Jeu égal. DTZ Research PROPERTY TIMES. France Logistique T Sommaire. Auteur. Contacts

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Jeu égal France Logistique T Février 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs locatives 5 Offre immédiate 5 Investissement 6 Définitions 8 Auteur Magali Marton Head of EMEA Research +33 () Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Dans la continuité d un 3 ème trimestre dynamique, le marché des entrepôts en France achève l année 214 sur un volume de transactions de 556 m² au 4 ème trimestre et 2,3 millions de m² placés au cumul de l année. Le marché fait donc jeu égal d une année sur l autre en termes de consommation d espaces logistiques. Pourtant, quelques changements sont à signaler. Ils portent sur un recentrage des entreprises sur les marchés de la dorsale Nord-Sud, avec 1,4 million de m² commercialisés. A l inverse, les transactions ont été moins nombreuses sur les marchés périphériques (936 m² en 214, en recul de 16% par rapport aux 1,1 million de m² transactés un an plus tôt). Les entrepôts neufs continuent de driver le marché et leur poids est d autant plus important que la transaction porte sur une surface importante. Les chargeurs ont concentré près de 6% des surfaces placées en 214 et trustent le classement des 1 transactions les plus importantes de l année. A leur tête, les acteurs de la grande distribution alimentaire achèvent la reconfiguration de leur supply chain. L offre immédiate est stable, autour de 2,8 millions de m² à l échelle nationale. Pourtant les disponibilités se sont légèrement réduites (-14%) sur les marchés principaux alors qu elles affichent une forte hausse (+33%) sur ceux périphériques. Les surfaces neuves immédiatement disponibles sont toujours aussi faibles, mettant ainsi les valeurs locatives sous pression. Les loyers prime devraient progresser de,5 à 1% par an entre 215 et 219 selon les marchés considérés (graphique 1). Les volumes d investissement sont en hausse de 9% en un an et atteignent 941 millions d euros. Les fonds d investissements étrangers continuent de renforcer leur présence sur le marché français et auront représenté les ¾ du volume total des opérations de l année. Graphique 1 Loyer prime logistique, % annuel 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5 Ile-de-France Lyon Marseille Property Times 1

2 France Logistique T4 214 Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, quelques éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Une production industrielle à la peine La production manufacturière enchaine les résultats mensuels tantôt positifs, tantôt négatifs mais toujours dans une amplitude très faible. Les bons résultats du 1 er trimestre 214 (+1,7%) ne sont pas confirmés au cours de l année, et après un mois de mai catastrophique, la production manufacturière s est redressée mais sans grand élan. Au cours des trois derniers mois (de septembre à novembre), la production enregistre une baisse de,4% en moyenne d une année sur l autre. Au cumul de l année, elle affiche un recul très léger de,1%. Les perspectives sont plus encourageantes avec un retour de la croissance (+1,5%) attendu par les économistes. Meilleure tenue du chiffre d affaires En novembre, le chiffre d affaires du transport et entreposage a fortement progresse (+1,4 % d une année sur l autre) après une hausse légère en octobre (+,3 %). Sur les 3 derniers mois, il aura augmenté de,6% et sur un an de,8%. Cette bonne tenue tranche avec un contexte plus compliqué pour le commerce de gros en recul de,6% en novembre et au cours des 3 derniers mois. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Production manufacturière en France, base 1 en 25 1,5 1, 99,5 99, 98,5 98, 97,5 97, 96,5 96, 95,5 Source: INSEE Graphique 4 Chiffre d affaires dans le transport-entreposage et commerce de gros, % glissement annuel Source: INSEE Transports et entreposage Commerce de gros Property Times 2

3 France Logistique T4 214 Demande placée Stabilité des volumes en 214 Dans ce contexte économique incertain, le marché des entrepôts logistiques a enregistré un volume de commercialisation de 556 m² au 4 ème trimestre, portant la performance annuelle à 2,3 millions de m², un chiffre stable par rapport à 213 (graphique 5). Après un 1 er trimestre à l activité très faible (451 m² placés), le marché s est donc graduellement redressé, le 3 ème trimestre s affichant comme le meilleur de l année avec 757 m² commercialisés, grâce à la réalisation de quelques méga-deals (MAISONS DU MONDE sur 96 m² en PACA et LECLERC sur plus de 14 m² en région lyonnaise). Graphique 5 Demande placée en France, en milliers de m² T1 T2 T3 T4 Retour sur la dorsale Le marché de la logistique a été en 214 davantage porté par la dynamique de la dorsale Nord-Sud (Nord Ile-de- France Lyon Marseille) que par les marchés secondaires. D une année sur l autre, les volumes commercialisés sur la dorsale ont progressé de 12% pour atteindre 1,4 million de m² traités en 214. A l inverse, les transactions ont été moins nombreuses ailleurs et les volumes placés sont tombés à 936 m² en 214, en recul de 16% par rapport aux 1,1 million de m² transactés un an plus tôt. Ce rééquilibrage du marché est essentiellement lié à la concentration des grandes transactions celles supérieures à 5 m² - sur la dorsale (5 des 6 transactions de l année). Embellie sur le marché francilien La très bonne dynamique sur le marché de la dorsale Nord- Sud masque des évolutions très contrastées d un marché à l autre. Après une année 213 catastrophique (462 m² placés), le marché francilien reprend des couleurs et termine l année 214 sur un volume de commercialisations proche de 718 m² (graphique 7). Il enregistre ainsi une hausse de 56% en un an mais demeure encore loin de ses niveaux record (1,2 million de m² placés en 26). Notons au 4 ème trimestre, la transaction de CARREFOUR sur plus de 57 m² d entrepôts de Classe A de PROLOGIS à Presles-en-Brie (77), la plus grande transaction de l année. Le marché lyonnais fait jeu égal d une année sur l autre, avec 32 m² placés en 214, dont 59 m² au 4 ème trimestre. Ce volume annuel inclut la méga transaction de LECLERC sur 14 m² au 3 ème trimestre. Le marché logistique du Nord enregistre un recul de 12% d une année sur l autre et passe en 214 en deçà de la barre des 2 m² placés. Très peu de transactions ont été réalisées sur le marché marseillais en 214; en marge de la prise à bail de MAISONS DU MONDE (96 m²), le marché reste assez étroit avec un volume total de 148 m² au cumul de l année. Graphique 6 Demande placée en France, en milliers de m² Dorsale Autres Sources: Immostat, DTZ Research Graphique 7 Demande placée en France, en milliers de m² Ile-de-France Lyon Lille Marseille Property Times 3

4 France Logistique T4 214 Moins de «petites» transactions Le marché des entrepôts logistiques entre aujourd hui dans une séquence nouvelle avec plusieurs ruptures de tendances (graphique 8). D un Les transactions portant sur des surfaces inférieures à 1 m² se sont contractées ; leur nombre est passé de 6 en moyenne entre 27 et 211 à une quarantaine depuis lors. La moitié de ces transactions se concentre en Ile-de- France. Sur le segment intermédiaire, les volumes commercialisés affichent un recul de 15% avec une soixantaine de réalisations pour un volume total de près d un million de m² en 214. La domination de la région capitale est moins marquée et laisse la place aux marchés de la dorsale Nord-Sud mais aussi ceux du Centre et de l Est en 214. Les grands mouvements restent le moteur du marché logistique avec près d un million de m² commercialisés en 214 au travers d une vingtaine de transactions. Ces implantations sur des surfaces logistiques supérieures à 3 m² ont essentiellement concerné la dorsale Nord-Sud avec 12 transactions enregistrées en 214. Ailleurs, notons l installation de CARREFOUR en Languedoc-Roussillon sur plus de 8 m² de surfaces neuves à construire par GOODMAN. Du neuf encore et toujours Les surfaces de première main entrepôts de classe A dernière génération - continuent de rassembler la majorité des transactions avec plus de 1,4 million m² de demande placée, soit 6% de l activité totale (graphique 9). Plus les transactions montent en taille, plus le poids des surfaces neuves dans le volume global augmente. Il passe ainsi de 25% pour les mouvements inférieurs à 1 m² à 35% pour ceux de taille intermédiaire. La quasi-totalité des grandes transactions de l année 214 ont porté sur des surfaces d entreposage neuves, majoritairement à construire. La grande distribution encore et toujours La part prise par les chargeurs dans la demande placée est en hausse constante depuis 28. Elle atteint 58% des surfaces consommées en 214, un ratio à comparer à 4% il y a seulement 5 ans (graphique 1). Les géants de la grande distribution, dont l environnement a été bouleversé en quelques années avec le développement du drive et du e-commerce, doivent réorganiser leur supply chain. Au-delà du nombre de transactions réalisées par leurs chargeurs entreprises de la grande distribution essentiellement - la taille moyenne de leurs mouvements retient aujourd hui l attention. Elle a fortement augmenté, de 14 m² en 29 à 22 m² - un record absolu en 214. Le top 1 des transactions de l année est d ailleurs dominé par les chargeurs avec 8 réalisations. Graphique 8 Demande placée en France par taille, en nombre Graphique 9 Demande placée en France, en surfaces Graphique Moins de 1 m² De 1 à 3 m² Plus de 3 m² 1% 8% 6% 4% 2% % Demande placée en France par type de preneur, en surfaces 1% 8% 6% 4% 2% % Première main Seconde main Chargeurs Prestataires Property Times 4

