IMMOBILIER D ENTREPRISED GRAND LYON Le marché 2005 : bilan et perspectives 20 janvier 2006
SOMMAIRE Les bureaux Les locaux d activité Les entrepôts logistiques L investissement
LE MARCHE DES BUREAUX
LES BUREAUX Comparaison des performances bureaux Demande placée (m²) Évolution 2004/2005 Stock disponible (m²) Loyer annuel /HT/m² Haut de gamme Paris 2 165 000 + 14% 2 770 000 700 Lyon 193 000 + 18% 310 000 205 Lille 114 000 + 2% 192 000 175 Marseille / Aix 131 000 + 10% 133 000 200 Toulouse 110 000 + 13% 80 000 168 Barcelone 413 000 + 15% 281 000 288 Milan 270 000-5% 930 000 500 Amsterdam 335 000 + 10% 1 232 000 320 Dublin 186 000-4% 401 000 511
LES BUREAUX BILAN DE L'ANNEE 2005 La demande 194 000m² placés dont 41% dans le neuf Augmentation de la demande placée de 18% par rapport à l année dernière L offre 310 000 m² disponibles dont 27% dans le neuf Les loyers NEUF: Part Dieu et Cité Internationale : 205 euros Périphérie : 130 à 145 euros ANCIEN: Part Dieu et environs : 130 à 170 euros Périphérie : 90 à 130 euros
LES BUREAUX Évolution de la demande placée (m²) 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 140 000 192 000 240 000 190 000 170 000 170 000 165 000 194 000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
LES BUREAUX Évolution de la demande placée par nature de locaux 160 000 152 000 140 000 119 000 114 000 120 000 100 000 80 000 96 500 103 472 74 304 88 621 90 750 neuf ancien 60 000 40 000 20 000 37 500 37 500 79 000 66 080 54 577 59 207 74 250 80 000 0 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998
LES BUREAUX Évolution de la demande placée par nature de transactions 250 000 200 000 204 490 ventes location 150 000 113 616 133 490 144 613 113 422 112 337 117 432 148 000 100 000 50 000 19 207 21 598 23 935 24 939 15 460 35 491 47 568 46 000 0 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998
LES BUREAUX Répartition de la demande placée 12% 4% Autres secteurs 20% 3% 10% 10% 9% 8% 6% 10% 23% 4% 3% 8% 4% 20% 5% 2005 2004 W N E 9% 5% 8% 11% S 8%
LES BUREAUX Répartition de la demande placée par taille En nombre de transactions 8% 6% 2% 25% 59%
LES BUREAUX Principales transactions 2005 Preneur APRIL SFR DGI Alma consulting group Aural SNCF Transiciel SOGETI Conseil RégionalR Iris Bus ATOS Sell By Tell Genzyme Surface en m² m 14 000 6 000 4 160 3 300 3 000 3 000 2 500 2 000 2 000 1 900 1 760 1 700 Situation Part-Dieu St Priest Bron Lyon 9 Lyon 8 Part-Dieu Villeurbanne Ouest St Priest Part-Dieu Part-Dieu Champagne au Mont d'or
LES BUREAUX Offre de bureaux disponibles à moins de 6 mois (m²) 350 000 300 000 Total Dont Neuf Stock neuf Lyon intra-muros 58 000 m² 250 000 Extérieur 27 000 m² 200 000 Stock seconde main 150 000 Lyon intra-muros 100 000 m² 100 000 Extérieur 125 000 m² 50 000 0 160 000 145 000 110 000 146 000 169 000 238 000 282 000 310 000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Livraisons prévues en 2006 (Chantiers démarrés) 66 500 m²
LES BUREAUX PERSPECTIVES POUR L ANNEE L 2006 La demande Les perspectives de clés en main sont dores et déjà significatives La reconnaissance des pôles de compétitivité permettra-t-elle d attirer de nouveaux utilisateurs exogènes? L année 2006 sera-t-elle celle du dépassement du seuil psychologique des 200 000 m² placés? L offre La qualité de l offre dans le neuf est de plus en plus performante Importance croissante de la rationalisation de l implantation L année 2006 devra faire l objet de réflexions quant à certains immeubles de seconde main disponibles (réhabilitation, changement de destination ) Les loyers Tendance à une stabilité des valeurs locatives sur la majorité des secteurs
LE MARCHE DES LOCAUX D ACTIVITES ET INDUSTRIELS
LES LOCAUX D ACTIVITES la demande reste soutenue 265 000 dont 14% dans le neuf BILAN DE L'ANNEE 2005 La demande 50% de la demande concerne l Est et le Sud-Est de Lyon Un stock de plus en plus vieillissant L offre 350 000 m² disponible dont 45% le long du contournement Est de Lyon Stabilité des loyers Les loyers Delta de plus en plus important ente le neuf et l ancien (34 à 70 euros)
LES LOCAUX D ACTIVITES Évolution de la demande placée (m²) 280 000 270 000 260 000 250 000 240 000 230 000 280 000 240 000 270 000 265 000 220 000 2002 2003 2004 2005
LES LOCAUX D ACTIVITES Répartition de la demande placée 8% 13% Plaine de l Ain 11% 5% 28% 7% 18% 3% 6% Isle d Abeau
LES LOCAUX D ACTIVITES Répartition de la demande placée par taille En nombre de transactions En surface (m²) 32% 7% 39% 28% 11% 14% 22% 47%
LES LOCAUX D ACTIVITES La demande placée par nature de locaux 250 000 242 800 227 900 200 000 150 000 neuf ancien 100 000 50 000 27 200 37 100 0 2004 2005
LES LOCAUX D ACTIVITES Top Ten 2005 des transactions Preneur Multi-Pass LEROY-MERLIN RTK Relais Pneux GUIGARD TRD Inox Kit Veranda SGB SGB TOP LOC Norbert Dentressangle SIKA-France Surface en m² m 8 500 6 700 6 000 5 780 5 200 4 930 4 250 4 000 3 374 2 995 2 754 2 000 Situation Ain Dardilly Beynost Beynost Nord Ouest St Priest Feyzin Genas Genas Lyon Est Chassieu Irigny
LES LOCAUX D ACTIVITES 350 000 m² d offre disponible Nord 40 000 m² Ouest 56 000 m² Lyon Villeurbanne 44 000 m² 1ere couronne 160 000 m² 2e couronne 50 000 m²
LES LOCAUX D ACTIVITES PERSPECTIVES POUR L ANNEE L 2006 La demande Le nombre de délocalisation va une fois de plus influer sur la demande placée L offre Renouvellement assuré par la livraison de nouveaux parcs d activité (environ 60 000 m²), essentiellement sur l Est et le Sud-Est. Les loyers Ancien: stock important qui risque de favoriser la baisse des valeurs Neuf: offre neuve de qualité livrée en 2006, qui peut favoriser un maintien voir une hausse des valeurs
LES ENTREPÔTS LOGISTIQUES
LES ENTREPOTS LOGISTIQUES Baisse significative de la demande placée BILAN DE L'ANNEE 2005 La demande 263 000 m² placés dont prés de 50% dans des locaux neufs et 50% dans l Isle d Abeau. Augmentation de l offre dans l ancien L offre 350 000 m² d offre disponible dont 18% dans le neuf 550 000 m² de projets en cours et à construire (dont 50% sur l Isle d Abeau) Les loyers Stabilité des loyers dans le neuf (44 à 47 euros en fonction des secteurs) Baisse des loyers dans l ancien sans autorisation DRIRE (inférieurs à 37 euros)
LES ENTREPOTS LOGISTIQUES Évolution de la demande placée (m²) 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 200 000 295 000 405 000 263 000 0 2002 2003 2004 2005
LES ENTREPOTS LOGISTIQUES Répartition de la demande placée 16% 9% Plaine de l Ain 10% 8% 16% 52% Isle d Abeau
LES ENTREPOTS LOGISTIQUES Répartition de la demande placée par taille En nombre de transactions En surfaces (m²) 30% 20% 50% 37% 35% 28%
LES ENTREPOTS LOGISTIQUES La demande placée par nature de locaux 350 000 324 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 81 000 131 500 131 500 neuf ancie 0 2004 2005
LES ENTREPOTS LOGISTIQUES Top Ten 2005 des transactions Preneur ACR Smoby LU UPS Geodis GEFCO Darfeuille Doumenge Extension LDLC.com France Boisson SLS Surface en m² m 22 400 22 000 22000 19 000 15 000 10 560 10 000 12 000 8 000 6 280 6 120 Situation Isle d'abeau Dagneux Isle d Abeaud Isle d'abeau Isle d'abeau Toussieux Marennes Chaponnay Isle d Abeaud St Priest Isle d'abeau
LES ENTREPOTS LOGISTIQUES Offre immédiatement disponible Nord 57 000 m² Plaine de l Ain 75 000 m² Dont neuf 20 000 m² Sud Est 120 000 m² Dont neuf: 12 000 m² EPIDA 100 000 m² Dont neuf: 32 000 m²
LES ENTREPOTS LOGISTIQUES Projets en cours et à construire Nord 40 000m² Plaine de l Ain 85 000 m² Sud Est 170 000m² EPIDA 260 000 m²
LES ENTREPOTS LOGISTIQUES PERSPECTIVES POUR L'ANNEE 2006 La demande La demande sera favorisée en 2006 par: - La concentration des acteurs chez les logisticiens et les chargeurs - le développement des acteurs logistiques et des prestataires déjà installés en région lyonnaise L offre Lancements en blanc de nouvelles opérations Maintien des valeurs dans le neuf Les loyers Poursuite de la baisse des loyers dans l ancien non autorisé
LES INVESTISSEMENTS
L INVESTISSEMENT BILAN DE L'ANNEE 2005 Montants investis 572 millions investis dont: 358 M en bureaux 74 M en activité 140 M en logistique Typologie Majorité d investisseurs français Retour en force des Américains sur la place lyonnaise Arrivée de nouveaux acteurs internationaux sur le marché de l investissement
L INVESTISSEMENT Types d investissements 19% 81% Investissements sécurisés (bâtiments déjà loués) investissements en blanc
L INVESTISSEMENT Répartition des acquéreurs 7% 17% 2% 1% 2% 56% 3% 12% Moyen Orient Allemagne France Grande-Bretagne Irlande Isralël Luxembourg Etats-Unis
L INVESTISSEMENT PERSPECTIVES POUR L ANNEE L 2006 Tendance Financiarisation de l immobilier Potentiel important d opérations en promotion susceptibles d attirer toujours plus de nouveaux investisseurs sur Lyon Mutualisation du risque à travers 3 typologies de produits qui rassurent les investisseurs au regard du marché