Marchés immobiliers en régions Paris - 24 mars 2015
Le tour de France de l immobilier par le Crédit Foncier
Plan de la présentation Le baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l immobilier dans votre région Marché du crédit Marchés résidentiels en 2014 et 2015 Marchés de l immobilier d entreprise en 2014 et 2015 Film sur les marchés immobiliers européens ** L évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages à Paris
Le baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l immobilier en Ile-de-France Nicolas Pécourt, Directeur de la communication externe & RSE, Crédit Foncier
Méthodologie du baromètre du Moral des Professionnels de l Immobilier Un baromètre pour prendre le pouls du marché du logement et dégager les tendances à venir Cible interrogée par téléphone 402 professionnels de l immobilier* dont : 4 catégories de répondants Agents immobiliers, Commercialisateurs 100 Lotisseurs, Promoteurs 100 Constructeurs de maisons individuelles 100 Gestionnaires de patrimoine, Réseaux de défiscalisation 102 5 régions (découpage de la France en 5 ensembles) Ile-de-France 80 Nord-Est 82 Nord-Ouest 80 Sud-Ouest 80 Sud-Est 80 Dates de terrain du lundi 17 au mardi 25 novembre 2014 Réalisé avec l institut de sondage CSA, ce baromètre lancé par le Crédit Foncier début 2015 mesure le moral des professionnels de l immobilier sur la base d un échantillon représentatif de 400 professionnels (répartition ci-contre). Ce baromètre, qui sera réalisé avec une fréquence quadrimestrielle, est organisé en trois parties : Vue rétrospective : quelle perception ont les professionnels du marché du logement des 4 mois écoulés (fin 2014 pour la 1 ère édition) Vue prospective : quelle devrait être l évolution des prix et des transactions dans le neuf et l ancien pour les douze prochains mois (2015 pour la 1 ère édition) Moral des professionnels de l immobilier pour les douze prochains mois. * L échantillon a été raisonné afin de disposer d une base solide d interviews par région et pouvoir ainsi identifier les spécificités régionales. Nous avons ensuite redonné à chaque région son poids réel (selon la répartition des ménages dans les régions) afin d obtenir un échantillon total représentatif de la France métropolitaine. 5
1 er enseignement : Prévisions pour l année 2015 Les professionnels de l immobilier d Ile-de-France sont pessimistes sur l avenir du marché du logement France entière Moral des professionnels quant à l avenir du marché du logement 2 principales raisons d optimisme / de pessimisme 35% 64% Optimistes Pessimistes 80% Evolution taux d'intérêt 58% Evolution prix de l'immobilier 96% Contexte économique 79% Evolution pouvoir d achat des ménages 64% IDF Moral des professionnels quant à l avenir du marché du logement 2 principales raisons d optimisme/de pessimisme 40% 38% 60% Optimistes Pessimistes 83% Evolution taux d'intérêt 74% Evolution prix de l immobilier 92% Contexte économique 75% Evolution pouvoir d achat des ménages 6
2 ème enseignement : Prévisions pour l année 2015 En Ile-de-France : baisse des prix dans l ancien et stabilité dans le neuf, comme pour la France entière France entière NEUF ANCIEN Des prix Du nombre de transactions Des prix Du nombre de transactions = 10% des répondants 57% = 13% des répondants 40% = 3% des répondants 35% = 12% des répondants 48% 28% 39% 52% 30% 35% 64% IDF Des prix NEUF Du nombre de transactions Des prix ANCIEN Du nombre de transactions = 14% des répondants 56% = 16% des répondants 44% = 4% des répondants 32% = 14% des répondants 39% 24% 33% 53% 35% 7
Marché du crédit 2014 : des conditions de financement très favorables pour les marchés immobiliers Alexandre BILLET, Directeur régional Ile-de-France, Crédit Foncier
Les volumes de crédits à l immobilier résidentiel devraient rester limités Prêts immobiliers (y compris prêts travaux) hors rachats et renégociations Montants engagés Volumes de crédits à l'habitat (Mds ) 170 169 162 141 120 119 129 119 130 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 EST. 2015 PRÉV. Source : Crédit Foncier Immobilier 9
