FICHE N 1 DOCUMENTS TECHNIQUES

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2 FICHE N 1 DOCUMENTS TECHNIQUES I-REGLEMENTATION La charte de qualité CLEVACANCES précise dans son article 6 qu en cas de déclassement ou de radiation, le propriétaire de la location doit remettre le support signalétique, le certificat ainsi que tous les documents de la marque CLEVACANCES à l organisme départemental agréé dans le mois qui suivra la notification de la mesure. A défaut du respect de ces dispositions, le propriétaire viole ses obligations contractuelles, et se trouve par conséquent susceptible de voir sa responsabilité contractuelle engagée. II-ILLUSTRATIONS Un propriétaire de meublé, ancien adhérent de CLEVACANCES continue, en dépit de sa radiation, à utiliser les contrats de location à l entête CLEVACANCES. III-RECOMMANDATIONS Dans ce cas de figure, il est conseillé dans un premier temps d écrire par voie de lettre recommandée avec AR au propriétaire indélicat afin de stigmatiser son comportement, et de le mettre en demeure de cesser ses agissements. Il est également utile de préciser à ce propriétaire que dans le cas où il continuerait à utiliser les documents remis par CLEVACANCES au mépris de ses obligations, l organisme CLEVACANCES se réserverait le droit d engager toute poursuite qui s avèrerait nécessaire. Il est en outre également souhaitable d écrire par voie de lettre recommandée avec AR au locataire mécontent afin de le tenir informé des démarches effectuées par CLEVACANCES et de lui préciser que le propriétaire en cause a agi à l insu de CLEVACANCES. Dans un second temps, une action en justice contre le propriétaire indélicat pourrait être déclenchée.

3 FICHE N 2 LOYERS ET ARRHES I-REGLEMENTATION Un propriétaire signe un contrat de location et reçoit les arrhes correspondantes des locataires qui, en définitive, ne vont jamais occuper les lieux. Le préjudice subi correspondrait dès lors au solde du loyer sollicité, dès lors que le propriétaire n aurait pas retrouvé à louer à des tiers pour la période concernée. Le propriétaire peut réclamer le solde du montant du loyer dès lors que les locataires indélicats n ont pas manifesté leur volonté de résilier le contrat intervenu. Le contrat de bail liant les parties étant donc ferme et définitif, les locataires doivent exécuter leurs obligations contractuelles consistant à payer le loyer. Dans l hypothèse où les locataires auraient manifesté leur volonté de résilier le contrat postérieurement à l envoi des arrhes, le propriétaire peut seulement prétendre conserver la somme correspondante mais ne saurait réclamer le solde. II-ILLUSTRATIONS Des locataires n occupent pas le meublé pour la totalité du temps de la location et refusent de procéder au paiement de l intégralité du montant des loyers. III-RECOMMANDATIONS La procédure à suivre consiste dans un premier temps à envoyer une lettre recommandée avec AR mettant les locataires en demeure de régler. Dans un deuxième temps, il est envisageable de saisir le Tribunal d Instance d une action en paiement.

4 FICHE N 3 DEPOT DE GARANTIE I-REGLEMENTATION Le dépôt de garantie (ou chèque de caution) est destiné à demeurer entre les mains du bailleur pendant toute la durée d occupation du locataire, à charge de le restituer à l issue de la location en deniers ou quittances. Le bailleur est libre de disposer à son gré du dépôt de garantie jusqu au moment de la restitution. Le propriétaire est par conséquent fondé à encaisser le dépôt de garantie, de le placer ou de l investir. Le dépôt de garantie doit par ailleurs être restitué au locataire dans un délai de deux mois à compter de son départ des lieux loués. A défaut de restitution dans ce délai, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes produirait intérêts au taux légal au profit du locataire. Il convient en outre de rappeler que : la retenue du dépôt de garantie ou d une partie de celui-ci ne peut être effectuée qu à la condition que la dette soit dûment justifiée (état des lieux contradictoire ou procédure en justice), le locataire ne peut imputer le montant du dépôt de garantie sur ses derniers termes de loyers (article 18 de la loi du 22 juin 1982 et réponse ministérielle écrite n 26951). En tout état de cause, il est constant que la restitution du dépôt vaut quittance et que par conséquent, toute réclamation ultérieure du bailleur serait irrecevable. En ce qui concerne l hypothèse où les frais dépasseraient le montant du dépôt de garantie une fois le chèque encaissé, le surplus doit selon moi être dans un premier temps réclamé amiablement au locataire (courrier AR).

5 Fiche n 3 Dépôt de garantie (suite) A défaut de règlement spontané, il appartiendra au bailleur d adresser une mise en demeure au locataire, puis, à défaut de réponse positive ou en cas de contestation, de déclencher une procédure judiciaire en paiement. II-ILLUSTRATIONS Un locataire conteste l encaissement du dépôt de garantie par le propriétaire ou la retenue de ce dépôt à l issue de la location. III-RECOMMANDATIONS S agissant de l encaissement du dépôt de garantie, la procédure à suivre consiste à envoyer une lettre recommandée avec AR au locataire, lui précisant que, conformément à la réglementation applicable, il est fondé à procéder à cet encaissement. Il appartiendra au locataire, s il le souhaite de saisir les Tribunaux de ces éléments. En ce qui concerne la retenue du dépôt de garantie à l issue de la location, il appartient au propriétaire de justifier celle-ci soit par l établissement d un état des lieux contradictoire, soit en faisant procéder à un constat d Huissier, soit en déclenchant une procédure en justice.

6 FICHE N 4 RESILIATION DU CONTRAT PAR LE LOCATAIRE CAS DE FORCE MAJEURE I-REGLEMENTATION Il est de principe qu un locataire dispose de la faculté unilatérale de résiliation, en respectant un délai de préavis suffisant. En matière de location saisonnière, compte tenu de la brièveté du temps de location, s il est admis que le locataire a la faculté de rompre le contrat de façon unilatérale, il n en demeure pas moins qu il reste redevable du montant de la location. Cet élément est d ailleurs précisé dans les contrats CLEVACANCES, qui prévoient expressément (cf conditions générales) qu «en cas d interruption anticipée du séjour par le locataire, et si la responsabilité du propriétaire n est pas remise en cause, il ne sera procédé à aucun remboursement hormis le dépôt de garantie». Il se justifie par le préjudice financier qui serait subi par le propriétaire du fait de l impossibilité pratique dans laquelle il se trouve placé de pouvoir trouver un nouveau locataire. La responsabilité contractuelle du locataire pourrait être mise en cause devant les Tribunaux et le montant du préjudice subi serait fixé à hauteur du montant de la location. Il convient cependant de souligner que, lorsque le locataire est en mesure de justifier la résiliation du contrat par un cas de force majeure (présentant les caractères d imprévisibilité, d irrésistibilité et d extériorité), cela justifie que l intégralité du montant des loyers lui soient reversée. Dans ces hypothèses, toute la difficulté consistera à déterminer si l événement qui a contraint le locataire à rompre le contrat de location, constitue ou non un cas de force majeure. Cette appréciation ressort en dernier recours des Tribunaux.

7 Fiche n 4 Résiliation du contrat par le locataire cas de force majeure (suite) II-ILLUSTRATIONS Il s agit de l hypothèse dans laquelle un locataire annule la location, au motif d une raison particulière (deuil, licenciement, maladie...). La question qui se pose consiste à déterminer si l intégralité du montant de la location peut être conservée par le propriétaire. Dans la mesure ou les arguments invoqués par le locataire pour mettre fin de manière anticipée à la location ne seraient pas suffisamment sérieux (simple changement d avis non étayé par des circonstances extérieures au locataire ), l intégralité du montant de la location peut être conservé par la propriétaire. En revanche, si le locataire justifie de la survenance d un événement grave (deuil, licenciement ), il conviendrait selon moi, de restituer au locataire le montant des sommes versées. III-RECOMMANDATIONS Au delà de ces principes, il convient de ne pas oublier l image de sérieux et de respectabilité qui doit être donnée dans le cadre des locations CLEVACANCES. Par conséquent, et ne serait ce que d un strict point de vue commercial, dans l hypothèse où un évènement particulièrement grave serait à l origine de la résiliation du contrat par le locataire (deuil ), il conviendrait de lui restituer spontanément le montant des loyers à sa charge. Tel qu il a été plus avant précisé, les conditions générales du contrat CLEVACANCES prévoient qu «en cas d interruption anticipée du séjour par le locataire, et si la responsabilité du propriétaire n est pas remise en cause, il ne sera procédé à aucun remboursement hormis le dépôt de garantie». Il semble y avoir une erreur de formulation, le terme «remise» devant être remplacé par celui de «mise».

8 FICHE N 5 DETERIORATION DANS LA LOCATION I-REGLEMENTATION Le locataire est tenu des altérations de la chose louée sauf à démontrer que celles-ci résulteraient d une faute du bailleur ou du fait d un tiers ou encore d un cas de force majeure définie comme étant un événement imprévisible et irrésistible. Dans cette hypothèse, le bailleur est fondé à retrancher le montant des dégradations du dépôt de garantie versé à l entrée par le locataire. D un point de vue légal, cette garantie ne se limite pas au fait personnel du locataire, mais s étend en outre au fait des personnes qui auraient été introduites également par le locataire dans les lieux. II-ILLUSTRATIONS Un locataire a provoqué un bris de glace dans l appartement objet de la location. Dans la mesure où il est établi que le locataire a effectivement été à l origine du bris d un miroir attaché à un mobilier se trouvant dans le local, il est tenu de réparer le préjudice en découlant. S agissant de la quantification du préjudice, il conviendrait de faire établir par un artisan un devis de réparation afin d en évaluer le coût. La condition essentielle à la prise en charge du montant de la réparation par le locataire, réside dans le fait que l existence du miroir doit avoir été mentionnée dans l état des lieux. III-RECOMMANDATIONS Il est indispensable de bien faire mentionner dans l état des lieux l intégralité des objets mobiliers figurant dans l appartement. Ce n est en effet que dans la mesure où la preuve est rapportée que l objet qui a été brisé appartenait au propriétaire qu une compensation avec une partie du montant des loyers pourra être opérée.

9 FICHE N 6 NUISANCES SONORES, VISITES DE TIERS I-REGLEMENTATION Le contrat conclu dans le cadre des locations CLEVACANCES spécifie que «le locataire jouira de la location d une manière paisible et en fera bon usage conformément à la destination des lieux La location ne peut en aucun cas bénéficier à des tiers, sauf accord préalable du propriétaire». Les dispositions des articles 1728 et 1732 du Code Civil prévoient en outre que le preneur est tenu d user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée et que les «abus de jouissance» sont prohibés. La notion de «troubles du voisinage» permet en outre le plus souvent de mettre en cause la responsabilité du locataire. De ce fait, il a été jugé à plusieurs reprises que, dès lors que la venue ou l hébergement d un tiers dégénérait en abus (bruits intempestifs, odeurs, invectives de passants ), l expulsion des tiers hébergés, l allocation de dommages et intérêts au bailleur, voire même la résiliation du contrat de bail pouvaient être prononcées par les Tribunaux. Ces principes connaissent cependant des limites importantes consistant dans le fait que des «tolérances» ont toujours existé dans ce domaine. Il est ainsi évident que ce n est que dans l hypothèse où la visite et l hébergement de tiers par les locataires dégénèreraient en abus, qu une action en justice pourrait aboutir. En outre, la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l Homme et des Libertés Fondamentales a jugé que les clauses d un bail d habitation ne pouvaient avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d héberger chez lui ses proches.

