Outlook 2H15 Le marché suisse de l immobilier L immigration s essouffle. La baisse des investissements dans le domaine du bâtiment limite cependant le risque d offre excédentaire dans le secteur résidentiel.
Environnement macroéconimique Du fait d une forte valorisation du franc, l économie suisse a enregistré un ralentissement de sa dynamique. La poursuite du rétablissement de la conjoncture au niveau mondial et au sein de la zone euro devrait toutefois permettre d éviter pour l heure une récession. Au cours du premier semestre, la conjoncture suisse a été marquée par un franc fort. Le produit intérieur brut réel de la Suisse a reculé de -0,2% au 1 er trimestre 2015 par rapport au trimestre précédent, l économie suisse se trouvant ainsi exposée à un risque de récession. Au 2 e trimestre de cette année, le pays a enregistré toutefois une légère croissance de +0,2%. La solidité de la conjoncture suisse et la stabilité de la consommation ont contribué positivement à ce résultat, le commerce extérieur et le secteur de la restauration et de l hôtellerie connaissant, pour leur part, une évolution négative. L évolution du cycle conjoncturel est fortement liée à celle du cours de change CHF/EUR. Une nouvelle dépréciation du franc devrait s avérer positive pour le tourisme et les secteurs tournés vers l exportation, qui pâtissent d un franc fort. Dans le même temps, la reprise progressive de l économie mondiale, et notamment de la zone euro, devrait soutenir la croissance de l économie nationale. Certaines incertitudes demeurent cependant au sujet de la Grèce ou de la Chine, susceptibles d entraîner à court terme une nouvelle modification du climat économique, accompagnée de turbulences sur les marchés. Désormais moins volatiles, les prévisions conjoncturelles tablent pour l année en cours sur une croissance du PIB de 0,7% d après les prévisions consensuelles du Centre de recherches conjoncturelles (KOF) de l ETH. Le renchérissement annuel se situait à -1,4% en août. La diminution des prix des biens d importation est à l origine de cette tendance, en plus de la baisse des prix de l énergie. L inflation sous-jacente (qui ne prend pas en compte, notamment, le prix des carburants et de l énergie) affiche également un résultat négatif (-0,7%). En revanche, sur un an, les prix des produits nationaux sont restés inchangés. Au cours de l année, le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans tend vers des niveaux historiquement faibles, proches de zéro, les durées résiduelles à court et moyen termes demeurant globalement dans une zone négative. La BNS juge la situation de la politique monétaire inchangée et considère que le franc est encore surévalué ; les taux négatifs devraient, de ce fait, perdurer au cours des prochains mois. Dans un tel contexte, les investissements immobiliers demeurent attractifs. En effet, la différence entre le taux sans risque et les rendements immobiliers reste, dans tous les secteurs, au-dessus des 200 points de base, soit un niveau supérieur au niveau annuel de 150 points de base. Cela explique l intérêt marqué qu accordent aux placements immobiliers les investisseurs qui, en dépit de prix de transactions élevés et de rendements d acquisition en baisse, sont présents sur le marché. La croissance de l emploi est restée stable au cours de l année. Au 1 er semestre 2015, le volume de l emploi a augmenté de près de 13 700 postes (+0,3%), les créations d emplois se concentrant majoritairement dans le secteur des services, et notamment de l action sociale. Dans l industrie, en revanche, du fait de l évolution des cours de change, les entreprises choisissent le plus souvent de délocaliser à l étranger leurs sites de production et leurs emplois. Au mois d août, le taux de chômage s établissait à 3,2%. Le SECO table sur une moyenne annuelle de 3,4% pour l année en cours et de 3,6% en 2016. Une faiblesse des taux toujours attendue 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0-0.5 08 09 10 11 12 13 14 15P 16P Rendement Obligations de la Confédération à 10 ans Prévisions Automne 2015 Prix de l'immobilier (échelle de droite) Source : BNS ; Oxford Economics ; IAZI Investment Real Estate Price Index, septembre 2015 ; UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland 50 40 30 20 10 0 (10) 2
Taux de vacance Evolution annuelleloyers proposés Immeubles résidentiels de rendement Le tassement du mouvement migratoire devrait permettre une légère détente de la demande de logements. Une faible saturation du marché est perceptible ces trois dernières années dans la location de logements neufs. Du fait de perspectives conjoncturelles moroses, l immigration s est ralentie au premier semestre 2015. L immigration nette atteint près de 35 100 personnes, en recul de 5,4% par rapport à l année précédente. Au cours de cette période, l immigration en provenance des États-membres de l UE (l UE-28 1 ) représentait à peine 18 800 personnes. Cela correspond à une baisse de 13,5%, qui s explique notamment par de meilleures perspectives de croissance au sein de la zone euro. Le 1 er juin 2015, jour du dénombrement des logements vacants, la Suisse affichait une augmentation du nombre des logements inoccupés. Au total, 51 172 logements étaient vacants (+5 424 logements par rapport à 2014). Le taux de logements vacants s établit désormais à 1,19% (2013: 1,08%). En dépit de cette hausse, les zones urbaines continuent malgré tout d afficher une pénurie de logements, la tendance à l augmentation du nombre de logements vacants étant plus marquée dans les régions périphériques. Dans les villes de plus de 100 000 habitants, le taux de vacance est compris entre 0,14% à Lausanne et 0,58% à Winterthour 2. Au cours des dernières années, la part des nouveaux logements vacants a augmenté, s établissant au-dessus de 15% pour les trois dernières années. Dans un tel contexte, le risque d offre excédentaire devrait être pratiquement inexistant dans les zones urbaines. Cette légère détente se fait également sentir sur les délais d absorption des marchés locatifs. Comme l indiquent les statistiques fournies par SVIT Suisse, les annonces immobilières de logements sont restées présentes sur Internet en moyenne 27 jours au cours du semestre d hiver (octobre 2014-mars 2015). Cette durée n était que de 24 jours pendant la période précédente. La faiblesse du taux d intérêt de référence à 1,75% limite le potentiel d augmentation des loyers pour les baux existants. Pour autant, les prix d achat sur le marché des transactions pour les immeubles résidentiels de rendement restent élevés, les investisseurs étant séduits par la différence actuelle de 210 points de base du rendement des obligations de la Confédération à long terme par rapport à la valeur moyenne annuelle. On devrait ainsi assister à une situation dans laquelle, du fait du renchérissement, les loyers sont susceptibles d augmenter à long terme. Parallèlement à la stabilité du rendement des revenus, les investisseurs doivent tenir compte d une baisse des rendements d acquisition pour les biens résidentiels. Dans la ville de Zurich, le recul des rendements nets de premier ordre a atteint 2,1% (2 e trimestre 2015) soit 30 points de base environ. Genève présente actuellement des rendements nets maximum de 2,7 %, soit un recul de 10 points de base par rapport au trimestre de l année précédente. Indice des prix de l offre et taux de logements vacants 2.0% 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% 94 97 00 03 06 09 12 15 Taux de vacance Indice de prix de l'offre Source : OFS ; Wüest und Partner ; UBS Asset Management Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, septembre 2015 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 1 EU-28/AELE = ensemble de l UE et de l AELE (y compris la Croatie). 2 Zurich 0,22%; Bâle 0,31%; Berne 0,41%; Genève 0,50% 3
Immeubles commerciaux L offre de surfaces sur le marché de l immobilier de bureau reste fortement excédentaire. En raison des inquiétudes liées à la conjoncture économique, les loyers du marché sont sous pression. Du fait de taux de vacance élevés sur le marché des surfaces de bureaux, les loyers restent sous pression. Ainsi, lors de la renégociation des loyers, la marge de manœuvre est supérieure, se traduisant bien souvent par une baisse des loyers. Cette situation se vérifie notamment pour les surfaces proposées dans les régions périphériques situées en dehors des zones principales, le marché des surfaces commerciales dans les emplacements Core continuant de générer des rendements de revenus stables. Au 2 e trimestre 2015, la part des surfaces en portefeuille proposées était de 5,2% à Zurich. A Genève, ce taux atteignait 4,9%. Le marché des transactions a malgré tout été soutenu par la faiblesse des taux, les investisseurs tirant profit de la flexibilité en principe plus importante qu offre l immobilier commercial en termes de destination. D une part, un nombre accru de surfaces vacantes ont été retirées du marché en vue d engager des travaux de rénovation et de procéder aux réaménagements nécessaires pour répondre aux attentes spécifiques de la demande. D autre part, certaines surfaces de bureaux bénéficient de programmes de modernisation, afin d être prêtes à répondre à la reprise économique attendue pour le début de 2017 et dépasser ainsi le creux du cycle. En 2014, le commerce de détail a enregistré un faible redressement, affichant des chiffres d affaires en légère progression. Depuis, ce secteur subit néanmoins l impact du franc fort. Cette situation fait porter une pression sur les marges et encourage un tourisme de consommation. Afin de pouvoir s affranchir d un tel contexte, de nouvelles initiatives sont mises en place et les gains de change répercutés à la clientèle. Les bénéfices des entreprises s en trouvent néanmoins réduits, limitant par là même le potentiel d augmentation des loyers. Par ailleurs, le commerce en ligne et la vente par correspondance ont continué à gagner des parts de marché (2014: +10%). Pour autant, les entreprises en ligne représentent également une chance pour le secteur immobilier car elles ouvrent un nombre croissant de magasins physiques dans des emplacements stratégiques. Les loyers proposés dans le commerce de détail ont enregistré une baisse de 0,5% au 2 e trimestre 2015 par rapport à ceux de 2013 sur l ensemble du territoire suisse. Alors qu une nette correction des loyers proposés de l ordre de -14% s est opérée à Zurich, le marché s est rétabli à Bâle avec un taux de +12%. Si, dans le cadre des transactions, le marché des surfaces commerciales bénéficie d un contexte morose marqué par l absence d autres opportunités de placement, la location de surfaces dans les emplacements B reste difficile. Des opportunités existent, pour les surfaces périphériques, dans le secteur des hautes technologies, qui recherchent des sites décentralisés bénéficiant d excellentes infrastructures. Dans le contexte actuel, ces régions offrent, avec un profil risque/rendement ajusté, de belles opportunités d investissement. Concernant le marché du travail et la demande de surfaces qui s y rattachent, les principaux risques résident, en marge des évolutions conjoncturelles, dans les initiatives réglementaires et politiques, susceptibles de porter atteinte à l attractivité d un emplacement ou aux emplois. C est le cas notamment de la troisième réforme fiscale des entreprises. Ce projet entend abroger les privilèges fiscaux dont bénéficient les entreprises sous différentes formes juridiques. Dans le marché actuel, une telle suppression pourrait pousser les entreprises à se délocaliser et affecter ainsi négativement la demande de surfaces commerciales. Légère tendance à la hausse des loyers Loyers nets pour les surfaces de bureau (Indice 2008 = 100) 150 140 130 120 110 100 90 80 70 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Bâle Région lémanique Zurich Suisse Source : Fahrländer, UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, septembre 2015 4
Perspectives evolution des rendements Le développement diamétralement opposé des performances s accentue sur le marché suisse des placements directs. En effet, alors que le secteur résidentiel présente une nouvelle fois un potentiel renforcé, les augmentations de valeur dans le secteur commercial ne devraient être que très limitées. Au regard des autres catégories de placement, le secteur immobilier continue de rester globalement attractif et offre aux investisseurs un niveau de rendement relativement élevé. Malgré des primes de risques plus faibles par rapport au secteur commercial, l immobilier de rendement dans le domaine des logements continue d enregistrer une demande plus importante. Cela se reflète également dans nos prévisions. A moyen terme, les prix des transactions devraient connaître une tendance à la stagnation et les immeubles en portefeuille afficher un potentiel en progression. Le contexte demeure stable, en termes de demande, et les taux devraient rester faibles à moyen terme. Les investisseurs devraient privilégier à court terme les portefeuilles comportant une forte part de logements, car ceux-ci tiennent compte de la pression à la hausse dans l immobilier résidentiel. Dans le secteur des surfaces commerciales, le rendement total reste sous pression en termes absolus. En dépit de perspectives légèrement négatives, ce secteur devrait néanmoins rester attractif pour les investisseurs par rapport aux autres catégories de placement. Sur le marché suisse de l immobilier résidentiel, les taux d actualisation continuent de plomber les valorisations. Les loyers devraient enregistrer une croissance modérée, voire nulle. Du fait de la baisse des valeurs DCF, les composants d augmentation de la valorisation constituent à moyen terme les principaux moteurs du marché des logements, alors que les rendements de revenus enregistrent une légère tendance au repli, du fait d un taux d intérêt de référence bas et d un faible potentiel pour les locations nouvelles. Dans le domaine de l immobilier de bureau, des opportunités d investissement devraient apparaître à moyen terme, l évolution négative des loyers étant déjà partiellement prise en compte dans le prix. Pour le portefeuille existant d immeubles de bureau, nous escomptons une performance de -0,2% en 2014 et de -0,4% en 2016, soit un rendement global de 4,5 et 4,0%. Dans le cas des commerces de détail nous tablons, en termes d ajustement de la valeur, sur des performances positives de 0,7 et 0,5% pour 2015 et 2016, le rendement global se situant à 4,9 et 4,7% respectivement. Le secteur du logement affiche, pour sa part, une croissance plus forte des composants de valorisation, à 1,6% en 2015 et 2,2% en 2016. Il en découle un rendement global de 5,7% (2015) et de 6,2% (2016). Les rendements de revenus enregistrent néanmoins un léger repli, la faiblesse des taux pour ce segment se traduisant également par un faible potentiel d augmentation des loyers. Un potentiel d évaluation à la hausse 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Base 2000 = 100 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Indice des prix immobiliers SWX IAZI Investment Real Estate (basé sur les transactions) IPD Capital Growth (basé sur l'évolution de la totalité des biens) Source : IPD. IAZI; UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, septembre 2015 5
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