A l issue d une excellente année, quelle peut-être la résistance de nos marchés dans un environnement financier complexe? AGGLOMÉRATION LYONNAISE 25 janvier 2012 FNAIM Entreprises : 15 cabinets à votre service 1
LOCAUX D ACTIVITÉ MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉ Présenté par : Thibaut d Anterroches LOCAUX D ACTIVITE Évolution de la demande placée (m²) et part du neuf 296 700 292 600 276 100 282 700 309 700 192 900 12% 41% 23% 21% 11% 15% 2006 2007 2008 2009 2010 ancien neuf 2
LOCAUX D ACTIVITE Évolution de la répartition location-vente 44% 51% 46% 44% 51% 46% 56% 49% 54% 56% 49% 54% 2006 2007 2008 2009 2010 location vente LOCAUX D ACTIVITÉ Répartition de la demande placée (en m²) Extérieurs Nord : 3 % Grand Lyon Nord : 7 % Nord-est : 14 % Ouest : 10 % Villeurbanne / carré de soie 7 % Rocade Est: 26 % Est lyonnais 20 % Extérieurs Sud / Nord-Isère: 13 % 3
LOCAUX D ACTIVITÉ Répartition de la demande placée par taille 27 % 7 % 48 % 36 % 12 % 11 % 41 % 18 % En nombre En m 2 <500 m 2 500-999 m 2 1 000-2 999 m 2 > 3 000 m 2 LOCAUX D ACTIVITÉ Transactions significatives Preneur Surface (m²) Lieu THERMADOR 24 420 ST-QUENTIN-FALLAVIER FOOT EN SALLE 6 000 IRIGNY STEMCOR 5 845 SAINT-PRIEST LOCAPOST 5 760 CORBAS GABIALEX 5 600 RILLEUX GRAVOTECH 5 000 RILLEUX DCA 4 960 GENAS WURTH 4 740 MEYZIEU MESIDOR 3 693 VAULX-EN-VELIN TORDJMAN METAL 3 505 SAINT-PRIEST 4
LOCAUX D ACTIVITÉ Offre de locaux d activité disponibles à moins de 6 mois (m²) 570 000 479 000 530 000 570 000 350 000 350 000 380 000 fin 2005 fin 2006 fin 2007 fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin LOCAUX D ACTIVITÉ Bilan LA DEMANDE PLACÉE L OFFRE Un très bon cru : + 10% en. Des mesures d accompagnement d actualité Montée des valeurs locatives tant dans l ancien que le neuf. Des fourchettes locatives qui varient de 40 à 55 HT pour l ancien et 55 à 75 HT pour le neuf. Prix de vente: des valeurs de 320 à 700 HDE pour l ancien et 700 à 950 HT pour le neuf. Renversement de tendance : les locations ont dépassé les ventes Baisse des demandes placées comprises entre 500 et 1 000 m² tant en nombre qu en surface Augmentation importante des surfaces comprises entre 0 et 500 m² et entre 1 000 et 3 000 m² Une augmentation de l offre de 7% 15% de cette offre est neuve Bonne tenue du secteur Est historiquement le plus important et dense. Pas assez d offre de qualité dans le secteur Ouest (Techlid) malgré un marché demandeur. Une offre trop souvent obsolète et un manque d offre de qualité à la vente. PERSPECTIVES 2012 Lancements de ZAC publiques ou de fonciers privés dans le secteur EST permettant la réalisation de clé en main ou parcs d activités comme la ZAC des Gaulnes à Meyzieu, Chasse sur Rhône, Communay, bientôt Genas. Une année de clés-en-main grâce à ces nouveaux fonciers. La part relative de la demande locative passera-telle la barre des 60%? La crise sera-t-elle un vrai frein au financement des projets immobiliers des promoteurs? Les banques financeront-elles les projets immobiliers des utilisateurs? 5
LOGISTIQUE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE Présenté par : Thibaut d Anterroches LOGISTIQUE Évolution de la demande placée (m²) et part du neuf 431 500 364 600 315 300 300 300 248 500 227 000 72% 42% 39% 2006 65% 56% 55% 2007 2008 ancien 2009 2010 neuf 6
LOGISTIQUE Évolution de la répartition location-vente 18% 21% 20% 20% 20% 80% 80% 2010 33% 82% 79% 80% 67% 2006 2007 2008 2009 location vente LOGISTIQUE Offre logistique disponible à moins de 6 mois (m²) 616 000 520 000 546 000 450 000 380 000 352 000 280 000 fin 2005 fin 2006 fin 2007 fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 7
LOGISTIQUE Bilan LA DEMANDE PLACÉE 300.000 m² placés contre 311 000 m² moyen en 7 ans, soit 18% de plus qu en 2010 Répétition de notre ratio 80/20 relatif aux locations et aux ventes Répartition Logisticien/chargeurs avec 54% et 46 % chacun Des mesures d accompagnement qui restent dynamiques Tendance qui reste à la diminution des valeurs locatives sur les bâtiments non occupés depuis un certain temps et de qualité moindre Une demande qui s est principalement placée sur l Ile d Abeau du fait du stock proposé. L OFFRE Bonne nouvelle : le stock à moins de 6 mois a diminué de près de 30% 450 000 m² disponibles dont 375 000 m² en «classe A» et 75 000 m² «neufs» Taux d écoulement : 1 an et demi 80% des transactions ont été réalisées sur des immeubles de classe A Une offre raréfiée dans la segmentation «+ de 25 000 m²» en classe A pour accueillir les grandes demandes PERSPECTIVES 2012 Renouveau avec des projets en gris principalement situé en zone Est lyonnais. Arrêt très probable des diminutions des valeurs locatives selon la taille des surfaces recherchées notamment dans la segmentation 10 à 20 000 m² en classe A. Peu de vente d actif neuf à utilisateurs excepté les rares clés en mains qui se réaliseront. Lyon reste une place de choix en France en étant en 2ème position sur le marché hexagonale et le 1er marché des régions. Le financement des promoteurs et ou investisseurs impactera-t-il sur la production nouvelle? MARCHÉ DES Présenté par : Thomas Durand 8
Évolution de la demande placée (m²) et part du neuf 286 000 259 500 240 000 236 000 219 500 194 000 200 000 190 000 170 000 34% 2000 39% 42% 2001 2002 170 000 165 000 163 540 40% 45% 41% 2003 2004 2005 41% 2006 demande placée 60% 2007 53% 59% 2008 54% 39% 2009 2010 part du neuf Répartition géographique de la demande placée (en m²) 6e / Tonkin St Clair 6 % Techlid 21 % Villeurbanne 8% Vaise / Fourvière Presqu île Confluence 7% Part-Dieu 22 % 7% Grand Lyon Est 12 % Hôpitaux / 8 Autres... 3% Gerland 2% 12 % 9
Évolution de la répartition location-vente en volumes 74% 76% 88% 84% 86% 82% 81% 16% 14% 18% 19% 2004 2005 2006 2007 26% 24% 12% 2002 2003 vente 2008 76% 74% 24% 26% 2009 2010 82% 18% location Répartition de la demande placée par taille 43 % 12 % 7% 3% 35 % 39 % 6% 22 % 15 % 18 % En nombre < 150 m2 150-499 m2 500-999 m2 En m2 1 000-1 999 m2 > 2 000 m2 10
Transactions significatives Preneur Surface (m²) Lieu EDF 15 217 PART-DIEU BANQUE POSTALE 12 419 GERLAND ARS 8 577 PART-DIEU SOPRA GROUPE 8 050 TECHLID SEB 7 556 TECHLID TECHNIP 7 500 CARRE DE SOIE EURONEWS 7 355 CONFLUENCE MANITOWOC 7 133 TECHLID CCI DE LYON 4 878 TECHLID ECOLE DE CONDE 4 559 GERLAND Bilan de l année : les valeurs des loyers (en ) 220 200 180 160 140 120 100 2006 loyer moyen 2007 2008 loyer moy. ancien 2009 loyer moy.neuf 2010 loyer median 11
Comparaison des performances bureaux Demande placée (m²) Évolution 2010/ Stock disponible (m²) Loyer HT/m²/an Haut de gamme Paris IDF* 2 441 000 + 14 % 3 609 100 830 Francfort** 525 000 +2% 2 070 000 432 Amsterdam** 185 000-20 % 1 338 000 355 Barcelone* 215 400-3% 800 000 222 LYON 259 500 + 18 % 355 000 285 Milan* 323 000 + 18 % 1 250 900 520 Manchester* 64 800-48 % 257 400 379 Lille* 130 000-30 % 214 000 200 Marseille / Aix* 95 000-27 % 192 000 250 Toulouse* 132 500-6% 240 000 210 *Données CBRE ** Données BNP PARIBAS REAL ESTATE Offre de bureaux disponibles à moins de 6 mois (m²) 283 000 382 000 355 000 43% 33% 35% fin 2009 fin 2010 fin 396 400 310 000 300 000 278 000 253 000 22% 27% 32% 32% 29% fin 2004 fin 2005 fin 2006 fin 2007 fin 2008 Part du neuf 12
Ventilation de l offre de bureaux disponibles à moins de 6 mois 250000 200000 150000 63% 71 % 100000 50000 67% 37% 29 % 0 Lyon intra-muros 63% 37% Ancien 90 % Neuf 67 % 33 % 33% 10 % Extérieur Ancien Neuf Lyon intra-muros 130 000 m2 75 000 m2 Extérieur 100 000 m2 50 000m2 2 230 000 m TOTAL 125 000 m2 Bilan LA DEMANDE PLACÉE Une progression de 18% en un an de la demande placée, avec une très bonne dynamique sur les grandes surfaces et sur le neuf. Avec près de 260 000 m², le marché du tertiaire enregistre sa 2ème meilleure performance sur les 10 dernières années, bien supérieure à la moyenne décennale à 220 000 m². Attrait des grandes entreprises pour les immeubles à haute performance énergétique. L OFFRE Légère baisse du stock disponible alimenté par des libérations significatives. Renouvellement du Parc tertiaire lyonnais par des immeubles nouvelles générations (BBC-RT 2005) Une partie du stock est obsolète et doit faire l'objet de transformations (requalification, changement de destination, réhabilitation, démolition, reconstruction ) PERSPECTIVES 2012 Nous sommes raisonnablement confiants dans les performances du marché en 2012 avec une demande exprimée toujours présente de 0 à 5 000 m². Une légère baisse des grandes transactions de + de 5 000 m² devrait apparaitre au vu des excellents résultats de sur ce créneau de surfaces. Livraisons des premiers bâtiments BBC sur Gerland, Vaise et Confluence. Les valeurs faciales devraient conserver leur niveau en 2012 et augmenter à partir de 2013. 13
INVESTISSEMENT INVESTISSEMENT Présenté par : Frédéric Prenot INVESTISSEMENT Répartition par typologie 85 % 9% 4% 2% Bureaux Près de 667millions investis dont : Commerce Logistique 567 M en bureaux 13 M en commerce 62 M en logistique. 25 M en locaux d activité Locaux d'activités 14
INVESTISSEMENT Répartition par typologie d investisseurs 40% 35% 34% 30% 25% 20% 18% 15% 17% 16% 10% 10% 5% 5% 0% SCPI Assurance Vie Foncière non côté Fonds Allemands Fonds Côtées SIIC Autres Etrangers INVESTISSEMENT Typologie des investissements Répartition par tranches de montants investis (% du nb de transactions) : 55 % < 1M de 1 à 15 M 6% 15 % de 15 à 30 M 24 % > 30 M 15
INVESTISSEMENT Évolution des taux Prime 9,5% 9,0% 9,0% 8,5% 8,0% 8,0% 7,5% 7,5% 7,3% 7,4% 7,0% 6,4% 6,6% 6,5% 6,2% 6,0% 6,0% 6,0% 5,5% 5,6% 5,8% 5,0% 2003 2004 2005 2006 bureaux 2007 2008 2009 2010 logistique INVESTISSEMENT BILAN GÉNÉRAL Une année qui a nettement dépassé les estimations d'investissements de début d'année. Un marché fortement animé par les acteurs disposant de fonds propres (SCPI et Compagnies d'assurance vie). Année record en terme de collecte pour les SCPI, ces dernières restent le véhicule plébiscité par les investisseurs en recherche de détention long terme et délivrant de bons rendements. Les fonds opportunistes sont restés dans l'attente, les ventes forcées ne s'étant peu présentées. A l'instar des investissements au niveau national, les bureaux représentent le volume principal avec 85% des investissements. Confiance affichée dans les secteurs d'affaires bien identifiés : Part-Dieu, Gerland, Vaise, Confluence et Techlid. Du fait de la rareté des produits BBC, les investisseurs se sont positionnés sur des produits en Vefa et en blanc (privilégiant la situation et la qualité environnementale des actifs). Les rendements primes descendent à 6% sur la Part-Dieu ACTIVITÉ Un volume unitaire inférieur à 5M, avec une majorité des transactions comprises entre 500K et 2M, correspondant à un volume unitaire d'investissement idéal pour les investisseurs privés LOGISTIQUE Marché de "pure player" où l'on retrouve les grandes foncières étrangères qui ont une politique d'investissement globale (l axe rhodanien étant recherché pour le territoire national). Un rendement prime à 7,4%, grimpant à 8,5% dès lors que l'actif reste de Classe A, mais avec des baux peu sécurisés. Reprise du marché locatif qui a permis de redynamiser le marché de l'investissement. 16
INVESTISSEMENT PERSPECTIVES 2012 Les acteurs disposant de fonds propres devraient continuer à dominer le marché en 2012. Certains freins à l'investissement : - part en fonds propres plus importante dans le financement et coût du prêt plus élevé, - incertitude sur le marché locatif avec une activité économique trop faible pour générer des emplois, - forte concurrence sur les actifs sécurisés, - disparition du levier fiscal 210E Le volume d'investissement pourrait être sensiblement le même en 2012, du fait d'un 1er trimestre en cours très dynamique, suivant la tendance de fin année. Pour les taux de rendement, le marché prévoit une légère hausse des taux de l'ordre de 10 points de base (essentiellement du fait du coût du crédit). Membres de FNAIM Entreprises : Tél : 04 78 38 10 99 Tél : 04 78 63 62 61 Tél : 04 72 83 08 08 Tél : 04 78 62 04 32 Tél : 04 72 83 48 48 Tél : 04 78 24 01 11 Tél : 04 37 47 26 26 Tél : 04 72 82 93 93 Tél : 04 78 60 00 00 Tél : 04 78 89 26 26 Tél : 04 72 69 83 50 Tél : 04 72 56 50 50 Tél : 04 37 48 30 00 Tél : 04 78 89 26 36 Tél : 04 72 44 03 13 Téléchargez cette présentation sur www.cecimobs.net ou sur www.fnaim69.com 17