DTZ Research. Property Times Bordeaux T Un très bon trimestre vous. 2 Décembre Sommaire. Auteur. Contacts

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1 Property Times Bordeaux T Un très bon trimestre vous 2 Décembre 2014 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre immédiate et future 4 Définitions 5 Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 (0) helene.boreau@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (1) magali.marton@dtz.com Après une année 2013 en demi-teinte, le marché de bureaux bordelais montre des signes encourageants de reprise avec m² de bureaux commercialisés sur les 9 premiers mois, en progression de 27% d une année sur l autre. Le 3 ème trimestre a été le trimestre le plus prometteur depuis le début de l année, concentrant 47% des transactions déjà enregistrées. La hausse du nombre de transactions et les mouvements d envergure, notamment sur des immeubles neufs, expliquent cette embellie. Le secteur Bordeaux-Centre reste le plus actif en termes de demande placée. En revanche, le secteur Ouest se fait devancer au 3 ème trimestre par le secteur Nord, secteur qui a accueilli plusieurs transactions d envergure. Après un gonflement du stock en 2013, l offre de bureaux immédiatement disponibles s est rétractée en 2014 pour atteindre m² fin septembre. La contraction du stock est bien réelle sur le stock de 2 ème main alors que l offre neuve est, quant à elle, orientée à la hausse. Avec m² disponibles, l offre neuve n a ainsi jamais été aussi élevée depuis 5 ans. Stables depuis plusieurs semestres, la valeur des bureaux de 1 ère main a progressé pour atteindre 175 /m²/an. Le loyer de 2 nde main est resté, quant à lui, stable autour de 110 /m²/an en périphérie. L année 2014 se démarque des précédentes avec près de m² d offre neuve attendue. Près de 4 0 m² de bureaux ont déjà été livrés au 1 er semestre. Le reste est attendu au 4 ème trimestre au travers de 2 opérations : «La Fabrique» dans le quartier des Bassins à Flots et les «Terres de Bordes» à Bordeaux Euratlantique. En revanche, peu d opérations sont actuellement en chantier. Les projets annoncés sont pourtant nombreux sur la capitale de l Aquitaine mais les lancements de ces chantiers restent souvent conditionnés à une précommercialisation en tout ou partie. Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com DTZ Research

2 Contexte économique La France n avance plus L économie française fait du surplace depuis le début de l année, avec une croissance nulle pour le deuxième trimestre d affilée (graphique 1). L ensemble des indicateurs économiques sont dans le rouge à l exception de la consommation des ménages, en progression de 0,4% au 2 ème trimestre. Ce rebond limité, et en trompe-l œil, s explique essentiellement par la hausse des dépenses énergétiques. En effet, le moral des ménages semble durablement installé sous sa moyenne de longue période, malgré la progression de 0,5% de son pouvoir d achat dans une période d inflation historiquement basse (graphique 2). Le climat des affaires, qui évolue souvent parallèlement au sentiment des ménages, ne parvient pas à redresser la barre. La production manufacturière a reculé de 0,5% au 2 ème trimestre. Les carnets de commandes sont toujours jugés globalement insuffisants. La hausse des taux de marge ne s est pas traduite par un investissement des entreprises, en recul de 0,7% au 2 ème trimestre. Cette baisse est équivalente à celle du 1 er trimestre. Le secteur du BTP, dont le poids dans l économie est conséquent, fait face à une sévère chute des mises en chantier de logements neufs, en recul de 19% au 2 ème trimestre par rapport à la même période en Le climat des affaires y atteint un point bas de 17 années. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0 Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Source : INSEE Moral des ménages La prévision de croissance du Gouvernement pour 2014 a d ores-et-déjà été divisée par deux, de 1% à 0,5%, un objectif pour autant encore très hypothétique. Accalmie sur le marché de l emploi Au mois d août, le nombre de chômeurs n ayant eu aucune activité dans le mois a reculé de 11 ; une première depuis un an, et seulement la deuxième occurrence depuis plus de deux ans. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record avec 3,4 millions de personnes sans emploi. Si l on ajoute les travailleurs ayant une activité réduite, le nombre total d inscrits au Pôle Emploi a franchi la barre des 5 millions. Les effets des 41 milliards d euros sur 3 ans du Crédit Impôts Compétitivité se font prioritairement ressentir sur la trésorerie des entreprises qui s est redressée de façon spectaculaire au 2 ème trimestre. Ils tardent néanmoins à se traduire sur le marché de l emploi par une reprise des embauches. Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Demande placée et valeurs locatives Rebond de la demande placée au 3 ème trimestre Une nouvelle hausse de la demande placée au 3 ème trimestre confirme l embellie amorcée au début 2014 sur le marché des bureaux bordelais. Avec m² placés entre juillet et septembre, le 3 ème trimestre est le plus prometteur de l année. Le total pour les 9 premiers mois m² - est ainsi supérieur de 27% au volume de 2013 sur la même période. Cette hausse s explique par une forte progression des transactions, au nombre de 1 à fin septembre 2014 contre 108 à la même période en Au 3 ème trimestre, on dénombre 10 transactions de plus m² pour un total de 25 0 m². Ces transactions d envergure ont ainsi représenté 78% de la demande sur le marché bordelais. Parmi ces mouvements, citons la prise à bail de m² par la SNCF au sein de l immeuble neuf «Le Prélude» dans le secteur Saint-Jean. De nouveau, Bordeaux-Centre a été le principal moteur de l activité du trimestre avec m² placés juste devant le Nord bordelais qui fait un bond en plaçant d emblée 10 0 m². Ces deux secteurs concentrent ainsi à eux deux près de % des transactions de Le retour des transactions d envergure sur des immeubles neufs au 3 ème trimestre a permis à la demande placée de 1 ère main de progresser. Elle représente désormais 37% des transactions, contre 32% au 1 er semestre. En revanche, faute d offre neuve disponible à Bordeaux, ce niveau de transactions devrait être difficile à maintenir dans les trimestres à venir. Une hausse des valeurs de 1 ère main Le loyer de 1 ère main a subi une forte hausse au 3 ème trimestre pour se positionner très près de la valeur prime avec une moyenne de 175 /m²/an, fin septembre En périphérie, les programmes neufs se sont commercialisés autour de 140 /m²/an avec un prime à 155 /m²/an sur les immeubles du Parc du Sextant de Thalium. La valeur locative de seconde main en périphérie est en revanche restée stable, à 110 /m²/an. Graphique 4 Demande placée à Bordeaux, en milliers de m² Première main Seconde main Graphique 5 Valeurs locatives à Bordeaux, en /m²/an Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 1 Principales transactions de bureaux à Bordeaux au 3 ème trimestre 2014 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Le Prélude Bordeaux Centre SNCF m² Neuf 4 cours du Médoc VATEL m² Neuf Property Times 3