La baisse de la durée des crédits est-elle stoppée? 18 ans et 9 mois Durées moyennes des prêts en mois (prêts bancaires seuls) 225 212 214 17 ans et 7 mois 209 204 210 205 209 211 Source : Crédit Logement / CSA 10
La baisse des taux d intérêt est relative, compte tenu de l inflation Depuis 2010, le taux déflaté tend à remonter Le taux déflaté atteint 2,67% en janvier 2015, contre 1,6% au T4 2011 Taux d'intérêt moyen en % (seuls prêts du secteur bancaire) Ensemble du marché 5,07 4,64 4,1 4,2 2,9 3,8 3,5 3,0 2,9 2,67 6 5 4 3 1,7 2,1 2,4 2,29 2 1 0 T3-04 T2-05 T1-06 T4-06 T3-07 T2-08 T1-09 T4-09 T3-10 T2-11 T1-12 T4-12 T3-13 T2-14 janv-15-1 Taux d'inflation* Taux d'intérêt Taux d'intérêt déflaté Source : Crédit Logement / CSA * Taux sur 12 mois glissants, Insee 11
Persistance pour 2015 de taux de crédit immobilier très favorables Taux d'intérêt moyen en % (prêts bancaires seuls hors assurance) Ensemble du marché secteur concurrentiel Niveau de taux record de 2,29% en janvier 2015 (contre 2,38 % en déc. 2014) Une solvabilité accrue : le passage d'un taux de 4,50 % à 2,40 % sur une durée de 20 ans apporte pour une même mensualité un gain de 20 % de pouvoir d'achat immobilier! 5,5 5,07 5,0 4,52 4,5 4,0 3,92 3,83 3,9 3,5 3,0 3,44 3,27 3,27 2,94 3,08 2,85 2,65 2,5 2,38 2,29 2,20 2,0 Source : Crédit Logement / CSA prévision Crédit Foncier Immobilier 12
Marchés résidentiels en 2014 et 2015 Emmanuel DUCASSE, Directeur des études, Crédit Foncier Immobilier Philippe TARAVELLA, Directeur général, Crédit Foncier Expertise
Marché national 2014 : des conditions de financement favorables sans effets visibles sur les marchés immobiliers 2015 : une timide reprise au bout du tunnel?
Marché du neuf résidentiel 2014 Villa St Gervais (le Pré Saint-Gervais) Commercialisé par Crédit Foncier Immobilier
Activité de promotion : la production au plus bas (en milliers d'unités) Nombre de logements cumulés sur 1 an glissant Évolution sur un an : Logements commencés -11,6 % Permis de construire -8,2 % 550.000 500.000 450.000 400.000 350.000 374 500 Permis de construire 352 900 Logements commencés 300.000 250.000 août-09 janv.-10 juin-10 nov.-10 avr.-11 sept.-11 févr.-12 juil.-12 déc.-12 mai-13 oct.-13 mars-14 août-14 janv.-15 Sources : SOeS, Sit@del2 (janv. 2015), Crédit Foncier Immobilier 16
353 000 logements construits en 2014 Vers un redémarrage lent de la construction de logements en 2015 Recul en 1 an (2013/2014) de plus de 11 % Recul en 7 ans (2007/2014) de près de 28 % Recul en 7 ans (2007/2014) de 39 % pour l accession à la propriété En milliers 489 500 415 423 399 399 402 450 347 353 400 370 350 297 257 300 238 227 196 205 223 250 182 208 200 150 80 68 80 98 105 100 95 97 100 100 50 67 58 44 61 74 63 47 44 48 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 prév. locatif privé locatif social accession total logements Sources : Panorama du financement / Crédit Foncier Immobilier, Sitadel II, DAEI/SES/AEREL, modèle FANIE Y compris résidences secondaires 17
Résidentiel neuf : malgré une légère décrue, le volume des stocks demeure élevé Environ 85 800 ventes réalisées par la promotion immobilière en 2014 Baisse des ventes : -3,9 % par rapport à 2013 Le stock de logements neufs se réduit à un peu plus de 103 000 logements, stable sur un an Ce qui revient à 13 mois de commercialisation (au rythme de la fin 2014) 23 21 19 112 481 22,1 109 397 Stock en volume 103 303 115.000 105.000 17 95.000 15 13 11 9 7 5 15,5 6,3 59 330 7,1 Stock en mois de commercialisation 13,0 85.000 75.000 65.000 55.000 Sources : ECLN, Crédit Foncier Immobilier 18
