La courte Note. Plus-values des particuliers RÉGIME 2004

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1 SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT MARS 2004 La courte Note la lettre d information de LACOURTE & ASSOCIÉS, notaires Points essentiels Exonérations maintenues et nouvellement aménagées Fait générateur Calcul de la plus-value Moins-value Modalités d imposition Obligations déclaratives et de paiement Modalités de contrôle des déclarations et sanctions Les dispositions propres aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière Le régime applicable aux contribuables non domiciliés en France : essentiellement 3 cas possibles LACOURTE & associés, notaires Plus-values des particuliers RÉGIME 2004 Le nouveau régime des plus-values immobilières et sur certains biens meubles, s'applique aux cessions à titre onéreux - ventes etc. - par les particuliers (article 10 de la loi de finances pour 2004 n du 30 décembre 2003), intervenues à compter du 1 er janvier L économie de ce nouveau régime concernera, pour l essentiel, les actes de ventes reçus par les notaires. Il impliquera : sous un nouveau régime d exonérations ; l application d un taux uniforme (avec des nuances pour les nonrésidents), au total de 26%, avec la disparition du système des coefficients d érosion monétaire ; mais une application plus ramassée dans le temps -15 ans au lieu de 22 jusqu à présent - ; avec de nouvelles précisions quant au mode de calcul ; et un changement considérable pour le processus de vente : la nécessité d une déclaration et d un paiement de l impôt lors de l enregistrement, faute de refus de cette formalité. Ce régime apporte certainement une simplification, mais il est aussi une source possible de difficultés. L acquéreur et son notaire, soumis à cette exigence, vont en effet avoir à faire face à quelques unes, pour son application - rapport entre les deux parties, rôles respectifs du notaire du vendeur par rapport à celui de l acquéreur chargé de la publication de l acte. Il faudra donc être vigilant afin d éviter erreurs et oublis qui pourraient entraîner des retards à publier l acte de vente et les inscriptions relatives aux prêts qui l accompagnent souvent.

2 Points essentiels Plus-values immobilières essentiellement, mais mobilières aussi. Les meubles meublants, appareils ménagers et automobiles continuant cependant d'être exonérés, sauf s'il s'agit d'objets d'art, de collection ou d'antiquité ; ce régime de plus-values relatives à la cession des biens meubles est applicable aux personnes physiques et aux sociétés de personnes relevant de l'impôt sur le revenu, mais, outre quelques autres particularités, ce régime ne s'applique pas aux contribuables non domiciliés en France. Régime (plus-values immobilières) applicable aux contribuables domiciliés en France - personnes physiques et sociétés de personnes relevant de l'impôt sur le revenu (article 8 à 8ter CGI) - des plus-values réalisées dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, Régime désormais applicable aux plus-values immobilières relatives aux seules cessions de titres de sociétés de personnes à prépondérance immobilière relevant de l'ir, les cessions de titres de sociétés de capitaux à prépondérance immobilière non cotées passibles de l'is relevant désormais - 1 er janvier du régime des plus-values de cession des valeurs mobilières et droits sociaux, Sous réserve toutefois d'une mesure transitoire - pour les cessions de titres entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre en faveur des titres de sociétés de capitaux, ces dernières relevant, à compter du 1 er janvier 2004, du régime d'imposition des plusvalues de cession de valeurs mobilières et droits sociaux. Régime applicable avec des particularités aux contribuables non domiciliés en France. Exonérations maintenues et nouvellement aménagées Cession de la résidence principale (ainsi que les dépendances de l habitation - id. pour un non-résident -, mais à condition d être cédées en même temps que cette dernière) ; il a été précisé, au cours des débats parlementaires, confirmant la doctrine administrative existante, que ce cas d exonération s appliquait au cas de l associé d une société soumise au régime des sociétés de personnes, et occupant à titre de résidence principale tout ou partie de l immeuble appartenant à la société. Ou cession d une première (à compter du 1er janvier 2004) résidence par un Français domicilié hors de France ou un ressortissant d Etats membres de la Communauté, le cédant devant avoir été fiscalement domicilié en France pour une durée totale d au moins 2 ans antérieurement à la cession. Exonération sous condition de remploi de l intégralité (pour l acquisition, la construction, la reconstruction ou l agrandissement d immeubles ou droits immobiliers, mais pas des parts de société), dans l année de sa perception, d une indemnité d expropriation effectuée à la suite d une D.U.P. Exonération provisoire des opérations de remembrements et assimilés dont la liste est déterminée par cette loi. Exonération des cessions dont le prix (apprécié pour la valeur en pleine propriété) est inférieur ou égal à , seuil apprécié par personne (ex. en cas d indivision, chaque indivisaire), et par opération (et non annuellement). Exonération tenant à la durée de possession : par le jeu d un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième, la plus-value se trouve désormais exonérée au bout de 15 ans. Exonération des cessions réalisées par les titulaires de pension de vieillesse ou de la carte d invalidité (à la double condition : au titre de l avant-dernière année ayant précédé la cession, ne pas avoir été passible de l ISF et avoir eu un revenu fiscal inférieure à une certaine limite - prévue à l article 1417 CGI, ainsi pour pour la 1 ère part de quotient familial -).

