Pleins Feux sur l Immobilier

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1 VENTES Convention de garantie de passif : pas d exigence d une mention manuscrite lorsqu elle forme un tout avec l acte de cession des parts Cass. civ. 1ère, 20 septembre 2012 n Lorsqu un non commerçant cède sa participation dans une société en consentant dans le même temps une garantie de passif, cela constitue-t-il un cautionnement soumis à l article 1326 du Code civil imposant une mention manuscrite? La Cour de Cassation répond par la négative, l acte de cession qui forme un tout indivisible avec la convention de garantie échappe au formalisme de cet article. La mention manuscrite pourrait toutefois être nécessaire dans l hypothèse où l acte de créance et la garantie constitueraient des actes clairement distincts. Droit de préemption Terrain pollué : Pas d obligation de communication Cass. civ 3ème, 7 novembre 2012, n La Cour de cassation précise ici l étendue de l information qui doit être apportée par le vendeur d un terrain pollué lors de l établissement de la déclaration d intention d aliéner, et sur l opposabilité à l administration de l état de l immeuble vendu. La commune ne peut se prévaloir d une réticence dolosive ou de l existence d un vice caché au motif que le vendeur ne lui a pas communiqué d information sur l état pollué du terrain alors que ces informations ont été communiquées à l acquéreur évincé dans un rapport annexé à la promesse. En effet, aucune obligation ne lui imposait de communiquer cette information et d annexer la promesse à la déclaration d intention d aliéner. Acte authentique : le non-respect de l obligation d annexer les procurations à l acte notarié ne lui fait pas perdre son caractère authentique Cass. mixte, 21 décembre 2012, n et L inobservation de l obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l acte son caractère authentique. Il conserve son caractère exécutoire. BAUX Clause d indexation : la clause d indexation à indice de base immuable CA Paris, 3ème ch, 4 et 11 avril 2012, RG n 10/13623, 10/23391, 2009/24676 La Cour d appel de Paris admet le principe des clauses d indexation à indice de base fixe à condition qu il n y ait pas de distorsion entre la variation indiciaire et la durée s écoulant entre les deux révisions. Il est néanmoins conseillé au bailleur d introduire dans leurs baux une clause qui s adapte à l évolution de l indice sans créer de distorsion. Par ailleurs, la vigilance s impose en cas de signature d un avenant au bail modifiant le loyer car l indice de base initial devient ipso facto caduc et risque donc d entrainer une distorsion de nature à rendre la clause d indexation irrégulière. Bailleurs co-indivisaires d un immeuble loué Cass. civ. 3ème, 19 décembre 2012, n En présence d une clause d indivisibilité des biens loués, les bailleurs souhaitant obtenir le déplafonnement du loyer doivent agir de concert. Rappelons néanmoins que dans le cas où l un des co-indivisaires détient au moins deux tiers des droits indivis, il pourra effectuer seul les actes d administration relatifs au bien en application de l article du Code civil. 1

2 Loyer du bail renouvelé - Plafonnement - Loyers par paliers Cass. Civ. 1ère, 6 mars 2013, n La nature progressive du loyer par paliers ne fait pas obstacle à la règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. Aussi, selon la Cour de Cassation, le loyer plafonné se calcule en appliquant la révision indiciaire au loyer initial acquitté par le preneur (soit le 1er palier) lors de la fixation du loyer. Par conséquent, si l Indice du Coût de la Construction connait une progression moins forte que celle des paliers successifs du bail initial, le loyer du bail renouvelé pourra se trouver inférieur au dernier loyer payé par le locataire correspondant au dernier palier prévu par le bail Il est donc prudent pour un bailleur d exclure la règle du plafonnement en cas de renouvellement d un bail dont le loyer est fixé par paliers. Centre commercial : Le bailleur est soumis à une obligation d entretien Cass. civ 3ème, 19 décembre 2012, n La Cour de cassation affirme pour la première fois que le bailleur est tenu d une obligation d entretien de la galerie commerciale, accessoire nécessaire à l usage du bien loué. Resté seul occupant de la galerie commerciale d un hypermarché après le déménagement de celui-ci et des autres boutiques, le locataire d un local à usage de salon de coiffure a demandé la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur. Manque donc à son obligation d entretien le bailleur propriétaire d un centre commercial qui a laissé l immeuble en état de dépérissement, sans accès aux parking et toilettes. Loyer du bail renouvelé Plafonnement : Pas de monovalence des locaux pour une salle de sport CA Paris, 5 septembre 2012, n Une salle de sport ne peut être considérée comme un local monovalent dont la transformation pour un autre usage nécessiterait des travaux importants ou des transformations profondes et couteuses. En effet, les équipements de sport sont amovibles, la piscine peut être couverte et les salles de squash sont susceptibles d être affectées à d autres activités sans modification de structures après l enlèvement notamment des revêtements. Par conséquent, le loyer du bail renouvelé est soumis aux règles du plafonnement. GESTION Conventions de management - Sociétés anonymes Cass. Com. 23 octobre 2012, n La Cour de cassation considère qu est nulle pour absence de cause (absence de contrepartie réelle) la convention de management prévoyant la délivrance par une EURL prestataire de service à titre onéreux de prestations qui relèvent des fonctions dévolues au seul directeur général de la société anonyme cliente, et faisant double emploi, pour cette dernière, avec les fonctions sociales dudit directeur général. Dans cette espèce, le contrat portait sur diverses prestations (création et développement de filiales à l étranger, organisation et/ou participation à des salons professionnels, définition de la stratégie de vente dans les différents pays visés et recherche de nouveaux clients à l étranger) confiées par une société anonyme cliente contre rémunération à une EURL, étant précisé que le directeur général de la société anonyme cliente est également gérant et associé unique de l EURL prestataire. L usage de la théorie de la cause pour sanctionner le problème éventuel de conflit d intérêts nous semble toutefois contestable car d autres fondements juridiques étaient plus pertinents. FISCALITÉ La TVA est-elle applicable aux franchises de loyer? L administration fiscale s est récemment intéressée aux franchises de loyer souvent obtenues en contrepartie de l engagement ferme du preneur. L administration conteste la position classique consistant en l analyse de ces franchises en une réduction de prix, et les considère plutôt comme la rémunération d un service rendu par le locataire 2

3 au bailleur considérant qu il existe un échange de services. L engagement ferme du preneur doit-il être considéré comme une renonciation au droit de résilier et représente-t-il une prestation de service rendue au bailleur? Les auteurs tendent à considérer que les franchises de loyer ne devraient donner lieu à collecte de TVA que dans des circonstances exceptionnelles (notamment s il pouvait être établi que le locataire a rendu un service particulier au bailleur, distinct de ses obligations aux termes du bail). Par mesure de prudence, il est conseillé d indiquer dans le bail que la franchise de loyer est la contrepartie de l ensemble des conditions locatives qui sont acceptées par le preneur, pour contrer les velléités de l administration d analyser isolément la clause sur la franchise de loyer. PROCÉDURE COLLECTIVE Délai de déclaration de créance : une décision favorable aux créanciers inscrits Cass. Com. 30 octobre 2012 n et Cass Com 26 mars 2013, n La Cour de cassation précise pour la première fois que le point de départ de la prescription applicable à la déclaration de créance du créancier inscrit est fixé au jour de la publication au Bodacc du jugement d ouverture, même si le créancier été averti personnellement par le liquidateur avant ladite publication. La même solution a été appliquée dans l hypothèse de la résiliation d un bail commercial en liquidation judiciaire. Une créancier soumis à l obligation de déclaration bénéficie en tout état de cause d un délai de deux mois à compter de la publication au Bodacc même s il existe un délai particulier plus court. GARANTIES Cautionnement autorisation des garanties (absence) : inopposabilité du cautionnement non autorisé par le conseil d administration Cass. com, 15 janvier 2013, n L engagement de substitution de cautionnement nécessite l autorisation préalable du conseil d administration de la société. En l absence d une telle autorisation, cet engagement est inopposable à la société et ne peut «faire peser sur elle aucune obligation». La responsabilité contractuelle de la société à l égard du bénéficiaire de l engagement, ni la responsabilité délictuelle de la société à l égard des tiers ne sauraient être engagées sur le fondement de l absence d autorisation de l engagement de cautionnement. Caution personne physique : elle n est pas protégée par l ordre public international Cass. civ 1ère, 30 janvier 2013, n L article L du Code de la consommation, qui interdit au créancier professionnel de se prévaloir d un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l engagement est manifestement disproportionné à ses biens et revenus, ne relève pas de l ordre public international. Selon la Cour de cassation, la méconnaissance par le juge étranger de cette norme n est pas contraire à la conception de l ordre public international. SÛRETÉS Cession Dailly des créances de loyers : l arrêt «Cœur Défense» Cour d appel de Versailles du 28 février 2013, n 12/02755 L arrêt «Cœur Défense» confirme l efficacité de la cession Dailly des créances de loyers. 1. Un bordereau de cession Dailly constitue un accessoire de la créance cédée. Un fonds commun de titrisation cessionnaire d une créance de prêt garantie par une cession Dailly peut ainsi valablement se prévaloir du bordereau de cession sans violer les dispositions de l article L du code monétaire et financier dès lors que la cession de créance Dailly a été initialement consentie à un établissement de crédit ; 2. La cour d appel de Versailles précise que la cession Dailly est opposable aux tiers à compter de la date apposée sur le bordereau et non à compter de la date de notification ; 3

