Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 213 : UN BON DEUXIÈME SEMESTRE EN PERSPECTIVE 3 e trimestre 214 Direction des Études Point de conjoncture bureaux Marché locatif Île-de-France COUP DE FREIN AU TROISIÈME TRIMESTRE 1,5 million de m 2 de bureaux ont été placés en Île-de-France sur les neuf premiers mois, volume en retrait de 1 % par rapport à la moyenne décennale, mais en légère reprise de 13 % sur la période par rapport aux neuf premiers mois de 213. Les 369 2 m 2 tertiaires placés au troisième trimestre, traditionnellement actif, marquent une passe difficile sur le marché locatif ( 17 % par rapport au T3 213), un score proche de celui de 29 (année de contrecoup de la crise des subprimes). 214 pourrait se conclure sur un bilan annuel de l ordre de 2 millions de m 2 de bureaux placés, en légère progression par rapport à 213, scénario prudent dans le contexte de marché, tablant sur 5 m 2 placés au quatrième trimestre. Sur fond de mutations économiques, technologiques et sociétales majeures, la conjoncture française est toujours affectée par une croissance proche de zéro, en contreperformance des prévisions initiales d amorce de reprise pour 214. Côté entreprises, la recherche d économies de coûts fixes demeure prédominante, que ce soit par le levier de la négociation ou celui de la renégociation des conditions de bail. Loin de pouvoir tabler sur un socle suffisant de création d emplois tertiaires (1), l activité locative tertiaire francilienne continue d être alimentée substantiellement par les transferts des grandes entreprises, souvent synonymes de libérations d immeubles anciens pour regroupement dans des immeubles tertiaires de dernière génération, avec au passage une réduction des mètres carrés au poste de travail. Et précisément, l activité du segment des grandes transactions supérieures à 5 m 2 s est nettement infléchie, tandis qu elle semblait dynamique au premier semestre (trois mouvements supérieurs à 4 m 2, en particulier). Cette inflexion trimestrielle démontre, une fois encore, que cette part contribue, non par le nombre (onze au troisième trimestre) mais par les volumes, à façonner l activité locative tertiaire, devenue tributaire de cette part à hauteur de 4 % sur les neuf mois écoulés (25 % seulement ce trimestre). Tandis que tous les secteurs tertiaires franciliens s étaient redressés au deuxième trimestre 214, seul Paris intra-muros résiste au troisième trimestre (+ 25 %, en moyenne, sur un an glissant), tandis que la périphérie accuse le coup ( 32 % en glissement annuel moyen). Le bilan à neuf mois révèle, quant à lui, une bipolarisation accentuée sur le plan de l activité locative : Paris QCA (+ 36 % par rapport aux neuf mois de 213 et + 14 % en tendance décennale) et Paris Sud (+ 24 % en glissement annuel et + 16 % en comparaison de la moyenne décennale) s affichent en nette reprise. A contrario, l activité dans le Croissant Ouest se contracte très sensiblement au troisième trimestre, les volumes placés étant divisés par deux. Sur un marché empreint d une transparence toute relative, la sécurisation du flux de revenu et la maîtrise maximale de la vacance locative demeurent la priorité absolue des bailleurs. C est pourquoi la pratique de négociation d un loyer de base facial élevé s intensifie, s accompagnant de franchises de loyer étroitement proportionnelles à la durée ferme d engagement du locataire et à sa qualité de signature, paramètres essentiels de valorisation des actifs tertiaires. CONTEXTE ÉCONOMIQUE NATIONAL FRANCE 211 212 213 214 INDICATEURS ÉCONOMIQUES PIB 1,7 %, %,4 %,4 % (2) Taux de chômage 8,9 % 9,7 % 9,7 % 9,7 % (3) Inflation 2,3 % 2,2 % 1, %,6 % (4) (1) On estime que 12 emplois se créent chaque année en Île-de-France depuis 29, contre une moyenne annuelle de 25 sur la période 199-21 (Source ORIE Colloque du 6 février 214). La donne ne devrait pas changer en 214, avec une prévision autour de 1 créations d emploi, dans un contexte de stabilisation escomptée du chômage francilien. (2) Source : prévision 214 ministère des Finances et des Comptes publics indicateurs Banque de France au 14 novembre 214. (3) Donnée Insee, cvs octobre 214 (Source Insee estimations T2 214 France métropolitaine). (4) IPCH prévision 214 ministère des Finances et des Comptes publics indicateurs Banque de France au 14 novembre 214. 1 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 213
Point de conjoncture bureaux Marché locatif Île-de-France Résistance du marché francilien La bonne résistance du marché locatif tertiaire francilien, dans un contexte économique difficile, tient aux fondamentaux caractérisant la région capitale : premier parc tertiaire européen (52 millions de m 2 ), PIB régional (5) représentant 31 % du PIB métropolitain, variation annuelle légèrement positive de l emploi salarié marchand au troisième trimestre 214 (+,4 % vs % en province), activité économique concentrée à 84,5 % sur le secteur tertiaire, taux de chômage de 8,6 %, stable au deuxième trimestre 214, inférieur à la moyenne nationale, solide socle de sociétés françaises du CAC 4 et important tissu de PME franciliennes, avec un nombre de créations d entreprise augmentant deux fois plus vite qu au plan national (91 en huit mois) mais aussi un taux de défaillance parallèlement en augmentation de 4 % (6). ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (en m 2 ) 3 2 7 2 4 2 1 1 8 1 5 1 2 9 6 3 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 T1 T2 T3 T4 Prévision 213 214 L offre immédiate au plus haut? L offre tertiaire, annoncée stable depuis neuf mois (+ 4 % sur un an glissant), affiche le niveau historiquement élevé de 3,9 millions de m 2 immédiatement disponibles (proche de 1995). Elle se cristallise sur une part très majoritaire d actifs obsolescents, corolaire des tendances actuelles de placement locatif sur le marché. Segment des grandes/très grandes surfaces orienté quasi-exclusivement sur des immeubles de dernière génération, avec libération concomitante d actifs anciens de grande taille difficilement replaçables. Campus ou vastes opérations clés en main, construits «sur mesure» pour les besoins de grands groupes industriels, pharmaceutiques ou bancaires, sur de nouvelles emprises foncières (pour l essentiel). Production tertiaire neuve toujours prolifique, cherchant à capter la demande potentielle et effective des utilisateurs : environ 1,9 million de m 2 livrables en 214 et 215, dont une part usuelle de l ordre de 4 % non-précommercialisés, soit 76 m 2 susceptibles, à terme, de gonfler le stock global, déjà élevé. Résorption du stock profitant essentiellement au segment du neuf, au détriment de celui des locaux de deuxième main, alors que leur part respective est de 2 %/8 %. Au global, le taux moyen francilien de vacance immédiate atteint 7,5 %, masquant bien des disparités et des inégalités de territoire, lorsqu on détaille l analyse par grands secteurs franciliens (vieillissement de certaines zones tertiaires, développement ou renforcement de nouveaux pôles, à l offre neuve plus ou moins excédentaire). RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE AU TROISIÈME TRIMESTRE 214 12 % 15 % RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (9 premiers mois 214) 11 % 26 % 14 % 8 % 15 % 8 % 51 % 4 % Paris La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne Paris La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne (5) Dernière donnée disponible (source Insee 212). (6) À fin juillet 214 (source : Insee). RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE AU TROISIÈME TRIMESTRE 214 (en %) 2 e Couronne Croissant Ouest Paris 1 re Couronne La Défense 11 % 14 % 2 % 28 % 27 % OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Paris intra-muros 1,6 La Défense 2,98 Croissant Ouest 1,89 1 re Couronne 2,34 2 e Couronne 3,68 2 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 3 e TRIMESTRE 214
COUP DE FREIN AU TROISIÈME TRIMESTRE ANALYSE PAR SECTEURS LOCATIFS FRANCILIENS PARIS Rebond d activité dans Paris QCA (7) La reprise, amorcée en début d année, paraît se consolider à Paris intra-muros, qui capte 4 % de la demande placée francilienne sur les neuf premiers mois de 214 et pas moins de 51 % au troisième trimestre. En hausse de 25 % sur un an glissant (189 4 m 2 loués au troisième trimestre 214, contre 152 m 2 à la même époque de 213), l activité s y inscrit dans la moyenne décennale des troisièmes trimestres. À neuf mois, le volume de l ordre 59 m 2 est même légèrement supérieur à la moyenne décennale (+ 2 %) et en hausse de 16 % par rapport à la même période de l an dernier. Avec près de 3 m 2 de bureaux placés entre janvier et septembre 214 (+ 28 % par rapport aux neuf premiers mois de 213, contre environ 228 m 2 un an plus tôt (+ 28 %), le QCA concentre 52 % de l activité locative parisienne. La reprise se consolide sur tous les segments de surface ; en témoigne le volume acté, supérieur de 8 % à la moyenne décennale. 93 1 m 2 se sont loués au troisième trimestre (+ 9,47 % par rapport au troisième trimestre 213), captant près de la moitié de l activité locative parisienne. Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de 155 m 2 sur neuf mois d exercice, les signatures du troisième trimestre (61 2 m 2 ) lui permettant de passer en évolution positive de 28 % sur un an glissant, s approchant ainsi du score décennal de 16 8 m 2. En revanche, l année s annonce décevante sur le secteur de Paris Centre Ouest, avec seulement 17 8 m 2 placés au troisième trimestre 214, pour un volume total de moins de 63 m 2 depuis le début de l année, en recul de 27 % sur un an glissant ; moindre performance à relativiser par rapport au score de 213 (85 m 2 contre une moyenne décennale de l ordre de 65 m 2 ). PARIS : LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX SUR LES NEUF PREMIERS MOIS DE 214 (en m 2, par secteur) 6 5 4 3 2 1 Paris QCA Paris Centre Ouest hors QCA Paris Sud Paris Nord-Est Moyenne décennale Paris Moyenne décennale QCA PARIS : CARACTÉRISATION DE L OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Paris intra-muros 1,6 Paris Sud 1, Paris Centre Ouest 1,26 Paris QCA,92 213 9 mois 214 9 mois Paris Nord-Est 1,52 Le secteur de Paris Nord-Est, à l image tertiaire moins affirmée, retrouve, pour sa part, quelques couleurs et achève les neuf premiers mois avec 78 6 m 2 loués, contre 72 3 m 2 placés à fin septembre 213, volume proche de la moyenne décennale de la période. Comme souvent pour les pôles les moins établis, ce n est pas l insuffisance d offres qui limite les candidats utilisateurs, puisque le stock y a progressé de 3 % sur un an glissant pour s établir à 138 m 2. Dans la capitale, le stock immédiat à fin septembre 214 représente toujours 811 m 2 (+ 1 % sur neuf mois et + 11 % sur un an glissant), correspondant à une année de placement, environ, pour le taux de vacance le plus faible de l Île-de-France, sous la barre des 5 %. (7) Paris Quartier Central des Affaires. 3 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 3 e TRIMESTRE 214
Point de conjoncture bureaux Marché locatif Île-de-France LA DÉFENSE Réouverture du marché en 214, avec des hauts et des bas 28 m 2 ont trouvé à se placer sur le pôle d affaires de La Défense, au troisième trimestre 214, activité locative en retrait de 38 % par rapport à la même période de 213 et de 3 % en moyenne décennale. Ainsi, le volume signé reste sans comparaison avec celui du deuxième trimestre (9 m 2, dont 41 m 2 loués par KPMG dans la tour Eqho et 1 2 m 2 par Thales dans Carpe Diem). Le bilan sectoriel à neuf mois, proche de 125 m 2 tertiaires placés et de la tendance décennale à 5 % près, marque un déblocage de ce micromarché immobilier vertical, après deux années de léthargie sur le segment phare des très grandes surfaces. En effet, la relance de la demande exogène semble opérer, attirant, ce trimestre, de nouveaux utilisateurs de la filière des grands groupes producteurs d énergie ou d activités de services associés : ainsi Dalkia a-t-elle signé 8 3 m 2 dans la tour Europe, restructurée. Autres signatures trimestrielles : près de 3 m 2 pris à bail par la Word Association of Nuclear Operators dans la tour CB21, 3 m 2 loués au sein de la Grande Arche par Novawatt, 6 125 m 2 de bureaux rénovés au sein de l immeuble Île-de-France, à Puteaux, par VINCI Park. Enfin, Saint-Gobain, actuellement implantée aux Miroirs, aurait loué 2 8 m 2 dans la tour Dexia pour quatre ans et serait, par ailleurs, en pourparlers avancés avec Generali pour la construction de son nouveau siège de 165 m de hauteur (49 m 2 ), sur le terrain des anciens bâtiments d habitation Iris, à l horizon de 22. Il faut bien l admettre, sur le pôle d affaires européen se concèdent actuellement des aménagements financiers parmi les plus importants, en contrepartie de signatures locatives de qualité et d engagements fermes de prise à bail. La remontée du loyer moyen facial, à 42 /m 2 de bureaux par an à fin septembre 214 (+ 3,45 % sur un an glissant), est donc à relativiser. La principale explication tient au contexte pénalisant d accroissement du stock immédiatement disponible sur le pôle de La Défense : 426 m 2, soit + 3 % en neuf mois et l équivalent de trois années de placement, synonyme de concurrence locale exacerbée par l offre compétitive du Croissant Ouest voisin. Et le calendrier de livraisons «en blanc», pour 214, n est pas propice, sur le court terme, à une inversion de tendance (tours Majunga 63 m 2 ; D2 45 m 2 ; Chartis 23 m 2 et Athéna environ 33 m 2 ). 4 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 3 e TRIMESTRE 214
COUP DE FREIN AU TROISIÈME TRIMESTRE CROISSANT OUEST Un troisième trimestre en chute libre Incident trimestriel atypique ou retournement de tendance, l activité locative du troisième trimestre 214 s affiche au plus bas, dans le Croissant Ouest, avec seulement 55 7 m 2 de bureaux placés contre plus de 123 m 2 en performance trimestrielle moyenne sur la décennie. Ainsi la part de ce secteur dans le volume global francilien se contracte-t-elle fortement, passant de 3 %, au premier semestre 214, à 15 % seulement au troisième trimestre. Cette contre-performance trimestrielle est toutefois amortie par les volumes exceptionnels signés au deuxième trimestre, portant le bilan à neuf mois autour de 397 m 2 de bureaux placés, score qui se révèle très proche, au final, de la moyenne décennale sectorielle ( 3 %). Parmi les transactions trimestrielles sur le segment des grandes surfaces supérieures à 5 m 2, citons la prise à bail douze ans fermes par le groupe Henner de 12 8 m 2 de bureaux (propriété de Gecina), à Neuilly-sur-Seine ; l implantation, sur 1 m 2, de la société Ingerop, dans Green Office, à Rueil ou encore celle de VINCI Immobilier, qui loue 6 m 2 dans le programme neuf In Situ, à Boulogne-Billancourt, tandis qu Aldebaran Robotics décide de s installer dans 1 m 2 à Issy-les-Moulineaux, dans l immeuble entièrement restructuré Nouvel Air. Aussi remarquet-on que ces signatures se sont exclusivement concentrées, ce trimestre, sur les pôles d affaires les plus établis du Croissant Ouest. En revanche, le stock immédiat se concentre toujours sur certaines communes, de la Boucle Nord, en particulier (représentant quatre années de placement locatif), et Péri-Défense, où le risque locatif est bien plus prégnant. Sur ce plan, le Croissant Ouest culmine toujours à son plus haut niveau, secteur le plus offreur de l Île-de-France, ex-aequo avec la Deuxième Couronne, deux secteurs pourtant structurellement très différents. Le stock disponible atteint 1,9 million de m 2 à fin septembre 214 (+ 3,5 % sur un an glissant et,27 % sur neuf mois) ; il a quasiment doublé en dix ans, conséquence d un cycle de production neuve ininterrompu, toujours en effervescence (137 m 2 de bureaux en chantier livrables en 214). LA DÉFENSE ET CROISSANT OUEST : APERÇU DE LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX SUR NEUF MOIS (en m 2 ) 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 CROISSANT OUEST : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Croissant Ouest 1,89 Neuilly Levallois 1, Boucle Sud Péri-Défense Boucle Nord 24 9 mois 25 9 mois 26 9 mois 1,32 27 9 mois 28 9 mois 2,4 4,9 29 9 mois 49 133 21 9 mois 211 9 mois La Défense Croissant Ouest Moyenne décennale 212 9 mois 213 9 mois 214 9 mois PREMIÈRE COURONNE Un redémarrage dépendant des grandes transactions Près de 46 m 2 de bureaux placés sont enregistrés, au troisième trimestre, en Première Couronne. Ce volume, équivalent à celui de la même période de 213, année de point bas de l activité du secteur, reste très en-deçà de la performance décennale (près de 12 m 2 ). À neuf mois, environ 163 m 2 s y sont loués en 214 (+ 23 % par rapport à 213), variation positive sur un an, portée par quatre grandes transactions représentant pas moins des deux PREMIÈRE COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF 1 re Couronne 2,34 1 re Couronne Nord 1,63 1 re Couronne Est 3,18 1 re Couronne Sud 3,51 5 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 3 e TRIMESTRE 214
Point de conjoncture bureaux Marché locatif Île-de-France tiers du volume global acté. Au troisième trimestre, la Fnac a renouvelé son bail pour six ans fermes au sein de l immeuble Le Flavia, de 16 4 m 2 (propriétaire : Commerz Real), à Ivrysur-Seine. En comparaison de la moyenne décennale, proche de 351 m 2 placés annuellement, l activité locative de la Première Couronne s est fortement rétractée, le redémarrage hors normes de la première moitié de l année n y suffisant pas. La Première Couronne Est n enregistre que 9 2 m 2 placés, au troisième trimestre, contre 28 3 m 2 au deuxième trimestre, en retrait de 25 % sur une année glissante (T4 213 à T3 214 comparée à la période T4 212-T3 213) ; le recul en Première Couronne Sud est du même ordre, tandis que l activité locative est très légèrement supérieure à celle de 213, pour la Première Couronne Nord. Au global, sur la Première Couronne, l offre immédiate est relativement contenue (+ 3,18 % par rapport au troisième trimestre 213 et + 1,6 % sur neuf mois, à fin septembre 214) et représente 551 m 2, soit 14 % du total francilien. PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES : TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (en m 2 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 24 9 mois 25 9 mois 26 9 mois 27 9 mois 28 9 mois 298 257 29 9 mois 21 9 mois 1 re Couronne 2 e Couronne Moyenne décennale 211 9 mois 212 9 mois 213 9 mois 214 9 mois DEUXIÈME COURONNE La Deuxième Couronne se reprend Le volume placé à neuf mois se redresse, en Deuxième Couronne, autour de 238 m 2 de bureaux placés, en hausse de 23 % sur un an glissant, mais toujours en retrait de 2 % par référence à la moyenne décennale (298 m 2 ). Le troisième trimestre s est révélé particulièrement ralenti dans ce périmètre géographique francilien, avec environ 51 m 2 placés sur la période ( 29 % par rapport au troisième trimestre 213), nombre divisé par deux par rapport à la tendance décennale. Pour mémoire, le pic trimestriel d activité atteint au troisième trimestre 212 a représenté jusqu à 2 m 2 placés. Le stock immédiat, toujours très significatif, de 1 19 m 2, est reparti légèrement à la hausse (+ 2,21 % en neuf mois), ce qui représente 28 % de l offre immédiate francilienne et correspond à 3,68 années de placement locatif sectoriel. La Deuxième Couronne, qui concentre une majorité d offres de deuxième main, correspondant à des immeubles tertiaires datés à obsolètes, aux localisations géographiques peu affirmées (ou mal desservies), est pénalisée par les libérations, en particulier de très grandes surfaces anciennes, au placement locatif difficile, le plus souvent concomitantes à des prises à bail d actifs et de campus neufs sur de nouvelles emprises foncières. L OFFRE IMMÉDIATE PAR SECTEUR DE DEUXIÈME COURONNE 2 e Couronne Sud Saint-Quentin-en-Yvelines Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Reste 2 e Couronne DEUXIÈME COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF 2 e Reste 2 e 2 e Saint- Marne-la- Pôle Couronne Couronne Couronne Quentin-en- Vallée de Roissy Sud Yvelines 5 3,68 2,98 4,7 3,14 4,31 4,25 6 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 3 e TRIMESTRE 214 4 3 2 1
COUP DE FREIN AU TROISIÈME TRIMESTRE ÉVOLUTION DES LOYERS À fin septembre 214, les loyers faciaux en Île-de-France s affichent à 39 /m 2 utile/an, en moyenne, contre 33 /m 2 /an au deuxième trimestre. Sur un an glissant, le repli des loyers de présentation est moindre : 1,28 % comparé au troisième trimestre 213 et 1,9 % en neuf mois. Mais la baisse des loyers réels demeure bien plus importante, sur un marché concurrentiel et difficile. Les bailleurs cherchent avant tout à louer leur immeuble, et, quitte à accepter des aménagements financiers, à obtenir un engagement ferme sur la durée d occupation. Les locataires tertiaires, actuellement maîtres du jeu, avisés ou conseillés, négocient en détail les clauses économiques du bail commercial (loyer mais aussi charges et taxes récupérables). Une progression significative des baux fermes de neuf ans est, d ailleurs, constatée dans le portefeuille des investisseurs (8). ÉVOLUTION DES LOYERS FACIAUX MOYENS EN ÎLE-DE-FRANCE AU TROISIÈME TRIMESTRE 214 (Variation sur 9 mois T3 214 comparé au T4 213) (Source : CFI/base Crédit Foncier Expertise.) ÎLE-DE-FRANCE 39 1,28 % LA DÉFENSE 42 3,45 % CROISSANT OUEST 26 6,47 % PARIS CENTRE OUEST 386 7,66 % PARIS QCA 56,4 % PREMIÈRE COURONNE 224 3,23 % PARIS NORD-EST 312 5,5 % PARIS SUD 396 3,65 % DEUXIÈME COURONNE 147,68 % À La Défense, par exemple, le loyer facial moyen repasse la barre des 42 /m 2 /an (+ 5,79 % en neuf mois), statistique non significative dans la mesure où l écart constaté avec le loyer réel peut atteindre 12 % à 18 %, pour des périodes fermes de prise à bail de neuf à douze ans, associées à une signature du CAC 4. DÉCOTE CALCULÉE ENTRE LOYERS FACIAUX ET LOCATIFS RÉELS (bureaux > 1 m 2 ) (Source : CFI/base Crédit Foncier Expertise.) Dans Paris QCA, le loyer moyen facial ressort à 56 /m 2 /an, au troisième trimestre 214, stable sur un an glissant et en léger recul de 1,75 % par rapport à fin 213 (515 /m 2 /an). Les négociations et remises de loyer y sont également courantes entre propriétaires et locataires, sur tous les segments de surface, mais l amplitude beaucoup plus large et différenciée selon la qualité de l actif (cf. carte des écarts ci-contre). Dans certains secteurs offreurs, en revanche, où la durée ferme moyenne n excède pas quatre à cinq ans (8), faute de volonté des preneurs de s engager sur une période plus longue, la donne est souvent bien différente. Le niveau de loyer facial, lui aussi négocié, et les avantages complémentaires consentis aux preneurs sont alors essentiellement dictés par la forte concurrence d actifs disponibles sur le marché. LA DÉFENSE 12 % à 18 % CROISSANT OUEST 7 % à 25 % PARIS PREMIÈRE COURONNE 9 % à 25 % 8 % à 24 % DEUXIÈME COURONNE 8 % à 15 % Le recul du loyer facial moyen dans le Croissant Ouest, 12 % en neuf mois, atteste, par exemple, des conditions de marché plus difficiles pour les bailleurs. À 26 /m 2 /an, la valeur locative affichée pour ce secteur atteint un point bas, le loyer moyen décennal des troisièmes trimestres atteignant 28 /m 2 /an. Crédit Foncier Immobilier réalise, depuis 212, une analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise. La carte restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les diverses mesures d accompagnement consenties aux locataires, concernant les baux récents signés par les investisseurs institutionnels pour des surfaces supérieures à 1 m 2. En Deuxième Couronne, la problématique d affichage du loyer passe bien souvent au second plan, face à celle de la vacance locative, avec un loyer facial moyen le plus bas de l Île-de-France à 147 /m 2 /an et des écarts en loyer économique, de fait, moindres en pourcentage que d autres secteurs d affaires prisés (8 % à 15 %). (8) Source : étude 214 IPD/Deloitte sur le comportement des locataires de bureaux en France. Source des graphiques : CFI/Immostat. 7 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 3 e TRIMESTRE 214
Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER NOS MÉTIERS DU CONSEIL ET DE L EXPERTISE Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : 1 57 44 58 8 christian.dekerangal@creditfoncierimmobilier.fr DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : 1 57 44 85 2 emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux Tél. : 1 57 44 86 2 mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER CONSEIL ET AUDIT Sébastien Boussuge, directeur Tél. : 1 57 44 58 7 sebastien.boussuge@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER EXPERTISE Philippe Taravella, directeur général Tél. : 1 57 44 58 1 philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr SEREXIM, AVIS DE VALEUR Richard Walter, directeur général Tél. : 1 57 44 86 1 richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr NOS MÉTIERS DE LA TRANSACTION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : 1 57 44 58 3 olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM INVESTISSEMENT Conseil à l investissement Gilles Pruvost, directeur Tél. : 1 57 44 58 11 gilles.pruvost@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM BUREAUX Vente et location de bureaux Laurent Vignon, directeur Tél. : 1 57 44 57 9 laurent.vignon@creditfoncierimmobilier.fr MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : 1 57 44 59 11 dominique.beguet@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf Nicolas de Bucy, directeur Tél. : 1 57 44 58 4 nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : 1 57 44 58 41 gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM GESTION Laurence Regimbart Tél. : 1 57 44 58 16 laurence.regimbart@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines 752 Paris. RCS Paris 45 244 492. Photononstop. Conception-réalisation :. 17 IMPLANTATIONS, AUTANT DE MARQUES D ATTENTION Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : www.marche-immo.fr LILLE ROUEN PARIS NANCY RENNES STRASBOURG TOURS DIJON NANTES CLERMONT-FERRAND CHAMBÉRY LYON BORDEAUX MONTPELLIER NICE TOULOUSE MARSEILLE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. 8 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 3 e TRIMESTRE 214