Financer l habitat aux Comores

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1 Financer l habitat aux Comores Anne-Laure AXUS

2 Sommaire Introduction p.3 I)Contexte socio-économique de l habitat en Union des Comores p.4 -Les prémices de l habitat comorien p.4 -Traits sociologie et caractéristiques de l habitat contemporain p.4 -Le secteur habitat affiché comme une priorité du nouveau gouvernement p.5 -Présentation des crédits «habitat» proposés en Union des Comores p.7 II)Le réseau des MECK et l habitat p.8 -Microfinance et habitat p.8 -Financement subventionné et non subventionné p.9 -Financement subventionné : l exemple des cases SIM mahoraises -Financement non subventionné : proposition d un produit de crédit habitat par les MECK Conclusion p.13 Glossaire p.13 Sources bibliographiques p.13 2

3 Introduction Il est aisé d apparenter le territoire comorien à un grand chantier en cours de réalisation. L amélioration de l habitat dans l un des pays les plus pauvres du monde apparaît en effet comme une priorité exprimée par les familles les plus démunies, son financement représentant un réel enjeu pour la population comme dans de nombreux pays du Sud. Le crédit habitat apparaît aujourd hui comme un levier de lutte contre la pauvreté, l amélioration des conditions d habitation ayant un impact positif sur les conditions de vie des familles (amélioration de la santé, meilleur apprentissage scolaire des enfants, amélioration du statut social), mais aussi sur leurs capacités à générer des revenus (augmentation de la productivité du travail, possibilité de stockage de marchandises et d acquisition d équipement). Du coup les expériences et réflexions autour de la problématique du crédit habitat se multiplient. Parmi elles : fin 2001, l assemblée générale des Nations Unies a décidé de faire du financement de l habitat l une de ses priorités via le renforcement de son programme UN-Habitat. Cities Alliance, un regroupement de villes et acteurs du développement urbain, vient de lancer avec trois réseaux de bailleurs et praticiens du développement, une série d études de cas en anglais sur le financement de l habitat pour les pauvres (Shelter Finance for the Poor Series). L objectif est de valoriser des expériences d IMF qui proposent des crédits habitat à leur clientèle pauvre et d en tirer les enseignements pour la promotion de ce nouveau type de produits financiers. Dans un premier temps, sera développé le contexte socio-économique de l habitat en Union des Comores. (Caractéristiques de l habitat, politique de l Union dans ce domaine et enfin, services financiers existants). Fort de constater qu une très large partie de la population n a pas encore accès à de tels services, nous verrons dans un second temps en quoi, le secteur de la microfinance peut être un outil à considérer pour pallier ce manque, soit dans une approche d habitat social subventionné, soit dans une approche non subventionnée. Le financement de l habitat apparaît aujourd hui comme une opportunité de diversification intéressante pour les IMF pour gagner de nouveaux marchés et asseoir leur pérennité, Dans un second temps seront évoquées les principales contraintes auxquelles sont confrontées ces institutions, et enfin une proposition de produit à mettre en place au sein du réseau des MECK, réseau de microfinance initié par le FIDA et qui jouit d une bonne confiance au sein de la population. 3

4 I. Contexte socio-économique de l habitat dans l Union des Comores I.1 Les premières traces d habitat aux Comores Les premières traces d habitat sur l archipel des Comores remontent au 8ème siècle, en même temps que les premiers peuplements. Jusqu au 11ème siècle, l habitat est purement villageois, la maison est un bloc uni auquel s ajoutent des toilettes et la cuisine. Le début de l habitat en dur apparaît au 12ème siècle avec la construction des premières mosquées. Progressivement apparaissent des structures complètes en dur : maisons et places publiques. Ces maisons sont serrées les unes contre les autres, selon l architecture swahilie. Il n y avait pas alors de problème d espace, mais cela répondait à une situation sociale : il fallait vivre ensemble. Ces maisons sont construites en chaux, roche basaltique, avec du bois pour les portes et le toit. Souvent le bas est en dur, et des matériaux végétaux étaient utilisés pour le haut. Entre la fin du 12ème et le 14ème siècle, les villes connaissent une explosion démographique et leur taille augmente jusqu à 9 ou 10hectares. C est la période de l épanouissement culturel grâce à l artisanat, au commerce, aux échanges. Durant cette période on assiste à l épanouissement des grandes villes portuaires. Au moment des invasions malgaches, fin 18ème, début 19ème, les matériaux naturels prenaient feu rapidement. Les populations se sont donc déplacées à l intérieur des fortifications et ont accéléré la construction des maisons en pierres. Dans ces villes, tout était hiérarchisé. Les quartiers des grandes familles étaient en dur, les maisons serrées, peu ouvertes, avec des niches plutôt que des fenêtres, tandis que les classes inférieures, travailleurs ou esclaves, restaient avec les matériaux végétaux. Dans les maisons en pierres, l espace était réduit pour la cour et construit un grand salon à l intérieur pour la famille. Tout était lié : chambres, toilettes, cuisine avec un espace ouvert pour la fumée. Les maisons étaient suffisamment serrées pour que les femmes passent de l une à l autre sans avoir à traverser de grands espaces. Elles avaient leurs cours au centre, tandis que les hommes aménageaient leurs espaces à l extérieur, sur les places publiques et dans les mosquées. I.2 Sociologie et caractéristiques de l habitat contemporain Sociologiquement, l habitat joue un rôle particulièrement important dans la société comorienne. Il s agit bien souvent d une possession féminine où la femme reçoit son époux. La règle d uxorilocalité est en effet une des caractéristiques de cette société musulmane, et il en revient souvent au père ou à l oncle la réalisation de la maison. Il en va de l honneur de toute une famille de pouvoir répondre à ces devoirs de construction, comme l explique l anthropologue Chouzour. 4

5 Sur l archipel, l habitat est généralement classifié en trois catégories, qui reflètent bien souvent les revenus de ceux qui y habitent. Les paillotes ; ce type de construction en matériaux locaux : argile, feuilles de bananiers, rotin est le plus simple et aussi le moins onéreux dans sa réalisation. Les cases en tôles ; les constructions en tôle constituent l habitat intermédiaire. Elles sont plus résistantes que les paillotes, mais demeurent précaires pour les populations qui y vivent. Les constructions en agglomérés ; leur réalisation peut durer jusqu à une quinzaine d années. Comme dans de nombreux autres pays, les travaux sont réalisés par tranches successives, fonction des économies réalisées par la famille. Bien souvent, le modèle de la maison massive est devenue le modèle unique, référence importée par la Diaspora qui réside en Occident. Malgré les inconvénients que présente la grosse villa (coût élevé, des problèmes de ventilation, négligence des espaces de convivialité ), elle demeure un marqueur social de prestige auquel la nouvelle élite rêve, en reproduisant par mimétisme d impressionnantes nouvelles structures. A Mohéli et Anjouan, le mode de vie est essentiellement rural, et l on recense une grande majorité d habitat traditionnel, situation similaire à l île de Mayotte il y a 30 ans. Cette dernière ayant choisi de rester française en 1974, elle a bénéficié d un vaste programme d habitat social, qui a globalement contribué à l amélioration des conditions de vie de ses habitants, contrairement à ses sœurs comoriennes. La situation est aussi différente en Grande Comore, ou les constructions d importantes villas se multiplient bien plus rapidement que sur les autres îles. Ce phénomène peut s analyser au travers de deux faits principaux. Comme l explique le Sultan Chouzour dans le Pouvoir de l honneur, le «paraître» est plus développé sur cette île et la construction d une belle maison relève du prestige social de toute une famille. De plus, Grande Comore est la principale région d émigration de la diaspora comorienne, cette dernière finançant très largement ces constructions. Mais si le phénomène est omniprésent, il est loin de profiter à tout le monde. La proportion des familles vivant dans ces villas reste faible au regard des habitants de cases en tôle ou en végétaux. Parce qu elle est systématiquement associée à des maisons de grande dimensions, la construction en dur demeure un luxe que ni les fonctionnaires de base, ni les agriculteurs, ni les pêcheurs ne peuvent s offrir. I.3 Le secteur de l habitat affiché comme une priorité du nouveau gouvernement Depuis l indépendance (et avant), les Comores se sont illustrées par un absence quasi-totale de politique du logement. Le seul projet, lancé par le PNUD dans les années 80 a avorté apré la construction de quelques logements. Ce programme prévoyait un système de location-vente pour les personnes de revenu moyen comme les fonctionnaires. Les gens devaient payer en mensualités sur 10 ans. Le PNUD finançait la construction et les recettes devaient permettre la construction d une société immobilière. Mais, à cause des arriérés de salaire, les gens n ont jamais été en mesure de payer leurs mensualités. Depuis plus rien, il n y a jamais eu de politique de l habitat. Les gens n ont jamais construits selon les normes. L élaboration d un plan de développement urbain de Moroni a été financé par la Banque Mondiale, les Comores ont adhéré à ce plan, mais ne l ont jamais adopté. Or, une véritable politique de l habitat demande une réflexion globale et la gestion de problèmes parfois conflictuels, allant des enjeux fonciers à la prise en compte de la sociologie et des mentalités, en passant par la définition de zones constructibles. L effacement de l Etat n a pas seulement laissé s installer l anarchie urbaine, il a également découragé toute recherche de la part des rares architectes du pays, sur un nouveau modèle d habitat comorien qui prenne à la fois en compte, l évolution du 5

6 mode de vie, la culture et l organisation sociale de la population, ainsi que les contraintes climatiques et géographiques du pays. On constate désormais une «rupture», un passage sans transition de l habitat comorien traditionnel, rural ou urbain, a la villa à l occidentale. Ces nouvelles constructions ont été calquées sur ce que les ingénieurs occidentaux avaient réalisé pendant la colonisation. «Je vais lutter contre les habitations en paille. Il faut que chaque Comorien, riche ou pauvre, ait un «chez lui». Il n est pas normal que des gens continuent à dormir dans des paillotes», déclare le candidat Sambi. A l instar de la maison qu il avait choisie comme symbole sur les bulletins de vote, le projet habitat est resté l un des sujets phares du candidat Sambi, élu à la présidence des Comores en mai La stratégie adoptée par le gouvernement se démarque de celle privilégiée dans de nombreux pays africains, mais également à Mayotte. Plutôt que de créer une société immobilière publique chargée de concevoir des logements sociaux en location, location-vente ou de subventionner la construction, Sambi opte pour une intervention en amont, directement sur les matériaux de construction. Partant du constat que l appauvrissement de la population engendrait de plus en plus de difficultés pour épargner ou économiser des ressources pour participer à la construction d un habitat décent, confortable et sécurisant, le gouvernement évoque des solutions «rapides à mettre en œuvre» pour l habitat des populations pauvres et à faible revenus en union des Comores Voici les grandes lignes d un projet baptisé : «Programme National d Amélioration et de Construction d Habitat Economique Adapté en Union des Comores», qui vise des solutions durables aux problèmes des populations bénéficiaires en recourant à la mobilisation de leurs propres ressources et de leurs talents. L objectif visé est la fourniture de logements décents en apportant un appui financier à environ familles à faibles revenus. Cette volonté politique nécessite l organisation de ces familles en groupements d auto assistance et implique la production intensive des matériaux de construction par les communautés elles mêmes, à partir des ressources disponibles localement dont les gisements ont été identifiés à travers le pays. Le programme s articule sur six thèmes principaux, inscrivant ainsi la question de l habitat dans une approche globale : la production des matériaux, l habitat, l eau, l assainissement, les activités génératrices de revenus, la formation professionnelle. Un an et demi, après la mise en place du gouvernement, un premier bilan peut être réalisé : en Grande Comore et à Mohéli des usines de fabrication de briques sont en cours de construction, tandis que les travaux ont été retardés a Anjouan. Prévues pour produire briques par jour, qui alimenteront un réseau de magasins dans chacune des îles. Au même moment, des officiers de l armée nationale sont partis suivre une formation en bâtiment à la Réunion. Mais comme le souligne le conseiller a l Habitat du Président, «ces usines ne constituent que le premier maillon d un long processus qui doit s étaler dans le temps». Le projet consiste a faciliter l accès de la population aux matériaux de construction. Mais si le prix de revient devrait donc sensiblement baisser, il n est pas dit que la construction deviendra accessible aux couches les plus démunies de la population, initialement visées par le gouvernement. Un système de location-vente qui faciliterait l accession à la propriété des plus démunis n est pas prévu dans le programme, puisq il n est aucunement prévu que la construction de maisons soit à la charge de l Etat. Le gouvernement mise sur une stratégie permettant de relancer les investissements privés, par la promotion de création de sociétés immobilières. 6

7 Reste à définir le statut du projet habitat, qui, s il reste celui de Sambi, risque de ne pas survivre audelà de la durée de son mandat. Le gouvernement parviendra-t-il à répondre aux enjeux économiques, politiques et sociaux après des décennies sans politique de logement? I.4 Le crédit à l habitat en Union des Comores Dans un pays ou le secteur bancaire est très peu développé, deux institutions sont actuellement accréditées pour offrir des produits financiers dédiés à l habitat : la Banque de Développement des Comores (BDC) et la BIC (Banque pour l investissement et le Commerce). Les produits de crédits à l habitat proposés par ces institutions ne permettent pas de financer la construction dans son ensemble, mais l acquisition d un terrain, des travaux de finition L accès à des services financiers classiques en Union des Comores étant réservé à la classe la plus aisée, seule une faible partie de la population peut disposer de tels services. Récapitulons ci-dessous les principales caractéristiques des produits d habitat proposés par la BIC et la BDC : Crédit immobilier hypothécaire BIC Montant Fonction du montant de salaire et de la durée du contrat de travail (respect du ratio d endettement ne devant pas excéder Autofinancement Crédit immobilier non hypothécaire BIC Crédit logement social BDC Crédit logement résidentiel BDC Max FC Fonction du De à montant de salaire FC et la durée du contrat de travail (respect du ratio d endettement ne devant pas excéder 33%) 33%) Min 20% Min 20% Min 20% Min 30% Usage locatif : 40% Durée De 1 à 5ans De 1 à 5ans Max 10 ans Max 10 ans Taux 11,5% annuel 14% annuel d intérêt dégressif dégressif De 8 à 11% annuel dégressif De 12 à 14% annuel dégressif (+2% si usage locatif) Garanties -engagement de domiciliation de salaire -certificat d immatriculation de la maison ou du terrain -engagement de domiciliation de salaire -certificat d immatriculation de la maison ou du terrain -sûretés personnelles, jusqu à FC -Sûretés réelles (hypothèque) au min -sûretés personnelles, jusqu à FC -Sûretés réelles (hypothèque) au min 7

8 -assurance vie FC -assurance vie FC -assurance vie Les opérations de court terme sont financées essentiellement par la BIC alors que la BDC est spécialisée dans le financement des crédits à moyen et long terme, notamment l immobilier et les créations d entreprises. Cet établissement ne collecte pas de dépôts du public mais tire ses ressources à partir d emprunts auprès d institutions étrangères%). La BDC intervient principalement dans les secteurs de l'industrie, du transport et de l'habitat. La BDC, qui propose deux produits de crédit à l habitat, différencie le logement social du logement résidentiel par rapport au prix du m2 et selon la surface habitable. Avant l arrêt d octroi du crédit par la BDC, le portefeuille habitat représentait 40% du portefeuille global, ce qui montre bien l intérêt que présente ce produit pour la population. En plus de ces établissements bancaires traditionnels, se sont développés au cours de ces dernières années, des réseaux mutualistes de caisses d'épargne et de crédit (les Sanduk et les Meck). Ces caisses offrent des services bancaires de proximité à destination d'une population rurale et urbaine non bancarisée. Les SANDUK ont été financés au départ la Caisse Française de Développement. Les Meck (Mutuelles d'épargne et crédit des Comores) qui sont la Composante Epargne et Crédit du Projet Appui aux initiatives Economiques de Base sont financés par l'état Comorien et le Fond International de Développement Agricole (FIDA). A l heure actuelle, ces deux institutions ne proposent pas encore de produit pour financer l habitat. II) le réseau des MECK et l habitat II.1 Microfinance et habitat Les institutions de microfinance directement en contact avec ces populations à faibles revenus, se sont naturellement intéressées au financement de l habitat de leurs clients. Néanmoins, l élaboration de crédits pour l habitat se heurte à un certain nombre de difficultés : les prêts à l habitat sont par définition des prêts longs. L objet du financement ne génère pas directement de revenus et se trouve immobilisé. Les remboursements se font donc progressivement par prélèvement d une partie du revenu du ménage (ceci est vrai d une famille riche comme d une famille pauvre). Les IMF qui veulent développer une activité de crédit habitat doivent donc pouvoir proposer des crédits sur plusieurs années, ce qui suppose de disposer de capitaux de long terme. Or, ces ressources sont difficilement accessibles aux IMF. En outre, une durée accrue des crédits, dans les contextes souvent vulnérables ou officient les institutions de microfinance, augmente aussi le risque de non remboursement ; en terme de garantie : les montants (plus importants) et la durée (plus longue) de ce type de crédit rendent difficile de s appuyer sur la méthodologie du crédit solidaire ; Souvent les emprunteurs ne disposent pas de titre de propriété en bonne et due forme, ce qui rend impossible le mode de garantie classique du crédit habitat, c est à dire le nantissement de l habitation financée ; 8

9 le niveau des taux d intérêt est généralement plus bas dans le financement de l habitat. Les taux élevés dans le microcrédit «classique» se justifient sur des périodes courtes, pour le financement d activités génératrices de revenus à fort rendement. Les programmes de financement de l habitat sont donc souvent plus difficiles à rentabiliser. Afin de pallier ces difficultés et étant donné l enjeu social majeur que représente le financement de l habitat, certains programmes s appuient largement sur le soutien de l Etat ou de bailleurs de fonds qui mettent à disposition des IMF des ressources longues à taux d intérêt concessionnel et/ou des subventions.. II.2 Financement subventionné et non subventionné Le financement de l habitat couvre généralement deux sphères bien distinctes : le finance-ment de l habitat subventionné et celui de l habitat non subventionné. Financer l habitat en dehors de toute subvention revient à proposer des produits d épargne et de crédit relative-ment classiques dans une optique qui rejoint celle du financement d activités génératrices de revenus. Des IMF comme Sewa Bank (Inde) et Grameen Bank (Bangladesh) ont diversifié leurs produits de crédit vers l habitat en définissant des conditions proches de leurs produits classiques : crédits de petite taille pour la rénovation progressive ou la construction d un habitat de base, durée de recouvrement relativement courtes, peu ou pas de subvention, ga-ranties adaptées (formes alternatives de titres de propriété), mobilisation très progressive de l épargne. On reproche généralement à ce type de programme d habitat son faible impact dans la mesure où les populations les plus pauvres ne peuvent avoir accès à ces produits qui nécessitent une forte capacité d épargne. Le Financement subventionné : l exemple des Cases SIM mahoraises Le financement de l habitat des populations à faibles revenus est un enjeu économique majeur dans les pays en développement, comme dans les pays riches. En Europe, les états ont ainsi tentés de répondre à ce problème par la construction de logements sociaux largement subventionnés. Dans les pays en développement, les pouvoirs publics ont généralement une action plus limitée, mais il existe des exemples de collaborations fructueuses entre les IMF qui proposent ce type de produit et des programmes axés sur l habitat, comme la collaboration entre ITDG qui propose des modèles de maison peu chers et NAHECO qui propose des crédits habitat au Kenya. Aux Comores, la croissance des villes, en raison de l accroissement naturel et d un exode rural important, y est relativement rapide et peu organisée. Des quartiers populaires se créent sans plan d urbanisme dans des conditions sanitaires souvent déplorables. Une collaboration de terrain pourrait être envisageable dans le cadre d un programme de logements sociaux, entre une agence immobilière étatique et une IMF. L association de compétences en ingénierie financière et de compétences en ingénierie de l habitat permettant en effet de réduire les risques par un regard spécialisé sur les travaux habitat portés par les clients. Ces programmes habitat permettent par ailleurs d aboutir à des solutions techniques innovantes en matière de construction, généralement moins coûteuses et donc moins risquées du point de vue de leur financement. 9

10 La case SIM mahoraise : un logement social modèle pour les autres îles des Comores? Constatant la globale précarité de l habitat dans l Union des Comores après des décennies d immobilisme, la maison comorienne est un défi, au centre des problématiques socioculturelles. En 1978, la Société Immobilière de Mayotte (SIM) se retrouve en charge d un vaste programme de logements sociaux. Il en résultera la construction de cases SIM en une vingtaine d années sur l île qui a choisi de rester française en 1974, lors d un referendum organisé île par île, malgré l indéniable unicité identitaire socioculturelle de l archipel. Ainsi, pendant plus de vingt ans à Mayotte, le logement social à une structure certes spartiate, mais qui a eu le mérite d offrir un toit à la grande majorité des Mahorais. L architecture prend compte des particularités de l habitat traditionnel comorien : des sanitaires à l écart, une grande coure intérieure de 150 à 200m2. Si cet habitat a connu son appropriation de la part de la population, c est que les responsables de ce programme ont menés deux types d investigations : l une à caractère anthropologique, l autre à caractère technique, afin d élaborer un habitat moderne et de reloger à très bas prix. Le caractère novateur de cette démarche repose sur deux points essentiels, comme le révèle Vincent Liétar, directeur du programme des logements sociaux mahorais : «notre priorité était d éviter l endettement des familles, dans un contexte de très faible monétarisation de la société, et en même temps, qu elles participent à la construction de leurs logements. De plus cette initiative reposait sur l utilisation de matériaux locaux.» Chaque maison subventionnée à hauteur de 80% par l Etat français, le fer de lance de cette politique a été l auto construction accompagnée par la formation des artisans. La SIM opte pour des logements en accession à la propriété, la société mahoraise présentant un sens de la propriété aigue. Encore une fois, la réussite de la case SIM repose sur la prise en compte des caractéristiques sociétales de ces bénéficiaires. En effet, comme l explique Vincent Lietar, «le tout locatif est une philosophie franco-française, dont l application aurait pu être désastreuse en terme socioculturel pour cette île. Fournir à la classe la plus modeste une terre, c est leur apporter la sécurité à laquelle tout le monde aspire». Le programme développera des infrastructures dédiées à la production de matériaux locaux : 17 usines de fabrication de briques de terre, ainsi que la mise en place d une usine d importation de matériaux. Le programme évolue et en 1990 les familles ne prennent plus en main la charge de la construction, mais elles doivent participer financièrement à hauteur de 6 à FF, pour des logements qui coûtent alors FF. A cette période apparaît le «parpaing», rendant l habitat de moins en moins précaire. En 2002, l Etat français envoie une inspection générale des finances sur le programme, qui aboutira a une restriction du budget national voué a l habitat social à Mayotte. Depuis a été mis en place un nouvel outil : le LATS, Logement en Accession Très Sociale, qui doit succéder à la case SIM, mais les conditions d accessibilité a ce type de logement, décidées par la direction de l Equipement sont très restrictives et excluent désormais une très large partie de la population. Les cases SIM ont connu une réelle appropriation de la part des villageois : rose, vertes, jaunes, turquoises, elles se déclinent avec une grande variété et participent désormais au paysage architectural de l île. Parallèlement les autres îles comoriennes ont un réel défi à relever en terme d habitat. Les populations les plus modestes vivent dans des paillotes insalubres et peu résistantes aux aléas climatiques. Des revenus un peu plus élevés permettent la construction d habitations en tôles toujours en maintenant la structure traditionnelle de l habitat comorien : la cour centrale. Pour les plus aisés, (une minorité), la villa à l occidentale est devenue la référence, malgré son coût et les problèmes de ventilation qu elle présente. Dans ce contexte, s inspirer de l initiative de la société SIM, opérateur technique et financier de l habitat social à Mayotte pourrait être une piste à suivre pour le gouvernement comorien. La subvention d un habitat, qui a un sens social, technique avec l utilisation de matériaux locaux permettrait de pérenniser ce programme d habitat social en Union des Comores. Dans ce cadre, le réseau de microfinance des Meck pourrait être un acteur à considérer pour que les populations puissent financer à hauteur de 10, 15, 20% leur habitat, en obtenant un accès à un crédit qui serait spécialement dédié au programme. Une concertation des différents acteurs locaux, une prise en compte des initiatives passées dans ce domaine, ainsi qu un travail global relevant d une démarche à la fois sociologique et technique, semblent nécessaire pour envisager une évolution de l habitat social aux Comores, qui améliorerait les conditions de vie de ses bénéficiaires, et à terme permettrait de lutter efficacement contre de nombreux problèmes sanitaires auxquels sont quotidiennement confrontés les habitants de l archipel. Anne-Laure AXUS