4 3. Cédées dans le cadre d une cession Dailly, les créances sont sorties du patrimoine du cédant de telle sorte que l ouverture d une procédure collective est sans incidence sur le périmètre de la cession de créance même si la créance cédée est issue d un titre à exécution successive (bail) ; 4. La notification de la cession Dailly au débiteur cédé reste possible postérieurement au jugement d ouverture d une procédure collective. SOCIÉTÉ Pacte d actionnaires - Convention de vote entre actionnaires : critères de validité CA Paris 4 décembre 2012, n La Cour d appel énonce les critères de validité d une convention de vote entre actionnaires : Respect des dispositions d Ordre Public : elle n emporte pas atteinte au droit de vote et au principe de libre révocabilité des dirigeants, Conforme à l intérêt social : elle permet la mise en place d une politique durable et stable, Durée : la durée est indéterminée mais la convention est résiliable à tout moment. CONTRATS Période précontractuelle : La rupture de pourparlers préalables à une fusion n est pas considérée comme abusive Cass. civ 1ère. 20 décembre 2012, n La rupture des pourparlers ne peut être considérée comme abusive lorsqu elle intervient après une ébauche de pacte d associé car la société n a fait qu user de sa liberté de ne pas contracter. L autre société partie ne peut donc se voir accorder de dommages et intérêts même si elle a engagé des démarches et investissements. Retrait litigieux : ce droit n est pas subordonné à l existence d une intention spéculative des parties à la cession de créance Cass. com., 15 janvier 2013, n La Cour de cassation précise le régime du retrait litigieux : l exercice du droit de retrait litigieux n est pas subordonné à l existence d une intention spéculative des parties à la cession de créance. RESPONSABILITÉ L expert-comptable rédacteur d acte est soumis à une obligation d information Cass. com, 4 décembre 2012, n L expert-comptable rédacteur d acte, dans le cadre d une cession de droits sociaux, est tenu d informer et d éclairer de manière complète les parties sur les effets et la portée de l opération qu ils projettent, quelles que soient leurs compétences personnelles. Le défaut d information entraine un préjudice résultant de la perte de chance d obtenir une mainlevée des cautionnements lors de la cession de parts sociales. EXÉCUTION Règlement Bruxelles I modifié - Titre Exécutoire Européen Le nouveau règlement Bruxelles I du 12 novembre 2012 sera applicable à partir du 10 janvier L un des objectifs est d abolir l exéquatur afin que les décisions rendues dans un Etat membre soient reconnues dans un autre Etat membre sans qu il soit nécessaire de recourir à aucune procédure. Les actes authentiques et les transactions judiciaires seront à l avenir exécutoires dans les autres Etats membres 4

5 sans qu une déclaration constatant la force exécutoire soit nécessaire. L exécution d un acte authentique ou d une transaction judiciaire ne pourra être refusée que si celle-ci est manifestement contraire à l ordre public de l Etat requis. LA REDACTION Antoine Mercier, Associé Henry Lazarski, Of Counsel Maxime Simonnet, Of Counsel Augustin Aynes, Agrégé des facultés de droit et Professeur à l université Paris XII Emeline Peltier, collaboratrice Myriam Mejdoubi, collaboratrice Julien Chabannat, collaborateur Charlotte Louis Sylvestre, collaboratrice François-Xavier Piollat, collaborateur Cécile Bille, collaboratrice Insert disclaimer here 5