Aurel Leven Invest-Immo. Immo. Consolider son patrimoine avec de la pierre-papier papier cotée

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1 Aurel Leven Invest-Immo Immo Consolider son patrimoine avec de la pierre-papier papier cotée

2 PRESENTATION DU GROUPE AUREL LEVEN Aurel Leven Securities Courtage et Intermédiation Fort d une expérience reconnue dans la distribution de valeurs mobilières, cette structure intervient, pour une clientèle d investisseurs professionnels et institutionnels, sur les différents marchés de la dette, des actions, et des dérivés actions. Aurel Leven Gestion Gestion d actifs Par le biais de ses filiales, Aurel Leven répond aux besoins de gestion de patrimoine d une clientèle de particuliers et assure la gestion d une gamme d OPCVM à destination de clients privés et institutionnels. Aurel Leven Corporate Finance Ingénierie financière Interlocuteur privilégié des PME, cette entité dispose d une large palette de solutions afin d accompagner leur croissance sur les marchés d actions et de la dette : 25 introductions en bourse (Marché Libre, Nouveau et Second Marchés), fusions acquisitions, financements structurés... Aurel Leven NextStage Capital Investissement Cette société de gestion de Private Equity met à disposition 2 Fonds sous gestion : un FCPR réservé aux Investisseurs Institutionnels et un FCPI réservé aux personnes physiques. 2

3 LE SECTEUR DE L IMMOBILIER La crise du début des années 1990 a entraîné une profonde modification des comportements. Rappelons qu alors les rendements des biens immobiliers étaient de beaucoup inférieurs aux taux d intérêts et que seules les plus-values espérées justifiaient les prix élevés. Les promoteurs, que soutenaient les banques et les assurances, poussaient les prix du m² de bureau à des niveaux 2,5 fois supérieurs à ceux pratiqués actuellement (plus de /m² contre 7/8.000 /m² aujourd hui) dans les QCA (quartiers centraux d affaires), alors que les taux d intérêts étaient beaucoup plus élevés (9,15 % contre 4,25 % actuellement). Ces comportements obligeront les banques et les assurances à constituer d énormes provisions et ce pendant de longues années. Au sortir de cette terrible crise, les opérateurs redeviendront plus responsables ; les flamboyants promoteurs auront disparu et la profession entamera sa restructuration. Beaucoup de sociétés foncières seront rachetées, absorbées, fusionnées. En six ans, de 1997 à ce jour, la moitié des sociétés cotées aura disparu. Aujourd hui les équipes se sont professionnalisées aux plans financier comme technique, et les besoins des utilisateurs finaux sont pris en considération. Le marché est entre les mains de professionnels (industriels et commerçants de l immobilier), et les plus actifs ne sont en aucun cas les collectionneurs d immeubles comme on le croit trop souvent. 3

4 LA PIERRE-PAPIER EN BOURSE La plupart des grandes foncières sont entrées dans le cadre optionnel de la nouvelle loi «SIIC» (Sociétés d Investissement Immobilier et Cotées) qui, en contrepartie d une «exit tax» de 16.5 % sur les plus-values latentes payable sur 4 ans, les exonèrera de toute imposition au titre des résultats courants et des plus-values futures. Ces sociétés devront en contrepartie s engager à distribuer 85% de leur résultat courant et 50% des plusvalues réalisées. La nouvelle loi créant le statut des SIIC va avoir un impact considérable sur la gestion des sociétés foncières. Elle devrait : Faciliter l arbitrage des patrimoines Favoriser des échanges «immobilier physique contre titres cotés» Aider à l externalisation de l immobilier professionnel et réanimer un secteur qui n a plus connu aucune introduction en bourse depuis une dizaine d année alors que le nombre de sociétés foncières cotées a été divisé par deux en 5-6 ans. Entraîner la réduction de la décote boursière Actuellement, sur le marché parisien, la pierre-papier occupe une place relativement modeste si on la compare au poids global de l immobilier dans l économie (1.2% en France contre 7% aux Etats-Unis). En terme de capitalisation boursière ce secteur ne représente que 1.2% de la bourse de Paris (contre 2% à New York ou à Amsterdam). Selon Philippe Tannenbaum, analyste au Crédit Lyonnais, nous devrions assister dans les prochaines années, à un doublement (voire un triplement) du poids relatif de l immobilier coté à Paris. Pour l immobilier-papier, ce n est donc pas la fin de l Histoire mais bel et bien l émergence d un nouvel essor. 4

