PLAIDOYER POUR LA CRÉATION D UNE RÉSERVE FONCIÈRE ET D UNE POLITIQUE D INCLUSION DU LOGEMENT SOCIAL DANS L AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL

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1 PLAIDOYER POUR LA CRÉATION D UNE RÉSERVE FONCIÈRE ET D UNE POLITIQUE D INCLUSION DU LOGEMENT SOCIAL DANS L AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement octobre 2013

2 Élaboration et rédaction Loïc Nigen Chargé de projets Fédération des coopératives d habitation montérégiennes Carol-Ann Rivest Coordonnatrice au développement Comité Logement Rive-Sud Membres du groupe de travail Carol-Ann Rivest, Comité Logement Rive-Sud Isabelle Piché, Atelier Habitation Montréal Loïc Nigen, Fédération des coopératives d habitation montérégiennes Mary Claire Mac Leod, Habitation Communautaire Longueuil Sonia Jurado, Habitation Paul Pratt Christian Roberge, Bâtir son Quartier

3 Table des Matières Table des Matières iii Sommaire exécutif 1 Introduction 3 État de la situation du logement dans l agglomération 4 Description du logement social 7 Habitations à loyer modique (HLM) 7 OBNL d habitation 8 Coopératives d habitation 8 Le programme AccèsLogis Québec en bref 10 Solutions proposées Aide à l acquisition de terrains Politique d inclusion du logement social 14 Exemples de projets novateurs de logements sociaux 16 Conclusion 22 ANNEXE - Qui sommes-nous? 23 Acteurs de la coalition des organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 23 Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement iii

4 Sommaire exécutif Qu est-ce que le logement social et communautaire? Le logement social et communautaire englobe toutes les formes de logement collectif dont la finalité n est pas de générer un profit pour le propriétaire. Les loyers y sont donc moins élevés que sur le marché locatif privé, car ils sont fixés de manière à simplement couvrir les frais courants et d hypothèque pour assurer le maintien de l immeuble en bon état. Au Québec, il existe trois formes de logement social et communautaire : les habitations à loyer modique (HLM), les OBNL d habitation et les coopératives d habitation. Pourquoi favoriser la construction de logement social et communautaire? La Coalition des organismes communautaires pour le droit au logement demande la construction de 2000 nouvelles unités de logement social et communautaire d ici 5 ans, afin de combler les besoins les plus urgents des ménages locataires de l agglomération vivant sous le seuil des besoins impérieux en logement. Le logement social apporte des bénéfices majeurs pour une ville : déconcentration de la pauvreté et création de milieux de vie propices à l entraide et à l inclusion; renforcement de la sécurité et de la cohésion sociale par une meilleure mixité socioéconomique dans les quartiers et une plus grande stabilité résidentielle; vitalité économique favorisée, car l offre de logements abordables est un facteur d attrait important tant pour les entreprises que pour la main d œuvre. Comment favoriser la construction de logement social et communautaire? 1. Créer une réserve foncière dédiée à la réalisation de projets de logements social et communautaire L une des principales difficultés dans la création de nouveaux projets de logement social en milieu urbain est d acquérir des terrains bien situés à un coût permettant la viabilité des projets. La constitution de la réserve peut se faire de plusieurs façons : par la cession de terrains municipaux; par l achat de terrains lors de leur vente pour non-paiement de taxes; par l acquisition de terrains par expropriation; par l achat de terrains et bâtiments appartenant à d autres organismes publics. Notons que la Ville de Gatineau a créé une telle réserve depuis 2008 qu elle finance par le biais du Fonds du logement social. 2. Adopter une politique d inclusion de logements sociaux et communautaires dans les projets domiciliaires privés Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 1

5 Cette politique devrait obliger l inclusion d un minimum de 20 % des unités au logement social et communautaire pour tous les projets de développement domiciliaire, peu importe l ampleur du projet. Quant aux projets qui se développent sur des terrains appartenant à la Ville, la proportion de logements sociaux à inclure devrait varier de 20% à 100% selon l ampleur du projet Dans le cas exceptionnel où la situation ne se prêterait pas à la construction de logements sociaux sur le site même, les promoteurs devraient être obligés de verser une compensation financière dans un fonds dédié au développement de logements sociaux. Une telle politique présente l avantage d assurer une équité de traitement envers tous les promoteurs résidentiels, de garantir la mixité sociale dans les projets des promoteurs privés et de s assurer que les objectifs sociaux soient atteints dans tous les projets de développement. L'enjeu est de conserver, voire renforcer, deux des atouts pour la ville : une mixité sociale enviable et un bassin de logements répondant à l'ensemble des besoins des citoyens. Exemples de projets novateurs de logements sociaux Les promoteurs de logement social et communautaire ont depuis longtemps supprimé les barrières dans les projets d habitation et proposent des projets intégrés qui répondent aux besoins réels des gens. En voici quelques exemples : La Cité des Bâtisseurs : Issu d une entente d inclusion avec le promoteur du projet du Nordelec, dans l arrondissement Sud-Ouest de Montréal, l immeuble comporte deux projets d habitation communautaire : La Cité des Bâtisseurs offre 115 logements communautaires destinés aux personnes âgées de 65 ans et plus à Pointe Saint-Charles sur les 6 étages supérieurs; La Coopérative d habitation Le Chalutier qui offre 15 logements pour les familles et petits ménages sur les 2 premiers étages ainsi qu une phase 2 à venir pour 40 logements supplémentaires. La coopérative d habitation Mile-End et le CPE Villeneuve : Dans un même immeuble, une Coopérative d habitation de 84 logements pour familles et petits ménages, permettant une mixité générationnelle et un Centre de la Petite Enfance de 80 places. Habitations les deux Âges : cet organisme a été créé pour fournir des services de logement adaptés aux membres vieillissants de la coopérative d habitation Le Colombier, qui possède 187 logements pour familles à Pointes-aux-Trembles. Habitations les Deux Âges a donc construit un nouvel immeuble de 77 logements réservés en priorité aux aînés autonomes de la coop Le Colombier, ainsi qu un second immeuble voisin de 35 logements pour personnes en légère perte d autonomie. La Coalition recommande aux diverses municipalités de l agglomération de Longueuil de s inspirer de ces exemples dans la planification de futurs projets tels que le pôle Roland-Therrien, le projet de la gare de St- Hubert ou le projet de développement sur le site du dépôt à neige de Ville LeMoyne. Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 2

6 Introduction Le logement est un élément central dans la vie de chacun. En effet, notre foyer est au cœur des facettes les plus intimes de notre existence. Il est absolument nécessaire de posséder un logement convenable pour mener une vie épanouie. C est aussi en termes de planification publique un dossier de première importance, car l offre de logement est étroitement liée avec les possibilités de développement des villes et municipalités. C est pourquoi il importe d encadrer avec soin le développement de ce secteur. Le marché privé permet de répondre adéquatement à la majeure partie de la demande en provenance de la population, autant pour les locataires que pour les propriétaires. Malheureusement, une certaine portion de la population plus vulnérable économiquement ne trouve pas à se loger convenablement à travers l offre conventionnelle et nécessite l aide des pouvoirs publics. Les gouvernements reconnaissent cette situation et ont mis en place des programmes pour offrir du logement social. Dans l agglomération de Longueuil, l offre de logements sociaux est insuffisante depuis de nombreuses années et oblige des milliers de ménages à vivre dans des conditions très précaires. Les organismes communautaires qui œuvrent dans le domaine font face à plusieurs obstacles qui freinent le développement de nouvelles unités de logements sociaux. Les organismes reconnaissent la responsabilité partagée des divers paliers de gouvernement. Ils proposent de mettre en place de façon prioritaire deux mesures au niveau municipal qui permettraient de faciliter grandement la réalisation de nouveaux projets de logements abordables, soit la création d une banque de terrains réservés pour la construction de tels logements, communément appelé une réserve foncière, ainsi que l adoption d une politique d inclusion du logement social dans les projets de développement résidentiels. Ces solutions et leurs avantages sont décrits plus loin dans le présent document. Nous ferons tout d abord un survol de l état de la situation du logement dans l agglomération de Longueuil de même qu une brève description des différentes formes de logement social et communautaire ainsi que des principales caractéristiques du programme provincial de financement. Nous conclurons par la présentation de quelques exemples de projets modernes et innovants de logements sociaux qui proposent des formes intelligentes d intégration du logement dans un milieu de vie qui répond aux divers besoins des résidents. Ces exemples pourront certainement inspirer de futurs projets dans l agglomération pour combler les besoins pressants de milliers de résidents de Longueuil. Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 3

7 État de la situation du logement dans l agglomération Profil de la population Selon le recensement de 2011, la population de l agglomération de Longueuil est composée de habitants divisés en ménages distincts. Il s agit d une agglomération hétéroclite où richesse côtoie pauvreté. On y retrouve trois des cinq municipalités dont les revenus médians sont les plus élevés au Québec (Boucherville, St-Lambert et St-Bruno) ainsi qu un revenu moyen et un niveau d éducation supérieur à la moyenne québécoise (Recensement 2006). Cependant, 13% de l ensemble des ménages vit sous le seuil de la pauvreté et 25% des ménages composés d une seule personne ont des revenus bruts de moins de $. L agglomération de Longueuil comporte aussi une importante proportion de locataires. Celle-ci est constituée de près de ménages soit 38% de l ensemble des ménages. De ce nombre 34,7% consacrent plus de 30% de leur revenu pour se loger, 15,6% plus de 50% et 6,4% plus de 80% 1. Selon la Communauté métropolitaine de Montréal, 21,5% des ménages locataires de l agglomération de Longueuil éprouvent des besoins impérieux en logement, ce qui représente environ ménages! La communauté métropolitaine de Montréal définit ménages éprouvant des besoins impérieux en logement comme suit : «Ménages qui occupent un logement qui ne répond pas à une ou à plusieurs normes en matière de qualité, de taille et d abordabilité, et qui sont incapables d acquitter le loyer médian d un autre logement répondant à toutes les normes sans dépenser 30% et plus de leur revenu avant impôt» 2. D ailleurs, la liste des personnes en attente d une habitation à loyer modique de l Office Municipal d Habitation de Longueuil comporte à elle seule près de 2000 noms. Profil des logements existants Sur les logements locatifs que comprend le parc de logements de l agglomération de Longueuil, plus de 10% de ces logements nécessiteraient des réparations majeures (Recensement 2006). Le coût moyen d un logement se situe à 683$ par mois soit seulement 10$ de moins que la moyenne du grand Montréal (Observatoire grand Montréal). Le taux d inoccupation des logements de l agglomération se situe au-dessus du point d équilibre de 3% avec une moyenne de 3,8%. Toutefois, le secteur du Vieux-Longueuil fait augmenter la moyenne avec son 4,4% de taux d inoccupation. Si l on exclut ce secteur, le reste de l agglomération a un taux d inoccupation de 3%, rejoignant donc le point d équilibre. De plus, les taux d inoccupation moyens sont dopés par les taux d inoccupation plus élevés des logements hauts de gammes détenant une moyenne de 4,8% de taux d inoccupation, alors que le taux d inoccupation des logements de faible loyer se situe à 2,4%. Bien que les taux d inoccupation se situent à l orée du 1 Leblanc, Julie, Informations sur la situation du logement à Longueuil, Maison La Virevolte, mars Observatoire grand Montréal, indicateurs métropolitains, août 2013 Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 4

8 seuil d équilibre, cela ne veut pas pour autant dire que les gens soient logés convenablement ou selon leur budget. La mise en chantier de logements locatifs a ralenti de façon importante au cours de la dernière décennie. Ceux-ci sont boudés par les promoteurs qui se tournent vers le lucratif marché du condo. En 2012, 537 unités locatives ont été construites dans l agglomération. De ce nombre, près de la moitié représentait des résidences pour personnes âgées de 20 logements et plus 3, autre marché lucratif pour les promoteurs. L explosion des résidences pour personnes âgées luxueuses vient gonfler les taux d inoccupation. En ce qui concerne les logements sociaux, selon le recensement de 2006, nous retrouvons 3766 logements sociaux sur le territoire de l agglomération de Longueuil. C est donc 6,3% des ménages locataires qui bénéficiaient d un logement social. Au même moment, c est 8,7% des ménages locataires qui bénéficiaient d un logement social dans l agglomération de Montréal. Afin de rattraper l écart qui séparait l agglomération de Longueuil et de Montréal en 2006, c est près de 1500 logements sociaux qui devraient y être construits. Selon une étude du ministère des Transports du Québec, une augmentation de 20% du nombre d habitants et de 34% du nombre de ménages est prévue d ici L ajout de ces nouveaux ménages aura un impact important sur le parc de logements actuel et nécessite une planification détaillée afin de s assurer qu il n y ait pas de pénurie importante et que la diversité des typologies, modes de tenures et coûts de logements soit, au minimum maintenu, idéalement amélioré. Si l on considère que les proportions de locataires resteront les même en 2031 et que les prévisions démographiques sont exactes, il y aura ménages locataires de plus en Afin de maintenir la proportion actuelle, c est donc 1278 logements sociaux qui devront être construits d ici là. De plus, pour rejoindre les proportions que l on retrouvait dans l agglomération de Montréal en 2006, ce sont près de 3275 logements qui devront être érigés. Cependant, ces chiffres représentent le minimum afin de conserver une situation acceptable et ne tiennent pas compte des pertes de logements locatifs occasionnées à Longueuil par les conversions en copropriété. Seulement entre 2003 et 2009, 29% de l ensemble des conversions de logements locatifs en condo au Québec ont eu lieu dans l agglomération perdant ainsi 2018 logements locatifs 5. Si les conversions continuent à ce rythme, nous assisterons à une réduction rapide du parc de logement locatif qui aura de graves conséquences sur la qualité de vie des ménages plus vulnérables. Les données exposées précédemment nous permettent de constater que le parc de logements locatifs de l agglomération de Longueuil ne répond pas aux besoins des locataires et que la 3 Perspective Grand Montréal, Bulletin de la Communauté métropolitaine de Montréal no. 23, juin Horizon prévisionnel, scénario «DEMO2009C», MTQ, recensement Leblanc, Julie, Informations sur la situation du logement à Longueuil, Maison La Virevolte, mars 2012 Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 5

9 proportion de logements sociaux qui s y trouve est beaucoup plus faible que celle de l agglomération de Montréal. De plus, ce parc de logement subit de nombreuses pressions qui seront accentuées avec le temps, soit les conversions en condo, le vieillissement des immeubles et l immigration importante. Il est donc essentiel d inclure à la planification de l agglomération des mesures afin d assurer la pérennité du parc de logements locatifs existant ainsi qu une augmentation importante du nombre de logements sociaux afin d éviter une pénurie de logements locatifs à court ou moyen terme. De plus, un apport plus important de logements sociaux permettra de réduire le nombre de ménages locataires qui éprouvent actuellement des besoins impérieux en matière de logement. Pour toutes ces raisons, la Coalition des organismes communautaires pour le droit au logement demande la construction de 2000 nouvelles unités de logement social et communautaire d ici 5 ans, afin de combler les besoins les plus urgents des ménages locataires de l agglomération vivant sous le seuil des besoins impérieux en logement. La Coalition recommande également qu un minimum de 10% de ces logements soient adaptables de façon à permettre leur accessibilité universelle pour les personnes à mobilité réduite. Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 6