Maisons individuelles en secteur diffus : une baisse de 46 % en 7 ans (2007-2014) La contraction du marché de la maison individuelle, violente en 2013, se ralentit progressivement Le repli affecte surtout l Ouest et le Sud-Est, mais a épargné le Nord, l Ile-de-France et l Est Evolution des ventes de maisons individuelles en secteur diffus 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 182 500 143 700 140 800 160 600 143 300-20% entre 2012 et 2013 128 100-3,5% 102 600 99 000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000-2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (estimations) Sources : Crédit Foncier Immobilier / U.M.F / Markemetron 19
Mais les prix du neuf restent élevés et amplifient la crise de la demande Des efforts consentis en fin d année? 310.000 Evolution des prix de vente des logements neufs (prix moyen à la réservation) 4.100 290.000 270.000 250.000 230.000 210.000 190.000 3.900 3.700 3.500 3.300 3.100 2.900 2.700 2.500 3 837 / m² - 0,8 % 246 908-2,0 % Prix de vente des maisons en secteur groupé Prix de vente des appartements Source : SOeS, ECLN T4 2014 20
Marché de l ancien en 2014
Le niveau de transactions dans l ancien en-dessous des niveaux d avant crise Une légère progression du volume de transactions possible dans l ancien en 2015 700 000 transactions actées à fin 2014 soit une correction légère de 3 % du volume d activité par rapport à 2013 mais une activité inférieure de 14 % à la moyenne observée dans les années d'avant crise Activité du marché de l'ancien 829 000 820 000 810 000 673 000 780 000 802 000 704 000 723 000 700 000 740 000 594 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 (prov.) 2015 (est.) Source : Estimation notaires INSEE Prévision Crédit Foncier Immobilier 22
Partout en France, les prix accentuent leur érosion Immobilier ancien : variation des prix à fin décembre 2014 Prix Moyen T4 2014 Variation sur 12 mois PARIS appartements 7 960-2,1% GDE COURONNE appartements 2 950-2,9% GDE COURONNE maisons 271 600-2,1% Immobilier ancien : variation des prix à fin décembre 2014 Prix Moyen T4 2014 Variation sur 12 mois PROVINCE appartements nd -2,7% PROVINCE maisons nd -2,1% Sources : Crédit Foncier Immobilier / Notaires IDF / Notaires de France 23
janv.-12 févr.-12 mars-12 avr.-12 mai-12 juin-12 juil.-12 août-12 sept.-12 oct.-12 nov.-12 déc.-12 janv.-13 févr.-13 mars-13 avr.-13 mai-13 juin-13 juil.-13 août-13 sept.-13 oct.-13 nov.-13 déc.-13 janv.-14 févr.-14 mars-14 avr.-14 mai-14 juin-14 juil.-14 août-14 sept.-14 oct.-14 nov.-14 déc.-14 Baisse de 12,5% du coût d une opération immobilière entre 2012 et 2014 338 818 Coût global achat + crédit fin 2014 296 618 (logement ancien en Ile-de-France) 83 406 Montant des intérêts sur la durée du prêt 46 618-44% 255 412 250 000-2,12% Montant de l acquisition Montant de l'acquisition Montant des intérêts sur la durée du prêt Sources : Crédit Logement CSA / Crédit Foncier Immobilier Observatoire LPI (Les Prix Immobiliers), janvier 2015/ évolution du prix moyen sur 12 mois glissants 24 24
Les différences régionales persistent Prix* actuels au m² d'un appartement T3 ancien ou récent : Évolution 12 mois + 3% et au-delà 0% à +3% de 0% à -3% -3% et au-delà Nantes 2 700 Le Havre 1 800 Le Mans 1 600 Bordeaux 3 150 Angers 2 000 Toulouse 2 650 Lille 2 650 PARIS 8 000 Clermont-Ferrand 1 800 St-Etienne 1 200 Montpellier 2 600 Dijon 2 200 Reims 2 000 Lyon 3 500 Nîmes 1 800 Marseille 2 600 Grenoble 2 400 Strasbourg 2 400 Toulon 2 600 Nice 3 600 *Prix à fin 2014 Relevé sur les mutations récentes d un appartement de 3 pièces. Chiffres source LPI Ecarts sur 12 mois estimés, source Crédit Foncier Immobilier 25
Une érosion des prix des logements anciens au plan national Base 100 au 1 er trimestre 2010 - Série brute 125 120 115 119,5 118,9 117,0 114,9 110-2,5% 105 100-2,2% -2% 95 France métropolitaine Ile-de-France Province Sources : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, Crédit Foncier Immobilier Etudes 26
Marchés résidentiels en région Ile-de-France
Densité de population par commune 28
Revenus moyens des ménages par département 29
Taux de chômage par département à T3 2014 30
Taux de chômage par zone d emploi à T3 2014 31
Nombre de logements mis en chantier par département 32
Nombre de logements mis en chantier par commune 33
Quelques repères sur le marché du neuf en France 5 840 21 832 Sur 22 régions : 10 régions ont recensé plus de 500 ventes de logements sur le 4ème trimestre 2014. Sur 103 303 logements (maisons en groupé et appartements) proposés à la vente en France métropolitaine fin décembre 2014 : 7 régions ont totalisé plus de 1 000 ventes de logements, représentant 77% réservations signées dans le trimestre. 6,7% des logements sont construits 37,3% sont en cours de construction 56% sont en projet 34 des
Taux de renouvellement du parc par département 35
Taux de renouvellement du parc par commune (IDF) 36
Prix des appartements anciens par département 37
Prix des appartements anciens par commune 38
Prix des maisons anciennes par département 39
Prix des maisons anciennes par commune 40
Activité immobilière pour les appartements anciens par commune 41
Activité immobilière pour les maisons anciennes par commune 42
Le Grand Pari(s) de l Ile-de-France LE CONSTAT D UNE URGENCE Le constat d une région en perte d attractivité, en manque de logements et de transports Un déséquilibre marqué entre les territoires de l Ouest et de l Est La nécessité d un projet structurant pour l IDF, articulé autour de la création de lignes de transports en commun, sur une période allant jusqu en 2030 Des perspectives de développement du logement et de nouvelles zones d emploi CONCRETEMENT : Un objectif de construire 1,5 million de logements sur 25 ans Modernisation et extension du réseau de transports en commun, prolongement du RER E à l Ouest, et de plusieurs lignes de métro parisien (12 Md ) Création du «Grand Paris Express» (métro automatique sur 200 km, avec 72 gares) pour un coût estimé à 22,6 Md MAIS : La libération des fonciers dépendra de la volonté des collectivités locales concernées Le rééquilibrage économique Est /Ouest ne semble pas être réaliste à moyen terme Les politiques d aménagement foncier, même structurées autour de lignes de transport, ne garantissent pas que le marché absorbera l offre nouvelle 43
Le Grand Pari(s) Ligne 14 Ligne 17 Ligne 11 Ligne 18 Ligne 16 Ligne 15 Ligne 14
Focus sur Paris
Activité immobilière pour les appartements anciens à Paris 46
Prix des appartements anciens à Paris 47
Evolution du prix médian des appartements anciens à 5 ans Des différences notables dans l évolution des prix par arrondissement entre 2009 et fin 2014 40% 38% 35% 33% 32% 35% 33% 35% 32% 31% 31% 34% 30% 27% 28% 28% 27% 26% 29% 29% 25% 20% 21% 21% 16% 15% 10% 1er 2e 3e 4e 5e 6e 7e 8e 9e 10e 11e 12e 13e 14e 15e 16e 17e 18e 19e 20e Source : Notaires Ile-de-France Base BIEN moyenne Paris moyenne Ile-de-France 48
Marchés de l immobilier d entreprise en 2014 et 2015
Marché national Immobilier d entreprise : un contraste entre location et investissement
Marché locatif tertiaire 2014 Tour Eqho (Icade) La Défense
Une demande locative de bureaux en Ile-de-France sur la voie du redressement DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE : 2,1 MILLIONS DE M² EN 2014 + 15 % PAR RAPPORT A 2013-9 % PAR RÉFÉRENCE A LA MOYENNE DÉCENNALE (2,3 MILLIONS DE M²) 2,3 1,85 2,1 2,2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 En millions de m² placés par an - prévision Crédit Foncier Immobilier Etudes 52 52
Les locations phares de 2014 ILE-DE-FRANCE Nom Localisation Locataire Surface (m²) Citylights Boulogne-Billancourt Solocal 32.700 Tour Eqho La Défense KPMG 40.468 Tour Majunga La Défense AXA REM France 25.000 Ecowest Levallois-Perret L'Oréal 38.600 So Ouest Plaza Levallois-Perret L'Oréal 30.000 Mac 19 Paris BNP Paribas 27.000 A9B Paris 13ème SNI 23.000 20 avenue de Ségur Paris 7ème Gouvernement (Premier Ministre) 46.000 Solstys Paris 8ème NEXITY 24.000 Le Tivoli Paris 9ème COVEA 22.230 53 53
Les locations phares de 2014 RÉGIONS Localisation Adresse/Nom Locataire Surface (m²) Blagnac ZAC Andromède SAFRAN 25.000 Villeurbanne Carré de Soie ADECCO 13.400 Blagnac ZAC Andromède AKKA TECHNOLOGIES 11.500 Guipavas 180 rue de Kerlaurent DCNS 9.264 Nantes Boulevard de Berlin AXIMA SEITHA 7.800 Roubaix Rue de l'union SOGEA CARONI 7.000 Labège Innopôle BERGER LEVRAULT 6.357 Grenoble 38 avenue de l'europe AG2R 6.272 Saint-Priest RG SAFETY 5.500 Tours 4 avenue Marcel Mérieux ORANGE 5.400 54 54
