LES MULTIPLES FACETTES DU BOULEVARD SAINT GERMAIN

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1 DOSSIER Commerce LES MULTIPLES FACETTES DU BOULEVARD SAINT GERMAIN Hyper branché au sortir de la seconde guerre mondiale, le boulevard Saint Germain représente aujourd hui l un des (sinon le) «spot(s)» phare(s) en matière de commerce, rive gauche. Encore qu il faille se méfier de toute généralité s agissant d une artère longue, qui traverse quelque trois arrondissements, en l occurrence les 5 ème, 6 ème et 7 ème. Comme le souligne Mickael Intins, «il n existe pas «un» boulevard Saint Germain, mais bien plusieurs». Ce spécialiste du département «retail» de CBRE, consultant senior, livre, ici, une analyse détaillée du célèbre boulevard «C musiciens façonnent, ainsi, la réputation du quartier qui est au sortir de la seconde guerre mondiale que le quartier de Saint Germain des Prés acquiert sa réputation de bastion d une vie culturelle et intellectuelle parisienne. Les habitants se mêlant aux touristes, les acteurs, auteurs, philosophes et devient mondiale. Aujourd hui, de la grande époque de Jean- Paul Sartre et de Simone de Beauvoir ne subsistent que quelques vestiges incontournables comme le café Les Deux Magots ou le Café de Flore. La brasserie Lipp et ses habitués, journalistes et politiques, doivent désormais se mêler aux touristes asiatiques désireux de vivre «l expérience Saint Germain des Prés». Le quartier s est transformé au fil des années. Les caveaux, brasseries littéraires et librairies cédant leur place à des enseignes nationales ou internationales» : c est ainsi que Mickael Intins introduit son portrait du boulevard Saint Germain. Et le consultant senior au sein du département commerce de CBRE de préciser : «l immobilier commercial, qui se cantonnait jusqu alors entre la rue des Saint Pères et le carrefour de l Odéon, s offre aujourd hui un nouveau territoire. Le marché est devenu très actif et de nombreuses enseignes souhaitant se distinguer par une adresse de prestige, privilégient désormais le boulevard Saint Germain, incarnation ultime de Paris et de sa rive gauche»... Cependant, «il n existe pas «un» boulevard Saint Germain, mais bien plusieurs» affirme le conseil et l artère commerciale «semble, par conséquent, devoir être décrite à l aune de ses disparités. Qu il s agisse de la nature de ses enseignes, allant de la restauration au prêt-à-porter, en passant par le service, ou de ses valeurs locatives»... De l équipement de la maison au prêt-à-porter La première partie de l artère située entre le boulevard Raspail et la rue Saint Guillaume (7 ème arrondissement) d un côté, et la rue du Pré aux Clercs de l autre, «se présente comme la partie la moins dynamique en matière de transactions immobilières de pieds d immeubles commerciaux» affirme Mickael Intins, qui précise : «l activité prédominante est celle de l équipement de la maison, avec de grandes enseignes telles Roche Bobois, présente avec un nouveau concept de boutique au numéro 193, ou encore Armani Casa avec ses 500 m² de surface de vente ouverte en Cette portion du boulevard se négocie sur la base de valeurs locativesaux alentours de à euros (HT, HC) du mètre carré. Cependant, quelques enseignes comme John Lobb ou Lina Davidov semblent rompre avec l activité de mobilier/décoration historiquement présente. A noter également l arrivée de la marque de vêtements pour enfants Maloup au numéro 208 il y a un an»... Du numéro 185 au 177, d un côté et du 200 au 188 de l autre, «cette partie du boulevard accueille des marques essentiellement de prêt-à-porter plutôt haut-de-gamme, comme Zadig.../ Immoweek Magazine mars/avril 2014

