Le logement social et communautaire sur le territoire de la ville de Québec

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1 Le logement social et communautaire sur le territoire de la ville de Québec Portrait par quartier Juillet 2010 i

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3 Portrait du logement social et communautaire à Québec iii La Corporation de développement économique communautaire (CDÉC) de Québec a pour mission de «Contribuer à l amélioration de la qualité de vie des citoyens des quartiers en revitalisation en suscitant et en soutenant le développement économique communautaire et durable». La CDÉC de Québec offre des services conseils et d accompagnement, anime et mobilise le milieu. Elle permet de mieux connaître le territoire afin de mettre en œuvre des initiatives novatrices. En collaboration avec les ressources du milieu, elle identifie également les opportunités de développement. En collaboration avec de nombreux partenaires, la CDÉC de Québec a décidé de réaliser un projet de recherche visant à établir le portrait du logement social et communautaire ainsi qu à évaluer les besoins en matière de logement sur le territoire de l agglomération de Québec, dans une approche par quartier et par clientèle. Ce projet répond aux attentes et aux besoins exprimés par les organismes avec lesquels la CDÉC collaborent. Le portrait du logement social et communautaire de la ville de Québec a été rendu possible grâce au soutien financier : de la Société d habitation du Québec, de la Ville de Québec, Service du développement économique, Division de l habitation, d Action habitation de Québec Inc., de la Fédération des coopératives d habitation de Québec - Chaudière-Appalaches, d Immeuble populaire de Québec, de l Office municipal d habitation de Québec et finalement de SOSACO. Direction : Jacques Beaudet, CDÉC de Québec Supervision : Claire Dubé et Martine Cazes, CDÉC de Québec Recherche et rédaction : Émilie Michaud Cloutier, m.atdr Comité de suivi : Armand Saint-Laurent, Action habitation de Québec Inc. Claire Dubé, CDÉC de Québec Louis Méthé, Ville de Québec, Service du développement économique, division de l habitation Manon St-Cyr, SOSACO Marc Laberge, Office municipal d habitation de Québec Martine Cazes, CDÉC de Québec Michel Coté, Immeuble populaire de Québec Sandra Turgeon, Fédération des coopératives d habitation de Québec, Chaudière- Appalaches (FÉCHAQC) Comité de révision : Jacques Beaudet, Édith Castonguay, Martine Cazes, Michel Côté, Micheline Côté, Marjorie Hardy, Marc Laberge, Louis Méthé, Sandra Turgeon. Cette recherche n engage que la responsabilité des auteurs. Copie disponible sur le site web : Juillet 2010 Photo de couverture : Habitation Vivre chez soi Ville de Québec, reproduite avec permission

4 Portrait du logement social et communautaire à Québec iv Résumé Le Portrait 2010 du logement social et communautaire constitue la deuxième phase de l Observatoire du logement social et communautaire. L Observatoire se veut une démarche de suivi des listes d attente des organismes promoteurs du logement abordable. L année a été passablement mouvementée à l échelle économique, alors que la situation du logement locatif n a pas semblé vouloir s améliorer. En effet, pour la 10 e année consécutive, le taux d inoccupation dans la ville de Québec s est situé sous la barre des 3 %, considéré comme le niveau d équilibre. Parallèlement au nombre restreint de logements locatifs, les ménages locataires doivent composer avec une augmentation des loyers supérieure au coût de la vie depuis au moins En, la RMR de Québec n échappe pas non plus à la crise économique qui sévit depuis En fait, bien que la province de Québec et la RMR de Québec en particulier aient fait plutôt bonne figure au cours de la crise, certains effets du climat économique délétère se sont fait sentir tardivement dans la région, puisque l on a constaté une augmentation du taux de chômage, ainsi que des pertes d emplois à temps plein dans la région. La crise économique a au moins eu un effet bénéfique, soit d encourager les gouvernements à investir dans le logement social. Il y a plus de 550 nouvelles unités qui ont été construites ou qui doivent s ajouter, pour la période de à 2011, aux unités déjà présentes sur le territoire d étude. Malgré des changements dans la méthodologie, cette étude montre une augmentation du nombre de personnes inscrites sur les listes d attente des coopératives et OBNL en habitation sociale et communautaire. Cette augmentation peut être en partie due à l annonce de ces nouveaux projets. En termes de typologie, comme en, les logements d une chambre à coucher demeurent largement les plus demandés, composant 59 % des requêtes. Les demandeurs semblent, par ailleurs, se diriger en plus grande proportion vers les coopératives et les OBNL pour obtenir des logements de plus grande taille (67 % des demandes pour les trois chambres et plus). Finalement, 63 % des demandes pour les logements de retraités ont été fait à l OMHQ, contre seulement 37 % pour les coopératives et OBNL. Le secteur du logement locatif affiche des taux d inoccupation faméliques depuis nombre d années, et ce même avec le milieu de la construction de propriétés qui se porte bien. Devant ce manque de choix de logement, les clientèles les plus vulnérables peuvent se retrouver en situation critique lorsqu un changement survient (crise économique, perte d emploi, etc.). Il importe de porter une attention particulière aux besoins en logements abordables, d autant plus que la conception de ces logements s est métamorphosée depuis quelques années.

5 Portrait du logement social et communautaire à Québec v Les principaux acronymes rencontrés au sein de cette étude : CDÉC : Corporation de développement économique communautaire FÉCHAQC : Fédération des coopératives d habitation de Québec, Chaudière- Appalaches GRT : Groupe de ressources techniques HLM : Habitation à loyer modique IPC : Indice des prix à la consommation ISQ : Institut de la statistique du Québec LAQ : Logement abordable Québec MRC : Municipalité régionale de Comté OBNL : Organisme à but non lucratif OMHQ : Office municipal d habitation de Québec PRBI : Plafond de revenu déterminant les besoins impérieux RMR : Région métropolitaine de recensement SCHL : Société canadienne d hypothèques et de logement SOMHAC : Société municipale d habitation Champlain SOSACO : Société de services d aide aux coopératives Pour une définition plus détaillée, voir la section «Lexique» (p.149).

6 Portrait du logement social et communautaire à Québec vi Table des matières Résumé... iv Table des figures... vii Introduction... 1 Mandat... 2 Membres du comité de suivi Méthodologie Sources et préparation des données Territoire et période d étude Confidentialité des données Limites de l étude et changements méthodologiques Résultats Contexte socio-économique Le logement social et communautaire dans la grande région de Québec Discussion et conclusion Besoins de logement d une chambre Besoins de logement de trois chambres et plus Quartiers à privilégier Bonification du milieu de vie Quelques mots sur le financement du logement social et communautaire Uniformisation des formulaires d inscription Conclusion...27 Annexes - Figures, graphiques et tableaux détaillés...29 A.1 Arrondissement de la Cité-Limoilou...32 A.2 Arrondissement des Rivières...59 A.3 Arrondissement de Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge...68 A.4 Arrondissement de Charlesbourg...89 A.5 Arrondissement de Beauport A.6 Arrondissement de la Haute-Saint-Charles A.7 Ville de L Ancienne-Lorette A.8 Ville de Saint-Augustin-de-Desmaures Lexique Bibliographie

7 Portrait du logement social et communautaire à Québec vii Cartographie Médiagraphie Table des figures Tableau 1 : Loyer médian du marché et IPC (2003-)... 8 Tableau 2 : Indicateurs de l'emploi (-2010)... 8 Tableau 3 : Comparaison des listes d'attente selon les organismes...15 Tableau 4 : Comparaison des dix premiers quartiers d'origine des demandeurs (- )...18 Tableau 5 : Clientèle choisie par les demandeurs ayant précisé une contrainte physique particulière ()...22 Tableau 6 : Plafond des revenus déterminant les besoins impérieux pour la RMR de Québec ()...23 Tableau 7 : Demandeurs dont le revenu correspond ou est inférieur au PRBI ()..23 Tableau 8 : Calendrier d'expiration des ententes d'exploitation : Capitale-Nationale.26 Figure 1 : Mises en chantier selon le type de logement (agglomération de Québec, 1991-)... 6 Figure 2 : Taux d'inoccupation, RMR de Québec ( )... 6 Figure 3 : Taux de croissance quinquennaux projetés de la population et des ménages privés (scénario A de référence, province et RMR de Québec, )... 7 Figure 4 : Comparaison des taux de croissance annuels du loyer médian du marché et de l indice des prix à la consommation (2003-)... 8 Figure 5 : Nombre de faillites de consommateurs déposées entre 2007 et... 9 Figure 6 : Parc de logements sociaux et communautaires de l'agglomération de Québec (total : logements)...11 Figure 7 : Unités de logement social et communautaire construites ou projetées depuis 2003 (agglomération de Québec, )...12 Figure 8 : Distribution géographique du parc de logements abordables comparé aux quartiers d origine et aux quartiers demandés des requérants ()...16 Figure 9 : Distribution du parc de logement social existant comparé aux quartiers d'origine des demandeurs et aux quartiers souhaités par ceux-ci ()...17 Figure 10 : Typologies demandées selon la formule ()...19 Figure 11 : Proportion des demandes pour des logements de 3 chambres et plus selon le quartier d'origine (agglomération de Québec, )...20 Figure 12 : Comparaison des typologies demandées entre et pour l'agglomération de Québec (total en : 2183, : 3459)...20 Figure 13 : Logements demandés selon la clientèle pour les coopératives et OBNL en (total : 1909 personnes)...21 Figure 14 : Logements demandés selon la clientèle pour l'omhq () (total : 1551) 21

8 Portrait du logement social et communautaire à Québec viii Carte Carte Carte

9 Portrait du logement social et communautaire à Québec 1 Introduction Le Portrait 2010 du logement social et communautaire constitue la deuxième phase de l Observatoire du logement social et communautaire. L Observatoire se veut une démarche de suivi des listes d attente des organismes promoteurs du logement abordable. La démarche est née d un besoin d évaluer le fossé existant entre la demande et l offre de logements sociaux et communautaires. La région de Québec se trouve en situation de pénurie de logements sans amélioration depuis une décennie. Effectivement, le nombre de personnes éprouvant des besoins impérieux en logement diminue depuis Toutefois, les ménages les plus vulnérables peuvent se retrouver en situation critique devant de faibles taux d inoccupation, notamment parce que ces taux «peuvent provoquer des pressions à la hausse sur les loyers» 1. Le nombre de ménages éprouvant des besoins impérieux en matière de logement est d ailleurs plus élevé chez les locataires que les propriétaires. De plus, un grand nombre de questions se posent lorsque vient le temps de planifier la construction de logements sociaux et communautaires. Dans quels quartiers les demandeurs veulent-ils vivre? Quelles tailles de logement répondent le mieux aux besoins de la population? L analyse des caractéristiques fournies par les ménages demandeurs lors de leur inscription sur les listes d attente a déjà fourni plusieurs réponses dans le rapport de. L objectif de la deuxième phase est d identifier si les besoins ont été comblés et sinon, s ils ont changé. Il s agit aussi de vérifier si la situation s améliore, grâce aux mesures entreprises par les municipalités et les organismes impliqués. Le rapport se divise en cinq parties. Outre l introduction, la partie méthodologie renseigne le lecteur sur la démarche de compilation des données et sur les points à prendre en compte lors de la consultation de l étude. La section des résultats présente les grandes tendances dans l analyse des listes d attente, ainsi que le contexte socioéconomique pouvant les expliquer. La dernière des principales sections du rapport, «Discussion et conclusion», présente des pistes de réflexion pour améliorer la situation critique de la région en logement locatif. Tout en étant basées sur les listes d attente, les pistes de réflexion sont inspirées des commentaires des acteurs des milieux du logement abordable et de la politique municipale, émis lors de diverses réunions et conférences. Finalement, les statistiques détaillées sur les listes d attente 1 Gouvernement du Canada, Ressources humaines et Développement des compétences Canada, Indicateurs de mieux-être au Canada, [en ligne], dernière mise à jour le 14 juillet 2010.

10 Portrait du logement social et communautaire à Québec 2 sont présentées en annexes sous forme de tableaux par quartier, ainsi qu un lexique de certains termes et acronymes utilisés. Mandat Le mandat est de dresser un portrait actualisé, grâce à des données récentes, de la clientèle sur les listes d attente en logement social et communautaire. Ce portrait permettra d élaborer un plan de développement basé sur les besoins à combler et de planifier les interventions futures. Ces actions se réaliseront en collaboration avec les développeurs de logements sociaux et communautaires de Québec. Ce portrait présente : Les clientèles desservies; le nombre d unités actuelles par quartier; le nombre de ménages en attente selon les listes d attente des Groupes de ressources techniques (GRT), l OMHQ, les principaux développeurs de logements sociaux et communautaires, les coopératives d habitation et les OBNL qui ont leur propre liste. La deuxième partie du mandat consiste à favoriser les relations entre les GRT et l'omhq afin de compléter l'uniformisation des fiches d'inscription. Membres du comité de suivi La réalisation de l étude répond aux besoins exprimés par un ensemble d organismes liés de près au logement social et communautaire et qui en ont donc assuré le financement. Ces organismes sont : Action-Habitation de Québec Inc. Corporation de développement économique communautaire de Québec (CDÉC de Québec) Fédération des coopératives d habitation Québec Chaudière Appalaches (FÉCHAQC) Immeuble populaire de Québec Inc. Office municipal d habitation de Québec (OMHQ) Société de services d aide aux coopératives (SOSACO) Ville de Québec, Division de l habitation À la fin du document, le lecteur trouve une brève présentation de ces organismes (mandat, objectifs) ainsi qu un lien vers leur site Internet respectif.

11 Portrait du logement social et communautaire à Québec 3 1. Méthodologie 1.1 Sources et préparation des données L analyse est basée sur les listes d attente fournies par l Office municipal d habitation de Québec et les trois groupes de ressources techniques en habitation sociale et communautaire. Les personnes pouvant s inscrire auprès de plusieurs organismes, chaque liste d attente comportait quelques doublons à éliminer. Parfois, ceux-ci étaient même identifiés par déduction: un seul ménage sur une liste, après éclatement, pouvait se retrouver en deux ménages sur une autre. L élimination des doublons s est fait proportionnellement dans les listes, de façon à garder un achalandage représentatif des différents organismes. Ont aussi été éliminées : les demandes datant d avant ; les demandes de personnes de l extérieur de l agglomération désirant habiter à l extérieur de l agglomération. Une première opération a consisté à retrouver le quartier de résidence (origine) de chaque requérant. Cette identification a été effectuée grâce à l outil de cartographie interactif disponible sur le site Internet de la Ville de Québec. L incohérence de certaines adresses ou les erreurs dans l orthographe de certains toponymes a nécessité l utilisation du moteur de recherche Google, de l inventaire des toponymes de la Ville de Québec (disponible en ligne), du code postal, et dans très peu de cas, du numéro de téléphone. Les entrées impossibles à localiser ont été éliminées de la base de données. La compilation des quartiers demandés a nécessité des ajustements, car les territoires de référence ne coïncidaient pas toujours avec le découpage officiel des quartiers de la Ville de Québec. Par exemple, une dénomination comme «bas Charlesbourg» a été convertie par les quartiers 4-6, 4-5 et Des Jésuites. Aussi, faute de pouvoir distinguer les demandes pour Sainte-Thérèse-de-Lisieux (Quartier 5-1) de celles pour Sainte- Brigitte-de-Laval, le territoire de Sainte-Brigitte-de-Laval a été inclus dans l étude. Les demandes moins spécifiques (p.ex. Sainte-Foy, Haute-Ville) ont été décomposées en leurs quartiers respectifs. Le principe de pondération des quartiers désirés du rapport de a été maintenu. Ainsi, chaque requérant s est vu attribuer 100 points, répartis également entre chacun des quartiers choisis. Par exemple, un requérant ayant ciblé cinq quartiers a vu chacun de ses choix recevoir la valeur de 20. Les valeurs pour un quartier donné ont ensuite été additionnées et divisées par le nombre de points total de la pondération afin de le ramener en pourcentage.

12 Portrait du logement social et communautaire à Québec Territoire et période d étude Le territoire d étude est celui de l agglomération de Québec, soit la nouvelle ville de Québec, la ville de L Ancienne-Lorette et celle de Saint-Augustin-de-Desmaures. L administration municipale a procédé, en, au redécoupage des arrondissements et des districts électoraux. Le territoire de la ville de Québec est donc à ce jour composé de six arrondissements. Cependant, les limites des 35 quartiers n ont subi que très peu de changements lors de la refonte (voir Carte 3, p.28). Le territoire de la nation huronne-wendate a été exclu de cette étude parce que le logement social et communautaire destiné aux Premières Nations relève de programmes spécifiques. Toutefois, l inventaire du parc de logements sociaux comprend quelques données relatives au parc immobilier de la Corporation Waskahegen (qui gère ces programmes). Cela permet de préciser légèrement le nombre de logements sociaux et communautaires disponibles à Québec. 1.3 Confidentialité des données Les données à l origine de l étude sont tirées de listes d attente fournies par les différents organismes du comité de suivi. La liste des immeubles (habitations à loyer modique, coopératives, organismes à but non lucratif) de la région de Québec a été gracieusement transmise par la Ville de Québec. Les listes d attente comportent plusieurs données confidentielles (nom, adresse, numéro de téléphone, etc.) utilisées pour l élimination des doublons, mais n apparaissant pas dans l étude. La confidentialité de ces données est aussi assurée par l engagement de la Corporation de développement économique communautaire (CDÉC) de Québec et de l auteure de l étude à ne jamais diffuser des données qui permettraient d identifier un individu particulier, ni à diffuser le fichier consolidé ayant servi à produire les graphiques et tableaux de la présente étude. 1.4 Limites de l étude et changements méthodologiques L étude comporte un certain nombre de limites dont il faut tenir compte en la citant ou l invoquant. Premièrement, les informations sur les caractéristiques des ménages (revenu, nombre d enfants, âges, etc.) étaient demandées de façon volontaire et facultative par certains organismes, et entrées partiellement dans la base de données de certains autres organismes. Le nombre d inscriptions où les informations étaient disponibles est spécifié lors de la présentation de statistiques liées. Aussi, la constitution du fichier de référence a nécessité de nombreuses opérations manuelles, engendrant une possible source d erreurs. De plus, alors que l OMHQ et la FÉCHAQC/SOSACO conservent les inscriptions pendant 12 mois, les GRT, Action-Habitation et Immeuble populaire les gardent au minimum deux ans. Cela peut avoir pour effet de gonfler leurs listes d attente en comparaison des autres. Lors des prochains suivis, la CDÉC examinera la possibilité de ne tenir compte que d une année d inscription pour tous les GRT.