5 Le temps de l immobilier est lent : un immeuble, un projet, mettent 3-4 ans entre les études préliminaires et la mise en location. Entre temps il y aura eu les autorisations administratives, les décisions d investir, la construction ou la rénovation des immeubles. Rajoutez à cela une année pour que les revenus locatifs se voient dans les chiffres. Le temps de l immobilier est long et la bourse, c est tous les jours. Aussi, à coté des grandes sociétés foncières et immobilières nous sommes nous intéressés aux sociétés périphériques à l immobilier qui ont depuis de nombreuses années représenté une part significative du portefeuille de la SICAV (de l ordre de 15 à 20%). Ces sociétés interviennent dans la construction, dans les matériaux de construction et ont souvent la particularité d avoir des P/E plus bas que la moyenne du marché, des rendements plus élevés que la moyenne du marché. Ce sont Saint Gobain, Lafarge, Vinci, Imérys, tous leaders mondiaux dans leur domaine. Ce sont également des sociétés de financement de l immobilier, Crédit Foncier, Enténial, ainsi que des sociétés d assurance aux importants actifs immobiliers. AUREL LEVEN INVEST-IMMO étant éligible au PEA, nous pouvons depuis janvier 2003 nous diversifier dans les marchés de la Communauté Européenne et saisir des opportunités d investissement, par exemple dans des pays dont le ralentissement économique a fait baisser l immobilier (Allemagne) ou dans les pays de l Est qui vont rejoindre l Europe pour jouer un effet de convergence. 5

6 Lorsque nous avons lancé cette Sicav en 1997 nous souhaitions offrir l accès à une nouvelle classe d actifs aux clients de notre gestion privée. Ce choix s est avéré judicieux. En effet, sur une base 100 en juillet 1997 la Sicav réalise au 16/07/04 une performance de + 162,51 % qui se compare avantageusement avec celle des indices immobilier (+ 145,23 %) et CAC 40 (+ 37,83 %). Ce résultat, qui a été obtenu avec une faible volatilité par rapport à celle du CAC (voir graphique), illustre parfaitement l intérêt d une telle diversification sur une période riche en péripéties boursières. Quel peut être l intérêt de ce type d investissement aujourd hui? Comme nous l avons vu, la nouvelle loi sur les «SIIC» (Sociétés d Investissement Immobilier et Cotées) a relancé l intérêt des investisseurs pour ce compartiment de la cote (diminution de la décote, introductions en bourse, etc ). De plus, si l on estime que les économies des grands pays industriels sont en train de sortir de la récession, le prix du m² de bureau, comme les loyers commerciaux, ne devraient pas connaître de baisse sensible et le redémarrage de l activité génèrera des besoins que le très faible niveau des stocks actuels ne pourra satisfaire. Les résultats 2003 des principales sociétés françaises ont confirmé les bonnes dispositions du secteur. A cette occasion, les actifs nets réévalués (ANR) par action ont été pour la plupart relevés et de très fortes augmentations de dividendes annoncées. Ces derniers sont destinés à poursuivre une hausse encore cette année et les années à venir à un rythme toutefois plus modéré. Le niveau toujours bas des taux d intérêts constitue également un important facteur de soutien pour ce secteur d activité. Si l on considère par ailleurs que la pierre-papier cotée constitue une classe d investissement à faible volatilité il devient évident qu elle représente, aujourd hui encore, une très intéressante diversification pour un patrimoine boursier. 6

7 Caractéristiques Gérant : Monsieur Henri Zigliara AUREL LEVEN INVEST-IMMO Nature : SICAV éligible au PEA principalement investie dans la pierre-papier cotée Code ISIN : FR (C) (créée le 27/05/04) FR (D) Valeur liquidative (16/07/04) : (Sicav décimalisée) Performances : sur 5 ans : + 83,24 % 2003 : + 25,51 % Classement Europerformance : dans les 3 premiers sur cinq ans : Attribution de 4 étoiles par Morningstar Publication des performances : La Vie Financière et sur le site 7

8 Avantages de la pierre-papier cotée Elle offre dans les grandes lignes les avantages de l immobilier (faible risque sur la durée, rendement élevé et plus-value en capital). Elle ne présente pas les inconvénients de l immobilier dans la mesure où la pierre-papier cotée peut être achetée et vendue tous les jours. La pierre-papier cotée offre par ailleurs une forte décorrélation des principaux indices. 8

9 Historique En 1997, Aurel Leven Gestion lance la sicav immobilière AUREL LEVEN INVEST-IMMO avec un objectif : permettre à sa clientèle gérée de bénéficier, dans le cadre de l enveloppe fiscale du PEA, des avantages de la pierre papier cotée. Jusqu à fin 2002, Aurel Leven Gestion fait de cette SICAV éligible au PEA un atout de diversification patrimoniale réservée à sa clientèle privée sous gestion. Depuis 2003, les titres cotés sur l ensemble des places européennes sont devenus éligibles aux OPCVM ayant opté pour le régime fiscal du PEA. 9

10 Performances depuis la création : % Aurel Leven Invest-Immo (C) IEIF Immobilier Renta. Nette CAC 40 RN ,51 Performances (%) , , juil févr oct-98 9-juin janv sept-00 8-mai déc août-02 7-avr nov juil-04 10

11 Aurel Leven Invest-Immo Performances sur 5 ans : + 83,23 % Aurel Leven Invest-Immo C IEIF Immobilier Renta. Nette IEIF Eurozone Net CAC 40 RN ,23 75 Performances (%) ,71 24,66-15, juil-99 4-févr août mars-01 5-oct avr nov-02 6-juin déc juil-04 11

12 Volatilité depuis la création Volatilité Aurel Leven Invest-Immo (C) Volatilité IEIF Immobilier Renta. Nette Volatilité CAC 40 RN ,76 14,55 12, juil févr oct-98 9-juin janv sept-00 8-mai déc août-02 7-avr nov juil-04 12

13 Composition du portefeuille Par secteur Par zone géographique Immobilières françaises 46% Immobilières étrangères 15% Trésorerie et divers 16% 21% Stés périphériques à l'immobilier 23% 49% France 72,01% Cash 10,85% Pays Bas 4,7% Luxembourg 3,49% Espagne 2,38% Royaume-Uni 2,33% Italie 1,77% Finlande 1,19% Belgique 0,86% Grèce 0,24% Allemagne 0,18% 13

14 Valeurs périphériques à l immobilier A côté des grandes sociétés foncières et immobilières nous nous sommes intéressés aux sociétés périphériques à l immobilier qui représentent une part significative du portefeuille (de l ordre de 25 %) ; Ces sociétés interviennent dans la construction, dans les matériaux de construction et ont souvent la particularité d avoir des PER (rapport cours sur bénéfice) plus bas que la moyenne du marché, tout en délivrant un rendement supérieur. Il s agit de leaders mondiaux (Lafarge, Saint-Gobain, Bouygues ou Vinci) qui vont permettre à la Sicav de bénéficier des grands cycles économiques ainsi que d importants dividendes ; Ces valeurs sont de bons vecteurs de captation de croissance dans les pays émergents (Chine, Inde, Amérique Latine ). 14

15 Principales lignes du portefeuille France Bail Investissement Gecina Klépierre Unibail Cofitem Europe Vastned Retail (Pays-Bas) Crédit Foncier Pirelli Real Estate (Italie) Orco Property (Luxembourg) Metrovacesa (Espagne) Hammerson (Royaume Uni) 15

16 Dividendes versés depuis 6 ans Exercice Date de mise en paiement Dividende net Avoir fiscal ou crédit d impôt NB : création d une part (c) depuis le 27 mai

17 Prix et Trophées Trophée Le Revenu pour la gestion des actions françaises sur trois ans. Grand Prix Le Figaro - Journal des Finances - Standard and Poor s pour la gestion sectorielle actions sur cinq ans. 17

18 (au 16/07/04) Conclusion Rendements réguliers (+ 15,38 % actuariel, coupon réinvesti) Faible volatilité : 5.50 % (sur 1 an) Qualité de gestion reconnue sur la place Diversification patrimoniale (15% du portefeuille) Performances sur le moyen et long terme : 2003 : + 25,51 % 2004 : + 16,83 % depuis la création : + 162,51 % 18