Le marché des ventes de bureaux libres d occupation en Ile-de-France Bilan 27 Février 28 Prochaine parution : Juillet 28 www.dtz.fr
DTZ Département Ventes Dirigé par Matthieu Garreaud et composé de 5 consultants, le département «Ventes d immeubles et locaux vides d occupation» prend en charge les recherches des clients utilisateurs, promoteurs, marchands de biens et investisseurs (en étroite collaboration avec les départements Investissement National et International) jusqu à 5 m² ainsi que la gestion des offres sans limite de surface sur les secteurs de Paris (hors Est) et de l ouest parisien. En s appuyant sur une connaissance maîtrisée des marchés, une capacité de recherche, un conseil et une expertise reconnus tant sur le plan immobilier, que technique, économique, ou encore financier, les équipes dédiées de DTZ apportent à leurs clients utilisateurs des réponses novatrices et sur-mesure
La connaissance fine des marchés est un atout essentiel et indispensable dans le métier de conseil en immobilier d entreprise. Le groupe DTZ a ainsi identifié comme axe stratégique le développement d un service DTZ Research, comprenant aujourd hui 6 chargés d études. Une gestion rigoureuse de l information complétée par un dialogue riche et permanent avec les équipes de consultants permet aujourd hui de vous présenter la première édition d une étude spécifique dédiée au marché de la vente d immeubles libres en Ile-de-France. Nos récents succès : Haussmann Drouot Ensemble immobilier à usage de bureaux sis 18-2 boulevard Montmartre à Paris 9ème 2 1 m² soit 2 lots vendus auprès de différents utilisateurs directement par l équipe Ventes de DTZ. 46 avenue de la Grande Armée Paris 17ème Ensemble immobilier de bureaux d environ 8 m² acquis par l ACFCI pour son siège social Quelques missions en cours : 7 place de Valois Paris 1er Ensemble immobilier de bureaux de 1 45 m² au cœur du Paris historique. DTZ mandaté en co-exclusivité. 91/15 boulevard de Sébastopol / 22 rue de Palestro Paris 2ème Ensemble immobilier de bureaux commercialisé à la découpe, à partir de 85 m². DTZ mandaté en co-exclusivité. Le Louvois - 1/3 rue Lulli Paris 2ème Ensemble immobilier de bureaux vendu à la découpe, à partir de 68 m². DTZ mandaté en co-exclusivité. 1 rue Alphonse de Neuville Paris 17ème Immeuble de bureaux d environ 68 m² en R+4. DTZ mandaté en exclusivité. (offre sous option d achat). 52 boulevard Malesherbes - Paris 8ème Plateau de bureaux d environ 28 m² au 4ème étage d un bel immeuble haussmannien DTZ mandaté en exclusivité. (offre sous option d achat). Portefeuille Samantha Hôtels particuliers et lots de co-propriété à Paris 16ème et 17ème et Levallois-Perret, totalisant une surface de 4 5 m². DTZ mandaté en co-exclusivité. Cette première édition vient aussi marquer la création mi-27 au sein du département Transactions de DTZ d une équipe dédiée à la vente d immeubles. Sommaire Données générales 3 Analyse par tranches de surfaces 4 Analyse par âges d immeuble 5 Analyse par secteurs géographiques 6 Analyse par prix 7 Analyse par secteurs d activité 8 La demande exprimée 9 L offre immédiate et à 12 mois 1 La vente d immeuble de A à Z 11 3
Les ventes à utilisateur de bureaux en Ile-de-France : données générales Plus de 3 m² de bureaux vendus à utilisateurs en Ile-de-France en 27 Dans un contexte francilien de maintien de la dynamique du marché des bureaux à un niveau élevé, avec une demande placée dépassant 2,7 millions de m², et en dépit des incertitudes économiques liées à la crise des subprimes, les ventes à utilisateur ont encore progressé en 27 pour atteindre 315 m². Les ventes à utilisateurs ont ainsi représenté plus de 12% de l activité transactionnelle de bureaux en Ile-de-France au travers de la réalisation de près de 32 acquisitions. Le marché de la vente de surfaces tertiaires a donc conservé sa très bonne orientation depuis 25 mais la taille unitaire de ces transactions, à la baisse depuis 23, s est fortement redressée : près de 1 m² en 27 contre 886 m² en 26. Chiffres clés en m² 26 27 Ile-de-France 2 847 5 2 713 dont ventes utilisateur 261 8 315 1 Chiffres clés en nombre 26 27 Ile-de-France 3 31 3 542 dont ventes utilisateur 296 317 La très bonne tenue de ce marché des ventes de surfaces tertiaires s explique par diverses raisons : coût de l argent encore attractif, réflexe patrimonial des entrepreneurs dans un contexte économique rempli d inquiétudes, remise sur le marché d actifs de qualité par certains investisseurs amplement engagés dans des arbitrages de «petites» lignes de bureaux. C1 M5 J3 N5 C55 M19 J N C81 M1 J N7 C26 M28 J N C M1 J61 N43 C M91 J76 N C M48 J1 N R V99 B143 R8 V34 B123 R243 V153 B C6 M3 J N28 C33 M11 J N C49 M6 J N4 C16 M17 J N C M6 J37 N26 C M55 J45 N C M29 J6 N R181 V29 B235 R192 V18 B18 R24 V144 B124 R25 V194 B116 C3 M2 J N14 C1 M8 J3 N5 Evolution de la demande placée en bureaux en Ile-de-France En m² 3 2 5 Location Ventes R81 V16 B37 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 C41 M J78 N R172 V22 B87 C25 M J47 N R26 V23 B R177 V17 R227 V22 2 15 1 5 2 21 22 23 24 25 26 27 Evolution des ventes* de bureaux en Ile-de-France 4 3 2 1 En m² En nombre 2 21 22 23 24 25 26 27 4 35 3 25 2 15 1 5 * Ventes utilisateurs à l exclusion des opérations réalisées en compte propre. Cette définition est celle retenue pour les analyses suivantes dans ce document. 5 Sources : Immostat, DTZ Research
Les ventes à utilisateur de bureaux en Ile-de-France : analyse par tranches de surfaces L analyse des ventes à utilisateur par tranches de surfaces met en évidence plusieurs tendances lourdes : - Le segment des surfaces inférieures à 5 m² continue de concentrer l essentiel de l activité du marché en nombre de transactions, avec 21 acquisitions représentant 47 m², essentiellement localisées à Paris et dans le QCA (près de 16 m²). Evolution des ventes utilisateurs par tranche de surface en Ile-de-France En nombre 35 3 25 Moins de 5 m² De 5 à 1 5 m² De 1 5 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² - Les ventes de bureaux entre 5 et 1 5 m² sont restées stables en nombre, autour de 7 transactions, mais la surface placée a encore baissé pour représenter 54 m². Près de 4% des acquisitions se sont concentrées à Paris Centre Ouest et dans le QCA : il s agit souvent de cessions d actifs tertiaires par des investisseurs, assurances essentiellement, souhaitant faire évoluer la composition de leur patrimoine vers des biens de taille plus importante. Ces décisions permettent un renouvellement de l offre, dans un secteur où la demande des entreprises du conseil et des professions juridiques est toujours très soutenue. 2 15 1 5 2 21 22 23 24 25 26 27 - Une trentaine de ventes se sont conclues sur des surfaces tertiaires de 1 5 à 5 m², soit un niveau identique à celui enregistré en 26. En revanche, la surface totale acquise est en léger retrait, de l ordre de 7 m². Sur ce créneau de surface, les utilisateurs du secteur public sont encore très présents, de même que les entreprises de l immobilier. Coté localisation, le marché est plus équilibré et se répartit par tiers entre Paris, la Première et la Deuxième Couronne. - Les transactions de plus de 5 m², mais surtout celles de plus de 1 m² ont été, en 27, importantes : 9 transactions pour 145 m² placés. Sur ce segment, on signalera deux acquisitions de ministères - L ECONOMIE ET LES FINANCES à Noisy-le-Grand et LES AFFAIRES ETRANGERES à Paris 15ème sur «In Extenso», ex IMPRIMERIE NATIONALE, mais aussi des mouvements d entreprises du secteur financier et des assurances sur des opérations neuves (APRI IONIS sur «Synergis» à Malakoff, OREPA PREVOYANCE à Montreuil sur «Proxima III») ou rénovées (UNEO sur Capitale Sud» à Montrouge). Evolution des ventes utilisateurs par tranche de surface en Ile-de-France 35 3 25 2 15 1 5 En m² Moins de 5 m² De 5 à 1 5 m² De 1 5 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² 2 21 22 23 24 25 26 27 6 Sources : Immostat, DTZ Research
Les ventes à utilisateur de bureaux en Ile-de-France : analyse par âges d immeuble 2nde main C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C55 M19 J N C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C26 M28 J N C M1 J61 N43 C M91 J76 N C M48 J1 N R243 V153 B R81 V16 B37 C41 M J78 N R172 V22 B87 R26 V23 B C6 M3 J N28 C33 M11 J N R181 V29 B235 C49 M6 J N4 C16 M17 J N C M6 J37 N26 R192 V18 B18 C M55 J45 N R24 V144 B124 C M29 J6 N R25 V194 B116 C25 M J47 N R177 V17 Les ventes de bureaux neufs ont représenté 25% des commercialisations en 27 C3 M2 J N14 C1 M8 J3 N5 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 Evolution des ventes utilisateurs par type de surfaces En nombre R227 V22 Si elle reste fortement dominée par les surfaces de seconde main, l activité du marché de la vente de bureaux aura connu une année remarquable en ce qui concerne les bureaux de première main, avec plus de 84 m² consommés. Quatre transactions de plus de 5 m² de bureaux neufs auront ainsi été enregistrées en 27 : le regroupement et la rationalisation des implantations expliquent ces mouvements. Ainsi, deux mutuelles se sont positionnées sur des immeubles neufs en première périphérie : APRI IONIS à Malakoff sur 18 7 m², OREPA PREVOYANCE à Montreuil sur 9 3 m². LE MINISTERE DES AFFAIRES ETRANGERES a, quant à lui, finalement choisi les 27 8 m² de la restructuration de l ancien bâtiment de l IMPRIMERIE NATIONALE dans le 15ème arrondissement pour sa réorganisation. 35 3 25 2 15 1 5 1ère main 2nde main 2 21 22 23 24 25 26 27 En marge de ces grands mouvements, reflet d une inclinaison des grandes entreprises vers les produits neufs, adaptés aux nouvelles exigences en termes d efficience des bâtiments, l attirance des utilisateurs pour le neuf est tout aussi grande sur des surfaces plus modestes, inférieures à 5 m². Les opérations de ventes à la découpe d immeubles restructurés (notamment «Opéra-Caumartin», «Hausmann- Drouot», «Ilôt Sébastopol» et «Le Louvois») connaissent un vrai succès auprès des utilisateurs, entreprises du conseil et du secteur juridique essentiellement. Si cette pratique prenait de l ampleur, elle permettrait d assurer un renouvellement de l offre de qualité, tout en maintenant des prix de vente élevés. C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C6 M3 J N28 C3 M2 J N14 C55 M19 J N C33 M11 J N R181 V29 B235 C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C49 M6 J N4 C26 M28 J N C16 M17 J N C M1 J61 N43 C M6 J37 N26 R192 V18 B18 C1 M8 J3 N5 C M91 J76 N C M55 J45 N R24 V144 B124 C M48 J1 N R243 V153 B C M29 J6 N R25 V194 B116 R81 V16 B37 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 Evolution des ventes utilisateurs par type de surfaces En m² 35 3 25 2 15 1ère main 2nde main C41 M J78 N R172 V22 B87 C25 M J47 N R26 V23 B R177 V17 R227 V22 1 5 2 21 22 23 24 25 26 27 7 Sources : Immostat, DTZ Research
Les ventes à utilisateur de bureaux en Ile-de-France : analyse par secteurs géographiques 2nde main C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C55 M19 J N C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C26 M28 J N C M1 J61 N43 C M91 J76 N C M48 J1 N R243 V153 B R81 V16 B37 C41 M J78 N R172 V22 B87 R26 V23 B Un marché parisien pour plus de la moitié des transactions La moitié des ventes de bureaux en Ile-de-France s est réalisée à Paris et un tiers pour le seul Centre Ouest dont le QCA, soit plus d une centaine de transactions, une très bonne performance en la matière. En termes de surfaces commercialisées, Paris QCA a perdu son leadership suite à l acquisition par le MINISTERE DES AFFAIRES ETRANGERES des 27 8 m² d «In Extenso» dans le 15ème. Pour autant et au-delà de cette transaction exceptionnelle à plus d un titre, le QCA demeure le secteur le plus recherché des utilisateurs. A Paris, le nombre des ventes aura été élevé sur le segment des surfaces inférieures à 5 m² dans les secteurs Paris 3-4-1-11 et Paris 14 et 15ème, respectivement 2 9 et 2 2 m² commercialisés. Dans le Croissant Ouest (36 7 m² placés) l essentiel de l activité aura été concentré sur le segment des surfaces inférieures à 1 5 m² : en Boucle Nord essentiellement pour les surfaces de 5 à 1 5 m² (vente de plusieurs lots dans la «Tour d Asnières» à Asnières), réparties sur l ensemble du secteur pour les autres tranches de surfaces. En Première Couronne, les commercialisations ont enregistré une très forte augmentation (+49%), passant de 41 m² placés en 26 à près de 61 m² cette année. La Première Couronne Sud aura concentré la majeure partie des ventes : nombreuses sur les surfaces inférieures à 1 5 m² (13 ventes pour un total de 6 m²), alors que les mouvements de report des assurances et mutuelles précédemment implantées à Paris auront largement profité aux immeubles neufs ou rénovés proposés à l acquisition sur ce marché. En Deuxième Couronne, le marché aura aussi été dynamique : plus d une cinquantaine de ventes auront été conclues en 27 (soit une progression de 19%) alors qu en termes de surfaces, l acquisition de l ancien siège d IBM par le MINISTERE DES FINANCES à Noisy-le Grand, propulse les commercialisations à plus de 74 m², à comparer à 41 m² en 26. C6 M3 J N28 C33 M11 J N C49 M6 J N4 C16 M17 J N C M6 J37 N26 C M55 J45 N C M29 J6 N R181 V29 B235 R192 V18 B18 R24 V144 B124 R25 V194 B116 C3 M2 J N14 C1 M8 J3 N5 Evolution des ventes utilisateurs par localisation en Ile-de-France En nombre 35 3 25 2 15 1 5 Paris CO dont QCA Paris hors Centre Ouest La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne C21 M J3 N3 R29 V226 B192 2 21 2nde main 22 23 24 25 26 27 C1 M5 J3 N5 C55 M19 J N C81 M1 J N7 C26 M28 J N C M1 J61 N43 C M91 J76 N C M48 J1 N R V99 B143 R8 V34 B123 R243 V153 B C6 M3 J N28 C33 M11 J N C49 M6 J N4 C16 M17 J N C M6 J37 N26 C M55 J45 N C M29 J6 N R181 V29 B235 R192 V18 B18 R24 V144 B124 R25 V194 B116 C3 M2 J N14 C1 M8 J3 N5 Evolution des ventes utilisateurs par localisation en Ile-de-France En m² 35 3 25 2 15 1 5 Paris CO dont QCA Paris hors Centre Ouest La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne R81 V16 B37 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 2 21 22 23 24 25 26 27 C25 M J47 N C41 M J78 N R172 V22 B87 C25 M J47 N R177 V17 R227 V22 R26 V23 B R177 V17 R227 V22 8 Sources : Immostat, DTZ Research
Les ventes à utilisateur de bureaux en Ile-de-France : analyse par prix de vente 2nde main C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C55 M19 J N C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C26 M28 J N C M1 J61 N43 C M91 J76 N C M48 J1 N R243 V153 B R81 V16 B37 C41 M J78 N R172 V22 B87 R26 V23 B C6 M3 J N28 C33 M11 J N R181 V29 B235 C49 M6 J N4 C16 M17 J N C M6 J37 N26 R192 V18 B18 C M55 J45 N R24 V144 B124 C M29 J6 N R25 V194 B116 C25 M J47 N R177 V17 Prix moyen par micro-marchés C3 M2 J N14 C1 M8 J3 N5 Evolution des ventes en Ile-de-France C21 M J3 N3 R29 V226 B192 R227 V22 Le prix moyen des ventes de bureaux en Ile-de-France aura enregistré une très forte hausse en 27, pour s établir à près de 6 5 /m². Cette importante augmentation est directement liée aux acquisitions réalisées à Paris ou sur des surfaces de première main à plus de 1 du m². 35 3 25 2 En m² Prix en /m² 7 6 5 4 A Paris Centre Ouest et dans le QCA, la valeur moyenne est comprise entre 9 et 15 du m², et ce quelle que soit la tranche de surface. Dans les autres arrondissements, les prix de cession s inscrivent dans une fourchette très large, en fonction de la localisation et peuvent dépasser 1 pour des immeubles restructurés. 15 1 5 2 21 22 23 24 25 26 27 3 2 1 Valeurs vénales estimées (début 28) Compte tenu de notre expertise du marché et / ou des dernières transactions constatées pour des locaux et immeubles de seconde main Courbevoie Nord Colombes Bois-Colombes La Garenne Colombes 1 8 2 6 /m² Asnières-sur-Seine Clichy 2 4 5 /m² Paris Nord Paris Sud Paris Nord Paris Sud Paris Centre Ouest Paris Quartier Central des Affaires La Défense Paris Centre Ouest La Défense Paris Quartier Central des Affaires Secteur des affaires de l Ouest ho Première périphérie Secteur des affaires de l Ouest hors la Défense Première périphérie Nanterre Rueil-Malmaison 1 7 3 5 /m² La Défense 6 7 /m² Puteaux 4 5 5 /m² Neuilly-sur-Seine 5 5 9 /m² Levallois-Perret 17ème Nord 5 8 /m² Paris QCA ETOILE 9 15 /m² Paris 18ème /19ème/2ème 2 6 4 5 /m² Paris 9ème Nord /1ème 5 5 7 5 /m² Suresnes Saint-Cloud Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux 4 6 /m² Paris 16ème SUD 6 8 5 /m² Paris QCA OPERA 7 5 9 5 /m² Paris 5/6/7ème 8 12 /m² Paris 14ème /15ème 4 6 /m² Paris 3/4ème 7 1 /m² Paris 11ème /12ème/13ème 2 6 5 5 /m² 9 Source : DTZ
Les ventes à utilisateur de bureaux en Ile-de-France : analyse de la demande C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C55 M19 J N C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C26 M28 J N C M1 J61 N43 C M91 J76 N C M48 J1 N R243 V153 B R81 V16 B37 C41 M J78 N R172 V22 B87 N1 R26 V23 B27 C6 M3 J N28 C33 M11 J N R181 V29 B235 C49 M6 J N4 C16 M17 J N C M6 J37 N26 R192 V18 B18 C M55 J45 N R24 V144 B124 C M29 J6 N R25 V194 B116 C25 M J47 N N4 R177 V179 B18 C3 M2 J N14 C1 M8 J3 N5 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 N15 R227 V228 B229 Analyse des transactions par secteurs d activité La demande sur le marché des ventes de bureaux en Ile-de-France émane essentiellement de trois secteurs d activité : - Le secteur juridique et conseil et plus particulièrement celui du conseil aux entreprises concentre plus d un tiers des transactions en nombre et 15% des surfaces placées, essentiellement dans la Capitale. Les professions libérales représentent aussi une part importante des ventes à utilisateurs : une cinquantaine en 27 pour un volume global de près de 4 m². Le choix de l acquisition pour l immobilier de bureau concerne tout aussi bien les bureaux d études et de conseils, les cabinets d avocats que les cabinets d audits et d expertise comptable sur des surfaces inférieures à 5 m², essentiellement situées à Paris QCA. - Le secteur financier aura été très actif en 27; les mouvements des assurances et mutuelles ont porté sur des immeubles de taille importante, illustrant à nouveau leurs mouvements de regroupement et de rationalisation de leurs implantations. Largement inscrites dans un processus de rationalisation de leurs implantations, multiples suite à des fusions-acquisitions, les compagnies d assurances et les mutuelles n en renoncent pas moins à un réflexe patrimonial. Elles sont donc amenées à se positionner sur des immeubles situés en première couronne à l image d APRI IONIS sur «Synergis» (18 7 m² de bureaux neufs) à Malakoff. Cette acquisition faisait suite à celle d AUDIENS sur «Le Square» à Vanves en 25. On citera aussi l achat par l UNEO de «Capitale Sud «à Montrouge. - Le secteur public aura représenté plus du tiers des surfaces tertiaires vendues en Ile-de-France en 27; ce chiffre est à relativiser compte tenu du poids important des deux acquisitions réalisées par le MINISTERE DE L ECONOMIE ET DES FINANCES et DES AFFAIRES ETRANGERES. Répartition de la demande placée en 27 de bureaux à l acquisition par secteurs d activité 3 % 3 % 1 % 7 % 8 % 12 % 31 % 9 % Juridique - Conseil 17 % Services immobiliers Communication - Création Industries Technologies de l Information et de la Communication (TIC) Transports - Logistique - Distribution Autres Secteur public Financiers 1 % 4 % 1 % 3 % 7 % 36 % 1 % 15 % 23 % En nombre Répartition de la demande placée en 27 de bureaux à l acquisition par secteur d activité En m² - Les entreprises de la communication concentrent 7% des surfaces placées, principalement à Paris et dans les communes limitrophes. - Les industriels Très longtemps propriétaires de leur outil de travail, les sociétés industrielles ont conservé une grande attirance pour l acquisition de leurs locaux. En 27, ces sociétés se sont positionnées sur des immeubles tertiaires en première et deuxième couronne, les valeurs vénales orientées à la hausse à Paris ne leur permettant plus de conserver la propriété de leur siège social. 1 Sources: Immostat, DTZ Research
Les ventes à utilisateur de bureaux en Ile-de-France : analyse de la demande C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C55 M19 J N C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C26 M28 J N C M1 J61 N43 C M91 J76 N C M48 J1 N R243 V153 B R81 V16 B37 C41 M J78 N R172 V22 B87 N1 R26 V23 B27 C6 M3 J N28 C33 M11 J N R181 V29 B235 C49 M6 J N4 C16 M17 J N C M6 J37 N26 R192 V18 B18 C M55 J45 N R24 V144 B124 C M29 J6 N R25 V194 B116 C25 M J47 N N4 R177 V179 B18 C3 M2 J N14 C1 M8 J3 N5 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 N15 R227 V228 B229 Une demande exprimée soutenue A fin 27, la demande exprimée en Ile-de-France pour l acquisition de bureaux était estimée à près de 7 m², dont 31 m² pour des candidats à l acquisition uniquement. Répartition de la demande exprimée de bureaux à l acquisition (fin décembre 27) 7 % En nombre Cette demande porte principalement sur des surfaces inférieures à 5 m² qui représentent la moitié des demandes des utilisateurs, plutôt parisiens et exerçant de façon générale dans les services de conseil aux entreprises. La demande sur le créneau des surfaces comprises entre 5 et 1 5 m² est, elle aussi, dynamique : 2% en nombre de demandes enregistrées, soit un potentiel de 47 m². Les secteurs d activité des demandeurs sont ici davantage diversifiés : le conseil demeure le client prédominant mais les activités financières, le commerce et l industrie sont plus présents. Plus de 5 m² Moins de 5 m² De 5 à 1 5 m² De 1 5 à 5 m² 16 % 2 % 57 % Cette diversité d activités se retrouve dans l analyse des demandes supérieures à 1 5 m² : estimée à près de 6 m² en Ile-de-France, elle émane de façon prononcée d établissements financiers et d assurances. Les préoccupations de rationalisation des effectifs de ces établissements se doublent alors d une préoccupation patrimoniale. La demande des entreprises pour des locaux tertiaires à l achat demeure donc soutenue mais se heurte aujourd hui à de réelles difficultés de financement de la part des établissements bancaires qui, par manque de liquidités, sont plus regardants sur l octroi des financements nécessaires. C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C6 M3 J N28 C3 M2 J N14 C55 M19 J N C33 M11 J N R181 V29 B235 C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C49 M6 J N4 C26 M28 J N C16 M17 J N C M1 J61 N43 C M6 J37 N26 R192 V18 B18 C1 M8 J3 N5 Répartition de la demande exprimée (fin 27) de bureaux à l acquisition par secteur d activité 2 % 7 % 15 % 8 % C M91 J76 N C M55 J45 N R24 V144 B124 C M48 J1 N R243 V153 B C M29 J6 N R25 V194 B116 9 % R81 V16 B37 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 C41 M J78 N R172 V22 B87 C25 M J47 N N1 R26 V23 B27 N4 R177 V179 B18 N15 R227 V228 B229 En nombre 1 % 5 % 44 % Juridique - Conseil Services immobiliers Communication - Création Industries Technologies de l Information et de la Communication (TIC) Transports - Logistique - Distribution Secteur public C55 M19 J N C26 M28 J N C M91 J76 N Financiers C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C6 M3 J N28 C33 M11 J N R181 V29 B235 C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C49 M6 J N4 C16 M17 J N C M1 J61 N43 C M6 J37 N26 R192 V18 B18 C M55 J45 N R24 V144 B124 C M48 J1 N R243 V153 B C M29 J6 N R25 V194 B116 R81 V16 B37 C41 M J78 N R172 V22 B87 C25 M J47 N N1 R26 V23 B27 N4 R177 V179 B18 C3 M2 J N14 C1 M8 J3 N5 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 N15 R227 V228 B229 Répartition de la demande exprimée (fin 27) de bureaux à l acquisition par secteur géographique En nombre 45 % 41 % Paris QCA Paris hors QCA Hors Paris 14 % 11 Source: DTZ Research
Les ventes à utilisateur de bureaux en Ile-de-France : analyse de l offre 2nde main C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C55 M19 J N C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C26 M28 J N C M1 J61 N43 C M91 J76 N C M48 J1 N R243 V153 B R81 V16 B37 C41 M J78 N R172 V22 B87 R26 V23 B Un marché encore équilibré? Plus de 3 m² de bureaux auront été vendus sur le marché francilien en 27, ramenant l offre immédiatement disponible à la vente à 28 m². Les libérations et les livraisons annoncées pour les 12 prochains mois de l année pourraient augmenter l offre de 65 m² supplémentaires. La mise en perspective de l offre et des transactions des 12 derniers mois révèle des zones de sous-offre telles Paris QCA, où 28 m² sont proposés à la vente à comparer à 5 m² placés sur ce secteur en 27. Le renouvellement de l offre est donc relativement réduit, de l ordre de 11 m² seulement. La situation de légère sous-offre est généralisée à l ensemble des marchés parisiens alors qu en Première et Deuxième Couronne, l offre est nettement supérieure à la demande placée de l année. En Croissant Ouest, l analyse de l offre par sous secteurs met en évidence le caractère sous-offreur du marchés neuilléen et levalloisien : 5 m² disponibles à un an et très peu de produits en petites surfaces alors que le marché a écoulé 15 m² en 27. En Boucle Nord, le niveau des disponibilités est cohérent avec les rythmes de commercialisations, alors qu en Péri Défense, l offre s alourdit et représente 14 m² à commercialiser pour une demande placée en 27 inférieure à 5 m². L analyse de l offre doit aussi porter sur la qualité des surfaces proposées, les utilisateurs étant de plus en plus exigeants quant aux prestations attendues. Enfin, le marché des ventes est un marché d opportunités tant pour le vendeur que pour l acquéreur, l observation de l offre disponible immédiatement ou moyen terme est un élément de cadrage mais ne saurait se suffire à elle-même, un nombre important de transactions se réalisant en «off-market». C6 M3 J N28 C33 M11 J N C49 M6 J N4 C16 M17 J N C M6 J37 N26 C M55 J45 N C M29 J6 N R181 V29 B235 R192 V18 B18 R24 V144 B124 R25 V194 B116 C3 M2 J N14 C1 M8 J3 N5 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 Offre immédiate et à un an de bureaux à l acquisition en Ile-de-France En m² 15 125 1 C1 M5 J3 N5 R V99 B143 C6 M3 J N28 C3 M2 J N14 75 5 25 Paris CO inclus QCA C55 M19 J N C33 M11 J N R181 V29 B235 Offre immédiate A un an 2nde main Paris Sud Paris Nord Est La Défense C81 M1 J N7 R8 V34 B123 C49 M6 J N4 C26 M28 J N C16 M17 J N C M1 J61 N43 C M6 J37 N26 R192 V18 B18 C1 M8 J3 N5 C M91 J76 N C M55 J45 N R24 V144 B124 Croissant Ouest C M48 J1 N R243 V153 B C M29 J6 N R25 V194 B116 Première Couronne R81 V16 B37 C21 M J3 N3 R29 V226 B192 Offre à un an et ventes sur 12 mois en Ile-de-France C25 M J47 N Deuxième Couronne -15-1 -5 5 1 15 m² Paris CO inclus QCA Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest Première Couronne Offre à un an Transactions sur 12 mois C41 M J78 N R172 V22 B87 C25 M J47 N R177 V17 R227 V22 R26 V23 B R177 V17 R227 V22 Deuxième Couronne 12 Source: DTZ Research
Actualité juridique et définitions La Vente d immeubles de A à Z Anticiper les frais de son acquisition L achat d un bien peut se réaliser selon deux schémas - Acquisition du bien immobilier : régime de droits d enregistrement dus à la date de réalisation de la vente, qui comprend les frais d enregistrement (5,9%), d inscription aux hypothèques (,1%) et notariaux (,825%), soit environ 6,2% du prix de vente. A ces droits peuvent s ajouter une régularisation de la TVA supportée par le vendeur lors de sa propre acquisition, si celle-ci ne remonte pas à plus de 2 ans. Le montant de cette TVA est calculé au prorata temporis et est récupérable par le nouvel acquéreur. Cas particulier : si l immeuble est neuf ou en cours de construction (Vente en Etat Futur d Achèvement) ou en cours de restructuration : le régime de TVA (19,6%), une exonération de droits d enregistrement s applique à l exception de la Taxe de Publicité Foncière (TPF) et du salaire du conservateur (le tout représentant environ 1,8% frais notariaux compris). La TVA est déductible. - Acquisition de la société propriétaire du bien immobilier : régime de droits d enregistrement au taux de 5% (pas de frais notariaux) pour l acquisition des titres. Frais déductibles sur une durée de 5 ans. L acquéreur ne peut pas donner de garantie hypothécaire au titre de l acquisition des parts sociales. L impôt latent sur la plus-value - c est à dire la différence entre la valorisation de l actif et sa valeur nette comptable au taux de 33,33% - est souvent l objet d une négociation entre les parties. L acquéreur des parts de sociétés peut néanmois opter jusqu en 29 pour une réévaluation libre de son actif et devra alors s acquitter d une imposition forfaitiaire de 16,5%. Financer son acquisition Le plus souvent, le futur acquéreur a recours a un financement en fonds propres ou par le biais d un crédit immobilier auprès d une banque ou tout organisme prêteur : financement classique ou crédit-bail immobilier Le crédit-bail immobilier est un procédé de financement d une acquisition immobilière. Un dispensateur de crédit (souvent une banque ayant une structure de crédit-bail), acquiert un immeuble choisi par le crédit-preneur (généralement utilisateur des futurs locaux) et le met à sa disposition, moyennant le paiement d un loyer qui correspond pour partie au prix de revient de l immeuble et pour partie, aux intérêts des fonds investis. Le crédit preneur bénéficie d une option d achat qu il peut exercer à partir de la septième année. Dans le financement classique, l acquéreur emprunte, devient propriétaire et consent une sûreté sur l immeuble en garantie du prêt. En cas de non-paiement, le prêteur aura recours à la vente forcée de l immeuble. Si les deux schémas ont le même effet économique (après une période d amortissement financier, l emprunteur détient un droit de propriété net de toute inscription), ils ont sur le plan juridique ni la même nature ni le même régime. 13
Actualité juridique et définitions Points de vigilance L affectation des locaux : point clé dans l acquisition d un bien immobilier utilisé à des fins professionnelles L affectation en bureaux doit être attestée par le vendeur ou son notaire et cela préalablement à la signature de la promesse de vente et de l acte authentique. L ordonnance n 25-655 du 8 juin 25 donne comme point de repère la situation du local depuis l année 197. C est par conséquent l usage des locaux à cette date et depuis cette date qui en détermine l affectation. Avant cette ordonnance il fallait remonter la chaîne des baux jusqu en 1945 pour valider l usage des locaux (articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l habitation). Changement d affectation de locaux Pour obtenir une dérogation, la règle générale est l offre d une compensation en nature, le transfert de commercialité : pour toute surface d habitation transformée en bureaux, il faut pouvoir attester de la transformation d une surface commerciale de même importance en habitation, et cela dans le même arrondissement voir le même quartier. Toute demande doit être effectuée auprès de la Préfecture. La loi Carrez Le dossier de diagnostics techniques Afin de renforcer l information de l acheteur, une ordonnance du 8 juin 25 (n 25-655) a regroupé en un seul dossier appelé dossier de diagnostics techniques l ensemble des documents techniques exigés lors que sont conclues des ventes et des locations de biens immobiliers. Lors de la vente en elle-même, le vendeur doit annexer certains diagnostics à l acte. S ils s avèrent positifs, l acte précise qui supportera le coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux. A défaut, le vendeur sera dans l impossibilité de s exonérer de la garantie des vices cachés. Le délai pour agir est alors de 2 ans. - Le diagnostic amiante, obligatoire pour tout bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il doit être annexé à la promesse de vente et porter sur les parties privatives (une fiche récapitulative doit faire état des parties communes). - Le diagnostic termites, valable 6 mois, obligatoire dans les zones contaminées ou susceptibles de l être (se référer à l arrêté préfectoral en vigueur). - Le diagnostic de performance énergétique, valable 1 ans, obligatoire pour tous les locaux clos, couverts, avec une production d eau chaude et de chauffage. - Informations sur les risques naturels et technologiques, valable 6 mois, pour tous les locaux. (loi 96-117 du 18 décembre 1996 du nom de son auteur, le député Carrez) Cette loi ne porte que sur les lots de copropriété et non les bâtiments indépendants. Elle impose l indication de la superficie privative exacte des lots dans toute promesse et tout acte de vente. Fournir au futur acquéreur un relevé de surfaces privatives est une obligation pour le vendeur, lors de la cession de lots de co-propriété. En revanche ce dernier n est pas tenu d avoir recours aux services d un professionnel. L acte de vente peut être rendu nul dans un délai d un mois après signature en cas d omission de la mention de superficie exigée. De plus, tout nouveau mesurage révélant une surface réelle inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l acte, permet à l acquéreur de se retourner contre le vendeur pour obtenir une réduction du prix de vente et cela dans un délai d un an. 14
Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Delphine Mahé Chargée d études +33 ()1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com +33 ()1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Corporate - Aménagements tertiaires Asset management - Expertise - Consulting - Etudes Avec plus de 11 collaborateurs opérant dans 14 villes et 45 pays, et 2 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Email : dtz.neuilly@dtz.com +33 ()1 49 64 49 64 www.dtz.fr