10 Description du logement social Avant d aller plus loin, il est important de bien situer ce qu est le logement social. Ce secteur résidentiel englobe toutes les formes de logement collectif dont la finalité n est pas de générer un profit pour le propriétaire. Sa caractéristique principale est que le mécanisme de fixation du loyer se fait de façon indépendante du marché du logement. Les loyers y sont donc moins élevés que sur le marché locatif privé, car ils sont fixés de manière à simplement couvrir les frais courants et d hypothèque pour assurer le maintien de l immeuble en bon état. Le logement social constitue aussi un bien collectif pérenne, il est exclu du marché de la revente puisque les ententes de financement conclues avec les gouvernements sont à long terme et que les organisations propriétaires de ce parc ne visent pas à encaisser la valeur de l actif qu ils ont en mains. On distingue deux sous-catégories principales à l intérieur du logement social : le logement public et le logement communautaire. Dans le logement public, la gouvernance et la gestion sont réalisées par des représentants de l autorité publique, généralement les offices municipaux d habitation, tandis que dans le logement communautaire, la gouvernance est assumée par les gens du milieu. Au Québec, il existe une forme de logement public: les habitations à loyer modique ainsi que deux formes de logement communautaire : les OBNL d habitation et les coopératives d habitation. Habitations à loyer modique (HLM) Les HLM sont généralement la propriété du gouvernement du Québec et leur gestion est assumée par des offices municipaux d habitation (OMH). Dans les HLM, tous les logements sont subventionnés. Les locataires paient 25% de leurs revenus pour se loger. Le prix du loyer est fixé en fonction du revenu des ménages et non en fonction de la grandeur du logement (Règlement sur la location d un logement à loyer modique). Il y a deux catégories de HLM: pour personnes âgées de plus de 65 ans, ou pour familles et personnes seules. L admissibilité à ce type de logement est fonction de plusieurs critères dont le niveau de revenus et le nombre de mois que le requérant a vécu dans la municipalité. Les logements sont cependant attribués en fonction d un ordre de priorité établi selon les critères de sélection de chaque OMH. Les délais d attente sont importants. Dans l agglomération de Longueuil, plus de 2000 personnes sont sur la liste d attente. Dans ce contexte, il faut attendre plusieurs années avant de se voir attribuer une place. La construction des HLM a cessé en 1994 lorsque Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 7

11 le gouvernement fédéral s est désengagé du financement du logement social et communautaire. Depuis 2004, les Offices municipaux peuvent aussi réaliser des projets avec l aide des programmes de la Société d habitation du Québec destinés au logement communautaire (Logement abordable Québec volet communautaire et AccèsLogis Québec). La gestion de ces projets n en demeure pas moins publique puisqu elle est effectuée par les offices municipaux. OBNL d habitation L OBNL d habitation, dernière forme de logement social, est un organisme régi par la Loi sur les compagnies. Son but est d offrir du logement permanent à des personnes ayant des revenus modestes ou à des personnes ou des familles ayant des besoins particuliers, par exemple des filles-mères, des femmes victimes de violence conjugale, ex-itinérants. Depuis quelques années ces logements sont aussi construits pour des personnes seules, des personnes âgées ou des familles. Lorsque l OBNL s adresse à une population spécifique, certains services sont offerts, par exemple: suivis psychosociaux, accompagnement dans certaines démarches, services (personnes-âgées). L OBNL possède et gère l immeuble tout en offrant certains services adaptés à sa clientèle. Son conseil d administration, composé de représentants du milieu (des intervenants, citoyens, travailleurs social, membres de la famille) et de locataires, est responsable de la gestion de la corporation et de l'immeuble. Le coût des loyers est différent dans chaque OBNL. Les critères d admissibilité pour obtenir une subvention sont déterminés par le Règlement sur l attribution de logements à loyer modique. Chaque OBNL a ses critères de sélection qui sont déterminés par le CA et qui reflètent les valeurs du groupe fondateur. Coopératives d habitation Une coopérative d'habitation est une association de personnes qui se regroupent dans le but de satisfaire leur besoin de se loger convenablement à un prix abordable. Les résidents des coops choisissent cette forme de tenure pour des raisons économiques mais aussi pour les valeurs Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 8

12 fondamentales du modèle coopératif, soit la prise en charge et la responsabilité personnelle et mutuelle, la démocratie, l'égalité, l'équité, l éducation et la solidarité. Les membres (locataires) gèrent et administrent de façon collective les immeubles de la coop. Les membres élisent un Conseil d administration pour effectuer bénévolement les tâches de gestion courantes. Divers comités sont également mis en place afin de regrouper les locataires pour réaliser les tâches collectives nécessaires à l organisme ou à l immeuble. Les décisions importantes se prennent lorsque tous les membres sont réunis en assemblée générale. L implication des membres est donc essentielle au bon fonctionnement de la coopérative. Depuis quelques années, beaucoup des nouvelles coopératives créées se font sous la forme de coopérative de solidarité en habitation. Cette forme de coopérative permet d accueillir deux à trois types de membres : des membres utilisateurs (les locataires), des membres travailleurs et des membres représentants du milieu. Cette forme de coopérative est très populaire, car elle permet un meilleur ancrage de la coopérative dans son milieu d accueil et une plus grande expertise sur son conseil d administration. Tout comme pour les OBNL, le coût des loyers varie selon les coopératives. Le programme qui a financé la réalisation de la coopérative influence le coût des loyers. Dans les coopératives récentes développées dans le cadre du programme AccèsLogis, 20% à 50% des ménages ont accès à un supplément au loyer. Ces ménages paient un coût de loyer correspondant à 25% de leurs revenus bruts, exactement comme les résidents des HLM. Le reste des locataires paie un loyer fixe qui ne dépasse pas 95% du prix médian pour l année de construction. Une saine gestion par les membres permet de maintenir des loyers plus économiques. L admission dans une coopérative d habitation se fait selon les caractéristiques et les besoins de chaque coopérative. Chacune étant indépendantes, elles possèdent toutes des critères différents. Les coopératives recherchent des membres actifs et l implication dans la vie de la coopérative et la capacité d effectuer des tâches est priorisée dans la sélection. Dans l agglomération de Longueuil, ce sont 66 coopératives représentant 1455 ménages qui ont été créées depuis 1969 et qui contribuent à raffermir le tissu social de la ville. Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 9

13 Le programme AccèsLogis Québec en bref Le programme AccèsLogis Québec (ou ACL) existe depuis Il permet à des OBNL, des coopératives d habitation ou des offices municipaux d habitation de réaliser, avec une contribution financière du milieu, des logements publics ou communautaires destinés à des ménages à revenu faible ou modeste ou à des clientèles ayant des besoins particuliers. Le volet I du programme s adresse aux familles, aux personnes seules et aux personnes âgées autonomes. Le volet II vise les personnes âgées en légère perte d autonomie. Le volet III est destiné exclusivement aux clientèles éprouvant des besoins particuliers de logement temporaire ou permanent. Un certain nombre de ménages vivant dans des logements réalisés dans le cadre du programme AccèsLogis bénéficient également du programme de Supplément au loyer (PSL), représentant généralement 20 à 50% des ménages. Ces projets peuvent être des constructions neuves, des rénovations ou des transformations de bâtiments non résidentiels. Le gouvernement du Québec subventionne 50% des coûts de réalisation des projets des volets I et II. Cette subvention provient en partie d un transfert du gouvernement du Canada, dont le niveau fluctue au fil des ans et des ententes gouvernementales. Le taux de subvention des unités du volet III peut grimper de 50% à 60% et, dans certains cas, atteindre 100%. Les collectivités locales doivent également contribuer financièrement aux projets. Fort souvent, ce soutien est le fait de la municipalité, mais il peut également provenir de collectes de fonds ou d autres organismes et institutions (caisses populaires, fondations, groupes sociaux, associations, organismes caritatifs, etc.). En vertu de l article de la Loi sur la Communauté métropolitaine de Montréal, la CMM rembourse à une municipalité de son territoire le montant de la contribution de base que cette dernière verse à un OBNL, à une COOP ou à un OMH qui réalise un projet, conformément à un programme mis en œuvre par la Société d habitation du Québec (SHQ). Selon cet article, la CMM assure le remboursement de la contribution de base aux municipalités qui appuient la construction d unités de logement réalisées dans le cadre du programme AccèsLogis et qui contribuent à la dotation du Fonds pour le logement social. Le remboursement de la Communauté n'excède jamais 15 % des coûts reconnus admissibles. Pour compléter le montage financier de son projet, l organisme ou le groupe promoteur contracte un prêt hypothécaire. Ce prêt, équivalant à environ 35 % des coûts de réalisation, est remboursé par les loyers versés par les locataires. En vertu des paramètres du programme AccèsLogis, le niveau des loyers ne doit pas dépasser 95 % du loyer médian du marché reconnu par la SHQ pour la région. Le nombre de logements financés par le programme AccèsLogis oscille entre 2000 à 3000 unités par année depuis 2004, ce qui est largement inférieur aux besoins exprimés par le milieu. Dans Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 10

14 l agglomération, les principaux obstacles à la réalisation de plus de logements sociaux sont les suivants. Tout d abord, la proximité avec la métropole fait en sorte que les terrains dans l agglomération sont généralement plus chers qu ailleurs au Québec. Ceci défavorise beaucoup l émergence de projets locaux, car le prix plus élevé des terrains fait augmenter le coût des projets et les rend non viables économiquement. Également, la vigueur du marché de l immobilier ainsi que les délais de développement d un projet font en sorte qu il est excessivement difficile d être compétitif avec le marché privé. C est pour ces raisons que la Coalition demande à l agglomération de mettre en œuvre deux mesures qui auront un impact direct sur l accessibilité à des terrains pour favoriser l émergence de nouveaux projets AccèsLogis et ainsi combler le déficit de logement social et communautaire. Ces deux mesures sont présentées dans la section suivante. Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 11

15 Solutions proposées La section 1 nous a permis de constater que le besoin de logement social est toujours fort pressant au sein de l agglomération de Longueuil. On sait également que l inclusion de tels logements pour les personnes à plus faibles revenus est essentielle dans le développement harmonieux d une ville. Il est en effet reconnu que le logement social permet la déconcentration de la pauvreté et la création de milieux de vie propices à l entraide et à l inclusion. Le logement social permet également le renforcement de la sécurité et de la cohésion sociale par une meilleure mixité socioéconomique dans les quartiers, une meilleure intégration des immigrants et une plus grande stabilité résidentielle, sans oublier une réduction de la pauvreté et de l itinérance et une participation accrue des résidents à la vie économique et sociale 6. Reconnaissant à la fois ces nombreux avantages et les besoins toujours pressants de logements abordables, la Communauté métropolitaine de Montréal a entrepris en 2010 la création d un guide adressé aux municipalités de son territoire qui documente un certain nombre d initiatives municipales permettant de soutenir le développement du logement social et abordable. Ce répertoire, publié en 2012, vise à identifier des solutions accessibles pour chaque municipalité pour faciliter la réalisation de projets AccèsLogis sur leur territoire. Il convient de souligner ici les principaux facteurs identifiés dans ce document qui peuvent faciliter la réalisation de projets AccèsLogis : «l appui de la municipalité aux promoteurs des projets, l aide à l acquisition de terrains, une aide financière gouvernementale suffisante, une programmation pluriannuelle des fonds gouvernementaux alloués au logement social et communautaire, l accompagnement des promoteurs par un groupe de ressources techniques solide.» 7 La Coalition recommande à la Ville d étudier la mise en place des solutions présentées dans le guide. Plus particulièrement, nous avons identifié l aide à l acquisition de terrains et la création d une politique d inclusion du logement social comme les deux mesures prioritaires pour faciliter la réalisation de projets de logements abordables. Nos demandes sont détaillées dans les lignes qui suivent. 1. Aide à l acquisition de terrains L une des principales difficultés dans la création de nouveaux projets de logement social en milieu urbain est d acquérir des terrains bien situés à un coût permettant la viabilité des projets. 6 COMMUNAUTÉ MÉTROPOLITAINE DE MONTRÉAL (2012), «Le rôle des municipalités dans le développement du logement social et abordable», Répertoire des bonnes pratiques, p. 7 7 Idem, p. v Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 12

16 Il est utile de rappeler que la Ville de Longueuil a déjà annoncé son intention de mettre en œuvre plusieurs mesures favorisant le logement social et notamment de créer une réserve foncière dans son Projet de plan de développement social et communautaire, adopté au conseil municipal le 12 juillet : «AXE 3 - LE DÉVELOPPEMENT ET LE REDÉVELOPPEMENT DES MILIEUX DE VIE, section sur le logement : Faire l acquisition de terrains voués au développement de projets de logements social; Inventorier les terrains vacants pouvant recevoir un immeuble locatif à prix accessible ainsi que les immeubles pouvant être convertis en logements locatifs à prix accessible, dans le cadre des programmes AccèsLogis et Logement abordable; Augmenter le nombre de logements accessibles aux personnes handicapées en permettant la construction d'immeubles de plein pied (rez-de-chaussée au même niveau que le sol) et ce, sans diminuer le nombre de planchers par rapport aux immeubles avec demi sous-sol; Prévoir dans l élaboration du plan d urbanisme des sites et/ou zones voués au développement du logement social; Sensibiliser les corporations religieuses et les commissions scolaires à la réaffectation et au recyclage de bâtiments» (p. 44). La Coalition demande que la Ville respecte ses engagements énoncés dans son plan de développement de La Coalition demande de façon prioritaire que la Ville crée une réserve foncière dédiée à la réalisation de projets de logements sociaux et communautaires. La constitution de la réserve peut se faire de plusieurs façons, à prix nul ou modeste pour la Ville : par la cession de terrains municipaux; par la reprise de terrains lors de non-paiement de taxes; par le don de terrains provenant de promoteurs privés (voir section suivante); par l acquisition de terrains par expropriation; par l achat de terrains et bâtiments excédentaires appartenant à d autres organismes publics. Notons que la Ville de Gatineau a créé une telle réserve depuis 2008 qu elle finance par le biais du Fonds du logement social. La vente des terrains de la réserve foncière à prix abordable permettrait également de dégager un léger fonds de roulement. Une première étape logique vers la création de la réserve foncière serait de réaliser un inventaire des terrains et immeubles propices à l aménagement de logements abordables. 8 VILLE DE LONGUEUIL, (2005). [En Ligne] : MSG_FICHIER PDF (consulté le 15 juillet 2013) Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 13

17 Cette démarche permettrait d une part de mieux définir le potentiel de développement de logements abordables, de mieux intégrer les projets aux objectifs d aménagement de la Ville et permettrait aux organismes communautaires de mieux cibler leurs efforts. Des critères peuvent également être émis afin de définir quels terrains sont propices au logement social, notamment ceux qui permettent de favoriser une mixité sociale, de consolider, réhabiliter ou densifier le tissu urbain, d être accessible en transport en commun et à proximité des services commerciaux et sociocommunautaires. La Coalition recommande à la Ville d intégrer à cet inventaire la liste des terrains et bâtiments lui appartenant dont elle pourrait se départir éventuellement. En effet, la Coalition demande que la priorité aille au logement social et communautaire quand la Ville veut se départir de ses actifs immobiliers et qu elle s en départisse à un prix assurant la viabilité financière des projets. À titre indicatif, la superficie requise pour réaliser les 2000 nouveaux logements d ici 5 ans correspond à environ pieds carrés (p.c.) de terrain, soit p.c. par année. Cette superficie est établie en considérant une moyenne de p.c. par logement. Évidemment, plusieurs facteurs peuvent faire varier cette moyenne, notamment la densité de développement souhaitée, la taille des logements et les obligations de stationnement sur le site. En plus de la réserve foncière, la politique d inclusion présentée dans les lignes qui suivent permettra de compléter en partie cette superficie requise. 2. Politique d inclusion du logement social La deuxième mesure clé pour faciliter le développement de logements abordables est l adoption d une politique d inclusion de logements sociaux et communautaires dans les projets domiciliaires privés, similaire à la stratégie d inclusion adoptée par la Ville de Montréal en Une telle politique présente l avantage d assurer une équité de traitement envers tous les promoteurs résidentiels, de garantir la mixité sociale dans les projets des promoteurs privés et de s assurer que les objectifs sociaux soient atteints dans tous les projets de développement. Bien que les pouvoirs attribués aux municipalités ne leur permettent pas d imposer une telle politique, la collaboration des promoteurs privés peut être légitimement espérée. En effet, les changements de zonage accordés par les municipalités augmentent substantiellement la valeur des terrains détenus par les promoteurs privés et il est normal que la Ville demande une contrepartie sociale en retour. En outre, les changements de zonages nécessaires pour développer certains projets procurent à la Ville un pouvoir de négociation certain. L'enjeu est de conserver, voire renforcer, deux des atouts pour la ville : une mixité sociale enviable et un bassin de logements répondant à l'ensemble des besoins des citoyens. La mixité sociale en contexte d inclusion vise à éviter la ségrégation sociale des ménages de conditions économiques moins avantagées et constitue un moyen d assurer le maintien des gens dans leur milieu de vie. Cette mixité contribue à la vitalité économique de la municipalité puisque l offre de logements abordables est un facteur d attrait important tant pour les entreprises que pour la main Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 14

18 d œuvre. La stratégie d inclusion de Montréal a fait ses preuves et a permis la réalisation de plusieurs centaines d unités de logements abordables. Les promoteurs immobiliers sont désormais habitués à travailler avec cette nouvelle contrainte et il est largement reconnu que cet outil favorise le développement harmonieux et équilibré de la ville. La Coalition demande donc que l agglomération de Longueuil se dote d une politique d inclusion de logements sociaux. Cette politique devrait obliger l inclusion d un minimum de 20 % des unités au logement social et communautaire pour tous les projets de développement domiciliaire, peu importe l ampleur du projet. Quant aux projets qui se développent sur des terrains appartenant à la Ville, la proportion de logements sociaux à inclure devrait varier de 20% à 100% selon l ampleur du projet. Par exemple, pour un petit projet de moins de 100 unités, la Ville devrait montrer l exemple et n y développer que du logement social, tandis que sur des projets majeurs tels que le pôle Roland-Thérien, un minimum de 20% de logement social et communautaire devrait être exigé afin de préserver une mixité socio-économique. En outre, cette inclusion devrait se traduire autant que possible par une réservation d une partie du site à des fins de logement social. Le promoteur serait engagé par un accord de développement conclu avec la Ville à réserver à des fins d habitation sociale une partie du site visé par une modification réglementaire. Pour concrétiser cet engagement, celui-ci pourrait soit conclure une entente avec un organisme porteur d un projet d habitation sociale appuyé par la Ville, soit conclure avec la Ville une entente de cession au terme de laquelle le terrain serait acquis par la municipalité et versé dans la réserve foncière. Dans le cas exceptionnel où la situation ne se prêterait pas à la construction de logements sociaux sur le site même, les promoteurs devraient être obligés de verser une compensation financière dans un fonds dédié au développement de logements sociaux. Le mode de calcul de la compensation établi par la Ville de Montréal dans le cadre de la mise en œuvre de sa Stratégie nous apparait à cet égard satisfaisant. Ce fonds pourrait soit servir à l acquisition de terrains à ajouter à la réserve foncière, soit bonifier financièrement la réalisation de certains projets de logements sociaux. La Coalition recommande à la Ville de faire pression auprès des autorités provinciales afin de faire modifier la loi sur l aménagement durable du territoire et l urbanisme. Cette dernière devrait intégrer des dispositions afin que les municipalités qui le désirent puissent adopter un règlement obligeant les promoteurs privés à inclure du logement social dans leurs projets de développements résidentiels. Les dispositions actuelles de la Loi ne permettent pas l adoption d un tel outil législatif à portée coercitive par les municipalités qui doivent pour l instant se rabattre sur une politique incitative. Rappelons qu un projet de loi avait été déposé à cet effet en Les municipalités devraient également faire des pressions politiques pour que soit augmenté le financement du nombre d unités AccèsLogis, actuellement établi à 3000 unités par année pour l ensemble du Québec. Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 15

19 Exemples de projets novateurs de logements sociaux Les promoteurs de logement social et communautaire ont depuis longtemps supprimé les barrières dans les projets d habitation et proposent des projets intégrés qui répondent aux besoins réels des gens. Cette section en présente quelques exemples inspirants. Habitat 1460 Dans un magnifique bâtiment, situé au 1460 boulevard Crémazie Est, ce projet est le premier dont toute la planification s est articulée autour de la mixité des générations. Ce projet intergénérationnel ouvert depuis mai 2009, se constitue comme suit : Dans l ancien bâtiment religieux transformé : o Habitations La Traversée offre 72 appartements réalisés dans le cadre du programme Accès logis volet II, pour les personnes âgées en légère perte d autonomie. o 49 chambres d hébergement pour les personnes âgées en perte d autonomie, et ce avec un service 24 heures. Ces chambres sont gérées par le Centre La Traversée. Sur l immense terrain de l ancien couvent, une coopérative d habitation de 86 logements pour petits ménages ou familles, la Coopérative d habitation Le Rousselot. Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 16

20 Pointe-aux-Trembles Des projets intégrés dans un quartier Afin de répondre adéquatement aux différents besoins d une population, La Coopérative d habitation le Colombier offre depuis plus de 25 ans de grands logements familiaux abordables. Habitations les Deux Âges a comme mission d offrir en priorité aux membres vieillissants de la Coopérative d habitation Le Colombier des logements de qualités et abordables et ce afin de mieux répondre aux besoins de ces gens et de s assurer que les membres vieillissants de la Coopérative aient une alternative adéquate en matière le logement. Cela permet ainsi de libérer des logements familiaux pour accueillir de nouveaux ménages avec enfants. Habitations Les Deux Âges (Phase I) 77 logements pour personnes retraitées autonomes (AccèsLogis volet I) Coopérative d habitation Le Colombier 187 logements familles Habitations Les Deux Âges (Phase II) 35 logements pour personnes âgées en légère perte d autonomie (AccèsLogis volet II) Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 17

21 Coopérative d habitation Mile-End et CPE Villeneuve Dans un même immeuble, une Coopérative d habitation de 84 logements pour familles et petits ménages, permettant une mixité générationnelle et un Centre de la Petite Enfance de 80 places. Coopérative d habitation Mile-End CPE Villeneuve Développement rue Ontario 87 logements Accès Condo - SHDM 92 logements (volet II) personnes âgées Inter-Loge 31 logements (volet III) Femmes en difficulté Réseau Habitation Femmes Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 18

22 Cité des Bâtisseurs Issu d une entente d inclusion avec le promoteur du projet du Nordelec, dans l arrondissement Sud-Ouest de Montréal, l immeuble comporte deux projets d habitation communautaire : La Cité des Bâtisseurs offrant 115 logements communautaires destinés aux personnes âgées de 65 ans et plus à Pointe Saint-Charles; La Coopérative d habitation Le Chalutier qui offre 15 logements pour les familles et petits ménages. Les logements familiaux sont de type cottage en rangée et occupent les deux premiers étages du bâtiment dans sa partie Nord-Est. Les espaces communautaires du projet pour personnes âgées sont au rez-de-haussée du coin Sud-Est et les logements pour aînés sont accessibles par ascenseur aux niveaux supérieurs du bâtiment qui comporte 8 étages. La coopérative d habitation Le Chalutier réalisera sous peu une deuxième phase pour une quarantaine de logements familiaux sur le terrain adjacent qui fut dévolu au logement social en vertu de la même entente. Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 19

23 Les Ateliers municipaux Rosemont Métro Rosemont Bibliothèque Marc-Favreau Coopérative Coteau Vert + Habitations Un Toit pour tous Quartier 54 (privé) Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 20

24 Le site des Ateliers municipaux Rosemont est un bel exemple d une réserve foncière établie en faveur du logement social sur une propriété municipale. Deux projets communautaires totalisent 155 logements sur les 500 logements construits sur le terrain qui abritait auparavant les ateliers municipaux derrière l édicule du métro Rosemont. Au cours des prochaines années, 200 unités de logements sociaux pourront être réalisées au-dessus de l édicule du métro, ce qui portera à 355 le nombre de logements sociaux et communautaires sur un total de 700 réalisés. Deux projets communautaires se partagent les 155 logements actuels : o o Les logements conçus pour des familles se retrouvent dans le projet de la coopérative Coteau Vert (95 unités) et les logements de plus petite typologie sont intégrées dans le projet de l OBNL Les Habitations Un toit pour tous (60 unités). On retrouve sur ce même site une mixité de fonctions (commercial et résidentiel), un pôle important de transport et un immeuble culturel (bibliothèque). La conception du projet de la coopérative incorpore plusieurs mesures d économie d énergie, et a favorisé la réduction des places de stationnement pour encourager l utilisation des modes de transport collectif, du vélo et de l auto-partage (Communauto). Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 21

25 Conclusion Comme on peut le voir dans la section précédente, plusieurs projets inspirants sont réalisés à Montréal. Le fait que cette ville ait mis en œuvre les mesures proposées précédemment (la création d une réserve foncière dédiée au logement abordable et la création d une politique d inclusion du logement social dans les projets résidentiels privés) n y est certainement pas étranger. Néanmoins, ces outils ne sont pas une panacée et l élément le plus important pour permettre la construction de plus de logement social dans l agglomération de Longueuil demeure une forte volonté politique alliée à une vision claire du développement que nous souhaitons. La Coalition recommande aux diverses municipalités de l agglomération de Longueuil de s inspirer des exemples précédents dans la planification de futurs projets tels que par exemple le pôle Roland-Therrien, le projet de la gare de St-Hubert ou le projet de développement sur le site du dépôt à neige de Ville LeMoyne. La Coalition est évidemment prête à collaborer avec les autorités pour développer et articuler une vision du développement du logement social et communautaire qui réponde aux aspirations des résidents et qui contribue au rayonnement de l agglomération. Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 22

26 ANNEXE - Qui sommes-nous? La Coalition des organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement (COALDL) regroupe 23 organismes communautaires, publics et parapublics qui travaillent dans l agglomération à fournir des services en lien avec le logement. Préoccupés par les difficultés que vivent plusieurs ménages locataires de l'agglomération de Longueuil, notamment les ménages qui doivent débourser 50 % ou plus de leurs revenus pour se loger (recensement 2006), les organismes communautaires et institutions de l agglomération de Longueuil se sont regroupés pour ensemble développer des actions visant à améliorer la situation des mal-logés. La Coalition s est donné un mandat qui se décline en quatre (4) axes : 1. Prend position et revendique le droit au logement 2. Prend position et défends les mal-logés 3. Revendique et soutient le développement de logements sociaux et communautaires 4. Fait la promotion des droits des locataires et revendique des mesures pour les faire respecter. Acteurs de la coalition des organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement Association d'informations en logements et immeubles adaptés (AILIA) Bureau de consultation jeunesse (BCJ) Centre de santé et des services sociaux Champlain Charles-LeMoyne (CSSS) Centre de santé et des services sociaux Pierre Boucher (CSSS) Comité logement Montérégie Comité logement Rive-Sud Corporation de développement communautaire de Longueuil (CDC Longueuil) Fédération de coopérative d habitation de la Montérégie (FÉCHAM) Fédération régionale des organismes sans but lucratif d'habitation de la Montérégie (FROHM) Groupe CDH GRT Atelier habitation Montréal GRT Bâtir son quartier Habitation communautaire Longueuil (HCL) Habitations Paul Pratt (HPP) L'Entraide Chez Nous Logis des Aulniers Maison La Virevolte Office municipal d habitation (OMH) Réseau D'Habitations Chez Soi Revitalisation Urbaine Intégrée de l agglomération de Longueuil (RUI Longueuil) Table de Solidarité de Saint-Bruno-de-Montarville Table itinérance Rive-Sud (TIRS) Coalition des Organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement 23