ÉTUDE DE MARCHÉ FRANCE BUREAUX ACTIVITÉ EDITION 2017 ETUDE DE MARCHÉ LA CIOTAT www.arthur-loyd-mediterranee.com
NOTRE ÉQUIPE À LA CIOTAT Nicholas HILL Gérant Helen SHACKLETON Grands Comptes Julien POLI Bureaux & Locaux D Activité Liliane NIDDAM Commerces Nos agences : La Ciotat Marseille Toulon 2
LE RÉSEAU ARTHUR LOYD Plus de 70 implantations 330 collaborateurs 3 000 transactions 5 structures transverses : Asset Management - Hôtellerie - Investissement - Logistique Valorisation 1 600 000 m 2 commercialisés par an CA 2016 : 39.5 M 30 ans d existence partout en France Leader de l immobilier d entreprise & commercial en régions 3
SOMMAIRE 1 INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ 2 BUREAUX : DEMANDE PLACÉE 2016 BUREAUX 3 BUREAUX : OFFRE DISPONIBLE 4 BUREAUX : OFFRE FUTURE (PLUS DE 12 MOIS) 5 BUREAUX : VALEURS DE MARCHÉ 6 BUREAUX : CONCLUSION ET PERSPECTIVES ACTIVITÉ 7 ACTIVITÉ COMMERCE 8 COMMERCE INVESTISSEMENT 9 INVESTISSEMENT 4
INTRODUCTION Nous vous présentons la 2 ème édition de l étude de l immobilier tertiaire à la Ciotat, réalisée par Arthur Loyd Méditerranée. L étude se concentre sur le marché «hors centre ville», c est-à-dire principalement la zone Athélia où on trouve la majorité des transactions importantes. Comme pour notre étude sur l agglomération Marseillaise, l approche globale concerne le quantum du marché des bureaux et des locaux d activités/entrepôts, les principales transactions en 2016, les valeurs du marché et l évolution des stocks. Nous ajouterons des commentaires concernant le marché des investissements. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions. Etude réalisée par : Nicholas HILL Helen SHACKLETON Julien POLI Nicholas HILL Gérant 5
PRÉSENTATION DU MARCHÉ Une année positive avec 9 800 m² de transactions au total, même si elle affiche un recul de presque 8,5% par rapport à 2015, faute de stock. Le marché s est inversé cette année avec 55% de bureaux. Une progression soutenue des loyers et des prix. Un seul achèvement en 2016 en activité qui a été commercialisé entièrement 6 mois après la livraison. Le stock reste très faible même avec les nouvelles opérations prévues. L agglomération marseillaise a affiché une réduction de la demande placée pour la 2 ème année d affilée, mais le pourcentage de marché et de surfaces transactées ont augmenté dans les secteurs périphériques comme la Ciotat. La Ciotat garde sa place dans le contexte de l agglomération Marseillaise avec une augmentation du nombre d affaires en bureaux de plus de 500 m². Les sociétés de nouvelles technologies présentes sur Athélia progressent et renouvellent les locaux. 6
BUREAUX 5 235 m² de ventes et de locations de bureaux. Une progression de 27% depuis 2015 qui est majoritairement due à l augmentation des transactions de plus de 500 m². La préparation de la zone Athélia V est terminée et environ 8 000 m² de bureaux et laboratoires ont déjà été réservés. 7
1. LA DEMANDE PLACÉE EN VOLUMES COMMERCIALISÉS (en m²) Neuf/Seconde main En m 2 6 000 5 000 Neuf/Restructuré Seconde Main Total 4 000 3220 3 000 2 000 1 000 0 NEUF 61,5 % 3 129 996 2015 2015 2016 Seconde main Neuf/récent SECONDE MAIN 38,5 % Nombre de Transactions 7 8 15 Taille moyenne des transactions NEUF SECONDE MAIN 460 m 2 252 m 2 8
1. LA DEMANDE PLACÉE EN VOLUMES COMMERCIALISÉS (en m²) Location/Vente En m 2 6 000 5 000 4 000 570 Taille moyenne des transactions 2016 3 000 2 124 LOCATION VENTE 2 000 4 665 1 000 0 2 001 2015 2016 424 m 2 114 m 2 Location Vente LOCATION VENTE 89 % 11 % 9
2. L ANALYSE DU VOLUME PAR TAILLE DE TRANSACTIONS (en m²) En m 2 2 500 2 000 1951 1 800 1 500 1 000 1 084 1295 936 1159 2015 2016 645 500 305 185 0 0 0-100 m² 101-250 m² 251-500 m² 501-1 000 m² 1 000 m² + 10
3. PRINCIPALES TRANSACTIONS DE BUREAUX Preneur / Acquéreur Secteur / Ville Location / Vente Surface Etat Informatique Athélia IV Location 1 159 m² Neuf/restructuré Médical Athélia IV Location 220 m² Ancien Informatique Athélia II Location 167 m² Ancien Ingénierie Athélia IV Location 951 m² Neuf Ingénierie Athélia I Location 1 000 m² Ancien Médical/informatique Athélia IV Location 223 m² Neuf Informatique Athélia IV Location 200 m² Neuf 11
4. VALEURS MOYENNES À L ACQUISITION ET À LA LOCATION VENTE /m² HD HT LOCATION /m² HT HC Neuf ou restructuré 2 100 2 400 160-180 Seconde main 1 500 1 800 100-130 * selon prestations Les valeurs vénales progressent dans le neuf en dépit du fait que les projets neufs ne sont pas encore livrés. Les loyers faciaux restent au même niveau dans le seconde main autant que dans le neuf. 12
5. CONCLUSION ET PERSPECTIVES - BUREAUX Les conclusions essentielles sur 2016 Quelles perspectives en 2017? Demande Une bonne année malgré un manque de stock et la performance décevante de l agglomération marseillaise. L importance croissante des transactions de grande taille 500 m² et plus. Les transactions concernant les entreprises existantes de la zone Athélia ont affiché une forte progression avec 54% du marché. Offre L offre dans le neuf a souffert avec un seul achèvement. En conséquence, le stock à 12 mois diminue et n affiche qu un an seulement. Les projets à plus de 12 mois apporteront des surfaces supplémentaires, mais pas suffisantes pour déséquilibrer le marché. Les signes pour 2017 sont de bon augure malgré le maigre stock. Le volume de transactions devrait rester au moins en ligne avec les exercices précédents. On verra une augmentation des transactions en comptes-propres particulièrement sur Athélia V. La remontée des secteurs périphériques de Marseille sera consolidée à La Ciotat avec l arrivée de la zone Athélia V. 70 ha de foncier, soit environ 98 000 m² de bureaux et d activité vont établir la ville comme un des pôles tertiaires incontournables de l agglomération Marseillaise, hors Euroméditerranée. 13
ACTIVITÉ 4 580 m² de ventes et de locations de locaux d activités/entrepôts ont été transactés y compris tout le stock neuf achevé dans l année. Pas de stock neuf en vente suite à la vente de l opération «Le Panorama» à un investisseur en blanc. Une grande anticipation concernant les nouvelles opérations sur les zones IV et V. La zone Athélia V a déjà 12 000 m² de locaux d activité réservés en comptes-propres. 14
6. PRINCIPALES TRANSACTIONS DE LOCAUX D ACTIVITÉ Preneur / Acquéreur Secteur / Ville Location / Vente Surface Etat BTP Athélia IV Location 200 m² Ancien Alimentaire Athélia III Location 440 m² Ancien Ingénierie Athélia IV Location 522 m² Neuf Secteur Marine Athélia III Location 400 m² Ancien Carreleur Athélia IV Location 476 m² Neuf Gym Athélia IV Location 366 m² Neuf Communications Athélia II Vente 320 m² Ancien Garage Athélia IV Location 444 m² Neuf Garage Athélia II Location 500 m² Restructuré 15
7. LES CHIFFRES 2015 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉ - VOLUME DEMANDE PLACÉE ACTIVITÉ - DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES VENTES m² LOCATIONS m² TOTAL DEMANDE PLACÉE m² Neuf/Restructuré 0 2 430 2 430 Seconde main 320 1 830 2 150 Total 320 4 260 4 580 % en m 2 0 à 500 m 2 88,6 % 501 à 2 000 m 2 11,4 % 2 000 m 2 + 0 % Total 100% 16
8. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2016 Valeurs locatives Locaux d activités Valeurs locatives Entrepôts (hors logistique) Acquisition /m 2 HD HT Location - Loyer annuel /m 2 HT HC Acquisition /m 2 HD HT Location - Loyer annuel /m 2 HT HC Neuf 1 400* 120 130 Neuf -- -- Seconde main 1 200 100 110 Seconde main -- 60-90 * Livré brut Avec le manque de stock, les valeurs vénales et les loyers progressent de manière considérable. Le neuf séduit beaucoup de gens en location autant qu en vente avec le vieillissement du stock des locaux d activité particulièrement présents sur les zones Athélia d origine Athélia II et I. 17
9. CONCLUSION ET PERSPECTIVES ACTIVITÉ Les conclusions essentielles sur 2016 Quelles perspectives en 2017? Demande Une bonne année pour le marché de l activité avec environ 4 600 m² placés, constant par rapport à 2015. Une grande partie de la demande venait de l extérieur de la Ciotat, une forte différence avec 2015. 2 000 m² livrés neufs au Parc des Falaises commercialisés en 6 mois. Offre Faible offre dans le neuf sauf Le Parc des Falaises livré en février 2016. A peu près de 2 ans de stock à 12 mois. 50% de stock disponible en grande surface plus de 1 000 m². L année historique dans le marché de l activité prévue en 2016 serait rapportée en 2017. Il y aura un peu de neuf, mais aussi de grandes surfaces qui sont assez rares à la Ciotat. Des nouvelles opérations continuent d être du style «hi-tech» avec 25-30% de bureaux qui correspondent bien au caractère de la zone. Avec encore une année supplémentaire où le taux de crédit reste historiquement bas, on anticipe la continuité de la demande à l achat. 18
10. OFFRE FUTURE NEUVE (à plus de 12 mois) BUREAUX ET ACTIVITÉ Adresse / Immeuble Promoteur Secteur Type Surface Date de livraison Le Panorama Real Land Athélia IV Locaux mixtes 3 000 m 2 2017-2019 Les Vallons du Mistral Real Land Athélia IV Bureaux 2 300 m 2 T4 2017 Bureaux - 4 500 m² Le Parc des Restanques Real Land Athélia V Locaux d activité - 4 350 m 2 T4 2018 Locaux mixtes - 7 827 m² Athélia V MPM Athélia V Bureaux Terrains : 40 ha 2017-2019 Athélia V MPM Athélia V Locaux d activité Terrains : 36 ha 2017-2019 19
PARTOUT EN FRANCE Plus de 70 Agences 330 collaborateurs 3 000 transactions 1 600 000 m 2 commercialisés par an MÉDITERRANÉE 5 structures transverses : 5 Logistique, structures transverses : Logistique, Investissement, Investissement, Asset Management, Asset Valorisation, Management, Hôtellerie Hôtellerie, Valorisation LA CIOTAT ARTHUR LOYD MEDITERRANÉE 513-515 avenue du Prado, 13008 Marseille 297 avenue du Mistral, Espace Mistral Bâtiment A, ZI Athélia IV, 13600 La Ciotat 59 rue St Mandrier, The Square Bâtiment D2, ZAC Les Playes, 83140 Six Fours Les Plages Tél. : 04 91 03 23 23 marseille@arthur-loyd.com - www.arthur-loyd-mediterranee.com 04.42.71.17.00 laciotat@arthur-loyd.com - www.arthur-loyd-mediterranee.com 04.94.30.30.30 toulon@arthur-loyd.com - www.arthur-loyd-mediterranee.com 20