13 Portrait du logement social et communautaire à Québec 5 De même, les personnes peuvent s inscrire sur les listes centralisées des GRT ou donner leur nom directement aux coopératives. L étude n inclut pas les listes individuelles des coopératives. Il s est révélé impossible de vérifier si les ménages inscrits à plusieurs listes d attentes, lorsqu ils se faisaient attribuer un logement, annulaient leurs autres inscriptions désormais désuètes. La mise à jour de la carte interactive, disponible sur le site Internet de la Ville de Québec, a considérablement facilité la localisation des adresses des demandeurs. Cela peut expliquer, en partie, l augmentation du nombre de demandes en comparaison avec le rapport de. Par ailleurs, on peut dire que c est en 2007 que l harmonisation des toponymes a véritablement été complétée à la Ville de Québec. Avant cela, lors de la première phase du portrait, localiser les adresses des inscriptions les plus anciennes représentait son lot de difficultés. Ainsi, pour réduire la confusion, les comparaisons avec les données de sont présentées habituellement sous forme de pourcentage. 2.1 Contexte socio-économique 2. Résultats Le logement à Québec : survol de la situation actuelle L année a été passablement mouvementée à l échelle économique, alors que la situation du logement locatif n a pas semblé vouloir s améliorer. En effet, pour la 10 e année consécutive, le taux d inoccupation dans la ville de Québec s est situé sous la barre des 3 %, considéré comme le niveau d équilibre. Cette pénurie tire ses origines de plusieurs facteurs, tant démographiques qu économiques. En effet, dans les années 1960 et 1970, des incitatifs financiers et fiscaux ont été créés pour répondre aux besoins en logement des bébé-boumeurs. Cependant, suite à l effondrement du marché de l immobilier au début des années 1990, le secteur du logement locatif, qui avait toujours été fragile (Des Rosiers, 2002), est devenu beaucoup moins rentable pour les promoteurs. Les banques demeurent, encore à ce jour, hésitantes à financer ce type de projet en comparaison des logements en copropriété ou des propriétés individuelles. Comme le montre la figure 1, le nombre de mises en chantier de logements locatifs est, depuis cette période, inférieur aux mises en chantiers pour les propriétés (incluant condominiums et maisons individuelles).

14 Taux d'inoccupation (%) Portrait du logement social et communautaire à Québec 6 Figure 1 : Mises en chantier selon le type de logement (agglomération de Québec, 1991-) Copropriété + unifamiliale Locatif *Locatif Privé *Locatif abordable Source : SCHL; *Ville de Québec, OMHQ et GRT en habitation sociale et communautaire Traitement : Service du développement économique; *CDÉC de Québec Qui plus est, la reprise économique en 2 e moitié de 1990 a coïncidé avec une croissance démographique, un retour vers le centre-ville (Guertin, ) et l arrivée sur le marché locatif de nouveaux ménages formés par les enfants des bébé-boumeurs, la génération de l écho ou génération Y (Des Rosiers, 2002). Figure 2 : Taux d'inoccupation, RMR de Québec ( ) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 Niveau d'équilibre 2,0 1,0 0,0 0,6 0,6 0, p p : printemps (source : SCHL, 2010)

15 Taux de croissance Portrait du logement social et communautaire à Québec 7 Toutes ces pressions ont donc conduit aux taux d inoccupation critiques enregistrés depuis 2000 (Figure 2). Cette situation ne semble d ailleurs pas se résorber en 2010, comme en font foi les chiffres du printemps 2010 de la Société canadienne d hypothèque et de logement. On prévoit, de plus, une croissance des ménages plus élevée que le taux de croissance de la population jusqu en 2031 pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec (ISQ, ), ce qui accentuera les besoins en logement (Figure 3). Il est à noter aussi que les taux d inoccupation varient selon le type de logement. En effet, les grands logements sont ceux où le taux d inoccupation est le plus bas (SCHL, ). Figure 3 : Taux de croissance quinquennaux projetés de la population et des ménages privés (scénario A de référence, province et RMR de Québec, ) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 Province de Québec (ménage) RMR de Québec (ménage) Province de Québec 1,0 0, RMR de Québec Source: Gouvernement du Québec, Institut de la statistique du Québec () Perspectives démographiques du Québec et des régions, , Édition, [disponible en ligne] Finalement, parallèlement au nombre restreint de logements locatifs, les nouveaux ménages doivent composer avec une augmentation des loyers supérieure au coût de la vie depuis au moins 2003, comme le montre la figure 4.

16 Taux de croissance (%) Portrait du logement social et communautaire à Québec 8 Figure 4 : Comparaison des taux de croissance annuels du loyer médian du marché et de l indice des prix à la consommation (2003-) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 0, Taux de crois. annuel - Loyer médian du marché (SHQ) Taux de crois. annuel - IPC (Statistique Canada) Tableau 1 : Loyer médian du marché et IPC (2003-) RMR de Québec Variation IPC (2002 = 100) ,6 104,5 106,9 108,5 110,1 112,4 113,2 10 % Loyer médian du marché % Sources : Statistique Canada; SHQ La crise économique En, la RMR de Québec n échappe pas non plus à la crise économique qui sévit depuis En fait, bien que la province de Québec et la RMR de Québec en particulier aient fait plutôt bonne figure au cours de la crise, certains effets du climat économique délétère se sont fait sentir tardivement dans la région. Tableau 2 : Indicateurs de l'emploi (-2010) 1 er trim. 2 e trim. 3 e trim. 4 e trim. 1 er trim er et 3e trim. 3e trim. et Capitale-Nationale Taux d'activité 66,1 66,5 65,9 64, ,2-3,6% -3,0 % Taux d'emploi 63 63,4 62,5 60,3 62,5 61,2-4,9% -4,3 % Taux de chômage 4,6 4,6 5,2 5,9 5,4 4,8 28,3% 28,3 % Ensemble du Québec Taux d'activité 65,7 65,2 65,7 65,2 64,9 64,9 0, -0,8 % Taux d'emploi 60,9 59, ,4 59,6 59,7-0,8% -2,5 % Taux de chômage 7,2 8,2 8,7 8,9 8,3 8 8,5% 23,6 % Sources : Emploi Québec, Capitale-Nationale - Portrait régional, printemps 2010; Statistique Canada, Enquête sur la population active. (Compilation : Institut de la statistique du Québec, Service des statistiques sectorielles et du développement durable.), 9 avril 2010

17 Portrait du logement social et communautaire à Québec 9 De fait, grâce au secteur de l administration publique bien présent dans la région, les gens de la Capitale-Nationale jouissent d une sécurité d emploi qui explique le taux de chômage bien inférieur à celui de la province et ce, depuis 2001 (Emploi Québec, ). Les taux d inoccupation observés sont d ailleurs, un peu la rançon de la stabilité de l emploi généralement observée à Québec. Néanmoins, il est possible de constater l effet négatif qu a eu l économie sur la situation de l emploi dans la région au cours de la dernière année. Il y a eu une augmentation de 28 % du taux de chômage entre les 1 er et 3 e trimestres de et de 28,3 % par rapport à. Cette augmentation est, de plus, couplée à une augmentation du nombre de personnes se retirant complètement du marché du travail, comme en témoigne la baisse du taux d activité entre ces 2 trimestres (Tableau 2). C est aussi au milieu de l année que le Bureau du surintendant des faillites Canada enregistrait le nombre le plus important de faillites de consommateurs comparé à 2007 et. Figure 5 : Nombre de faillites de consommateurs déposées entre 2007 et Concrètement, selon Emploi-Québec, la région de la Capitale-Nationale a subi, au cours de l année, la perte de emplois, tous à temps plein. Les secteurs ayant enregistré une décroissance, tant pour la RMR que pour la région administrative de la Capitale-Nationale sont : les secteurs manufacturier, du transport et de l entreposage, des services professionnels et techniques, de l hébergement et de la restauration, de l administration publique, ainsi que le secteur primaire. Par ailleurs, le nombre de prestataires de l assurance-emploi actifs et aptes au travail, qui diminuait avec constance depuis 2000, a atteint un creux historique de

18 Portrait du logement social et communautaire à Québec 10 personnes en. Malheureusement, ce nombre est passé à en, ce qui représente une augmentation de 25 %. Ainsi, le niveau de vie qui diminue de la sorte pour une partie de la population a pu augmenter le nombre de clients potentiels pour le logement social et communautaire. Malgré cela, comme mentionné plus tôt, le Québec a fait relativement bonne figure lors des trois années de crise en comparaison d autres régions canadiennes. Rappelons que la province s est attaquée à la récession dès 2007, en injectant des sommes considérables dans les infrastructures. De ces investissements, 200 millions de dollars ont été alloués à la construction de logements abordables. La Ville de Québec a su profiter de cette manne, puisque la construction de 500 unités de logement a été annoncée au printemps 2. Selon les acteurs du milieu, il s agit d une année exceptionnelle. 2.2 Le logement social et communautaire dans la grande région de Québec L offre actuelle en matière de logement social et communautaire La crise économique a donc eu au moins un effet bénéfique, soit d encourager les gouvernements à investir dans le logement social. Il y a logements abordables sur le territoire de l agglomération de Québec, qu il s agisse d HLM, de coopératives ou d OBNL en habitation. Plus de 550 nouvelles unités ont été construites ou seront livrées pour la période de à Ces nouvelles unités (figure 4) seront distribuées dans les quartiers Saint-Jean- Baptiste, Saint-Sauveur, Duberger-Les Saules, Neufchâtel-Est/Lebourgneuf, Cité- Universitaire, Plateau, Pointe de Sainte-Foy, Saint-Louis, Quartier 4-3, Vieux-Moulin et Loretteville 3. L arrondissement de Sainte-Foy Sillery Cap-Rouge sera particulièrement choyé, avec une augmentation de 11 % de son parc de logement social et communautaire. Les trois autres arrondissements jouiront quant à eux d augmentations entre 1 % et 5 %. Les quatre figures et cartes suivantes relèvent la concentration des logements abordables (existants et projetés) au sein des quartiers centraux (arrondissement de La Cité-Limoilou). Détaillée dans la section suivante, cette concentration est encore justifiée par le nombre de demandes provenant de ces secteurs. 2 Therrien, Yves. «500 nouveaux logements sociaux pour Québec». Le Soleil (Québec), 8 juillet [en ligne]. 3 Immeuble de Loretteville livré en date de rédaction.

19 Lairet Maizerets Montcalm Saint-Jean-Baptiste Saint-Roch Saint-Sacrement Saint-Sauveur Vieux-Limoilou Vieux-Québec/Cap-Blanc/Colline parlementaire Duberger-Les Saules Neufchâtel Est/Lebourgneuf Vanier Cap-Rouge Cité universitaire L'Aéroport Plateau Pointe-de-Sainte-Foy Saint-Louis Sillery Jésuites Notre-Dame-des-Laurentides Quartier 4-2 Quartier 4-3 Quartier 4-5 Quartier 4-6 Chutes-Montmorency Quartier 5-1 Quartier 5-2 Quartier 5-4 Vieux-Moulin Des Châtels Lac-Saint-Charles Loretteville Neufchâtel Est/Lebourgneuf Saint-Émile Val-Bélair Ancienne-Lorette Saint-Augustin-de-Desmaures Extérieur Portrait du logement social et communautaire à Québec 11 Figure 6 : Parc de logements sociaux et communautaires de l'agglomération de Québec (total : logements) Nouveautés De 2003 à Avant A.-L.St-A.Ext.

20 Unités (N) Portrait du logement social et communautaire à Québec 12 Figure 7 : Unités de logement social et communautaire construites ou projetées depuis 2003 (agglomération de Québec, ) OMHQ/SOMHAQ FÉCHAQC/SOSACO Immeuble Populaire de Québec inc. Action-Habitation Organismes livreurs Avant Total Action-Habitation Immeuble Populaire de Québec Inc FÉCHAQC/SOSACO OMHQ/SOMHAQ Corporation Waskahengen Autres Total

21 Carte 1 Portrait du logement social et communautaire à Québec 13

22 Carte 2 Portrait du logement social et communautaire à Québec 14

23 Portrait du logement social et communautaire à Québec Les listes d attente Nous avons précédemment fait état de changements dans la méthodologie pouvant expliquer l augmentation du nombre d inscriptions recensées en comparaison du rapport de. Cependant, une partie de l augmentation observée a aussi pu être occasionnée par l annonce de plusieurs nouveaux projets de logements sociaux et communautaires au cours de la dernière année. En effet, les GRT constatent souvent une hausse du nombre d inscriptions à la suite de l annonce de nouveaux projets, et en, les projets annoncés ont joui d énormément de publicité en raison du contexte de crise économique. En revanche, la demande pour les logements de l OMHQ reste sensiblement la même d année en année, malgré la publicité. Tableau 3 : Comparaison des listes d'attente selon les organismes Date du rapport 2010 Date d'inscription des demandes 2007 et Total - Action-Habitation FÉCHAQC/SOSACO Immeuble Populaire de Québec Inc OMHQ Total Les quartiers de résidence, les arrondissements demandés par les requérants et la distribution du parc de logements sociaux et communautaires font preuve d une grande cohérence. Malgré une certaine surreprésentation, le choix des quartiers centraux pour l établissement du logement abordable est justifié : plus de 40 % des demandeurs demeurent dans l arrondissement de La Cité-Limoilou et la même proportion désire demeurer dans les quartiers de cet arrondissement. En revanche, les 50 % des demandeurs se répartissent à peu près également chez les autres arrondissements et environ 1 % des demandeurs proviennent de chacune des autres municipalités de l agglomération.

24 Portrait du logement social et communautaire à Québec 16 Figure 8 : Distribution géographique du parc de logements abordables comparé aux quartiers d origine et aux quartiers demandés des requérants () % % 10 % 10 % 9 % 8 % 1 % 0 % 5 % Parc immobilier (%) Quartiers d'origine Quartiers demandés L arrimage de l offre et de la demande est cependant moins évident en regard de la situation à l échelle des quartiers. Certains quartiers sont clairement en déficit par rapport au quartier souhaité et au lieu de résidence des demandeurs. Ce sont: Lairet, Vanier, Plateau, Pointe-de-Sainte-Foy, Quartier 5-4 (une partie du district de Robert- Giffard), Neufchâtel-Est Lebourgneuf, ainsi que la majorité des quartiers de Charlesbourg. À l opposé, le parc de logement est surreprésenté dans plusieurs quartiers de La Cité-Limoilou (Saint-Roch, Saint-Sauveur, Vieux-Limoilou) et dans la Cité-Universitaire. Cela peut s expliquer par la disponibilité des terrains abordables, moins limitée que dans d autres secteurs. Aussi, la responsabilité de l octroi des permis de construction échoit aux arrondissements. Dans ce contexte où le budget et l équipe sont centralisés, on peut comprendre que les arrondissements procèdent sans distinction aux quartiers. (N.B. Les figures 8 et 9 incluent les logements annoncés pour )

25 Lairet Maizerets Montcalm Saint-Jean-Baptiste Saint-Roch Saint-Sacrement Saint-Sauveur Vieux-Limoilou Vieux-Québec/Cap-Blanc/Colline parlementaire Duberger-Les Saules Neufchâtel Est/Lebourgneuf Vanier Cap-Rouge Cité universitaire L'Aéroport Plateau Pointe-de-Sainte-Foy Saint-Louis Sillery Jésuites Notre-Dame-des-Laurentides Quartier 4-2 Quartier 4-3 Quartier 4-5 Quartier 4-6 Chutes-Montmorency Quartier 5-1 Quartier 5-2 Quartier 5-4 Vieux-Moulin Des Châtels Lac-Saint-Charles Loretteville Neufchâtel Est/Lebourgneuf Saint-Émile Val-Bélair Ancienne-Lorette Saint-Augustin-de-Desmaures Extérieur Portrait du logement social et communautaire à Québec 17 Figure 9 : Distribution du parc de logement social existant comparé aux quartiers d'origine des demandeurs et aux quartiers souhaités par ceux-ci () 14, 12, 10, 8, Parc immobilier (%) Quartiers d'origine Quartiers demandés 6, 4, 2, 0, A.- L. St- Ext. A.

26 Portrait du logement social et communautaire à Québec 18 Tableau 4 : Comparaison des dix premiers quartiers d'origine des demandeurs (-) (N) (N) 1 Lairet (104) Lairet (119) 2 Saint-Sauveur (97) Saint-Sauveur (106) 3 Maizerets (70) Vieux-Limoilou (84) 4 Vieux-Limoilou (69) Maizerets (79) 5 Vanier (50) Duberger-Les Saules (53) 6 Quartier 4-6 (46) Saint-Roch (48) 7 Saint-Roch (39) Vanier (47) 8 Duberger-Les Saules (36) Neufchâtel-Est Lebourgneuf (45) 9 Quartier 5-4 (27) Quartier 4-6 (45) 10 Vieux-Moulin (24) Vieux-Moulin (43) Pour ce qui est de l origine géographique des demandeurs, il s agit grosso modo des mêmes en qu en, bien que leur ordre d importance soit légèrement différent. Typologies demandées En termes de typologie, comme en, les logements d une chambre à coucher et de type studio demeurent largement les plus demandés, composant 59 % des requêtes. Malgré cela, la question des logements de grande taille préoccupe l administration de la Ville de Québec ainsi que les organismes du milieu. En effet, pour pallier les effets possibles du vieillissement de la population sur l économie, la Ville entend accueillir davantage d immigrants. Or, les Québécois sont reconnus pour avoir un taux de fécondité très bas depuis les années 1960 (ISQ, 2006) et l ensemble du parc immobilier est adapté à cette situation. Selon la SCHL, la part des logements de trois chambres à coucher et plus ne correspond qu à 14 % de l ensemble du logement locatif, avec un taux d inoccupation de 0,3 % (SCHL, et 2010). Loger adéquatement des ménages de plus de 4 personnes peut être problématique dans ces conditions. Dans le cas du logement social et communautaire, la situation se complique davantage. Contrairement aux logements locatifs privés, la taille du logement accordé est strictement déterminée par le nombre de personnes composant le ménage du demandeur. C'est dire que, sauf pour de rares exceptions, un couple sans enfant ne peut demander un logement de plus d une chambre à coucher et qu un couple avec trois enfants ne peut demander moins de trois chambres à coucher. Selon les listes d attentes étudiées cette année, c est 19 % des requérants qui désirent un logement de trois chambres et plus.

