FUTUR COPROPRIÉTAIRE : LES PIÈGES À ÉVITER

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1 L e s e s s e n t i e l s d e l a c o p r o p r i é t é FUTUR COPROPRIÉTAIRE : LES PIÈGES À ÉVITER Les clés pour une entrée réussie dans une copropriété existante ou nouvelle : règles de fonctionnement, charges, travaux, malfaçons À VENDRE

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3 Table des matières Introduction 7 1 re partie Un futur logement en copropriété : les différents types de copropriétés et les différentes façons de devenir copropriétaire 9 Chapitre 1 Dans quelle copropriété le logement se trouve-t-il? De la copropriété simple à des formes de copropriétés plus complexes 11 La copropriété «simple» 12 La copropriété complexe 13 La copropriété de pavillons 13 La copropriété mixte : habitat privé et HLM 14 Les copropriétés «résidences-services» : des services spécifiques très importants 15 La copropriété d investisseurs : un piège pour les copropriétaires occupants 16 La copropriété comme habitat «alternatif» : l habitat participatif 18 Chapitre 2 Les différentes manières de devenir copropriétaire 20 Achat d un appartement dans une copropriété existante 20 Achat sur plan d un appartement dans une copropriété en construction ou à construire (VEFA) 21 Achat dans le cadre d une vente à la découpe d un immeuble 21 Achat grâce au dispositif de location-accession 22 Chapitre 3 Résumé des points à prendre en compte pour chaque type de copropriété ou selon les conditions d accession 24

4 4 Futur copropriétaire : les pièges à éviter 2 e partie De la recherche du logement à la signature du contrat de vente : quelles informations et comment les comprendre? 27 Chapitre 4 Les nouvelles obligations d information introduites par la loi ALUR 29 Chapitre 5 Annonce immobilière : quelles sont les informations obligatoirement communiquées? 31 Les informations publiées dans l annonce immobilière 31 Les nouvelles informations obligatoires au moment de la publicité de vente (depuis la loi ALUR) 34 Pour résumer 41 Chapitre 6 Le contrat de vente : signature de la promesse 42 La promesse bilatérale (ou compromis de vente) : les deux parties s engagent 42 Les conditions suspensives (ou résolutoires) du compromis 43 La promesse unilatérale : une seule partie s engage 43 Le délai de rétractation 44 En bref, les étapes d obtention du crédit immobilier 45 Chapitre 7 Présentation des documents obligatoirement joints à toute promesse de vente 46 Liste des documents obligatoires et conséquences sur le délai de rétractation 46 Règlement de copropriété, état descriptif de division et modifications successives éventuelles 49 Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales 56 Le carnet d entretien de l immeuble 60 Informations relatives aux charges des deux dernières années du logement vendu 61 Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur 66 Les sommes qui seront dues par l acquéreur 68 Le montant de la part du fonds travaux 70 L état global des impayés de charges au sein de la copropriété 71 La dette du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des fournisseurs 73 Les attestations de surface 74

5 Table des matières 5 Le diagnostic technique global 75 Le dossier des diagnostics techniques obligatoires 77 Les documents qui vont devenir obligatoires 82 3 e partie Copropriétés neuves : cas particulier de l achat en VEFA 85 Chapitre 8 De la construction à la naissance de la copropriété : présentation rapide des principales étapes 87 De la réservation à la naissance de la copropriété 87 Réception de l ouvrage et livraison des parties privatives et des parties communes 90 Le promoteur 91 Chapitre 9 La naissance de la copropriété, règlement de copropriété, premier syndic et première assemblée générale 92 Le règlement de copropriété 92 Le syndic provisoire 96 La première assemblée générale 98 Le premier conseil syndical 99 Désignation du syndic par l assemblée générale 101 Les premières charges de copropriété et le vote du premier budget prévisionnel 104 Chapitre 10 Réception et livraison des parties communes et privatives de l immeuble 109 La réception de l immeuble par le promoteur 109 La définition de la livraison 111 La livraison des parties privatives 114 La livraison des parties communes 115 Qu est-ce qui peut constituer un désordre? 124 Chapitre 11 Les différentes garanties et ce qu elles couvrent 127 La garantie de parfait achèvement 127 La garantie biennale ou garantie de parfait fonctionnement 129 La garantie décennale 129 Tableau récapitulatif des garanties 131

