Nous vous prions de prendre connaissance des indications ci-dessous et d'informer vos collaboratrices et collaborateurs des changements intervenus.

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1 Amt für Geoinformation Bau-, Verkehrsund Energiedirektion des Kantons Bern Office de l information géographique Direction des travaux publics, des transports et de l énergie du canton de Berne Reiterstrasse 11, 3011 Berne Téléphone Fax Courriel info.agi@bve.be.ch Internet A tous les bureaux d ingénieurs du canton de Berne actifs dans le domaine de la mensuration officielle Thomas Hardmeier Ligne directe Courriel thomas.hardmeier@bve.be.ch Berne, le 14 mars 2014 Communication 02 / 2014 : 1. Droit de superficie pour une installation solaire 2. Nouveautés dans simap.ch 3. MN95 Information des communes par bulletin d information ISCB Madame, Monsieur, Nous vous prions de prendre connaissance des indications ci-dessous et d'informer vos collaboratrices et collaborateurs des changements intervenus. 1. Droit de superficie pour une installation solaire L utilisation croissante d installations solaires sur les toits des bâtiments a fait augmenter le nombre de contrats de servitude conclus entre propriétaires de bâtiments et d installations. (voir Communication 01/2013, point 9). L Office des immeubles et des constructions met quant à lui depuis novembre 2013 les toits de certains bâtiments cantonaux à disposition pour l exploitation d installations photovoltaïques (voir Les directions des bureaux du registre foncier ont réagi à ces développements et ont pris une décision de principe le 31 janvier 2014 pour garantir les droits réels quant aux installations solaires. Il est donc possible, dans des cas exceptionnels, de constituer des droits de superficie pour ces installations. Le ou la notaire doit à cet effet attester que l installation constitue une unité sur le plan de la construction et de la fonction, est indépendante du reste du bâtiment du point de vue de son état et de son utilisation peut être enlevée sans causer de dommage au reste du bâtiment. L OIG attire votre attention sur le fait que l attestation est exclusivement du ressort du ou de la notaire. Nous vous recommandons dès lors d ouvrir un droit de superficie seulement lorsque vous disposerez d au moins une ébauche d attestation. Dans le cas contraire, il faudrait, conformément à la communication 01/2013 ouvrir un autre droit distinct et permanent, qui n est quant à lui pas à intégrer à la mensuration officielle. 2. Nouveautés dans simap.ch Dès le des nouvelles fonctions sont disponibles sur la plateforme simap.ch. Veuillez vous informer en ligne. Seite 1 von 2

2 Délai de transition de deux mois! Les entreprises intéressées ont deux mois pour créer un nouveau profil. Elles pourront continuer d'utiliser leur profil actuel pendant les mois de mars et avril Cependant, à partir du mois de mai, elles auront besoin du nouveau profil pour s'inscrire sur de nouveaux projets. L'accès aux soumissions pour des appels d'offres antérieurs restera garanti également après le mois de mai L'inscription du profil en tant que soumissionnaire ne doit pas être effectuée par n'importe qui. Définissez d'abord au sein de votre entreprise qui doit saisir le profil et le gérer. Ensuite, il sera possible de définir d'autres utilisateurs du profil du soumissionnaire de votre entreprise. Veuillez consulter nos recommandations "Mesures à prendre par le soumissionnaire" en annexe ainsi que toutes les autres informations, les instructions vidéo et la documentation en ligne disponibles sur la plateforme simap.ch. Enfin, vous avez la possibilité de tester les nouvelles fonctionnalités sur la plateforme de formation: 3. MN95 Information des communes par bulletin d information ISCB Comme annoncé l an dernier lors de la séance d information sur le changement de cadre de référence, les communes ont été informées du projet en début de semaine par bulletin d information ISCB. En votre qualité d administrateur de données, vous pouvez également en prendre connaissance en utilisant le lien suivant: ISCB_03_14_De nouvelles coordonnees pour la Suisse Monsieur Tobias Richter de l Office de l information géographique reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations les meilleures. Office de l information géographique T. Hardmeier, géomètre cantonal Annexes : Projet de manuel sur la tenue du registre foncier (en allemand pour l instant) Marche à suivre DOCP-# v1-MitteilungGeometer_2014_02_F.DOC Seite 2 von 2

3 Dingliche Sicherung von Solarstromanlagen ( z. B. auf Hausdächern) durch Begründung von SDR Photovoltaikanlagen sind Solarstromanlagen, in der mittels Solarzellen ein Teil der Sonnenstrahlung in elektrische Energie umgewandelt wird. Sie werden auf Gebäuden entweder in der Form einer Aufdachanlage, bei welcher ein vorhandenes Gebäude die Unterkonstruktion für die Anlage trägt, erstellt (Aufdachmontage) oder direkt in die Gebäudehülle integriert und ersetzen so die Fassadenverkleidung oder die Dacheinsetzung (Indachmontage, integrierte Anlage; vgl. Peter R. Isler /Evelyn Schilter-Heuberger, Der funktionale Ansatz im Sachenrecht, dargestellt anhand des Baurechts, in Liber amicorum Nedim Peter Vogt). Die beiden Arten sind auseinanderzuhalten. Indachmontagen sind Teil des Gebäudes, während es sich bei einer Aufdachmontage um eine zusätzliche bauliche Vorrichtung auf dem Dach handelt, die zumindest funktionell nicht unmittelbar mit dem Dach zusammenhängt (vgl. BGE 138 III 650, E. 6.6, S. 659). Solche Solarstromanlagen auf oder an Gebäuden, insbesondere auf Hausdächern können dann ein eigenes rechtliches Schicksal haben, wenn sie nicht Teil des Gebäudes sind. Dies ist einmal der Fall, wenn sie ohne Absicht bleibender Verbindung und ohne feste äussere Verbindung errichtet werden, es sich um Mobilien handelt (vgl. Peter R. Isler /Evelyn Schilter-Heuberger, a.a.o.) Die Sicherung der Nutzung des Hausdaches für eine Solaranlage kann in diesem Falle durch eine Nutzungsdienstbarkeit im Sinne von Art 781 ZGB erfolgen, die allenfalls als selbständiges und dauerndes Recht in das Grundbuch aufgenommen werden kann. Da die Photovoltaikanlage nicht Teil des Nutzungsrechtes ist, erfasst ein Grundpfandrecht auf dem SDR Nutzungsrecht die Anlage nicht. Nur die Dienstbarkeit an und für sich ist Objekt des Pfandrechtes, nicht aber die Anlage. Die Verpfändung der Anlage erfolgt nach den Regeln des Mobiliarsachenrechtes. Handelt es sich bei der Solarstromanlage nicht um eine Fahrnisbaute, so gehört sie kraft des Akzessionsprinzips (und allenfalls des Bestandteilsprinzips) zum Boden. Sie kann nur dann ein eigenes rechtliches Schicksal haben, wenn die Akzession durchbrochen wird. Diese Durchbrechung erfolgt durch die Einräumung einer Baurechtsdienstbarkeit. Die Abtrennung einer Photovoltaikanlage durch ein Baurecht kommt nur in Frage, wenn sie nicht zwingend Teil des Gebäudes ist, da an einem Gebäudeteil gemäss herrschender Lehre kein Baurecht begründet werden kann. Zum Vorneherein ausgeschlossen ist ein Baurecht demnach bei allen integrierten Solarstromanlagen. Die Begründung eines Baurechtes für eine Photovoltaikanlage auf einem Dach eines Gebäudes setzt kumulativ voraus, - dass es sich bei der Anlage nicht um eine Fahrnisbaute handelt; - dass die Solarstromanlage als Ganzes bauliche und wirtschaftlich-funktionale Eigenständigkeit geniesst: Zur Anlage gehören nebst den Solarpannels auch weitere Teile wie Wechselrichter, die eine konstruktive Einheit bilden müssen; - dass die Anlage in Bestand und Gebrauch vom übrigen Gebäude unabhängig ist, für die Anlage keine konstruktive Einheit mit dem Gebäude besteht, es sich insbesondere um keine Indachmontage handelt; - die Anlage jederzeit ohne Zerstörung des übrigen Gebäudes entfernbar ist;

4 - zwischen den Parteien die nötigen Vereinbarungen festgelegt werden, um bei einer Entfernung der Solarstromanlage das Risiko einer Schädigung der Baute auf der die Anlage aufgebaut ist auszuschliessen. Vgl. zum Ganzen Peter R. Isler/Renato Costantini in Basler Kommentar, 4. Auflage, N. 15 zu Art. 779 ZGB; Peter R. Isler /Evelyn Schilter-Heuberger, a.a.o., insbes., S. 172 ; Die Grundbuchämter gehen bei der Prüfung der Eintragungsfähigkeit einer Dienstbarkeit davon aus, dass ein Baurecht für Anlagen (oder Teile davon) an oder auf einer Baute nicht möglich ist. Die Zulässigkeit eines Baurechtes ist dem Grundbuchamt gegenüber ausdrücklich durch Urkunden nachzuweisen. Aus dem Rechtsgrundausweis zur Begründung des Baurechts (Baurechtsvertrag oder einseitiges Rechtsgeschäft) muss sich explizit ergeben, dass die Voraussetzungen zur Eintragung erfüllt sind. Der Nachweis kann erbracht werden durch eine Feststellung der Urkundsperson oder durch die ausdrückliche Erklärung der Parteien, - dass die Solarstromanlage baulich und funktionell eine Einheit bildet; - dass die Solarstromanlage in Bestand und Gebrauch von der übrigen Baute unabhängig ist; - dass die Solarstromanlage ohne Zerstörung des übrigen Gebäudes entfernbar ist. Diese drei Punkte müssen kumulativ festgestellt oder erklärt werden. Soll ein Nutzungsrecht nach Art. 781 ZGB oder ein Baurecht als Grundstück (SDR) in das Grundbuch aufgenommen werden, so müssen diese Dienstbarkeiten selbstständig und dauernd sein (Art. 655 ZGB). In beiden Fällen ist eine Messurkunde der Nachführungsgeometerin oder des Nachführungsgeometers beizubringen. Zu beachten ist, dass in der Vermessung als übrige SDR bezeichnete Grundstücke bei selbständigen und dauernden Nutzungsrechten im Unterschied zu Grundstücken bei selbständigen und dauernden Baurechten nicht zwingend in das amtliche Vermessungswerk aufgenommen werden müssen. Die Aufnahme von übrigen SDR in die amtliche Vermessung zur rechtlichen Sicherung von Solarstromanlagen wird als nicht zweckmässig und zu teuer erachtet. Bei der Auftragserteilung ist die Nachführungsgeometerin oder der Nachführungsgeometer darüber zu instruieren, welche Form von SDR gewählt wird. Es ist ratsam den Auftrag durch die Urkundsperson zu erteilen. Wangen a. A., 31. Januar 2014 / Die Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern

5 Garantie des droits réels sur les installations photovoltaïques par la constitution de DDP Nature de l installation / autres conditions Garantie des droits réels Remarques 1. Constructions mobilières, biens meubles non 2. Installation indépendante dans son ensemble sur le plan de la construction ainsi que sur le plan fonctionnel et économique. Unité sur le plan de la construction (panneaux solaires avec onduleur, etc.) 3. Installation indépendante du bâtiment du point de vue de son état et de son utilisation ; ne forme pas une unité avec le bâtiment sur le plan de la construction, pas intégrée à la toiture 4. Démontage possible sans dommages au bâtiment 5. Accord entre les parties sur la prise en charge des dommages éventuels en cas de démontage non Servitude d utilisation au sens de l article 781 CC A éventuellement intégrer au registre foncier à titre d «autre» DDP (ne fait pas partie intégrante des données de la mensuration officielle) Accession ; l installation photovoltaïque fait partie du bâtiment et en partage le sort juridique Une servitude au sens de l article 781 CC peut tout au plus être constituée pour l utilisation du bâtiment (éventuellement également à titre d «autre» DDP, qui ne fait en règle générale pas partie intégrante des données de la mensuration officielle). Il n est pas certain sur le plan juridique que cela débouche sur une garantie des droits réels sur l installation. Le droit de gage ne se rapporte qu à la servitude, pas à l installation! Le numéro du DDP et sa délimitation géométrique doivent figurer sur l annexe à l acte cadastral. Le DDP sera inséré dans GRUDA- MO avec les mentions géométrie non définie et aucune indication de surface. Dès l été 2014, le renvoi Indications conformes au registre foncier sera ajouté dans l extrait. Attestation des points 2, 3 et 4 par un acte officiel Droit de superficie Fait partie intégrante des données de la mensuration officielle. Attestation : Déclaration des parties dans l acte authentique ou attestation du notaire Recommandation de l OIG : Ouvrir un droit de superficie seulement lorsque vous disposerez au moins d une ébauche de l attestation du notaire.