2 et Voltaire ou encore, plus récemment, l arrivée de Karl Lagerfeld au numéro 194, qui fait état de valeurs locatives comprises entre et euros (HT, HC) du mètre carré. Lors de leur développement, de nombreuses enseignes étudient des opportunités sur cette zone pour se voir proposer des valeurs locatives plus abordables. Certaines enseignes souhaitant s agrandir, transfèrent leur boutique sur ce tronçon, tel Daniel Crémieux, dernier arrivé au numéro 185, qui a cédé son droit au bail au Café Pouchkine pour 2,9 millions d euros et de ce fait, réduit considérablement son compte d exploitationavec un loyer diminué» souligne le spécialiste de CBRE. Le tronçon «prime» «Le tronçon prime du boulevard Saint Germain se situe entre la rue des Saint Pères et la rue de Rennes, le trottoir impair étant légèrement plus cher, malgré le fait qu il soit à l ombre. Le côté pair, pour sa part, est en passe d évoluer et de concurrencer le trottoir d en face, avec l arrivée d enseignes telles que Poiray, au numéro 184 ou encore Louis Vuitton, à l angle du numéro 170 entre le café de Flore et les Deux Magots. L ouverture en avril 2010 de la plus grande boutique européenne (1 700 m²) de l américain Ralph Lauren au numéro 173 a relancé le développement de la partie allant de la rue des Saint Pères à la rue du Dragon. Moncler au numéro 171 remplace Berlutti (qui s est installé au 14, rue de Sèvres, face à Hermès), Razowski prend la place de Planet Sushi au numéro 169. Quant à Café Pouchkine, il s est installé sur 80 m2 au numéro 155, en dégageant une valeur locative (cession comprise) de euros (HT, HC) du mètre carré, un record pour ce trottoir!» analyse le commercialisateur qui, à propos des loyers, poursuit : «les valeurs locatives sont donc en hausse, avec une moyenne comprise entre à euros (HT, HC) du mètre carré pour la partie impaire et entre et euros (HT, HC) du mètre carré pour la partie paire». Et de remarquer, au passage, que «l ancien immeuble Infinitif au numéro 165 serait, selon certaines sources, le prochain flagship d une enseigne du groupe LVMH»... La partie «mass market» «Une fois la plus vieille église de Paris passée, de la rue de Rennes au Carrefour de l Odéon, les enseignes présentes alternent entre activités de restauration (La Rhumerie, café Mabillon, Léon de Bruxelles), banques et enseignes de prêt-àporter plutôt mass market» analyse Mickael Intins, soulignant que «les valeurs oscillent, ici, entre et euros (HT, HC) du mètre carré. La dernière transaction en date est celle de Father & Sons qui fait ressortir une valeur locative de euros (HT, HC)/m2. L arrivée de The North Face au numéro 115 renforce la présence d enseignes pour les jeunes germanopratins, comme Starbucks ou Celio, déjà présentes depuis quelques années». Du carrefour de l Odéon à la rue Hautefeuille, «les valeurs se maintiennent et il y a peu de transactions sur ce tronçon». Au numéro 116, CBRE installe l enseigne Passage du Désir pour succéder à l ancienne agence Nouvelles Frontières sur la base d un loyer de euros (HT, HC) du mètre carré Enfin, la partie du boulevard Saint Germain comprise entre la rue Hautefeuille et le boulevard Saint Michel «est aujourd hui on ne peut plus dynamique. Pour preuve, les valeurs locatives augmentent, notamment avec l arrivée prochaine de H&M en lieu et place de la Fnac Digitale au numéro 79, faisant ressortir une valeur locative comprise entre et euros (HT, HC) du mètre carré», affirme le conseil, confiant que «dans cette zone, une grande surface occupée de m2 cherche aujourd hui un repreneur», prévoyant que «cette partie du boulevard Saint Gremain deviendra, à terme, une véritable prolongation de la zone de chalandise du boulevard Saint Michel. L exemple le plus parlant se trouve au numéro 102 : le groupe Le Duff a récemment inauguré ses nouveaux concepts : Pizza dell Arte et Brioche Dorée». Et de conclure : «quartier parisien plus qu emblématique, pourtant délaissé jusqu à il y a peu par certains, le boulevard Saint Germain semble être devenu le nouvel eldorado du commerce avec, d un côté, une partie haut-de-gamme n ayant de cesse de se prolonger vers le boulevard Raspail et de l autre, un tronçon rassemblant des enseignes plus mass market, se déplaçant à l opposé, vers le boulevard Saint Michel». Bref, une artère qui dispose de tous les atouts pour attirer tous les types d enseignes Mickael Intins, consultant senior au sein du département retail de CBRE n Thierry Mouthiez mars/avril 2014 Immoweek Magazine 73

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5 DOSSIER Commerce 74 Immoweek Magazine mars/avril 2014

6 Légende Dernières ouvertures Négociation en cours Locaux vides Les valeurs locatives moyenne /m2 pondéré HT, HC Merci à CBRE qui nous a permis de réaliser ce key plan mars/avril 2014 Immoweek Magazine 75