MARKETBEAT IDF - LA DÉFENSE 3 ème Trimestre 2018 Réinventer La Défense
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5
CONTEXTE ÉCONOMIQUE UNE ANNÉE AUX 2 VISAGES Le PIB joue aux montagnes russes Pour le 2 ème trimestre consécutif, le Produit Intérieur Brut (PIB) n a augmenté que de 0,2% en France. Les facteurs internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) constituent la toile de fond du décrochage général de croissance observé depuis le début de l année tant en France qu en Europe. Toutefois, ce plongeon, en deçà des niveaux de croissance de la zone euro (+0,4% au 2 ème trimestre 2018), est assurément induit par des facteurs ponctuels nationaux : impact des grèves sur la consommation, investissement atone des ménages (-0,1% au 2 ème trimestre après +0,3%) Depuis janvier, le moral des ménages a d ailleurs chuté de 10 points, contre seulement 6 points pour le climat des affaires qui se stabilise désormais à 106, un niveau supérieur à sa moyenne long terme. C est d ailleurs du côté des entreprises que l horizon de croissance devrait s éclaircir au 2 nd semestre de l année. L accélération de leurs investissements (+0,1% au 1er trimestre et +1,2% au 2 ème ), en particulier dans les biens d équipement, traduit en effet leurs anticipations d un rebond de la demande intérieure et extérieure. D autre part, la suppression des cotisations d assurance chômage et la réduction de la taxe d habitation pour certains foyers viendront prochainement augmenter le pouvoir d achat des ménages : +0,5% au 3 ème trimestre suivi de +1,7% au 4 ème trimestre 2018. Cette perspective devrait ainsi participer à dynamiser la consommation des ménages, principal moteur de la croissance française. Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Décrue plus lente que prévue! Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois est attendue cette année : +129 000 en 2018 à comparer à +342 000 en 2017. Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle et que l industrie reste en zone rouge. L emploi salarié non marchand, pour sa part, devrait profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences» sur la seconde partie de l année. Fort de ces constats, OXFORD ECONOMICS a revu à la hausse (+20 bps) sa prévision du taux de chômage à fin d année, à 9,1% en France métropolitaine - et 8,2% pour l Ile-de-France - un chiffre toutefois en baisse par rapport aux 9,4% relevés en 2017. Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage devrait toutefois se confirmer en fin d année et ce, pour la 3 ème année consécutive. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2
LA DEFENSE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : régime constant Le marché des bureaux de La Défense poursuit son année 2018 sur un rythme satisfaisant et les 45 400 m² commercialisés au 3 ème trimestre portent à 120 000 m² la demande placée en 9 mois. Un tel niveau d activité devance son temps de passage de 2017 et frôle sa moyenne décennale (127 000 m²), sachant que la marche reste encore haute pour égaler les scores des deux années précédentes. Relais de croissance multiples Sur un marché tertiaire francilien sous le signe de la centralité parisienne, La Défense a su tirer son épingle du jeu en attirant 6 grands mouvements d utilisateurs depuis le début de l année. Au titre des plus importants, citons DALKIA (10 900 m²), les LABORATOIRES MSD (9 900 m²) ou encore OTIS (8 100 m²). Le fait que la quasitotalité de ces commercialisations ait concerné des immeubles rénovés ou récents suggère une prise de vitesse potentielle du marché du quartier d affaires à moyen terme. Les autres segments de surface n ont pas été en reste, notamment celles comprises entre 1 000 et 5 000 m². Ce créneau, au cœur de près d un mètre carré sur deux commercialisé depuis le début de l année, propose un solide relais d activité qui renforce également la résilience de La Défense. Sur les 27 transactions réalisées sur ce segment, pas moins de 5 figurent dans la tranche haute de ce gabarit de surfaces, parmi lesquelles KPMG (4 900 m²) dans «Europlaza» et EDF (3 300 m²) dans «Cœur Défense» ou encore COGNIZANT (3 000 m²) dans la tour «Ariane». Valeurs locatives : courants ascendants Demande placée à La Défense, en milliers de m² Immostat Demande placée par tranche de surface à La Défense - T1-T3 2018 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 17 300 15% +21% De 1 000 à 5 000 m² 55 300 46% +17% Plus de 5 000 m² 46 700 39% +18% Surface totale 119 300 100% +18% Immostat Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main s établit à 480 /m²/an en moyenne en 2018 (+7% en 9 mois). L étroitesse de l offre de grande taille et l arrivée de nouveaux immeubles hautement qualitatifs proposés à plus de 550 /m²/an créent les conditions d une hausse des loyers à court/moyen terme. Sans pour autant revenir aux sommets de 2009-2011, le loyer de première main de La Défense possède encore un indéniable potentiel de croissance supplémentaire. La relative stabilité du loyer moyen de seconde main à 420 /m²/an (+2%) cache, de son côté, un étagement assez large des valeurs mais une concentration des prises à bail entre 390 et 430 /m²/an. Dans le même temps, et face à l absence d offre neuve à court terme, plusieurs propriétaires ont relevé à 450-500 /m²/an les loyers de présentation de leurs bureaux récents ou rénovés. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield. Les loyers s entendent HC HT 3
LA DEFENSE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : régime sec L activité transactionnelle, massivement réalisée dans le stock existant depuis plusieurs trimestres, érode inexorablement les disponibilités de bureaux de La Défense, qui totalisent 160 000 m² à la fin du 3 ème trimestre 2018. Cette contraction, ininterrompue depuis le sommet de 2014 (plus de 400 000 m²) a fait chuter l offre immédiate sur des planchers inédits depuis 2009. Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² La pénurie est encore plus prégnante du côté des grands gabarits d immeubles, au plus bas depuis plus de 15 ans. A peine 10 immeubles de grande taille - tous rénovés - sont immédiatement disponibles, sans aucune surface de première main. Divisibilité et libérations régulières alimentent par ailleurs un mouvement de bascule avec l offre de taille intermédiaire qui reste élevée. L absence de grandes offres neuves limite en tout cas les choix d implantation des entreprises, qui doivent envisager à plus longue échéance leurs projets immobiliers en attendant l offre future ou se rabattre sur les marchés voisins. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance Taux de vacance : sous le niveau francilien La chute des disponibilités immédiates continue d alimenter le repli du taux de vacance, tombé à 4,9% à la fin du 3 ème trimestre 2018. Passé sous une moyenne francilienne déjà très basse (5,3%), ce taux creuse l écart avec son voisin de Péri-Défense (13%) et l ensemble du Croissant Ouest (10,4%). Offre future : sur le pas de tir La production nouvelle de bureaux va monter en régime jusqu en 2020 et renouveler considérablement le paysage tertiaire de La Défense. Après les livraisons du «Belvédère» et de «Window», entièrement pré commercialisés, celles du «Carré Michelet» et de «Sowork» (encore 21 500 m² et 11 500 m² disponibles) vont clore une année sous le signe des restructurations. Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² En 2019 et 2020, des gabarits hors normes prendront le relais avec les tours «Alto» (48 000 m²) et «Trinity» (47 000 m²), épaulés par des restructurations de grande ampleur comme «Landscape» (63 700 m²) et «Akora» (40 000 m²). Tous ces projets, d ores-et-déjà passés en phase opérationnelle, portent à 250 000 m² les volumes de bureaux en chantier d ici 2021. Offre immédiate au plus bas, production neuve dans les starting block, les ressorts sont tendus pour libérer le plein potentiel de La Défense. Cushman & Wakefield 4
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5
AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0)1 86 46 10 93 pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2018 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés