser et consolider. Usages et/ou services traditionnels intégrés à l espace alimentaire (ex : boucherie, boulangerie). Éviter la multiplicité des usages (pas de commerces à autres usages à l intérieur du marché d alimentation). Étude d impact économique sur la structure de l offre alimentaire du secteur de St-Jovite nécessaire à l approbation d un projet. Gestion des usages par l application d un règlement sur le contingentement des usages (soit par la superficie, la distance ou le nombre (ex : stationsservice)). Établir des superficies minimale et maximale de bâtiment à la grille des usages et normes. Page 7

8 Sous-secteur 5 : Route du Futur (Monté Kavanagh & Axe Central) USAGES OPTIMAUX USAGES COMPATIBLES COMMENTAIRES ET/OU RECOMMANDATIONS Commerces de récréation, culturel, et de divertissement (ex : cinéma, salle de spectacle et de réception, salon de quilles, bar, bistro, conditionnement physique, etc.). Commerces artériels légers, mais sous une forte gestion des surfaces de plancher. Hébergement d envergure. Restaurant complet, restreint et rapide. Éviter que ce sous-secteur ne devienne en centre concurrent. Limiter les surfaces de plancher commerciales (superficies pouvant varier entre 300 m 2 et 5000 m 2 ). Page 8

9 Sous-secteur 6 : Route 117 Sud USAGES OPTIMAUX USAGES COMPATIBLES COMMENTAIRES ET/OU RECOMMANDATIONS Usages commerciaux artériels, lourds et industriels. Magasins de vente au détail (ex : meubles moyenne surface, matériaux de décoration, revêtements de sols, garniture de fenêtre, fourniture pour la maison et l auto, etc.). Autres magasins de vente au détail (ex : encadrements, appareil ménager, ordinateurs, etc.). Commerces automobiles de tout genre. Restauration visant une clientèle autoroutière ou de passage, idéalement sous forme de création d une «zone» de destination de restauration et de divertissement. Lieux permettant la relocalisation de certains usages commerciaux non désirés dans d autres secteurs. Page 9

10 Outils de gestion de l aménagement du territoire : Enfin, la mise en place de nouveaux outils de planification tel que le règlement portant sur les plans d aménagement d ensemble (PAE) pourrait être un outil de gestion qui permettrait d atteindre les objectifs municipaux en terme de complémentarité des usages commerciaux et d assurer une saine gestion des espaces afin d éviter toute forme de dévitalisation urbaine. Le tout en mettant en place un processus de discussions et d échanges avec les requérants. Message aux promoteurs immobiliers : À défaut d être redondant, le principe qui doit animer les promoteurs (ou requérants) est double : 1. reconnaître et comprendre les orientations commerciales de la ville et proposer une mixité commerciale afférente qui respecte ces orientations. 2. Il revient au promoteur à identifier les commerces et à les proposer avant que le projet ne soit accepté. Il est fini le temps où le promoteur exige un chèque en blanc sur la mixité commerciale. C est justement cette attitude qui défait et déstructure la fonction commerciale du territoire. La présente analyse vise donc à éliminer cette attitude et à donner des orientations précises aux promoteurs. Conclusion : Cette étude nous démontre qu il y a théoriquement des fuites commerciales plus ou moins importantes sur notre territoire. À titre d exemple et en fonction de l annexe 4 - Bilan offre demande 2011, nous pouvons affirmer qu il manque 1026 m 2 pour les magasins d appareils électroniques, 125 m 2 pour les magasins de bureau et papeterie, m 2 pour les magasins de vêtements pour homme et 204 m 2 pour les magasins de produits d optique. D autre part, nous avons également des pôles correspondants à un surplus de l offre par rapport à la demande, qui attirent la clientèle provenant d ailleurs que sur notre territoire, qui est enviable en soi. Page 10

11 Annexe 2. Évolution de l offre commerciale ( ) Saint-Jovite Offre Offre m 2 m 2 SCIAN Courants Supermarchés et autres épiceries Dépanneurs Boucheries Poissonneries Marchés de fruits et de légumes Boulangeries-pâtisseries Tous les autres magasins d'alimentation spécialisée Magasins de bière, de vin et de spiritueux Pharmacies Total biens courants Semi-courants Magasins de revêtements de sol Magasins de garnitures de fenêtres Magasins de tous les accessoires de maison Centres de rénovation Magasins de peinture et de papier peint Quincailleries Pépinières et centres de jardinage Magasins de cosmétiques, de produits de beauté et de parfums Magasins de vêtements pour hommes Magasins de vêtements pour femmes Magasins de vêtements pour enfants et bébés Magasins de vêtements pour la famille Magasins d'accessoires vestimentaires Magasins de tous les autres vêtements Magasins de chaussures Magasins d'articles de sport Magasins d'articles de passe-temps, de jouets et de jeux Librairies et marchands de journaux Magasins de bandes préenregistrées, de CD et de disques Magasins de fournitures pour la maison et l'auto Magasins de fournitures de bureau et de papeterie Magasins de matériel pour la fabrication de la bière et du vin Location de bandes et de disques vidéo Réparation de chaussures et de maroquinerie (cordonnerie) Salons de coiffure pour hommes Salons de beauté Services de nettoyage à sec et de blanchissage Services de nettoyage à sec et de blanchissage, sauf le libre-service Total biens semi-courants Page 11

12 Réfléchis Magasins de meubles Magasins de matériel d'encadrement Magasins d'appareils ménagers, de téléviseurs et d'autres appareils électroniques 67 d'autres appareils électroniques Magasins d'ordinateurs et de logiciels Magasins d'appareils et de fournitures photographiques Magasins de produits optiques Bijouteries Magasins de bagages et de maroquinerie Magasins d'articles de couture et de travaux d'aiguille et 102 de tissus à la pièce Magasins d'instruments et de fournitures de musique Fleuristes Magasins de cadeaux, d'articles de fantaisie et de souvenirs Animaleries et magasins de fournitures pour animaux Marchands d'œuvres d'art Total biens réfléchis Restauration et divertissement Présentation de films et de vidéos Centres de sports récréatifs et de conditionnement physique Salles de quilles et billard Restaurants à service complet Établissements de restauration à service restreint Débits de boissons (alcoolisées) Total Restauration et divertissement Total Mix commercial Page 12

13 Annexe 3. Évolution de la demande des consommateurs ( ) Saint-Jovite Demande Demande $/ménage $/ménage Courants Supermarchés et autres épiceries Dépanneurs Boucheries Poissonneries Marchés de fruits et de légumes Boulangeries-pâtisseries Tous les autres magasins d'alimentation spécialisée Magasins de bière, de vin et de spiritueux Pharmacies Total biens courants Semi-courants Magasins de revêtements de sol Magasins de garnitures de fenêtres Magasins de tous les accessoires de maison Centres de rénovation Magasins de peinture et de papier peint Quincailleries Pépinières et centres de jardinage Magasins de cosmétiques, de produits de beauté et de parfums Magasins de vêtements pour hommes Magasins de vêtements pour femmes Magasins de vêtements pour enfants et bébés Magasins de vêtements pour la famille 11 Magasins d'accessoires vestimentaires Magasins de tous les autres vêtements 184 Magasins de chaussures Magasins d'articles de sport Magasins d'articles de passe-temps, de jouets et de jeux Librairies et marchands de journaux Magasins de bandes préenregistrées, de CD et de disques Magasins de fournitures pour la maison et l'auto 603 Magasins de fournitures de bureau et de papeterie Magasins de matériel pour la fabrication de la bière et du vin 11 Location de bandes et de disques vidéo Réparation de chaussures et de maroquinerie (cordonnerie) 18 4 Salons de coiffure pour hommes Salons de beauté Services de nettoyage à sec et de blanchissage Services de nettoyage à sec et de blanchissage, sauf le libre-service Total biens semi-courants Page 13