Répartition géographique de la demande placée On remarque le réveil du secteur de la Défense La baisse importante du Croissant Ouest La relative stabilité de Paris et de la Couronne parisienne 40% 37% 38% 2013 35% 32% 2014 30% 25% 25% 20% 15% 15% 15% 11% 10% 11% 10% 6% 5% 0% Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne 55
Un stock tertiaire francilien historiquement élevé + 3 % AU DERNIER TRIMESTRE 2014 (ET + 2,52 % SUR UN AN) + 27 % PAR RAPPORT À LA MOYENNE DÉCENNALE (2004-2013 : 3,16 MILLIONS DE M²) SOIT PRÈS DE 2 ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Évolution de l offre immédiate en Ile-de-France 56
Répartition de l offre immédiate par secteurs franciliens 2ème Couronne 1 165 000 1ère Couronne 571 000 Etat des stocks Croissant Ouest 1 030 000 La Défense 409 000 Paris 849 000 Evolution 12 mois 2ème Couronne 1ère Couronne 5,35% 7,37% -5,76% Croissant Ouest La Défense 2,00% Paris 5,73% -8,00% -6,00% -4,00% -2,00% 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 57
Offre immédiate par secteurs en années de placement locatif De 1 à 3,75 ans de placement locatif selon les secteurs franciliens Les friches tertiaires en première et seconde Couronnes parisiennes gagnent du terrain 3,75 2,42 1,74 1,92 1,06 Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Base : offre immédiate au T4 2014 rapportée à la demande annuelle 2014 (source : Crédit Foncier Immobilier) 58
Loyers tertiaires en Ile-de-France : Les aménagements creusent le niveau des loyers réels ÉCARTS ENTRE LES LOYERS TERTIAIRES FACIAUX ET RÉELS Loyer facial moyen au T4 2014 : 315 /m² utile/m² +0,96 % sur un an Analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise (Bureaux > 1 000 m²) 59
Des loyers faciaux globalement stables mais l écart entre loyers faciaux et réels s accentue Analyse statistique des baux tertiaires les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise (Bureaux > 1 000 m²) Source : Crédit Foncier Immobilier Carte réalisée avec Cartes & Données - Articque 60
Marché de l investissement en immobilier d entreprise 2014 Centre Beaugrenelle Paris 15 ème «Cœur Défense»
L écart de taux est de plus en plus favorable à l investissement en immobilier d entreprise Malgré une pression baissière sur les taux de rendement, la prime de risque immobilier s élève au chiffre jamais vu de 300 points de base pour les produits core. Ecart en PB Taux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux quotidiens (données : sources AFT, BDF) 6,0 Taux de rendement "prime" Paris Q.C.A. (Source : Crédit Foncier Immobilier) 5,5 5,0 4,5 1,65 0,76 1,85 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,09 0,51-0,51 1,63 1,39 1,71 2,05 1,99 2,11 2,56 2,49 3,60 % 2,97 % 1,5 1,0 Evolution de spread (taux en %) OAT 10 ans et taux de rendement immobilier "prime" Paris Q.C.A. 0,5 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 T1 2015 62
Un marché de l investissement toujours bien orienté* en 2014 et en 2015 + 50 % EN 2014 PAR RAPPORT A 2013 + 41 % PAR RÉFÉRENCE A LA MOYENNE DÉCENNALE (16 MILLIARDS ) 28,5 24,4 22,5 24 17,5 15 14,5 15 10 12 13 8,5 11,2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 * bureaux, commerces, entrepôts, locaux d activités Source : Crédit Foncier Immobilier 63 63
Les transactions phares en 2014 Portefeuille Carrefour Nom Localisation Acquéreur Vendeur Surface (m²) Typologie Montant investissement France entière Carmila (Carrefour) Klépierre NC Galeries commerciales 1.400.000.000 Cœur Défense La Défense Lone Star Hold 180.000 Bureaux 1.300.000.000 Portefeuille Risanamento Portefeuille Unibail Paris QCA Olayan Group Risanamento 76.500 Bureaux 1.200.000.000 France entière Carmila (Carrefour) Unibail- Rodamco 128.000 Centres commerciaux régionaux 931.000.000 Portefeuille Unibail- Rodamco France entière Wereldhave Unibail- Rodamco 202.500 6 centres commerciaux 850.000.000 Beaugrenelle Paris 15 Apsys/Madar/St James Gecina 50.000 Centre commercial 700.000.000 Campus SFR La Plaine St-Denis Predica/Aviva Vinci Immobilier/SFR 134.000 Bureaux 680.000.000 Le Madeleine Paris QCA Norges Bank BlackRock 29.700 Bureaux 425.000.000 Portefeuille bureaux Paris Q.C.A. et Montrouge AEW SIIC de PARIS 27.000 Bureaux 301.000.000 32 rue Blanche Paris Q.C.A. Oxford Properties CECP 21.125 Bureaux 263.000.000 Source : Crédit Foncier Immobilier * bureaux, commerces, entrepôts, locaux d activités 64 64
Typologie des acteurs au T4 2014 Typologies d acteurs : les foncières reprennent l avantage sur les fonds d investissement 2014 66% 34% 2013 60% 40% 1. Foncières 2012 52% 48% 2. Fonds d'investissement Investisseurs français Investisseurs étrangers 3. Assurances/mutuelles 4. SCPI/OPCI 65
Un marché de l investissement toujours bien orienté en 2014 et en 2015 Allocation géographique : belle progression des volumes en 2014, encore plus en régions 25 20 Ile-de-France Régions 6,2 15 3,1 2,4 3,9 10 16,3 5 11,9 12,1 11,1 0 2011 2012 2013 2014 en milliards d euros Source : Crédit Foncier Immobilier 66 66
Quelles allocations d actifs en 2014? Typologie d actifs : forte progression des volumes en commerces, recul de la logistique et des activités 2014 2013 4% 10% Bureaux 24% 32% 64% Commerces 66% Logistique/Activités 67
Taux de rendement : des écarts qui s accroissent BUREAUX 2014 2015 Paris Autres pôles d'affaires Ile-de-France Métropoles régionales prime 3,75% 3,50% non prime 5,75% 5,75% prime 6,00% 5,75% non prime 8,00% 8,00% prime 5,50% 5,25% non prime 8,50% 8,50% Ile-de-France Régions LOGISTIQUE 2014 2015 Source : Crédit Foncier Immobilier prime 6,75% 6,50% non prime 8,00% 8,00% prime 7,00% 6,80% non prime 9,00% 9,00% Paris boutiques Métropoles boutiques Centre commerciaux* (hors centres régionaux) Retails parks 68 COMMERCES 2014 2015 prime 3,75% 3,30% non prime 6,00% 6,00% prime 5,25% 4,80% non prime 7,50% 8,00% prime IDF 4,50% 4,25% prime régions 5,50% 5,25% non prime 8,00% 8,00% prime IDF 5,50% 5,50% prime régions 6,00% 6,00% non prime 8,25% 8,50%
Film : les marchés immobiliers européens
L évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages à Paris et en Ile-de-France Nicolas Pécourt, Directeur de la communication externe & RSE, Crédit Foncier
Capacim : un baromètre développé par le Crédit Foncier et l Université Paris-Dauphine Capacim mesure l évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages. Trois années d observation (enquête patrimoine INSEE) ont été retenues : 1998, 2004 et 2010. Capacim repose sur une mise en perspective de l offre et de la demande : la demande est qualifiée en fonction de la structure des ménages (les besoins d un célibataire ne sont pas ceux d'une famille avec trois enfants), des revenus et du patrimoine ; puis, analysée ville par ville par rapport aux prix des différents types de biens correspondants aux besoins des ménages, c est-à-dire un logement adapté à la structure familiale. Cette méthode permet de calculer le pourcentage de ménages capables d acheter un bien immobilier pour se loger et adapté à leurs besoins (i.e. à la structure familiale). Capacim porte sur Paris, 12 métropoles de Province et 12 communes franciliennes (marché des appartements dans l ancien). La population de référence est la population française prise dans son ensemble. Capacim est donc un indicateur exhaustif et local qui mesure au plus près des besoins la capacité réelle des ménages en matière immobilière Ces travaux de recherche ont bénéficié du support de la chaire de la Fondation Paris-Dauphine «Ville et Immobilier» soutenue par le Crédit Foncier. 71
3 enseignements nationaux et franciliens : Une baisse du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Des clivages importants entre générations Ces clivages se sont accentués entre 1998 et 2010