6 6 Futur copropriétaire : les pièges à éviter Chapitre 12 La mobilisation des garanties pour la reprise des désordres 132 La déclaration des désordres 132 La reprise des désordres et la levée des réserves 133 Il reste des désordres à l échéance des garanties e partie Quelques repères complémentaires : syndic et conseil syndical 139 Chapitre 13 Le syndic et vous, quelques repères 141 Le syndic : rappels sur ses fonctions et son rôle au sein de la copropriété 141 Vos relations de nouveau copropriétaire 143 Chapitre 14 Missions et rôle du conseil syndical en copropriété (ou l importance d un bon conseil syndical) 149 Sa fonction, ses droits, ses obligations 149 Les règles de fonctionnement du conseil syndical 151 Le président du conseil syndical 151 Lexique 153

7 Introduction Il existe de nombreux guides pour expliquer tous les pièges qui attendent les acquéreurs d un logement, certains s adressant spécifiquement à ceux souhaitant acheter en copropriété. Alors, pourquoi ce nouveau guide? Qu apporte-t-il de différent? 1. D abord il n est pas juste écrit par des juristes, mais aussi par des praticiens de la copropriété, ceux de l ARC. 2. Ensuite, ces praticiens ont une particularité : leur connaissance et leur expérience s étendent à tous les types de copropriétés neuve, ancienne, issue d une vente à la découpe, de 10 lots, de lots, en bonne santé, en difficulté, en centre ville, en grande banlieue, partout en France, située dans une ASL, découpée en «syndicats secondaires», etc. 3. Enfin, ces mêmes praticiens sont aussi des «gestionnaires» de copropriété en tant que syndics bénévoles ou syndics coopératifs et connaissent donc parfaitement la copropriété, tant de l extérieur que de l intérieur. Bref, la copropriété nous la maîtrisons de la cave au grenier, sous tous ses angles, dans toutes ses tailles, sous toutes ses formes. Nous sommes donc à même de réaliser le catalogue de tous les problèmes concrets (ce qui est rare) qu on y rencontre, et ce, afin d aider chacun à anticiper ou résoudre les nombreuses difficultés spécifiques qu il risque de rencontrer faute de vigilance préalable. En résumé, ce petit guide est aussi écrit par des personnes qui peuvent dès vos premiers pas en copropriété vous épauler pour ne pas trébucher et pour signaler les pièges que vous n auriez pas (encore) décelés Bonne lecture et peut-être à bientôt. Bruno Dhont Directeur général de l ARC.

8 8 Futur copropriétaire : les pièges à éviter Ce guide intègre les nouvelles dispositions issues de la Loi ALUR datée du 24 mars 2014 et entrée en vigueur le 26 mars Cette loi a modifié de nombreuses dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative aux copropriétés, ainsi que d autres textes comme le Code de la construction et de l habitation (CCH). Nous y ferons régulièrement mention tout au long de ce guide.

9 Première partie Un futur logement en copropriété : les différents types de copropriétés et les différentes façons de devenir copropriétaire Dès que l on se pose la question de devenir propriétaire, il faut d abord savoir ce qu est un copropriétaire. En effet, un quart des résidences principales, en France, est en copropriété. C est un parc de logement qui augmente beaucoup plus vite que le locatif social ou les résidences individuelles. Nous sommes donc, de plus en plus, amenés à acheter en copropriété. Mais avant de devenir copropriétaire, que sait-on du futur logement que l on cherche? De la copropriété dans laquelle il se trouve? Cette première partie propose un état des lieux des différents types de copropriétés qui existent, de la plus simple à la plus complexe, de l habitat collectif à l habitat pavillonnaire. Nous aborderons aussi les différentes façons de devenir copropriétaire, et nous attirerons l attention de nos lecteurs sur les particularités associées aux types de copropriété ou aux conditions d accessions.

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11 Chapitre 1 Dans quelle copropriété le logement se trouve-t-il? De la copropriété simple à des formes de copropriétés plus complexes Si vous envisagez l achat d un appartement, il sera très certainement en copropriété. La plupart des immeubles collectifs (quand il ne s agit pas de logement locatif social) sont des copropriétés. Il reste peu d immeubles gérés sous d autre forme d habitat collectif privé (sociétés civiles d attribution, etc.). Par ailleurs, si vous envisagez l achat d un pavillon, il est possible qu il soit aussi en copropriété, ce qu on n imagine pas facilement quand on projette d habiter en maison «individuelle». Quand une personne souhaite acheter en copropriété, elle sait qu elle va acquérir un ou des «lot(s) privatif(s)». Il s agit évidemment du logement, le lot «principal», et des lots «annexes» qui y sont associés : la cave, un parking ou un box, etc. Par ailleurs, les futurs copropriétaires comprennent de manière confuse qu ils vont également devenir «un peu» propriétaires de parties communes (cages d escaliers, toiture, cours de l immeuble, etc.), ou bénéficier de services communs (ascenseurs, chauffage collectif, etc.), et qu il faudra participer à l entretien de ces éléments communs. Ils vont devenir propriétaires en commun de certaines parties ou équipements de l immeuble : les parties communes. Prenons le temps d expliquer ces deux notions essentielles à la compréhension de ce qu est la copropriété. Les parties privatives de la copropriété sont les appartements, caves et parkings. On parle de «lots» privatifs. Leurs propriétaires en ont l usage exclusif.

12 12 Futur copropriétaire : les pièges à éviter Attention, certains éléments à «usage exclusif» peuvent être des parties communes comme les murs porteurs, un balcon, ou des équipements collectifs comme les installations de chauffage (radiateurs), etc. Les parties communes sont les toitures-terrasses, les façades, et tout le gros œuvre, les espaces extérieurs, les cages d escaliers, etc. Il existe aussi des équipements communs comme les ascenseurs, la chaufferie, les interphones, les containers poubelles, etc. Cependant, la notion même de copropriété concerne une très grande diversité d immeubles, qui ne fonctionnent pas du tout de la même façon. Pour mieux comprendre ce que recouvre le terme même de copropriété, faisons un tour d horizon des différents types de copropriétés. 1. La copropriété «simple» La majorité des copropriétés en France (60 à 70 %) sont composées, au maximum, de 15 lots principaux (logements ou commerces). Exemple de copropriété «simple» 10 à 20 lots principaux : principalement des logements, un ou deux commerces en rez-de-chaussée ; un bâtiment, une cage d escalier ; des parties communes limitées : une cour extérieure essentiellement ; quelques équipements ou services collectifs : ascenseur, gardien, compteurs d eau, etc. À SAVOIR Dans ces «petites copropriétés» assez simples (on devrait parler de copropriétés «moyennes» d après les statistiques), les charges sont souvent plutôt faibles car il y a peu d équipements ou de services collectifs. Nous y reviendrons. Cependant, il faudra être vigilant à la qualité de l entretien de l immeuble, car le coût du gros entretien, réparti sur peu de copropriétaires, peut s avérer très vite élevé. Plus la copropriété est petite, moins vous pourrez bénéficier d une économie d échelle pour les dépenses importantes.

13 Dans quelle copropriété le logement se trouve-t-il? La copropriété complexe Certaines copropriétés peuvent regrouper jusqu à logements et avoir des services ou des équipements collectifs aussi divers que des espaces verts, des jeux pour enfants, une piscine ou des cours de tennis! Exemple de copropriété complexe C est, par exemple, une copropriété avec : plus de 100 lots principaux ; plusieurs bâtiments ; des structures de gestions imbriquées : ASL* 1, syndicats principal et secondaire*, etc. de nombreux espaces extérieurs et équipements associés : voiries, éclairage, espaces verts, jeux pour enfants, etc. de nombreux équipements et services collectifs : chaufferie collective, plusieurs gardiens et employés d immeuble, ascenseurs, etc. À SAVOIR Si une grande copropriété peut bénéficier d une certaine économie d échelle pour quelques dépenses (exemple: frais de syndic par logement moins importants que pour les petites copropriétés, etc.) il y aura aussi beaucoup plus de services et d équipements à gérer, plus d espaces communs à entretenir, et une plus grande complexité juridique. Cela génère des coûts plus importants. Comme on le verra par la suite, pour les copropriétés complexes, il faudra être très vigilants concernant les services et les équipements communs qui impacteront les charges, et par les structures amenées à gérer ces services ou équipements (la copropriété elle-même? une ASL? etc.). 3. La copropriété de pavillons On parle de copropriété «horizontale» par opposition à la copropriété «verticale» des immeubles. Il s agit de maisons individuelles (parties privatives) qui partagent des espaces communs, et/ou des équipements 1. Tous les mots suivis d un astérisque sont expliqués dans le lexique.

14 14 Futur copropriétaire : les pièges à éviter communs, tels que les voiries, les réseaux souterrains, les espaces verts éventuels, un équipement de chauffage, etc. Quand plusieurs pavillons sont construits par un même promoteur, il y a une partie des espaces extérieurs qui peuvent rester communs aux pavillons : le plus souvent il s agit des voiries (voies privées) ; de réseaux (assainissement, alimentation en fluides, etc.) ; de quelques places de parkings extérieures, etc. Il peut aussi s agir d équipements collectifs (chaufferie collective). Il peut arriver que les espaces communs soient entièrement «rétrocédés» à une collectivité publique suite à la vente des pavillons. Dans le cas contraire, tous les espaces ou équipements qui resteraient communs après la vente des pavillons peuvent être gérés de deux façons : En lotissement : les espaces ou équipements communs sont à la charge d entretien des colotis et gérés par une ASL*. En copropriété : les espaces, équipements ou services communs sont à la charge des copropriétaires et gérés par la copropriété. Dans ce genre de copropriété, les acheteurs ne réalisent pas souvent qu ils vont devenir copropriétaires alors qu ils achètent un pavillon. Ils anticipent donc bien les questions liées à l entretien de leur maison (leur partie privative), mais découvrent parfois tardivement qu ils sont aussi coresponsables de l entretien des espaces extérieurs ou services communs gérés par la copropriété. Selon le règlement de copropriété*, la définition des parties privatives et des parties communes n est pas toujours la même, et certains éléments des pavillons peuvent être considérés comme des parties communes (exemple : les toitures de pavillons mitoyens). Il faudra donc bien se renseigner sur ce qui relève des parties privatives, et ce qui relève des parties communes. 4. La copropriété mixte : habitat privé et HLM Pourquoi existe-t-il des copropriétés mixtes? Les bailleurs sociaux sont invités à vendre des logements qu ils ont construits ou acquis. Cette démarche entre dans le cadre d une politique d accession sociale à la propriété. De par la loi (article L du CCH), un logement social occupé ne peut être vendu qu à son locataire. L organisme HLM n a donc pas d option,

15 Deuxième partie De la recherche du logement à la signature du contrat de vente : quelles informations et comment les comprendre? La recherche d un logement s organise selon plusieurs phases : 1. L étude des annonces immobilières et la visite des logements. 2. La proposition d un prix puis la signature d une promesse entre le vendeur et l acheteur. 3. La signature de la vente définitive chez le notaire (ce qu on appelle «l acte authentique»). Nous allons expliquer ici, étape par étape, quelles informations vous seront fournies, ce qu il faudra en comprendre, et les pièges que vous pourrez ainsi éviter.

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17 Chapitre 4 Les nouvelles obligations d information introduites par la loi ALUR Après avoir abordé les différentes façons de devenir copropriétaire, revenons sur les étapes de l achat immobilier et ce que la loi ALUR apporte comme nouveautés au cours de ces différentes étapes. Avant la loi ALUR (24 mars 2014), l information obligatoire communiquée à un acquéreur en copropriété, avant qu il ne signe l acte de vente chez le notaire, était très limitée. En amont de la signature de l acte, un acquéreur ne recevait, de la part du vendeur ou de l agence immobilière, aucun renseignement sur le fonctionnement de la copropriété, le montant des charges, la situation financière, l existence de procédures, d impayés, etc. Bien entendu, l acquéreur pouvait toujours exiger certaines informations avant de s engager auprès du vendeur (signature de la promesse), mais, sans compter qu il faut une certaine expérience de la copropriété pour savoir quelles questions poser, le vendeur et l agent immobilier (dont l intérêt principal est de réaliser la vente) ne sont parfois pas très prompts à transmettre certains documents dès la visite de l appartement. Par ailleurs, il est rare que le futur acheteur échange avec le syndic de la copropriété ou avec les autres copropriétaires de l immeuble avant l achat. Pour avoir plus d informations, l acquéreur devait attendre la signature chez le notaire, afin de découvrir (souvent très rapidement) l état daté. Ce document, transmis par le syndic de la copropriété à la demande du notaire, apporte des informations très importantes sur le niveau des charges, les sommes que l acquéreur devra acquitter à son entrée dans la copropriété, les travaux votés, etc. Ce sont ces informations qui peuvent aider le copropriétaire à décider, en toute connaissance de cause, de la justesse de son achat, de sa capacité à assumer les charges courantes et le gros entretien de l immeuble, en plus de son remboursement de crédit immobilier. Il était donc clair que ces

18 30 Futur copropriétaire : les pièges à éviter informations arrivaient à un stade beaucoup trop avancé du processus de vente pour qu elles soient réellement utiles à l acquéreur : ce n est pas le jour de la signature définitive chez le notaire, que l on peut remettre en question son acte d achat. Ainsi, de nombreux copropriétaires devenaient membres d une collectivité dont ils ne savaient rien ou presque! C est la raison pour laquelle la loi ALUR de 2014 a renforcé les obligations d information à transmettre à l acheteur. Ces nouvelles obligations prévoient que les informations soient transmises plus tôt dans le parcours d accession d un acheteur, certaines étant transmises dès la publication de l annonce immobilière. Ces nouveautés vont ainsi permettre à l acquéreur de se poser les bonnes questions : dès l annonce immobilière pour commencer ; et à partir de la signature de la promesse, où désormais, la plus grande partie des informations lui sera transmise. L acquéreur arrivera ainsi chez le notaire, pour la signature définitive en ayant pu se poser les bonnes questions, ou aura, si besoin, fait jouer son droit de rétractation (dans le délai de 7 jours à partir de la communication des dernières informations obligatoires) qui lui permet d annuler la promesse engagée, sans justification, si les informations qui lui sont fournies sont de nature à remettre en question son achat. Nous allons détailler, dans les chapitres suivants, toutes les informations qui seront communiquées au cours du processus d accession suite aux nouvelles obligations, mais surtout, nous allons préciser ce qu il faut en penser, et si besoin, quelles informations complémentaires il faudra aller chercher. Vous n avez plus qu à suivre le guide.

19 Chapitre 5 Annonce immobilière : quelles sont les informations obligatoirement communiquées? La recherche d un logement à acheter passe nécessairement par la consultation des annonces immobilières, soit dans la presse spécialisée, soit directement auprès des agents immobiliers. Au cours de cette recherche, vous aurez accès à certaines informations obligatoires qui pourront vous aider à préparer votre projet d acquisition. 1. Les informations publiées dans l annonce immobilière Outre les caractéristiques du bien et son prix, toute annonce immobilière (affichée en vitrine, dans les études notariales, dans la presse écrite ou en ligne) doit, depuis 2010, afficher le DPE, le diagnostic de performance énergétique. Par ailleurs, quand l annonce est publiée par un professionnel de l immobilier, il doit faire figurer son numéro SIREN (numéro d identification attribué à toute personne juridique) et le prix de sa prestation (TTC). Ces obligations sont issues de l article L du Code du travail et de l arrêté du 29 juin Les caractéristiques du bien Toute annonce doit mentionner les caractéristiques «principales» du logement mis en vente qui sont susceptibles d intéresser le futur acheteur. Il s agit : du type de bien concerné (logement, superficie approximative) ; de sa situation (quartier, transports à proximité, etc.) ; de sa composition (nombre de pièces, associé à un parking ou une cave, à quel étage éventuellement) ;

20 32 Futur copropriétaire : les pièges à éviter de son état (refait à neuf, à rafraîchir, à rénover entièrement, etc.) ; et de son prix. La description du bien faite dans l annonce doit correspondre à la réalité, sous peine d être considérée comme une publicité trompeuse. Ces informations sont évidemment essentielles pour vous permettre de sélectionner, à partir des annonces, les biens correspondants à vos principaux critères : capacité d investissement selon vos possibilités d emprunt auprès de la banque le plus souvent ; quartier, localisation, etc. ; faut-il prévoir une marge pour financer des travaux de remise en état, ou des travaux de rénovation (cette information sera évidemment à compléter au moment des visites) ; etc. Les obligations des professionnels Le numéro SIREN Au regard des dispositions de l article L du Code du travail, tout agent immobilier qui diffuse (ou fait diffuser) une offre de vente doit indiquer son numéro SIREN dans l annonce. En outre, pour les supports autres que l affichage en vitrine, il doit communiquer la raison sociale (nom) et l adresse de son entreprise. Le prix TTC Les professionnels assujettis aux dispositions de la loi Hoguet (loi relative aux professions immobilières) doivent informer le consommateur des prix pratiqués en rémunération de leurs services. Toute publicité réalisée un par un professionnel de l immobilier doit mentionner le montant toutes taxes comprises (TTC) de sa rémunération dès lors que cette dernière : est à la charge de l acquéreur ; n est pas incluse dans le prix annoncé. Généralement, dans les annonces immobilières de vente, l information sur le prix s effectue en affichant un prix de vente global qui inclut les honoraires TTC du professionnel de l immobilier. On peut parfois voir affichée la mention FAI, ce qui signifie «Frais d agence inclus». Ce prix est donc composé :