14 Saint-Jovite Demande Demande $/ménage $/ménage Réfléchi Magasins de matériel d'encadrement Magasins d'appareils ménagers, de téléviseurs et d'autres appareils électroniques d'autres appareils électroniques Magasins d'ordinateurs et de logiciels Magasins d'appareils et de fournitures photographiques Magasins de produits optiques Bijouteries Magasins de bagages et de maroquinerie Magasins d'articles de couture et de travaux d'aiguille et de tissus à la pièce Magasins d'instruments et de fournitures de musique Fleuristes Magasins de cadeaux, d'articles de fantaisie et de souvenirs Animaleries et magasins de fournitures pour animaux Marchands d'œuvres d'art Total biens réfléchis Restauration et divertissement Présentation de films et de vidéos Centres de sports récréatifs et de conditionnement physique Salles de quilles et billard Restaurants à service complet Établissements de restauration à service restreint Débits de boissons (alcoolisées) Total Restauration et divertissement Total Mix commercial Page 14

15 Annexe 4. Bilan commercial Saint-Jovite Saint-Jovite St-Jovite Demande Offre totale Saint-Jovite totale Bilan OD Demande Pôle Fuites Superficie $ $ $ $ m2 Courants Supermarchés et autres épiceries Dépanneurs Boucheries Poissonneries Marchés de fruits et de légumes Boulangeries-pâtisseries Tous les autres magasins d'alimentation spécialisée Magasins de bière, de vin et de spiritueux Pharmacies Total biens courants a. Offre totale représente la valeur estimée des superficies commerciales de Saint-Jovite. b. Demande total représente la valeur des dépenses des ménages pour chaque poste commercial. c. Bilan est la différence entre l offre commerciale et la demande des consommateurs. Le pôle équivaut à un surplus de l offre sur la demande. d. Fuites représentent la valeur des dépenses des consommateurs qui sont destinées à l extérieur de Saint-Jovite parce que l offre locale semble insuffisante à les desservir. e. Superficie fait référence au nombre de mètres carrés nécessaires de commerce qu il faudrait localement pour satisfaire la demande. f. Demande. Cette colonne montre ce qui est nécessaire à la demande, en termes de superficie. Une zone ombrée signifie que l offre locale comble déjà la demande exprimée en superficie. Une cellule en blanc indique un besoin non comblé par l offre locale.

16 Saint-Jovite Demande Offre totale Saint-Jovite totale Bilan OD Pôle Fuites Superfi cie SCIAN $ $ $ $ m2 St-Jovite Demande Semi-courants Magasins de revêtements de sol Magasins de garnitures de fenêtres Magasins de tous les accessoires de maison Centres de rénovation Magasins de peinture et de papier peint Quincailleries Pépinières et centres de jardinage Magasins de cosmétiques, de produits de beauté et de parfums Magasins de vêtements pour hommes Magasins de vêtements pour femmes Magasins de vêtements pour enfants et bébés Magasins de vêtements pour la famille Magasins d'accessoires vestimentaires Magasins de tous les autres vêtements Magasins de chaussures Magasins d'articles de sport Magasins d'articles de passe-temps, de jouets et de jeux Librairies et marchands de journaux Magasins de bandes préenregistrées, de CD et de disques Magasins de fournitures pour la maison et l'auto Page 16

17 Magasins de fournitures de bureau et de papeterie Magasins de matériel pour la fabrication de la bière et du vin Location de bandes et de disques vidéo Réparation de chaussures et de maroquinerie (cordonnerie) Salons de coiffure pour hommes Salons de beauté Services de nettoyage à sec et de blanchissage Services de nettoyage à sec et de blanchissage, sauf le libre-service Total biens semi-courants Réfléchis Magasins de meubles Magasins de matériel d'encadrement Magasins d'appareils ménagers, de téléviseurs et d'autres appareils électroniques d'autres appareils électroniques Magasins d'ordinateurs et de logiciels Magasins d'appareils et de fournitures photographiques Magasins de produits optiques Bijouteries Magasins de bagages et de maroquinerie Magasins d'articles de couture et de travaux d'aiguille et de tissus à la pièce Magasins d'instruments et de fournitures de musique Fleuristes Magasins de cadeaux, d'articles de fantaisie et de souvenirs Animaleries et magasins de fournitures pour animaux Marchands d'œuvres d'art Page 17

18 Total biens réfléchis Restauration et divertissement Présentation de films et de vidéos Centres de sports récréatifs et de conditionnement physique Salles de quilles et billard Restaurants à service complet Établissements de restauration à service restreint Débits de boissons (alcoolisées) Total Restauration et divertissement Total Mix commercial Page 18