1 er enseignement national : une baisse générale du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Paris (-39 %) et Marseille (-42 %) enregistrent les plus fortes baisses de pouvoir d achat immobilier. De façon générale, les agglomérations affichent une baisse comprise entre 15 à 25 % : Dijon (-16 %), Rouen (-17 %), Toulouse (-20 %), Nantes (-20 %), Lyon (-22 %), Bordeaux (-24 %) et Lille (-25 %). Quatre métropoles affichent une baisse autour de 10 % : Strasbourg, Reims, Nancy et Rennes. Dans chacune de ces villes, six ménages sur dix ou plus étaient encore en capacité d acheter un logement en 2010. Cette baisse s explique par une très forte hausse des prix, non compensée par celle des revenus, alors que les taux d intérêt ont baissé et que la durée des crédits s est allongée durant cette période. Villes 1998/2010 Marseille -42 % Paris -39% Lille -25% Bordeaux -24% Lyon -22% Nantes -20% Toulouse -20% Rouen -17% Dijon -16% Rennes -11% Nancy -10% Reims -10% Strasbourg -10% 73
1 er enseignement francilien : une baisse générale du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 A l extérieur du périphérique, Vincennes et Boulogne-Billancourt (-31 %) enregistrent les plus fortes baisses de pouvoir d achat immobilier. De façon générale, les communes d Ile-de-France affichent une baisse comprise entre 12 à 26 % : Fontainebleau (-12 %), Saint-Denis (-15 %), Versailles et Cergy (-18 %), Evry et Massy (-19 %), Créteil (-20 %), Meaux (-21 %), Neuilly-sur-Seine (-24 %), Argenteuil (-26 %). Villes 1998/2010 Paris -39 % Vincennes -31% Boulogne-Billancourt -31% Argenteuil -26% Neuilly-sur-Seine -24% Meaux -21% Créteil -20% Evry -19% Massy -19% Cergy -18% Versailles -18% Saint-Denis -15% Fontainebleau -12% 74
1 er enseignement national : une baisse générale du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Paris (-39%) est l une des villes où la baisse de pouvoir d achat immobilier est la plus importante, avec Marseille (-42 %). Capacim toutes générations confondues 74% 66% 70% 74% 69% 62% 62% 62% 66% 75% 70% 74% 77% 71% 72% 74% 60% 60% 59% 59% 58% 55% 54% -39% 44% 44% 27% 1998 2010 75
1 er enseignement francilien : une baisse générale du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Vincennes et Boulogne-Billancourt (-31 %) sont les villes où la baisse de pouvoir d achat immobilier est la plus importante en Ile-de-France (hors Paris). Capacim toutes générations confondues 73% 72% 73% 71% 75% 62% 59% 64% 58% 57% 57% 56% 61% 61% 50% 48% 47% -31% 49% -31% -39% 45% 44% 39% 34% 31% 27% 27% 21% 1998 2010 76
2 ème enseignement national : des clivages importants entre générations Quelle que soit l année d observation, les quinquagénaires disposent du pouvoir d achat immobilier le plus important. Cela correspond à une tranche d âge où revenus et patrimoine sont significativement plus élevés ; Les trois quarts des quinquagénaires sont propriétaires de leur habitation principale ; Si l on fait abstraction des moins de 30 ans, ce sont les trentenaires qui ont le plus de mal à devenir propriétaires ; dans les principales métropoles régionales, seulement la moitié d entre eux peuvent acquérir un bien correspondant à leur besoin. 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 31% 60% 64% 25% 68% 33% 72% 43% 79% 59% 27% 82% 80% 64% 64% 51% 45% 72% 55% 46% 70% 53% 43% Nancy Marseille Paris 10% 0% 16% 2% 12% 1% 6% 7% 8% 20-25 ans 25-30 ans 30-35 ans 35-40 ans 40-45 ans 45-50 ans 50-55 ans 55-60 ans 60-65 ans >65 ans 77
3 ème enseignement national : ces clivages se sont accentués Evolution du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Des 30-35 ans 78
3 ème enseignement francilien : ces clivages se sont accentués Evolution du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Des 30-35 ans 79