11 Financement non subventionné : proposition d un produit de crédit habitat par les MECK Certaines IMF ont mis en place des produits «hybrides» entre microcrédit classique et crédit à l habitat, avec notamment des durées de l ordre de 2 à 5 an, qui sont considérées comme courtes pour du crédit à l habitat, mais longues comparées aux cycles de microcrédit classique. Ces produits comportent en outre des taux d intérêt plus faibles que les prêts destinés aux activités génératrices de revenus. Avec ces conditions, les montants empruntés restent limités mais permettent aux clients de financer des améliorations successives de leur logement, ce qui correspond au mode d investissement de beaucoup de ménages pauvres dans les pays en développement. L idée est de proposer des crédits successifs pour la construction ou la réhabilitation de logements par étapes afin de se caler sur les pratiques d auto construction progressive des ménages, permettant ainsi de proposer des montants de crédits accessibles et de motiver les clients au remboursement par la promesse d un accès ultérieur à un plus gros crédit. Les caractéristiques d un crédit à l habitat qui pourrait être proposé par le réseau des MECK sont proches de celles des crédits plus classiques alloués aux activités génératrices de revenus. La seule réelle différence concerne les garanties. Récapitulons les caractéristiques d un tel produit : Les demandes concernent surtout l acquisition de terrains, l addition de sanitaires ou de pièces supplémentaires, etc.. ; Le crédit est calculé sur la capacité de remboursement présente de l emprunteur et non sur ses futurs revenus et est envisagé sur une base qui ne dépasse pas 25 % du revenu mensuel total du ménage ; La période de remboursement s étale généralement de 6 mois à trois ans. Les coûts sont souvent réduits par la capacité du client à exécuter lui-même une partie des travaux. Outre les moyens habituels de garantie, il importe que le candidat bénéficie d un titre légal d occupation. Pour les migrants qui n ont pas d accès aux services financiers dans leur pays d origine, l institution pourra exiger l engagement de domiciliation d une part du salaire au sein de la MECK de base. Ceci nécessite au préalable une facilitation des transferts de fonds des migrants, et la mise en place d un partenariat entre le réseau des MECK, et une institution bancaire française. Crédit à l habitat Crédit à l habitat Montant «classique» Max : FC Fonction du montant des revenus (évaluation) respect du ratio d endettement ne doit pas excéder 33% Autofinancement Au min 20% Au min 20% Durée De 6 à 36mois De 6 à 36mois Taux d intérêt 11% dégressif 11% dégressif Garanties -certificat d immatriculation de la maison ou du terrain -sûretés : équivalent à 20% du montant octroyé, en épargne bloquée «diaspora» Max : FC Fonction du montant du salaire (évaluation) et de la durée du contrat de travail respect du ratio d endettement ne doit pas excéder 33% -engagement de domiciliation de salaire -certificat d immatriculation de la maison ou du terrain -sûretés : équivalent à 20% du montant octroyé, en épargne bloqué 11

12 CONCLUSION Le financement de l habitat apparaît aujourd hui comme un levier de lutte contre la pauvreté tout comme une opportunité de diversification intéressante pour les IMF, leur permettant de gagner de nouveaux marchés et d asseoir leur pérennité. D un côté, il y a des programmes subventionnés qui ont une approche élargie du problème de l accès à l habitat et qui parviennent à toucher des populations pauvres mais dont la portée est limitée du fait de leur coût. De l autre, on a des IMF qui font des crédits habitat sans subvention, dont la portée est plus large mais qui ne touchent pas forcément les plus pauvres. Les caractéristiques historiques, socio-économiques et politiques de l habitat comorien ont ainsi été décrites dans un premier temps, afin de pouvoir faire des propositions concrètes sur des dispositifs qui pourraient être mis en place au sein du réseau des MECK, qui jouit d une véritable confiance auprès de la population de l archipel. Finalement, quelle que soit la méthodologie adoptée, le financement de l habitat revêt un caractère vital en Union des Comores, l un des pays les plus pauvres du monde, où les demandes de la population dans ce secteur n ont toujours pas trouvé de réponse GLOSSAIRE AFD : Agence française de Développement BIC : Banque pour l industrie et le commerce BDC : Banque de Développement des Comores FIDA : Fonds International de Développement Agricole IMF : Institution de MicroFinance MECK : Mutuelles d Epargne et de Crédit ya Komor PNUD : Programme des Nations Unies pour le Développement SIM : Société Immobilière de Mayotte SOURCES BIBLIOGRAPHIQUES Kashkazi, numéro 62, avril 2007, dossier : Quelle Maison pour Demain? UNION DES COMORES, Présidence de la République, Programme National d Amélioration et de Construction d Habitat Economique Adapté en Union des Comores,Juin 2006 UN Habitat, 2006 Annual Report,32 p. S. Boyé, J. Hajdenberg et C. Poursat, Le guide de la microfinance, 2006, 304 p. 12