21 Annonce immobilière : quelles sont les informations obligatoires 33 de ce qu on appelle le prix net vendeur (prix auquel le vendeur souhaite vendre son bien) ; du montant de la commission de l agent immobilier. Le prix indiqué n inclut pas, évidemment, les frais du notaire, les frais d enregistrement et de publicité foncière consécutifs à la vente. L obligation d afficher le DPE dans les annonces Depuis janvier 2011, la performance énergétique des logements doit obligatoirement figurer dans toutes les annonces immobilières, qu elles soient affichées en vitrine, ou qu elles soient publiées sous forme d annonces dans la presse (papier ou en ligne). Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une estimation de la consommation d énergie d un bien immobilier. Le vendeur d un logement doit obligatoirement réaliser ce diagnostic (nous y reviendrons dans le chapitre 6) afin d informer tout acheteur sur la «qualité énergétique» du logement vendu. L étiquette de performance énergétique (issue du DPE et attribuée au logement) est présentée sous la même forme que celle de l électroménager, allant de A pour les logements les plus économes en énergie jusqu à G pour les logements les plus énergivores, considérés comme des «passoires énergétiques». La façon dont cette performance est affichée varie selon le support de l annonce : Il s agit d une simple lettre (A à G) pour les annonces publiées dans les journaux papier.

22 34 Futur copropriétaire : les pièges à éviter Pour les annonces publiées sur Internet ou affichées en vitrine, il s agit de l étiquette, en couleur (la taille de cette étiquette étant réglementée pour être lisible). CONSEILS Il faut savoir que le DPE n est pas un diagnostic très fiable et que d un diagnostiqueur à un autre, il peut y avoir deux étiquettes différentes pour le même logement. Cependant, cette information reste intéressante à connaître car elle vous donne une indication sur les charges qui pourront être liées au logement et sur les questions qu il faudra vous poser par la suite : Penser à vérifier l état des fenêtres du logement au moment de la visite, les signes d humidité dans le logement, etc. Vérifier le système de chauffage : individuel électrique (le chauffage électrique revient très cher si le logement est mal isolé) et qualité des radiateurs (vieux «grillepain» ou nouveaux radiateurs à inertie) ; chauffage collectif : un regard sur le niveau des charges de copropriété sera important pour en savoir plus 2. Les nouvelles informations obligatoires au moment de la publicité de vente (depuis la loi ALUR) Par ailleurs, depuis la loi ALUR de mars 2014, le vendeur ou l agence immobilière sont obligés de délivrer certaines informations complémentaires à celles présentées précédemment, dès la publication de l annonce de mise en vente d un logement. Comme vous allez le constater, ces informations vont vous permettre de vous faire une idée plus précise, du bien présenté dans l annonce. Ces nouvelles dispositions relèvent de l article L du CCH (Code de la construction et de l habitation).

23 Troisième partie Copropriétés neuves : cas particulier de l achat en VEFA L achat en VEFA (Vente en l état futur d achèvement) est particulier car les acquéreurs deviennent copropriétaires au moment de la naissance de la copropriété. La copropriété va donc s organiser progressivement. On distingue plusieurs étapes importantes : Promotion de logements en projet de construction par un promoteur. Réservation, par l acquéreur, d un logement encore non construit. Signature de l acte de vente entre le promoteur et l acquéreur. Quand un nombre suffisant de logements est vendu, construction de l immeuble, par le promoteur, en parallèle avec la cession des logements encore disponibles (et éventuellement, des commerces s il en existe dans le projet). Réception de l immeuble entre le promoteur (maître d ouvrage) et les entreprises à qui le projet a été confié. Livraison des parties privatives entre le promoteur et les acquéreurs, qui deviennent alors copropriétaires. Livraison des parties communes de la copropriété. Nous allons revenir sur chacune des différentes étapes les plus importantes et sur les particularités de l achat en VEFA, et des copropriétés nouvelles.

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25 Chapitre 8 De la construction à la naissance de la copropriété : présentation rapide des principales étapes 1. De la réservation à la naissance de la copropriété Dans l achat en VEFA, nous allons retrouver les grandes étapes décrites en deuxième partie de ce guide concernant les étapes de l acquisition, mais avec certaines grandes particularités liées à la VEFA. Avant-contrat et réservation L acquéreur d un bien immobilier en VEFA peut signer avec le promoteur un contrat préliminaire, avant-contrat ou contrat de réservation (on parle alors de «réservataire» à ce stade). Il doit être rédigé par écrit, et lorsqu il ne l est pas par un notaire, il est rédigé par le promoteur. Ce contrat préliminaire peut être dénoncé par le réservataire sous 7 jours (délai de rétractation), à compter de la remise du contrat, par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé au promoteur. Ce contrat doit au minimum contenir : la description détaillée du logement réservé ; le prix prévisionnel de vente (et ses modalités de révision) ; le délai d exécution du projet immobilier. Certaines conditions peuvent être consignées dans le contrat : elles devront se réaliser pour que l acte de vente définitif puisse se réaliser (conditions suspensives ou conditions résolutoires, voir deuxième partie à ce sujet). La condition la plus connue est l obtention d un prêt par le réservataire. Le contrat peut aussi prévoir un dépôt de garantie par le réservataire. La loi impose un montant maximum pour ce dépôt de garantie : 5 % du prix

26 88 Futur copropriétaire : les pièges à éviter estimé si la vente définitive intervient dans l année ou 2 % si elle intervient dans les deux ans après la signature du contrat de réservation. Si la vente dépasse les deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Les textes réglementaires (article R du Code de la construction et de l habitat) prévoient aussi les conditions dans lesquelles il est possible de récupérer le dépôt de garantie en cas de renonciation à l achat, notamment si les conditions de réalisation ont sensiblement évolué (exemples : équipements non réalisés, montant du prix de vente plus élevé de 5 % par rapport au prix prévisionnel). L acte de vente définitif signé devant notaire L étape de l avant-contrat n est pas obligatoire, le promoteur et l acquéreur peuvent signer directement l acte de vente en l état futur d achèvement. C est un acte authentique signé devant notaire. Avant la signature de l acte authentique de vente, la loi impose la notification préalable par le notaire, choisi par le promoteur, de certains documents du programme immobilier par courrier recommandé. Il s agit : du projet d acte de vente ; des plans du bien ; de la notice descriptive détaillant la qualité des prestations et des équipements fournis par le projet ; du règlement de copropriété. En effet, il faut rappeler que l immeuble n est généralement pas encore construit au moment de la vente des logements, l acquéreur ne s engage que d après le projet qui lui est décrit. L envoi de ce programme avant la signature de l acte définitif permet à l acquéreur de prendre connaissance de tous les éléments relatifs à son acquisition. S il a signé un contrat de réservation, l acquéreur devra à ce moment-là vérifier ce qui diffère dans le projet de vente par rapport à ce qui était convenu dans le contrat de réservation. Il peut également demander à consulter les autres documents détenus par le notaire concernant essentiellement les caractéristiques techniques de l immeuble vendu. L acquéreur dispose ensuite d un délai de réflexion de 30 jours (défini par l article L du CCH), mais il n est pas obligé d attendre la fin de ce délai pour signer son acquisition. C est pendant ce délai qu il peut comparer ce qui a été signé dans le contrat réservataire à ce qui lui est maintenant vendu.

27 De la construction à la naissance de la copropriété 89 À travers l acte de vente, le promoteur s engage définitivement sur la «consistance» du futur logement, c est-à-dire sur la taille, l aménagement, la qualité de construction et sa disposition dans l immeuble (étage, exposition). L acte de vente porte à la fois sur l achat du terrain (qui existe) et sur la construction à venir, présentée sur plan (ou maquette ) et qui peut être en cours d édification. La propriété du sol ainsi que celle des immeubles existants sont transférées à l acquéreur lors de la signature de l acte authentique, la propriété de l ouvrage l étant au fur et à mesure de son exécution sous réserve des paiements par l acquéreur à mesure de l avancement (article 1601 du CCH). Les conditions de règlement du prix de vente sont aussi consignées dans l acte de vente. Le logement n est pas payé intégralement lors de la signature de l acte de vente, et l échelonnement des paiements doit atteindre au maximum (article R du CCH) : 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées ; 70 % du prix total lorsque le logement est mis «hors d eau» (construction du «clos et couvert», c est-à-dire des façades, parois vitrées, et toiture) ; et jusqu à 95 % du prix total à l achèvement des travaux. Les 5 % restant sont versés à la livraison du logement à moins que l acquéreur n émette des réserves quant à la conformité du logement par rapport au contrat de vente définitif (nous l aborderons en détail par la suite). Certains autres documents doivent également être annexés au contrat de vente définitif, parmi lesquels : le règlement de copropriété ; l attestation de l assurance dommages-ouvrage souscrite à l ouverture du chantier ; la notice technique descriptive du logement. La naissance de la copropriété Lorsque l immeuble est construit et habitable, le promoteur va pouvoir «livrer» les premières parties privatives à leur acquéreur. Nous détaillerons cette étape importante dans les chapitres suivants. Dès la 1 re livraison de parties privatives, il y a naissance de la copropriété, dont la personnalité juridique est le syndicat des copropriétaires*.