10 Fiche n 6 Nuisances sonores, visites de tiers (suite) De ce fait, si sur le principe, le contrat de bail peut «réglementer» la faculté pour les locataires de recevoir et d héberger des tiers au contrat, voire même exiger une occupation personnelle par les seuls locataires, il n en demeure pas moins qu en pratique, ce type de clause ne peut avoir pour effet d interdire au preneur de recevoir ponctuellement des amis ou des tiers, voire de les héberger à titre temporaire. Les tribunaux considèrent ainsi que le non respect des clauses du contrat de location qui interdiraient de recevoir des tiers, doit présenter un certain degré de gravité pour que la résiliation du contrat, l expulsion des tiers hébergés et l allocation de dommages et intérêts soit ordonnée. En conclusion, il est constant que si le bailleur a la possibilité d insérer dans le contrat de location une clause au terme de laquelle il impose que les lieux soient occupés personnellement par le locataire, ce type de clause ne saurait interdire au preneur de recevoir et d héberger ponctuellement des proches. Ce n est que dans l hypothèse où ces visites dégénéreraient en abus qu une sanction par les Tribunaux pourrait être envisagée. II-ILLUSTRATIONS La question qui se pose le plus souvent consiste à déterminer si les locataires ont véritablement abusé ou pas de leur faculté de «recevoir» leurs proches. Ainsi, si les tiers n ont pas séjourné de manière permanente dans les lieux, se contentant de participer à certains repas et d utiliser ponctuellement la piscine, l aboutissement d une action en justice est incertain. En revanche, constitue un abus le fait qu un voisin effectue des travaux extrêmement bruyants, provoquant une nuisance insupportable. Dans cette hypothèse, le locataire est parfaitement en droit de demander ou bien une baisse du loyer, ou bien des dommages et intérêts à son bailleur dans le cadre du trouble à sa jouissance paisible. Il appartiendra alors au bailleur de se retourner lui-même contre le voisin indélicat dans le cadre de la théorie des troubles de voisinage.

11 Fiche n 6 Nuisances sonores, visites de tiers (suite bis) III-RECOMMANDATIONS Il conviendrait de préciser aux locataires que si les locations CLEVACANCES interdisent d une façon générale l hébergement ou les visites de tiers au contrat de location, cette interdiction connaît cependant et bien évidemment en pratique des tolérances (repas ponctuels entre amis, couchage pour une nuit ), qui trouvent leurs limites dans les abus qui pourraient être générés par ces situations. D un point de vue pratique, et au cas, par exemple, de nuisances sonores, il est souhaitable que, rapidement, le propriétaire écrive, par voie de lettre recommandée avec AR, au voisin indélicat afin de lui rappeler qu il ne peut de la sorte exposer le voisinage à des nuisances si importantes et qu il doit donc, s il souhaite poursuivre ses travaux, le faire pendant des créneaux horaires supportables et de manière raisonnable. Il est également souhaitable que le propriétaire prenne contact avec la mairie du lieu, la préfecture afin que ceux-ci interviennent le cas échéant puisque les travaux entrepris par le voisin doivent l être sur la base d un permis de construire. Bien entendu, il convient de doubler ces diligences d une lettre recommandée avec AR adressée au locataire pour l en informer.

12 FICHE N 7 PRESENCE D ANIMAUX, LOGOS ET PICTOGRAMMES I-REGLEMENTATION La réglementation applicable en matière de détention d un animal dans un local d habitation ressort des dispositions de l article 10 de la loi du 9 juillet 1970, qui précisent : «Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d un animal dans un local d habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier Cette détention est toutefois subordonnée au fait que le dit animal ne cause aucun dégât à l immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celuici.» Par conséquent, et aux termes de ces dispositions, il convient d opérer une distinction entre : D une part, les animaux dits non familiers, dont la présence peut parfaitement être interdite. D autre part, les animaux dits familiers, dont la détention, conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1970, ne peut être conventionnellement interdite. La détention de ces animaux connaît cependant une réserve dans le fait que ceux-ci ne doivent causer aucun trouble de jouissance aux occupants de l immeuble, auquel cas les autres locataires seraient fondés à réclamer des dommages intérêts pour trouble de jouissance. En outre, en cas de dégât causé à l immeuble par l animal du locataire, les propriétaires sont fondés, eu égard aux dispositions des articles 1385 et suivants du code Civil, à mettre en cause la responsabilité du locataire. II-ILLUSTRATIONS Les pictogrammes «animaux admis» et «animaux non admis» sont conformes à la réglementation applicable dans la mesure où le terme «animaux admis» regroupe les animaux familiers et celui «animaux non admis» les animaux dits non familiers. Les pictogrammes ne feraient dans ces conditions que reprendre la distinction opérée par la loi du 9 juillet 1970 dans son article 10.

13 Fiche n 7 Présence d animaux, logos et pictogramme (suite) En revanche, il apparaît que les propriétaires ne peuvent refuser d admettre dans les lieux tous les animaux sans distinction. Il convient de se reporter aux dispositions de l article 10 de la loi du 9 juillet 1970, aux termes desquelles : «Est réputé non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d un animal dans un local d habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celuici.». Si un propriétaire refuse des locataires possédant un animal domestique, ce dernier pourrait, sur le fondement de la loi de 1970, demander en justice réparation de son préjudice, résidant notamment dans le caractère discriminatoire et illégal du refus du propriétaire d admettre les animaux familiers. Si en pratique, ce type de procédure est rare, il n en demeure pas moins qu elle existe. III-RECOMMANDATIONS Afin d être en parfaite conformité avec la réglementation, il conviendrait de préciser que les animaux admis sont constitués par les animaux familiers (chiens, chats ), et les animaux non admis par les animaux non familiers. Pour cette raison, les pictogrammes figurant aujourd hui dans les revues ne semblent pas valables, et pourraient, à tout le moins, faire l objet de contestations de la part de certains locataires.

14 FICHE N 8 RESPONSABILITE ET NORMES DE SECURITE I-REGLEMENTATION Le droit de propriété étant en droit français un droit absolu, tout propriétaire peut souverainement décider de bâtir ou rénover sa propriété. Toutefois, de manière évidente, tout édifice doit s insérer de manière harmonieuse dans un ensemble. Pour cela, il est en particulier nécessaire de respecter un certain nombre de règles en matière d urbanisme, d hygiène, de sécurité, d esthétique, ce qui implique de se conformer à la réglementation en vigueur s agissant de l aménagement de la zone d implantation (plan d occupation des sols, etc.) De même, une construction ne doit pas constituer une gêne pour les tiers qu il s agisse des voisins, des services publics ou autres. En conséquence, un permis de construire défini comme l autorisation administrative préalable de construire est par principe exigé dès lors que sont entreprises des constructions neuves, des travaux sur existants ou des reconstructions. Il existe des exceptions uniquement dans le cas de travaux mineurs. Il demeure que même dans cette hypothèse, et donc indépendamment du volume des travaux réalisés, dès lors qu un changement de destination de l immeuble est constaté, un permis de construire doit être obtenu antérieurement au démarrage des travaux. Les sanctions lorsque ces règles ne sont pas respectées sont de deux natures. Ainsi, sur un plan pénal, le fait de réaliser des travaux sans autorisation préalable constitue une infraction punie d amendes mais aussi éventuellement par une condamnation à démolition. Sur un plan civil, il est également parfaitement concevable qu un voisin engage une action en responsabilité pour cause de troubles anormaux de voisinage ; en particulier dans l hypothèse d un meublé de vacances, on peut imaginer qu un voisin ne supporte pas la présence de vacanciers bruyants.

15 Fiche n 8 Responsabilité et normes de sécurité (suite) Dans cette hypothèse, également, la sanction peut être la condamnation du propriétaire à la démolition, mais aussi au paiement de dommages et intérêts. Il doit être ajouté qu une possibilité de régularisation postérieure à l achèvement des travaux est envisageable pour le propriétaire contrevenant. Toutefois, il s agit d une voie étroite et dont la décision appartient en toute hypothèse de manière discrétionnaire à l administration (ce qui implique que la construction édifiée sans autorisation ne contrevienne pas au règlement applicable sur la zone intéressée. II-ILLUSTRATIONS Il est procédé à la visite d un meublé que le propriétaire souhaite labelliser CLEVACANCES. Ce dernier précise ne pas avoir déposé de permis de construire pour le meublé qu il a aménagé dans une ancienne cave située en «zone agricole protégée.» III-RECOMMANDATIONS A priori, la mission de labellisation CLEVACANCES consiste uniquement, par délégation du Ministère, à garantir que le meublé correspond à un certain nombre de critères en termes d environnement, d aménagement intérieur, de confort, de conformité aux normes de sécurité en vigueur, etc Cette mission s inscrit en effet dans une optique de prévention relative à la fourniture éventuelle par un loueur indélicat de renseignements inexacts sur la situation du local loué, sa consistance, l état des lieux, les éléments de confort ou d ameublement. En revanche, CLEVACANCES n est pas censé se substituer pour le surplus aux instances administratives ou judiciaires de ce pays. Dans ces conditions, la question peut se poser de savoir dans quelle mesure CLEVACANCES doit s interroger sur les conditions dans lesquelles le logement loué en meublé a été construit ou rénové. Malgré cette réserve, il convient selon moi de conserver une certaine prudence et de refuser de donner la labellisation tant que le propriétaire n aura pas justifié d avoir effectué les démarches nécessaires à la régularisation de sa situation.

16 FICHE N 9 ABUS DE LA MARQUE CLEVACANCES I-REGLEMENTATION Un propriétaire de meublé, ancien adhérent de CLEVACANCES continue, en dépit de sa radiation, à utiliser les documents CLEVACANCES. Il s agit d un manquement caractérisé aux obligations contractuelles, la charte de qualité CLEVACANCES signée par l adhérent lors de son adhésion précisant à l article 6 qu en cas de déclassement ou de radiation, le propriétaire de la location devra remettre le support signalétique, le certificat ainsi que tous les documents de la marque CLEVACANCES à l organisme départemental agréé dans le mois qui suivra la notification de la mesure. La responsabilité du propriétaire peut être engagée. II-ILLUSTRATIONS Un locataire mécontent informe CLEVACANCES qu un propriétaire de meublé, ancien adhérent, a eu recours à des photocopies des contrats CLEVACANCES. III-RECOMMANDATIONS Il est conseillé dans un premier temps d écrire par voie de lettre recommandée avec AR au propriétaire indélicat afin de stigmatiser son comportement, et de le mettre en demeure de cesser ses agissements. Il est également utile de préciser à ce propriétaire que, dans le cas où il continuerait à utiliser les documents remis par CLEVACANCES au mépris de ses obligations, l organisme CLEVACANCES se réserve le droit d engager toute poursuite qui s avèrerait nécessaire. Il est également souhaitable d écrire par voie de lettre recommandée avec AR au locataire mécontent afin de le tenir informé des démarches effectuées, en lui précisant que le propriétaire en cause a agi à l insu de CLEVACANCES.

17 FICHE N 10 ABUS DE CONFIDENTIALITE I-REGLEMENTATION Un propriétaire adhérent à CLEVACANCES se trouve nécessairement en possession de diverses informations concernant les locataires dans leur vie privée (adresse, coordonnées téléphoniques ). Ces informations lui sont transmises uniquement dans le cadre de la relation contractuelle locative. Il ne saurait pas conséquent se permettre de communiquer ces informations à un tiers qui la solliciterait. Une telle divulgation serait en effet contraire à la législation protectrice de la vie privée et le propriétaire indélicat pourrait parfaitement être condamné pour atteinte illicite à la vie privée de son locataire. Ce principe souffre toutefois de certaines exceptions lorsque le propriétaire est sollicité par l administration (administration fiscale, services de police ou de gendarmerie ). II-ILLUSTRATIONS Un propriétaire CLEVACANCES est sollicité par un proche ou un parent du locataire, qui lui demande la transmission de l adresse habituelle ou des coordonnées téléphoniques de ce dernier. III-RECOMMANDATIONS Le propriétaire ainsi sollicité doit refuser de transmettre ce type d informations, à défaut de quoi sa responsabilité pourrait être engagée.

18 FICHE N 11 COPROPRIETE I-REGLEMENTATION S agissant de l usage de parties privatives d une copropriété, chaque copropriétaire est entièrement libre d en disposer selon sa volonté, à condition de respecter la destination des locaux d une part, et le règlement de copropriété dans son ensemble d autre part. Cette règle de jouissance libre des parties privatives est prévue à l article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 organisant les copropriétés. La jurisprudence a été cependant amenée à considérer que l apposition d une enseigne ou d une plaque professionnelle visant à assurer la publicité d une activité professionnelle dans des locaux pouvait affecter l aspect extérieur de l immeuble et, dès lors, constituer une utilisation de la façade de l immeuble, partie commune. Dans ce cas de figure, il a donc été considéré que l apposition sur la façade de l immeuble d enseigne à des fins de publicité devait au préalable être autorisée ou bien par le règlement intérieur ou bien par une assemblée générale des copropriétaires. II-ILLUSTRATIONS Un propriétaire de meublé se trouve dans une copropriété et les autres propriétaires veulent lui interdire d apposer sur la baie vitrée de son meublé le panonceau CLEVACANCES au motif prétendu de la défense de l esthétique de l immeuble alors que celui-ci n aurait aucun caractère historique ou original. III-RECOMMANDATIONS Il est indispensable dans un premier temps de connaître le contenu du règlement de copropriété afin de savoir si celui-ci prévoit des dispositions particulières relatives ou applicables à l apposition de panonceaux. Il convient par la suite que le propriétaire expose, lors de l assemblée des copropriétaires, les raisons pour lesquelles ce panonceau doit figurer en évidence, en application de la charte CLEVACANCES et de souligner par ailleurs que compte tenu des caractéristiques de l immeuble, il ne lui semble pas que cet élément provoque un trouble de jouissance pour les autres copropriétaires.

19 FICHE N 12 ERREUR SUR LE PRIX DE LA LOCATION 1) Hypothèse Une agence propose à la location un de ses appartements en commettant une erreur en sa défaveur sur le prix (le catalogue comportant également la même erreur). Le locataire, qui a d ores et déjà retourné un acompte, refuse de comprendre la situation. 2) Solution S agissant de l offre contractuelle qui a été faite par l agence, tout dépend de la façon dont cette offre a été faite. Si l agence effectue une proposition par écrit, et que le locataire retourne sur cette base un acompte témoignant de son acceptation, ce dernier est parfaitement en droit de se prévaloir du prix annoncé dans la mesure où le contrat a été définitivement conclu en intégrant cet élément. L agence peut éventuellement tenter de se prévaloir des prix indiqués dans le catalogue pour résoudre le problème mais cela implique qu elle démontre que le locataire a bien eu connaissance dudit catalogue. Devant un tribunal toutefois, l agence en tant que professionnel aura du mal à convaincre que son consentement contractuel a été vicié par une erreur. La situation peut être différente dans l hypothèse où l agence n a fait état du prix qu oralement. Le locataire n a alors pas les moyens d établir que la location lui a été proposée à un prix inférieur au prix réel. Il peut toujours, cependant, se prévaloir de l erreur contenue dans le catalogue, s il constitue un document entré dans le champ contractuel et faisant donc la loi des parties.

20 FICHE N 13 ABSENCE DE COMMUNICATION DES CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT 1) Hypothèse Le propriétaire d un meublé a simplement adressé au locataire une copie de contrat de location en omettant d y joindre également copie des conditions générales. Le locataire manifeste sa volonté de résilier ce contrat pour raison de santé (joignant à son courrier de résiliation un certificat médical) et demande la restitution de l intégralité des sommes qui avaient été versées (caution, arrhes ). 2) Solution D un point de vue juridique, le fait que le contrat de location adressé au locataire ne constitue qu une simple copie peut être considéré comme un commencement de preuve pour démontrer qu il y a eu, à un moment donné, accord des parties sur la location (malgré le fait que l état descriptif n a pas été signé par le locataire). S agissant des conditions générales de location, celles-ci n ayant pas été portées à la connaissance du locataire, elles ne peuvent pas lui être opposées. Dans ces conditions, le propriétaire ne peut se prévaloir des conditions de location qui lui sont favorables, et notamment de celle prévoyant une restitution dégressive du montant des arrhes compte tenu de la date de résiliation par rapport à celle de l entrée dans les lieux. Du fait de cette inopposabilité, il convient de se reporter au droit commun des contrats pour déterminer si les arrhes doivent ou non être reversées au locataire. En l espèce, il semble que les arguments invoqués par le locataire pour mettre fin de manière anticipée à la location sont sérieux (un certificat médical étant joint à la lettre de résiliation). Conformément à la définition habituelle des cas de force majeure (caractère d imprévisibilité, d irrésistibilité et d extériorité), il peut être valablement soutenu que l on se situe dans cette hypothèse. Par conséquent, le propriétaire doit restituer au locataire l intégralité des sommes qu il a pu percevoir, en ce compris le montant des arrhes. A défaut de restitution de ces sommes, le locataire pourrait saisir les Tribunaux et demander condamnation du propriétaire, non seulement au remboursement des

21 sommes versées, mais encore, au règlement de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive. FICHE N 14 ABSENCE D ETAT DES LIEUX ET DEPOT DE GARANTIE 1) Hypothèse Un propriétaire retient, sur le montant de la caution, une somme destinée à couvrir le remplacement d une douchette et d un aspirateur. Le locataire est parti sans qu un état des lieux contradictoire ait été effectué, et il conteste le bien fondé de cette retenue. 2) Solution La retenue du dépôt de garantie à l issue de la location doit être justifiée par l établissement d un état des lieux contradictoire ou d un constat d huissier. Les nouvelles clauses inscrites dans le contrat de location CLEVACANCES font état de ces exigences, précisant en outre que le locataire accepte expressément que l état des lieux puisse être effectué par toute personne désignée par le propriétaire munie d un pouvoir écrit à cet effet. Dans la mesure ou aucun état des lieux de sortie n est tout de même réalisé, il est à craindre que le locataire obtienne en justice le remboursement intégral des sommes retenues par le propriétaire.

22 FICHE N 15 RESILIATION DU CONTRAT PAR LE LOCATAIRE 1) Hypothèse Une location prévoit expressément qu en plus de la piscine publique située à 10 kilomètres du lieu de la location, le locataire peut profiter de la piscine du propriétaire. Par courrier, le propriétaire indique au locataire qu il a vendu sa maison à des tiers et que dès lors, le locataire ne pourra plus disposer de la piscine prévue pendant sa location. Le locataire estime qu il est inadmissible qu une telle modification intervienne à deux mois de ses vacances alors même qu il est dans l impossibilité de retrouver une autre location avec piscine et au même prix. Il n entend donc plus donner suite au contrat qu il estime résilié du fait du propriétaire. 2) Solution En théorie, le contrat type CLEVACANCES prévoit dans ses conditions générales que le propriétaire a la possibilité de résilier le contrat pour quelque cause que ce soit en remboursant le montant des arrhes versées. Dans la mesure toutefois où la location est réservée depuis longtemps et que la modification intervient de manière rapprochée par rapport à la date de début de location, les tribunaux peuvent estimer qu il est abusif que le propriétaire se contente de rembourser les arrhes qu il a perçues. En conséquence, on peut envisager deux cas : 1 ère cas : le propriétaire parvient à trouver une autre location de remplacement dans la même zone avec piscine et offrant les mêmes caractéristiques de confort. Si cette location est supérieure en prix à celle qu il proposait, il semble logique qu il prenne en charge le surcoût à titre de dédommagement.

23 Fiche n 15 Résiliation du contrat par le locataire (suite) 2 ème cas : le propriétaire ne parvient pas à proposer une autre location au locataire pour la période. Si le locataire refuse toujours d accepter la location amputée de la jouissance de la piscine, il est logique que le propriétaire lui verse un dédommagement (dans ces circonstances, le doublement des arrhes serait raisonnable). Dans ces deux cas, il est absolument indispensable que le propriétaire prenne le soin d écrire à son locataire par lettre recommandée avec AR en expliquant clairement la situation et en précisant dans quelles conditions, il a été amené à vendre sa maison principale. Par ailleurs, il est indispensable de savoir pour quel motif la maison a été vendue. - Si la raison est de pure convenance personnelle, la solution ci avant exposée semble devoir s appliquer - Si en revanche, la situation du propriétaire a évolué depuis la réservation, de telle sorte qu il s est retrouvé dans une situation financière délicate (il a été contraint de vendre la maison), il peut parfaitement se prévaloir d une situation de force majeure. Dans ce cas, il est nécessaire qu il expose la situation au locataire de manière claire, par voie de lettre recommandée avec AR, en lui indiquant que soit il accepte la location en l état (sans la piscine), soit il refuse la location (auquel cas la restitution des arrhes devra être effectuée).

24 FICHE N 16 NUISANCES 1) Hypothèse Un locataire est amené à se plaindre de l environnement dans lequel se trouve la chambre qu il occupe (problèmes de co-location du fait de la mise à disposition d une cuisine commune). 2) Solution La formule CLEVACANCES dont il est fait la promotion ne prépare aucunement les locataires à se retrouver dans un quasi système de «co-location». Si des nuisances sont engendrées par cette mise à disposition d une cuisine aux occupants des chambres, il est probable que le propriétaire devra répondre de ces agissements vis-à-vis du locataire qui subit un trouble de jouissance. Compte tenu du fait cependant que cette situation est en réalité particulièrement appréciée et favorable à la clientèle, il est possible de minimiser les risques en isolant suffisamment la cuisine (tant sur le plan phonique qu au niveau des odeurs) des chambres attenantes et en instaurant un «règlement intérieur» quant aux modalités et aux horaires d utilisation de cette cuisine laissée à la disposition de la clientèle.

25 FICHE N 17 TROUBLES DE VOISINAGE 1) Hypothèse Un propriétaire connaît des problèmes avec son voisin, lequel effectue des travaux de construction dans sa maison, engendrant des nuisances sonores de 7 heures du matin à 11 heures du soir. 2) Solution Sur le fondement, d une part des dispositions de l article 544 du Code Civil (aux termes duquel la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu on n en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements) et des articles 1382 et suivants du même code (réglementant les conditions et les effets de la responsabilité pour faute), a été élaborée la théorie des troubles anormaux du voisinage aux termes de laquelle «nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage». Toute personne (locataire, propriétaire..) victime d un trouble anormal du voisinage peut saisir les tribunaux de cette difficulté afin d obtenir la cessation des troubles sous astreinte et/ou des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Le trouble de voisinage peut notamment consister en des bruits excessifs (enfants turbulents, machines, chantier, radio ), la conséquence de ces nuisances chez le voisin résidant la plupart du temps dans des privations de sommeil et des troubles physiologiques ou psychiques. Le critère pour parvenir à une réparation ou à une cessation de cette nuisance réside dans le caractère anormal du trouble du voisinage : un trouble léger, considéré comme «normal» n est pas réparable, seul le trouble anormal l étant. La détermination de la normalité ou de l anormalité du trouble ressort de l appréciation souveraine des juges, qui tiennent compte de l intensité et de la nature de la nuisance, de sa fréquence, du seuil de tolérance au-delà duquel commence l anormalité Lorsque la victime parvient à établir l anormalité du trouble et les conséquences qu elle subit, c est au juge qu il appartient également de déterminer les mesures propres à faire cesser le trouble et à le réparer. En l espèce, le trouble subi par le propriétaire réside dans les travaux accomplis par le voisin, qui effectue ces travaux de 7 heures du matin à 11 heures du soir.

26 Fiche n 17 Troubles de voisinage (suite) Effectuer des travaux dans sa maison ne constitue pas un trouble anormal du voisinage, le dit trouble pouvant être plutôt qualifié de trouble léger normal par les tribunaux. Cependant, si tant est que ces travaux sont effectivement exécutés de manière ininterrompue de 7 heures du matin à 11 heures du soir, le critère d anormalité peut éventuellement être retenu. Si tel était le cas, le voisin pourrait être condamné faire cesser cette nuisance sonore, ou tout le moins à n effectuer lesdits travaux que durant un laps de temps beaucoup plus tolérable (une cessation totale de réalisation des travaux est en tout état de cause exclue). D un point de vue procédural, le propriétaire doit dans un premier temps adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à son voisin en lui précisant le caractère insoutenable des nuisances compte tenu de leur intensité et durée) et en lui demandant de n effectuer ces travaux qu à certaines heures de la journée. En l absence de réponse à ce courrier ou en cas de réponse négative, il convient de faire constater l intensité et la durée des nuisances sonores par un huissier de justice. Dès lors que ce constat est effectué, il peut être procédé à la saisine du Tribunal d Instance au fond ou en référé. En effet, sur le fondement des dispositions de l article 849 du NCPC, précisant que «le Juge du Tribunal d Instance peut toujours prescrire en référé les mesures qui s imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite», il pourrait être demandé en référé ( procédure rapide ) qu il soit interdit au voisin d effectuer des nuisances sonores à tel ou tel autre moment de la journée.

27 FICHE N 18 RESPONSABILITE DU PROPRIETAIRE 1) Hypothèse Un locataire loue un meublé pour une semaine. Il part dès le lendemain de l entrée dans les lieux, au motif que les locaux ne présentent pas des garanties de propreté et de sécurité suffisantes, et que l un de ses enfants s est blessé avec une seringue située dans le jardin de la propriété. Le locataire sollicite la restitution immédiate des sommes versées. 2) Solution Il convient dans un premier temps d adresser un courrier au locataire sur le fondement des clauses du contrat de location (propriétaire en droit de ne procéder à aucun remboursement). Les clauses du bail précisent en effet qu en cas de rupture de la location du fait du locataire, aucun remboursement ne peut intervenir Cependant, compte tenu des circonstances particulières de cette espèce, si le locataire persiste dans sa volonté de se faire rembourser le prix du séjour et saisit la justice aux fins de mettre en cause la responsabilité du propriétaire, il doit être envisagé de transiger en proposant de rembourser, à titre commercial, une partie du montant du séjour. En effet, s agissant de la détermination des responsabilités encourues à propos de l incident relatif à la seringue, il convient de se reporter aux dispositions de l article du Code Civil et à la jurisprudence. Le responsable est la personne qui détenait la garde de la chose au moment de l incident, soit la personne qui exerçait un pouvoir de direction, d usage et de contrôle de la seringue. En l espèce, sa détermination ressortira forcément de l interprétation des juges du fond, (ils peuvent même considérer que l on se trouve dans une hypothèse de coresponsabilité). Les Tribunaux peuvent considérer qu il s agissait du propriétaire qui se devait de procéder à un nettoyage correct des lieux. Il peuvent au contraire estimer que la location emportant en principe transfert de la garde du bailleur au locataire, le locataire est seul responsable pour n avoir pas surveillé l enfant.

28 FICHE N 19 BLESSURES ET RESPONSABILITE DU PROPRIETAIRE 1) Hypothèse Un locataire se blesse en utilisant le matériel de la cuisine commune mise la disposition des locataires. 2) Solution Tout dépend de la façon dont le matériel a été utilisé. S il s agit d un matériel qui, utilisé normalement, n aurait pas dû engendrer de blessure, le locataire ne peut chercher à reporter la faute de sa maladresse sur le propriétaire. En revanche, s il parvient à démontrer que le matériel utilisé présentait un caractère anormalement dangereux, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée en réparation du préjudice subi ( blessures corporelles).

29 FICHE N 20 REFUS DE GARANTIE PAR L ASSUREUR 1) Hypothèse Un propriétaire adhérent déplore des dégradations importantes dans un de ses appartements (le locataire à l origine de ces détériorations a été évacué du local en ambulance, suite à une intervention de la gendarmerie). La compagnie d assurance du locataire fait observer qu en raison des conditions dans lesquelles le départ du locataire s est déroulé, le sinistre risque de ne pas être pris en charge. 2) Solution La prise en charge de ce type de sinistre dépend des conditions générales du contrat d assurance, selon qu est insérée ou non une clause spécifique prévoyant que dans le cas où l assuré serait atteint d une «crise de folie», la règle de la force majeure s applique. Dans la majorité des cas, une telle clause, qui constitue une exclusion habituelle, figurera dans les polices ce qui signifie ( à condition toutefois de démontrer que le locataire était véritablement inconscient de ses actes) que la compagnie d assurance ne couvrira pas du tout le risque. En tout état de cause, qu une telle clause soit présente ou non, il convient de déclarer le plus rapidement possible le sinistre par écrit à la compagnie d assurance du propriétaire et à celle du locataire (lettre RAR) et, en fonction de la réponse apportée, de solliciter une copie des conditions générales sur lesquelles s appuie cette réponse.

