COMMUNIQUE DE PRESSE Paris, le 27 février 2013 Bilan et perspectives des marchés immobiliers : le Crédit Foncier présente son étude annuelle Un marché immobilier résidentiel en retrait en 2013 Une baisse des prix différenciée selon les marchés «Le marché immobilier résidentiel en 2013 devrait poursuivre le mouvement entamé en 2012 : une relative résistance des prix dans les zones tendues et une baisse plus accentuée ailleurs. Toutefois, ce ralentissement ne remet pas en cause les fondamentaux d un marché immobilier français caractérisé par un besoin en logement insatisfait. Par ailleurs, dans un marché dont les prix n ont cessé de croître durant plus de 15 années, ce repli est naturel et peut même apparaître comme nécessaire» a déclaré Bruno Deletré, directeur général du Crédit Foncier. Dans cet environnement immobilier, reflet également d un contexte macro-économique incertain, le spécialiste du financement de l immobilier qu est le Crédit Foncier fera preuve de dynamisme et d innovation pour accompagner au mieux ses clientèles, dans le respect de leurs contraintes financières. Ainsi, par exemple, en matière d accession sociale à la propriété, secteur dont le Crédit Foncier est de très loin le principal financeur en France, nous capitaliserons sur notre longue expérience des prêts réglementés pour permettre au plus grand nombre de ménages de devenir propriétaires». Immobilier résidentiel : bilan 2012 Sur le marché immobilier résidentiel (ancien et neuf confondus), le niveau très bas des taux d intérêt de crédit immobilier (3,23 % fin 2012) n a pas suffi à soutenir suffisamment la demande. La production de crédits immobiliers engagés (y compris les crédits travaux) affiche ainsi une baisse de près de 29 % pour atteindre 115 milliards d euros. Par ailleurs, fin 2012, la durée moyenne des prêts s établit à 210 mois, en recul de 4 mois par rapport à la moyenne constatée de l année 2011, dans un contexte réglementaire qui rend plus difficile l octroi de financements de longue durée. Marché de l ancien en 2012, un marché en retrait 650 000 ventes estimées en 2012 4 % à 11 % de ménages désolvabilisés par la suppression du PTZ + dans l ancien + 2 % à - 10 % d évolution des prix en province Le marché de l immobilier ancien enregistre un volume de près de 650 000 transactions estimées en 2012, en baisse d au moins 20 % par rapport à l année 2011. Les inquiétudes résultant de la situation économique ont, en effet, généré un fort attentisme des ménages. Par ailleurs, la seule suppression du PTZ + dans l ancien a entraîné l exclusion du marché de 4 % à 11 % des ménages primo-accédants, selon les agglomérations. Pour sa part, l évolution des prix est extrêmement différenciée. Le marché immobilier parisien et celui de la Première Couronne ont fait preuve d une bonne résistance, du fait d une pénurie d offre face à une demande solvable toujours présente. 1
Ailleurs en Ile-de-France, les prix ont amorcé une baisse de 0 à 2 %, de façon inégale mais accentuée depuis le quatrième trimestre 2012. En province, sur l ensemble de l année, les évolutions moyennes de prix dans les grandes agglomérations sont comprises entre + 2 % et - 10 %. Néanmoins, les marchés sont de plus en plus hétérogènes, selon les types de biens et les quartiers. La carte ci-dessous illustre le prix d un appartement T4 ancien ou récent, en secteur périphérique «apprécié» à fin 2012 et l évolution de son prix sur l année 2012. Prix* d un appartement T4 ancien ou récent, secteur périphérique «apprécié» Lille 200 000 Nantes 160 000 Bordeaux 220 000 Le Havre 190 000 Le Mans 110 000 Angers 134 000 PARIS 740 000 Clermont-Fd 145 000 Dijon 170 000 St-Etienne 120 000 Reims 175 000 Lyon 220 000 Grenoble 200 000 Strasbourg 175 000 Toulouse 200 000 Montpellier 235 000 Nîmes 135 000 Marseille 220 000 Toulon 240 000 Nice 340 000 Légende : Evolution sur un an de +2% à +5% de 0% à +2% de 0% à -2% de -2% à -5% * Prix dominant relevé sur les mutations d un appartement de 75 m² à 85 m², situé dans un quartier résidentiel recherché de la proche périphérie. Il ne s agit donc pas d une moyenne statistique du logement sur la ville concernée. 2
Marché du neuf, un marché dont les prix se stabilisent 339 000 logements mis en chantier 86 200 ventes de logements par la promotion et 126 600 ventes de maisons individuelles en diffus Sur le marché de la promotion immobilière, la production de logements est en baisse de près de 20 % en 2012, alors que la baisse des permis de construire est limitée à 7,5 %. Il s est ainsi construit 339 000 logements en 2012 (contre 421 300 en 2011), très en deçà de l objectif annuel de 500 000 logements qui permettrait de satisfaire la demande. Sur le marché de la maison individuelle en diffus (maisons de constructeurs), le volume de ventes s élève à environ 126 600 unités, soit une baisse d environ 16 % par rapport à 2011. Le repli du marché de la maison individuelle est constaté sur l ensemble du territoire et affecte la clientèle aux revenus les plus modestes, celle qui a souffert de la montée du chômage et de la stagnation du pouvoir d achat. Le volume des ventes est également en baisse de 25 %, tant pour les appartements que les maisons de promoteurs (maisons individuelles groupées). Il en résulte une hausse du stock de logements estimé à près de 90 000 unités. Toutefois, en dépit de la baisse significative des volumes de ventes, les prix dans le neuf sont restés stables sous l effet, en particulier, des contraintes BBC et des nouvelles normes d accessibilité. Immobilier résidentiel : perspectives 2013 Dans un environnement économique dégradé, le marché de l immobilier devrait poursuivre sa baisse. De ce fait, le volume des crédits engagés pourrait se contracter en 2013, pour atteindre un niveau légèrement supérieur à 100 milliards d euros (soit une baisse d environ 12 % par rapport à 2012). Marché de l ancien en 2013, vers un différenciation accrue des marchés 570 000 ventes attendues en 2013 0 % à - 5 % d évolution des prix attendue en 2013 dans les zones tendues 7 % à 10 % de baisse des prix attendue en 2013 dans les zones non tendues Le Crédit Foncier table sur une réduction du volume d activité de l ordre de 12 % par rapport à 2012, soit près de 570 000 transactions attendues en 2013. En 2013, sur les marchés où l offre de logements est insuffisante par rapport à la demande (cœurs de métropoles, secteurs privilégiés, stations balnéaires ou de montagnes cotées), l évolution des prix devrait être comprise entre 0 % et - 5 %. En Ile-de-France, hors Paris, le repli devrait être de l ordre de 5 %. Ailleurs, c est-à-dire sur les zones moins tendues, les baisses devraient être de l ordre de 7 % à 10 %. 3
Marché du neuf en 2013, une baisse de la production de logements 316 000 logements mis en chantier en 2013 Affecté par le contexte économique défavorable, le rythme de construction de logements collectifs devrait connaître une baisse des mises en chantier de près de 7 % sur l ensemble de l année pour atteindre environ 316 000 unités. Le PTZ +, qui ne concerne plus que le neuf performant énergétiquement depuis le début de l année, devrait bénéficier aux ménages les plus modestes du fait de l abaissement des plafonds de ressources et la réinstauration d une période de différé total d amortissement devrait améliorer leur capacité d achat. En matière d investissement locatif, le dispositif Duflot aura pour tâche de prendre le relais de la loi Scellier, dans une vocation davantage sociale. Sur ce segment, le calme prédomine à ce stade. Immobilier d entreprise Marché locatif de bureaux, un second semestre 2013 assez actif Avec 2,245 millions de mètres carrés placés en Ile-de-France, le marché locatif de bureaux a connu une performance satisfaisante, avec un second semestre assez actif. Par rapport à 2011, la baisse d activité s est ainsi limitée à 8 % environ. Sur l ensemble de l année, le marché a été animé par des utilisateurs en quête de mobilité et de la meilleure performance par rapport au prix. Le dynamisme de ce marché dans une période de crise économique, où la consommation de mètres carrés devrait être corrélée à l emploi dans le secteur tertiaire, peut sembler paradoxal. Il s explique toutefois de plusieurs manières : affectés par la crise, les utilisateurs de bureaux, contraints à la rationalisation de leur outil immobilier, cherchent à réduire leurs coûts et tendent à renégocier leurs loyers, voire à rechercher de nouvelles implantations ; ce sont les grands utilisateurs qui animent le marché locatif, et portent leur exigence vers des immeubles labellisés, flexibles et surtout moins coûteux, rapportés au poste de travail ; enfin, les uns et les autres remettent donc sur le marché des immeubles de générations antérieures, qui viennent alimenter l offre immédiate, mais aussi peser sur la structure de cette offre, où la part des immeubles neufs / restructurés se réduit chaque année. En région parisienne en 2012, la Défense affiche une progression flatteuse - en partie grâce à une transaction-phare, celle de la Tour Esplanade par le Ministère de l Ecologie - et la Première Couronne sort grande gagnante, avec un volume placé en hausse de 44 %, porté par quelques belles transactions. Les autres secteurs ont affiché une relative sous-performance, notamment Paris, qui a souffert d un manque conjoncturel d offre de qualité. S agissant de la répartition géographique de la demande placée en Ile-de-France, la Première Couronne et le Croissant Ouest se taillent la part du lion avec 43 % des locations tandis que Paris est en recul par rapport à 2011, ne captant plus qu un tiers environ de la demande placée. Avec une performance honorable en termes de demande placée, le paradoxe continue puisque le stock de bureaux l offre disponible immédiate se contracte légèrement à fin 2012, à un peu moins de 3,6 millions de mètres carrés. En effet, depuis bientôt deux ans, la relative pénurie d offre neuve sur la région, a causé un «trou d air» dans les livraisons, ce qui a favorisé l absorption du stock. Pour autant, le segment de l offre de seconde main disponible est en augmentation régulière. 4
Les loyers franciliens affichent une stabilité faciale trompeuse, voire une très légère hausse. Cependant, déflatés des «mesures d accompagnement», c est-à-dire des remises de loyers stipulées dans les baux, les loyers tertiaires réels affichent une baisse accentuée, à mesure que ces remises sont de plus en plus importantes. Seule l analyse bail par bail permet de mesurer des écarts qui peuvent aujourd hui atteindre 26 % sur des baux fermes de 12 ans, surtout dans les secteurs où l offre est importante. Marché de l investissement, une activité soutenue Avec près de 14,5 milliards d euros investis en immobilier d entreprise banalisé (en se limitant aux bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activités), 2012 s est inscrite dans la continuité de 2011. En dehors du pic de 2006 et 2007, années exceptionnelles, ce niveau de performance est cohérent avec la période décennale, où la moyenne se situe autour de 15 milliards d euros. Les investisseurs sont à la recherche des meilleurs produits, mais aussi des situations les plus sécurisantes pour pérenniser les «cash-flows». Ils ont clairement privilégié l Ile-de-France, en investissant sur la région capitale 3 fois plus que l ensemble de ce qui est investi en régions. Le produit «bureaux» reste aussi privilégié, représentant à lui seul 70 % des volumes investis, alors que le commerce reste un produit convoité. Sa part de 21 % en 2012 est satisfaisante mais limitée par la pénurie d offre de qualité. Enfin, le marché de la logistique a atteint l an dernier 9 % des engagements, grâce à des ventes de portefeuilles importants. Pour Paris, l année 2012 s est révélée particulièrement faste en termes d investissement, la capitale demeurant plus que jamais une valeur sûre. Avec 64 % du montant total de l investissement en Ilede-France, la performance parisienne est surtout due à quelques très grosses transactions sur des adresses emblématiques du Quartier Central des Affaires (QCA), qui se sont échangées l an dernier. L ensemble de ces facteurs conjoncturels s est traduit directement sur les taux de rendement exigés, avec une nouvelle et sensible baisse sur les bureaux parisiens et les locaux commerciaux de pied d immeuble, bien placés en centre-ville. Sur Paris QCA, des taux de 4,25 % en bureaux «prime» sont désormais la norme, et le commerce de centre-ville est descendu à 4 %. Plus que jamais, la qualité se paye au prix fort. 5
** A propos du Crédit Foncier Spécialiste du financement des projets immobiliers depuis 1852, le Crédit Foncier propose aux particuliers, aux acteurs du secteur public ainsi qu'aux entreprises, des solutions et des services innovants précisément adaptés à leurs besoins. Au cours des 20 dernières années, il a permis à plus de 3 millions de ménages de devenir propriétaires en développant des solutions de financement personnalisées. Depuis 160 ans, il est un acteur majeur du développement des territoires, investi dans l'accompagnement des politiques publiques de financement de l'habitat social et des infrastructures. Filiale du Groupe BPCE, le Crédit Foncier dispose d'un modèle de financement robuste et pérenne reposant sur l'activité de sa filiale, la Compagnie de Financement Foncier, qui mène une politique active d'acquisition de créances et d'émission d'obligations foncières (notées AAA/Aaa/AAA par les trois principales agences de notation) dans des conditions de marché optimales. Pour plus d'informations, www.creditfoncier.com. A propos de Crédit Foncier Immobilier Crédit Foncier Immobilier est une filiale du Crédit Foncier, née de la volonté du Crédit Foncier et d Ad Valorem de développer une plateforme de services et de conseil, à destination des grands propriétaires, corporates et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine immobilier. Cultivant une forte proximité avec ses clients, Crédit Foncier Immobilier est un acteur majeur du conseil qui offre une gamme exhaustive de prestations, allant du conseil à la commercialisation, en passant par l expertise, la gestion et le diagnostic. Crédit Foncier Immobilier, implanté dans 15 métropoles françaises, rassemble 270 collaborateurs. www.creditfoncierimmobilier.fr La totalité de l étude est disponible sur le site www.marche-immo.com Contact Presse Kayoum Seraly Tél. : 01 57 44 78 34 kayoum.seraly@creditfoncier.fr 6