Marché des bureaux du Grand Montréal, T2 216 La nouvelle réalité du marché des bureaux à Montréal Taux d inoccupation 13,3 % Loyer net demandé 16,24 $ le pi² Absorption nette (321 838) pi² Construction 215 pi² Figure 1 : Taux d inoccupation sur quinze ans Taux d inoccupation 16 % *Évolution trimestrielle sauf autre indication. 14 % 12 % 1 % 8 % 6 % 4 % 2 % % 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 T1 216 T2 216 Le taux d inoccupation est demeuré inchangé ce trimestre dans le Grand Montréal. Le T2 se conclut à un taux de 13,3 %, identique à ce qui a été observé à pareille date l an dernier. La majorité des produits écoulés se situaient dans le QCA. Les propriétaires font preuve d imagination pour attirer et retenir les locataires, et n hésitent pas à user d incitatifs majorés, tels que des périodes prolongées de loyer gratuit et le devancement de la date d occupation. Les bureaux de style loft gagnent en occupation, y compris les produits fraîchement livrés. Les entreprises du secteur des technologies enregistrent la croissance la plus marquée sur le marché local. Le marché des bureaux à Montréal s est transformé au cours des cinq dernières années. Le déclin de la demande a touché tant les propriétaires que les locataires. Les onze derniers trimestres ont été officiellement en faveur des locataires (inoccupation supérieure à 1 %) et le choix ne manque pas pour ceux qui cherchent de nouveaux bureaux. De plus, l alternative aux bureaux traditionnels, soit les installations industrielles converties en loft, a inondé le marché de «nouveaux» produits au cours des dernières années. Cette situation, jumelée à une demande sous la normale, a bouleversé le marché des bureaux tel qu on le connaissait. La courbe de demande engendrée par les utilisateurs traditionnels de bureaux œuvrant dans les secteurs des FASI (finance, assurances et services immobiliers) est généralement stable, mais le secteur croissant des technologies demeure le principal générateur de demande. T2 216 CBRE Recherche 216, CBRE Limitée 1
Figure 2 : Données du marché des bureaux du Grand Montréal Construction et absorption nette (milliers de pi²) 1 5 1 5 ( 5) Taux d inoccupation (%) 15 1 5 (5) (1 ) 212 213 214 T1 215 T2 215 T3 215 T4 215 T1 216 T2 216 Absorption nette Construction Taux d'inoccupation (1) ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ Selon Montréal International, les concepteurs de jeux vidéo, les studios d animation postproduction, les concepteurs de logiciels et bien d autres encore ont tous choisi Montréal en 216. La métropole offre une main-d œuvre jeune et qualifiée, onze établissements d études postsecondaires et des frais d exploitation attrayants par rapport aux autres villes nordaméricaines. Certains locataires actuellement sur le marché ne se contentent plus d un mélange typique d aires ouvertes et de bureaux fermés; l environnement, la qualité des locaux, les commodités et la proximité des services sont tous des critères décisionnels dans la sélection du site. Les bureaux d une entreprise sont un facteur déterminant quand il s agit d attirer et retenir les talents et ces critères gagnent en priorité. Les sous-marchés du centre-ville et de la banlieue continuent d accueillir de nouveaux produits, tant des bureaux de style loft que des immeubles de nouvelle génération. Certains locataires préfèrent emménager dans ces bureaux flambants neufs afin de se conformer à leurs valeurs et politiques d entreprise liées à la stratégie en milieu de travail. Alors que ces locataires déménagent leurs activités, leurs anciens locaux laissés vacants profitent à d autres entreprises. Compte tenu de l état actuel du marché et des forfaits très attrayants offerts aux locataires, déménager dans un immeuble de catégorie supérieure est dorénavant envisageable pour davantage d entreprises. Celles-ci sont de plus encouragées par des prix concurrentiels et une gamme variée d options offertes sur le marché. Dans certains sous-marchés, ce mouvement a entraîné une hausse du taux d inoccupation dans la catégorie B, qui était pourtant presque égal à celui enregistré pour la catégorie A dans le quartier central des affaires (QCA) au cours des derniers trimestres. NOUVEAUX PRODUITS ET CHANTIERS La nouvelle tour SSQ de 215 pi² à Longueuil a été livrée ce trimestre. Seuls 4 pi² sont encore disponibles. Plusieurs projets restent à venir au cours des 12 à 18 prochains mois. L Avenue et la Maison Manuvie doivent toutes deux être livrées au début de 217. L Avenue vient notamment de louer trois de ses quatre étages de bureaux à WeWork (61 341 pi²). Ceci constitue un nouvel agrandissement pour le fournisseur américain de bureaux collaboratifs, qui a loué environ 66 pi² dans la Place Ville Marie l année dernière. Les projets ABB et Green Cross sont toujours en cours dans le Technoparc Montréal dans l arrondissement de Saint-Laurent. Le projet de bureaux de Montoni sur l autoroute Transcanadienne, également dans cet arrondissement, doit être inauguré au début de 217. La propriété a été l objet d une vente à terme, Postes Canada ayant acquis une participation de 7 % sans droit de gestion. Le 6666, rue Saint-Urbain a été livré ce trimestre. L immeuble de style loft d une superficie de 23 575 pi² attend toujours ses premiers locataires. Son jumeau, le 665, rue Saint-Urbain, sera inauguré d ici la fin de l année. Les deux projets spéculatifs, soit la phase 3 (136 312 pi²) de Jonxion à Brossard et le projet de 44 pi² de la fiducie de placement immobilier BTB à Dorval, n ont fait l objet d aucune entente de location. Kevric a débuté les rénovations du 745, rue du Mile End (voisin du projet 725, rue du Mile End, qui a remporté un vif succès), où Telecon déménagera ses activités d ici la fin 216. Le nouvel agrandissement du Quartier DIX3, prévu pour 217, doit inclure des bureaux de 17 pi². T2 216 CBRE Recherche 216, CBRE Limitée 2
Figure 3 : Statistiques du marché Sous-marchés Inventaire Taux d inoccupation (%) Absorption nette T2 216 Absorption nette Cumul annuel Nouveaux produits T2 216 Chantiers Loyer demandé moyen ($ le pi²) Loyer additionnel moyen ($ le pi²) QCA Centre-ville 23 513 114 12,5 (152 868) (84 532) - 747 2 2,19 2,8 Centre-ville sud 5 499 963 7,4 (24 653) (511) - - 21,5 19,89 Centre-ville ouest 3 38 36 12,3 (39 186) (291 76) - - 15,91 17,13 Centre-ville est 6 225 181 4,8 26 554 71 72 - - 13,13 14,41 Vieux-Montréal 3 27 163 7,7 55 423 53 74 - - 12,84 15,45 Atwater/Westmount 1 613 698 12,8 (31 664) (19) - - 15,52 17,4 TOTAL 43 259 155 1,4 (436 394) (251 497) - 747 2 18,83 19,5 Banlieue Couronne centrale 11 218 463 15, (94 778) (28 977) - - 12,99 12,37 Ouest-de-l Île 7 745 23 24,5 17 813 38 173-711 31 15,5 11,44 Laval 3 985 523 19,8 (96 9) (131 581) - - 14,11 12,24 Est de Montréal 2 387 524 15,4 23 675 25 979 - - 13,62 12,8 Rive-Sud 3 657 778 1,5 173 936 479 57 215 243 312 13,61 11,68 TOTAL 28 994 311 17,6 114 556 383 164 215 954 622 13,94 12,2 Grand Montréal 72 253 466 13,3 (321 838) 131 667 215 1 71 822 16,24 15,53 Bureaux de style loft 7 18 846 25,4 (22 775) (49 948) 23 575 247 345 n. d. n. d. Figure 4 : Transactions d envergure Superficie (pi 2 ) Locataire Adresse Domaine d activité du locataire 61 341 We Work 1275, avenue des Canadiens-de-Montréal, Montréal Bureaux collaboratifs 83 27 CUSM 83, boulevard Décarie, Montréal Soins de santé 44 356 Sun Life 5445, avenue De Gaspé, Montréal Assurances 4 UPS 15, boulevard Marcel-Laurin, Saint-Laurent Messagerie 34 85 WB Games Montréal 855, rue Sainte-Catherine Est, Montréal Conception de jeux vidéo * Renouvellement T2 216 CBRE Recherche 216, CBRE Limitée 3
Figure 5 : Absorption nette selon le sous-marché (milliers de pi 2 ) 6 QCA Couronne centrale Banlieue ouest Laval Banlieue est Rive-Sud 4 2 (2) (4) (6) (8) T3 213 T4 213 T1 214 T2 214 T3 214 T4 214 T1 215 T2 215 T3 215 T4 215 T1 216 T2 216 COÛTS D OCCUPATION ABSORPTION NETTE Le loyer demandé se maintient et n enregistre que des fluctuations marginales selon la catégorie et le sous-marché, mais il devrait remonter la pente corollairement au déclin du taux d intérêt. Toutefois, la popularité grandissante des bureaux de style loft et la concurrence livrée par les propriétaires pourraient freiner toute croissance majeure. Les hausses de l impôt foncier demeurent un facteur d augmentation du loyer additionnel, malgré les efforts des propriétaires pour rendre leurs bâtiments plus efficaces sur le plan énergétique et ainsi offrir des frais d exploitation stables, voire décroissants. La majorité des sous-marchés ont enregistré une absorption négative au T2 216. La Rive-Sud conclut le trimestre sur une bonne note en raison de la livraison de la tour SSQ. Toutefois, la mise sur le marché des anciens locaux de SSQ neutralisera partiellement ces gains. Quelques propriétés ont été écoulées dans l Ouest-de-l Île, notamment le 841, autoroute Transcanadienne de 84 pi² et presque 25 pi² dans l immeuble de Cominar au 745, autoroute Transcanadienne. Nestlé Canada occupe dorénavant 15 pi² au 3, rue Léo-Pariseau dans l est du centre-ville, contribuant au resserrement du sous-marché. Figure 6 : Loyer net moyen et loyer additionnel ($ le pi 2 ) QCA - Loyer net moyen QCA - Loyer additionnel Banlieue - Loyer net moyen Banlieue - Loyer additionnel 45 4 35 3 25 2 15 1 5 T3 213 T4 213 T1 214 T2 214 T3 214 T4 214 T1 215 T2 215 T3 215 T4 215 T1 216 T2 216 T2 216 CBRE Recherche 216, CBRE Limitée 4
Figure 7 : Taux d inoccupation (%) 16 14 12 1 8 6 4 2 T3 213 T4 213 T1 214 T2 214 T3 214 T4 214 T1 215 T2 215 T3 215 T4 215 T1 216 T2 216 Location directe Sous-location Figure 8 : Construction (milliers de pi 2 ) 3 2 5 2 1 5 1 5 T3 213 T4 213 T1 214 T2 214 T3 214 T4 214 T1 215 T2 215 T3 215 T4 215 T1 216 T2 216 Achevée En chantier À LA UNE Le CHUM a conclu une entente de location afin de déménager ses bureaux administratifs du 2155, rue Guy au 83, boulevard Décarie dans la couronne centrale. Le centre hospitalier avait annoncé plus tôt dans l année son intention de déplacer ce segment de ses activités dans des locaux plus abordables à l extérieur du centre-ville. UPS a renouvelé son bail pour 4 pi² au 15, avenue Marcel-Laurin dans l arrondissement de Saint- Laurent. Sun Life a loué 44 pi² au 5445, avenue De Gaspé dans la couronne centrale afin de regrouper plusieurs services dans un seul endroit. Ce déménagement s ajoute au mouvement des services administratifs des locataires spécialisés en FASI vers les bureaux de style loft de la couronne centrale. Selon Montréal International, CyberConnect2, un concepteur japonais de jeux vidéo, ouvre son premier studio à Montréal. T2 216 CBRE Recherche 216, CBRE Limitée 5
* *Quartier central des affaires (QCA) CRITÈRES D ÉTUDE Le rapport analytique de CBRE tient compte des immeubles de bureaux de 2 pi² ou plus situés dans le Grand Montréal. Les renseignements recueillis par CBRE proviennent des conversations téléphoniques ainsi que des propriétés mises sur le marché par les propriétaires et les membres de la communauté du courtage immobilier commercial. PERSONNES-RESSOURCES Lynn Johannesson, B.E.S., M.Pl. Analyste d affaires principale, Recherche nationale +1 514 849 6761 lynn.johannesson@cbre.com Jacinthe Lachapelle Analyste de recherche +1 514 849 8493 jacinthe.lachapelle@cbre.com Pour en savoir plus sur CBRE Recherche mondiale ou pour consulter nos autres rapports, visitez notre site Web à www.cbre.com/researchgateway. NOS BUREAUX Montréal Centre-ville 125, boulevard René-Lévesque Ouest, bureau 28 Montréal (Québec) H3B 4W8 Montréal Banlieue 333, boulevard Décarie, bureau 1 Saint-Laurent (Québec) H4N 3M9 Avis de non-responsabilité : Les informations contenues dans ce document, y compris nos prévisions, proviennent de sources que nous jugeons fiables. Nous n avons aucune raison de douter de leur véracité, cependant nous n avons pas vérifié leur exactitude et nous ne faisons nullement valoir ni ne garantissons leur fidélité. Il en va de votre responsabilité de confirmer la précision et l exhaustivité de ces informations par vos propres moyens. Ces renseignements sont offerts exclusivement pour l usage des clients et des employés de CBRE Limitée. Tous les droits de ce document sont réservés et il est interdit de reproduire son contenu sans obtenir au préalable l accord écrit de CBRE Limitée.