A la croisée des chemins

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1 PROPERTY TIMES A la croisée des chemins 12 Octobre 216 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Après quatre trimestres consécutifs à plus de m² commercialisés, le marché des bureaux de Paris QCA marque une pause. Les 8 m² de bureaux placés au 3 ème trimestre portent le volume annuel à plus de 311 m², en hausse de 2% d une année sur l autre. Les grandes transactions sont moins nombreuses que par le passé (une seule au 3 ème trimestre), surtout dans le Centre, alors que les petites et moyennes surfaces affichent encore une progression de leur volume placé. La bonne activité du marché est à nouveau venue entamer l offre immédiate, passée de 38 m² fin 215 à 26 m² à la fin du 3 ème trimestre 216. Il faut remonter à 8 pour retrouver un chiffre de cette ampleur. Cette contraction des disponibilités est surtout sensible sur les surfaces de bureaux supérieures à 1 m², les petites surfaces étant, quant à elles, stables d une année sur l autre. Il en découle un taux de vacance très faible (3,7%) bien en deçà du seuil de fluidité du marché. Dans un contexte de marché nettement sous offreur, les valeurs locatives de transaction ont continué de progresser : elles atteignent 66 /m²/an pour les prises à bail de surfaces de première main et se rapprochent ainsi de leur point haut historique (7 /m²/an entre 211 et 212). La tendance est également à la hausse pour les bureaux de seconde main : +4% en un an à 54 /m²/an et des «pointes» autour de 7 /m²/an pour des adresses prestigieuses. Les livraisons de bureaux seront assez faibles en 216 (45 m² environ) mais pourraient atteindre des niveaux record tant en 217 (175 m² en chantier) qu en 218 (14 m² en chantier et 143 m² en attente de lancement). C est là une situation inédite pour le QCA. Les commercialisations des ensembles immobiliers livrables en 217 viendront rapidement valider le bien-fondé de ces nombreux lancements en blanc. Graphique 1 Livraisons de bureaux à Paris QCA et Center Ouest, en milliers de m² 25 Auteurs Agnès Talène Chargée d Etudes +33 () agnes.talene@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 () magali.marton@cushwake.com 15 5 Livraisons Chantiers Permis de construire Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Contexte économique Des signes d essoufflement La bonne orientation du PIB (+,6%) au 1 er trimestre a donné à l économie française un sursaut d optimisme pour 216. Le coup d arrêt de cette croissance au 2 ème trimestre (-,1%) a jeté un froid sur les prévisions d une reprise graduelle jusqu en 218. La présentation du budget 217 fin septembre, soustendue par une anticipation de croissance de +1,5% pour 216, est jugée optimiste par plusieurs institutions (OCDE, FMI) qui l ont révisée à la baisse (de +1,2% à 1,4%). L acquis de croissance (+1,1%) reste ainsi cantonné à l élan positif du début de l année. La correction inattendue du 2 ème trimestre répercute le recul de la consommation des ménages (-,1%) en mai et en juin, les gains de pouvoir d achat se destinant davantage à l épargne (passée de 14,5% à 14,8% au 1 er trimestre) qu à la consommation. La baisse de l investissement des entreprises (-,4% au 2 ème trimestre) est aussi à signaler. Le scénario privilégié par le gouvernement s appuie néanmoins sur un rythme soutenu de consommation (1,8% en 216), potentiellement entamé par les attentats de cet été. Un léger «mieux», sans franche reprise Plusieurs soutiens structurels de la croissance française restent présents (prix du pétrole «encore» bas, faibles coûts du financement). Conjugués aux mesures du CICE (prime à l embauche, suramortissement), l emploi salarié marchand (+,2%) en est le grand bénéficiaire. Les chefs d entreprise restent optimistes, l indicateur du climat des affaires progressant d un point en septembre (12) tandis que le moral des ménages a résisté en septembre (stable à 97 points). Les premiers signes «d inflexion» de la courbe du chômage se sont matérialisés entre 213 et 214, suivis chaque fois de reprises de la hausse à moyen terme, faute d un carburant suffisant pour alimenter le mouvement. Au 2 ème trimestre, le taux de chômage au sens du BIT est pour la première fois repassé sous la barre des 1%, un niveau inédit depuis 14 trimestres. L Île-de-France, avec un taux de chômage au plus bas depuis 2 ans (8,8%), est la grande bénéficiaire de ces créations d emplois, tirées par le secteur marchand (+1% en un an), qui regagne ses niveaux d avant 8-9. L Île-de-France tient la barre La fin 216 et 217 s annoncent mouvementées, dans un contexte d élections américaine puis française et de mise en œuvre du Brexit. Alimenté par un décrochage de 15% de la livre Sterling depuis juin 216, le Royaume-Uni est récemment «redescendu» derrière la France, qui regagne sa 5 ème place. Au-delà des effets d annonce, l afflux de travailleurs et d entreprises en provenance de Londres, hub financier mondial, risque d être moins spectaculaire qu attendu. La répartition des effectifs de plusieurs entreprises basées à Londres dans plusieurs capitales mondiales est le scénario central. L Ile-de-France possède ainsi une carte à jouer supplémentaire qui s ajouterait à la bonne orientation de son marché locatif depuis 2 ans. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source: BIT Climat des affaires Moral des ménages cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Demande placée et valeurs locatives Demande placée : le marché marque une pause au 3 ème trimestre Après avoir enchainé 4 trimestres à plus de m² placés, le marché des bureaux de Paris QCA marque une pause avec 8 m² commercialisés au 3 ème trimestre 216, un résultat en baisse de 39% d une année sur l autre. Au cumul de l année, plus de 311 m² de surfaces tertiaires auront été commercialisés, un volume en hausse de 2% d une année sur l autre. Cette baisse de régime temporaire est due à un ralentissement de l activité observée surtout sur le segment des surfaces de bureaux supérieures à 5 m² tant depuis le début de l année qu au 3 ème trimestre (32 m² placés et une baisse de 22% en un an). A titre d exemple, la seule transaction d envergure du trimestre est la prise à bail de CBRE sur l immeuble de COVEA rue de Prony. Sur les autres segments de surfaces, le marché marque une pause après, il est vrai, quatre trimestres de très forte activité. L acquis de croissance enregistré au 1 er semestre permet au QCA d afficher des performances en hausse pour les surfaces intermédiaires (+12%) et à l équilibre d une année sur l autre pour les petites surfaces (+1%). Les dynamiques de commercialisation sont contrastées selon les sous marchés considérés dans le QCA : en progression sur le secteur de l Etoile (+1% d une année sur l autre), boostée par le placement des surfaces supérieures à 1 m², mais en recul de 9% sur le secteur Centre où les grandes transactions sont plus rares cette année. Notons cependant la forte activité relevée sur les surfaces inférieures à 5 m² qui font jeu égal d une année sur l autre, sur fond de raréfaction de l offre immédiate. Valeurs locatives : hausse tant pour la 1 ère que la 2 nde main La remontée des valeurs locatives de transactions de 1 ère main observée sur le QCA depuis 212 s est confirmée en 216 avec une moyenne autour de 66 /m²/an pour les prises à bail enregistrées depuis le début de l année. Ces loyers restent encore en deçà des valeurs hautes de 211 et 212, autour de 7 /m²/an. Le retour en force d une offre restructurée en 217 et 218 autour de l Etoile avec des valeurs de présentation entre 7 et 8 /m²/an devrait logiquement accompagner la hausse de ces loyers sur les prochaines années. La tendance est également orientée à la hausse pour les valeurs de transactions des bureaux de 2 nde main; elles s établissent à 54 /m²/an en moyenne (+4% d une année sur l autre). Le secteur de l Etoile enregistre une croissance importante de ces valeurs, avec une moyenne à plus de 56 /m²/an. Quelques transactions de surfaces significatives, réalisées sur des adresses prestigieuses se sont signées pour des valeurs proches de 7 /m²/an, et donc supérieures à celles de 1 ère main. Graphique 5 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Source: Immostat Tableau 1 Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE M² PART EVOL SUR UN AN Moins de m² % +1% De 1 à 5 m² 17 34% +12% Plus de 5 m² 32 1% -22% Surface totale 311 % +2% Source: Immostat Graphique 6 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Source: Immostat - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Offre La baisse s accélère L offre immédiate de bureaux n en finit plus de baisser dans le QCA, qui ne compte aujourd hui que 26 m² de surfaces vacantes immédiatement disponibles. Il faut remonter à 8 pour retrouver un tel niveau d offres. C est là la conséquence directe du niveau élevé de transactions depuis 7 trimestres alors que le renouvellement de l offre se fait au comptegouttes. La contraction de l offre immédiate est surtout sensible sur les surfaces supérieures à 1 m² : elles affichent des reculs de 16% pour celles de taille intermédiaire et de 56% pour celles supérieures à 5 m². A l inverse le stock de petites surfaces est, quant à lui, stable. Dans ce contexte, le taux de vacance continue de baisser pour se positionner à 3,7% pour le QCA dans son ensemble, légèrement au-dessus de celui de la Capitale (3,5%). La pénurie d offres observée aujourd hui sur le QCA pourrait brider l activité du marché en 217 ; à l inverse elle crée les conditions propices à une remontée des valeurs locatives par le jeu de l offre et de la demande. Offre future : à la croisée des chemins Après une année 215 riche en livraisons, le marché du QCA n aura livré que 45 m² de surfaces tertiaires neuves ou restructurées en 216. Cette baisse de la production est à relativiser au regard des projections pour les années 217 et 218. Selon nos estimations, le QCA va devoir absorber près de 112 m² de surfaces encore disponibles en 217 et potentiellement près de m² en 218. C est là une situation totalement inédite pour le quartier d affaires parisien. Depuis un an, les lancements en blanc d opérations ont été nombreux dans le QCA mais aussi à Paris Centre Ouest, les investisseurs montrant un réel appétit pour la restructuration de leur patrimoine. L offre future restructurée revient en force sur le secteur Etoile, les propriétaires et promoteurs pariant sur les capacités d attraction d immeubles à des adresses de prestige. Reste à connaître la réponse des utilisateurs face à ces loyers ambitieux. Les livraisons de 217, plus importantes que par le passé sur le secteur de l Etoile, donneront une indication précieuse, via la commercialisation d opérations comme «le 21 Kléber», le «79 Champs Elysées» ou encore le «Seizame». Graphique 7 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² 5 4 Source: Immostat Graphique 8 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Source: Immostat - Cushman & Wakefield Graphique 9 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Paris QCA Paris Ile-de-France T Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) Source: Cushman & Wakefield. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () john.forrester@cushwake.com France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 () ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@cushwake.com Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac 758 Paris France Phone +33 () cushmanwakefield.com