3 ème enseignement national : ces clivages se sont accentués Les 20-25 ans : La baisse du pouvoir d achat immobilier touche particulièrement les plus jeunes ; Entre 1998 et 2010, le pouvoir d achat immobilier des 20-25 ans a été divisé, globalement, par 2 dans les principales métropoles régionales et par 3 dans les principales communes d Ile-de-France ; Il est devenu quasiment nul à Paris. Villes 1998 2010 Nancy 44% 31% Marseille 45% 2% Paris 20% 1% Saint-Denis 44% 28% Vincennes 25% 2% Les + 65 ans : La baisse du pouvoir d achat immobilier touche moins les plus de 65 ans ; Entre 1998 et 2010, le pouvoir d achat immobilier des plus de 65 ans a été diminué de 10 % en moyenne en province et en Ile-de-France et de 25 % à Paris ; Ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998 ont vu leur patrimoine immobilier augmenter donc leur capacité à acheter un bien correspondant à leur besoin est restée stable ; En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des prix immobiliers des années 2000 ont plus de difficultés à le devenir. Villes 1998 2010 Nancy 73% 70% Marseille 75% 53% Paris 57% 43% Saint-Denis 74% 69% Vincennes 59% 49% 80 80
3 ème enseignement national : ces clivages se sont accentués Des écarts très significatifs en Province entre primo et secundo-accédants âgés entre 35 et 40 ans : Marseille, Lille et Lyon affichent l écart le plus important entre primo et secundo-accédant. Ce constat illustre la «logique» selon laquelle les secundo-accédants résistent mieux à la flambée des prix que les primo-accédants, notamment grâce à l évolution favorable de leur capacité d apport personnel. A Paris, le pouvoir d achat immobilier des secundo-accédants est 3 fois plus important que celui des primo-accédants. 79% 77% Capacim 2010 pour les 35-40 ans 85% 84% 84% 83% 84% 80% 80% 88% 91% x3 55% x5,5 20% x4 25% x3 x2,5 x2,5 x2,5 31% 31% 31% x2 x2 x2,5 x2 x2,5 x2,5 45% 37% 37% 38% 33% 33% primo-accédant secundo-accédant 4% 12% 10% 81
3 ème enseignement francilien : ces clivages se sont accentués Des écarts très significatifs en Ile-de-France entre primo et secundo-accédants âgés entre 35 et 40 ans : A Créteil et Massy, le pouvoir d achat immobilier des secundo-accédants est 4 fois plus important que celui des primo-accédants. Ces villes affichent l écart le plus accentué. A l inverse, Saint-Denis et Fontainebleau enregistrent une division par deux du pouvoir d achat immobilier entre ceux qui sont déjà propriétaires et ceux qui sont encore locataires. Ce constat illustre la «logique» selon laquelle les secundo-accédants résistent mieux à la flambée des prix que les primoaccédants, notamment grâce à l évolution favorable de leur capacité d apport personnel. Capacim 2010 pour les 35-40 ans 76% 85% 83% 84% 78% x3 6% 2% x3,5 x3,5 x3 17% 20% 12% 4% 5% 6% x3 28% 9% 66% 60% x4 x4 15% 16% x3 26% 27% x3 65% x3 x2 29% 29% x2,5 36% 31% x2 primo-accédant secundo-accédant 82
Le pouvoir d achat immobilier à Paris entre 1998 et 2010
1 er enseignement : Paris, une des villes où le pouvoir d achat immobilier a le plus diminué De 1998 à 2010, à Paris, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a diminué : En 1998, 32 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 7 % en 2010. En 1998, 68 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 45 % en 2010. Evolutions observées par âge à Paris 70% 68% 69% 60% 56% 59% 57% 50% 40% 30% 40% 32% 27% 33% 45% 51% 46% 43% 1998 2010 20% 20% 27% 10% 0% 6% 7% 12% 1% 8% 20-25 ans 25-30 ans 30-35 ans 35-40 ans 40-45 ans 45-50 ans 50-55 ans 55-60 ans 60-65 ans >65 ans 84 84
2 ème enseignement : Paris : le pouvoir d achat des primo-accédants a baissé de près de 70 % entre 1998 et 2010 A Paris, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des prix des années 2000 ont plus de difficultés à le devenir ; En 2010, 7 % des 45-50 ans et 11 % des 50-55 ans pouvaient devenir propriétaires (contre 37 % pour les 45-50 ans et 43 % pour les 50-55 ans en 1998). Capacim 1998-2010 par tranches d âges : primo-accédants 50% 43% 40% 39% 31% 37% 34% 30% 20% 19% 24% 24% 1998 2010 10% 0% 11% 10% 7% 5% 4% 4% 4% 1% 20-25 ans 25-30 ans 30-35 ans 35-40 ans 40-45 ans 45-50 ans 50-55 ans 55-60 ans 85 85
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