28 90 Futur copropriétaire : les pièges à éviter Si les parties communes ne sont pas achevées au moment de la naissance de la copropriété, leur propriété est transférée aux copropriétaires au fur et à mesure des travaux. Le promoteur conserve, malgré le transfert de propriété, les pouvoirs de maître d ouvrage*, c est-à-dire qu il reste responsable du suivi des travaux. Ce n est qu une fois les travaux terminés que le promoteur peut : réceptionner les travaux réalisés par les entreprises à qui il a confié le projet ; livrer les parties communes au «syndicat des copropriétaires» (nous y reviendrons en détail). 2. Réception de l ouvrage et livraison des parties privatives et des parties communes La réception des travaux est l acte par lequel le maître d ouvrage (le promoteur) déclare accepter l ouvrage avec ou sans réserves (nous le détaillerons plus tard). Elle se fait entre le promoteur et les entreprises avec lesquelles il a signé un contrat et qui ont participé à la construction de l ouvrage, des bâtiments et de ses équipements. Les acquéreurs sont absents de la réception des travaux. La réception des travaux concerne tout l immeuble, on ne distingue pas de réception pour les parties communes ou les parties privatives. Ensuite le promoteur, qui a réceptionné l ouvrage et l a accepté, va livrer les parties privatives et les parties communes. La livraison est l acte par lequel le vendeur (ici le promoteur), remet l ouvrage à l acquéreur : Le promoteur livre les parties privatives à chaque acquéreur. C est l acte de «remise des clefs». Nous reviendrons sur l importance de cette livraison des parties privatives. Pour les parties communes, le promoteur doit les livrer au syndicat des copropriétaires (nous reviendrons aussi sur les conséquences juridiques de cette situation). C est au moment de la livraison que celui qui reçoit l ouvrage doit consigner tous les désordres qui doivent être corrigés afin que l ouvrage corresponde à ce qui a été «vendu» dans le contrat. Ce sont les entreprises qui travaillaient sur le chantier qui viendront «finir» les travaux sous la responsabilité du promoteur.

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30 FUTUR COPROPRIÉTAIRE : LES PIÈGES À ÉVITER L e s e s s e n t i e l s d e la c o p r o p r i é t é Que vous achetiez un logement dans une copropriété existante ou dans une copropriété neuve, vous serez confronté à de multiples difficultés qu il vaut mieux avoir clairement et préalablement cernées afin d échapper aux mauvaises surprises. Dans le cas d une copropriété existante, il vous faut connaître les gros travaux prévus, le niveau des charges, la performance énergétique du logement, les impayés de la copropriété, mais aussi les sommes que l on vous réclamera avant, pendant, après la vente Dans le cas d une nouvelle copropriété, il vous faut être attentif aux malfaçons ou non-façons, aux décisions du syndic provisoire, à la convocation de la première assemblée générale, à l élection du syndic définitif, au montant des charges, etc. L ARC Association des Responsables de Copropriété a été créée en Son but est d aider les conseils syndicaux à remplir correctement leurs fonctions (qui sont de contrôler et d assister le syndic), ainsi que les copropriétés gérées par un copropriétaire syndic. L ARC répond aussi aux problèmes individuels des copropriétaires (problèmes juridiques, comptables, techniques ). L UNARC Union nationale des associations de responsables de copropriété regroupe, depuis 1995, les associations régionales de responsables de copropriété. 11 M R e t r o u v e z tous nos guides s u r www. v u i b e r t. f r Conception graphique : Photo de couverture Fotolia.com ISBN : :HSMDLB=UVUVZW: