MARKETBEAT 2ÈME COURONNE BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT 2ÈME COURONNE BUREAUX 3ème Trimestre 2017 XXX Lueurs d espoir à Saint-Quentin et Marne-la-Vallée

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Deuxième Couronne 3 03 Deuxième Couronne Sud 5 04 Pôle de Roissy 7 05 Marne-la-Vallée 9 06 Saint-Quentin-en-Yvelines Définitions 12

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des réformes sur fond de reprise économique Croissance du PIB en France, % Après un début d année ponctué par les incertitudes électorales (présidentielles puis législatives), le 3 ème trimestre 2017 sonne l heure des premières réformes : signature des ordonnances de la loi travail, plan budgétaire et projet de loi de finances pour 2018 (réforme de l ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière). Ces changements sont plutôt bien accueillis par les chefs d entreprises (en un trimestre hausse de 2 points de l indice du climat des affaires) mais ils suscitent mécontentements et inquiétudes au sein de la population française (chute de 7 points de l indice de moral des ménages). Grèves générales et protestations sont autant de signes que la mise en œuvre du programme du nouveau Président ne sera pas un long fleuve tranquille. INSEE Le gouvernement possède néanmoins un atout majeur par rapport à ces prédécesseurs : une reprise économique mondiale durable basée sur des fondamentaux robustes. Pour l année 2017, l INSEE prévoit une croissance de +1,8% en France (versus +2,2% en zone euro), un record depuis 2011 (+2,1%). Les taux d intérêts bas constituent le principal moteur de cette reprise française. En effet, ils permettent de soutenir, d une part les investissements des entreprises et d autre part ceux des ménages avec notamment l achat de logements neufs, un élément favorable au secteur de la construction. Enquêtes de conjoncture, indices Dynamique économique porteuse pour l emploi L augmentation du nombre total de créations d entreprises, (+6,2% en France au 1 er trimestre 2017 versus +13,1% en Ile-de-France) couplée à la baisse du nombre de défaillances d entreprises (-9,3% au 1 er trimestre 2017 en France versus -6,7% en Ile-de-France) rend compte d une dynamique porteuse pour l emploi. Il en résulte une création nette d emplois supérieure à l augmentation de la population active, et une probable inflexion durable de la courbe du chômage. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Ainsi, Oxford Economics prévoit une baisse du taux de chômage d une année sur l autre de 50 pdb (prévision de 9,5% fin 2017). Cette embellie sur le marché de l emploi et le regain d inflation initient également une pression haussière sur les salaires du secteur marchand : +1,9% en 2017 après +1,2% en Cette hausse généralisée au secteur public par l augmentation du point d indice soutiendra le pouvoir d achat et la consommation. Oxford Economics 2

4 DEUXIÈME COURONNE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : léger mieux! Dans le prolongement de 2 trimestres à l activité plutôt réduite, le marché des bureaux de la Deuxième Couronne a enregistré au cours de l été sa meilleure performance de l année avec m² commercialisés. Ce résultat permet à la demande placée d atteindre m² en 9 mois, un chiffre en baisse de 23% d une année sur l autre. La comparaison avec la moyenne décennale ( m² placés pour les 9 premiers mois de l année entre 2007 et 2016) est encore plus sanglante, et la chute des commercialisations s élève alors à 37%, une donnée à la mesure du ralentissement graduel de ce marché depuis 10 ans. La Deuxième Couronne Sud, locomotive traditionnelle du secteur, est en panne sèche (-63% de demande placée depuis le début de l année), et le regain d activité de Saint- Quentin-en-Yvelines n a pas suffi à compenser une telle décélération. Tous les segments de surfaces accusent une baisse de leurs commercialisation d intensités variables selon les gabarits considérés. Le repli le plus marqué concerne les surfaces de taille intermédiaire (-42% en un an), qui totalisent seulement m² placés depuis le début de l année. La baisse la plus sensible sur ce créneau aura concerné Saint-Quentin-en Yvelines et la Deuxième Couronne Sud. Les petites surfaces affichent, quant à elles, un recul de 20% d une année sur l autre, et des pointes à -55% à Marne-la-Vallée. Paradoxalement, les surfaces de plus de m² affichent un recul plutôt mesuré, de l ordre de 8% : l essentiel des signatures s est réalisé à Saint-Quentin-en Yvelines ( m² en 2 transactions), alors qu en Deuxième Couronne Sud un seul mouvement de ce gabarit est à mentionner (SIEMENS sur m²) à Vélizy-Villacoublay. Stable pour le première main, hausse modérée pour la seconde main Demande placée en Deuxième Couronne, en milliers de m² Demande placée en Deuxième Couronne par tranche de surface - T1-T Tranche de surface M² Part Valeurs locatives en Deuxième Couronne, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -20% De à m² % -42% Plus de m² % -8% Surface totale % -23% Le loyer prime reste inchangé à 230 /m²/an, cet immobilisme s observe depuis Les loyers moyens de transactions des bureaux de première main (surfaces neuves ou restructurées) en Deuxième Couronne sont également stables et se positionnent à 190 /m²/an en moyenne. A contrario, les valeurs locatives moyennes des prises à bail de surfaces de seconde main s élèvent quant à elles à 150 /m²/an en 2017, contre 140 /m²/an en L écart de loyer se resserre selon les différentes qualités de surfaces transactées. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 DEUXIÈME COURONNE OFFRES ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : plus d un million de m² vacants Les disponibilités immédiates de bureaux en Deuxième Couronne restent quasiment inchangées depuis fin 2016; elles s élèvent à plus d 1 million de m². Ce volume d offre, moins haut que dans les années reste cependant trop important compte tenu d une activité transactionnelle nettement à la peine : il représente en effet trois années de transactions au rythme actuel. Dans un contexte de contraction généralisée de la demande placée, le stock vacant continue d augmenter sur le Pôle de Roissy (+19%) et également à Marne-la-Vallée (+25%) mais se contracte en Deuxième Couronne Sud (-2%) et à Saint-Quentin-en-Yvelines (-4%). La Deuxième Couronne Sud concentre toujours plus de 40% des disponibilités avec m², suivie de Marne-la-Vallée ( m²), de Saint-Quentin-en-Yvelines ( m²) et du Pôle de Roissy ( m²). Taux de vacance : de 7% et 12% Offre immédiate en Deuxième Couronne, en milliers de m² Taux de vacance en Deuxième Couronne Le taux de vacance de la Deuxième Couronne est assez logiquement en hausse, de 6,5% relevés fin 2016 à 6,7% aujourd hui, soit un niveau supérieur à celui de l Ile-de- France (6,5%). L écart se creuse entre les différents marchés : 7,2% à Saint-Quentin-en-Yvelines et 7,9% sur le Pôle de Roissy, à comparer à 12,1% en Deuxième Couronne Sud et un plus haut historique à Marne-la-vallée où les bureaux vacants représentent 12,4% du parc total. Des projets nombreux, toujours peu de concrétisations Cushman & Wakefield Le ralentissement des livraisons de bureaux neufs observable depuis 2014 sur le marché de la Deuxième Couronne se poursuit. Le volume des livraisons en 2017 ne devrait pas dépasser les m², pour l essentiel pré commercialisés. Il reste en effet seulement m² de bureaux disponibles auprès d utilisateur dans ces immeubles neufs attendus en fin d année. Livraisons d immeubles de plus de m² en Deuxième Couronne, en milliers de m² Les projections de livraisons de nouvelles surfaces en 2018 s inscrivent dans cette tendance, avec seulement m² en chantier, dont m² à commercialiser à travers 5 opérations. La production neuve fait son retour à Saint-Quentin-en-Yvelines et même en Deuxième Couronne Sud, secteur où la dynamique de marché est plutôt faible. A plus long terme, de nombreux projets pourraient venir l alimenter le marché en 2019 et 2020; au regard du contexte actuel, ils demeurent du domaine du potentiel. Cushman & Wakefield 4

6 DEUXIÈME COURONNE SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : un 3 ème trimestre atone La demande placée de bureaux en Deuxième Couronne Sud enchaîne les mauvais résultats depuis le début de l année 2017 sans parvenir à inverser la tendance ; les volumes de commercialisation plafonnent en effet autour à m² par trimestre. Si bien que la demande placée totalise seulement m² de bureaux depuis le début de l année, en repli de 60% en un an. Tous les soussecteurs de la Deuxième Couronne Sud scorent négativement d une année sur l autre, avec une mention spéciale pour le marché de Massy, qui n aura pas dépassé les m² placés depuis le début de l année, un résultat très éloignés de ses ratios usuels ( m² par an au cours de la dernière décade). Dans ce contexte difficile, le marché de Vélizy semble résister un peu mieux ( m² de bureaux placés au cumul des 3 premiers trimestres). Baisse généralisée sur tous les segments de surfaces Tous les segments de surfaces affichent des baisses de leur volumes de commercialisations. Les grands mouvements d utilisateurs, absents depuis la fin de l année 2016, font enfin leur retour mais dans des proportions très modestes avec le positionnement de SIEMENS sur m² de bureaux restructurés à Vélizy-Villacoublay. Du côté des bureaux inférieurs à m², le recul des volumes de commercialisations atteint 26% pour les petites surfaces et 30% pour celles de taille intermédiaire. C est sur cette dernière catégorie, révélatrice de la bonne ou mauvaise santé d un marché que se porte aujourd'hui l attention des investisseurs; son ralentissement est de mauvais augure pour la fin de l année 2017 et Loyers de seconde main : hausse à Massy et Orly, correction à Vélizy Demande placée en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² Source: Demande placée en Deuxième Couronne Sud par tranche de surface - T1-T Tranche de surface M² Part Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -26% De à m² % -30% Plus de m² % -89% Surface totale % -60% La faiblesse des volumes traités depuis le début de l année doit inciter à la prudence dans l analyse des variations des loyers de bureaux de seconde main en Deuxième Couronne Sud. Ces valeurs locatives sont orientées à la hausse sur le marché d Orly (+25% en un an et une moyenne de 180 /m²/an) et à Massy (+11% et une moyenne de 170 /m²/an). A l inverse, la tendance haussière des loyers sur le secteur de Vélizy s inverse en 2017; la moyenne des loyers de transactions observées depuis le début de l année 2017 s établit à 155 /m²/an, en baisse de 9% d une année sur l autre. Note : Les loyers s entendent HT et HC 5

7 DEUXIÈME COURONNE SUD OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : m² vacants L offre immédiate en Deuxième Couronne Sud a atteint m² à la fin du 3 ème trimestre En baisse de 3% en 9 mois, elle conserve un niveau bien supérieur à celui de sa moyenne décennale ( m²) et des volumes moyens de transactions usuels sur ce secteur ( m² par an entre 2007 et 2016 et moins de m² depuis le début de l année 2017). Le déséquilibre offre / demande est commun à l ensemble des secteurs de la Deuxième Couronne Sud. Notons cependant le recul de la vacance sur les marché de Massy (-9% depuis fin 2016) et de Vélizy (-10% mais toujours plus de m² de surfaces immédiatement disponibles); ces replis tranchent avec une nouvelle accélération des libérations qui alourdissement l offre immédiate d Orly (+25% sur la même période et m² de bureaux vacants). Dans ce contexte, les taux de vacance observés à la fin du 3 ème trimestre 2017 suivent des trajectoires opposées : en baisse à Vélizy et à Massy, mais cependant positionnés à plus de 10% et même 15% pour Vélizy. Le marché d Orly n en finit plus de voir son taux de vacance grimper; il atteint aujourd hui 10,3%, un plus haut historique. Offre future : en attendant 2019 ou pas! Dans un contexte de faible activité du marché sur le segment des grandes transactions, l offre future de bureaux neufs et restructurés est réduite à sa plus simple expression, avec seulement m² développés sur le marché de Massy en En 2019, le marché de la Deuxième Couronne Sud pourrait accueillir plus de m² de bureaux neufs, développés principalement sur les secteurs de Vélizy ( m²) et Massy ( m²). Un peu de m² des surfaces programmées pour une livraison en 2018 sont en chantier, alors que m² attendent le lancement de leur construction. Cette offre probable pourrait être retardée dans son exécution si le marché ne montre pas des signes tangibles d une meilleure tenue de ses commercialisations. Il en ira surement de même pour les opérations annoncées en 2019, de l ordre de m². Offre immédiate en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² Taux de vacance en Deuxième Couronne Sud Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² Cushman & Wakefield 6

8 POLE DE ROISSY DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : été en pente douce Un peu moins de m² de bureaux ont été commercialisé sur le marché du Pôle de Roissy au 3 ème trimestre 2017, soit m² depuis le début de l année. Le marché ne parvient pas raccrocher son rythme transactionnel moyen depuis 10 ans (6 000 m² de bureaux chaque trimestre). En repli de 63% d une année sur l autre, c est, de longue date, l un des plus mauvais score de la Deuxième Couronne. Sans un renversement de tendance de grande ampleur, le cru 2017 pourrait marquer la pire contre-performance de la décennie pour le marché des bureaux du Pôle de Roissy. Aucune transaction de grande ampleur n est venue soutenir le marché depuis le début de l année, dans le prolongement de deux années blanches sur ce segment de surfaces. Coté petits et moyennes gabarits de bureaux, les replis des volumes traités affichent des décrochages respectifs de 33% à 87%. Au 3 ème trimestre, aucune signature sur une surface de bureaux de plus de m² n a été concrétisée. Hausse du loyer moyen de seconde main Le loyer prime reste inchangé depuis 2010, stable à 200 /m²/an ; de même, le loyer moyen de bureaux neufs et restructurés n évolue pas, toujours positionné à 180 /m²/an depuis Le loyer moyen de transactions de bureaux de seconde main - qui portent l essentiel de l activité transactionnelle de ce marché - retrouve son niveau de 2015 pour se s établir à 140 /m²/an. La majorité des transactions locatives se traite dans une amplitude de valeurs comprises entre 100 et 150 /m²/an. Demande placée sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² Demande placée par tranche de surface sur le pôle de Roissy - T1-T Tranche de surface M² Part Valeurs locatives sur le Pôle de Roissy, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -33% De à m² % -87% Plus de m² 0 0% ND Surface totale % -63% Note : Les loyers s entendent HT et HC 7

9 POLE DE ROISSY OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : toujours orientée à la hausse surtout entre et m² Offre immédiate sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² L offre immédiate de bureaux en Pôle de Roissy atteint un volume tristement record de m² à la fin du 3 ème semestre 2017, en hausse de 19% par rapport à fin Le décalage se creuse entre une offre que l on peut qualifier de pléthorique et le volume de la demande placée, en chute libre depuis 3 trimestres. L augmentation des disponibilités est surtout sensible sur le segment des petites surfaces (+64% en 9 mois pour m² vacants) et celles de taille intermédiaire (+45%). Ce dernier créneau de surfaces est aujourd hui ultradominant sur le Pôle de Roissy, avec m² de bureaux vides à commercialiser. Les disponibilités sont nombreuses dans le parc ICADE de Paris Nord 2, s agissant aussi bien de bâtiments d activités tertiaires que de bureaux purs, pour lesquels les valeurs locatives de présentation s échelonnent de 100 à 200 /m²/an. Taux de vacance, Pôle de Roissy A contrario, le stock de surfaces de plus de m² a diminué de plus de 40% en 9 mois. Parmi les principaux immeubles proposant des surfaces, «Le Panoramique» (9 500 m²) à Tremblay-en-France et «Art Val» (5 900 m²) à Villepinte attendent toujours leurs locataires. Taux de vacance en hausse Le taux de vacance du Pôle de Roissy poursuit son ascension entamée en 2016, pour atteindre 7,9 % à la fin du 3 ème trimestre, conséquence directe de la faible activité du marché. Il se situe nettement au-dessus du taux moyen enregistré en Deuxième Couronne (6,2%) et en Ile-de- France (6,5%). Offre future : un lancement en blanc Dans un contexte de marché peu porteur, les mises en chantier de nouveaux bureaux se font rares sur le secteur du Pôle de Roissy. Le seul chantier en cours concerne l immeuble «Baïkal» ( m²), lancé en blanc par AEROPORT DE PARIS et dont la livraison est prévue pour fin 2017 à Roissy-en-France. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² La commune de Roissy-en-France reste le principal pôle d attraction du secteur à l horizon Les projets potentiels, concernant les immeubles «Parc Mail» ( m²) et «International Trade Center» ( m²) attendent toujours un preneur avant de lancer leur construction. Notons que certains propriétaires ont choisi la voie de la rénovation de leur ensemble tertiaire, une stratégie plus légère et moins couteuse que la restructuration. Cushman & Wakefield 8

10 MARNE-LA-VALLÉE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : une hirondelle ne fait pas le printemps Demande placée à Marne-la-Vallée, en milliers de m² La meilleure tenue de la demande placée observée au 2 ème trimestre n aura pas tenu les promesses de l été et les commercialisations ont à nouveau plongé à seulement m² traités au cours du 3 ème trimestre. Depuis le début de l année, la demande placée atteint néanmoins m², un volume en hausse de 31% d une année sur l autre. Nonobstant cette tendance positive, le marché tertiaire de Marne-La-Vallée demeure un secteur difficile où les transactions sont peu nombreuses : 21 signatures depuis le début de l année, dont 8 au cours du 3 ème trimestre. Davantage de transactions de taille intermédiaire La configuration de la demande placée depuis le début de l année montre une belle progression des transactions de bureaux de taille intermédiaire (+26% en un an) avec 6 signatures pour un total de m². Les immeubles «Arlington Parc» et «Le Greenwich», tous deux situés à Serris, et le «Copernic» à Noisy-le-Grand ont été les grands bénéficiaires de la meilleure tenue de ces mouvements. A l opposé, l écoulement des petites surfaces ralentit (-55%), avec seulement m² commercialisés depuis le début de l année à travers 14 transactions. Une seule grande transaction est intervenue depuis le début de l année, s agissant du positionnement de l URSSAF sur m² dans l immeuble «M Campus», situé dans le parc de la Haute Maison de la Cité Descartes. Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Marne-la-Vallée - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -55% De à m² % +26% Plus de m² % ND Surface totale % +31% Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an Loyers prime et de première main stables, baisse pour la seconde main Le loyer moyen de première main reste stable à 210 /m²/an, tout comme celui de la valeur prime. Coté surfaces de seconde main, l heure est au resserrement des valeurs locatives, dont la moyenne s établit depuis le début de l année à 150 /m²/an, en repli par rapport aux 160 /m²/an relevés en Le loyer moyen des transactions est plus faible sur les secteurs 2 et 3 tandis que les valeurs les plus élevées sont à chercher dans les secteurs 1 (Noisy-le-Grand) et 4 (Chessy et Serris). Note : Les loyers s entendent HT et HC 9

11 MARNE-LA-VALLÉE OFFRE ET TAUX DE VACANCE L offre immédiate: au plus haut! La tendance à la hausse des disponibilités déjà observée au 2 ème trimestre s est confirmée au 3 ème trimestre. L offre immédiate de bureaux s élève à m², un niveau record pour le marché tertiaire de Marne-la-Vallée, qui correspond à plus de 4 ans d écoulement au rythme des 10 dernières années. Cet alourdissement s explique surtout par l augmentation du stock vacant de grands gabarits d immeubles (+52%), mais aussi par les bureaux de taille intermédiaire (+14% en 9 mois). Quelques nouvelles surfaces à Chessy et Jossigny sont venues s ajouter à des stocks de seconde main déjà importants. Pour des bureaux compris entre 1000 et m², les offres sont nombreuses sur l ensemble du territoire, avec une légère prédominance de Noisy-le-Grand, où quelques immeubles ont fait l objet d une rénovation. La hausse du taux de vacance continue Offre immédiate à Marne-la-Vallée, en milliers de m² Taux de vacance à Marne-la-Vallée L ascension du taux de vacance de Marne-la-vallée s est accélérée en 9 mois, passant de 10% fin 2016 à 12,4% à la fin du 3 ème trimestre. Cette trajectoire fait décrocher ce marché de la moyenne observée en Deuxième Couronne (6,1%) et à l échelle francilienne (6,5%). Un unique lancement en blanc Les livraisons de bureaux neufs à Marne-la-Vallée prévues pour la fin de l année sont concentrées sur la commune de Jossigny. Elles concernent le lancement en blanc des bâtiments 1 & 2 du «Carré Haussmann» (8 000 m² disponibles) et le lancement en gris des bâtiments 1a et 1b de l immeuble «Le Fifteen» ( m² entièrement pré commercialisés). Ces deux projets sont pour l heure les seuls chantiers en cours. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, en milliers de m² Cet unique lancement en blanc en dit long sur la vigilance des investisseurs quant à l état du marché de Marne-la- Vallée. La grande majorité des projets est maintenant attendue en 2019, qui totalise près de m², dont m² à Montévrain. L opération «Université», qui porte l essentiel du volume attendu en 2019, pourrait être à nouveau reportée, comme ce fut le cas par le passé. Son lancement est conditionné à une pré commercialisation en toute ou partie. Cushman & Wakefield 10

12 SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : quel été! Le 2 ème trimestre 2017 avait déçu, avec à peine m² placés sur le marché des bureaux de Saint-Quentin-en- Yvelines. L été est venu corriger ce passage à vide, avec un peu plus de m² commercialisés, dont près de m² pour la seule prise à bail d ASSYSTEM sur «Le Carré - ex L International» à Montigny-le-Bretonneux. Au cumul des 3 premiers trimestres, la demande placée atteint donc m², un niveau déjà supérieur à celui affiché fin 2016 ( m²), et même au-delà du cru 2015 ( m²). Après une séquence d érosion graduelle des commercialisations, le marché de Saint- Quentin-en-Yvelines voit sa dynamique de marché s inverser. Demande placée à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Les grandes transactions sauvent l année Cette embellie du marché tertiaire de Saint-Quentin-en- Yvelines repose principalement sur le retour de quelques grandes transactions : au 1 er trimestre, le DEPARTEMENT DES YVELINES avait ouvert la voie en louant un immeuble en état d usage à Guyancourt. C est aujourd hui ASSYSTEM qui confirme son ancrage sur ce marché avec la prise à bail du «Carré», une restructuration de près de m² de bureaux à Montigny-le-Bretonneux. Le renouvellement de l offre neuve aura été l élément déclencheur de cette nouvelle dynamique de marché sur ce secteur. En contrepoint de cette tendance positive, les petites et moyennes surfaces affichent quant à elles des baisses des rythme significatives : -21% d une année sur l autre pour les bureaux inférieurs à m² (24 signatures) et -48% pour ceux de taille intermédiaire (seulement 4 transactions). Demande placée par tranche de surface à Saint-Quentinen-Yvelines - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -21% De à m² % -48% Plus de m² % ND Surface totale % +127% Valeurs locatives à Saint-Quentin-en-Yvelines, /m²/an Baisse du loyer prime Le loyer prime baisse de 4% en un an et se positionne à 220 /m²/an. Il tend à rejoindre le loyer moyen de première main, qui reste stable à 200 /m²/an. Le loyer de seconde main n a quant à lui pas évolué et conserve son niveau de 140 /m²/an depuis L amplitude des loyers est relativement large, avec des valeurs allant de 110 /m²/an pour les prises à bail de surfaces anciennes en état d usage à /m²/an pour des bureaux rénovés proches du centre-ville et d une gare RER. Note : Les loyers s entendent HT et HC 11

13 SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : un recul de 4% en 9 mois Le recul de l offre immédiate de bureaux à Saint-Quentinen-Yvelines observé au trimestre précédent s est amplifié sur les 3 derniers mois. Les surfaces vacantes se sont allégées de 4% et représentent aujourd hui m², à comparer à m² fin Cet allégement est essentiellement imputable à la diminution significative des stocks vacants de grands gabarits d immeubles (-24% en 9 mois). A contrario, le stock de moyennes surfaces a rebondi de 21% sur cette même période, avec un peu plus de m² aujourd hui disponibles sur le marché, soit près de la moitié de l offre vacante du secteur. Cette volumétrie croissante est préoccupante, alors même que les prises à bail ont fléchi sur ce segment de surfaces, en particulier depuis le début de l année. La baisse graduelle du taux de vacance à Saint-Quentinen-Yvelines s est poursuivie au 3 ème trimestre 2017; il se positionne à 7,2% et se approche de la moyenne francilienne (6,5%). Saint-Quentin-en-Yvelines présente aujourd hui l un des taux de vacance les plus bas de la Grande Couronne. Offre immédiate à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Taux de vacance à Saint-Quentin-en-Yvelines Offre future : allure mesurée en 2018 un potentiel important en 2019 Les livraisons de bureaux se réalisent au compte-goutte sur le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines; les pré commercialisations sont de mise sur ce marché dont la demande placée n a cessé de se réduite au fil des années. Dans ce contexte, l offre neuve est très réduite et se résume à seulement m² attendus en 2018, à travers 2 projets développés à Guyancourt : «Proxima V» de CFC DEVELOPPEMENT et «L Albero», une restructuration portée par B&C. Les projets qui disposent d un permis de construire représentent environ m², en majorité situés à Montigny-le-Bretonneux et livrables en Ils viendront alimenter l offre neuve ou restructurée de ce secteur avec des gabarits d immeubles plus grands que ceux actuellement en cours de livraison, de l ordre de à m². Citons à titre d exemple «Seven» (7 800 m²) de LINKCITY, et «Imagine» ( m²), développé par SERCIB. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Cushman & Wakefield 12

14 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 13

15 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés