rapport annuel 2013
avant-propos L action 2013 d Harmonie Habitat concrétise les différents axes sur lesquels la société appuie son développement : - Répondre par un programme de construction aux besoins toujours importants de logements sociaux familiaux dans l agglomération nantaise et sur le département de Loire Atlantique, - Proposer des nouvelles places en structures collectives pour les personnes âgées, - Accueillir sous un toit toutes les familles même les plus en difficulté sur le plan économique tout en maintenant la mixité sociale dans nos résidences, - Contribuer à la rénovation urbaine en particulier sur le site du Sillon de Bretagne, - Confirmer sa responsabilité sociétale par des actions de soutien à l insertion et aux actions sociales et culturelles dans les quartiers où sont situés nos logements. Cette action s inscrit dans le contexte de difficultés économiques du pays, qui se traduit par : - Une paupérisation de nos locataires et des accédants au logement, entrainant de plus en plus de situations de retards ou d impayés de loyers, - Une fragilisation des entreprises du bâtiment souvent en procédure judiciaire entrainant des retards significatifs sur certaines opérations. Le monde HLM a signé en cours d année 2013 un pacte d objectif et de moyens avec l Etat pour la construction de 150 00 logements sociaux par an. En 2013, le monde HLM, et particulièrement les Entreprises Sociales pour l Habitat, a su répondre présent en produisant plus de 117 00 logements (+ 7 % par rapport à 2012), alors même que ce pacte a été signé en cours d année. Malgré les objectifs ambitieux affichés par l Etat, plusieurs sujets créent des incertitudes pour la réussite de ce pacte : - Les aides à la construction, tant de l Etat que des collectivités locales, sous la pression des contraintes financières, diminuent - Le prix de revient des logements augmente de façon significative avec le prix de foncier et le poids des normes (dont la norme sismique dernièrement) - Le régime spécifique dont bénéficie le logement social est régulièrement remis en cause (enjeu sur la TVA à 5,5%, régime d exonération de taxe foncière ) Pour permettre au logement social de produire les logements neufs nécessaires et mettre en œuvre une vraie rénovation énergétique du parc existant, le besoin de fonds propres est de plus en plus important. Or, en 2013, deux points viennent contraindre de façon plus forte l équation financière : - Les nouvelles normes relatives à la prise en compte de l amiante dans les travaux sur les logements vont entrainer des coûts de traitement extrêmement importants, ce qui limitera le nombre de logements qui pourront être rénovés. - Les dispositions contenues dans la loi Alur, les nouveaux seuils de l article 55 de la Loi SRU sont des dispositions qui limiteront la vente HLM alors même que ce dispositif de vente, tout en permettant la mise de place de parcours résidentiels, est un moyen important pour l alimentation des fonds propres. Malgré cet environnement difficile, Harmonie Habitat avec l appui de ses actionnaires, et plus particulièrement celui d Harmonie Mutuelle, et le travail de l ensemble des salariés piloté par le comité de direction, a su en 2013 jouer pleinement son rôle d acteur pour un habitat social de qualité en Loire- Atlantique. Nous sommes certains qu en 2014 la société poursuivra sa mission au service de l intérêt général pour un logement de qualité pour tous. Jacques STERN Président Dominique MAJOU Directeur Général
LA SOCIéTé 1 Données juridiques - Composition des effectifs salariés L entreprise comporte 36 cadres, 5 agents de maîtrise et 19 employés. - Capital social Le capital social est fixé à 5.328.876. - Actionnariat La composition du capital social au 31/12/2013 est la suivante : Répartition de l actionnariat Harmonie Habitat 20 % 20 % 3 % - Administrateurs En annexe au présent document figure la liste des administrateurs d Harmonie Habitat. - Filiales et participations Harmonie Habitat ne détient pas de filiales ou de participations. 2 Les Effectifs - Organigramme 57 % Au 31 décembre 2013, l effectif opérationnel d Harmonie Habitat est de 60 personnes. L organigramme joint en annexe décrit l organisation au 31 décembre 2013. - Evolution des effectifs L évolution des effectifs a été la suivante : p H2I (Groupe Harmonie Mutualité) p CIL Atlantique p Caisse d épargne p Autres Effectifs au 31/12/2012 Embauches nettes Effectifs au 31/12/2013 59 + 1 60 Ont notamment été recrutés : - Pour des remplacements ponctuels sur des contrats à durée déterminé : 2 personnes dont 1 assistante et un chargé d opérations ; - Pour des remplacements structurels (départs) : 3 personnes dont 2 cadres et une assistante en gestion locative ; - Pour une création de poste : 1 personne sur l activité syndic / vente HLM. 25 20 15 10 5 0 16 14 12 10 8 6 4 2 0 3 Statut des salariés Cadres Agents de maîtrise Employés La moyenne d âge du personnel de l entreprise est de 36 ans, répartie comme suit : Répartition des effectifs par tranche d âge 16 0 25 ans 21 4 15 1 26-30 ans 5 31-35 ans - Formation Au cours de l exercice 2013, la réalisation du plan de formation a représenté un investissement de 151 K, concernant 58 salariés et représentant 4,3 % de la masse salariale. Les actions de formations ont porté notamment sur : - le montage d opérations en maîtrise d ouvrage et le suivi des chantiers ; - l accession sociale et la vente HLM ; - la gestion locative (Charges et réparations locatives, conséquences des situations familiales sur la gestion locative, actions en pré-contentieux et gestion des impayés, états des lieux ) ; - la sécurité, la prévention et les secours civiques ; - les évolutions réglementaires ; - ou liées aux outils informatiques. 3 Moyens informatiques 5 6 2 0 36-40 ans 6 41-45 ans Afin de gérer l ensemble de son activité, Harmonie Habitat a choisi le progiciel PREM HABITAT édité par la société Aareon. Ce progiciel intègre à la fois la gestion locative du patrimoine (quittancement, régularisation des charges), la gestion technique et la gestion financière (comptabilité générale et analytique, budget). Interfacés à ce progiciel, Harmonie Habitat utilise également les logiciels SAGE Patrimoine, Financement et Montage d Opérations pour le suivi du patrimoine immobilier, des emprunts et le montage financier et technique des opérations. Par ailleurs, l ensemble du réseau informatique est hébergé et infogéré par la société SIGMA (contrat renouvelé au 1 er janvier 2013), permettant un accès permanent et sécurisé à l ensemble des données d Harmonie Habitat. 5 15 3 3 46-50 ans 4 3 3 > 50 ans p Femmes p Hommes p Femmes p Hommes 4 5
LES FAITS MARQUANTS DE 2013 1 Chantier du SILLON de Bretagne Le chantier de réhabilitation du SILLON de Bretagne s inscrit dans le cadre de la Convention ANRU signée le 9 février 2009. En octobre 2013, l ensemble des travaux de réhabilitation ont été livrés à l exception des travaux extérieurs de résidentialisation qui seront achevés au printemps 2014 ; ces travaux de restructuration des façades et d aménagement des parties privatives des logements représentent un total de 48 millions d euros au 31 décembre. Les équipements publics (médiathèque, pôle emploi, pôle santé et pôle Petite Enfance) et le parking silo de 354 places ont également été livrés sur l année. L ACTIVITé MAÎTRISE D OUVRAGE 1 Le Patrimoine - Décomposition des 6 407 logements Le patrimoine d Harmonie Habitat est réparti sur 191 résidences et majoritairement composé de logements familiaux, collectifs et individuels : PATRIMOINE DE LOGEMENTS familiaux AU 31 DECEMBRE 2013 Résidences Nombre de résidences Nombre de logements % de logements COLLECTIFS 95 4 283 77 % INDIVIDUELS 85 1 191 21 % DOMICILES SERVICES ET VILLAGES RETRAITES 11 106 2 % TOTAL 191 5 580 100 % Par ailleurs, Harmonie Habitat est également propriétaire d un patrimoine de foyers dune capacité de 1 141 places, confiés à des associations gestionnaires : ADAPEI (handicapés), ADELIS (jeunes travailleurs), CROUS (étudiants), Mutualité Retraite (personnes âgées), Associations, PATRIMOINE DE FOYERS AU 31 DECEMBRE 2013 Gestionnaires Nombre de résidences Nombre de places % de logements ADAPEI 4 72 6 % ADMR 1 8 1 % ADELIS (FJT) 2 84 7 % 2 Mise en place de la politique de vente de logements HLM La fin de l année 2013 voit le démarrage de la politique de vente HLM, permettant aux locataires du parc social de devenir propriétaires de leur logement. Ainsi, 2 logements du parc nantais ont été cédés sur l exercice et il est prévu en 2014 la vente de 5 logements supplémentaires. 3 Relance de l activité de syndic L activité de syndic de copropriété a été structurée sur l année 2013 au sein du pôle immobilier de la société ; Harmonie Habitat gère 6 copropriétés représentant 206 logements dont 132 logements sont sa propriété. ASSOCIATION LA GRANGE 1 102 9 % ASSOCIATION LA CHICOTIERE 1 19 2 % CROUS 1 157 14 % MUTUALITE RETRAITE 6 496 43 % RESIDENCE SOLEIL 1 104 9 % CCAS SAINT HERBLAIN 1 15 1 % association MRP 1 84 7 % TOTAL LOGEMENTS FOYERS 18 1 141 100% La capacité d hébergement de 1 141 places correspond à 827 équivalents logements en terme de conventionnement administratif. 6 7
- Localisation géographique du patrimoine au 31 décembre 2013 Logements familiaux en loire-atlantique hors nantes métropole 875 logements St Malo de Guersac 5 Trignac 151 St Nazaire Pornichet 1 23 de 1 à 25 logements de 26 à 100 logements de 101 à 1000 logements Donges 28 Savenay 90 44Les Touches Cheix en Retz 8 Le Temple de Bretagne 1 St Étienne de Montluc 30 Saint Étienne de Mer Morte 9 St Philbert de Grand Lieu Touvois 10 Vay 5 NM Geneston 5 15 St Colomban 6 Corcoué sur logne 16 Legé 62 St Vincent des Landes 4 27 Ligné 14 Le Loroux Bottereau 13 Haute Goulaine Le Landreau 33 10 La Haie Fouassière 20 Aigrefeuille sur Maine 4 La Planche 50 Vieillevigne 25 Teillé 10 Mouzeil 20 Le Pallet 11 Clisson 18 Saint Mars la Jaille 50 Vallet 11 Mésanger 20 Boussay 17 St Herblon 5 Belligné 36 Varades 12 - Localisation géographique du patrimoine au 31 décembre 2013 Foyers et résidences : personnes agées, jeunes travailleurs, handicapés, étudiants La Baule 83 St-Nazaire 80 en loire-atlantique 1 141 foyers logements 44 Couëron 102 St Herblain 168 Nantes 575 Vertou 28 Geneston 83 Haute Goulaine 8 Le Loroux Bottereau 14 plus de 1000 logements - Diagnostics de performance énergétique (DPE) nantes métropole 4 705 logements La Chapelle sur Erdre 173 Carquefou 42 L ensemble des DPE du patrimoine d Harmonie Habitat a été réalisé en 2009 et mis à jour régulièrement suite aux réhabilitations. Orvault 248 Thouaré 87 LOGEMENTS COLLECTIFS LOGEMENTS INDIVIDUELS B 1 % A 3 % Le Pellerin 27 Brains 8 Couëron 303 Saint Jean de Boiseau 48 Indre 57 La Montagne 193 Saint- Herblain 1 406 Bouguenais 367 St Aignan de Grand Lieu 23 Rezé 245 Nantes 1 058 Les Sorinières 54 Vertou 230 Ste-Luce 23 St Sébastien sur Loire Basse 57 Goulaine 56 B 19 % A 19 % E 5 % C 30 % p A (Consommation : - de 50 kwh/m²/an) p B (Consommation : de 50 à 90 kwh/m²/an) p C (Consommation : de 90 à 150 kwh/m²/an) p D (Consommation : de 150 à 235 kwh/m²/an) D 27 % C 25 % p E (Consommation : de 235 à 330 kwh/m²/an) p F (Consommation : de 330 à 450 kwh/m²/an) p G (Consommation : + de 450 kwh/m²/an) D 27 % G 3 % F 13 % E 28 % 8 9
- Les livraisons 2013 Au cours de l exercice 2013, 109 logements locatifs sociaux familiaux, 49 logements en accession sociale et 205 logements foyers ont été construits et livrés par Harmonie Habitat ; 24 logements familiaux ont été acquis auprès d une ESH. À Saint-Herblain, dans le cadre la reconstitution des logements déconstruits de l opération ANRU du Sillon de Bretagne : constructions Les opérations de logements locatifs sociaux familiaux - Les logements adaptés PMR du Sillon, 21 logements collectifs (21PLUS CD), Architecte : In Situ A&E À Brains : Les Avocettes, 8 logements collectifs (6 PLUS et 2 PLAI). Architecte : IP3 À Varades, rue de Verdun : 4 logements collectifs (2 PLUS et 2 PLAI). Architecte : Sophie Seigneurin À Mesanger : L Estaque, 10 logements collectifs (7 PLUS et 3 PLAI). Architecte : Linea Architectes À Saint Philbert : Rue de plaisance, 3 logements (2 PLUS et 1 PLAI). Architecte : ASA Gimbert Aux Touches : Le Maquis, 27 logements (18 PLUS et 9 PLAI). Architecte : Urban Makers - Ker Pradenn,11 logements individuels (5 PLUS, 2 PLAI, 4 PLUS CD). Architecte : Magnum 10 11
Le sillon de bretagne De décembre 2010 à octobre 2013 travaux de réhabilitation Le 31 janvier 2014 Inauguration 12 13
Les opérations de logements mixtes, locatif et accession sociale À Saint-Herblain, Pradenn, 38 logements collectifs en PSLA, une première tranche de 51 logements locatifs sociaux ayant été mise en location fin 2012. Les opérations de Logements foyers À Géneston: la dernière tranche de 23 places est venue terminer la reconstruction de la Maison de Retraite qui comporte globalement 83 chambres (83 PLS). Cette résidence est gérée par Mutualité Retraite. Architectes : Quadra Architectes À Nantes, sur la pointe est de l Ile, Corto, 36 logements (20 PLUS et 5 PLAI en locatif social et 11 en accession sociale). 14 15
À Saint Nazaire: La résidence Louise Michel a été livrée à Mutualité Retraite. Composée pour moitié d un foyer et pour moitié d un EHPAD, elle comprend globalement 80 lits financés en PLS. À Couëron : La Résidence La Grange, gérée par l Association du Foyer Couëronais des Anciens a été agrandie pour accueillir 14 résidents supplémentaires (14 PLS) À Nantes : La Maison de Retraite Protestante (MRP) reconstruite sur l Ile de Nantes a été livrée à son association gestionnaire. Elle comprend 84 places financées en PLUS (42) et PLS(42). Architectes : Valero-Gadan 16 17
- Les livraisons 2014 Au cours de l exercice 2014, il est envisagé de livrer 201 logements locatifs sociaux familiaux et 12 logements en accession sociale. À Saint Herblain : Les Hauts de Bagatelle, 10 logements individuels achetés en VEFA à Bati Nantes (10 PLUS CD). Architecte : In Situ A&E les opérations de Logements locatifs sociaux familiaux À Nantes : La Brianderie, 5 logements adaptés pour personnes âgées (1 PLUS et 4 PLAI). Architecte : Labatut À Rezé : Les Champs Renaudin, 4 maisons individuelles achetées en VEFA à MACOBOIS (3 PLUS et 1 PLAI). Architecte Belenfant-Daubas À Mésanger : La Cour des Bois, 16 logements individuels (11 PLUS et 5 PLAI). Architecte : Forma6 À Riaillé, le Clos des Chaumes, 10 logements adaptés pour les personnes âgées et 5 logements familiaux (10 PLUS et 5 PLAI). Architecte : Mabire et Reich À Indre : Mastro, 27 logements individuels et collectifs (13 PLUS, 7 PLAI et 7 PLUS CD). Architecte : ASA Gimbert À Saint Herblain : Les Allées du Parc, opération du centre bourg achetée en VEFA à Général Foy Investissements (28 PLUS, 5 PLAI et 6 PLUS CD). Architecte : Ateliers de l Atlantique À Donges : Le Bois de la Mare, 23 logements individuels et intermédiaires (12 PLUS, 6 PLAI et 5 PLUS CD). Architecte : Atelier Dulieu À Trignac : Les sternes, 26 logements collectifs (10 PLUS et 16 PLUS CD). Architecte : Arlab Les acquisitions en 2014 Harmonie Habitat s est porté acquéreur de 15 logements T2, adaptés pour les personnes âgées, situés sur la Commune de Couëron, à proximité immédiate de la Résidence La Grange. 18 1 9
Les opérations de Logements foyers Début 2014, 1 EHPAD de 84 places a été livrée à Rouans : La Providence (84 PLS). Architectes : Essentiels - La programmation 2015 et au-delà Trente et une opérations sont en cours d études ou de travaux pour des livraisons prévues en 2015 et les années suivantes : - 24 opérations de logements familiaux comprenant 387 logements locatifs et 88 logements en accession sociale ; - 7 foyers, dont 2 pour personnes âgées, 4 résidence «jeunes», jeunes travailleurs et étudiants et un foyer pour personnes handicapées, situés sur les communes de Nantes, Vertou, Bouguenais et Saint Nazaire, pour un ensemble de 663 places. POLES Opérations Logements Logements locatifs accession Grand 44 7 97 8 Nantes 7 121 38 Nantes Métropole Sud 2 9 0 Nantes Métropole Nord 4 81 42 Saint Herblain 4 79 0 TOTAL Logements familiaux 24 387 88 CARENE 2 162 Nantes 3 391 Nantes Métropole Sud 2 108 TOTAL Logements foyers 7 661 À Bouguenais : Résidence Beaulieu, création d un EHPAD de 63 logements et d un EPA de 15 logements. Architectes : Mabireich Architectes À Clisson : Ilôt Connetable, construction de 16 logements locatifs sociaux. Architectes : Magnum Architectes 20 21
2 La Réhabilitation L année 2013 s inscrit dans la poursuite du programme de travaux du Plan Stratégique du Patrimoine. Les travaux de réhabilitation de nos résidence portent essentiellement sur des travaux à caractère énergétique afin de réduire le montant des charges de nos locataires Répartition des travaux 2013 par secteur CUS Secteur CUS Nombre de logements concernés Montant des travaux réalisés en 2013 Autres 44 45 27 K NM Nord 29 110 K NM Sud 313 1184 K Nantes 117 75 K Saint-Herblain 36 16 K TOTAL 540 1412 K Les principaux travaux d entretien réalisés en 2013 Commune Résidence Territoire Type de travaux Montant Bouguenais Bellevue NM Sud refection des sols des parties communes 40 K Rezé Pont Rousseau NM Sud remplacement radiateur (pas devis) 68 K Nantes Le Sully Nantes Travaux de chaufferie 26 K Nantes St-Joseph de Porterie 3 Nantes Travaux de chaufferie 25 K Cheix en Retz Les Quarterons Autres 44 isolation des combles 17 K Nantes St-Joseph de Porterie 1 Nantes Remplacement des portes d entrée et pose de volets roulants Bouguenais Bellevue NM Sud Mise en place d un nouveau contrôle d accès 11 K St-Herblain Tillay - La Hachère St-Herblain remplacement 2 portes hall + VIGIK 16 K La Montagne Petit Bois / Docteur Roux NM Sud démoussage 13 K montant total des opérations 233 K Les travaux de réhabilitation achevés en 2013 Commune Résidence Territoire Logts Type de travaux Montant Bouguenais La Croix Jeannette NM Sud 116 Ravalement 650 K Rezé Les Mahaudières NM Sud 31 Remplacement des convecteurs, baignoires, des sols, menuiseries VMC, ballons thermodynamique, traitement des plafonds cathédrales 17 K 390 K - Logements individuels : nettoyage des façades Carquefou Le Bois de Saint Lys NM Nord 29 - Logements collectifs : 110 K ravalement et étanchéité des balcons et des terrasses montant total des opérations 1 150 K Commune Résidence Territoires Lgts Type de travaux Etat d avancement Montant Ravalement, Toiture, Boussay Les 3 provinces Autres 44 17 charpente, embellissements, Phase travaux 462 K isolation, menuiseries Le Loroux Bottereau Isolation des combles, remplacement des menuiseries La Motte Autres 44 13 et des radiateurs, des portes de halls et pose d une nouvelle VMC Savenay La Bannerie Autres 44 52 Reprise de la couverture, des gouttières et des réseaux Isolation des façades, Nantes La Motte Picquet Nantes 20 remplacement des convecteurs, des menuiseries et de la VMC Traitement des balcons Nantes Namet H et I Nantes 121 et remplacements des sols des parties communes Legé Le Clos du Moulin Autres 44 9 Remplacement des menuiseries, de la VMC, des thermostats et des convecteurs, isolation des combles, travaux de clôture Remplacement des menuiseries, Legé Le Chambord Autres 44 12 reprises des toitures, travaux de clôture Consultation des entreprises Obtention des prêts Consultation des entreprises Travaux votés en AG Obtention des prêts Obtention des prêts 349 K 501 K 800 K 240 K 190 K 190 K montant total des opérations 2 732 K Commune Résidence Territoires Lgts Type de travaux Etat d avancement Montant Touvois Lotissement des sports Remplacement des radiateurs Autres 44 10 et isolation des combles Phase diagnostic 365 K et des menuiseries Remplacement des menuiseries, Mouzeil Les Blunières 2 Autres 44 12 isolation des murs et des plafonds, Phase diagnostic 576 K mise en place d une VMC St-Aignan de Grand-Lieu Les travaux de réhabilitation se terminant en 2014 Les travaux de réhabilitation à commencer en 2014 et 2015 Isolation des combles, Le Pressoir 1 et 2 NM Sud 23 remplacement des portes d entrée et de la VMC Consultation des entreprises Isolation par l extérieur, St-Sébastien- entretien des toitures terrasses, Consultation la Profondine NM Sud 45 sur-loire pose de thermostats d ambiance, des entreprises et de robinets thermostatiques Rezé Butte de Praud NM Sud 105 Etanchéité des toitures, Phase diagnostic traitement des infiltrations 534 K 440 K 1 020 K ITE, mise en place de volets Orvault La Bugallière NM Nord 120 roulants, de marquises, Phase travaux 1 860 K isolation des combles, Nantes L Abbaye Nantes 70 Etanchéité Consultation des entreprises St-Herblain Preux 1 St-Herblain 83 Réfection des étanchéité, traitement des infiltrations et améliorations thermiques, remplacement des chaudières 600 K Phase diagnostic 1 200 K Ravalement de façade, travaux de toiture, isolation des plafonds, Saint-Herblain Tillay 1 St-Herblain 184 VMC, remplacement des portes Phase diagnostic 2 050 K d entrée des pavillons et traitement des soubassements montant total des opérations 8 645 K 22 23
L ACTIVITE GESTION LOCATIVE 1 Nos locataires 2 la gestion locative 12 % 11 % 10 % 9 % 8 % - La rotation dans le patrimoine Le taux de rotation dans le patrimoine se situe en 2013 autour de 9,35 %, à un niveau relativement stable par rapport aux années précédentes. évolution du taux de rotation 11,3 % 9,7 % 9,4 % 9,4 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bilan de la commission d attribution des logements 2013 Nombre de commissions 27 Nombre de dossiers demandeurs 2 483 Nombre de demandeurs différents 1 729 Nombre d ajournements 55 10,8 % 10,1 % 9,9 % 9,35 % - Bilan de l exploitation locative vacance La vacance locative moyenne s établit à 2,1 % en 2013, et la vacance technique à 0,9 % évolution de la vacance 2013 (en %) 3,00 % 0,9 % 0,9 % 0,9 % 0,9 % 2,50 % 0,9 % 0,8 % 0,8 % 0,8 % 0,8 % 0,9 % 0,8 % 0,8 % 2,00 % 2,3 % 2 % 2 % 2,1 % 2,1 % 2,2 % 2,1 % 2,2 % 2,1% 2,2 % 1,9 % 1,50 % 1,8 % 1,00 % 0,50 % 0 % Jan. Fév. Mars Avril Mai Juin Juil. Août Sept. Oct. Nov. Déc. p Vacance locative p Vacance technique La vacance moyenne de l année a représenté l équivalent de 163 logements, dont : 115 logements ont subi une période de vacance locative. 48 logements classés en vacance technique. Nombre d entrées dans les lieux 632 (Dont 121 livraisons neuves) évolution du taux de vacance commerciale Indicateurs clefs Situation familiale 2012 2013 Variations et commentaires Entrées dans les lieux 659 632 Pas d évolution significative Mutation interne 17 % 16 % Objectif CUS : 15 % < 60 % plafond 80 % 81 % < 40 % plafond 56 % 57 % Pas d évolution significative Contingent Préfecture 40 % 36 % Action de reconstitution du contingent préfectoral Ancienneté demande > 2 ans 23 % 24 % Pas d évolution significative 2012 2013 Variations et commentaires Personne seule 36 % 31,5 % Stabilisation Famille monoparentale 36 % 33 % Stabilisation 2,5 % 2 % 1,5 % 1 % 0,5 % 0 % 1,5 % 1,1 % 1,6 % 2,3 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 impayés L évolution des impayés sur l exercice 2013 est la suivante : Impayés impayés écart décembre 2012 / Décembre 2012 Décembre 2013 décembre 2013 Locataires présents 1 282 769 1 430 856 + 148 087 (+ 11,5 % ) Locataires partis 1 468 946 1 678 593 + 209 647 (+ 14,3 %) Total impayés logements 2 751 715 3 109 449 + 357 734 (+ 13 %) Autres impayés 422 912 449 214 + 26 302 (+ 6,2 %) (bureaux - foyers) 2,2 % 1,7 % 1,7 % 2,1 % Statut antérieur d occupation 2012 2013 Variation - Bilan de l exploitation technique Locatif privé 24 % 23 % Pas d évolution significative HLM 29 % 29 % Pas d évolution significative Hébergé 39 % 40 % Pas d évolution significative Propriétaire 5 % 4 % Pas d évolution significative SDF 3 % 4 % Pas d évolution significative EXPLOITATION / MAINTENANCE / TRAVAUX L année 2013 a été marquée par le renouvellement des marchés suivants : - Le marché d entretien des espaces verts et des parties communes ; - Le marché d entretien des parties communes des bureaux du Sillon de Bretagne ; - Le contrat de chauffage collectif électrique. 24 25
ACTIONS DANS LE CADRE DE LA RESPONSABILITE SOCIALE DE L ENTREPRISE (RSE) 1 Actions en direction des locataires - Commission Vie Sociale La Commission Vie Sociale est une instance interne à Harmonie Habitat. La Commission examine les situations des locataires en procédure contentieuse pouvant aboutir à leur expulsion. La Commission est composée des membres de la commission d attribution, des représentants des associations de locataires, des représentants des communes concernées, des travailleurs sociaux des CMS ou CCAS, et plus largement de toute personne susceptible d apporter sa contribution à la construction d une solution garantissant au mieux le devenir des ménages. La Commission aborde donc les situations dans toutes leurs dimensions : économiques, juridiques, sociales, culturelles, médicales, familiales La commission rend un avis au Directeur Général d Harmonie Habitat, seul habilité à décider de la mise en œuvre du concours de la force publique lorsque celui-ci est accordé. 6 commissions «Vie Sociale» réunies en 2013 24 locataires convoqués 12 présents Aucune expulsion «sèche» sans solution de relogement organisée ou spontanée pré ou post reprise du logement - Parcours résidentiels interbailleurs. Action partenariale expérimentale innovante initiée par quatre ESH de Loire Atlantique. Harmonie Habitat, Atlantique Habitation, LNH et la SAMO mutualisent leur parc de logement pour le traitement des mutations de locataires pour raisons de santé/handicap, raisons économique ou sous occupation. La mise en œuvre opérationnelle de l action est confié à l ADIL 44 qui met à disposition du projet une conseillère en économie sociale et familiale. Après diagnostic des situations des demandeurs en difficultés, le projet a pour ambition de proposer dans les meilleurs délais et dans les conditions de localisation, de typologie et de coût les mieux adaptés, des solutions de mutations. Retenu comme exemplaire par le fond d innovation des ESH, le bilan de ce projet fera l objet de restitution au niveau national, et, en cas de succès, aura vocation à être déployé au niveau départemental en 2015. - Action de remobilisation de locataires en difficulté à Trignac En partenariat avec la Ville de Trignac et Logis Ouest, Harmonie Habitat a cofinancé un projet d accompagnement de nos locataires en difficultés par l association Anef-Ferrer. Sur la base de situations désignées par Harmonie Habitat et Logis Ouest, les travailleurs sociaux d Anef-Ferrer proposent des actions de remobilisation aux ménages en difficulté. Outre la reprise des paiements de loyers, cette action permet de remettre en dynamique positive des ménages en rupture de liens sociaux. Réalisée depuis mars 2012, cette action à été reconduite en 2013. Les résultats, bien que positif en matière de reprise de lien restent mitigés en ce qui concerne les reprises de paiements. L action sera reconduite sous une forme réadaptée en 2014. L association Anef Ferrer est chargée de proposer d autres modes d interventions et d accompagnements individualisés activables à la demande. - Projet d action culturelle dans le cadre du PRU Sillon. «Les grands ensembles» Ce projet est réalisé à la demande d Harmonie Habitat et sous le pilotage de la Ville de Saint-Herblain dans le cadre de l accompagnement culturel du Projet de Rénovation Urbaine. L Association Le Bruit de Mon Œil est présente sur le quartier du Sillon de Bretagne de Saint Herblain depuis novembre 2013 pour réaliser un travail artistique en lien avec les habitants. Après une immersion de 3 mois, il en résulte la production d un POM (Petit Objet Multimédia) et d une exposition. Après une première création réalisée en Mars 2013, Emmanuel LIGNER (Photographe) et Tesslye LOPEZ (Vidéaste) ont investi pour ce deuxième épisode un appartement de l immeuble du Sillon de Bretagne, mis à disposition par Harmonie Habitat. De novembre à janvier, l appartement a servi de lieu de travail et de rencontres, d atelier avec les habitant(e)s. Lors de la restitution publique de cette résidence, début février 2014, le public a été invité à venir déambuler librement dans l appartement, pour découvrir des images projetées, des vidéos, des ambiances sonores, résultat du collectage effectué au contact de celles et ceux qui habitent, travaillent ou vivent le Sillon de Bretagne au quotidien. - Jour de fête Harmonie Habitat était partenaire de l édition 2012 de la manifestation «jour de fête» parc de la Bégraisière à St Herblain. Les enfants de nos locataires se sont vu proposer la participation à des ateliers «cirque» en septembre 2012. Le partenariat sera reconduit en 2014, avec des modalités innovantes de mobilisation des locataires herblinois par la participation à des performances sur les pratiques artistiques amateurs : «Le cabaret 2 quartier». - Rezé Recyclage Harmonie Habitat, Atlantique Habitation, LNH et Habitat 44 ont convenu d une action partenariale avec la Ville de Rezé pendant 8 mois sur la problématique des déchets et des encombrants. Menée par 8 jeunes volontaires en service civique et encadré par Unis-Cité, cette action a pour but de sensibiliser et accompagner les habitants des secteurs ZUS Château Mahaudières autour de la thématique des déchets (tri/réduction), des encombrants et de la consommation responsable. Cette action a pris fin en juin 2013. Unis cité et les partenaires n ont pas renouvelé cette action pour 2014. - Saint-Herblain Olympic Club Harmonie Habitat contribue financièrement au soutien de l action éducative et sportive du SHOC, en ce qu il contribue à l encadrement et la proposition d activités sportives collectives du secteur Sillon de Bretagne, immeuble et quartier en pleine période rénovation urbaine. Ce soutien est renouvelé pour la dernière année en 2014, année de fin de Projet de Rénovation Urbaine. 26 27
2 Actions d insertion - Bilan des actions d insertion 2013 Harmonie Habitat mène des actions en faveur de l insertion, très au-delà de ses obligations légales. Il en ressort un bilan satisfaisant des actions d insertion, tant au sein des opérations de construction que des contrats d exploitation. L ACTIVITE IMMOBILIERE 1 L accession sociale L activité d accession sociale a poursuivi son développement en 2013 : ainsi, sur Nantes, 11 logements ont été vendus et livrés en accession abordable et, sur St Herblain (programme Pradenn), 38 logements ont été livrés en début d année, dont 26 ont fait l objet de levées d option avant le 31 décembre 2013 et 12 sont en phase locative. Marchés de travaux avec clause d insertion Nombre de marchés Nombre d heures d insertion demandées Année 2009 5 11 157 Année 2010 7 21 457 Année 2011* 8 45 580 Année 2012 4 8 965 Année 2013 3 6 190 Total 27 93 349 L activité d accession depuis l origine de la société représente un total de 4 301 logements construits et livrés au 31.12.2013. * L année 2011 correspond à la passation des marchés de travaux de réhabilitation du Sillon de Bretagne État des Nombre Nombre d heures d insertion Nombre de Nombre marchés de marchés demandées réalisées personnes d entreprises En consultation / CAO 3 2 270 60 50 40 30 nombre de logements livrés 49 En cours 12 28 190 10 416 Réceptionné 13 62 889 67 532 Total 27 93 349 77 948 291 165 20 10 0 néant 2007 néant 2008 10 2009 néant 2010 néant 2011 11 2012 2013 Sur les opérations réceptionnées, le taux de réalisation est de 107 %, les entreprises allant au-delà des heures minimum demandées. Par ailleurs, sur ses marchés d exploitation (nettoyage, entretien des espaces verts, travaux de maintenance), Harmonie Habitat a fait réaliser 30 030 heures d insertion, soit 19 équivalent temps plein concernant 11 entreprises partenaires. - Le public 291 personnes ont bénéficié d un contrat de travail dans le cadre de la mise en œuvre de la clause d insertion sur les opérations réalisées ou en cours de réalisation, dont 54% sont issues des zones quartiers politique de la Ville (157 personnes). - Bilan des actions pour le travail des handicapés - Personnel ayant un statut de personnel handicapé : 1 personne ; - Marchés confiés à des ESAT : 1,6 Unités bénéficiaires correspondant à 30 100 de chiffre d affaires. 2 Activité de syndic et vente de logements HLM Ces deux activités ont été structurées en 2013 au sein du nouveau pôle immobilier ; pour plus de détail sur l activité de l année, se reporter à la rubrique «faits marquants de l exercice» en page 6. 3 Mandat de gestion des bureaux du Sillon de Bretagne Depuis septembre 2009, Harmonie Habitat gère, pour le compte de la SAS Sillon Tertiaire titulaire d un bail emphytéotique les bureaux du Sillon de Bretagne. Ces bureaux représentent une surface commerciale totale de 17 400 m 2, dont 5 800 m 2 ont été achevés en octobre 2013, dans le cadre de la rénovation de l ensemble du Sillon. Le chiffre d affaires provenant de cette activité de gestion s élève à 65 K en 2013. 28 29
La gestion financière 1 Nos résultats - Comptes simplifiés 2013 2011 2012 2013 - Résultat Net Comptable Le résultat net de l exercice 2013 est arrêté à la somme de 2 441 772 contre 2 093 742 en 2012, soit en hausse de 348.030 (+ 16,6 %). Ce résultat 2013 est caractérisé par les points suivants : Une hausse du chiffre d affaires de 10% : L année 2013 a vu la livraison de 133 nouveaux logements locatifs sociaux sur la Loire-Atlantique et de 205 logements foyers, notamment deux foyers d environ 80 places chacun situés sur Nantes et sur St Nazaire. Ainsi, la gestion locative des foyers représente plus de 9 % du chiffre d affaires de la société, contre 6,7 % en 2012. Par ailleurs, l activité d accession sociale dans le cadre du PSLA a permis la livraison de 38 logements en 2013, pour lesquels 26 levées d option ont eu lieu dans l année. Les dépenses d entretien / maintenance du Patrimoine La révision annuelle du Plan Stratégique de Patrimoine dans ses deux composantes : investissements et gros entretien / réparations locatives a permis de cibler les grosses réhabilitations du patrimoine locatif et d identifier les dépenses de gros entretien programmé sur les 3 prochaines années (provision de 1,9 M, en hausse de 340 K ). Les dépenses d entretien maintenance de l exercice 2013 s élèvent à 4,1 M, en hausse de 0,7 M par rapport à l année précédente. Les charges patrimoniales s inscrivent en hausse de 2,3 M, du fait principalement de l impact des dotations aux amortissements liées aux constructions neuves ( + 1,6 M ) mais également de la hausse du coût du contentieux (frais de justice et impayés locataires) dont la charge augmente de 80 %, soit + 241 K. Les frais généraux restent maitrisés et s inscrivent en baisse ; ils représentent en 16,4% du chiffre d affaires (18,7 % en 2012). Les intérêts d emprunts augmentent de 325 K, pour passer à 5 928 K, par l effet des livraisons de nouveaux logements néanmoins compensées par les baisses du taux du livret A survenues en 2013. Le résultat exceptionnel est fortement impacté par l achèvement des travaux de réhabilitation du Sillon : impact comptable des démolitions de logements (valeur nette comptable des actifs démolis ou remplacés), des reprises de subventions. Il s établit à + 1 050 K, en hausse de 145 K. produits d Exploitation 38 211 325 39 778 349 39 084 738 Chiffre d affaires* 31 273 891 32 608 709 35 989 060 Dont loyers et charges récupérées 29 720 289 31 402 920 34 216 609 Dont rémunération maîtrise d ouvrage 1 210 956 772 787 943 888 Subventions d exploitation 122 470 113 937 63 698 charges d Exploitation 31 025 518 33 098 392 31 802 744 Dont entretien Maintenance 2 881 358 3 380 235 4 063 881 Dont charges Patrimoniales 15 528 723 16 551 441 18 803 481 Dont Frais Généraux 5 502 654 6 111 012 5 903 402 Résultat d exploitation 7 185 808 6 679 957 7 281 994 Charges financières - 5 078 657-5 603 815-5 927 993 Produits financiers 128 584 143 234 73 542 Résultat Financier - 4 950 073-5 460 581-5 854 450 Résultat exceptionnel - 86 887 905 187 1 049 802 IS - 34 149-30 821-35 574 Résultat Net 2 114 699 2 093 742 2 441 772 *valorisé à partir de la marge nette de l activité accession - Décomposition du résultat Le résultat net comptable se décompose de la manière suivante : 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 3 591 905 1 050 4 787 7 186 6 680 7 282-2 000-4 000-6 000-4 638-4 950-5 461-5 854-87 2010 2011 2012 2013 p Résultat d Exploitation p Résultat Financier p Résultat Exceptionnel 30 31
- Principales données bilantielles 2011 2012 2013 ACTIF Actif immobilisé net 238 981 131 291 516 097 339 384 096 dont constructions 201 420 612 231 041 083 298 611 537 dont travaux en cours 36 081 935 58 955 072 39 245 214 Stocks 3 141 568 5 684 403 1 605 168 - La maintenance du patrimoine Notre société a dépensé au cours de l exercice 2013 : Travaux Montant 2013 Montant 2013 Médiane par logement 2012 des ESH Entretien courant et remise en état 2 515 K 451 211 des logements et bureaux : Gros Entretien 1 549 K 278 394 (logements, bureaux et commerces) TOTAL 4 064 K 729 605 Créances clients 51 307 975 44 874 060 34 524 442 dont créances locataires 5 831 932 4 157 697 4 875 738 dont créances acquéreurs 1 352 695 1 693 079 - Dont autres créances (Subventions) 43 930 143 38 882 888 29 465 474 Disponibilités 10 349 780 9 051 792 9 413 566 Charges à répartir 2 386 242 1 917 118 1 476 066 Total du Bilan Actif 306 166 696 353 043 470 386 403 337 15 000 La provision pour gros entretien s élève à 1 940 K au 31 décembre 2013. Principaux ratios Au présent rapport est annexé, conformément aux dispositions de l article 148 du décret du 23 mars 1967, le tableau faisant apparaître les résultats de la société au 31 décembre 2013. 13 009 PASSIF 10 000 10 350 9 052 9 414 8 630 9 258 Capitaux Propres 101 649 099 112 283 845 121 136 751 dont Subventions nettes 63 153 260 71 694 265 78 105 399 Provisions 2 834 678 1 969 444 2 307 938 Endettement 182 325 183 217 075 736 246 052 978 dont emprunts 180 623 453 215 314 004 244 214 640 5 000 0 2 115 2 094 2 442 2 062 2 084 3 602 Résultat net Trésorerie Excédent Brut d Exploitation p 2011 p 2012 p 2013 Capacité d autofinancement 1 450 2 106 4 590 Autofinancement courant HLM dont dépôts de garantie 1 701 730 1 761 731 1 838 338 Dettes fournisseurs 18 040 491 20 036 723 16 905 670 Dont fournisseurs exploitation 4 771 948 6 271 532 6 031 156 Dont founisseurs immobilisations 13 268 543 13 765 191 10 568 379 Autres dettes 1 317 245 1 677 722 - Total du Bilan PASSIF 306 166 696 353 043 470 386 403 337 - Volume des investissements 2013 Constructions Réhabilitations TOTAL Livraisons/acquisitions 2013 35 437 867 41 762 409 77 200 276 Travaux en cours au 31/12 34 790 254 4 454 960 39 245 214 TOTAL 70 228 121 46 217 369 116 445 490 Résultats des 5 derniers exercices Au présent rapport est annexé, conformément aux dispositions de l article 148 du décret du 23 mars 1967, le tableau faisant apparaître les résultats de la société au cours de chacun des cinq derniers exercices. Commentaires sur l évolution des ratios : L Excédent brut d Exploitation (EBE) augmente de 1,5 M par rapport à 2012, notamment en raison : - Du développement de l activité accession qui génère une marge brute de 415 K en 2013 ; - De l évolution des rémunérations prises en production immobilisée au titre de l avancement des opérations nouvelles ; - De la maîtrise des dépenses d entretien maintenance, et des dépenses de travaux à la relocation ; - De la réduction des charges de structure, notamment des rémunérations d intermédiaires et des honoraires externes, et des cotisations versées. La Capacité d AutoFinancement (CAF) augmente de 3,7 M par rapport à 2012, notamment en raison de l amélioration de l EBE et de l accroissement des dotations aux amortissements, liées à la livraison de nouveaux programmes de logements et de foyers. - Ainsi, l autofinancement courant HLM augmente de 2,5 M par rapport à 2012, en raison d une charge d endettement maîtrisée, les taux de financement sur emprunts restant faibles. La Trésorerie n augmente que légèrement (+0,3 M ), illustrant les difficultés de mobilisation des financements (obtention de garanties financières). 32 33
2 Perspectives et orientations budgétaires annexes HARMONIE MUTUelle (ex Mutuelle Atlantique) 2.1 evolution du chiffre d affaires locatif Le Conseil d Administration du 22 octobre 2013 a voté la revalorisation des loyers à compter du 1 er janvier 2014 à hauteur de 0,9 %, à l exception de certaines résidences pour lesquelles un gel des loyers a été validé. Les équipes d Harmonie Habitat sont particulièrement mobilisées en cette période de contexte économique tendu dans le suivi régulier et attentif des impayés de nos locataires. La mise en œuvre progressive des réhabilitations programmées devrait nous conduire à minorer la vacance technique des logements. Enfin, la livraison de nouvelles résidences et foyers sur 2013 et 2014 ont un impact significatif sur le chiffre d affaires attendu en 2014 : +1,8 M, soit + 4,9%. 2.2 Evolution de l activité immobilière L activité immobilière (gestion de copropriétés, accession sociale, vente HLM et gestion des bureaux) devrait poursuivre son développement en 2014 ; ainsi, les dernières levées d option en accession sociale sur le programme Pradenn à St Herblain s achèveront sur l année et deux nouveaux programmes d accession sociale seront livrés en fin d année à Couëron. La vente HLM initiée en 2013 se prolongera en 2014 : 5 ventes sont prévues sur l année. Harmonie Habitat sera amené également à accroître le nombre de copropriétés gérées, de par l effet des ventes HLM (création de copropriétés) et des livraisons de programmes mixtes locatif / accession. 2.3 Evolution des effectifs Pour faire face à son plan de développement, Harmonie Habitat a fait un effort de recrutement important ces dernières années ; 2014 verra la concrétisation des embauches de 4 personnes en emplois d avenir, destinés à assurer l accueil d Harmonie Habitat sur l immeuble du Sillon de Bretagne. 2.4 Evolution du résultat Harmonie Habitat devrait maintenir, en % des recettes d exploitation, les budgets relatifs : - aux dépenses d entretien/maintenance ; - aux frais de fonctionnement ; - aux charges patrimoniales. Le résultat prévisionnel 2014 est ainsi attendu à hauteur de 2,9 M, soit en amélioration par rapport à 2013 : + 0,4 M. 2.5 Evolution du potentiel financier L ACTIONNARIAT D HARMONIE HABITAT ET SON CONSEIL D ADMINISTRATION au 31.12.2013 CAISSE D EPARGNE : 20 % CIL ATLANTIQUE : 20 % Administrateur représentant la Caisse d Epargne Bretagne Pays de Loire : BOUZELOC Morgane Administrateur représentant le CIL Atlantique : THIOLLIERE Rémy Administrateur représentant le Conseil Régional Pays de la Loire : DULONG Vincent Administrateur représentant le Conseil Général de Loire-Atlantique : BOCHER Hervé Administrateur représentant Nantes Métropole : GAUTIER Charles Censeur représentant la Caisse d Epargne Bretagne Pays de Loire : HAYERE Jean-Yves Censeur représentant le CIL Atlantique : GUILLOU Joël organigramme au 31.12.2013 CONSEIL D ADMINISTRATION Administrateurs représentant Harmonie Atlantique (anciennement Mutuelle Atlantique) : DENIAUD Joseph (Président d Harmonie Mutuelle) BOUCHET Yves BROUSSARD Yveline CHAPLAIS Yves GUILLEVIN Gildas LEDUC Jean-Paul LEMOINE Jean-François LE ROY Karine MORICE Louis STERN Jacques 85 % 57,47 % CONSEIL D ADMINISTRATION Président Jacques STERN HARMONIE INVESTISSEMENT IMMOBILIER HARMONIE HABITAT Administrateur représentant les locataires CLCV : BROCHARD Monique Administrateur représentant les locataires CNL : Raballand Nathalie Administrateur représentant les locataires CSF : DURAND Michel Compte tenu d un plan de développement et de réhabilitation important, notre potentiel financier diminuera mécaniquement, marquant ainsi la volonté de développement et de réhabilitation affirmée par la société, entrainant une réduction de notre potentiel financier dans les années à venir. Cette évolution est volontariste et affirmée. Situation de trésorerie COMITE DE DIRECTION Directeur Général Dominique MAJOU Directeur Général Adjoint Stéphanie LABAT Au 31 décembre 2013, l ensemble des disponibilités d Harmonie Habitat atteint 9,4 M, placées à hauteur d environ 70 % sur des comptes à terme et sur le Livret A, qui offrent les meilleures conditions de rémunérations sécurisées. Principaux ratios de gestion Le tableau suivant présente l évolution des principaux ratios de gestion d Harmonie Habitat, au regard des critères d exigence ou de vigilance de l Union Sociale pour l Habitat (USH). Direction de la Gestion Locative et Patrimoniale Brice CHINCOLLA Direction de la Politique Sociale Valéry BOLO Assistantes du Comité de Direction Direction Administrative et Financière Ariane LATAPY 2011 2012 2013 Seuils USH Autofinancement HLM Seuil d exigence (en % des produits) 5,5 % 7,6 % 13,2 % Plus de 3 % Vacance moyenne Seuil de vigilance (en% du parc de logements) 2,8 % 2,9 % 3 % Plus de 6 % Annuité des emprunts locatifs Seuil de vigilance (en % des loyers) 44,1 % 45,1 % 47 % Plus de 65 % Coût de fonctionnement Seuil de vigilance (en / logt) 21,2 % 20,7 % 19,8 % Plus de 28 % Loyer moyen hors charges (en / logt) 360 369 374 gestion locative Gestion Locative sur chacun des territoires d implantation : Nantes, NM Nord, NM Sud, Grand 44, St-Herblain - Sillon - 17 Responsables de territoire - 5 Chargé(e)s de Clientèle pole immobilier Accession Sociale, vente HLM Syndic Gestion de Bureaux - 3 Responsables - 2 Assistantes APPUI SERVICES SUPPORTS - Accueil - Informatique - Comptabilité - Contentieux - Logistique - Médiation APPUI maîtrise d ouvrage Développement du patrimoine - 5 Responsables d opérations - 4 Chargé(e)s d opérations - 1 Conducteur de travaux - 3 Assistantes 34 35
Espace bureaux 8 avenue des Thébaudières BP 70344 44816 ST-HERBLAIN cedex www.harmoniehabitat.org Document imprimé sur un papier issu de forêt gérée durablement. siret 34004770300020 - mai 2014 crédits photos : baloon-photo.com