5 France Logistique T4 214 Valeurs locatives Résistance Le manque d offre de qualité se fait ressentir sur la plupart des marchés ; il prévient toute baisse des valeurs locatives pour les entrepôts les plus récents. La hausse des valeurs se confirme d ailleurs en Ile-de-France avec plusieurs transactions à 52 /m²/an pour des surfaces récentes (graphique 11). Ailleurs les loyers sont stables et se situent entre /m²/an à Marseille et Lille, à 45 /m²/an sur le marché lyonnais. Si les valeurs faciales restent stables, les mesures d accompagnement se généralisent, avec en moyenne 1,5 à 2 mois de franchise par année d engagement ferme. Les loyers devraient renouer avec la croissance en 215 à Marseille où l offre neuve est très faible et en 216 à Lyon. L ampleur de ce redressement des valeurs est cependant relativement modeste, de l ordre de,5% par an entre 215 et 219 à Lyon, de,8% en Ile-de-France à 1% à Marseille. Offre immédiate Stabilité à 2,8 millions de m² Peu de changements ont été relevés quant au volume des disponibilités immédiates d entrepôts en France, stable autour de 2,8 millions de m² recensés début 215 (graphique 12). L ensemble de la Dorsale affiche une baisse de son stock vacant dans des proportions variables, de -5% sur l agglomération lyonnaise, à -1% en Ile-de-France et -15% au Nord. La tendance est inverse sur les marchés secondaires avec un accroissement important (+33% en un an) de l offre disponible qui atteint désormais 95 m². Les surfaces neuves sont rares, à peine 1% de l offre immédiate. C est là la conséquence directe de l arrêt des réalisations en blanc, tendance lourde du marché depuis Les projets de futures plateformes sont, quant à eux, pléthoriques avec près de 5 millions de m² identifiés dont 3 millions de m² sur la dorsale Nord-Sud. Peu de grandes surfaces sur la dorsale Les surfaces immédiatement disponibles de grande taille se font rares sur la dorsale Nord-Sud (graphique 13). Elles représentent à peine 3% du stock immédiat en Ile-de- France, avec une majorité de surfaces de facture récente mais pas d entrepôt neuf. Le constat est identique à Lyon avec in fine deux options possible dans le stock immédiat, alors qu à Lille elles sont aujourd hui inexistantes. Graphique 11 Valeurs prime, en /m²/an Graphique 12 Offre immédiatement disponible, en milliers de m² Graphique 13 Offre immédiatement disponible, début 215, en surfaces Ile-de-France Ile-de-France Lyon Marseille Lille Ile-de-France Lyon Lille Marseille Autres Lyon Lille Marseille % 2% 4% 6% 8% 1% Moins de 1 m² 1-3 m² Plus de 3 m² Ce manque de grandes surfaces logistiques neuves va donc continuer de «pousser» les utilisateurs à se positionner sur des opérations réalisées clés en main. Le stock de surfaces entre 1 et 3 m² est, quant à lui, plus abondant sur l ensemble des principaux marchés de la dorsale. Property Times 5

6 France Logistique T4 214 Investissement Volume en hausse modeste Après une année 213 en demi-teintes, les cessionsacquisitions d entrepôts logistiques ont vu leur volume rebondir en 214, pour représenter un volume total de 941 millions d euros, en hausse de 9% d une année sur l autre (graphique 14). Ce résultat est à relativiser, le marché ayant au global (22,7 milliards d euros investis en 214) progressé de 46% d une année sur l autre. Après un excellent 1 er semestre (acquisition du portefeuille «Loren» par BLACKSTONE pour un montant proche de 4 millions d euros), les investissements logistiques s étaient tassés au 3 ème trimestre. Le 4 ème trimestre a vu les opérations de cessions se multiplier essentiellement au travers de ventes d actifs en portefeuille : CARVAL cédant le portefeuille acheté à GECINA pour plus de 6 millions d euros, BLACKSTONE se portant, de nouveau, acquéreur d un portefeuille de bâtiments logistiques cédé par SEB, fond ouvert allemand en cours de liquidation. Portefeuilles au top Les cessions d actifs en portefeuilles auront représenté plus de 51 millions d euros, soit plus de la moitié du volume total des investissements de l année, un niveau record pour ce type d actifs. Ces acquisitions rencontrent une demande forte de fonds d investissements étrangers essentiellement, à la recherche de grands volumes pour placer leurs liquidités abondantes. Ces cessions devraient se poursuivre en 215, un certain nombre de portefeuilles étant aujourd hui sur le marché. En marge de ces transactions de portefeuille, une trentaine d entrepôts aura changé de mains, avec une activité constatée principalement en Ile-de-France (17 millions d euros investis) et dans la région Rhône-Alpes, autour de l agglomération lyonnaise (135 millions d euros). Notons aussi la jolie performance du marché de la région PACA avec 88 millions d euros investis en 214, dont 6 millions d euros pour la seule acquisition par SEGRO de la plateforme de MAISONS DU MONDE. Le nombre important de cessions de portefeuille d actifs logistiques a profondément impacté la répartition des investissements par tranche de montant. L année 214 voit le retour des acquisitions d un montant unitaire supérieure à 2 millions d euros qui avaient quasiment disparu du marché depuis 27. Il s agit essentiellement du portefeuille cédé par FDR à BLACKSTONE. Par opposition les acquisitions d actifs d un montant unitaire compris entre 2 et 5 millions d euros sont en chute libre. Elles sont passées de 362 millions d euros investis en 213 à 196 millions d euros en 214. Graphique 14 Montant investi en logistique en France, en millions d euros T1 T2 T3 T4 Graphique15 Investissements logistiques en France, en millions d euros Graphique 16 Ile-de-France Province Portefeuille Investissement logistique en France par tranche de montant, en millions d euros Moins de 1 m De 1 à 2 m De 2 à 5 m De 5 à 1 m De 1 à 2 m Plus de 2 m Property Times 6

7 France Logistique T4 214 Les fonds et les autres La reconfiguration du marché de l investissement en logistique atteint aujourd hui son paroxysme avec un poids record des fonds d investissement qui auront concentré, en 214, près des ¾ du volume total des acquisitions. Ils profitent aujourd hui du désengagement des foncières de ce secteur (FONCIERE DES REGIONS) et de la vente forcée de certains fonds allemands (SEB). Candidats parfaits à l acquisition d actifs de grande taille ou de cession de portefeuilles d actifs, ils devraient continuer d animer le marché en 215. Les fonds laissent in fine peu de place aux autres acteurs du marché : les quelques foncières encore actives ont du mal à se positionner alors que les assureurs restent peu actifs et concentrent leur attention sur les actifs bureaux ou commerces. Stabilité après une compression La compétition entre investisseurs met les taux de rendement sous pression; ils ont chuté de façon soudaine au cours de l été. Si les acteurs sont peu nombreux, les produits disponibles sont encore plus rares, provoquant une lutte féroce entre quelques pure players. Les taux de rendement logistique suivent, avec un temps de latence, les mouvements de compression déjà observé depuis plusieurs mois sur d autres classes d actifs à l instar du bureau et du commerce. Malgré cette brusque chute, la prime de risque attachée aux actifs logistiques atteint des records (autour de 575 points). Encore attractive même dans la perspective d une remontée des taux obligataires en 215, elle continue d attirer les investisseurs, grands fonds anglosaxons ou américains comme acteurs locaux et spécialistes des bâtiments logistiques. La compétition entre investisseurs devrait continuer de mettre les taux de rendement sous pression en 215. Graphique 17 Investissement logistique en France, par type d investisseur, en millions d euros Graphique 18 Fonds Assurances/Banques Autres Taux de rendement prime logistique en France, % 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 Foncières Investisseurs privés Ile-de-France Lyon Marseille Property Times 7

8 France Logistique T4 214 Définitions Autorisations d exploiter Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d autorisations, les plus fréquentes sont la 151 (Entrepôts couverts), la 153 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables). Classification Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leurs accessibilités (distance de l autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leurs évolutivités (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs). Clé en main locatif Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement). Compte propre Immeuble dont l utilisateur est le propriétaire occupant. Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les précommercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre. A noter : sont comptabilisées dans l étude toutes les transactions conclues dans un entrepôt de plus de 1 m². Entrepôt Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol. ICPE Une Installation Classée pour la Protection de l Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains. Property Times 8

9 EMEA John Forrester CEO +44 () France Antoine Derville PDG +33 () Agence Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () Logistique Stéphane Croxo Directeur National +33 () Investissement Nils Vinck Directeur +33 () Expertise Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () Asset Management Alban Liss Président +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 ()

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