MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE 2ème Trimestre 2017 Keep calm and carry on
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Investissement en France 3 03 Répartition géographique 4 04 Commerces 5 05 Logistique 6 06 Bureaux Ile-de-France 7 07 Investisseurs 8 08 Définitions 9
CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE Des fondamentaux robustes pour une reprise durable En France, le 2 ème trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettraient de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Des financements intéressants Les taux directeurs demeurent très bas en ce début d année; l Euribor 3 mois s établit ainsi à -0,33% en juin 2017 et le taux EONIA à -0,36%. Ces deux taux sont en territoire négatif depuis mi-2015, traduisant un environnement financier très accommodant pour les investisseurs qui font appel à la dette bancaire fonds d investissement essentiellement. La quasi nullité du spread entre les deux taux est aussi le signe d une absence de tensions sur les liquidités bancaires. Croissance du PIB en France, % INSEE Taux EONIA et EURIBOR 3 mois Banque de France OAT 10 ans et taux de rendement prime Une prime de risque toujours attractive La remontée de l OAT au début de l année 2017 réduit le spread avec les taux de rendement prime. Pour autant cet écart, étalon de l attractivité du marché immobilier en investissement, reste encore très incitatif : de l ordre de 220 points de base pour du bureau à Paris QCA (avec un taux prime de 3,00%), 145 points de base en commerce et plus de 445 points pour la logistique. Sources : Banque de France, MarketBeat Investissement France T2 2017 2
INVESTISSEMENT EN FRANCE DANS LE SILLAGE DE L ANNEE 2016 L appétit des investisseurs se confirme Au cours des six premiers mois de l année, 8,9 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activité), un niveau comparable à celui du premier semestre 2016 et en hausse de 21% par rapport à la moyenne décennale (7,3 milliards d euros). Volume d investissement en France, en milliards d euros Un peu plus de 260 actifs ont ainsi changé de propriétaire en 2017, un nombre en repli de 18% par rapport à 2016, qui rend compte du dynamisme des transactions de taille unitaire supérieure à 100 millions d euros. En moyenne, le montant unitaire se positionne à 34 millions d euros. Malgré les risques électoraux qui pesaient sur le début de l année 2017, les investisseurs ont confirmé leur appétit pour l immobilier d entreprise. L embellie économique et politique du 2 ème trimestre combinée à un environnement financier accommodant (taux d emprunts toujours bas) crée des conditions optimales pour une accélération de l activité du marché au 2 nd semestre. Les montants investis sur l ensemble de l année 2017 pourraient ainsi dépasser ceux de 2015 et 2016 et s établir entre 27 et 30 milliards d euros. Volume d investissement par tranche de montant, en milliards d euros Intérêt marqué pour les investissements supérieurs à 100 millions d euros La forte activité du marché sur le segment des montants unitaires supérieurs à 100 millions d euros observée en 2016 (56% du volume total) se retrouve en ce début d année 2017. Ces opérations restent majoritaires avec une part de marché de 52% réalisée au travers de 19 acquisitions. Comme à l accoutumée, les actifs tertiaires franciliens sont nombreux sur ce créneau de marché. Au 2 ème trimestre, on compte notamment une transaction parisienne «Vivacity» dans le 12 ème arrondissement et celles de «West Park», «Europa» ou encore «Clever 1» en dehors de la capitale. Les bureaux en régions, ne sont pas en reste ce trimestre avec l acquisition par DEKA IMMOBILIEN de l actif «New Deal» à Lyon et la vente par AMUNDI IMMOBILIER du portefeuille de bureaux «Hexagone». Fait caractéristique de l année 2017, les cessions de portefeuille ont le vent en poupe comme en témoignent les principales transactions logistiques et commerces : vente de LOGICOR par BLACKSTONE à CHINA INVESTMENT CORPORATION et du «portefeuille IKEA» à PRADERA. MarketBeat Investissement France T2 2017 3
REPARTITION GEOGRAPHIQUE PLEBISCITE DES REGIONS ET DES PORTEFEUILLES La province à l honneur! Avec une part cumulée de 43% d investissements en régions et dans des portefeuilles nationaux le 1 er semestre de l année 2017 révèle de nouvelles tendances en matière d investissement. En effet, la compression historique des taux prime en Ile-de-France a poussé certains investisseurs à élargir le champ des possibles en diversifiant leurs investissements tant en termes de typologie d actifs (entrepôts, nouvelles classes d actifs, ), que de localisation géographique ou de stratégie d investissement. En province, les acquéreurs ont sans surprise plébiscité les actifs tertiaires (plus de 70%) et commerciaux (près de 20%). Un plus de 80 cessions d actifs ont ainsi rythmé le 1 er semestre. Les régions Rhône-Alpes et PACA confortent leur place de leader avec notamment les opérations de «New Deal» à Lyon, «Campus Schneider Electric» à Grenoble, «Cap Joliette» à Marseille et «Centre Azur» à Hyères. En à peine 6 mois, la compression de 55 points de base du taux prime de la ville de Lyon (3,95%) souligne l intérêt des investisseurs pour les actifs prime de la ville des Lumières. Volume d investissement par localisation, en milliards d euros Volume d investissement par localisation, en milliards d euros Parmi la dizaine de transactions de portefeuilles régionaux, on compte notamment en logistique (43% du volume total) les portefeuilles «GRAMERCY» et «TRANSGOURMET», en commerces (30%) ceux d «AUBERT» et de «JARDILAND» et en bureaux (27%) le portefeuille «Hexagone». Toujours plus de portefeuilles nationaux Les portefeuilles d actifs restent un mode de cession très en vogue sur le marché français avec plus de 2,3 milliards d euros pour le 1 er semestre 2017. Cette dynamique s explique en partie par l engouement en 2017 des investisseurs pour les actifs logistiques qui pratiquent souvent cette modalité d arbitrage. Vases communiquant de la logistique et des commerces! Volume d investissement par type d actifs, en milliards d euros Au 1 er semestre 2017, un peu plus d un quart des volumes investis s est porté sur des opérations de type industriel contre 12% en commerces. Une tendance totalement inversée par rapport au 1 er semestre de l année 2016 (22% en commerces versus 10% en industriel). Les anticipations des investisseurs sur la montée en puissance du e-commerce nécessitant davantage de surfaces d entreposage combinées aux manques d opportunités en commerce font la part belle aux actifs logistiques. MarketBeat Investissement France T2 2017 4
COMMERCES DES PERSPECTIVES ATTENDUES, PAS DE RECORD EN VUE Un 1 er semestre mitigé Dans la poursuite de la tendance initiée en début d année, le 1 er semestre 2017 s est achevé sur un rythme très modéré, avec un volume d investissement de 1,1 milliard d euros, soit seulement la moitié du volume recensé sur la même période de 2016, un montant qui rappelle les performances de 2013. Le volume des acquisitions recensées au 2 ème trimestre dépasse à peine celui du 1 er trimestre avec 590 milliards d euros transactés. L incertitude liée aux résultats des élections nationales au 2 ème trimestre a tempéré l appétit des investisseurs dans un marché déjà marqué par une pénurie d opportunités de qualité. Le pipe-line des actifs commerciaux en cours de cession laisse augurer d une année en demi-teinte, avec un volume total sensiblement au niveau des performances enregistrées en début de décennie. Elasticité des formats Investissement en commerce, milliards d euros Part du commerce dans les investissements en France, milliards d euros Les opérations portant sur des volumes réduits (inférieurs à 10 millions d euros) sont largement majoritaires en nombre (63%) mais ne représentent que 16% du montant total des acquisitions du semestre. Il s agit en grande partie d actifs de pied d immeubles dont la part s élève à près de 50% de la totalité des investissements. Cette part est en léger recul par rapport au 1 er trimestre, principalement au profit d actifs à dominante alimentaire. L attractivité des retail parks auprès des investisseurs se confirme, les principales transactions ont été réalisées sous forme de portefeuilles, le plus significatif étant le portefeuille de 27 magasins IKEA acquis par PRADERA dont 3 actifs sur le territoire français. Cette typologie d actifs représente désormais 38% du volume total des opérations, en forte hausse par rapport à la moyenne de la décennie (20%). Taux de rendement prime, % Dans un marché des investissements en immobilier banalisé stable à période comparable, la part de marché du compartiment commerces dans ce volume reprend très légèrement de la vigueur avec 12%, niveau toutefois endeçà de celui des années précédentes. Taux de rendement au plus bas Face à une offre de qualité de plus en plus rare, les taux prime poursuivent leurs compression sur les meilleures artères parisiennes et les retail parks de toute dernière génération. Ils restent stables pour les autres classes d actifs (centres commerciaux et pôles secondaires). MarketBeat Investissement France T2 2017 5
LOGISTIQUE DEMARRAGE EN TROMBE! Stratosphérique Les volumes historiquement élevés investis en immobilier logistique en 2015 et 2016 n ont pas épuisé le potentiel de cette classe d actifs, qui continue d aiguiser l appétit de nombreux acteurs. Les 2,2 milliards d euros investis au cours du semestre font d ores et déjà entrer l année 2017 dans les annales pour un poids des actifs logistiques qui culmine (25% de l immobilier d entreprise banalisé à mi année). Parmi les 20 transactions traitées au 1 er semestre 2017, l acquisition par le fonds souverain chinois CIC du portefeuille européen détenu par Blackstone (13 milliards d euros, dont un peu plus de 1,6 milliard en France) a propulsé les montants d investissement à des niveaux stratosphériques. Mis à part cette transaction exceptionnelle, les autres acquisitions recensées (550 millions d euros) gardent un rythme conforme aux volumes de l an passé (600 millions d euros au 1 er semestre 2016). L aiguille s affole Montant investi en logistique en France, en millions d euros Sources :, Immostat pour l Ile-de-France Montant investi en logistique en France par localisation L accélération du marché depuis 2015 illustre en fait un environnement de marché très différent, où la rareté des actifs sécurisés se combine à l abondance de liquidités, dans un contexte de faiblesse des rendements obligataires. Pour autant, l exposition au risque acceptée par les investisseurs reste mesurée, tant du côté des LTV que des actifs visés (peu de VEFA en blanc et circonscrites à des marchés de premier plan). S ensuit une montée en taille des acquisitions core / core+, réalisées non plus seulement par des purs players, mais aussi par des fonds d investissement plus généralistes ou des assureurs. Outre la prise de position du fonds souverain CIC sur le marché européen, illustration de cette logique, les acquisitions de portefeuilles seront restées le schéma privilégié des rotations d actifs, mais pour des montants inférieurs à 100 millions d euros : Après le sale and lease back effectué par KUEHNE+NAGEL auprès de ROCKSPRING, CARLYLE et AXA IM ont ciblé des actifs core et core+ estimés de 65 à 90 millions d euros. Sources :, Immostat pour l Ile-de-France Taux de rendement prime logistique en France, % Taux de rendement : stabilisation prochaine Le succès de l immobilier logistique auprès d investisseurs plus nombreux a fait chuter les taux de rendements depuis 3 ans. La bonne tenue du marché locatif français soutient d ailleurs l attractivité de cette classe d actif ; pour autant, à ces niveaux plancher, la compression ralentit et devrait se stabiliser en fin d année. Le taux de rendement prime des entrepôts logistique se positionne à 5,25% en Île-de- France, à 5,50% à Lyon et 6% à Marseille. MarketBeat Investissement France T2 2017 6
BUREAUX ILE-DE-FRANCE EN PERTE DE VITESSE Cap vers le Croissant Ouest Un peu plus de 5,1 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise en Ile-de-France au cours du 1 er semestre 2017, un résultat inférieur à celui de l an dernier (près de 7 milliards d euros) et en deçà de la moyenne des 10 dernières années (5,3 milliards d euros). La part des investissements localisés dans le Croissant Ouest est orientée à la hausse et égale celle observée pour les actifs parisiens qui s est, quant à elle, légèrement rétractée (1,6 milliard d euros à fin juin). Bien que tous les secteurs de l Ouest aient été investis, la majorité des transactions sont localisées à Péri-Défense : 12 sur 27 soit 700 millions d euros au total. Les opérations phare de ce semestre sont «Bords de Seine 1» à Issy-les-Moulineaux (acquéreur DEKA IMMOBILIEN), «West Park» à Nanterre (acquéreur d AXA IM) et «Europa» (acquéreurs LIM & ARDIAN) à Levallois-Perret. Les transactions d envergure à La Défense se font attendre et devraient se concrétiser au 2 nd semestre et ainsi booster les volumes 2017. Volume d investissement en Ile-de-France, en milliards d euros Sources : Immostat, Volume d investissement en Ile-de-France par localisation, en milliards d euros Les cessions en Première Couronne dépassent les 550 millions d euros. Elles comprennent notamment celles de «Résonance» par SCHROEDER REAL ESTATE à Bagneux et du «Coruscant» à Saint-Denis pour le compte de différentes SCPI d AMUNDI IMMOBILIER. et des stratégies Core + / Value added La stratégie des investisseurs sur le marché des bureaux en Ile-de-France poursuit sa mutation. Le segment «Core», dominant entre 2014 et 2016, recule au profit du «Core +» (35% des acquisitions d actifs tertiaires de plus de 20 millions d euros en Ile-de-France au 1 er semestre 2017). Les acquéreurs se sont aussi positionnés plus massivement sur des opérations «Value-added» du marché parisien et Croissant Ouest. Les foncières et sociétés de gestion française visant des rendements supérieurs à ceux historiquement bas du prime se sont montrées les plus actives sur ce créneau. Sources : Immostat, Volume d investissement Bureaux* Ile-de-France par type * Actifs tertiaires d un montant supérieur à 20 millions d euros MarketBeat Investissement France T2 2017 7
INVESTISSEURS DES INVESTISSEURS ETRANGERS ACTIFS Les investisseurs étrangers prennent position Volume d investissement en France par nationalité d acquéreur, en valeur L intérêt des investisseurs étrangers pour le marché de l immobilier d entreprise français a redoublé en ce début d année. Le volume de leurs acquisitions (un peu plus de 4,6 milliards d euros, soit 52% du volume total) dépasse, en ce 1er semestre, d une courte tête celui enregistré pour les investisseurs français. Il faut remonter à 2007 et 2008 pour retrouver une configuration identique du volume d investissement par nationalité d acquéreur. Ce résultat reflète bien l attractivité du marché hexagonal et la confiance des investisseurs sur sa capacité à assurer un rendement locatif pérenne et une plus-value en cas d arbitrage. Sur fond de duel Asie / Europe En 2017, la compétition fait rage entre les acquéreurs de nationalité chinoise et les européens. Toutefois, le choix des armes diffère sensiblement. Les premiers jouent la carte du deal le plus important du 1 er semestre (vente du portefeuille LOGICOR par BLACKSTONE à CHINA INVESTMENT CORPORATION) et se sont positionnés au travers de 2 uniques transactions sur des actifs logistiques et commerces (achat du centre commercial de plein air «Blanc Mesnil» par EUROPASIA). Les seconds, au contraire, multiplient les transactions (35 au total au 1 er semestre) d un volume moyen de 56 millions d euros avec une prédilection pour les actifs tertiaires (64% de leur volume total d investissement). Les autres animateurs du marché viennent d outre Atlantique; ils ont surtout été actifs au 1 er trimestre et réalisent un volume de transactions de près de 750 millions d euros toutes classes d actifs confondues. Leur profil de risque est intéressant, leurs acquisitions s étant majoritairement portées sur des actifs Core +, des ventes en état futur d achèvement voir des opérations valueadded. Volume d investissement en France par nationalité d acquéreur, en valeur MarketBeat Investissement France T2 2017 8
DEFINITIONS Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Core + : Actif pour lequel un investisseur accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange d une hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs concernés peuvent faire l objet de travaux de rénovation ou d un travail d asset management pour améliorer leur taux d occupation. Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. EURIBOR : Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. LTV (Loan to value) : Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans : Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans Opportuniste : stratégie d investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des tendances de placements émergents avant qu elles ne soient pleinement reconnues par le marché. Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Value-added : actifs immobiliers pour lesquels l acquisition est faite dans le but de de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dynamique. Volume d investissement : acquisitions d actifs immobiliers banalisés Bureaux, Commerces, Entrepôts, locaux d activité - réalisées par des acteurs agissant comme «investisseur immobilier» c est-à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d un revenu locatif et/ou d une plus-value à la revente MarketBeat Investissement France T2 2017 9
AUTEURS Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com Cécile Finet Chargée d Etudes +33 (0)1 86 86 46 10 cecile.finet@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Nils Vinck Head of Capital Markets +33 (0)1 86 46 10 19 nils.vinck@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2017 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés