esynthèse Le marché de l Investissement en France Juillet 2007 Un premier semestre toujours très dynamique Le marché de l investissement en immobilier d entreprise en France a enregistré un volume semestriel de 14,5 milliards d euros. Ce résultat s inscrit dans un contexte international de liquidités surabondantes. Les excédents commerciaux asiatiques, chinois en tête, sont directement investis en obligations américaines. Par diffusion, ces capitaux atteignent toutes les classes d actifs d investissement dont l immobilier d entreprise. Cet excès de liquidités s est traduit jusqu à présent par une baisse significative des taux de rendement initiaux immobiliers. Etant donné que les taux longs ont déjà atteint leur point bas, la valorisation future d un investissement dépendra plus que jamais d une bonne analyse des marchés locatifs. Études & Recherche En ce début d année, le marché de l investissement en France a été animé par les transactions supérieures à 100 millions et les ventes de portefeuilles. Bien que le bureau demeure le produit de référence sur le marché français, les investisseurs s intéressent davantage aux autres produits et, particulièrement cette année, à la logistique ainsi qu aux services (hôtels, murs de clubs de loisirs et murs de cliniques). Le marché francilien reste le moteur du marché français. Avec moins de 2 milliards d euros investis en immobilier d entreprise, les marchés régionaux représentent 14 % du total hors portefeuilles France non localisés. Le 1 er semestre 2007 est de loin supérieur à ceux de 2006 et 2005, en nombre de transactions enregistrées en régions. L attrait des régions est bien réel. Les marchés régionaux se distinguent du marché francilien par une diversification plus importante par type de produit. Le bureau représente plus de 80 % des montants investis en Région Parisienne, il n en représente plus que 27 % en régions. Dans ce contexte, le marché de l investissement immobilier français continuera de bénéficier de l abondance des capitaux. Les taux initiaux se stabiliseront en fin d année pour remonter progressivement en 2008 à l image des taux longs français. Les investisseurs seront plus sélectifs et la bonne analyse des marchés sous-jacents sera la clé de la rentabilité future des investissements.
1 Investissement en immobilier d entreprise Un marché de plus en plus international Le marché de l investissement français connaît une internationalisation croissante. Cette tendance est d ailleurs parfaitement illustrée par le succès du statut SIIC mis en place en 2003. En effet, de plus en plus de capitaux étrangers viennent s investir dans l immobilier français au travers de ce véhicule d investissement. Il apparaît que la part des capitaux étrangers représente 76 % du volume total investi au cours du 1 er semestre 2007 contre 66 % pour toute l année 2003 si on ne tient compte que de l origine seule des capitaux investis en immobilier d entreprise en France. Un marché français diversifié et soutenu par les opérations volumineuses Sous l afflux des capitaux prêts à s investir en immobilier français et parce que l offre contraint le marché, de nouveaux produits sont recherchés par les investisseurs. Même si le bureau demeure le produit dominant avec une part de 70 % des montants investis au 1 er semestre 2007 contre 76 % l année dernière, les autres types de produits tels que les services ou les entrepôts font l objet d un intérêt croissant de la part des investisseurs. Les grandes opérations telles que les cessions de portefeuilles et les cessions d immeubles de plus de 100 millions ont animé le marché en ce début d année. En effet, il s est déjà vendu 53 portefeuilles pour un volume de 4 milliards contre 73 l année dernière, représentant un volume de 8,4 milliards. Alors qu en 2001 le bureau représentait l essentiel des ventes des portefeuilles (99 % en volume), aujourd hui, il n en représente plus que 44 % au profit des produits logistiques (16 %) et services (16 %). Investissement en immobilier d entreprise en France 30 milliards 25 26,0 20 17,1 14,5 15 12,7 11,8 75% 10,5 11,0 10 8,9 6,8 76% 5 66% 58% 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 S1 Francais Etrangers Source : Immostal et Atisreal pour l Ile-de-France depuis 2004
2 Investissement en immobilier d entreprise Investissement en immobilier d entreprise en France 30 milliards 25 20 17,5 15 12,0 10 10,5 7,3 8,9 7,7 9,5 5 8,4 4,5 5,1 2,7 3,8 4,0 1,6 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 S1 Source : Immostal et Atisreal pour l Ile-de-France depuis 2004 Immeubles Portefeuilles Investissement en immobilier d entreprise en France hors portefeuilles France milliards 20 18 16 14 4,5 12 4,5 10 3,9 2,5 8 3,0 3,1 2,0 6 2,0 2,5 3,1 2,2 1,3 1,5 4 2,3 8,5 6,0 2 4,4 4,5 4,9 2,9 3,7 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 S1 Source : Immostal et Atisreal pour l Ile-de-France depuis 2004 Moins de 40 M 40-100 M Plus de 100 M
3 Bureaux Le bureau reste le produit privilégié des investisseurs en France Hors portefeuilles France, le marché francilien concentre près de 9 milliards au 1 er semestre 2007. Les secteurs d affaires traditionnels que sont Paris (33 %) et la Défense (29 %) restent les secteurs privilégiés des investisseurs pour ce type de produits. Sous la pression de la demande, le taux initial «prime» a continué de baisser et est passé sous la barre des 4 %. Cependant, en volume, la majorité des investissements (70 %) s est signée entre 4 % et 7 %. Les taux ont baissé en moyenne de 170 points de base entre 2003 et aujourd hui, qu ils s agissent des taux initiaux moyens ou «prime» et quels que soient les secteurs considérés en Ile-de-France. Dans le Quartier Central des Affaires de Paris, le taux moyen est passé de 6,20 % à 4,80 % alors que le «prime» est passé de 5,75 % à 3,80 % au cours de cette même période. La tendance baissière constatée s arrêtera avec la remontée progressive des taux financiers. Les marchés régionaux sont en retrait par rapport au marché francilien avec un volume de 500 millions investi en bureaux au 1 er semestre. Conséquence directe de la faiblesse de l offre de bureaux de qualité, les acquisitions de produits neufs lancés en blanc se multiplient en régions, ce qui témoigne d ailleurs de la grande confiance des investisseurs dans les marchés locatifs. Les ventes d immeubles de bureaux neufs ont atteint 310 millions au 1 er semestre 2007, soit 65 % du volume total en régions contre 37 % en 2006 et 39 % en 2005. Sur ces 35 acquisitions, 25 avaient été lancés en blanc. Face à un tel succès, l écart entre les taux initiaux observés pour ces produits vides et les produits loués s est fortement réduit. Alors qu en 2004, cet écart était supérieur à 120 points de base, en 2006, il n était plus que de 90 points de base. En raison de l absence de transactions significatives à Lyon, le taux initial «prime» est resté stable à 6,10 %. En revanche, il s inscrit dans la même tendance baissière qu en Ile-de-France, puisque le taux «prime» en régions est passé de 7 % en 2003 à 6,10 % aujourd hui. Investissement en immobilier d entreprise en France en 2007 S1 1 % 4 % 1 % 5 % 9 % 6 % Bureaux Logistique Activité 3 % 70 % COMMERCE Centres commerciaux Pieds d immeubles Parc d activité commerciale SERVICE Hôtels Loisirs Médical
4 Bureaux Investissement en bureaux en France milliards % 40 8,00 35 6,80 % 7,00 30 5,50 % 6,10 % 6,10 % 6,00 25 4,30 % 5,00 20 15 10 5 0 3,80 % 17,5 10,3 8,7 2005 2006 2007 S1 2007 1,2 1,8 0,5 2005 2006 2007 S1 2007 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Investissement Taux initial prime Ile-de-France Régions Source : Immostal et Atisreal pour l Investissement en Ile-de-France Taux de rendement initiaux - bureaux loués Paris QCA 3,80 % 4,80 % La Défence Paris hors QCA 4 825 000 4,50 % 4,25 % 5,10 % 4,50 % Croissant Ouest 4,60 % 5,75 % 1ère Couronne 2ème Couronne Lyon Aix / Marseille Lille 5,00 % 5,90 % 5,70 % 6,10 % 7,30 % 7,10% 8,20 % 6,85 % 7,80% 7,00 % 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 % moyen prime
5 Entrepôts - Commerces - Services Une diversification par produit accrue Les investissements réalisés hors bureaux représentent 29 % des montants investis en France en immobilier d entreprise. Grâce notamment au volet 3 du statut SIIC qui a facilité les externalisations de murs d exploitation, les montants investis en services incluant les murs d hôtels, de cliniques, de centres de loisirs mais aussi de restaurants, représentent désormais 6 % du total investi en France. Les services étaient dynamisés par les hôtels en 2005 avec une part de 78 % en volume (contre 18 % au 1 er semestre 2007). Aujourd hui, ce segment de marché est animé par les loisirs, à l image des centres Club Med mais aussi les murs de restaurants, avec 65 % contre 23 % en 2006. Enfin le secteur de la santé représente aujourd hui 17 % contre 33 % en 2006. Le volume investi en commerces s établit à mi-année à 1,3 milliard contre 1,9 en 2006. Ils incluent les boutiques, pieds d immeubles, galeries commerciales et parcs d activités commerciales. Sur ce segment, les acquéreurs étrangers restent majoritaires avec une part de 65 % du volume total. Le marché est animé par les ventes de pieds d immeubles qui constituent 53 % du total suivis de celles des centres commerciaux (33 %). Dans le contexte actuel de très forte demande, le taux initial «prime» pour les pieds d immeubles occupés est de 3,60 %. Il fléchira davantage avec la prise en compte de l opération de Vendôme Saint Honoré signée en juillet dernier. La bonne surprise de ce début d année est la reprise des investissements en entrepôts. En France, le volume d investissement réalisé au cours de ces six premiers mois dépasse déjà le volume annuel de 2005 avec près de 1,3 milliard. Ce marché a été animé par des ventes de portefeuilles logistiques qui représentent plus de 50 % du volume global. Ce marché des entrepôts est caractérisé par une convergence des taux initiaux «prime», autour de 6%, entre les marchés régionaux et la région parisienne. Ces taux ont fortement baissé en 4 ans. Entre 2003 et aujourd hui, le taux «prime» est passé de 8,40 % à 6 % alors que le taux moyen passait de 9,5 % à 7 %. Aujourd hui, 70 % des volumes d investissement sont signés à plus de 7 %. Investissement en commerces et en services en France milliards % 3,0 4,20 % 4,50 2,5 3,60 % 3,60 % 4,00 3,50 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1,9 1,9 1,3 2005 2006 2007 S1 2007 COMMERCES 1,9 1,8 0,9 2005 2006 2007 S1 2007 SERVICES 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Investissement Taux initial prime pieds d immeubles Source : Immostal et Atisreal pour l Investissement en Ile-de-France
6 Entrepôts - Commerces - Services Investissement en entrepôts en France milliards % 3,5 10,00 3,0 2,5 9,00 % 8,40 % 8,25 % 8,20 % 7,00 % 6,30 % 6,20 % 9,00 8,00 7,00 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1,1 0,7 0,7 2003 2004 2005 6,20 % 6,00 % 1,7 1,3 2006 2007 S1 2007 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Investissement Taux initial prime Région parisienne Taux initial prime Régions Source : Immostal et Atisreal pour l Investissement en Ile-de-France Taux de rendement initial en France - Entrepôts loués 10,0 % 9,0 8,0 9,5 % 8,4 % 7,0 7,0% 6,0 5,0 4,0 3,0 2003 2004 2005 2006 2007 S1 li 6,0 % t Taux initial moyen Taux initial prime
7 Taux de rendement Le retour à l analyse des fondamentaux est plus que jamais indispensable Le marché de l investissement en immobilier d entreprise en France profite à plein de la surabondance des liquidités dans le monde. Cet excès de liquidités conjugué à un niveau bas des taux longs en France se traduit directement par une forte baisse des taux de rendement initiaux. Le taux initial pour un immeuble de bureaux «prime» loué dans le Quartier Central des Affaires de Paris est égal à 3,80 % contre 4,50 % en 2005 et 6,30 % en 2001. Le rendement de l OAT (Obligation Assimilable au Trésor) en France est de 4,05 % en moyenne au deuxième trimestre 2007 et la croissance modérée de l inflation (Indice des Prix à la Consommation -IPC-) s est établie à 1,20 %, au cours de cette même période. En conséquence, la prime de risque est passée en dessous de sa moyenne de long terme soit 0,95 % (=3,80-(4,05-1,20)). En revanche, si nous substituons l indice IPC par l ICC (Indice du Coût de la Construction), dont la croissance était de 1,7 % à Juin 2007, cet écart est sensiblement supérieur (1,45 %). Plusieurs signaux permettent de mettre en lumière l amorce d une phase de retournement sur le marché de l investissement français. Cela devrait se traduire par une diminution du volume de placements et d une légère augmentation des rendements initiaux en 2008. La longue phase de diminution des taux longs est définitivement derrière nous. Le rendement global devrait donc mécaniquement diminuer, il ne reposera plus que sur la hausse des loyers. Le délai de rotation des actifs devrait s allonger et l offre se réduire Toutefois, la surabondance des capitaux est telle que le marché de l investissement devrait rester dynamique en 2008 mais la demande sera plus sélective. La bonne analyse des marchés sous-jacents sera la clé de la rentabilité future des investissements. Rémunération du risque dans Paris QCA % 8 7 6 5 4 3 Protection 3,80 2 1 0-1 -2-3 -4 moyenne de l'écart sur 20 ans : 1,2 1,45 0,95 Spéculation 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 S1 Bureaux QCA Spread (ICC) Spread (IPC)
8 Annexes Les données chiffrées utilisées par Atisreal, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d informations nouvelles, souvent initialement confidentielles, portées à notre connaissance. Définitions de A à Z Arbitrage Vente d un actif immobilier propriété d un investisseur à un autre investisseur. Blanc / Gris «En blanc» : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. «En gris» : projet dont le chantier ne sera lancé qu après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Effet de levier Accroissement de la rentabilité d un placement résultant d une opération d endettement. Externalisation Vente d un actif immobilier propriété d un utilisateur à un investisseur. Foncière Société ayant comme objet soit l acquisition ou la construction d immeubles en vue de leur location, soit la détention de participations dans des sociétés à objet social identique. Fonds d investissement Organisme de détention collective d actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion). On distingue : Fonds ouvert : un fonds est ouvert à partir du moment où il n y a pas de limitation dans l émission des parts. Fonds fermé : les parts d un fonds fermé ne sont commercialisées par la société de gestion que pendant la période de souscription. Un fonds fermé a une durée de vie limitée. Fonds de pension : organisme financier qui gère l épargne issue du système de retraite par capitalisation. Cette épargne correspond aux ressources que les salariés du secteur privé et du secteur public ont mises de côté au cours de leur vie professionnelle pour constituer ou pour améliorer leur pension de retraite. SCPI : Société Civile de Placement Immobilier. Fonds opportuniste Fonds qui cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l actif. ICC (Indice du Coût de la Construction) Indice qui mesure chaque trimestre l évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d habitation. Il s agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Immostat Groupement d Intérêt Economique (GIE) créé en 2001, qui associe Atisreal, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l Ile-de-France, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L organisation du GIE garantit l indépendance du traitement des données et le respect des engagements de confidentialité de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés investisseurs en immobilier d entreprise et utilisateurs d entrepôts d une superficie supérieure à 5 000 m² et de bureaux en région parisienne. Loyer Facial : loyer annuel par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail. Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées. Economique : loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). «Prime» : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit :- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,- d excellente qualité et offrant les meilleures prestations,- dans la meilleure localisation pour un marché donné. «Top» : loyer facial le plus élevé d un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n est pas systématiquement un loyer prime. Neuf / Restructuré Actifs immobiliers construits ou restructurés depuis moins de 5 ans. OAT (Obligation Assimilable du Trésor) Titre de dettes émis par l Etat français. Il constitue la référence pour le taux de rendement sans risque à long terme. OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) Fonds immobiliers destinés à remplacer les SCPI. Ils se présentent sous deux formes : - les Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques, - les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d actions. Portefeuille Ensemble de plusieurs actifs localisés sur des sites différents. Précommercialisation Transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Prime de risque Ecart entre la rentabilité d un actif ou d un portefeuille et l actif sans risque (obligation d Etat). SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) Société ayant pour objet l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif. Deviendront à terme des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Seconde main Actifs immobiliers livrés depuis plus de cinq ans. SIIC (Société d Investissement Immobilier Cotée) Le régime SIIC permet une exonération d impôts sur les bénéfices en contrepartie d une redistribution aux actionnaires des revenus à hauteur de 85 %. Taux de rendement Net : rapport entre le revenu net (hors coûts d exploitation) et le prix d achat incluant tous les coûts d acquisition. Initial : rapport entre le loyer global annuel net et le prix de vente actes en mains en date de la vente. «Prime» : taux de rendement le plus bas obtenu pour l acquisition d un bâtiment :- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,- d excellente qualité et offrant les meilleures prestations,- dans la meilleure localisation pour un marché donné. TRI (Taux de Rentabilité Interne) Taux d actualisation défini tel que la somme des flux actualisés des revenus anticipés de l investissement soit égale au coût initial de l investissement. VAN (Valeur Actuelle Nette) Différence entre la somme des flux actualisés des revenus anticipés et le coût initial de l investissement. Vente promoteur Vente d une opération montée par un promoteur à un investisseur. Volatilité Mesure l importance des fluctuations de valeur d un actif et donc son risque.
9 Contacts Commerciaux Fabrice ALLOUCHE Directeur général adjoint Directeur Département vente Ile-de-France Tel. : +33 (0)1 47 59 23 61 fabrice.allouche@atisreal.com Laurent BOUCHER Directeur Investissement Ile-de-France Tel. : +33 (0)1 47 59 23 35 laurent.boucher@atisreal.com Arnaud BOYER DE BOUILLANE Directeur adjoint Ile-de-France Tel. : +33 (0)1 47 59 21 27 arnaud.boyerdebouillane@atisreal.com Commerciaux Pierre-Michel OLIVIER Directeur Investissement Régions Tel. : +33 (0)1 47 59 23 61 pierre-michel.olivier@atisreal.com Etienne PRONGUE Investisseurs internationaux Tel. : +33 (0)1 47 59 23 35 etienne.prongue@atisreal.com Olivier AMBROSIALI Directeur adjoint Ile-de-France Tel. : +33 (0)1 47 59 21 27 olivier.ambrosiali@atisreal.com Etudes & Recherche Christophe PINEAU Directeur Département Etudes & Recherche France christophe.pineau@atisreal.com Etudes & Recherche Nicolas ARCHAMBAULT Chargé d études Investissement nicolas.archambault@atisreal.com