Le financement de l habitat d insertion

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1 Le financement de l habitat d insertion L offre de prêts de la Caisse des Dépôts Créateur de solutions durables

2 Des financements au service de l intérêt général Vos initiatives Acteurs publics (organismes de logements sociaux, collectivités locales et leurs regroupements, établissements publics ) ou privés à but non lucratif (associations agréées, unions d économie sociale ), vous contribuez à apporter des solutions pour les personnes ne trouvant pas de réponses dans le logement social traditionnel. Vous souhaitez construire, moderniser ou restructurer des logements d insertion ou des centres d hébergement : l offre de prêts de la Caisse des Dépôts vous permettra d optimiser le financement de votre opération et servir ainsi le projet social. L offre de la Caisse des Dépôts Partenaire historique du logement social, la Caisse des Dépôts soutient la mise en œuvre de la loi DALO dans le développement de l offre de places : - en centres d hébergement (CHU, CHRS, LHSS), centres d accueil des demandeurs d asile ; - en logements en structure collective (résidences sociales, pensions de famille / maisons relais, résidences hôtelières à vocation sociale ) ; - en logements diffus très sociaux. La Caisse des Dépôts accompagne également la création des aires d accueil des gens du voyage rendue obligatoire dans le schéma départemental depuis la Loi du 5 juillet Une large gamme de prêts aidés (prêts réglementés avec agrément de l État ou prêts de la Caisse des Dépôts) s adapte à vos besoins. Vos interlocuteurs régionaux vous aideront à sélectionner le financement approprié à votre opération.

3 financement des opérations Présentation de l offre Construction Acquisition du patrimoine Réhabilitation du patrimoine 1. Sous conditions. Pour toute question sur l offre de prêts, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

4 PLAI Prêt locatif aidé d intégration Construction Acquisition du patrimoine Objet Vous permettre de financer : les logements familiaux ou en structure collective, destinés à des personnes ayant des difficultés sociales et dont les ressources n excèdent pas 60 % des plafonds du Prêt locatif à usage social (PLUS) ; depuis juillet 2008, les structures d hébergement répondant aux normes du logement fixées par l État : centres d hébergement d urgence (CHU) et de réinsertion (CHRS), lits halte soins santé (LHSS) Opérations finançables Ayant reçu l agrément pour le prêt concernant : la construction ; l acquisition (avec ou sans travaux) ; l acquisition en VEFA (vente en l état futur d achèvement). Caractéristiques techniques Prêt relais : Prêt mis en place afin de saisir des opportunités d acquisition et dans l attente des versements de subventions. Durée du prêt : 3 ans maximum différé d amortissement d un ou deux ans. Conditions financières : taux fixe équivalent à celui du PLAI. *Primo-fixe : Barème mensuel calculé selon le principe de neutralité actuarielle avec un PLAI à LA 20 pb, sur une première période d amortissement à taux fixe (3 ou 5 ans). (voir descriptif dans la fiche Options financières) Pour toute question sur le prêt PLAI, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

5 PAM Prêt à la réhabilitation Réhabilitation du patrimoine Objet Vous permettre de financer vos opérations de réhabilitation. Opérations finançables Les opérations de réhabilitation des logements conventionnés à l APL. Caractéristiques techniques 1. Sous réserve de l atteinte d un niveau de performance énergétique BBC rénovation et d une restructuration lourde du bâtiment en métropole. Sous réserve de travaux parasismiques ou de prévention des risques naturels en outre-mer. Pour toute question sur le prêt PAM, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

6 PHP Le Prêt habitat privé Construction Acquisition du patrimoine Objet Vous permettre de financer des logements conventionnés avec l ANAH (Agence nationale de l habitat). Opérations finançables La construction et l acquisition, avec ou sans travaux, du parc privé, en conventionnement (social ou très social) avec l ANAH. Caractéristiques techniques 1. Sous conditions. Pour toute question sur le prêt PHP, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

7 PLU Prêt logement d urgence Construction Acquisition du patrimoine Objet Vous permettre de financer vos projets de centres d hébergement d urgence et d insertion. Réhabilitation du patrimoine Opérations finançables la construction, l acquisition avec ou sans travaux en accompagnement d une subvention de l État (décret du 26/10/2009) ; la réhabilitation en complément d une subvention de l Agence nationale de l habitat (ANAH). Caractéristiques techniques Prêt relais Prêt mis en place afin de saisir des opportunités d acquisition et dans l attente des versements de subventions. Durée du prêt : 3 ans maximum différé d amortissement d un ou deux ans. Conditions financières : taux fixe équivalent à celui du PLU au moment de la signature du prêt. Pour toute question sur le prêt PLU, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

8 PRHVS Le Prêt résidence hôtelière à vocation sociale Construction Acquisition du patrimoine Objet Vous permettre de financer les résidences hôtelières à vocation sociale, 30 % des places devant être réservées aux personnes relevant du contingent préfectoral. Réhabilitation du patrimoine Opérations finançables la construction ; l acquisition (avec ou sans travaux) ; l acquisition en VEFA (vente en l état futur d achèvement). Caractéristiques techniques Pour toute question sur le prêt PRHVS, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

9 ÉCO PRÊT RÉHABILITATION L Éco-prêt logement social réhabilitation Réhabilitation du patrimoine Objet Vous permettre de financer la réhabilitation des logements les plus énergivores 1. Opérations finançables Toute opération satisfaisant aux trois conditions cumulatives suivantes, selon le niveau de consommation énergétique des logements avant travaux et la performance obtenue après réhabilitation : la consommation initiale en énergie primaire des logements réhabilités doit être supérieure à un certain seuil ; les travaux envisagés doivent conduire à une performance projetée inférieure à un certain niveau ; le gain énergétique doit respecter les critères précisés ci-dessous. Consommation initiale Définition des critères requis en fonction du niveau de consommation initiale du logement Cible maximum impérative Gain énergétique minimum exigé > 230 kwhep/m²/an 150 x (a+b) 80 Entre 151 et 230 kwhep/m²/an x (a+b) Ou cible < 80 x (a+b) sans gain minimum Avec (a) et (b) les coefficients respectifs de climat et d altitude introduits pour moduler l exigence de performance finale afin de tenir compte des contraintes locales. L économie d énergie est certifiée par une étude thermique préalable s appuyant sur la méthode réglementaire «TH-C-E ex». L étude thermique préalable : un gage de résultat Elle détermine les travaux les plus adaptés au bâtiment à réhabiliter. Elle est réalisée par un bureau d études professionnel selon la méthode de calcul TH-C-E ex. Elle atteste la consommation initiale supérieure à 150 kwhep/m 2.an pour être éligible et la consommation cible après travaux. Elle liste impérativement les travaux que l emprunteur devra mettre en œuvre pour atteindre cette performance énergétique. Immeuble construit avant 1948 : des modalités simplifiées Une instruction dérogatoire est prévue pour les immeubles construits avant 1948 pour lesquels la méthode TH-C-E ex n est pas applicable. Afin de bénéficier de l Éco prêt, il est nécessaire de s engager sur une liste de travaux touchant à l isolation, au chauffage, au renouvellement de l air, à l utilisation de l énergie solaire et au confort d été. Au préalable, les logements concernés doivent avoir fait l objet d un diagnostic de performance énergétique (DPE 3CL) classant les logements selon l étiquette énergétique D, E, F ou G. 1. Sous conditions d éligibilité de l emprunteur.

10 ÉCO PRÊT RÉHABILITATION L Éco-prêt logement social réhabilitation Réhabilitation du patrimoine Caractéristiques techniques Pour toute question sur l Éco-prêt réhabilitation, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

11 Les taux des prêts Le coût de la ressource est composé du taux du Livret A auquel s ajoute la rémunération des réseaux collecteurs (taux moyen de 0,61 % au 1 er janvier 2013). Les taux des prêts destinés à l habitat social sont pour l essentiel très inférieurs au coût de la ressource à laquelle ils sont adossés. Ils sont les suivants : Taux des prêts en vigueur au 1 er août Sous conditions. Pour toute question sur les taux en vigueur, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

12 Les options financières à votre disposition L offre de prêts de la Caisse des Dépôts s adapte régulièrement pour mieux répondre à vos besoins et spécificités. Les nombreuses options financières portant sur le préfinancement, le rythme des échéances, les mécanismes de révisabilité, les modes d amortissement et de durée ajustable, vous permettent de contractualiser un véritable prêt personnalisé. Pour de plus amples renseignements, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux. E Le préfinancement : une option souple, adaptée au déroulement de votre opération. Les prêts de la Caisse des Dépôts sont proposés avec une phase de préfinancement, exclusive d un différé d amortissement. Elle correspond à une période de versement des fonds d une durée comprise entre 3 mois et 24 mois permettant de mettre en phase le profil de mobilisation du prêt avec l opération physique, ses coûts et ses recettes. Principes : En fonction de la durée prévisible du chantier, vous choisissez la durée de préfinancement que vous pourrez moduler sous certaines conditions. Aux dates que vous souhaitez (dates de paiement de vos fournisseurs, par exemple), la Caisse des Dépôts verse tout ou partie du prêt à hauteur de vos besoins. À l issue du préfinancement, le prêt à long terme commence. Si la durée du préfinancement est inférieure à 12 mois, vous payez les intérêts de celui-ci à la fin de la période. Si la durée de préfinancement est supérieure ou égale à 12 mois, vous pouvez opter pour le paiement immédiat des intérêts du préfinancement, ou pour leur consolidation dans le capital du prêt à long terme. E L infra annualité : pour lisser la trésorerie de vos opérations. Les prêts de la Caisse des Dépôts sont proposés, en règle générale, en périodicité annuelle. Néanmoins, pour lisser la trésorerie des opérations, plusieurs prêts sont proposés en échéances semestrielles ou trimestrielles ; c est le cas du PAM et du PHP. Rembourser vos échéances trimestriellement ou semestriellement vous permet : d amortir votre capital un peu plus rapidement ; d obtenir une charge d intérêts réduite. Nota : Le taux de la période est actuariellement équivalent au taux annuel.

13 Les options financières à votre disposition E La double révisabilité : pour lisser l impact de l évolution du taux d intérêt sur les échéances de votre prêt. Principes : Variation du taux du prêt Variation du taux de progressivité des échéances. La double révisabilité permet de lisser, à la hausse ou à la baisse, l impact de la variation de l index de révision (Livret A, inflation...) sur les échéances futures. Le principe consiste à modifier la progressivité du prêt en fonction de l évolution du taux d intérêt. De ce fait, les échéances n augmentent ou ne diminuent que progressivement, par répartition sur toute la durée résiduelle. Dans certains cas, il peut être intéressant d opter pour un taux de progressivité des échéances négatif qui permet de majorer votre effort de remboursement sur les échéances initiales. Montant des échéances 60 K 50 K 40 K 30 K 20 K 10 K Profil PLAI progressivité échéance 0,5 % double révisable Profil PLAI progressivité échéance 0,5 % simple révisable Évolution du livret A 3,25 % 2,75 % 2,25 % 1,75 % Niveau simulé du taux LA 0 K Elle peut s appliquer à tous les prêts à taux révisables actuellement disponibles, sauf les prêts à amortissement constant. 1,25 % E La double révisabilité limitée : pour profiter immédiatement de l effet d une baisse du taux du Livret A sur les échéances les plus proches. Principes : La double révisabilité limitée reprend le principe de la double révisabilité. La spécificité de cette option vous permet de bloquer l impact d une baisse du taux du Livret A en déterminant le plancher du taux de progressivité des échéances. Montant des échéances 50 K 45 K 40 K Profil PLAI progressivité échéance 0 % double révisable limité à 0 % Profil PLAI progressivité échéance 0 % double révisable Évolution du livret A 3,25 % 2,75 % 2,25 % 1,75 % 1,25 % 0,75 % Niveau simulé du taux LA 35 K La plupart des prêts de la Caisse des Dépôts proposent cette option. 0,25 %

14 Les options financières à votre disposition E L amortissement constant du capital : pour maintenir une charge stable de remboursement du capital emprunté. La Caisse des Dépôts vous propose certains de ses prêts à amortissement constant. Rembourser à chaque échéance la même part de capital emprunté vous permet : d adapter le remboursement du capital au rythme de l amortissement du bien financé ; de rembourser plus rapidement le capital emprunté et d alléger vos échéances futures. Par construction, les prêts à amortissement constant et révisables sur Livret A ne peuvent bénéficier de la clause de double révisabilité : seul leur taux d intérêt varie en fonction de l indice de révision. E Le différé d amortissement : pour diminuer la charge de remboursement tant que l opération ne génère pas de recettes. Principes : Pendant la période de différé d amortissement, vous ne payez que les intérêts d emprunt. Cette période correspond en principe à la durée du chantier. À l issue de la période de différé, le remboursement du capital commence. En fonction de l opération, vous pouvez opter pour un différé de 1 ou 2 ans.

15 Les options financières à votre disposition E La durée ajustable : pour financer vos opérations sur des durées longues. La plupart des prêts proposés par la Caisse des Dépôts ont une durée très longue : 40 ans, voire 50 ans pour le financement du foncier. Principe : La garantie de bénéficier d échéances constantes même en cas d évolution du taux du Livret A. À cette fin, le prêt à durée ajustable permet de stabiliser le niveau des échéances en déterminant un montant d annuité cible dès le départ. En cas de variation du taux du Livret A, il y a ajustement de la durée du prêt : allongement en cas de hausse, ou réduction en cas de baisse du Livret A dans la limite de 5 ans (en plus ou en moins). 80 K Profil PEX très social progressivité 0,5 % échéance double révisable Profil prêt durée ajustable taux de construction 2,55 % Évolution du livret A 70 K 2,75% 60 K montant des échéances 50 K 40 K 30 K 20 K 10 K 2,25% 1,75% niveau simulé du taux LA 0 K ,25% Prêts éligibles à la durée ajustable : PAM, PHP. E Le Primo-fixe : pour profiter d un index taux fixe en première partie de vie de vos prêts. Le Primo-fixe est un profil d amortissement disponible pour le prêt PLAI. Principes : Vous bénéficiez, sous certaines conditions*, d un taux fixe les 3 ou 5 premières années du prêt. La seconde période d amortissement est indexée sur le taux du Livret A, aux conditions du PLAI. Ce profil d amortissement vous permet de figer le montant des échéances et d assurer la maîtrise des charges financières de vos opérations en début d exploitation. * Pour toute question sur le Primo-fixe, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux. Pour toute question sur les options financières, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

16 Les index à votre disposition Financer vos opérations au meilleur taux à partir d une ressource pérenne : la Caisse des Dépôts exerce cette mission d intérêt général, confiée par les pouvoirs publics, sans rémunération. Elle met à votre disposition des financements adaptés à vos besoins grâce à la ressource Livret A. E Trois modalités de financement possibles : Livret A, inflation et taux fixe Caractéristiques communes : - un taux de commissionnement des réseaux collecteurs qui n est pas totalement répercuté sur le tarif des prêts à l habitat social ; - des bonifications effectuées sur certains prêts et plus particulièrement sur ceux liés au développement durable. Du Livret A à l inflation ou au taux fixe, le principe de la neutralité actuarielle : La tarification de l offre indexée sur l inflation et de l offre à taux fixe repose sur l application du principe de neutralité actuarielle. C est à partir du calcul du taux forward (taux futur implicite) du Livret A appliqué à un prêt PLUS (indexé Livret A), que sont déterminés les barèmes mensuels de l index inflation et du taux fixe. Les barèmes garantissent ainsi une stricte neutralité actuarielle entre les trois index à la date à laquelle ils vous sont proposés. L index Livret A L adossement au taux du Livret A est le cœur de l offre de la Caisse des Dépôts. Près de 89 % des financements accordés aux bailleurs sociaux le sont sur cet index. La formule de calcul intègre la partie à court terme de la courbe des taux pour des prêts à long terme, voire très long terme. Cette formule de calcul du taux du Livret A, applicable depuis le 1 er février 2008, tient compte des taux de marché et de l inflation. Le taux minimum du Livret A est fixé à inflation + 25 points de base. Variations du Livret A, de l inflation, de l Euribor 3 mois et de l Eonia 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 Taux du Livret A Moyenne mensuelle du taux E3M Moyenne mensuelle du taux Eonia Inflation (en g.a.) hors tabac 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0 0,50 1,00 Jan. 05 Juin 05 Nov. 05 Avr. 06 Sep. 06 Fév. 07 Juil. 07 Déc. 07 Mai 08 Oct. 08 Mar. 09 Aoû. 09 Jan. 10 Juin 10 Nov. 10 Avr. 11 Sep. 11 Fév. 12 Juil. 12 Déc. 12 Mai 13

17 Les index à votre disposition L index inflation Le taux des prêts indexés sur l inflation est constitué d une partie à taux fixe (figée à l émission du contrat sur toute la durée de vie du prêt) et d une partie à taux variable correspondant au glissement annuel de l IPC 1. Le taux fixe proposé est calculé mensuellement, la révision de l IPC se fait aux mêmes dates que celles du Livret A. Le choix de l index inflation constitue une solution de couverture naturelle. Il permet d optimiser votre gestion emplois / ressources lorsque vos principaux produits, les loyers, sont fortement corrélés à l inflation. -1 Juil. Nov Mar. Juil Nov. Mar Évolution de l index inflation Juil. Nov Mar. Juil Nov. Mar Juil. Nov Inflation (IPC) Partie fixe (40 ans) PLUS, PHARE inflation (40 ans) Mar. Juil Nov. Mar Prêts éligibles à l index inflation : PHP, PAM. Ces prêts sont assortis d une option financière permettant une bascule sur l index Livret A en cours de vie. La marge appliquée lors du retour sur Livret A est celle ayant servi de référence au moment de l émission du contrat (par exemple, au 1 er août 2012, Livret A + 60 pb pour un prêt à la réhabilitation). L offre à taux fixe La Caisse des Dépôts a développé une offre à taux fixe à échéances constantes ou amortissement du capital constant. Le taux fixe proposé est calculé mensuellement. 0 Nov. Mar Juil. 08 Évolution du taux fixe 40 ans - échéances constantes Nov. 08 Mar. 09 Juil. 09 Nov. 09 Mar. 10 Juil. 10 Prêts éligibles à l index taux fixe : PLAI sur une première période d amortissement (Primo-fixe). Nov. 10 Mar. 11 Juil. 11 Nov. 11 Mar. 12 Juil. 12 Nov. 12 Mar. 13 Juil. 13 Juil. 13 Une ressource pérenne au meilleur taux Une ressource garantie par la loi Les décrets du 16 mars 2011 et du 30 juillet 2013 fixent les modalités de centralisation du livret A, du livret de développement durable et du livret d épargne populaire à la Caisse des Dépôts. Ils permettent au fonds d épargne de disposer de la liquidité suffisante pour assurer sa mission de prêteur de long terme au service du logement social et de la politique de la ville, et financer les projets structurants du secteur public local. Un coût de ressource abaissé Le décret a abaissé le taux moyen de commission versé aux réseaux collecteurs de 0,50 % à 0,40 %. La baisse progressive des commissions vers ce taux unique pour les réseaux existant avant le 1 er janvier 2009 s effectuera sur la période de convergence de 11 ans fixée par la LME. Modalités de révision du taux du Livret A Le taux du Livret A est automatiquement révisé lors des échéances du 1 er février et du 1 er août. Deux révisions complémentaires sont désormais possibles au 1 er mai et 1 er novembre, sur recommandation du Gouverneur de la Banque de France, afin de lisser ses évolutions en cas de forte volatilité de l inflation ou des marchés financiers. La variation reste toutefois limitée à 1,50 % entre deux fixations de taux. 1. IPC : Indice des prix à la consommation hors tabac de l INSEE. Pour toute question sur les index, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

18 Les garanties des prêts Dans le cadre de ses missions d intérêt général, la Caisse des Dépôts centralise une quote-part de l épargne réglementée et en confie la gestion au Fonds d épargne qui doit l employer en priorité au financement du logement social, conformément à la loi. Le Fonds d épargne se doit donc d assurer la préservation de l épargne populaire en sécurisant la ressource prêtée grâce à la garantie à 100 % des prêts. Les pouvoirs publics qui fixent les conditions d octroi des prêts accordés par le Fonds d épargne, demandent expressément à celui-ci de recueillir en priorité la garantie des collectivités locales. La garantie des prêts du Fonds d épargne est donc une des clés de voûte du dispositif, et celle des collectivités territoriales en fait partie intégrante pour permettre le financement du logement social. Pour l organisme de logement social, la garantie d une collectivité territoriale n alourdit pas ses charges financières. Elle renforce le lien existant entre l organisme de logement social et la collectivité garante qui bénéficie ainsi d un droit de regard sur la production et l attribution de logements sociaux sur son territoire. Si une ou plusieurs collectivités territoriales ne peuvent garantir la totalité du prêt, les organismes de logement social peuvent recourir à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), qui est habilitée à garantir certains prêts. À défaut, dans certains cas, une caution bancaire ou une hypothèque peuvent être acceptées en garantie. Prêts sur fonds d épargne Organisme de logement social Garantie sur les prêts Collectivités territoriales Garantie sur les prêts CGLLS (Caisse de garantie)

19 Les garanties des prêts Les collectivités territoriales accordent leur garantie aux prêts sur fonds d épargne sous forme d une délibération prise par l organe délibérant de la collectivité. Cette délibération permet de démontrer que la collectivité territoriale a une connaissance exacte de l objet et de l étendue de la garantie qu elle accorde. E Un dispositif plus souple La Caisse des Dépôts propose un dispositif de prise de garantie plus souple. Désormais, la délibération de la collectivité locale peut être votée au vu du contrat de prêt 1. La signature du garant sur le contrat n est plus exigée par la Caisse des Dépôts pour valider l engagement de la collectivité. Instruction de la demande de financement 1 Émission de la lettre d'offre 2 Émission du contrat Signature du contrat 3 Délibération de garantie 4 Versements 5 Relation commerciale Contractualisation Versement 1. Il reste toutefois possible de délibérer au vu de la lettre d offre. E Comment cela se passe-t-il? L emprunteur adresse deux documents à son/ses garant(s) : un modèle de délibération de garantie et une copie du contrat signé par l emprunteur et la Caisse des Dépôts. Le garant ne signe pas le contrat de prêt. La rédaction de la délibération de garantie s en trouve «simplifiée». Elle ne comporte pas de mentions relatives aux caractéristiques financières des prêts mais renvoie au contrat signé qui est joint en annexe. Le contrat de prêt signé fait donc partie intégrante de la délibération de garantie ; l ensemble forme l acte administratif à transmettre au contrôle de légalité et à publier afin de lui conférer son caractère exécutoire. Attention : le versement des fonds est subordonné à la production de la délibération de garantie rendue exécutoire et conforme au contrat qu elle vise. Les modèles de délibération de garantie par type de prêt sont à votre disposition auprès de vos correspondants en direction régionale, ainsi que sur CDC-Net Habitat (

20 La vie de votre prêt Les prêts que vous pouvez souscrire auprès de la Caisse des Dépôts présentent différentes options de périodicité et de modalités de révision du taux d intérêt (pour les prêts à taux révisables). Par ailleurs, dans certaines conditions, des intérêts différés peuvent être générés. Ces éléments, ainsi que les conditions de remboursement anticipé, vous sont présentés dans ce document. Pour de plus amples renseignements, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux. E Les dates d échéances Dates d effet et de référence : Tous les prêts à l habitat et à la politique de la ville de la Caisse des Dépôts sont à date d effet «flottante», c està-dire que le contrat prend effet dès son retour signé à la direction régionale. Exemple, pour un prêt à échéances annuelles, avec un préfinancement de 12 mois, et un retour du contrat signé le 15 novembre de l année n. 15 novembre année n 1 er décembre année n+1 1 er décembre année n+2 Date d effet : les versements commencent Date de référence : fin du préfinancement 1 re échéance Dates de recouvrement : Pour les prêts à périodicité annuelle, elles correspondent : - aux dates anniversaires du 1 er jour du mois suivant la date d effet pour les contrats sans préfinancement ; - aux dates anniversaires de la date de référence (date de fin du préfinancement) pour les prêts avec préfinancement. Pour les prêts à échéances trimestrielles avec préfinancement : - la première échéance intervient le 1 er jour du 3 e mois après la date de référence (date de fin du préfinancement).

21 La vie de votre prêt E La révision du taux Elle s applique de la manière suivante : En période d actualisation, c est-à-dire entre la date d établissement et la date d effet du contrat, la modification éventuelle de la valeur de l index (par exemple une baisse du taux du Livret A) est prise en compte à la date d effet. En période de préfinancement : les variations éventuelles du taux d intérêt sont prises en compte le jour de la variation de l indice correspondant. Pour les prêts comportant l option de double révisabilité (lissage de l impact de la révision du taux d intérêt par la modification de la progressivité des échéances), le taux de progressivité pris en compte dans la phase d amortissement est réajusté à la fin de la période de préfinancement. La première échéance est donc calculée sur la base du taux d intérêt applicable à la fin du préfinancement et la progressivité sera déterminée en fonction de celui-ci. En période d amortissement - les variations éventuelles du taux sont prises en compte à la date d échéance ; - l échéance suivant la dernière variation connue de l index est mise en recouvrement à l ancien taux ; - le tableau d amortissement est recalculé pour la période à venir, au nouveau taux. L échéance postérieure est donc modifiée comme indiqué dans le schéma ci-dessous. Révision à date d échéance Exemple pour le PLUS Variation de l index Le TA est recalculé au nouveau taux du 1 er février n+1 1 er mai année n paiement échéance année n Ancien taux Variation du taux du livret A 1 er août année n Variation du taux du livret A 1 er février année n+1 1 er mai n+1 paiement échéance n+1 Ancien taux 1 er mai n+2 échéance modifiée Taux du 1 er février n+1

22 La vie de votre prêt E Intérêts différés Les prêts comportant l option de double révisabilité peuvent générer des intérêts différés selon le mécanisme suivant : En cas de hausse des taux, le taux de progressivité s ajuste, permettant à l échéance de ne pas répercuter instantanément l ensemble de l augmentation des taux d intérêt. Cela se traduit par un sous-amortissement du capital. De ce fait, la part de capital restant dû diminue moins vite que le rythme prévu initialement dans le tableau d amortissement. En cas de fortes hausses successives du taux d intérêt, la charge d intérêts calculée peut devenir supérieure au montant de l échéance. Dans ce cas, l amortissement est nul, et la part d intérêts supérieure à l échéance est stockée en «intérêts différés». S agissant d une facilité de trésorerie accordée par la Caisse des Dépôts, les intérêts différés deviennent donc du capital restant dû qui génère un intérêt. L évolution du stock d intérêts différés Après une forte hausse des taux ayant généré des intérêts différés, trois cas peuvent se présenter : - les taux reviennent à leurs niveaux bas (exemple de la crise des subprimes en août 2008) : la charge d intérêts devient rapidement à nouveau inférieure à l échéance, permettant ainsi un déstockage des intérêts différés, puis la reprise de l amortissement du prêt ; - les taux restent à un niveau élevé : l absence d amortissement perdure pendant un temps (jusqu à ce que l échéance permette au moins l absorption de la totalité des intérêts calculés) puis l amortissement reprend et le stock d intérêts différés se résorbe ; - les taux augmentent de façon constante pendant toute la durée du prêt : le stock d intérêts différés continue de s accroître tant que la charge d intérêts calculée reste supérieure au montant de l échéance. Le déstockage et la reprise de l amortissement ont lieu dès lors que l échéance calculée devient plus élevée que le montant de l intérêt. Dans ce cas exceptionnel, il existe un risque de sous-amortissement chronique. Ainsi, les baisses du taux du Livret A de 2009 ont permis l apurement d une grande partie des intérêts différés générés par les hausses successives du taux du Livret A de 2006 à Cas particulier des prêts indexés inflation Le mode de calcul du prêt indexé inflation ne permet pas la génération d intérêts différés. Le prêt indexé inflation est un prêt doublement révisable à «intérêt prioritaire», c est-à-dire qu il s amortit et se révise tout comme un prêt doublement révisable, mais pour lequel le montant d intérêt calculé est prioritaire par rapport à l échéance. Dès que la charge d intérêts calculée est supérieure à l échéance (cas traditionnel de génération d intérêts différés), l échéance devient égale aux intérêts calculés, ce qui empêche toute génération d intérêts différés. Dans ce dernier cas, l amortissement d un prêt indexé inflation peut être nul.

23 La vie de votre prêt E Le remboursement anticipé L ensemble des prêts de la Caisse des Dépôts à l habitat et la politique de la ville comporte la possibilité d effectuer un remboursement par anticipation. Le remboursement anticipé est possible sous réserve : - du versement de la totalité du prêt ; - de la prise en compte de votre demande par nos services au moins deux mois avant une échéance, afin que le remboursement anticipé puisse être effectué lors de l échéance suivante ; - du paiement d une indemnité définie au contrat. Le remboursement anticipé est obligatoire, en cas de : - non paiement d une somme devenue exigible ; - annulation de la décision de l État liée à l opération ; - non respect des dispositions réglementaires applicables aux logements ; - destruction ou aliénation de l immeuble ; - surfinancement de l opération. Les remboursements anticipés obligatoires donnent lieu à la perception de pénalités, à l exception des cas de surfinancement, si le remboursement anticipé intervient dans les 2 années suivant la date d achèvement des travaux ou de vente à personne physique. Tout remboursement anticipé s accompagne du paiement des intérêts différés ou compensateurs correspondants. Pour toute question sur la vie de votre prêt, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

24 Demander votre prêt E L engagement de prêt de la Caisse des Dépôts La direction régionale vous adresse un accord de principe, après analyse des éléments suivants : présentation de l opération, de sa situation géographique, de son contexte, de ses caractéristiques techniques, ainsi que de la garantie envisagée ; plan de financement, hypothèses d exploitation et compte d exploitation prévisionnel de l opération ; documents statutaires et documents comptables des trois derniers exercices (ces éléments ne sont à transmettre que dans le cadre de la première demande de prêt de l année en cours). E La signature du contrat de prêt Dès réception par la direction régionale du contrat signé par vous-même et le garant, les versements peuvent commencer, en fonction du calendrier de la réalisation de l opération. Une commission d intervention, déduite du premier versement du contrat, s applique au PHP. Elle est calculée sur la base de 0,06 % du capital prêté, et plafonnée à Exemple pour un prêt de 1 M : la commission d élèvera à 600. E L émission du contrat de prêt Lorsque vous avez réuni les informations nécessaires (documents juridiques, financiers ) vous demandez le contrat lui-même. Des dossiers de demande de prêts sont disponibles dans votre direction régionale et sur CDC-Net Habitat ( Pour toute question sur la demande de prêt, merci de consulter vos interlocuteurs régionaux.

25 La fiscalité Les deux principaux avantages fiscaux pour les opérations immobilières concernent le bénéfice de la TVA au taux réduit de 7 % et l exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties. Ces avantages peuvent être induits soit par le financement en prêts réglementés (PLAI, PAM), soit par la nature des biens. 1. Décision d octroi de subvention ou de prêt prise entre le 1er juilllet 2004 et le 31 décembre Pour toute question sur la fiscalité, merci de consulter l administration fiscale.

26 Les directions régionales à votre écoute Sur le terrain, le réseau de 25 directions régionales de la Caisse des Dépôts est à votre écoute. Nos équipes de proximité distribuent l essentiel des prêts, en collaboration avec les équipes de la direction du fonds d épargne. Nord-Pas-de-Calais (Lille) Haute-Normandie (Rouen) Picardie (Amiens) Bretagne (Rennes) Basse-Normandie (Caen) Ile-de-France (Paris) Champagne-Ardenne (Châlons-en-Champagne) Lorraine (Nancy) Alsace (Strasbourg) Pays de la Loire (Angers) (Nantes) Centre (Orléans) Bourgogne (Dijon) Franche-Comté (Besançon) Poitou-Charentes (Poitiers) Auvergne (Clermont-Ferrand) Aquitaine (Bordeaux) DOM-TOM (Guadeloupe) (Martinique) (Guyane) (Réunion et Océan indien) (Nlle-Calédonie et Polynésie française) Limousin (Limoges) Midi-Pyrénées (Toulouse) Languedoc-Roussillon (Montpellier) Rhône-Alpes (Lyon) Provence-Alpes-Côte d azur (Marseille) Corse (Ajaccio) Août Crédits photos : Fotolia, Shutterstock Imprimé sur du papier 100 % recyclé certifi é FSC Recycled et Ecolabel Européen POST-CONSUMER RECOVERED FIBRE Direction des Fonds d épargne 72, avenue Pierre Mendès-France Paris cedex 13 Tél. :