30 FICHE N 21 UTILISATION FRAUDULEUSE DE LA MARQUE PAR UN ADHERENT 1 ) Hypothèse : Un propriétaire de meublé a fait labelliser par CLEVAVACANCES depuis plusieurs années un logement aménagé sur son domaine à proximité de sa résidence. Au cours de l année 2001, il obtient pour un nouveau meublé de tourisme également aménagé sur son domaine, un classement ministériel uniquement puisqu un certain nombre de critères font défaut s agissant de lui attribuer le label CLEVACANCES. Au cours de l été 2001, des locataires sont hébergés dans le nouveau meublé non labellisé par CLEVACANCES après avoir signé malgré tout un contrat portant la marque CLEVACANCES. Les locataires mécontents de la prestation ont réclamé des dommages et intérêts conséquents au propriétaire prenant en compte tant le préjudice matériel subi que le préjudice moral estimé. Le propriétaire considère que cette demande est infondée. L antenne départementale CLEVACANCES concernée se pose la question de savoir de quelle façon elle doit réagir et si sa responsabilité risque d être engagée. 2 ) Solution : Le comportement du propriétaire adhérent correspond à une véritable escroquerie qui porte atteinte à l image de marque du label. L antenne départementale se doit donc de réagir sans délai en procédant soit à la suspension soit à la radiation puer et simple du réseau du propriétaire indélicat. Elle doit parallèlement tenir informé le locataire mécontent de cette situation ce qui devrait normalement permettre de la mettre hors de cause et de faire peser les dommages et intérêts éventuels sur le seul propriétaire.

31 FICHE N 22 DEGRADATIONS COMMISES PAR UN LOCATAIRE DANS UN MEUBLE 1 ) Hypothèse : Une propriétaire a constaté suite au départ d un locataire que celui-ci avait cassé des éléments de vaisselle ainsi qu un sommier. Le locataire à qui elle a demandé de la dédommager s est contenté de régler une somme correspondant à la vaisselle cassée mais a refusé de prendre en charge le sommier. La propriétaire après avoir racheté un nouveau sommier pour un montant de 40 a déduit cette somme du dépôt de garantie versé à l origine ( après avoir déposé en banque le chèque correspondant ) et a adressé un chèque de la différence au locataire qui a alors fait opposition auprès de sa banque s agissant du chèque avait versé à titre de dépôt de garantie ; il a par ailleurs retourné le chèque de remboursement à la propriétaire. 2 ) Solution : Dans la mesure où l intérêt du litige est extrêmement modique (soit la somme de 40 ), il est tout à fait inconcevable dans une affaire de ce type de s adresser à la justice et il convient donc de tenter impérativement de résoudre ce type de litige à l amiable. Pour ce faire, la propriétaire peut dans un premier temps adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire en lui rappelant le déroulement des faits et en joignant à cette lettre, la facture d achat du sommier de remplacement. La seconde phase pourrait consister à envoyer un courrier sur papier à entête d avocat mais là encore, se pose le problème du coût eu égard à l intérêt du litige.

32 FICHE N 23 AFFECTATION D UNE PIECE DE L HABITATION PRINCIPALE EN CHAMBRE D HÔTES 1 ) Hypothèse : Un propriétaire a fait labelliser en chambre d hôte CLEVACANCES une pièce de son habitation après avoir simplement procédé au changement de la tapisserie et du mobilier. Ce propriétaire a ultérieurement reçu une lettre de la mairie de sa commune lui indiquant qu il aurait dû déposer en application de l article L421-1 du Code de l Urbanisme une demande de permis de construire préalablement au changement de destination de la pièce de son habitation. 2 ) Solution : En réalité, les changements d affectation de locaux sont régis non pas par les articles L421-1 du Code de l Urbanisme qui concerne l hypothèse où de véritables travaux sont mis en œuvre avant de changer la destination d une pièce (dans ce cas, un permis de construire doit effectivement être requis au préalable) mais par les articles L631-7 et suivants du Code de la Construction et de l Habitation. Ces articles prévoient que par principe, les changements d affectation des locaux à usage d habitation dans les communes de taille importante, sont interdites ce afin de maintenir ou d accroître les surfaces habitables. Cependant, cette interdiction de transformation des locaux d habitation en meublé de tourisme ne joue que vis-à-vis des loueurs professionnels définis par l article 2 de la loi du 2 avril 1949 comme des bailleurs qui louent habituellement plusieurs logements meublés distincts de leur habitation principale, ce qui signifie en clair que le loueur d une ou plusieurs pièces de sa propre habitation principale comme dans l hypothèse précitée n est pas soumis à une telle interdiction.

33 FICHE N 24 RESILIATION DU CONTRAT DE LOCATION PAR LE LOCATAIRE EN PERIODE DE CANICULE 1 ) Hypothèse : Une locataire entreprend de résilier le contrat de location deux jours avant son arrivée dans les lieux en invoquant le fait que son bébé âgé d un mois et demi risquerait de souffrir de la canicule ; elle sollicite le remboursement intégral des arrhes qu elle a versées en invoquant la force majeure. 2 ) Solution : Etant rappelé que la force majeure se définit comme étant un événement imprévisible, irrésistible et extérieur à la personne qui l invoque, il apparaît dans cette hypothèse que lorsque la locataire a réservé le séjour, elle était déjà parfaitement consciente qu elle serait accompagnée de son nourrisson ; dès lors, bien que la chaleur de l été 2003 ait été particulièrement forte, il semble difficile de considérer qu il s agisse réellement d un événement imprévisible caractérisant la force majeure. La conséquence est que le propriétaire adhérent à CLEVACANCES est théoriquement en mesure de conserver l intégralité du montant des arrhes adressées par le locataire qui a résilié le contrat deux jours avant l arrivée sur les lieux seulement. Compte tenu de la volonté du réseau de préserver son image de marque, il est toutefois conseillé dans un cas semblable de faire «un geste» en remboursant par exemple un tiers ou la moitié des arrhes à la locataire qui a résilié le contrat.