3 SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT SUPPLÉMENT Fait générateur Calcul de la plus-value Moins-value Le fait générateur demeure constitué par la cession à titre onéreux du bien ou du droit conserné ; mais l imposition est désormais effectuée lors de chaque cession, le plus souvent dans le délai prévu pour la formalité de l enregistrement ou de la publicité foncière et préalablement à l exécution de celle-ci. Quant aux reports de taxation (dans ce cas de plus-values des particuliers) : sont supprimés ceux relatifs aux plus-values constatées lors de l aliénation de terrains à bâtir, et en cas de transfert de la propriété du terrain au bailleur dans le cadre d un bail à construction. Règles spéciales d imposition en cas d expropriation (décret n /12/03, art. 1, art. 74 SC ann. II CGI). Plus-value brute Prix de cession (article 150 VA I CGI) corrigé de majorations (art. 150 VA II CGI) et de réductions, sur justificatifs (notamment de frais, définis par décret n /12/03, article 41duovicies H ann. III CGI ; notamment frais de mainlevée hypothécaire ou TVA relative à la mutation ou à une régularisation). Déduction faite du prix d acquisition (soit prix d acquisition - augmenté le cas échéant de la dissimulation établie -, soit valeur de l apport, soit capital de la rente, soit valeur vénale alors en cas de mutation à titre gratuit diminuée, le cas échéant, de l abattement de 20% prévu par l article 764bis CGI) - sans désormais de prise en compte de l érosion monétaire -, majoré : de toutes les charges en capital et indemnités stipulées au profit du cédant (article 683 I CGI), ainsi que des frais afférents à l acquisition (définis au même décret, article 41duovicies I : acquisition à titre gratuit, soit pour leur montant réel sur justification y compris les droits de mutation à titre gratuit désormais, et ceci au prorata ; acquisition à titre onéreux, soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement à 7,5% du prix d acquisition), des travaux de construction, de reconstruction, de rénovation ou d amélioration supportés par le cédant et réalisés par une Entreprise depuis l achèvement de l immeuble ou son acquisition si elle est postérieure (non pris en compte pour le calcul de l IR et ne présentant pas le caractère de dépenses locatives), - soit pour leur montant justifié, - soit, s agissant de quelqu un cédant un bien plus de 5 ans après son acquisition, et n étant pas en mesure d apporter cette justification, par application d une majoration de 15% du prix d acquisition des frais de voierie, réseaux et distribution imposés dans le cadre d un plan d urbanisme. Les intérêts des emprunts contractés pour l acquisition ou la réparation d une résidence secondaire ne sont plus pris en compte. Plus-value nette La plus-value brute ainsi déterminée est réduite (article 150 VC I CGI) d un abattement de 10% pour chaque année au-delà de la cinquième, et se trouve exonérée après 15 années de détention (à défaut d indication contraire, ces délais sont calculés par période de 12 mois depuis la date de l acquisition jusqu à celle de la cession). Un seul régime d abattement existe désormais. Cet abattement fixe de est applicable opération par opération, sans imputation sur le revenu global en cas de résultat négatif. La moins-value réalisée, le cas échéant, n est pas prise en compte sauf en cas de vente d un immeuble acquis par fractions successives (et, par assimilation, parts indivises, droits démembrés) constatée par le même acte, et entre les mêmes parties.

4 Modalités d imposition Taxation proportionnelle à l impôt sur le revenu de la plus-value, au taux de 16% (article 200 B CGI), sans particularité sauf en cas de cession portant sur un peuplement forestier (ou de parts de sociétés ou groupements détenant de tels peuplements) où l impôt afférent à la plus-value est diminué d un abattement de 10 par année de détention et par hectare cédé, ci Prélèvements sociaux : CSG (7,5%), CRDS (0,5%) et prélèvement social de 2%, ci Soit un total de 26%, ci 16 % 10 % 26 % La conservation des Hypothèques ou la recette des impôts procèderont au recouvrement de ces prélèvements. S il s agit d une cession par une société, celle-ci verse les prélèvements dus par les associés (article 150 VF CGI). L instruction administrative qui, depuis, a commenté le nouveau dispositif a prévu une particularité pour les sociétés de personnes (non soumises à l IS) de plus de 50 associés (une ventilation dans l acte et une déclaration en fin d année). La CSG prélevée sur les plus-values immobilières n est pas déductible du revenu imposable (article 154 quinquies II CGI). Obligations déclaratives et de paiement Cela dépend de la forme par laquelle le transfert de propriété, générateur de la plus-value taxable, sera constaté aux fins des formalités d enregistrement et/ou publication (Publicité Foncière). Essentiellement : acte notarié, dont, en principe (s agissant de biens ou droits immobiliers), la formalité de l enregistrement est fusionnée avec celle de la publication à la Conservation des Hypothèques, par le notaire, la déclaration conforme à un modèle établi par l administration (article 150 VG I CGI) doit être déposée et l impôt payé, par le notaire (article 150 VG I 2 et 150 VH I et II), à l appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l enregistrement (selon le mode d enregistrement, donc dans les 2 mois de l acte en cas de formalité fusionnée, et dans le mois dans le cas contraire), faute de quoi (dépôt de cette déclaration -sauf dans les cas d exonération énumérés au II de l article 150 U, article 150 VG III- et paiement de l impôt) ainsi que de divergence entre le chiffre de la déclaration et celui versé, le dépôt (à la Conservation des Hypothèques) ou la formalité (d enregistrement à la Recette des Impôts) est refusée. Avec cependant deux exceptions : lorsque l impôt ne peut être intégralement acquitté (article 150 VG II, 3 ) en raison de créances primant le privilège du Trésor ou lorsque la cession est constatée au profit d une collectivité publique (telles qu énumérées au 1 de l article 150 VG II), la déclaration devant être alors déposée à la recette des impôts du domicile du vendeur (selon le cas, par le vendeur ou le notaire, article 150 VH III 2 ), le défaut de déclaration comme le défaut de paiement n entraînant cependant pas alors le refus du dépôt ou de la formalité, acte sous seings privés, idem (sous réserve de ce qu implique les différences de forme et d exigence au niveau des formalités en matière d enregistrement et de publication), dépôt et paiement incombant au vendeur (article 150 VG I, 2 et 150 VH I et II), actes passés en la forme administrative (la forme de ces actes peut être utilisée pour des cessions aux différentes Collectivités et Etablissements publics, article 150 VG II 1 ), pour lesquels la déclaration et le paiement doivent être faits par le comptable public (article 150 VH III 1 ), le défaut de déclaration comme le défaut de paiement n entraînant cependant pas le refus du dépôt ou de la formalité, ordonnance judiciaire, pour les cessions constatées sous cette forme (article 150 VG II 2 ), pour lesquels le défaut de déclaration comme le défaut de paiement n entraînant cependant pas le refus du dépôt ou de la formalité.

5 Modalités de contrôle des déclarations et sanctions Nous sommes là (contrôle, procédure de redressement, évaluation ou taxation d office) en présence de dispositifs connues en matière de règles applicables pour le contrôle de l impôt sur le revenu, la seule particularité ayant trait à l intérêt de retard (article 1727 CGI) qui, en l occurrence, est calculé à compter du 1 er jour du mois suivant celui au cours duquel l impôt devait être acquitté jusqu au dernier jour du mois du paiement. Les dispositions propres aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière La distinction (quant au régime applicable d imposition des plusvalues) doit donc désormais être faite, s agissant de sociétés à prépondérance immobilière (notion redéfinie à l article 1 du décret n du 31 décembre 2003, article 74 SB nouveau ann. II CGI, remplaçant celle de l article 74 A bis de cet annexe II, abrogé à savoir : la composition immobilière de l actif - hors immeubles affectés à l exploitation professionnelle de celle-ci - à 50% au moins), entre : 1. le régime réservé aux parts de sociétés non soumises à l IS (article 150 UB ; articles 8 et 8 ter CGI), à savoir celui prévu pour les immeubles, (avec, cependant, comme seuls cas d exonération, ceux de la cession de la résidence principale -article 150 UB du CGI renvoyant au II-1 de l article 150 U- et de la durée de possession ; ainsi encore que de l abattement fixe de ), avec le régime de différé d imposition au cas d échange de titres (article 150 UB II, en particulier), 2. et le régime réservé aux parts de sociétés de capitaux qui sont soumises, à compter du 1 er janvier 2004, même s il s agit de sociétés non cotées, au dispositif relevant des articles A et s. du CGI (plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux) article 10 de la loi, II, V, modifiant l article 244 bis B du CGI. Toutefois (article 10 de la loi, IV), ces plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières lorsque les titres ont été acquis avant le 21 novembre 2003 et sont cédés entre le 1 er janvier 2004 et le 31 décembre Ceci paraît devoir être rapproché d un autre régime transitoire (article 11 de la loi I à III, article 238 bis JA nouveau du CGI) - dont les modalités d application doivent faire l objet également d un décret en Conseil d Etat - relatives aux plus-values lors de la réévaluation (qui peut porter sur des immobilisations corporelles et financières) des immeubles et titres de sociétés à prépondérance immobilière, soumises au taux d IS de l article 219 IV du CGI -de 16,5%- lorsque ces sociétés s engagent à les conserver pendant une durée minimale de 5 ans, étant à noter que la notion de prépondérance immobilière est différente ici de celle en matière de plus-values (les immeubles affectés par la société à son exploitation sont pris en considération) ; l administration devra préciser notamment la portée de cette notion, donc. Le régime applicable aux contribuables non domiciliés en France : essentiellement 3 cas possibles Contribuable assujetti à l impôt sur le revenu : même régime que celui actuel (article 244 bis A du CGI) avec prélèvement de 33 1/3%, sauf - prélèvement à 16% - pour les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les associés personnes physiques de sociétés ou groupements dont les bénéfices sont imposés au nom des associés, résidents d un Etat membre de la Communauté, ce prélèvement étant libératoire de l impôt sur le revenu. Contribuable des paradis fiscaux : les plus-values sont déterminées par différence entre le prix de cession et son prix d acquisition diminué d une somme égale à 2% de son montant par année de détention, et soumises au prélèvement prévu à l article 244 bis A du CGI et s imputant, le cas échéant, sur l impôt sur les sociétés dû par le cédant à raison de la plus-value au titre de l année de sa réalisation (ou restitution, à due concurrence, si cela excède l impôt dû).

6 Nouveau régime des plus-values immobilières et biens meublés à compter du 1 er janvier 2004 Tableau récapitulatif (selon l instruction administrative 8 M-1-04 n 7 du 14 janvier 2004) Dispositions Taux Prélèvements Déclarations applicables applicables sociaux (1) à déposer (4) Personnes physiques Résidents de France 150 U 16% 10% n 2048 Résidents hors de France Résident d un Etat 244 bis A 16% / n 2090 membre de la Communauté Résident d un autre Etat 244 bis A 33 1/3% / n 2090 Sociétés dont les bénéfices sont imposées au nom des associés Société dont le siège est situé en France Associé personne Résident en France 150 U ou 16% ou taux IS 10% (3) n 2048 physique ou autre personne morale Résident d un Etat catégorie IR membre de la ou IS (2) Communauté Résident d un autre Etat Société dont le siège est situé hors de France Associé personne Résident en France 244 bis A 16% 10% n 2090 physique Résident d un Etat membre 16% de la Communauté Résident d un autre Etat 33 1/3% Associé personne Résident en France 33 1/3% / n 2090 bis morale Résident d un Etat 33 1/3% / membre de la Communauté Résident d un autre Etat 33 1/3% Autres sociétés Société dont le siège est situé en France IS Taux IS / n 2055 Société dont le siège est situé hors de France 244 bis A 33 1/3% / n 2090 bis Edité par LACOURTE & associés, notaires 54 avenue Victor Hugo Paris Cedex 16 Tél : Fax : Parking Avenue Victor Hugo/Foch Pour approfondir les questions abordées, demandez une documentation à la bibliothèque bibliotheque@scp-lacourte.com Directeur de la publication : Bertrand Lacourte Rédacteur en chef : Catherine Minot Réalisation : Publitechnic Dépôt légal : n ISSN en cours