LOI DE MOBILISATION POUR LE LOGEMENT ET DE LUTTE CONTRE LES EXCLUSIONS ***

Transcription

1 UNION DES SYNDICATS DE L IMMOBILIER LOI DE MOBILISATION POUR LE LOGEMENT ET DE LUTTE CONTRE LES EXCLUSIONS *** COPROPRIETE La loi de Mobilisation pour le logement et de lutte contre les exclusions dite «Loi Boutin» du 25 mars 2009 (publiée au Journal officiel du 27 mars 2009) intervient dans le prolongement de plusieurs réformes récentes visant principalement à favoriser la production de logements ou à lutter contre l exclusion. Cette loi comporte donc un certain nombre de mesures qui viennent modifier les règles du droit immobilier. Ainsi, elle intervient notamment dans le domaine de la copropriété. Définition des honoraires spécifiques perçus par le syndic à l occasion de travaux (article 17) Le contrat de syndic distingue les honoraires versés pour la gestion courante de l'immeuble et ceux auxquels donnent lieu des prestations particulières, notamment en matière de travaux. L article 17 précise que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Sont donc visés tous les travaux hors budget prévisionnel. Ainsi le montant des honoraires liés aux travaux exceptionnels est explicitement connu et approuvé par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du contrat du syndic voté en assemblée générale. En pratique : quelles que soient les précisions dans le contrat de syndic, il est désormais obligatoire pour le syndic s il souhaite percevoir des honoraires pour travaux de faire voter une telle disposition lors de la même assemblée que les travaux concernés, en respectant les mêmes règles de majorité. Concrètement, deux résolutions, l une pour les travaux, l autre pour les honoraires du syndic devront faire l objet d un vote distinct. A défaut, le syndic ne pourra facturer des honoraires travaux même si le montant des honoraires pour travaux est prévu dans son contrat.

2 Transmission des archives du syndicat des copropriétaires en cas de recours à un prestataire extérieur (article 18) L article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 est complété et prévoit désormais l hypothèse fréquente où ces archives sont détenues et conservées par un tiers. Le syndic est désormais tenu dans le délai d un mois qui suit la cessation de ses fonctions d informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Création d une procédure d alerte préventive dans les copropriétés faisant face à des problèmes financiers (article 19) L'article 19 modifie la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour créer une procédure d'alerte préventive au sein des copropriétés dans lesquelles les impayés atteignent 25 % du budget des charges courantes et des dépenses pour travaux non compris dans le budget prévisionnel, engagée par le syndic de la copropriété et, le cas échéant, par les copropriétaires ou par les créanciers. Modalités de déclenchement de cette procédure : nouvel article 29-1 A Lorsqu à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel et des dépenses pour travaux non compris dans le budget prévisionnel, le syndic, après information du conseil syndical, est tenu de saisir, sur requête, le président du TGI d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Le président du tribunal de grande instance peut être saisi d'une même demande en référé : - en cas d absence d action du syndic dans un délai d un mois, par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ; - par les créanciers, lorsque les factures d'abonnement à un service de fourniture d'énergie et d'eau, ainsi que les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Les auteurs de la saisine en informent le préfet, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'epci compétent en matière d'habitat. Modalités de désignation du mandataire ad hoc et le champ de son mandat : nouvel article 29-1 B Le président du TGI, statuant comme en matière de référé ou par ordonnance sur requête, désigne celui-ci et détermine sa mission. Le mandataire peut en conséquence se voir confier une mission : - d analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ainsi que des préconisations pour rétablir l'équilibre financier et, le cas échéant, assurer la sécurité des occupants de l'immeuble. - de médiation ou de négociation avec les créanciers. Qui supporte les frais de la procédure? Le président du tribunal a pour sa part la tâche de préciser, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, quand la saisine intervient à l'initiative de l'une de ces deux parties. En cas de saisine par les créanciers, ces derniers ont à en supporter les frais. Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois par décision du président du TGI, le mandataire ad hoc doit adresser à ce dernier :

3 - un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, - les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, - éventuellement, les résultats de ses actions de médiation ou de négociation. Le greffe du TGI est tenu d'adresser le rapport : - au syndic, - au conseil syndical, - au maire de la commune où est implanté l'immeuble, - le cas échéant, au président de l'organe délibérant de l'epci compétent en matière d'habitat, - au représentant de l'etat dans le département. Le syndic procède ensuite à l'inscription des projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Présentation d'un rapport intermédiaire de l'administrateur provisoire Par coordination avec ce nouveau dispositif, dans la mesure où le mandat ad hoc a vocation à anticiper sur d éventuels problèmes financiers plus lourds, dont le traitement fait l objet des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, l'article 29-1 est adapté afin de prévoir la présentation d'un rapport intermédiaire de l'administrateur provisoire si aucun rapport d'un mandataire ad hoc n'a été établi au cours de l'année précédente. Instauration d un droit de priorité à l occasion de la vente d un ou plusieurs lots à usage d aire de stationnement (article 20) Objectif : éviter le démantèlement des copropriétés, dès lors que l immeuble a fait l objet de la délivrance d un permis de construire délivré en application d un règlement d urbanisme subordonnant l édification de l immeuble à une obligation de création d aires de stationnement. Le nouvel article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 confère un droit de priorité de deux mois à l occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété au profit des copropriétaires si le règlement de copropriété comporte une clause le prévoyant. Dans ce cas, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, le vendeur doit faire connaître au syndic par LRAR son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par LRAR aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. Pérennisation du régime simplifié d adaptation des règlements de copropriété (article 22) L article 22 : - Rend pérenne les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 autorisant les copropriétés à procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives dans des conditions de majorité simplifiée (art. 24).

4 - Elargit cette possibilité aux évolutions de nature réglementaire intervenues depuis l établissement du règlement de copropriété. Suppression du service de gardien et mise en vente de la loge (article 24) Le nouvel article 26 f) prévoit que les décisions de suppression du service de gardien et d aliénation de la loge appartenant au syndicat, sous réserve qu elles ne portent pas atteinte à la destination de l immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l immeuble, ne peuvent être prises qu à la double majorité de l article 26 de la loi du 10 juillet Cette disposition va également mettre fin à l ambiguïté de la jurisprudence qui oscillait entre unanimité et double majorité de l article 26 en cas de suppression du concierge selon que ce service était prévu ou non dans le règlement de copropriété. Régime de notification des injonctions de ravalement des façades (article 21) En vertu des articles L à L du code de la construction et de l habitation, les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Dans ce cadre, les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction faite au propriétaire par l'autorité municipale. De telles dispositions sont applicables à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par l'autorité préfectorale, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux. Si, dans les six mois de l'injonction qui lui est faite, le propriétaire n'a pas entrepris les travaux, le maire peut prendre un arrêté qui est alors notifié au propriétaire avec sommation d'avoir à effectuer les travaux dans un délai qu'il détermine et qui ne peut excéder un an. Dans les immeubles en copropriété, l'autorité municipale était tenue d'informer individuellement chaque copropriétaire. Une telle exigence d'information de chaque copropriétaire pris individuellement apparaissant passablement lourde pour les maires, l article 21 en transfère donc la charge aux syndics. Dorénavant, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Copropriétés issues de la vente de logements locatifs sociaux Information obligatoire sur le coût des travaux à prévoir lors de la vente d un logement social et constitution d avances en vue de financer les travaux votés (article 14) Préalablement à la vente, l'organisme HLM doit, selon l article L du CCH : - indiquer par écrit à l acquéreur personne physique le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années, - transmettre la liste des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes ; - fournir à l acquéreur la liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre (évaluation du montant global des travaux mentionnés et de la quote-part qui lui est imputable). Le nouvel article L du CCH rend obligatoire, dans les copropriétés constituées en partie de logements, construits ou acquis depuis plus de dix ans, résultant de ventes HLM, la présentation par le syndic à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de cette liste de travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre.

5 En outre, afin de garantir la qualité des immeubles de logements sociaux ayant fait l'objet d'une mise en copropriété et d'inciter les copropriétaires à procéder aux travaux essentiels à leur bonne conservation, le nouvel article L prévoit : - que dans les copropriétés constituées en partie de logements issus de la vente de logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme d'habitations à loyer modéré, le syndic présente tous les ans devant l assemblée générale des copropriétaires la liste des travaux à entreprendre définis à l article L ; - s agissant des travaux votés, que ceux-ci «donnent lieu à la constitution d avances, selon des modalités définies par l assemblée générale». La constitution d avances, pour les travaux votés est donc bien obligatoire, seules ses modalités de mise en œuvre sont définies par l assemblée générale des copropriétaires. Seul, l organisme HLM, également copropriétaire, est exonéré de cette obligation. - Modalités de dépôt et de gestion bancaires de ces avances : compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, avec une rubrique particulière pour chacun des copropriétaires. Le compte et les rubriques ne peuvent faire l'objet d'aucune convention de fusion, de compensation ou d'unité de comptes. Possibilité pour les organismes HLM de mettre à disposition leurs gardiens dans les copropriétés issues de la vente de logements sociaux (article 16) L article 16 autorise, dans les copropriétés issues de la vente de logements locatifs sociaux, les organismes d HLM encore propriétaires de logements à mettre à disposition du syndicat des copropriétaires leur personnel d entretien et de gardiennage pour assurer les prestations de services d entretien, de gardiennage et de propreté, si le syndicat le souhaite.