27 Demandeurs (N) Portrait du logement social et communautaire à Québec 19 Figure 10 : Typologies demandées selon la formule () Studio et 1 CC 2 CC 3 CC 4 CC 5 CC 6 CC Coop et OBNL OMHQ Toujours selon les listes d attente de, les quartiers où la demande pour des logements de 3 chambres et plus dépasse significativement la moyenne sont les quartiers de Cap-Rouge (42 % des demandes), des Châtels (29 %), Duberger-Les Saules (29 %), Saint-Louis (28 %), Quartier 5-4, Val-Bélair et Vanier (26 %), ainsi que les demandeurs provenant de l extérieur de l agglomération (27 %) 4. 4 Voir aussi les fiches par quartiers, p

28 Demandes (%) Cap-Rouge Duberger-Les Saules Des Châtels Saint-Louis Extérieur Vanier Val-Bélair Quartier 5-4 Quartier 5-1 Pointe-de-Sainte-Foy Plateau Quartier 4-2 Quartier 4-5 Quartier 4-6 Montcalm Notre-Dame-des-Laurentides Quartier 5-2 Saint-Augustin-de-Desmaures Lairet Loretteville Quartier 4-3 Maizerets Vieux-Limoilou Chutes-Montmorency Saint-Émile Saint-Sacrement Saint-Sauveur Cité universitaire Jésuites Saint-Jean-Baptiste Vieux-Moulin Vieux-Québec/Cap- Saint-Roch L'Aéroport Sillery L'Ancienne-Lorette Neufchâtel-Est/Lebourgneuf Lac-Saint-Charles Demandes (%) Portrait du logement social et communautaire à Québec 20 Figure 11 : Proportion des demandes pour des logements de 3 chambres et plus selon le quartier d'origine (agglomération de Québec, ) 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% Moyenne :19% *Nombre total des demandeurs dont la typologie demandée et le quartier d'origine sont tous deux connus = 3426 Figure 12 : Comparaison des typologies demandées entre et pour l'agglomération de Québec (total en : 2183, : 3459) % 6 59% % 17% 13% 1 4% 4% 1% 1% Studio et 1 CC 2 CC 3 CC 4 CC 5 CC 6 CC Les demandeurs, semblent se diriger en plus grande proportion vers les coopératives et les OBNL pour obtenir des logements de plus grande taille (67 % des demandes pour les trois chambres et plus). Cette tendance se confirme aussi par la taille des ménages puisque, pour une moyenne de 1,6 personne par ménage chez les demandeurs de l OMHQ, on retrouve une moyenne de 1,8 personne chez les demandeurs de

29 Portrait du logement social et communautaire à Québec 21 coopératives et OBNL. Les demandeurs désirant demeurer en coopérative ou en OBNL n avaient cependant fourni l information complète sur la taille de leur ménage qu auprès d un seul des GRT. Types de clientèle des logements demandés Comme mentionné dans la section précédente, le vieillissement de la population amènera lui aussi des pressions sur le logement social et communautaire. Pour beaucoup de ménages, le revenu diminue de façon significative à l arrivée de la retraite, et c est encore plus vrai dans le cas d un couple âgé où l un des membres décède. Les plus vulnérables de ceux-ci pourraient donc grossir les rangs de la clientèle du logement social et communautaire. Actuellement, cette clientèle se dirige vers l OMHQ pour obtenir un logement pour retraités (55 ans et plus). En effet, 63 % des demandes pour les logements de retraités ont été fait à l OMHQ, contre seulement 37 % pour les coopératives et OBNL. Les deux figures suivantes montrent que, peu importe l organisme, les logements de type familial sont les plus demandés. Figure 13 : Logements demandés selon la clientèle pour les coopératives et OBNL en (total : 1909 personnes) 21% ND 17% 62% Figure 14 : Logements demandés selon la clientèle pour l'omhq () (total : 1551) ND 43% 57%

30 Portrait du logement social et communautaire à Québec 22 Néanmoins, le nombre de demandes pour des logements pour retraités égale ou dépasse la demande pour des logements familiaux pour les deux quartiers dans Beauport et des Rivières : le Quartier 5-1 et le quartier de Neufchâtel- Est Lebourgneuf. Ces deux quartiers n accueillent qu un faible nombre de demandes (respectivement 20 et 77). Autres caractéristiques des demandeurs Contraintes physiques : Le nombre de demandeurs ayant précisé une situation particulière ou des contraintes physiques limitant leur choix de logement est demeuré le même depuis le rapport de. Les contraintes répertoriées sont de natures très diverses. Certaines sont accompagnées d un certificat médical précisant le besoin d un ascenseur dans l immeuble. D autres, comme des problèmes de surdité, de cécité ou de santé mentale, nécessitent un accompagnement particulier. Cela représente environ 7 % des demandeurs, soit 6 % chez les coopératives et OBNL et 8 % chez l OMHQ. Parmi les demandeurs qui ont mentionné leur âge, ceux ayant des besoins particuliers sont distribués à peu près également entre les moins de 55 ans (47 %) et les plus de 55 ans (53 %). Par contre, ces derniers ne choisissent pas nécessairement un logement pour retraités, comme le montre le tableau 5. Pour des raisons de confidentialité, les données ne sont pas présentées de façon détaillée. Les données étaient partiellement disponibles pour l OMHQ et ont été mentionnées de façon volontaire dans les fiches d inscription des autres GRT. Tableau 5 : Clientèle choisie par les demandeurs ayant précisé une contrainte physique particulière () Organismes Non spécifié Total Coopératives et OBNL OMHQ Total Plafond de revenu déterminant les besoins impérieux : Près d un requérant sur quatre ayant spécifié son revenu et la taille de son ménage lors de son inscription auprès d une coopérative ou un OBNL, a un revenu égal ou inférieur au plafond de revenu déterminant les besoins impérieux (PRBI). Un tel niveau de revenu donne accès à un logement subventionné. Le programme AccèsLogis exige d ailleurs qu un minimum de 20 % à 50 % des unités financées par ses subventions soit réservé à la clientèle du PRBI.

31 Portrait du logement social et communautaire à Québec 23 Tableau 6 : Plafond des revenus déterminant les besoins impérieux pour la RMR de Québec () Plafond des revenus pour PRBI Nombre de chambres à coucher Capitale-Nationale 1 personne ou couple 2 ou 3 personnes sauf couple 4 ou 5 personnes 6 personnes et + Québec métropolitain (partie) Autre Source : SHQ () Tableau 7 : Demandeurs dont le revenu correspond ou est inférieur au PRBI () Catégorie Total Demandes admissibles Demandeurs ayant précisé les informations concernant la taille de leur ménage et leur revenu % du total 72 % 75 % 76 % 83 % 73 % 3. Discussion et conclusion 3.1 Besoins de logement d une chambre Malgré une légère diminution de la demande de logements d une chambre entre et, ceux-ci demeurent les plus réclamés (59 % des demandes). Malheureusement, les logements de deux chambres à coucher et plus sont ceux qui bénéficient le plus des subventions. Il en résulte que de nombreux ménages de personnes seules ou de couples n ont pas accès aux logements nouvellement construits puisqu ils ne répondent pas aux normes de taille de ménage. La taille des ménages n augmentera pas de façon importante. Selon l Institut de la statistique du Québec, le taux de croissance des ménages va surpasser celui de la population au moins jusqu en 2031, en raison du vieillissement des personnes et de l éclatement des ménages. Le rapport précédant mentionnait le manque d enthousiasme des demandeurs envers les studios et recommandait la modification de quelques-uns en logements d une chambre à coucher. Les studios sont appréciés ou jugés utiles par une certaine clientèle, notamment les personnes aux prises avec des problèmes de santé mentale, de toxicomanie ou à risque d itinérance. Toutefois, les acteurs du milieu expliquent qu il ne s agit souvent que d une transition avant d obtenir un logement d une chambre à coucher. La question des programmes de rénovation, pour transformer les immeubles surannés et les studios en logement d une chambre, avait aussi été évoquée au sein du précédent rapport. Les acteurs du milieu de l habitation sociale et communautaire

32 Portrait du logement social et communautaire à Québec 24 (GRT, coopératives et OBNL individuels) 5 n y voient pas une panacée : plusieurs soulignent que c est une option souvent plus coûteuse que la construction d un immeuble neuf. Pour eux, c est le recyclage de bâtiments commerciaux ou industriels en logements locatifs qu il faudrait privilégier. Cette revalorisation pourrait ramener les taux d inoccupation de la région de Québec à son point d équilibre, en créant de nouvelles unités de logement. 3.2 Besoins de logement de trois chambres et plus Les logements de trois chambres et plus correspondent à environ 19 % des demandes à l échelle de l agglomération; cette typologie est plus élevée chez les coopératives et OBNL que chez l OMHQ. Son offre reste cependant très limitée, tant au sein des logements locatifs non-subventionnés que des logements sociaux et communautaires. 3.3 Quartiers à privilégier La difficulté à trouver des sites pour le logement social est un irritant majeur pour les acteurs du milieu. Plusieurs soulignent que, vu la nature vulnérable de la clientèle desservie par le logement social et communautaire (faibles revenus, mobilité réduite, troubles de santé mentale ou toxicomanie, etc.), il serait important qu ils aient accès à des terrains de qualité. Par exemple, ils devraient rendre accessibles les services de proximité et offrir un milieu de vie agréable aux résidents. Quand la Ville de Québec s est engagée à livrer plus de 500 logements sociaux et communautaires d ici les prochains 12 à 24 mois, plusieurs organismes du milieu ont rappelé de ne pas négliger les quartiers centraux ainsi que les nouveaux développements lorsqu il sera question de choisir leurs emplacements. L analyse des listes d attente justifie le choix des quartiers centraux : plus de 44 % des requérants réside dans l arrondissement de La Cité-Limoilou et 42 % le demande, ce qui le place largement au-dessus des autres arrondissements. Les acteurs du milieu soulignent aussi qu une planification par quartier serait plus appropriée pour répondre aux besoins des clientèles peu mobiles (se déplaçant à pied, en vélo ou en autobus, ayant un handicap physique, etc.). Pour pallier la difficulté de trouver des terrains à l échelle du quartier, il a été suggéré que la Ville achète des terrains pour les retirer du marché et ainsi, pouvoir les céder aux développeurs de logements sociaux et communautaires. Exproprier plus rapidement les propriétaires dont les terrains ou les bâtiments sont destinés à rester vacants est aussi une solution envisagée par les intervenants. Plusieurs ont mentionné la pertinence d exiger une contribution de la part des promoteurs, soit financière ou par don de terrain, au même titre que la contribution déjà exigée pour fins de parcs. 5 Les commentaires faisant référence aux «acteurs du milieu», ont été recueillis lors d une rencontre entre ceux-ci et la responsable de l habitation communautaire au comité exécutif de la Ville de Québec, madame Geneviève Hamelin, la chef de cabinet adjointe de la mairie de la Ville de Québec, madame Line-Sylvie Perron, en présence d un représentant de la Société d Habitation du Québec, monsieur Martin Desrochers. Cette rencontre a eu lieu à Québec, le 19 janvier 2010.