Prêts à Taux Zéro

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1 Prêts à Taux Zéro PTZ entre 2006 et 2014 (I&V) Entre 2006 et 2014,près de prêts à taux zéro, ont été distribués en Ille-et-Vilaine pour des primo-accessions en neuf ou en ancien. La distribution des prêts à taux zéro ne se fait pas à champ règlementaire constant durant la période A sa création, en 1995, le prêt à taux zéro finance principalement l accession neuve. En 2005, il est ouvert aux opérations en ancien avec et sans travaux jusqu en 2012 qui marque le retour à un financement quasi exclusif des acquisitions et constructions neuves. Les années 2009, 2010 et surtout 2011, sont marquées par les mesures des plans de relances qui ont suivi la crise de 2008 et ont doublé le PTZ dans le neuf dans le cadre notamment du dispositif «PASS-FONCIER». La production exceptionnelle atteint son maximum en 2011 avec l ouverture du prêt à taux zéro à l ensemble des primo-accessions sans condition de ressources pour les ménages bénéficiaires (PTZ dit «universel»). Le nouveau PTZ 2016 : prévoit une large ouverture de l accession aidée en soutien à la construction neuve et aux acquisitions-rénovation de logements existant. Ces dernières devront justifier un volet de travaux important pour être éligibles au prêt à taux zéro qui renforce ainsi les politiques actuelles d incitations à l amélioration de la performance énergétique des logements. Nous avons choisi de retenir la période pour observer l accession aidée, en distinguant trois tranches triennales : La production brétilienne de PTZ représentait environ 1/3 de la production bretonne avant le resserrement du PTZ sur les opérations neuves et la baisse des mises en chantier observée ces dernières années. En 2013 et 2014, la part des PTZ distribués en Ille-et-Vilaine atteint 45% de la production régionale et illustre la meilleure résistance de la production de logements collectifs dans notre département, essentiellement dans le bassin rennais. Sur la période , un quart environ des PTZ financent un logement collectif en Ille-et-Vilaine sans que le resserrement aux opérations neuves en 2012 ne remette en cause cette répartition. Sur la période , l accession aidée s équilibre entre le neuf et l ancien avec une tendance d accroissement de l ancien qui entrera pour les 2/3 dans la production de PTZ en En lissant les données sur 6 ans, le PTZ a financé 56% d opérations en ancien pour 44% dans le neuf. Dans la moitié des communes, le poids médian des logements financés avec un PTZ entre 2006 et 2014 dans l ensemble des résidences principale varie entre 9% et 16% (poids médian : 11,6%). Poids de la production PTZ dans l ensemble des résidences principales d Ille-et-Vilaine Répartition neuf / ancien par EPCI - de 2006 à 2008 : période antérieure à la crise financière avec un marché immobilier dynamique - de 2009 à 2011 : période de production importante de prêts à taux zéro liée aux plans de relance - de 2012 à 2014 : période durant laquelle le prêt à taux zéro finance presque exclusivement les opérations neuves dans un contexte de repli de la construction neuve. 1

2 Département d Ille et Vilaine 1/3 de la production régionale entre 2006 et 2011 En 2014, 45% des PTZ Bretons sont distribués en Ille et Vilaine Entre 2006 et 2014 : un quart des PTZ financent un logement collectif Entre 2006 et 2011 : 56% de PTZ en ancien Production PTZ Ille et Vilaine % % 32% % 33% % 36% 45% 45% 5 45% 4 35% Bretagne Ille et Vilaine Part dans la production régionale Opération en ancien - Individuel Production PTZ - Ille et Vilaine Opération en ancien - Collectif Opération neuve - Individuel Opération neuve - Collectif

3 Prêts à Taux Zéro 8 ménages sur 10, primo-accédants en Ille-et-Vilaine entre 2006 et 2014 sont des familles (45% de couples avec enfant(s), 8% de familles monoparentales), ou ayant de forte probabilité de le devenir ( de couples sans enfants majoritairement âgés de moins de 30 ans). 35% 3 2 PTZ (I&V) Ménages accédants Personne seule Couple sans enfant Couple avec 1 enfant Couple avec 2 enfants Famille monoparentale Couple avec 3 enfants ou plus Le recentrage du PTZ sur les opérations neuves en 2012, marque le recul de l accession aidée des personnes isolées ; leur capacité de financement assise sur un revenu unique étant souvent insuffisante pour investir dans une maison neuve. La moitié des accessions financées avec un PTZ entre 2006 et 2014, ont été réalisées par des ménages jeunes (âgés de moins de 30 ans). Les nouvelles conditions règlementaires du PTZ ajouté à la familialisation des barèmes ont amélioré la solvabilité des ménages plus modestes et favorisé une accession proportionnellement plus jeune. On rapellera toutefois que les effectifs de logements neufs financés avec un PTZ ont été divisés par 2,4 entre 2010 (2 466 PTZ neufs) et 2014 (1 417 PTZ neufs). La répartition des catégories socio-professionnelles doit être corrélée aux niveaux de revenus. La classe modale observée dans la distribution des PTZ reflète la réalité sociale : Près des 2/3 des accédants sont des employés ou des ouvriers. A champ réglementaire constant (lorsque le PTZ finance sans distinction les acquisitions neuves et anciennes (ou existantes), les cadres s orientent deux fois plus souvent vers l achat d une maison ancienne y compris dans les territoires les plus tendus ; les ouvriers se repliant plutôt sur des projets de construction neuves dans des communes où le foncier reste à un prix abordable. Part des couples avec ou sans enfant PTZ (I&V) Inférieure à 5 Entre 5 et 7 15% 1 5% 4 35% % 1 5% [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] Répartition des accédants par tranche d'âge PTZ ancien et neuf ans et moins 26 à 30 ans 31 à 35 ans 36 à 40 ans 41 à 45 ans 46 ans et plus Part des couples avec ou sans enfant dans l accession aidée - PTZ en Ille-et-Vilaine Répartition maison / appartement par EPCI Nb de PTZ d appartements entre 2006 et 2014 (I&V) Entre 7 et 8 Supérieure à Nature des opérations Maison Appartement Carte réalisée par l'adil 35 avec Cartes & Données - Articque 3

4 Département d Ille et Vilaine L accession familiale concerne 8 ménages sur 10 La moitié des accédants aidés ont moins de 30 ans Un quart des PTZ finance des appartements en I&V 35% 3 36% 26% Répartition des accédants par catégorie socio- professionnelles PTZ neuf et ancien (I&V) [ ] [ ] [ ] 2 22% 15% 1 5% Employés Ouvriers Professions Intermédiaires 11% Cadres et professions intellectuelles supérieures Artisans, commerçants et chefs d'entreprise 2% 2% 1% Autres personnes sans activité professionnelle Agriculteurs exploitants Retraités 62% d employés et d ouvriers 33% 31% 3 24% 23% 22% Répartition des accédants par catégorie socio- professionnelles PTZ neuf et ancien % 9% 2% 3% 2% 2% 1% 1% Employés Ouvriers Professions Intermédiaires Cadres et professions intellectuelles supérieures Artisans, Autres commerçants personnes et chefs sans activité d'entreprise professionnelle Agriculteurs exploitants Retraités Opération neuve Opération en ancien 4

5 Prêts à Taux Zéro Le niveau de ressources des accédants PTZistes est encadré par des plafonds spécifiques (sauf en 2011) qui délimitent le champ de cette accession dite sociale sur la base de revenus fiscaux déclarés en année n-2 du projet. Pour autant, le rapprochement des ressources réelles et actuelles au projet des accédants Brétiliens avec les plafonds du logement HLM conforte l objectif social de ce dipositif : 8 des ménages ayant financé leur résidence principale avec un PTZ entre 2009 et 2014 présentent des ressources comprises entre 6 et 13 des plafonds HLM. 56% de ces ménages entrent dans la tranche de 3 à 10 des plafonds HLM, à l instar de l ensemble des ménages d Ille-et-Vilaine (source FILOCOM 2013). Toutefois, les revenus compris entre 6 et 10 des mêmes plafonds sont logiquement mieux représentés : 49% des accédants PTZ sur la période. Si on restreint le champ d observation aux acquisitions d appartements neufs entre 2012 et 2014, c est 6 des accédants qui ont des ressources comprises entre 6 et 10 des plafonds PLUS, et 85% entre 6 et 13. PTZ Année Offre Revenus nets actuels par rapport aux plafonds HLM [ ] [ ] Inférieur ou égal à 3 (Plafonds HLM) De 3 à 6 inclus (Plafonds HLM) 6% 7% De 6 à 10 inclus (Plafonds HLM) 49% 49% De 10 à 13 inclus (Plafonds HLM) 3 33% De 13 à 15 inclus (Plafonds HLM) 8% 8% Supérieur à 15 (Plafonds HLM) 7% 4% FILOCOM 2013 Tranches des plafonds HLM Inférieur ou égal à 3 (Plafonds HLM) De 3 à 6 inclus (Plafonds HLM) De 6 à 10 inclus (Plafonds HLM) De 10 à 13 inclus (Plafonds HLM) De 13 à 15 inclus (Plafonds HLM) Supérieur à 15 (Plafonds HLM) Filocom 2013 (ensemble des ménages) Ensemble des ménages (I&V) 8% 17% 31% 18% 8% 18% Traduit en revenus nets moyens mensuels, les familles (3 personnes et +) disposent de et les petits ménages (1 à 2 personnes) de 2 300, pour boucler leur opération entre 2009 et Répartition des ménages en fonction de leur revenus nets mensuels au moment de l acquisition PTZ en Ille-et-Vilaine Répartition maison / appartement par EPCI En retenant le revenu net mensuel par unité de consommation (UC), l accédant aidé en Ille et Vilaine déclare / mois/uc - la moitié des bénéficiaires du PTZ entre 2009 et 2014 a des revenus nets mensuels par UC compris entre et 1 733, compatibles avec le niveau de ressources supérieur enregistré pour l ensemble des locactaires du département. Part des accédants dont les revenus actuels entrent dans les plafonds HLM (PLUS) PTZ (I&V) de 0 à 3 de 3 à 5 de 5 à /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC /UC Nb accédants Revenu mensuel net moyen /UC des accédants PTZ à l'échelle de l'epci de 7 à 8 56% des accédants dans les plafonds HLM de 8 à /UC /UC /UC /UC /UC Carte réalisée par l'adil 35 avec Cartes & Données - Articque Type de ménage Petit ménage 1 ou 2 personnes Famille au moins 3 personnes 5

6 Département d Ille et Vilaine 8 des accédants PTZ ont des ressources comprises entre 6 et 13 des plafonds HLM PTZ : revenu net médian des accédants : /UC/mois 2 15% Distribution des accédants selon leur niveau de revenu mensuel en Ille et Vilaine Période Couples Famille monoparentale Personne seule 1 5% REVENUS MENSUELS PAR UC ILLE ET VILAINE 1er quartile médiane 3ème quartile Inférieur à [1 000 à [ [1 500 à [ [2 000 à [ [2 500 à [ [3 000 à [ [3 500 à [ [4 000 à [ [4 500 à [ Supérieur ou égal à ACCÉDANTS PTZ EN ILLE ET VILAINE LOCATAIRES EN ILLE ET VILAINE (SOURCE INSEE 2012) PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS EN ILLE ET VILAINE (INSEE 2012) 6

7 Prêts à Taux Zéro Pour la moitié des accédants, le budget maison neuve se siue entre et pour la période Malgré la régulation inhérente au dispositif PTZ - surtout en zones tendues - qui plafonne le coût des opérations à la capacité financière des ménages (3 de revenus largement inférieurs à 13 des plafonds PLUS) ; une évolution des prix est constatée sur la dernière période triennale. Elle intègre sans doute les coûts liés au passage à la RT L effort devient plus important pour les ménages et atteint la barre des 6 années de revenus. La capacité financière des accédants candidats à l accession en s adapte en partie grâce aux nouvelles modalités du PTZ (familialisation des barèmes, différés d amortissement pour les premières tranches de revenus notamment) et grâce à la poursuite de la baisse des taux et l allongement de la durée de remboursement du prêt principal (1 an en moyenne par rapport à la période ). Il n en demeure pas moins que les chiffres de la construction ont chuté durant cette même période et que les effectifs des accédants PTZistes dans le neuf, ont chuté de plus de la moitié. Les territoires dans lesquels les collectivités ont mené des politiques d aide à l accession ambitieuses (Rennes Métropole, Saint-Malo Agglomération notamment) ont mieux résisté et ont contribué à maintenir un volume d accession sociale relativement plus important en Ille-et- Vilaine que dans les autres départements Bretons. Lors de son dernier PLH 2005, Rennes Métropole a développé une accession aidée à hauteur de 500 opérations annuelles (soit 1/3 des PTZ du département en 2013 et 2014) dont a bénéficié une majorité de locataires HLM (57% des acédants). Outre l aide directe aux accédants, l encadrement des prix de sortie des logements commercialisés en location-accession à environ du mètre carré constitue l avantage essentiel du dipositif et a contribué à contenir l évolution des prix dans le neuf dans les communes de Rennes Métropole. D autres collectivités - dont le département d Ille-et-Vilaine - ont préféré soutenir l accession en ancien sortie du champ des PTZ en Cette politique s articule avec les orientations du P.D.H. en faveur de la redynamisation des centres bourgs et a bénéficié en 2013 des majorations des aides de l ANAH pour la rénovation notamment énergétique des logements de plus de 15 ans. On rappellera enfin que l année 2011 reste atypique et que l évolution des prix illustrée ci-contre tient davantage aux changements de champs règlementaires et à l ouverture de ce financement à l ensemble des ménages sans condition de ressource : des accédants plus aisés ont acheté ou construit des biens plus onéreux. Coût moyen de la primo accession en maison neuve PTZ en Ille-et-Vilaine 184 k Prix médian Maison neuve PTZ Coût moyen (en hors frais) d'une maison neuve de 5 pièces et + Famille (3 personnes et +) de 130 K à 165 K de 165 K à 185 K de 185 K à 215 K de 215 K à 321 K 190 K 224 K 170 K 159 K 162 K 179 K 172 K 179 K 183 K 188 K 202 K 191 K 178 K 186 K 187 K 214 K 174 K 204 K 179 K 174 K 180 K 191 K 181 K 165 K Carte réalisée par l'adil 35 avec Cartes & Données - Articque Prix moyen (hors frais) Maison neuve (5 pièces et +) Moyenne à l'epci PTZ

8 Département d Ille et Vilaine Une maison neuve entre et entre 2012 et 2014 Le prix de l accession aidée atteint 6 années de revenus en I&V Les aides locales en soutien de l accession modeste et de l accession dans l ancien PTZ neuf Maisons (5 pièces et +) Coûts des opérations en euros constants (Base ) PTZ ancien Maisons (5 pièces et +) Coûts des opérations en euros constants (Base ) er quartile Prix médian 3ème quartile Prix moyen er quartile Prix médian 3ème quartile Prix moyen Accession aidée Ille et Vilaine Prix moyen (hors frais) des logements neufs et anciens en euros constants (base 100 : année 2014) , ,0 6,0 5,7 5,6 5,4 5,4 5,5 5,2 5, ,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Petit logement ancien (1 à 2 pièces) Logement moyen ancien (3 à 4 pièces) grand logement ancien (5 pièces et +) Petit logement neuf (1 à 2 pièces) Logement moyen neuf (3 à 4 pièces) grand logement neuf (5 pièces et +) Total Prix moyen en année de revenus 8

9 Un prêt à Taux Zéro bonifié! L ADIL réalise des simulations à la demande des collectivités locales qui réfléchissent à la mise en place ou à l adaptation d aides locales à l accession. L exemple ci-après modélise les différentes capacités d endettement, avec ou sans un prêt à taux zéro, et dans deux zones différentes (B1) et (B2) pour un ménage de 4 personnes qui achète un grand logement neuf de 5 pièces aux conditions suivantes : - Un prêt à taux nominal fixe (2,4) sur 25 ans - Une assurance décès-invalidité de 4,1 / empruntés - Un TAEG de 3,2 - Sans aucun apport personnel La vérification d un plancher de «reste à vivre» est réalisée par rapport au forfait des dépenses courantes 2014 déterminé par la Banque de France dans le cadre des dossiers de surendettement. Exemple de simulation : Impact du PTZ 2016 et d une éventuelle aide locale pour une acquisition neuve dans une commune B1 ou B2 de l agglomération de Saint-Malo Hypothèse : maison neuve (5 pièces) / ménage de 4 personnes Un ménage de 4 personnes achète un grand logement (5 pièces) neuf Financement : Prêt à taux nominal fixe (2,4) sur 25 ans / Assurance décès-invalidité : 4,1 / empruntés (0,8) / TAEG : 3,2 / Aucun apport personnel / Endettement 3 du revenu mensuel / uc = 1,5 / Revenu médian locataire / uc : /uc / Q1 : /uc Estimation du RFR n-2 à 8 du revenu actuel Vérification d'un plancher de "reste à vivre" par rapport au forfait des dépenses courantes 2014 déterminé par la Banque de France dans le cadre des dossiers de surendettement soit 711 pour 1 personne seule et 250 par personne supplémentaire. 9

10 Département d Ille et Vilaine Acquisition d'une maison neuve (5 pièces) Saint Malo (Zone B1) et Miniac-Morvan (B2) Couple avec 2 enfants - PTZ 2016 Plafond opération PTZ (B1) : Zone supérieure de marché Plafond opération PTZ (B2) : Zone médiane de marché Zone inférieure de marché Entrée de marché (hors PTZ) Entrée de marché (PTZ) + Aide SMA (4 500 ) Solvabilisation moyenne du PTZ 2016 * B1 : * B2 : Sans PTZ Avec PTZ 2016 (B2) PTZ(B2)+aide SMA (4500 ) Avec PTZ 2016 (B1) PTZ(B1)+aide SMA (4500 ) Zone marché (Q1) Zone marché (médiane) Plafond opération PTZ (B1) Plafond opération PTZ (B2) Zone marché (Q3) 10