4 Offre immédiate et future Un stock stable après une légère contraction Après le pic de 2013, l offre de bureaux immédiatement disponibles sur le marché bordelais est orientée à la baisse début 2014 (-3% en 9 mois). Les disponibilités immédiates représentaient ainsi m² fin septembre 2014, pour un taux de vacance de 6,5%. Le stock est resté stable d un trimestre à l autre mais en réalité, les surfaces de 2 nde main se sont contractées (-13%) tandis que celles de 1 ère main se sont alourdies (+17%). Ainsi l offre neuve ( m²) est la plus élevée depuis 5 ans. L offre de 2 nde main reste, néanmoins, conséquente, autour de 000 m² fin septembre2014. Près de m² de bureaux neufs disponibles livrés Après une année 2013 en demi-teinte, qui a vu les investisseurs différer la réalisation de bon nombre de leurs projets, l année 2014 a vu plusieurs chantiers aboutir. Le premier bâtiment de l opération Cadéra 2.0 (4 0 m² au total) a été livré au 1 er semestre tandis que deux programmes sont attendus au 4 ème trimestre. Ils viendront gonfler le stock de 1 ère main avec 6200 m² supplémentaires: les m² de «La Fabrique» dans le quartier des Bassins à Flots et les m² de l opération «Terres de Bordes» à Bordeaux Euratlantique. Pour 2015, une seule opération est pour l heure en chantier : «L Urban Cap» sur m², développée par ICADE. En périphérie, le lancement des chantiers demeure souvent conditionné à une précommercialisation partielle ou totale des opérations. Graphique 6 Offre immédiate à Bordeaux, en milliers de m² Graphique 7 Taux de vacance à Bordeaux 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Première main Seconde main Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Bordeaux Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison La Fabrique Quartier Bassins à Flots BOUYGUES IMMOBILIER M² Fin 2014 Terres de Bordes Quartier Euratlantique France LITTORAL DEVELOPPEMENT m² Fin 2014 Source : DTZ Urban Cap Quartier Bassins à Flots ICADE m² 2015 Oxygreen Mérignac ALBIAC PROMOTION m² Property Times 4

5 Définitions Demande placée Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Offre immédiate Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. Property Times 5

6 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 2013 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK et US. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. China Great Great Wall of Money October 2014 German Open Ended Funds October 2014 Insight Singapore medical suites September 2014 China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug 2014 Insight European Transaction Based Price Index Q Insight European Nursing homes -July 2014 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July 2014 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 2014 Net Debt Funding Gap - May 2014 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 2014 Deflation and Commercial Property - March 2014 Tokyo Retail Market 2014 Great Wall of Money March 2014 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 6

7 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Head of EMEA Research Hans Vrensen Magali Marton Phone: +44 (0) Phone: +33(0) hans.vrensen@dtz.com magali.marton@dtz.com Head of France Research Delphine Mahé Phone: +33(0) delphine.mahe@dtz.com DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) john.forrester@dtz.com DTZ France Antoine Derville Phone: +33(0) antoine.derville@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: + 33(0) jean-louis.guilhamat@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33(0) nils.vinck@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33(0) marc-henri.bladier@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33(0) jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Phone: + 33(0) alban.liss@dtz.com Agence de Bordeaux Rodolphe De Malet Phone: +33(0) rodolphe.demalet@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Décembre Property Times 7